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投资客王晓:不炒房的人生怎么过?

1 : GS(14)@2010-11-07 15:50:31

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       因为住房,王晓的人生已完全改变。
7年前,他只是一个普通的数学老师;7年后,他已是沉浮楼市多年的资深投资客,身家上千万。
中学和大学同学的QQ群里,他是大家咨询最多的房地产“专业人士”。
上投摩根副总侯明甫说过:两个水平、背景条件相当的人,率先接触房地产投资和证券投资的那个人,财富水平要远超过另一个人。
王晓显然是“那个人”。不过,在经历了过山车般的财富增长游戏之后,他很迷惑:调控之后,楼市是否依然如昨?几年间身家暴涨,他似乎已经不太清楚自己是谁。曾经的梦想和职业规划,发生了断裂。未来的人生,如果没有房子可投,应该怎么度过?
懵懂“入行”
王晓是从2003年开始购买第一套房子的,当时就是为了自住。但入住半年后发现,房价暴涨。他把房子卖掉大赚了一笔。不留神走上了投资房产的道路。
2004年,王晓朋友所在的公司在深圳关外宝安区开发了一个楼盘,还剩下十几套没有卖出去,领导要求在规定的时间内把剩余的房子降价促销卖出去。
眼看到了规定的时间,10多套房子还没有卖出去,王晓的朋友找到了他。跟家人商量后,王晓买下了其中6套单身公寓,每套房在45-52平方米之间,均价2000元左右,每套7-9万元。两套全款,四套按揭。“当时没想太多,价格便宜,自己能承受得起,顺便做投资考虑。”
此前,深圳的房价一直平稳地上涨,保持在一个比较低的价格水平。关外的房子由于环境、配套设施不完善,交通不便等因素,价格更是低廉。
就在这一年,国内金融学者易宪容呼吁“谨防房地产业要挟中国经济”,房地产投资过热苗头出现;行业经历8·31大限,开始实行土地招拍挂制度,价高者得。
2005年,中国政府开始进行房地产调控,陆续启动了营业税改革、90/70新政等,但收效甚微。而房价、地王、开发商、楼市等等,却开始酝酿发酵。
转眼到了2006年,王晓要结婚了,想在关内南山区买房,看中了一套,大概七八十万。钱不够,就想把投资的房出货。
“过去一问,原来宝安的这片房子已经涨了快一倍,一激动,就把这6套全部卖掉了,赚了50万。不多。”
此时已是2006年底,深圳南山的房子均价在9000元/平方米左右,较之前已经涨了不少。
王晓更加清晰地意识到,房产投资的利润是如此之高。“我在中介那边放了一笔款,大概是20万左右,告诉他们我的选房标准,合适就要。”
买房上瘾
在中介的撮合下,王晓认识了一大批炒房的朋友,这其中有很多炒房大户,动辄出手就是十几套,让他大开眼界。
王晓开始和这些人合作,“我们要是知道哪个楼盘要开盘了,就千方百计地找关系,要房源。一旦把价格谈妥,我们都是整层,或是半栋半栋地拿,以楼梯为界,然后我们再内部分房。”
身为数学教师的王晓,对数字异常敏感。“买房子不但贷款给你,还要给你优惠。我投个5万、10万块钱,就可以把一个70万、80万的房产买下来。”王晓回忆,买下来过不了多久,房价可能就翻倍了,收益率骤然放大了10倍。那时的首付也低。
王晓几乎上瘾了,因为买房卖房这个收益和简便程度太神奇了。做一个公司,无论做得多好,整天操心操肺的,最后下来都是吃力不讨好,挣不了大钱;但投资房产不同,只要对整个房市本身、局部的东西理解透了,操作上没有大的问题,放着胆子收钱,不上瘾也难。理论上讲,如果政府不加干预没啥风险。
数据显示,到2007年5月,深圳市商品房成交均价最高的区为南山区,达到21988元/平方米,这个价格曲线,似乎就是按照王晓预期的那样在走。
王晓深刻地记得这一年的“五一”,同学聚会,本来默默无闻的他,忽然成为了焦点,因为他已经拥有了5套房子,成为毕业几年后身家数百万的富翁;也就在这一年,他辞去了教师的工作,专业炒房。
王晓的妻子,也因此得以达成人生的梦想:开一间咖啡屋。在深圳购物公园的COCO PARK三层,他们租了一个店面,装修别具一格。“基本上就是玩票性质。”王晓说,开店是满足妻子的要求,没想怎么赚钱。
2008年的梦魇
好日子总是太短暂。2007年7月,深圳楼市达到顶点后,开始急剧地下滑。
当年9月出台的二套房首付提高政策,对王晓来说是当头一棒。到了11月,他所持有的海印长城的价格已经跌至13000元/平方米以下,国际友邻公寓也在11000元/平方米以下,阳光花园的价格也低于购买时的价格。这三套房子王晓用的都是按揭。另外,在宝安区,王晓还有两套房子,一套全款,一套按揭。
       算下来,当时的王晓每月还要垫进去2万多。“那个时候,大家都在传说深圳会崩盘,还有中介卷款潜逃了。”恒大、绿城、龙湖等等这些地产商,也纷纷陷入了危机。
市场的冷酷开始显现。而人情,也没有好多少。昔日的中介朋友不见了,打电话不接,店铺也纷纷撤了;投资客那群人,更是风声鹤唳,自身难保。
岳母是一个保守的老公务员,早就看不惯王晓倒腾房子,虽然妻子没说什么,但他受不了岳母的数落。“那段时间每天就是拆东墙补西墙。”王晓说,银行也变脸了,之前放贷的经理换了人,而每个月的账单,也不会通融一点,他的信用卡一度刷爆,每个月要产生上千元的利息。
那段日子,让王晓觉得后怕。因为对一个几万元“起家”的人来说,他输不起。然而就像所有的瘾一样,染上了就很难戒掉。
2008年底,金融危机救了开发商,也救了王晓。2009年初,中国政府出手4万亿救市,并且启动了拉动内需政策,放宽了几乎所有的购房优惠政策。
“2009年开始,买第一套房子享受最优惠的房贷,首付款两成,还有利率7折优惠。”王晓说,他的房子很快升值,转手。
甚至转手给了朋友。在王晓的亲身示范下,他的一些朋友也加入了炒房行列。在深圳,很多投资客虽然是买多套房,但依然可以做到首付两成,办法有很多,就是异地贷款,或者亲友联名,2009年银行都放开了,对此睁一只眼闭一只眼。
不买房的人生如何度过?
王晓最近两周经常失眠,他上周末刚刚卖掉南山的一套房,现在,他还有2套房在楼下的中介店里挂着,卖不掉,他又不愿意降价。
这不是他第一次这么担惊受怕了,2007年的这个时候,他也是这么害怕,那一年,也是政策频出的年份。只要是政策多了,他就很害怕,会在最短的时间里出货。
但是,只要一看到市道稍有起色,他又一样会以最快的速度跑回来抄底,“没有什么比这个来钱更快了”。
“如果你经历过2005年营业税调控,2006年90/70调控,以及2007年9·27调控之后,你会怎么想?”王晓对记者说,这3次调控最终的结果都是:房价涨得比调控之前更高更快。
不过这一次,9·29新政之后,他没敢这么笃定了。
史无前例的严厉政策,以及立竿见影的市场低迷,令深圳的炒楼客再一次受到明显的惊吓,虽然至今尚未有数据显示究竟有多少投资客在抛售房屋,但大量的市场景象表明,它的确在发生。
眼下楼市正处于新政出台之后的混沌期,说它混沌,因为不少人就像王晓一样,仍然对调控的结果抱着幻想,期待着再出现一次越调控越涨的现象。他们在观望之余,对昔日的暴利还是眷恋不已。
央视主持人芮成钢在做完任志强的专访后表示,如果有一天任志强说什么都没有人再关注了,说明房地产市场就正常了。远洋地产总裁李明也曾对记者说,当大家都不再谈论房价,就好了。但现在任志强的微博貌似粉丝还很多。
“做完房子以后就觉得,做别的实业也好,别的投资领域也好,都会提不起精神。”王晓说,真还没认真想过以后干什么。
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