布少明：靠「父幹」趨勢料持續
1 :
GS(14)@2017-02-06 07:33:56【明報專訊】雞年伊始，一手繼續成為全城熱話！早前本行傳媒團拜上，老闆黃建業為雞年樓巿定調，預期全年一手成交料約2萬宗，成交金額可達2000億元創新高，樓市「高價牛皮」，為後巿注強心針。
雞年一手旺勢有迹可尋，隨着巿場逐漸消化「加辣」措施，多個新盤在雞年前相繼熱銷，一手「小陽春」於新春前夕搶閘，1月一手私樓成交錄約1400宗，較去年同期勁升5倍，二手則錄得2500宗，亦按年大升四成，但升幅遠低於一手，首月一手私樓成交量比率飈升至約36%，創13年同期新高，至農曆年檔期，售樓氣氛持續熱烈，雖一手市場僅錄約20伙成交，惟仍創4年新春最旺。展望2月樓市小陽春將延續，但只限新盤市場，有多個新盤將推售，料本月一手成交約2000宗，比上月1400宗多。估計首季一手有6000宗成交，為去年第三季後新高。
入巿與否 關鍵首期
近日巿場聚焦美國加息步伐，可以確定的是美國踏入加息年，但本港銀行體系資金充裕，毋須跟隨美國加息的步伐，即使加息，對樓市影響亦相對輕微。不過仍有不少有意雞年上車的朋友心大心細。利率上升1厘、半厘，對供樓者而言，影響不大，因加息而無力供樓者不多，皆因借錢供樓者已經通過銀行壓力測試，入巿與否，最關鍵的因素相信是首期。
樓價升勢未止，意味年輕一族上車更困難，父母代為支付首期協助子女「上車」的情况成為新常態。本行近日成功訪問近5年首次置業的客戶，發現近四成被訪者靠父母或其他家人協助支付首期，預期樓價續升，「靠父幹」上車比例將進一步上升。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7479&issue=20170206
布少明：啟德樓巿潛力優厚
1 :
GS(14)@2017-03-22 00:18:28【明報專訊】美國自2015年12月踏入加息周期以來，今次是第3次宣布加息 0.25厘，步伐一如市場預期，由於目前香港銀行結餘仍然高企，預計今次未有即時跟隨加息的壓力，本地樓巿交投情緒未受影響，發展商趁熱推盤，三盤齊發，一手市場極速凍結市場上資金及客源，加上不少二手業主心雄，叫價態度強硬，導致本周末二手交投從高位回落，預期多區新盤陸續開售應市，下半月購買力將聚焦一手，二手交投續受阻。
買家擇肥而噬 重入巿前部署
除當前開賣新盤受捧，實力客同時覬覦「靚區」物業，當中作為2017年供應重心的啟德樓巿潛力被看俏，本行瞄準啟德樓巿需求，率先舉辦大型樓股及地區講座，剖析啟德樓巿前景，反應熱烈，可見今時今日資訊爆炸的年代，精明買家着重入巿前的資料蒐集程序，擇肥而噬，作為業界一員，對推進樓巿資訊教育責無旁貸，相關工作不容忽視﹗
啟德樓巿升值潛力優厚，啟德發展區將有大量新盤供應，當中3個新盤已推出，包括嘉匯及屬港人港地的啟德1號I及啟德1號II。據首輪開售的美聯物業客源資料統計，啟德1號I及啟德1號II投資客比例各佔約五成及兩成，嘉匯首輪開售投資客比例亦約達四成水平，當中不乏「大手客」入巿個案，反映出實力買家看俏啟德區發展前景以及區內物業的投資潛力。事實上，政府去年11月份推出加辣招後，買家為求減少稅項負擔，多以大手形式掃貨，使得「一客多買」現象於近月大幅湧現，根據現行印花稅機制，「一客多買」的買家若是香港永久居民，買樓前沒有其他香港住宅物業，可付較低稅率的印花稅。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0344&issue=20170320
布少明：巿場情緒兩極 加辣無助上車
1 :
GS(14)@2017-04-04 08:26:57【明報專訊】樓巿持續升溫，除新盤銷情勢如破竹，樓市氣氛高漲，亦帶動二手交投，資產價格長升長有，差餉物業估價署公布今年2月份樓價指數按月升約1.1%，續創紀錄新高。美聯「樓價走勢圖」最新3月份平均實用呎價報約10,998元，同樣創歷來新高，巿場反應兩極，一邊廂入巿熱情未改，另邊巿場始現「高處不勝寒」，買家陷入「買與不買」兩難。
本行透過電話訪問、網上問卷、講座現場問卷等形式進行調查，為巿場測溫，成功回收逾1,200份問卷，57%受訪者預期今年樓價上升，看跌的佔28%，兩成人同意今年是置業時機，當中超過四成人基於「遲買會貴」心態，基於看好經濟前景及息口低企的各佔25%及15%，基於自住需要的佔18%。
調查最後以三大「恐慌入巿」徵狀進行分析，認同或不反對今年是置業時機的747人中；近三成人表示現階段願意追價接貨；近四成人願意採高成數按揭入巿；及54%看重物業售價多於呎價。同時出現兩項或以上徵狀的受訪者佔調查全數受訪者（逾1,200人）約22%，反映在樓價上升預期催化下，巿場已形成有限度的「恐慌入巿」情緒。
樓市泡沫少 未至爆煲
數據正與集團主席黃建業「樓巿現少泡沫」之論不謀而合，其以啤酒論樓巿，指啤酒有泡才有人愛飲，但泡沫多過啤酒不健康，以目前情况，資產價格釀少許泡沫，其他方面未超標，現無爆煲條件。此際，政府加辣消息傳得沸沸揚揚，然而本欄認為加辣未必可以收效。若業主所繳交的差餉增加，最簡單的處理方法是將支出轉移至租客身上，估計會引發加租潮。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3605&issue=20170403
布少明：「一客多食」反思辣招成效
1 :
GS(14)@2017-04-10 23:32:11【明報專訊】新盤銷情熾熱，首季一手私樓註冊量錄3583宗，較去年同期的1323宗大幅急升約1.7倍。投資情緒同樣高漲，「一客多食」的比例顯著上升。所謂「一客多食」即首次置業買家以一份合約買入多於一個單位，只需以最低稅率繳付從價印花稅，避過繳付去年11月「加辣」後的劃一15%印花稅。
現時，透過「一客多食」購入新盤的比例正不斷攀升。綜合「一手住宅物業銷售資訊」網資料計算，去年首十個月，即11月「加辣」前，每月涉及「一客多食」的新盤單位數目佔全月售出的單位數目比例均處於5%或以下，但自「加辣」後，比例反覆上升至2月的17%，而3月截至20日止更已升至24%﹗隨着「一客多食」比例上升，市場普遍預期政府會再次出辣招壓抑這種情况。
若深入了解「一客多食」盛行背後，其實有着複雜成因，表面上當然是為減省辣稅成本，另一誘因則是，現時新盤出現買家分為A、B兩組揀樓的情况，A組為購買一定數量單位的俗稱「大手客」，擁有優先揀樓權，購得優質心水單位的機會自然較B組的「散客」高。有實力的買家大手認購多個單位，既可覓得心頭好，又可以減少稅項，何樂而不為？
事實上，樓市辣招本應是壓抑樓價的短期措施，以時間換取土地空間，長遠希望透過增加房屋供應，為有需要、有能力的市民提供置業上車機會。但事實證明，這劑「猛藥」基本失效，樓價已輾轉復升至高位。辣招既已證實無效，奉勸政府及時檢討樓市政策，覓地增供應，並且扶助有需要的市民上車安居，使樓市健康發展，才是真正的治本之道。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6219&issue=20170410
布少明：三大建議助市民上車
1 :
GS(14)@2017-04-25 23:43:45【明報專訊】樓市熱潮蔓「燃」至資助出售房屋，新一期居屋出售逾2000伙，錄得超額申請逾40倍！同時，二手公屋及居屋破頂價成交接連出現。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合房委會及房屋署網站數據，今年首季居屋第二市場共錄得約604宗成交，交投活躍。美聯物業最近舉行的「上車置業問卷調查」，成功訪問338名表示未曾擁有物業的受訪者，若以這批潛在上車客源統計，發現約81%表示上車感到困難，而佔約49%稱有意在未來一年置業。值得留意的是，受訪者中佔44%預期最有機會透過一、二手資助出售房屋上車，反映市民渴望透過置業改善居住環境。
市民對資助房屋的渴求可以理解。隨着樓價上升，目前400萬元或以下物業選擇有限，首季平均每宗二手住宅及二手居屋註冊金額已分別達至664萬元及410萬元，同創歷史新高。
宜放寬首置上車客按揭
樓價回升後，售價400萬元或以下的物業所餘無幾，但按揭保險仍無視市場變化，只提供400萬元以下物業才可承做九成按揭，實為不合時宜。
為降低上車客的首期負擔，呼籲政府推出3大協助市民上車建議，包括放寬首置上車客按揭，並建議提升九成按揭保險的400萬元樓價上限至500萬元水平，相信可避免市場過度依賴資助出售房屋市場；同時，提供更多土地供應才是治本之道，包括覓地興建更多資助出售房屋，由未來10年平均每年約8000伙的目標進一步調高至每年9500伙水平；以及延續及增加「白居二」名額至每期5000名，以解決殷切的上車需求。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2136&issue=20170424
布少明：新盤掀戰幔 樓市續升
1 :
GS(14)@2017-05-18 00:58:08【明報專訊】金管局再於上星期五出招，針對發展商提供高成數按揭，收緊銀行對發展商融資貸款比率上限。新措施主要是控制發展商信貸風險，增加借貸成本，從而保障銀行體系及樓市長遠健康發展，但以近期市場對新盤殷切需求，料新措施對樓市影響有限，並無礙資金充裕的實力買家入市。
金管局新措施 料無礙買家入市
今年5月更堪稱「黃金新盤月」，多區大型新盤接連登場，預料本月將有逾3000伙一手供應，相信全月一手買賣可望上升至約2500伙水平。樓市火熱下，樓價與租金同時不斷攀升。「美聯樓價指數」於5月3日至5月9日報148.39點，按周再升0.43%，續創高位。若與四星期前相比，則升約1.87%。年內迄今「美聯樓價指數」則已累積上升約6.91%。以今年首4個月累計，私樓租金已累積上升約3%，表現明顯比起去年同期下跌約1.7%迥異，今年頭4個月升幅更是2010年後的7年同期新高。
據美聯物業促成的租務個案分析，首季月租15,000元或以下的住宅租務個案比率高企，當中2月份更曾達約四成的8個月高位；但走勢隨之回落，至4月份跌至約37.8%，連跌兩個月，創4個月新低。雖然比率有所回軟，但4月份仍有不少大型屋苑錄得此類銀碼的租務成交。據美聯物業促成的租務個案分析，嘉湖山莊、尚悅、沙田中心及荃灣中心等均悉數為月租1.5萬元或以下，沙田第一城及牽晴間比率亦接近九成。隨着暑假傳統租賃旺季將至，學生及家長對租屋需求增加，刺激租務活躍，加上樓價續現升勢，市場普遍憧憬後市向好，預料租金升勢仍會持續。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0753&issue=20170515
布少明：樓巿無97爆煲條件
1 :
GS(14)@2017-06-08 00:31:02【明報專訊】金管局推「新三招」收緊按揭，劍指投資巿場，發展商「見招拆招」，推高成數按揭力吸購買力，新盤繼現大手成交個案，樓巿氣氛熾熱，巿場人士將當下巿况與1997年樓巿狂潮相提並論。
差餉物業估價署剛公布4月樓價指數按月升約2.1%，據美聯「樓價走勢圖」顯示，3月及4月樓價分別按月升約2.7%及2.4%，5月份按月升幅收窄至約0.7%，以實用面積計算的平均呎價約11,509元。樓價續創紀錄新高，若以今年首5個月累計，樓價累升約6.8%，資產樓價漲不停，交投氣氛持續升溫，以筆者經驗，刻下資產價格熱絡釀樓市輕微泡沫，但現無爆煲條件。
筆者踏入地產圈近30年，對於1997年至2003年之間的樓市泡爆感受至深，當年樓價插水、新盤劈價、發展商委託銷售，均是樓市轉捩點的印記。1997年金融風暴樓市泡沫爆破，樓巿新秩序誕生，樓價跌勢深，一跤跌足七成！當時縱然供樓負擔比率高達逾九成，但人人都直覺樓巿未升停，炒風熾熱，連家庭主婦都炒樓。樓市甫轉向，銀主盤即湧現，並爆發破產潮。
屢推辣招 炒賣不如當年瘋狂
刻下人人都看樓價續漲，想盡辦法上車，「樓仔」升格，公居屋皆破頂，確與當年有幾分相似，惟近年政府狂推辣招，現時炒賣風氣不似當年瘋狂，1997年每月逾千宗「摩貨」的經典情况不復見。現時巿場資金充裕，今年初存款數字逾10萬億元，遠高於1997年不足3萬億元水平，相信縱使未來樓價下調，亦不能與1997年樓巿爆破後景况相提並論。
以目前所見，下半年樓價仍易升難跌。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7106&issue=20170605
布少明：愉景新城輸50萬定
1 :
GS(14)@2017-06-18 11:09:22■布少明憶述當年金融風暴曾撻定損手。
【本報訊】近期新盤重現97瘋潮，究竟1997年瘋，還是2017年更癲？當年剛30出頭月入數十萬元、現為美聯物業住宅部行政總裁的布少明，憶述97年新盤瘋狂情景，自己也參與其中。
傳錄400伙撻定
荃灣愉景新城屬1997年最瘋狂的新盤之一。樓盤由新世界（017）與香港興業（480）合作發展，於1996年開售1期，呎價不足5,000元，有炒籌集團大手入票200張；至1997年高峯期發售第3期逾千伙，呎價炒至7,600元。其後金融風暴，樓價大跌，愉景新城第3期多達逾500伙採建築期付款的買家，在1998年收樓仍未完成交易，發展商延期兩個月成交，並提供二按助苦主上會，但據知最終仍有400伙撻定。至1998年10月，發展商劈價四成重售撻定貨，呎價低至3,998元。布少明當年是新界西區董事，高峯期月入40萬至50萬元，年紀輕輕年薪已400萬至500萬元。他不諱言，當年地產經紀屬高收入人士，賺到錢，自然買樓。他在1996年底以約500萬元買入愉景新城約800方呎三房單位，呎價約6,250元，首期已付10%，但最後收樓前金融風暴爆發，樓價下跌三至四成，「壯士斷臂撻定，因為我哋呢行，樓市好有物業就升，收入又高，但相對樓市差嗰時，除樓價跌，收入又大跌七、八成」，終損失約50萬元定金。■記者朱連峰
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170618/20059472
布少明：師奶夾錢炒樓 見頂訊號
1 :
GS(14)@2017-06-18 11:09:22【本報訊】2017年，市場開始關注樓市97泡沫重現。經歷1997年新盤損手的美聯物業住宅部行政總裁布少明直言，現時買家心態及市場氣氛都像97年，很多準買家心態是買到就會賺，買到就會贏，「今日唔買聽日、後日升到買不到，現時似97追入市」。但從數據分析，健康程度勝過97，當年摩貨差不多每月千宗，現時有SSD（額外印花稅）遏市炒風，只剩用家及長綫收租，供樓負擔比率亦較97年低，當年「係九成幾等爆」，現時比率未夠一半。
「買家普遍實力好過97」
再者，當年沒信貸資料庫，很多人買數間，周圍借到盡；今日有信貸資料庫，超過一層樓局限借貸，又有壓力測試，銀行借貸比97年嚴謹，當年很多無實力的人都揸幾層樓，「?家我見到買家普遍實力好過97」。但他稱始終樓價高，已出現輕泡沫，「見到30零歲打下都好多要父母幫上車」，但未見大泡沫，未來兩年料樓價仍上升。過往經驗，由輕泡沫吹到大泡沫需要1至2年時間，除非息口及經濟變化很大，否則兩年內沒爆破危機，樓價跌幅亦不會多於兩成。他認為，一旦樓市調頭向下，有兩類物業最高危，包括一手高成數樓花及細價樓，近年不少新盤提供超高成數按揭，最高借足八成半及九成，若跌價兩成即變負資產；這2至3年，細價樓升幅厲害，「通常升得高，沉底越快，呢兩類物業風險最大」。今日摩貨絕迹，不復當年瘋狂，「我成日同同事講笑，如果見到師奶夾錢炒樓，記住通知聲，到時個樓市就有危機」。此外，仍有不少在1997年輸過的地產代理，到今日仍未敢入市，只租樓住。■記者朱連峰
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170618/20059480
布少明：美息升 買家入市趨審慎
1 :
GS(14)@2017-06-21 07:45:12【明報專訊】美國再加息四分之一厘，雖然加幅屬預期，但市場普遍預計加息潮將掩至，不過香港銀行未有即時跟加，二手市場業主亦未見太大反應，因加息的消息早已被消化，故叫價仍保持強硬，未見有軟化迹象，相反，買家入市情緒則有冷卻情况，市場開始出現觀望情緒，部分買家出價未如早前般進取。
巿場聚焦香港加息進程。縱然本港息率走勢與美息走勢息息相關，但香港息率仍取決巿場資金流向，除今次加息以外，聯儲局自2015年至今共加息4次，本地銀行皆未有明顯跟隨上調息率，目前按揭息率約為銀行同業拆息（H）+1.4厘，港元拆息仍然維持低企，反映本港流動性仍然充裕，銀行體系結餘近2600億港元，銀行「水浸」下，本港銀行業暫無迫切加息壓力，預料除非資金大量流走，如2004至06年，當時美國踏入加息周期，而當年本港銀行結餘處於偏低水平，本港銀行方跟隨美國加息。
今次美國議息的另一個焦點為預告今年將開始縮減資產負債表規模，無疑縮表會減低市場資金流動，從而有加息壓力，但實際縮表的速度及規模，仍要視乎美國政府刺激經濟的成效及速度。
樓市升跌取決經濟好壞
縱然長遠息口仍是向上，但現時美國加息循序漸進，預期加息或多或少對住宅市場帶來心理影響，短期交投料受壓。至於未來樓價走勢會否逆轉，在未有發生重大的負面事件下，仍取決於經濟、就業、息率走勢及供應等情况！息率走勢方面，若然美息上升幅度及速度加快，本港實際利率將由負變正，若情况持續一段時間，投資者需求將減少，屆時或阻礙樓價升勢。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9070&issue=20170619
Next Page