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後QE3買樓策略: 跌市買樓要咩準備 ? Home Blogger

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由於大家經歷旺市最少都有三到四年,加上伯南克狂印銀紙,相信實力較低之中產開始投降,焗住入市。而家庭收入有番五至六萬蚊樓上會似住手上較強現金流死守唔入市。諗樣今次會一連兩篇,為大家講述跌市買樓既準備同埋幾時會現入市良機。而冇樓係手又唔想買既人應該點做呢?

 

你唔想買樓,當然係要等! 咁究竟等咩呢? 係咪呢個入市訊號?

 

生果報2002/2/18最佳入市訊號: 「八萬五」政策遺害深遠,昨日又添一犧牲品。有二十年歷史的鴻運地產,昨日宣布即時結業,董事總經理田國強本人,亦隨時面臨破產命運。田國強直指董建華的「八萬五」政策,打殘樓市及令二手樓市場「冇得做」,現時樓市積重難返,樓價短期內難以企穩,會繼續下跌。

 

2002年樓市當然未見底,仲有一成有餘。但假設你真係2002年入面,有咩要面對呢?

 

當然係銀行唔肯借。到時唔使旨意做九成按揭上會咁易,因銀行已經成籮負資產。

 

生果報 2002 陳偉業表示不少負資產人士並未受惠:「我接觸負資產業主中,超過一半供樓利息仍然係 P(最優惠利率)以上,講極銀行都唔肯減,銀行真係好無良!」他再次要求政府放寬二手樓按揭至九成,又指金管局不應只照顧銀行利益。 負資產數字見圖。

 

你首先要準備心儀樓宇三成樓價做首期,仲要預備間樓估唔到價。例如你當時睇中二百五十萬既星河明居,銀行只估到九成,即2.25mil,而借七成比你,即2.25mil*70%=1.525mil,搞埋你要比成一百萬先買到呢2.5mil既樓….難!

 

買到千祈唔好覺得爽,你有能力keep住供間樓等到升市都唔容易。跌市買樓去得太盡,小心連攪破產既錢都冇。

 

生果報 2002/2/18 男子打劫為籌錢申請破產: 打金師傅辛勤工作二十年: 在金融風暴時自置物業與妻兒居住,未料買樓後半年被裁退,為供樓欠債纍纍,更不時被收數者騷擾,即使想申請破產,也無手續費,其妻萬念俱灰,欲一家三口燒炭同死,丈夫為籌申請破產手續費,遂企圖在銀行打劫數萬元,結果事敗被捕。

 

當然有危必有機,另一個入市訊號係有光怪陸離既事情發生。梗會有D野係狂升,爭在你黎唔切囤積。

 

生果報 2002/2/12「病毒性肺炎」: 被指有消毒作用的白醋供不應求,趕緊向香港入貨。港人亦擔心被感染,在人心惶惶下出現搶購白醋狂潮,一樽平日賣五元的白醋,竟被炒高到一百元。上水火車站更出現一桶桶白醋運返內地的奇景。

 

最慘係做上會決定前,思前想後諗緊自己份工會否不保。所以諗樣成日叫庸才最好快搵政府工係有道理,因為大跌市買樓仿佛是公務員福利。

 

 

生果報 2002/6/26 酒店房租減半搶客,酒店員工被迫放無薪假: 酒店業協會較早前公布的資料,本月初五星級酒店入住率低至一成,三、四星級酒店入住率只有兩至三成。

 

生果報 2002/7/21 月薪四千元大學生加入競逐: 失業率屢創新高,愈來愈多應屆大學畢業生已經「不顧身份」,與中五畢業生爭奪那些毋須經驗、月薪才五、六千元的工作。一間卡拉 OK的招聘會,竟吸引逾百名大學生應徵侍應等職位。人事顧問說,現在「搵工大過天」。大學生是「天之驕子」的說法早已成為封塵的歷史。

 

係經濟蕭條時,銀行唔會再多過米鋪。不過有樣產品銷量係會上升既,就係避孕套! 生果報 2002/7/10 銀行縮減規模: 本港銀行的分行數目,由1998年底的1511間,減至03年6月底的1294間,即減少217間或14%。

 

生果報 2002 股票成交量亦十分驚人!! :恆指昨日早段持續在9600至9700水平窄幅上落,但尾市造好,收報9733點,升38點,成交77億元。

 

係2007年,股票一日成交2000億都有! 而家衰衰地都有幾百億。當然2002年未有中人壽,中國銀行上市,所以成交係差D。而你只要做好準備你跌市買樓,就做得到以下「勝利」!!!

 

生果報 2002/8/16: 貝沙灣擬提價,該盤逾1500方呎單位只餘1伙未售,昨售出7座37樓 A室,1573方呎,成交價707.85萬,每呎4500元。

 頂! 4500蚊呎,而家買屯門都唔得! 所以你見伯南克同黑仔搞到個市幾亂!? 一車車銀紙咁印出黎,個市唔升都難。跌市買樓最緊要心理準備,你到時有錢係手都未必敢禁掣! 下篇講後QE3買樓部署既時機。
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跌市買乜好 新股最靠譜 韓信

來源: http://hkcitizensmedia.com/2015/07/14/%E8%B7%8C%E5%B8%82%E8%B2%B7%E4%B9%9C%E5%A5%BD-%E6%96%B0%E8%82%A1%E6%9C%80%E9%9D%A0%E8%AD%9C/

上星期四、五港股反彈逾千點,究竟是中央救市有功,大市已見底,還是技術性反彈,將再試低位,暫時還是言之過早。若然是前者,而自己無貨底的話。嗰種心情真是難以言喻,就好似落PUB,睇住人攬住啲靚女玩,而自己無份一樣,嗰種無奈,真是不足為外人道,所以無論如何都要買返啲貨,紮下袋。星期四大市升過千點時,股票升幅起碼要有50%才可打入50大升幅榜。證明之前很多股票已經跌過龍,尤其是細價股。雖然升幅百分比,看似好多,但在高位跌左六、七成的細價股,還有很大的上望空間。若本身不是為了溝貨,筆者是不反對去撈這批細價股。但在高位跌落黎,始終都存在不少蟹貨,到某水位時,不排除沽壓又再出現。而且大市氣氛一旦逆轉,這批股票又會首當其衝再次被沽售。

新股較「內傷」股吸引

細價股的股災,已經令到很多細價股內傷。若是博反彈買「內傷」股圖利,倒不如買新股。因為這批新股從未炒過,沒有蟹貨阻礙升幅。而且因為之前大市氣氛很差,很多新股認購情況都不是很理想,只有幾倍超額,甚至認購不足,導致貨源極度歸邊。在市場氣氛稍為好轉的時候,包銷商或莊家必然急於炒高股價散近啲貨。

今次筆者從超額倍數及CCASS參與者的百分比等客觀條件,精選了5隻股票供讀者參考。詳見下表:

2015-07-14_163411

上述5隻股票都乾過阿婆,而且招股價相對上星期五收市價來說,也未曾大炒。首先,天韻國際(06836)個馬房一向往績不錯,若大家心水清,應該記得炒到飛天,然後拆細再大炒那隻新股就是出於它手筆,但筆者略嫌放係CCASS的股票太多,有72.78%,加上之前那隻新股炒到咁揚,今次不知會否有所收歛。

另外,和美醫療(01509)的業務是醫療器械及服務,是中國最大的私立婦產科專科醫院集團。隨著內地人民富裕起來加上內地放寬一孩政策,相信對私立婦科醫院的需求將會增加,具有一定炒作概念。但是,市值現時50幾億,需要炒作的資金相對較多。

辰興國際(02286)是筆者5隻精選股票裡面市值最細的一隻,應該是最具炒作條件,而且放在CCASS的貨亦最少。但是筆者不太喜歡多個報章、專欄及雜誌,也曾推介此股,已引起一眾散戶註意,所以增加了不確定性或減低炒作空間。

最後,新明中國(02699)及彩客化學(01986) 這兩隻股票筆者較為看好,原因是筆者未曾見過有報章雜誌推介,根據好野唔會週圍揚的定律,相信會順理跑出。前者認購不足,後者只超額0.80倍,可以見到根本沒有散戶參與,而且頭5間參與者已佔CCASS超過95%的貨,可見幾乎滴水不漏。希望在這時勢,幫到讀者執返啲幫補下。如果筆者幸運言中,真係要高歌一曲慶祝。 「See me fly,I am proud to fly up high,不因氣壓搖擺,只因有你擁戴。」

韓信

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何鐵城:升市買樓 要必買必賣 擅長逆市買貨 坐擁10億物業

1 : GS(14)@2010-09-06 21:09:08


【明報專訊】70年代時只是從事飛機維修工作的何鐵城,過去30年每逢經濟低潮,分別於87年股災、98年亞洲金融風暴後,以及03年SARS時均人棄我取,以超低價入市買樓,今天已成為坐擁市值約10億元物業的資深物業投資者。「香港唔靠地產,乜№都無得做,要鰠香港生活,最緊要係識地產……香港某程度上好似一個賭場,你鰠適當鮋時間投資物業,你就可以靠地產起家發達。」

除了專業的股評人,近年也湧現了不少地產分析員,是否學歷愈高,預測樓市的能力也愈高?

過去擅於低買高賣、擁有約30多年物業投資經驗的何鐵城,就為大家說出答案,在地產投資世界裏,實戰經驗遠勝紙上談兵。「做人最緊要多讀書,無讀書就會語言乏味,不過投資地產好特別,博士生唔一定叻過中五生。」

讀書多 不代表懂地產

地產有時屬非理性投資行為,何鐵城近期所放售3個貴價物業,全部均於經濟低潮時入市。「87年4天股市停市,加上當時銀行按息又高,點會有人敢入市買樓,但咁飱就有個機會畀我,鶽家睇起鈬簡直係筍貨。」

有朋友當時將大圍道1至35號金山樓舖(現租予明星海鮮酒家)介紹予何鐵城,業主開價1200萬元。「當時個舖每月可收到成10萬元租,間舖又近當時鮋大圍火車站……我被業主反鰦5次價,最後以1380萬元買入。」旁人可能覺得何鐵城逆市入市是愚蠢的投資策略,但時間證明一切,最重要是有充足的持貨能力,該商舖剛於近周以1.68億元售出,市值由千萬元舖搖身變成億元貴舖。

經過這次買賣後,雖然經業主反價5次後最終買入該商舖,但亦讓何鐵城增加投資的實戰經驗。「你懐鰠升市時,買樓簽約時最緊要訂明必買必賣,因為升市時業主隨時可以賠訂唔賣畀你,必買必賣呢四個字,隨時係值1億元!」

近期樓市出現調整,何鐵城亦將部分持貨放售,但他強調只是貨如輪轉。「樓價升勢無問題,現時利息低,銀行好穩陣,樓市難以下跌,政府來自賣地收入增加,有錢才有能力派錢。」

籲上車可買市區舊洋樓

對於現時社會有聲音指由於樓價太高,市民難以置業。他笑言:「有好多人成日話買唔到樓,其實買唔到樓鮋人,本身就係唔會買樓鮋人!」他稱,買家上車時不要心頭過高,首次置業即一定要求購入新盤單位,建議資金不足者或考慮先購入位於市區、樓齡較高而樓價較低的洋樓(即附設升降機)上車,該類物業需鄰近港鐵站,將單位全面裝修翻新後,日後亦可以較高價售出物業。

撰文:陳天賜

攝影:余俊亮
2 : GS(14)@2010-09-06 21:09:47




座右銘:君子愛財 取之有道
  2010年9月2日

【明報專訊】何鐵城投資地產已逾30年,他30多年前從事飛機維修,其後於80年代起開始投資香港及內地物業,投資策略一向以中長線為主,甚少短炒,目前在港主要持有的商廈、商舖、屋地,以及多個愉景灣和屯門香港黃金海岸單位,估計市值約10億元。
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他表示,「君子愛財,取之有道」是他做人座右銘。何曾為香港童軍會會長,更曾獲世界傑出華人獎,現時他除是世紀21添百利負責人外,亦於內地辦教育機構培育學生。
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財經評論:跌市買新地樓

1 : GS(14)@2016-04-13 16:59:56

九龍區近期有三個豪宅新盤開售,銷情天與地。三個盤地區都是何文田。市況差賣不到是正常,不正常的是,賣最貴的天鑄2期,價錢比其餘兩個盤貴逾四成,每次即牙膏發售仍熱賣,其餘兩盤卻慘不忍睹。有人話今日買樓預了「狂蝕」,跌市買樓,要揀靚貨,揀發展商品牌,日後跌都冇咁傷。樓市進入回調周期,現有錢身痕出來買豪宅的,均具實力,他們知樓市已經唔得,樓價跌的機會有八成,但基於自住及投資等需要,跌市一樣會買樓。既然已做好坐艇的準備,所以有得揀,一定有要求,一係唔買,買就梗係揀最靚嘅貨,包括地段、用料及發展商品牌。坐艇都坐得豪過人,心甘命抵。仲可以自我安慰話,就算樓價跌,抗跌力都強啲。此外,買得豪宅的人都有一種虛榮心。聽說「新紅雞」(新地,016)興建的樓特別靚,不靠包裝,真材實料,「以心建家」,用料高級,單是送畀你套電器廚具都值200萬元。會所整得豪,招待朋友不知幾威。這種虛榮感,等如你揀部超級跑車,引來唔少艷羨目光。其中一名買家更同我講,「希望買入後不會狂蝕」。我就未住過「新紅雞」樓,但聽公司同事阿雄講,他平時做開驗樓,最害怕就是驗「新紅雞」的樓,因為用料太完美,雞蛋裏挑骨頭都挑唔到囉。「新紅雞」的魔力,唔講得笑。「新紅雞」近期開售的將軍澳新盤,逆市開賣依然排長龍。同事在售樓處訪問買家,問他們為何選擇此盤,葉生就話因為「新紅雞」,覺得發展商OK。首次上車的胡先生也覺得「新紅雞」樓貴少少也是值得。何文田另外兩盤,其實使乜怕,目前地價仲係咁貴,樓花期亦尚有逾20個月,可以慢慢賣。最後補充,本月一手樓市可說是「新紅雞」天下,至今錄得約630宗一手單位成交,「新紅雞」樓佔近490宗,比例超過七成。記者:朱連峰





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財經 評論 跌市 市買 買新 新地 地樓
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立論:把握下一波跌市買貨

1 : GS(14)@2018-02-28 08:00:11

近日值得關心的課題甚多,訊息異常混亂。幸好,我向有筆錄自己想法的習慣,有助作出更準確理智的判斷,值得認真的投資者朋友效法。筆者過去兩年均是港股長期好友。可是踏入2018年,由於1月份市場曾經過熱,2月上旬港股曾出現以天量成交急挫的牙煙場面,打斷了自2016年初以來大市拾級而上的那道氣,港股或已進入中場休息階段。自2月9日以來的反彈,成交一直未能配合。筆者是好友底,亦不得不提醒投資者,年初至今港股技術表現頗為惡劣。另一個值得投資者留意的負面訊息,是恒指的波幅指數(VHSI)在最近一輪的反彈中,一直未能重返20以下水平(2016年11月中至2018年2月5日從未逾越過的水平),反映港股後市變數仍然太大,期權莊家開價保守。理論上,波幅指數上升,只是顯示股市不明朗因素增加,後市可以大升或大跌。不過,基於人類普遍不喜犯險(risk aversion)的特性,股市大部份情況下均是慢升急跌,因此波幅指數上升,後市通常「瓜多過菜」。說了這麼多港股後市的壞話,作為一個客觀的分析者,絕對有需要將一系列的利好訊息一併分析,才能夠得出全面的分析結果。

客觀分析撇除偏見

首先,特區政府最近公佈失業率歷史性首次跌穿20年以來的新低水平。在全民就業工資預期向上的前提下,即使本港樓市貴絕全宇宙,看來樓市泡沫要在短期之內爆破,會有相當大的技術難度。其次,上周安邦保險宣佈被中保監接管,變相拆了一隻原本將要引爆的計時炸彈,以及港交所(388)宣佈提前為「同股不同權」安排進行公眾咨詢,均對後市非常有利。最後,畢菲特於巴郡最新年報表示,雖然巴郡去年未能找到合適的大型收購對象(反映全球資產價格偏貴),他老人家仍然認為相對債券,股票仍然遠為吸引,是投資者的不二之選。西方社會有句諺語:如果你手上有一把錘仔,你會以為所有東西都是鐵釘。應用於投資市場,這句話的奧義在於,基於人性的偏見,我們的倉位或原定立場,會蒙蔽自己的心眼,令我們不能客觀分辨出事實與偏見。衡量過利好與利淡訊息之後,我目前的看法是,港股或有機會在3至4月間出現第二隻腳的跌市,但這將是中長線投資者伺機增持股票的機會。至於周三投資者是否應暫時減磅,就要看自己的倉位及風險胃納而定,但總之一句,不要因為手上有一把錘仔,就以為所有其他東西都是鐵釘。(作者客戶持有港交所股份)林少陽以立投資董事總經理本欄逢周三刊出



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180228/20317849
立論 把握 一波 跌市 市買 買貨
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