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投資客瞄上不限購的法拍房 上海一房屋成交價高出市場價100萬

來源: http://www.yicai.com/news/5011075.html

在司法拍賣房(下稱“法拍房”)的市場里面,法院、中介、拍賣公司、貸款公司、購房者各自扮演著不同的角色,法拍房也曾一度受到投資客的青睞。而今年以來,法拍房更是出現了“價量齊升”的趨勢。

曹先生就是其中的一名投資客,今年4月他準備通過中介去參與拍賣上海“中遠兩灣城”小區某法拍房,該房屋起拍價格為316萬,建築面積約76平方米,當時的市場均價大概在5萬/平方米,因此曹先生評估該房屋的正常價格為370萬。

“由於這類拍賣房需要全款支付,因此我需要通過一些手段找到資金,考慮到資金成本問題我的心理價位在350萬。”曹先生告訴第一財經記者。

如果按照之前的情況,曹先生的這個價格是可以買到這個房屋的,而曹先生周圍也有很多朋友曾參與法拍房的投資,他們的想法很一致,由於法拍房可以跳過限購,價格又普遍低於市場價格,因此是一個不錯的投資途徑。

但是曹先生沒有想到的是,拍賣當天該房屋異常火爆,交易價格遠遠超過市場價格,最後成交價格達到470萬。

“我們周圍圈子有很多投資法拍房的朋友,滬九條過後法拍房比之前熱門了不少,我們分析原因可能是法拍房可以跳開限購,那麽這對於希望在上海置業的人而言無疑就是一種選擇。”曹先生告訴第一財經記者。

“中遠兩灣城四月成交的情況只有幾套,從我們的判斷看均價5萬是合理的水平,如果按照上述交易價格成交已經高於市場標準。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者。

法拍房的市場究竟有多火呢?

浙商資產管理研究院跟蹤的網絡法拍數據顯示,2016年3月,全國網絡司法拍賣一共拍賣涉訴房產9367處,環比增長28.1%。當月涉訴房產網絡司法拍賣的成交額為67.8億元,是2月成交額的2.1倍。

對比今年前3個月的數據可以發現,涉訴房產的起拍折扣率正緩慢降低,3月份的起拍折扣率為81.33%,系3個月以來的最低點。數據還顯示, 3月份的變現折扣率為88.76%,環比增長4.63%,系今年以來的最高點,反映出投資者對於不良資產特別是涉訴房產的需求旺盛。

“很多人都知道法拍房可以避開限購,大部分購買法拍房的人還是投資客。雖然法院要求全款支付,但是這些投資客通常聯合中介或者拍賣公司便可以獲得40%左右的借款,這個市場早就開始火爆起來了。”一位曾經從事過法拍房業務的中介人士告訴記者。

該人士介紹,曹先生遇見的情況應該還是比較特殊,估計這個價格是有黃牛破壞了“江湖規矩”。一般而言,各家拍賣公司都會提前商量好誰會買哪一套房屋,大家互相都不為難。客戶也會提前和拍賣公司簽署一個約定,要求拍賣公司以不高於多少錢的價格幫其拍到這個房屋。

比如如果市場價格400萬,客戶的心理價格380萬,一般拍賣公司A就可以幫客戶以380萬的價格拍到這個房屋。下一次,可能就是拍賣公司B的生意,大家相互都不會去哄擡價格。但是顯然,這一次可能有“野蠻人”入侵了這個市場。

曹先生坦言,自己也是找了中介幫自己推薦的房屋,中介也會負責幫曹先生了解房屋的抵押情況,並負責保證曹先生買到的房屋是沒有人居住的。

當然,這個投資也不是一本萬利的。

因為法拍房不受限購約束,所以在辦理過戶手續時,出具法院的《裁決書》和《協助執行通知書》,房地產交易中心即可準許過戶,但前提條件是產權明晰,且債務人配合交房。因此,實際操作過程中也出現了不少買受人無法順利過戶的情況。

“人員清理是一個很大的問題,如果是純粹的投資還好,如果是自住的話可能就需要看看這個房子之前是否住人。”盧文曦提醒道。

曹先生則指出,之前的法拍房投資客基本是同一群人,但是隨著滬九條的出臺,很多人受到了限購的影響,這些人的入場無疑增加了法拍房的市場需求,因此拍賣價格出現“天價”。

事實上,由於上海限購條件很嚴格,目前可以避開限購的手段並不多,註冊公司、申請外籍和法拍房基本上是3個避開限購的常用招數,而前兩個由於目前的查處力度增加,法拍房市場則開始“悄然”興起。

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合同價遠低於市場價,煤電中長期協議執行難

合同價540元/噸,市場價700元/噸,這麽大的差距,合同能順利執行嗎?

據中國煤炭網消息,近期部分煤炭企業與用戶積極進行中長期購銷合同的協商溝通,就煤炭訂貨數量、價格水平以及運力保障、合同履行、信用體系建設初步達成共識。

報道中重點提到,價格水平有意向使5500大卡動力煤合同基礎價格在每噸535元~540元簽約,隨市場價格變化同比例浮動。

集成期貨煤炭行業分析員鄧舜對第一財經表示,煤電簽訂中長期合同的作用如何,關鍵在於能不能認真執行。“如果5500大卡動力煤合同基礎價格在每噸535元~540元,與現行的市場價格700元/噸以上差距較大,短期內執行有困難。電力企業會希望執行,而煤炭企業則不一定。簽訂合同雙方要註重誠信,關鍵在於具體政策的配套來保證合同的執行。”

多位業內專家對第一財經記者表達他們對煤電合同具體執行問題的擔憂。廈門大學中國能源政策研究院院長林伯強認為,如果煤價依舊上漲過快,合同的約束力多大還有待觀察,“從前煤電雙方簽過中長期合同,但執行得不理想,原因就在於約束性不強,違約成本太低。以前有這種情況,違反合同方寧願交罰金。所以重點還是看違反合同的處罰措施和力度。”

華北電力大學教授曾鳴也表示,要充分發揮合同的法規約束效應,供需雙方必須嚴格執行,政府也要加大力度嚴格監管,尤其要加大違反合同的懲罰力度。“特別是電煤合同,因為電力的公共事業屬性很強,保證電煤供應,除了市場合同,政府還要幹預。”

據中國改革報、改革網消息,發改委經濟運行調節局相關負責人日前表示,本次專門強調合同的嚴肅性,明確雙方都要誠實守信,哪一方不講誠信,都要被納入失信名單、甚至是黑名單,大大提高合同的履約率。

如果煤礦與電力企業簽訂中長期合同,將有利於穩定煤炭市場預期,實現煤炭價格處於合理水平。

該負責人表示,供需雙方研判市場走勢,直接溝通和協商合同,體現了市場在資源配置中的決定性作用。實現了與國際大宗物資交易規則的實質性接軌,可避免日常中的大起大落和相互頂牛。

價格方面,雙方商定一個基礎價,在此基礎上參照市場變化相應調整。基礎價較充分反映煤礦生產的成本和用戶的承受水平,兼顧了雙方的利益和訴求。

鄧舜告訴第一財經記者,如果簽訂合同,雙方全力執行,對抑制煤價過快上漲有一定作用。但不能保證全部需求,只能供應一部分下遊的需求,另一部分還要依靠市場煤和進口煤來補充。

發改委負責人表示,國家發改委將為供需雙方簽訂中長期合同提供有利條件。在運力上,鐵路部門優先予以保障,更好適應鐵路均衡生產作業的特點,提高運能利用效率。

上述負責人還稱,政府將加強相關市場主體信用建設和信用監管。引導相關市場主體完善信用記錄,健全守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。對確因不可抗力等因素造成合同無法執行的,政府將幫助雙方協調資源和用戶,確保不因簽訂中長期合同無法履約而遭受損失。

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4000億全國性“碳市場”明年建成,現有市場價格調控機制待完善

距離2017年建立全國碳排放交易市場的時間越來越近。一旦建成,中國碳市場將會發展成為一個一體化、金融化和國際化的碳市場,也將成為全球最大的單一碳市場。

建立全國碳排放權交易制度,啟動運行全國碳排放權交易市場,強化全國碳排放權交易基礎支撐能力。這是國務院上周五的《“十三五”控制溫室氣體排放工作方案》(下稱《方案》)提出的重點任務之一。《方案》對“十三五”時期應對氣候變化、推進低碳發展工作做出全面部署,明確到2020年,單位國內生產總值二氧化碳排放比2015年下降18%,碳排放總量得到有效控制。

但據專家介紹,目前中國的碳排放交易仍存在交易方式原始、風險管理工具缺乏、價格信號尚未清晰一致,以及各交易市場互相分割、制度設計差異較大等問題,碳交易的“春暖花開”尚待時日。

“十三五”期間,中國汙染減排仍重任在肩。攝影/章軻

市場規模將達4000億元

10月16日,在“第五屆國際清潔能源論壇”上,國際清潔能源論壇(澳門)常務副理事長袁國林接受第一財經記者采訪時表示,目前內地7個碳排放交易所每年碳交易額達到80億元人民幣,交易的二氧化碳每年達到20億~30億噸,“如果全國碳交易市場全面啟動,規模將達到4000億元,市場前景廣闊。”

11月1日,在國務院新聞辦舉行的新聞發布會上,中國氣候變化事務特別代表解振華介紹,截至2015年底,7個試點碳市場已經全部啟動,共納入20余個行業、2600多家重點排放單位,年排放配額總量約12.4億噸二氧化碳當量,其中北京、天津、上海、廣東和深圳碳市場納入的重點排放單位已經完成了2次碳排放權履約;7個試點碳市場累計成交排放配額交易約6700萬噸二氧化碳當量,累計交易額約為23億元。

建設碳交易市場是協同治理大氣汙染的有效措施。二氧化碳和大氣汙染物PM2.5的主要成分均主要來源於煤、石油、天然氣等化石能源的燃燒。通過碳排放權交易,在減少二氧化碳排放的同時,可相應減排二氧化硫、氮氧化物、PM10、PM2.5等大氣汙染物。

我國目前GDP在全世界占10%,但能耗占20%,碳排放占25%,減排壓力巨大。

2011年10月,國家發展和改革委員會將北京、上海、廣東、天津、深圳、重慶、湖北7個省市列為碳排放權試點,探索利用市場機制控制溫室氣體排放,要求2013年啟動碳交易試點,2015年基本形成碳交易市場雛形。2013年6月,深圳成為全國首個正式啟動碳排放交易試點的城市。2015年12月,中國在巴黎氣候大會上宣布,將在2017年全面啟動碳排放權交易市場。

價格受履約期影響

對於中國碳市場的現狀,據第一財經記者拿到的一份最新出爐的《中國碳金融市場研究》報告分析稱,截至2016年6月30日,7個試點碳市場碳配額累計成交量為10983.42萬噸,累計成交額為299448.43萬元;共成交溫室氣體自願減排項目(CCER)減排量超過6300萬噸。

其中,配額累計成交量及成交額最高的是廣東,分別為3361.64萬噸和109441.4萬元,占全國總量的31%與37%。

報告介紹,從全年分布來看,多數地區上半年交易呈逐月上升態勢,在履約期達到高峰,而下半年交易則相對寡淡。

在價格方面,受履約期和控排企業沖刺履約行為的影響,各試點碳市場價格波動大多在履約期走高,之後滑落。其中,北京碳市場價格最為穩定,年度成交均價基本在50元/噸上下浮動。其他地區成交均價則波動較大,其中全國最高成交均價為深圳碳市場的122.97元/噸,最低交易均價為上海的4.21元/噸。

全國碳市場碳配額交易價格在過去3年期間呈不斷下降的趨勢,說明市場總體處於供過於求的狀態,不過該報告認為,從帶動力、需求度、風險度和發育度四個核心指標來看,推出碳期貨、碳遠期、碳債券及碳基金等碳金融產品的條件基本已經成熟。

報告預測,2017年後如果能夠推出相關的碳金融交易工具,保守情景下交易規模能達到600億~800億元,中值4170億~5560億元;2020年後,保守情景下交易規模能達到1000億~1200億元,中值6950億~8340億元,樂觀情景下為37500億~45000億元。

“目前,全國統一碳市場已進入啟動前的‘沖刺階段’。”第五屆國際清潔能源論壇組委會副秘書長、香港排放權交易所總經理朱鈺華對本報記者說。

“碳交易”活躍度不夠

二氧化碳等溫室氣體排放導致的全球氣候變暖問題,在經濟學中被稱為負外部性問題。要對負外部性進行校正,傳統上主要依靠政府力量來實現:一是行政管制,即政府直接規定企業的排放量;二是統一征稅,即政府對所有排放主體征收所謂的“庇古稅”。

但實踐過程中,兩種方法都呈現出管制一刀切及稅率欠缺彈性等局限,難以對企業減排產生適度且均衡的激勵和約束。

而據英國經濟學家羅納德·科斯等發展起來的產權理論,如果把二氧化碳等溫室氣體的排放權視為一種歸屬明確的權利,則可以通過在自由市場上對這一權利進行交易,從而將社會的排放成本降為最低。

碳交易由此萌生。

我國碳交易試點開展以來,在企業層面,“碳交易”也逐漸從“新概念”變成可以實操和盈利的工具。

中節能綠碳(北京)投資發展有限公司是一家主營與綠色建築相關的環保金融公司,2013年11月底,北京碳交易市場一開市,該公司就作為碳交易投資機構入市,截至2014年該公司已在碳市場進行了十余筆交易,最大一筆碳交易數額達到1000噸。北京華遠意通供熱科技發展有限公司是北京最大的一家民營專業供暖運營企業,從2013年11月北京市碳交易正式啟動至今,該公司已陸續拿出1000多噸配額上市交易。

不過,據本報記者觀察,目前各碳交易市場實際成交量依然低於預期,活躍度不夠,大多數被列在“自願參與名單”中的企業,參與碳交易的積極性不高。

“每天幾百噸的交易額遠遠達不到市場發展的需要。”中國人民大學環境學院環境經濟與管理系教授藍虹此前對媒體表示,加大碳交易市場活躍性,需要加強參與主體的差異性,只有各行業企業都參與進來,相互之間能耗技術、排放水平差異較大,才需要進行越來越多的交易。

國務院發展研究中心的專家分析認為,目前碳交易試點參與的企業主要是一些耗能大戶,它們的節能技術、能耗標準相似,缺乏差異性,導致交易需求不旺。

在碳排放試點中,對現有企業開展初始排汙權分配和出讓,遇到了極大的阻力。“在經濟下行壓力下,地方政府對於老企業的初始排汙權分配和出讓定價如何處理,爭議相當大。”

該位專家舉例,一些經濟條件好的地方如浙江,排汙權出讓價格高一些,但一些經濟基礎弱的省份為了對現有企業推行初始排汙權分配和出讓,定價相當低,如河南省對老企業的初始排汙權分配和出讓全部免費,湖南省僅為200多元每噸,河北省也采取就低不就高的方法。

“目前,國人對於碳排放交易認識還不足,碳排放交易的領域也不廣泛,僅限於工業領域,還沒有擴展到林業等領域。”袁國林說。

上述報告稱,中國碳市場建設實際上面臨著兩大基礎性任務:一是從零開始建立和完善碳排放權交易體系(ETS)機制,這也是七省市試點和全國碳排放權交易體系建設的主要目標;二是在交易市場的培育和完善方面逐步實現金融化,讓ETS機制更好地發揮作用,使碳價信號真正引導節能減排和低碳投資。

多個難題亟待突破

2014年,國家發改委開始組織建設全國碳排放權交易市場,開展制度設計研究,研究全國碳市場配額總量和分配方法,研究建立全國碳交易登記註冊系統;同年出臺《碳排放權交易管理暫行辦法》,明確全國碳市場建設思路,還研究出臺了24個重點行業溫室氣體排放核算方法與報告指南,構建了企業溫室氣體排放數據直接報告體系、備案第三方核查機構和交易機構。

不過,據本報記者了解,目前我國碳交易市場發展仍有四大難題亟待突破。

首先在碳交易市場方面,目前各碳交易市場相對獨立,重複投資和重複建設造成一定程度的浪費;其次因缺乏統一規範,各地碳交易市場在交易制度和規則設計方面差異較大,交易門檻和準入條件也不盡相同,這些差異對交易活躍度有一定影響,也不利於未來全國統一的碳交易市場的建立;第三個難題是我國碳交易市場的自身價格調控機制尚不完善,可能導致價格大幅波動,市場投機行為的加劇,也將對有正常交易需求的企業形成“劣幣驅逐良幣”的不良後果;第四個難題是碳交易市場的國際化程度有待提高。

目前各個碳交易試點交易機構的交易方式受政策限制,這導致交易頻率及市場活躍度也受限。

《中國碳金融市場研究》報告也介紹,7個試點碳市場的交易仍然都以履約交易為主,常出現履約期臨近時期量價齊漲,履約期過後交投清淡的市場潮汐現象。如何在非履約期激活市場,使交易活動在全年分布更均衡仍是碳市場建設的難點之一。

而且,目前絕大多數試點碳市場日常成交量都偏小,日成交量往往在萬噸左右。雖然非履約期的交易日無成交的情況逐年減少,但日成交量只有數百噸的交易日也不少見。如此微弱的流動性不但難以吸引金融投資機構開展穩定活躍的交易,也加大了市場被操控的風險。

針對我國碳市場目前存在的問題,中國金融學會綠色金融專業委員會等機構已建議在碳配額分配方面堅持適度從緊原則,防止出現配額發放過松的情況,在免費分配基礎上逐步引入拍賣等有償分配方式。在基礎供求關系方面,總體上應保證碳配額供求基本平衡或供略低於求,使碳市場定價機制維持足夠的張力。另外還建議各類碳金融交易應該在市場準入資格方面設置較高門檻。

 

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北京規範房屋征收補償價格水平:不低於市場價

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-12-31/1066369.html

新華社北京12月31日電(記者 孔祥鑫)記者從北京市住建委獲悉,該部門日前發布《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》,以進一步規範房屋征收補償價格水平,保證被征收房屋價值補償不低於被征收房屋類似房地產的市場價格。暫行辦法將於2017年2月15日起施行。

據介紹,暫行辦法本著市場評估、銜接歷史、規範補償、推進工作的原則,通過市場化評估技術手段,規範房屋征收補償價格水平,保證被征收房屋價值補償不低於房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

根據評估對象的不同,暫行辦法區分住宅與非住宅,成片與非成片,將一般情況與特殊情況房屋價值評估相結合,明確了不同類型房屋價值評估方法及評估技術思路,使評估結果更符合被征收房屋的實際情況。

針對北京市房屋征收實踐中普遍存在的房屋類似、分布密集的成片房屋征收項目,暫行辦法提出了成片房屋市場化評估技術思路,明確可先設定或選定標準房屋,根據實際情況采取適用的評估方法評估標準房屋市場價格,再對標準房屋市場價格進行修正,測算出被征收房屋的市場價值。

針對成片房屋以外單個或特殊類型房屋,暫行辦法明確了具體評估方法選用的一般原則及要求,主要包括實踐中較常用的比較法、收益法、成本法和假設開發法等適用。

除被征收房屋價值評估外,暫行辦法還明確了房屋征收中可能涉及的其他價值評估具體規定,包括產權調換房屋價值評估,被征收房屋裝修、設備及附屬物價值評估,機器設備、物質等搬遷費用評估及停產停業損失評估等。

北京市住建委相關負責人表示,暫行辦法的出臺將進一步理順房屋征收評估技術思路,建立統一國有土地上房屋征收市場化評估體系,有利於被征收人合法權益的保障,並為北京市棚戶區改造及重點工程建設推進提供政策支撐。

北京 規範 房屋 征收 補償 價格 水平 低於 市場價 市場
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