每經實習記者 董青枝 每經編輯 楊軍
在特色小鎮建設熱潮下，華夏幸福、碧桂園、華僑城等多家房企已紛紛投身其中，部分小鎮出現了“房地產化”等現象。
不同於一般開發商，華僑城本身具有較強的文旅資源整合能力，使其擬投資500億元的首個“文化+旅遊+城鎮化”小鎮——甘坑新鎮，備受外界關註。
不過，華僑城的野心是要在全國打造100座特色小鎮。對其商業邏輯，華僑城文化集團總經理胡梅林解釋說，要挖掘傳統文化，形成原創IP，與小鎮開發相結合，形成新的特色小鎮發展模式。
重點發展文化創意產業
華僑城甘坑新鎮，位於深圳布吉清平高速與機荷高速交會處，北起甘坑村、涼帽村，南至三聯村，擬規劃面積約12平方公里。
近日，記者從福田乘公交車約1個半小時到達甘坑社區，一個古色古香的客家小鎮映入眼簾，可體驗特色客家美食街，部分建築正在修繕中，還有隨處可見的小涼帽，但是周邊交通等基礎設施還不太完善。據悉，未來周邊會有地鐵10號線甘坑站。
自去年5月華僑城集團簽約甘坑小鎮項目後，華僑城文化集團致力於整個小鎮及周邊區域的開發運營。在今年文博會期間，甘坑小鎮展示了客家小涼帽設計原創專屬IP而受到市場關註。
華僑城文化集團透露，預計今年底小涼帽農莊、小涼帽酒店、室內VR樂園等將陸續開業，隨著小涼帽農莊、酒店、郵局等衍生系列IP發展同步開發，將形成IP文化產業鏈。
綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，華僑城甘坑小鎮導入富有客家文化特色的IP品牌小涼帽，並舉辦了小涼帽國際繪本大賽，使小涼帽成為小鎮的吉祥物和形象代言者，未來前景十分廣闊。
7月15日，甘坑小鎮憑借“IP Town”創新發展模式成功突圍，獲得2017中國文化旅遊融合先導區（基地）試點，晉升為國家級文旅特色小鎮。
胡梅林表示，用數字手段表達和展示傳統文化是華僑城文化集團的主要方向，挖掘和開發本土文化IP，推動文化創意產業發展則是甘坑客家小鎮的發展重點。
宋丁認為，要保證特色文旅小鎮的可持續性發展，就必須對小鎮實施不間斷的持續創新，這是未來特色文旅小鎮的命脈所在。
戴德梁行數據報告顯示，第一批中國特色小鎮主要有5種類型，其中旅遊發展型小鎮最多，共64個，占比達50.3%，其次是歷史文化類小鎮，共23個，占比達18.11%。從數據可看出，國家可能更支持旅遊發展類和歷史文化型的特色小鎮，這兩類可能更容易成功。
特色小鎮投資熱將趨穩
對於房地產企業來說，特色小鎮之路將是一場持久的攻堅戰。目前房地產企業更多的是註重長遠打算，而未來發展的真正價值在於IP、內容和運營能力的打造。業內人士稱現在特色小鎮的前景並不明朗。
一直專註於文化旅遊的華僑城已連續多年雄踞全球主題公園集團“亞洲第一、世界第四”，堅持創新發展，其文旅產品模式先後經歷了錦繡中華民俗村（主題觀光）、世界之窗（主題體驗）、歡樂谷（都市娛樂）、東部華僑城（郊野度假）、歡樂海岸（都市休閑），據悉，近日東部華僑城還創新性地提出大梅沙狂歡節。
現在華僑城正在以“文化+旅遊+城鎮化”為戰略大力推進特色文旅小鎮的開發，提出以PPP模式在全國打造100座特色小鎮的計劃，已在深圳啟動大鵬所城、鳳凰小鎮、光明小鎮等十大文化產業重點項目，並在四川、海南、北京、雲南、西安等地布局多個項目。
除了華僑城外，華夏幸福、碧桂園、萬科等多家房企都在涉足特色小鎮。例如，華夏幸福也正以“PPP市場化運作”為機制將在未來3年在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮。
對於若幹大投資商聲稱要開發100個特色小鎮，宋丁認為，如此大的動向不免令人擔心，畢竟建設特色小鎮是一場比眼光、比耐力、比智慧和實力的長期較量。個人估計3年後，特色小鎮投資熱將會趨穩，甚至有些會出現困局而考慮退出。在特色小鎮熱潮下，投資商要保持理性，以效果取勝。
就甘坑小鎮而言，華僑城自去年運營後取得了一定的效果。當地客家人告訴記者，現在很多人來甘坑旅遊，他們做點特色小吃生意收入明顯提高。華僑城相關負責人表示，一年多來，甘坑的人流量上漲了10多倍，今年“五一”假期最高達到10萬人。而且有些位置租金上漲了至少3倍，房租最高達到180元/平方米。至於未來會不會收取門票現在還沒確定。
戴德梁行華南區策略發展顧問部主管及高級董事李偉表示，特色小鎮是國家推行新型城鎮化的重要策略抓手，現在新型城鎮化已開始發生以人為本、以產業為核心的質變。
目前，華僑城文化集團已與龍崗區及相關各方達成協議，聯手推動整個片區的更新改造。華僑城文化集團方面表示，未來的甘坑新鎮在原有的客家小鎮基礎上，重點突出產城融合。據甘坑新鎮總體建設指標的預測，甘坑新鎮預計引入企業4000家。