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上海叫停新江灣城宅地出讓 但閘北同時繼續供地

來源: http://www.yicai.com/news/2015/10/4696581.html

上海叫停新江灣城宅地出讓 但閘北同時繼續供地

一財網 羅韜 2015-10-13 22:12:00

10月12日,上海市規劃和土地資源管理局網站發布公告稱,原定於10月14日下午進行拍賣的上海楊浦區江灣新城N091104單元C1-02(D7)地塊中止出讓。在規土局網站提到,因本次出讓地塊開發建設條件需進一步完善,現出讓人決定中止楊浦區新江灣城地塊出讓活動。

上海的土地供應開始有點微妙的調整。

10月12日,上海市規劃和土地資源管理局(下稱“規土局”)網站發布公告稱,原定於10月14日下午進行拍賣的上海楊浦區江灣新城N091104單元C1-02(D7)地塊中止出讓。規土局網站顯示,新江灣城的地塊掛牌公告發布於8月31日,地塊總範圍東至江灣城路,南至殷高路規劃公共綠地,西至淞滬路公共綠地,北至國泓路清波路。地塊出讓總面積為131998.1平方米,容積率為1.125,為住宅用地,地塊的掛牌起始價高達40.1725億元,樓板價2.7萬/平方米。

上海鏈家地產研究部統計數據顯示,新江灣城板塊距離此番最近的一次出讓是2012年,新加坡慶隆集團旗下的Peak Shines Pte.Ltd以6.1億元摘得新江灣城D5地塊,單價不到1萬元。這意味著,新江灣城板塊土地連續三年沒有供應。

《第一財經日報》記者多方了解獲悉,已經有六家企業提交了競買申請,包括九龍倉、保利等龍頭企業都計劃參與競買。從之前一線市場土地供應稀缺和上海的搶地情況看,開發商買地溢價率普遍較高。9月16日上海掛牌出讓的三幅地塊溢價率全部超過100%,因此業內預計這幅新江灣地塊競爭會十分激烈。

在規土局網站提到,因本次出讓地塊開發建設條件需進一步完善,現出讓人決定中止楊浦區新江灣城地塊出讓活動。

雖然有這樣的解釋,但是業內很多人都認為上述地塊的中止是因為要調整地塊中中小套型商品房供應套數。該地塊出讓條款中的面積設置套均超過200平方米,預計下調至120~150平方米左右。但是規土局人士對媒體表示目前沒有收到通知。

上述業內猜測,這主要是因為2015年10月上海市市委書記韓正的一次講話。韓正表示,上海房價已經很高,如果不堅持調控,將影響上海經濟持續平穩健康發展,也會削弱城市的競爭力。韓正同時表示要堅持房地產調控,“對市民負責、對未來負責”,並直接指明上海的房價過高的根本原因是“供地不合理”。上海房地產市場有兩大結構性問題:辦公用房、商業用房投資增幅過大、保有量過大;中小套型商品住房供應嚴重不足,特別是市場化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因,是供地不合理,中小套型普通商品住房用地供應明顯減少。

《第一財經日報》記者同時註意到,10月12日,上海規土局還發布預公告,正式出讓位於閘北區天目社區C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下空間開發地塊,該地塊位於蘇河灣區域,周圍項目均是該區域豪宅項目。上述地塊計容總建築面積18.2萬平方米,項目掛牌起始總價69.3億,折合樓板價37998元/平方米,預申請保證金14億元。

從周圍到項目來看,這塊土地的出讓也意味著未來還將出現豪宅項目。因此,可以判斷上述新江灣城的中止出讓並非因為價格原因。

易居中國執行總裁丁祖昱分析稱,這塊區域本來就有稀缺性,低容積率還限高20米,其實可以考慮不做那麽多限制,比如取消限高。

同策咨詢研究總監張宏偉認為,上海土地供應總量仍然偏少,市場供求關系仍較為緊張,預計以後上海土地市場仍將引來品牌房企對於優質地塊的爭奪戰。但是也有消息稱,目前上海政府已經開始進行土地政策的研討,未來的供地情況或有改變。

編輯:彭海斌

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上海 叫停 新江 灣城 城宅 宅地 出讓 閘北 同時 繼續 供地
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“滬九條”後上海土地首拍:30多家主流房企搶4塊宅地

來源: http://www.yicai.com/news/5012175.html

雖然一線城市樓市成交有所降溫,但是房企拿地的熱情依然高漲。

5月11日,上海325新政後的首場土地拍賣會上,超過30家房企對上海的4塊土地進行了爭奪,共有4幅經營性用地,其中3幅為純宅地,1幅為商業用地。第一財經記者統計發現,包括南橋新城、中鐵、上海城開、中鐵建、寶業、碧桂園、中南、金地、旭輝、禹洲、新城、卓越、融創、龍湖、綠地、遠洋、正榮、大發、象嶼、金輝、華潤、建發、寶龍、保利、格力、K2等房企都加入了今天的土地角逐。

上海松江泗涇(資料圖)

考慮到上海此前的樓市調控,曾有業內預測土地市場或出現降溫。但是本次的土地拍賣卻讓業內大跌眼鏡:3塊住宅溢價率均超過100%。

房企搶地

記者在采訪中了解到,很多參與本次土地拍賣的房企在今年都有在上海拿地的任務,因此其也“不惜成本”。

從第一塊土地開始拍賣後,現場氣氛就十分激烈,房企舉牌不斷。其中象嶼以21.5億元競得奉賢區南橋新城16單元36-03區域地塊,溢價126.25%,成交樓板價22625元/平方米。

這個價格意味著什麽呢?此前南橋最貴的一幅宅地是去年12月由中鐵集團取得的奉賢區南橋鎮D-01-13區域地塊,總價38億,樓板價19179元/平方米。幾個月後,這里的土地價格每平方米上漲了3000元。

“以樓板價推算未來成本價至少在3.5萬元/平方米以上。而目前調整剛開始,因此未來1年左右市場是否能走出調整有很大不確定性,因此該價格略微偏高。”中原地產市場分析師盧文曦告訴記者。

土地拍賣會最激烈的是松江泗涇的雙子地塊。格力、融創分別以19.65億元、30.05億元奪得松江區泗涇鎮SJSB0003單元10-05號地塊和12-01號地塊,溢價率分別為109.04%、111.62%,成交樓板價分別為37675元/平方米、38291元/平方米,創下區域單價新高。

事實上,格力拍到的土地差一點也被融創拿到,而融創拍地更是果斷堅決,不到半個小時就再創區域單價新高。按照上述的價格,該土地至少需要打造6萬/平方米的產品才可以回本。

雖然拍到土地的房企表示看好未來的市場,但是有不少開發商也表示了質疑。

一家參與土地拍賣的開發商營銷總監就認為,這個土地拍賣價格完全沒有產品邏輯,大家都在對賭房地產的明天。

雖然業內對於目前土地市場瘋狂表示擔憂,但是這並不妨礙房企大手筆拿地。除開一線城市,二線城市也被房企寄予厚望。

第一財經記者梳理發現,在剛過去的4月份,合肥、廈門、南京、蘇州四個城市土地拍賣平均溢價率均超過100%。合肥4月共12幅土地出讓,拍出的高溢價土地主要集中在瑤海區、肥西縣,其中位於瑤海區新安江路以南的一幅居住用地,溢價率高達380.95%,由上海泰康房地產競得。蘇州共出讓土地29幅,13幅土地溢價率超過100%,其中位於高新區科技城武夷山路北的居住用地溢價率高達318.86%。南京共出讓5幅土地,有2幅地塊溢價率超過160%。

圖/羅韜

價格博弈?

據上海鏈家市場研究部監測數據顯示,4月份,全國300城市土地市場共成交建築用地面積4537萬平方米,環比下降8.7%,但同比仍上升11.3%;出讓金總計1416億元,環比上升20.47%,在成交面積有所下降的情況下,土地出讓金不降反升,目前土地市場高溢價成交頻繁。

房企為何如此“沖動”?

第一財經記者多方采訪發現,房企拿地既有主動也有無奈。在過去一輪房地產調控中,中國樓市出現了很大的分化,其中一二線城市房價不斷上漲,而大部分三四線城市則陷入滯銷。對於主流房企而言,大部分都選擇回歸一二線城市開發。它們的核心戰略城市都是中國的一線城市和核心二線城市,競爭也基本一致。因此,房企為了擴張需要自然要付出更高的成本才能獲取土地。

同時,很多房企也會面臨無奈的拿地情況。由於房地產的生產要素之一就是土地,土地儲備一直是衡量一個房企的發展因素。“即便是要虧本,我們也不得不拿地,那麽大一個公司,沒有項目開發難道要解散嗎?大家到最後就是熬,誰熬到最後就勝利了。”一位房企高管曾告訴記者。

而在之前,也有房企因為錯過了拿地黃金期而在某些城市發展不利。比如在南京,之前龍湖地產一直希望進入擴張,但是由於過於保守預判市場,因此一直未能發展。相反,正榮地產在南京因為之前拿地果斷,後來迅速發展成為當地龍頭。而在武漢,中海地產連續3年未獲得土地,而融創等房企卻紛紛殺入。

因此對於房企而言,更多的是在博弈未來市場的好壞。在一個地產業內討論群里,各家開發商對於松江土地開發就持有不同觀點,有的認為6萬/平方米很容易實現,另外一家開發商就認為這個價格至少需要3年才能實現。

克而瑞分析師楊科偉指出,2015年一、二線重點城市成交面積同比增速接近三成,遠快於全國7%的增速,考慮到日前的政策基調,在一、二線熱點城市將會有一系列地方收緊房地產政策,而目前地價、房價上漲較快的熱點城市將首當其沖。

滬九 九條 上海 土地 首拍 30 多家 主流 房企 企搶 塊宅 宅地
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廣州發布三年宅地供應計劃 熱點城市土地收入大漲

在一些熱點二線城市紛紛出臺供地計劃後,四大一線城市中,廣州率先制定並對外公布了未來三年宅地供應計劃。

第一財經記者獲悉,按照“國土資源部要求”,一些房地產市場熱點城市近日陸續出臺2017-2019年三年住宅用地供應計劃,以求穩定市場預期。此前,在這些熱點城市中,市場更為關註四大一線城市京滬廣深何時出臺計劃。

國土部調控和監測司近日表示,要堅持“因城施策,分類調控”,積極配合地方政府和相關部門做好房地產市場調控,督促和指導各地充分尊重市場運行規律,適時采取宏觀調控,通過密切跟蹤市場動向,及時分析研判;合理編制和公布供地計劃,穩定市場預期。

廣州三年計劃出爐

廣州市國規委近日公布2017~2019年住宅用地供應三年滾動計劃,未來三年廣州將供應總面積約1552萬平方米(一萬平方米等於一公頃)的住宅用地。其中,2017年565萬平方米,包括175萬平方米保障性住房和389萬平方米的商品住宅;2018年495萬平方米,包括125萬平方米保障性住房和370萬平方米的商品住宅;2019年492萬平方米,包括93萬平方米保障性住房和398萬平方米的商品住宅。

截至目前,廣州本年度已供應各類用地1127萬平方米,建築面積1683萬平方米,其中住宅用地供應313萬平方米,建築面積648萬平方米。

此外,廣州將繼續采取多種土地出讓方式加大土地尤其是住宅用地的供應量,以穩定市場預期。同時將進一步加強對已供應住宅用地開工、竣工情況排查工作,保證已出讓土地及時開發建設。

從10月底至今,地方政府開始陸續發布今年第四季度以及未來三年的供地計劃。

11月1日,合肥市國土資源局發布消息稱,按照國土部要求,該局擬定了全市2017-2019年住宅用地滾動供應計劃,三年住宅用地供應總量約為32500畝。各年度具體住宅用地供應計劃,按照年度房地產市場狀況、供需預期情況確定,實行動態管理。

天津市國土局近日對外也發布2017-2019年住宅用地供應三年滾動計劃,具體為2017年560公頃,2018年550公頃,2019年540公頃,三年合計1650公頃。

該局稱,這為今後三年住宅用地市場供應提供較為充足的土地,同時也為今後全市商品住宅持續不斷上市奠定基礎。

11月1日,濟南市國土局公布未來3年住宅用地供應計劃公告,2017-2019年,濟南市市本級計劃年均供應住宅用地7000畝左右。

10月底,武漢市國土局也在官網發布了2016年度第四季度住宅用地供應計劃及2017-2019年三年滾動計劃。

11月4日,鄭州市國土局發布消息稱,2017年計劃供應住宅用地840公頃,2018年計劃供應780公頃,2019年計劃供應780公頃,三年合計2400公頃。各年度具體住宅用地供應計劃,按照年度房地產市場狀況、市場需求情況進行編制,為住宅用地市場供應提供充足土地。

今年9月底至10月初,一些熱點城市紛紛出臺樓市調控措施,其中重要一項就是要增加土地供應。

中國人民銀行參事盛松成近日撰文表示,提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給,不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快,而且有助於穩定公眾的預期。

地方政府土地收入高漲

之所以中央要求地方盡快出臺未來三年供地計劃,其原因在於今年不少城市的土地價格上漲較快,高價地塊層出不窮,也推高了未來房價上漲預期。

國土部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松表示,今年第三季度,全國主要監測城市中,住宅地價上漲城市個數環比達到九成,同比超過八成;上報異常交易地塊數量、平均溢價率及平均競價輪次均明顯上升,一些城市“高價地”頻出。

2016年三季度各地上報異常交易塊176 宗(其中一線城市上報10宗,二線城市上報62 宗,三四線城市上報 104宗), 比上季度增加了79 宗,漲幅為 81%;比2015年同期增加了137宗,漲幅為351%。

趙松表示,下一步,在把握去庫存主基調的思路上,因城施策或將成為常態。既要推進庫存壓力較大城市土地供應計劃的調整,以利於達到庫存消化的合理周期,也要落實好熱點城市三年滾動房地產用地計劃的公布和房屋有效供應的形成,穩定市場預期。

民間機構的研究數據也顯示地方政府今年土地出讓收入已經大大超過去年。

中原地產首席分析師張大偉介紹稱,截至11月29日,全國賣地最多的50大城市合計賣地金額達到了22103.3億,相比2015年同期16324億上漲35.4%。

這也是這50大城市歷史同期最高紀錄,但賣地數量並未上漲,截至11月29日,50大城市合計出讓土地建築面積為10.04億平米,同比減少了5.3%。

張大偉稱,從全國看,50大城市全部出讓金超過了100億,其中有南京、蘇州、上海、杭州、天津5個城市土地出讓金超過1200億。另外合肥、武漢、深圳、鄭州、濟南、寧波、重慶、北京、成都等城市超過500億。

截至目前,除了廣州外,四大一線城市中,北京上海和深圳均未對外發布2017~2019年三年住宅用地供應計劃。

一位房地產企業投資總監對第一財經記者表示,深圳情況可能有點特殊,其新增建設用地較少,可能會更多采用舊改的方式來增加房屋供應。

廣州 發布 布三 三年 年宅 宅地 供應 計劃 熱點 城市 土地 收入 大漲
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八城市賣地超千億 京滬深仍未公布三年宅地供應計劃

在中央部委的要求下,包括廣州、天津在內,目前已經有多個房地產熱點城市對外公布了2017-2019年三年住宅用地滾動供應計劃,但一線城市中,北京、上海和深圳仍未出臺相關計劃。

2016年中央經濟工作會議要求促進房地產市場平穩健康發展,並要求落實地方政府主體責任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。

在23日~24日召開的中共北京市委十一屆十二次全會上,北京市委書記郭金龍稱,要清醒看到,房價已經過高,積累了風險,而且增加了社會焦慮,也是對城市可持續發展與和諧穩定的巨大挑戰。要擔負起主體責任,嚴格落實中央關於調控房價的部署和要求,堅決保持房價平穩。

他表示,解決好房地產問題,必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這個定位,以解決群眾的基本住房需求為出發點,緊密結合疏解非首都功能、棚戶區改造、城鄉結合部地區城市化等工作,進一步調整用地結構,合理提高住宅用地比例,加大改善性自住房建設力度。

不過,截至記者發稿,北京尚未出臺相關土地供應計劃。而2016年北京住宅用地供應也少於往年,全年土地出讓收入約800億元,尚不足2015年的一半。

一位房地產企業開發高層對第一財經記者表示,北京2016年供應土地確實少於往年,其原因可能是擔心出現地王,另外可能也有疏解非首都功能以及人口調控的考慮。

熱點城市陸續發布供地計劃

按照“國土資源部要求”,從今年10月份至今,一些房地產市場熱點城市陸續出臺2017-2019年三年住宅用地供應計劃,以求穩定市場預期。而在四大一線城市中,廣州率先制定並對外公布了未來三年宅地供應計劃。

廣州市國規委近日公布2017~2019年住宅用地供應三年滾動計劃,未來三年廣州將供應總面積約1552萬平方米(一萬平方米等於一公頃)的住宅用地。其中,2017年565萬平方米、2018年495萬平方米、2019年492萬平方米。

此外,廣州將繼續采取多種土地出讓方式加大土地尤其是住宅用地的供應量,以穩定市場預期。同時將進一步加強對已供應住宅用地開工、竣工情況排查工作,保證已出讓土地及時開發建設。

二線城市也紛紛表態。11月1日,合肥市國土局發布消息稱,按照國土部要求,該局擬定了全市2017-2019年住宅用地滾動供應計劃,三年住宅用地供應總量約為32500畝。各年度具體住宅用地供應計劃,按照年度房地產市場狀況、供需預期情況確定,實行動態管理。

天津市國土局近日對外也發布2017-2019年住宅用地供應三年滾動計劃,具體為2017年560公頃,2018年550公頃,2019年540公頃,三年合計1650公頃。

該局稱,這為今後三年住宅用地市場供應提供較為充足的土地,同時也為今後全市商品住宅持續不斷上市奠定基礎。

11月1日,濟南市國土局公布未來3年住宅用地供應計劃公告,2017-2019年,濟南市市本級計劃年均供應住宅用地7000畝左右。

10月底,武漢市國土局發布了2016年度第四季度住宅用地供應計劃及2017-2019年三年滾動計劃。

11月4日,鄭州市國土局發布消息稱,2017年計劃供應住宅用地840公頃,2018年計劃供應780公頃,2019年計劃供應780公頃,三年合計2400公頃。各年度具體住宅用地供應計劃,按照年度房地產市場狀況、市場需求情況進行編制,為住宅用地市場供應提供充足土地。

此外,青島、南昌、石家莊,無錫等地也在近日公布了2017-2019年住宅用地供應三年滾動計劃。而南京市在今年10月份曾發不過2016-2018年三年住宅用地出讓計劃。

國土部調控和監測司近日也表示,要堅持“因城施策,分類調控”,積極配合地方政府和相關部門做好房地產市場調控,督促和指導各地充分尊重市場運行規律,適時采取宏觀調控,通過密切跟蹤市場動向,及時分析研判;合理編制和公布供地計劃,穩定市場預期。

中國人民銀行參事盛松成近日撰文表示,提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給,不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快,而且有助於穩定公眾的預期。

截至目前,除廣州外,四大一線城市中,北京上海和深圳均未對外發布2017~2019年三年住宅用地供應計劃。

一位房地產企業投資總監對第一財經記者表示,深圳情況可能有點特殊,其新增建設用地較少,可能會更多采用舊改的方式來增加房屋供應。

12月份地方賣地速度加快

在調控的壓力之下,地方政府逐漸加快了賣地速度。

中原地產研究中心統計數據顯示:截至12月27日,12月當月多個城市賣地超過百億元,包括重慶、杭州、蘇州、深圳、廈門、北京、南京、武漢、上海、鄭州等城市。

從地塊單宗成交情況看:超過50億元的地塊在12月達到了9宗,超過20億元的地塊達到了32宗。而溢價率在各種政策影響下,則出現了明顯調整。

之所以中央要求地方盡快出臺未來三年供地計劃,其原因在於今年不少城市的土地價格上漲較快,高價地塊層出不窮,也推高了未來房價上漲預期。而加大土地供應,在一定程度上可以平抑地價上漲速度。

國土部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松曾表示,今年第三季度,全國主要監測城市中,住宅地價上漲城市個數環比達到九成,同比超過八成;上報異常交易地塊數量、平均溢價率及平均競價輪次均明顯上升,一些城市“高價地”頻出。

2016年三季度各地上報異常交易塊176 宗(其中一線城市上報10宗,二線城市上報62 宗,三四線城市上報 104宗), 比上季度增加了79 宗,漲幅為 81%;比2015年同期增加了137宗,漲幅為351%。

財政部近日發布11月財政收支情況,前11月國有土地使用權出讓收入30979億元,同比增長19.1%。

民間機構的研究數據也顯示地方政府今年土地出讓收入已經大大超過去年。

中原地產研究中心統計數據顯示,截至12月27日,全國出現賣地千億以上的城市達到了8個,刷新歷史最高紀錄,蘇州市、南京市、上海市、杭州市、天津市、合肥市、武漢市、重慶,8個城市賣地超過千億元。

中原地產首席分析師張大偉表示,從市場預期看,在嚴格的政策約束下,出現地王的概率越來越低。但熱點區域的地塊,實際樓面價依然處於高位。房企在一二線城市依然積極搶地。

“一線城市已經進入城市化末期,整體看,市場已經進入二手房周期,新房供應高端化,改善化。樓市調控下成交下調,給高價拿地的企業帶來巨大風險。”張大偉稱。

城市 賣地 超千 千億 京滬 深仍 仍未 未公 公布 布三 三年 年宅 宅地 供應 計劃
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低溢價搶收上海兩宅地 碧桂園不想在環滬只玩剛需?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-12-27/1065246.html

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每經記者 吳若凡

每經編輯 王婷婷

12月27日,上海奉賢園區公開出讓兩幅純住宅用地,吸引了世茂、綠地、碧桂園、綠城4家企業競拍。最終碧桂園將兩宗地塊均納入囊中,且溢價僅在3%-5.1%,總價8.72億元。

碧桂園低溢價再入奉賢宅地

今日是上海2016年最後一場土地拍賣,出讓的兩宗地塊,臨港奉賢園區二期04FX-0002單元B0701地塊和臨港奉賢園區二期04FX-0002單元B0204地塊,均為純住宅地塊,產權年限均為70年,起拍樓板價均為8200元/平。

最終,臨港奉賢園區二期04FX-0002單元B0204地塊,占地1.59萬方、總建面2.54萬方,最終由碧桂園以2.19億元競得,名義樓板價8616元/平,溢價率5.1%。

根據土地出讓預合同,該地塊地上可建面積2.54萬㎡,100%為住宅,但其中5%為保障房、15%永久不可出售、剩余80%為可售商品房約1.9萬㎡;地下車庫面積無須額外再交地價,此外開發商還須建設2542㎡公共服務設施無償移交政府。

雖然地塊拍賣要求頗高,但該地塊位於奉賢區奉城板塊平安鎮,雲櫻路與草萱路交叉口,片區周邊配套尚不成熟,目前區域內也沒有新房在售,區域市場對新的住宅類商品房有不小的需求空間。

今日碧桂園拿下的第二宗地塊——港奉賢園區二期04FX-0002單元B0701地塊,占地面積48323.5平方米,建築面積77317.6平方米,單價8446元/平米,溢價率3%,總價6.53億。

據了解,該地塊東至規劃F8路西側綠化帶,南至江山路北側綠化帶,西至雪柳路,北至雲櫻路,容積率1.6,地上限高40米。

根據出讓合同要求,配建保障性住房占比5%,開發商自持建築面積不低於15%,中小套型住宅占比不低於60%,全裝修住宅占比在30%以上(不包含保障性住房等),另外開發商需要建設建築面積7731.76平方米的公共服務設施並無償移交政府。

中套型住宅為建築面積不大於90平方米的多層住宅,小高層住宅建築面積不大於95平方米、高層住宅建築面積不大於100平方米。

這就決定了項目會成為戶型為普通中小套型的剛需盤,不過項目地處奉賢海灣鎮,北鄰奉賢平安鎮,東面與臨港蘆潮港片區相連,區域引進的產業人口多為剛需置業人群,且地塊周邊3公里內暫無新盤在售,而周邊板塊有少許新樓盤,項目的競品壓力小。

剛需入手碧桂園實際欲在環滬打多元戰

據了解,碧桂園在2004年悄然進入上海,在松江開發了一個項目。其後沈寂多年,在2015年4月,以嘉定區徐行鎮02-05地塊的契機,正式步入上海。並快速組建上海區域團隊,接連再拿下三個項目。

據碧桂園方面表示,上海區域主要做住宅業務,此外還會涉足一些永久持有性的商業,比如養老地產物業、辦公地產物業。不過從目前碧桂園在上海的土儲性質來看,尚以普通住宅樓盤,特別是剛需樓盤開發為主。

記者留意到,自2015年成立一線城市公司主攻北上廣深之後,碧桂園又在今年籌備組建滬浙區域公司。而據介紹,滬浙區域公司與滬蘇區域公司相似,投資開發將不只限於浙江,也可在上海獲取項目。

這意味著,僅針對上海市場,碧桂園就已籌備了三個以上的團隊進行主攻和輔攻。“搶回失去的20年”對此業內的評價也多為此方向。

但結合碧桂園在長三角特別是上海地區安排的資產培育類型來看,有三個團隊參與考察,碧桂園後續可能入手的地塊和項目,將不止是純住宅。而且,日後依靠在廣州本土發展“小鎮”的經驗參與長三角衛星城開發商,對環滬地區進行多元地產開發的可能性非常高。

此前,碧桂園集團滬蘇區域總裁謝金雄就透露,碧桂園已經在上海及環上海地區,洽談多個意向地塊。

碧桂園依靠上海及長三角這個高級市場做大業績增量的意圖很明顯。而目前,據碧桂園業績數據顯示,今年1-10月碧桂園共實現合同銷售金額約2715.4億元,其中權益合同銷售額及權益銷售面積分別為2070.8億元及2645萬平方米。

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兩部委下通牒,這三大城市還未出臺三年宅地計劃

在數十個地方政府出臺樓市調控政策後,中央部委也開始出招,要求地方調整供地節奏,嚴防高價地,穩定市場預期。

明確庫存與土地供應關系

住房和城鄉建設部和國土資源部近日聯合下發《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,要求貫徹落實黨中央、國務院關於房地產工作的決策部署,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位,加強和改進住房及用地供應管理,改善住房供求關系,穩定市場預期,促進房地產市場平穩健康發展。

兩部委要求地方要合理安排住宅用地供應,強化住宅用地供應“五類”調控目標管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模,去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。各省級國土資源主管部門要按照“五類”(顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停)調控目標,加強對本地區市縣住宅用地年度供應計劃編制和實施工作的監督指導,並將地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市)的計劃實施情況每半年匯總一次報國土資源部。

兩部委要求,各地要根據商品住房庫存消化周期,適時調整住宅用地供應規模、結構和時序,對消化周期在36個月以上的,應停止供地;36-18個月的,要減少供地;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。

中原地產首席分析師張大偉認為,這次政策明確了庫存與土地供應的關系,用消化周期明確了市場土地供應的節奏。

“過去也提及過去庫存壓力大區域要減少土地供應,但本次明確了消化周期的概念,超過36個月的停止供應。6個月以內的要加速供應。”張大偉稱。

催促地方出臺三年宅地計劃

此次兩部委再次強調了地方要制定三年住宅用地供應滾動計劃並對社會公布。

“各地結合國民經濟和社會發展五年規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃等,依據住房現狀調查、需求預測以及在建、在售住房規模等,立足當地經濟社會發展和資源、環境、人口等約束條件,盡快編制住房發展規劃和年度計劃,統籌安排中期(五年)和近三年的住房建設所需用地。”兩部委稱。

兩部委要求2017年6月底前,地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣(縣級市)應編制完成住宅用地供應中期(2017-2021年)規劃和三年(2017-2019年)滾動計劃,並向社會公布。

自2016年10月份至今,一些房地產市場熱點城市已經陸續出臺2017-2019年三年住宅用地供應計劃,以求穩定市場預期。而在四大一線城市中,廣州率先制定並對外公布了未來三年宅地供應計劃。

廣州市國規委公布的2017~2019年住宅用地供應三年滾動計劃中,未來三年廣州將供應總面積約1552萬平方米的住宅用地。其中,2017年565萬平方米、2018年495萬平方米、2019年492萬平方米。

據第一財經記者統計,除了廣州外,天津、合肥、濟南、武漢、鄭州、青島、南昌、石家莊,無錫、南京等也發布了該計劃。

截至目前,除廣州外,四大一線城市中,北京上海和深圳暫未對外發布2017~2019年三年住宅用地供應計劃。

嚴防高價地

除了要求地方調整供地節奏外,兩部委對高價地塊也提出了預警和防範要求:各地要建立購地資金審查制度,確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。經國土資源部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的,取消土地競買資格,並在一定時間內禁止參加土地招拍掛。要結合本地實際和出讓土地的具體情況,靈活確定競價方式,包括“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例後現房銷售或競自持面積等,堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況,嚴防高價地擾亂市場預期。

作為房地產的重要成本之一,土地價格的高低會影響外界對未來房價的預期。為了調控一、二線城市過熱的房地產市場,不少城市在自去年四季度以來接連出臺調控政策,其中之一就是要穩定土地市場的價格預期。

在土地供應環節,目前有不少城市靈活設置競買規則,通過“雙限雙競”、“限地價、競配建”、提高自持比例、設置土地競拍最高限價等方式引導理性競價,防止異常高價地塊擾亂市場預期。

從各方統計數據來看,2017年土地市場出現了“開門紅”。財政部近日發布“2017年1-2月財政收支情況”顯示,今年1-2月累計,全國國有土地使用權出讓收入6196億元,同比增長36.1%。

中原地產研究中心統計數據顯示,2017年一季度,全國50大熱點城市合計出讓土地金額為6370.2億元,同比2016年同期的3887.16億元上漲了63.8%。從全國看,武漢等21個城市土地出讓金3個月超過百億元。武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等城市賣地超過200億元。

不過,隨著各地陸續出臺樓市調控政策,這使得部分非熱點屬性的土地出現了明顯的降溫,土地市場已經出現了非常明顯的分化。

張大偉表示,從溢價率看,大部分城市平均溢價率相比2016年有所下調,在一系列約束性政策下,地王出現數量有所減少。

他認為,從未來趨勢看,2017年全國熱點城市地王數量將明顯降低,但在銷售火爆的2016年,大部分企業庫存去化明顯,這種情況下,房企對熱點區域、優質屬性地塊依然拼搶,這種類型地塊拼搶會比較激烈。

部委 通牒 三大 城市 還未 未出 出臺 臺三 三年 年宅 宅地 計劃
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“招掛複合”出讓8幅宅地 上海土地市場迎再洗牌

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-06-23/1120407.html

自5月26日以“招掛複合”方式出讓三幅宅地之後,上海土地市場再迎來微妙變化。

6月21日,上海市土地交易市場發布上海市國有建設用地使用權出讓公告,新推8幅住宅用地,全部采用“招掛複合”方式出讓。

這8幅宅地規劃總建築面積近77萬平方米,分別位於寶山工業區、青浦澱山湖大道、松江洞涇、嘉定安亭、奉賢南橋。

據統計,這8幅土地起拍樓板價均在2萬元/平方米以上。其中松江區洞涇鎮新農河三號-1地塊及松江區洞涇鎮新農河三號-2地塊,在發布僅1日之後,因出讓人要求被終止出讓。

在多名業內人士看來,2017年已經過半,大房企在上海土地市場略顯“英雄無用武之地”;同時,商品住宅交易量已經進入低谷期,類住宅調控似乎比去年年底更嚴格。此時推出多幅住宅用地,仿佛給市場打入一劑強心劑,大房企的機會又來了。

“招掛複合”加速洗牌

此前5月26日,上海首次采用“招掛複合”方式出讓三幅宅地,房企需提交大量投標材料,專家根據經濟實力、技術資質、項目經驗進行打分,每塊地篩選出不超過三家房企相互角逐。評標采用100分制,經濟實力30分,技術資質20分,項目經驗50分。

此次土拍,依舊采用“招掛複合”方式,不過評分標準略有調整。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出,一個重大改動的地方,就是上次經驗值占到50分,這次經驗值降低了些,但也超過了40分,仍占據重要部分。而多出來的分值劃到增加的一個“受讓管理”的項目中。該項內容可理解為,5月1日以後拿過土地的公司就拿不到高分。換言之,其他沒有拿過地的公司增加獲勝幾率。而5月1日後拿地的是保利、中海、中建,這幾個公司再次拿地的可能性或許就沒有其他房企高了。

盧文曦認為,這也是管理層經過權衡後的考量,以規避寡頭壟斷。

實際上,今年上半年上海樓市調控剛剛取得初步成效,且由於上海供地量有限,大部分房企在上海拿不到地。部分房企因此調整了策略:為了補充上海的貨源,品牌房企還是積極布局環上海區域,同時,加大對於長三角區域的核心城市的布局;一部分中西部起家的中小房企在上海、環上海、甚至長三角區域也很難拿到地,開始轉戰中西部核心城市;也有房企開始尋求其他手段布局上海,比如收並購二手項目,甚至正在銷售的被限價的新盤、存量物業更新也成為房企考慮的對象;還有部分房企不得不開始嘗試“小鎮”等模式拓展長三角區域非核心城市的項目開發。

有分析人士認為,今年上半年上海土地市場主要特征表現在兩方面:首先,至今為止2017年上海土地出讓計劃沒有公布,起碼筆者沒有看到。同時,截至6月19日,2017年上海市土地市場累計成交規劃建築面積370萬平方米,盡管比2016年同期上揚21%,但是比2015年同期下滑39%。而從成交金額來看,至今為止,上海土地出讓金只有471.25億元,比2016年下降12%,比2015年同期下滑26%。整個土地市場並沒有成交多少地塊(相當部分地塊成交是2016年供應,並且大部分位於郊區甚至遠郊),住宅類用地(純宅地、包括宅地的綜合用地)至今更是無新供應量(除配套動遷房),導致布局上海的房企們,包括大牌房企們“英雄無用武之地”。

其次,在土地供應量有限的情況下,上海出臺最有影響力的土地政策:“招掛複合”新政,導致大部分中小開發商更加拿不到地。姑且不說這個政策是否是長期政策,僅僅說這樣的政策延續2-3年,就會導致不少房企被動撤離上海。如此一來,由於土地政策的變化及拿地門檻的提升,會導致上海房地產市場加速洗牌。

盧文曦分析指出,土地出讓采取“招掛複合”方式出讓,三類房企機會概率將比其他房企高。首先是綜合實力強勁的國企央企;其次是近幾年上海擴張比較明顯的房企,因為經驗值占高比例,所以即便是中型房企運氣好的話不是沒有機會;最後就是大房企,綜合能力都比較強。

但盧文曦又強調,現在對土地自由資金要求比較嚴格,如果最近項目賣得一般,回款慢的話,依然有“翻車”的可能性。比如此前的5月底,上海曾推出三幅住宅用地,首次采取“招掛複合”的出讓方式,就有大型房企資金不夠中途出局了。

下半年供地或增加

一位房企人士指出,今年底明年初上海或許會出現一波成交量的上漲。原因是部分複合社保年限條件的家庭或會出手。但從今年下半年上海土地市場看來,是否有供應量,供應量多少成為今年下半年上海土地市場走勢的關鍵。

同策咨詢研究部數據顯示,上半年上海土地出讓僅僅有471.25億元,按照2011-2016年過去6年平均土地出讓金1526億元計算,今年上海土地出讓金還有1055億元億元差距。因此該機構預判,按照每年上海都會出讓一定土地獲得1526億左右土地出讓金的假設,下半年勢必會推出一些地塊,達到1526億左右的成交金額。

張宏偉則指出,連續的調控將導致市場進入深度調整階段,屆時,房企拿地會比較謹慎,盡管大部分房企仍然看好上海土地市場,但是,不至於像去年9月份之前那樣積極制造“地王”。更何況,上海有“招掛複合”的土地新政,限制了參與競拍房企的對象,只有TOP10甚至TOP5的房企才具備競拍資格。由此可見,下半年土地市場將處於平穩階段,不再受制於調控政策因素,上海有可能會積極推地,TOP10房企角逐加劇。

然而,上海此前提出,“十三五”期末建設用地總規模不突破3185平方公里。這也就意味著,“十三五”期間,上海建設用地增量只有40平方公里。而在當前上海“控人口”等措施指導之下,上海也很難短期內釋放大量土地供商業開發。

(來源:21世紀經濟報道 記者 唐韶葵

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京滬廣深等16城市要探索宅地供應多元化,下月上報具體方案

針對近期部分城市房地產市場出現過熱苗頭,投機炒作有所擡頭等情況,住房和城鄉建設部近日印發通知,重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松,並對進一步做好房地產調控工作提出明確要求。

在住房用地供應環節,住建部要求地方抓緊調整住房和用地供應結構。各地要有針對性地增加住房和用地有效供給,切實提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例,建立房價地價聯動機制,防止地價推漲房價;提高住房用地比例,熱點城市住房用地占城市建設用地的比例建議按不低於25%安排,大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應,在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。

住建部要求,北京、上海、廣州、深圳等16個城市要探索推動供地主體多元化,6月底前提出並上報具體實施方案。

不過,除了北上廣深外,住建部此次沒有公開其他12個城市的具體名單。

官方數次提及

“供地主體多元化”的提法今年開始被官方多次提及。2017年12月召開的中央經濟工作會議要求,加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度。

今年1月中旬,原國土資源部高層表示,我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下,非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點,推動建立多主體供應、多渠道保障租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

這意味著,政府將不再是住宅用地的唯一提供者,房地產開發商也不再是一手住房的唯一提供方。

過去多年來,我國城市住宅開發的模式一般為房地產開發企業從政府部門購得國有土地,然後進行開發並對外銷售。其特點一是政府土地部門通過招拍掛方式提供新增居住用地,二是出讓對象必須是國有土地,如集體土地須征收為國有土地後方能出讓。

政府不再壟斷住房用地,盤活非房地產企業自有土地、農村集體經營性建設用地,是貫徹中央提出的建立多主體供應、多渠道保障租購並舉“兩多一並舉”住房制度基礎性的土地制度變革,可望漸別土地財政、抑制地產投機,滿足住有所居,同時維護不動產市場穩定。

在推動供地主體多元化方面,已經有一些地方政府走在了前面。

北京市住建委相關負責人去年年底曾介紹,北京進一步引導和鼓勵全社會支持參與住房保障工作,不斷拓寬保障房籌集渠道,多主體供給,形成了廣泛合力。其中,鼓勵國有企業利用自有用地建設保障房,加大政策支持力度,目前已建設約12萬套。

“鼓勵國企拿出自有用地建設保障房,是增加保障房的供給渠道,而非企業自建房為企業內部職工福利分房。”上述負責人表示,這些房源均面向社會符合條件的保障房家庭進行公開配租配售。

集體土地供應與嚴禁小產權房

除了可以盤活非房地產企業自有土地,農村集體經營性建設用地也是一個可以提供住宅用地的供應渠道。

去年8月底,為增加租賃住房供應,緩解住房供需矛盾,構建購租並舉的住房體系,建立健全房地產平穩健康發展長效機制,國土部會同住建部根據地方自願,確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

北京2017年確定了較為宏大的利用集體土地建租賃房計劃,從2017年起的5年里,將供應1000公頃集體土地,用於建設租賃住房。

截至2017年12月底,北京市實現集體地租賃住房用地供應203.9公頃,完成率102%,超額完成2017年度供應任務。

上海也早在數年前就已進行了相關探索,並在部分區域進行了集體土地建租賃房試點。

除了北京和上海早有推進外,官方信息顯示,另外11個城市集體土地建設租賃房方案今年年初也獲得了兩部委的聯合批複。自去年8月開始啟動的這項試點工作正在進入加速通道。

有一些城市的集體土地建設租賃房試點實施方案中提出了較為具體的建設目標。合肥試點實施方案中稱,2017年至2020年完成試點目標5000套,建設面積約45萬平方米,其中:2017年底啟動試點項目,2018年完成1000套,2019年完成2000套,2020年完成2000套。

廣州試點實施方案則表示,至2020年全市計劃利用集體建設用地建設租賃住房建築面積300萬平方米,每年批準建築面積按100萬平方米控制。

南京試點實施方案中提出的總體目標是,到2020年底建成一批利用集體建設用地建設租賃住房試點項目,建設集體租賃住房總建築面積30萬平方米左右。

利用集體土地建設租賃房雖然實現了多主體供應,但禁止以租代售,防止出現小產權房也成為各方共識。

此前,業界就曾擔憂,都是在集體建設用地上蓋的房子,如何界定集體土地建租賃房與小產權房的差?如果利用集體建設土地建設的租賃房,產權能夠分割,再加上一個是長期租賃合同,實際上就成了變相賣房,與小產權房無異。

合肥試點實施方案中要求,集體租賃住房建設,必須依法履行相關報批手續,房屋建成後只進行出租使用,不得出售,不得轉租、抵押、轉讓,不得改變房屋和土地用途,堅決杜絕變相小產權房。

武漢試點實施方案也要求,對未經批準擅自建設租賃住房、將租賃住房銷售、違法用地、違規建設、質量不達標等情況一律依法予以查處,切實防止以租代售、“小產權房”出現,保障試點項目依法依規建設。、

此前,住建部等部委已經要求,集體租賃住房出租,應遵守相關法律法規和租賃合同約定,不得以租代售。承租的集體租賃住房,不得轉租。

京滬 廣深 深等 16 城市 探索 宅地 供應 多元化 多元 下月 上報 具體 方案
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獨家| 摸底十年宅地供應,供地制度面臨重大變革

相關部委今年開始著力推動住宅用地供應制度改革,以加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,而一些房地產熱點城市有望加快這一領域的推進速度。

第一財經記者獨家獲悉,自然資源部近期向地方下發函件,要求上報住宅用地總面積,以及2008年來的住宅用地供應情況,同時還要求上報住宅用地多主體供應的典型案例,以及集體建設用地建設租賃住房試點項目統計。

除此之外,自然資源部近期也派出調研組赴地方開展住宅用地供應制度改革調研,了解地方探索推進多主體供地的具體措施和政策建議。

住建部近日下發通知要求,房地產市場熱點城市要積極探索推動供地主體多元化,在權屬不變、符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的情況下,非房地產企業依法取得使用權的國有土地可作為租賃住房用地,6月底前,北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都等城市要提出並上報建設租賃住房的具體實施方案。

摸底十年宅地供應

在房地產市場上,土地供給多寡被認為是影響樓市走勢乃至房價的主要因素。每逢樓市調控,供地節奏的調整一般也是重要的政策方向。

今年5月19日,針對近期部分城市房地產市場出現過熱苗頭、投機炒作有所擡頭等情況,住建部印發通知,要求地方抓緊調整住房和用地供應結構。各地要有針對性地增加住房和用地有效供給,切實提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例,建立房價地價聯動機制,防止地價推漲房價。

過去十年間,我國房地產用地供應經歷了一番大起大落。自2009年開始,我國房地產用地供應提速,當年全國供地10.91萬公頃,2010年便增至15.42萬公頃,2011年和2012年分別為16.91萬公頃和16.56萬公頃,2013年一度高達20.32萬公頃,創下近十年來的頂峰,此後逐年下降。

2014年全國供地15.1萬公頃,2015和2016年分別為12萬公頃和10.75萬公頃。2017年為11.5萬公頃,同比增長7.2%,這是近四年來全國房地產供地量首度出現正增長。

由於房地產市場的區域特色很強,全國供地總量數據的走勢並不能直接反映某地區的土地供需局面,因此掌握地方上具體的土地供應數據,才能更好預判當地樓市走勢,以及為樓市調控提供決策依據。

此番自然資源部下發的函件中,地方需要上報該省住宅用地供應總面積(住宅用地包含各種類型住宅用地,不包含農村宅基地,主要根據土地調查和不動產登記統計)、人均住宅用地面積、2008年1月~2017年12月住宅用地供應總面積。

多主體供地典型案例

上述函件中提及地方上報住宅用地,特意註明不包含農村宅基地,換言之,所指均為國有土地。

自去年底至今,官方多次提及“供地主體多元化”。2017年12月召開的中央經濟工作會議要求,加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度。

今年1月中旬,原國土資源部高層表示,我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下,非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點,推動建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

對於此舉意義,自然資源部調控和監測司巡視員董祚繼在媒體上撰文表示,多主體供地也是深化供給側結構性改革的重要舉措。歸結起來,就是優化土地供給結構、提高土地供給效率、釋放土地要素動能。就其可望釋放出的巨大制度紅利而言,稱之為“重大變革”亦不為過。

董祚繼稱,在城市中心區,未來如將部分非房地產企業用地(如老工業區棚戶區用地、淘汰落後產能用地、退二進三產業用地、廢棄鐵路用地等)調整改造為住房用地,可以有效增加各類住房用地供應,在穩定房地產市場的同時,也有利於改善城市人居環境。

(第一財經記者 王曉東攝)

多主體供地為房地產市場提供了一個重磅政策信號和方向,但能對市場產生多大的影響,主要看政策落地的力度有多大,地方推進的步伐有多快。

比如,哪些企業有資格利用自有工業用地來轉變土地性質,這些用地有多大規模,其中又有多少能獲得政府部門的審批來轉變土地性質,土地性質轉變過程中是否要補繳土地出讓金?這些都需要相關部門出臺具體實施細則。

有地方國土官員也表示,有了新政策(多主體供地),還切盼“新規程”——規程是指導地方操作層面的指南,有了規程,地方才能有所適從。

這種背景下,了解地方實情成為政策執行的前提。

上述自然資源部函件要求,地方上報存量非住宅建設用地用於住宅用地建設項目情況,在將存量非住宅建設用地用於住宅用地建設的項目中,按照正在進行、已完成以及二者合計的情況,分別填寫項目個數和用地面積。

上述函件要求地方上報住宅用地多主體供應典型案例,上報內容主要是:開發方式,包括自主開發、與其他主體合作開發;與其他主體合作開發的,寫明主體名稱;項目成本組成情況,包括安置成本、建設成本和其他成本;典型案例資金來源情況。

地方上利用國有企業自有用地建設住宅此前已有先例,主要是提供保障性住房。

北京市住建委相關負責人去年底曾介紹,北京進一步引導和鼓勵全社會支持參與住房保障工作,不斷拓寬保障房籌集渠道,多主體供給,形成了廣泛合力。其中,鼓勵國企利用自有用地建設保障房,加大政策支持力度,目前已建設約12萬套。

“鼓勵國企拿出自有用地建設保障房,是增加保障房的供給渠道,而非企業自建房為企業內部職工福利分房。”上述負責人表示,這些房源均面向社會符合條件的保障房家庭進行公開配租配售。

其他城市也正在謀劃和推進樓市供給側改革。

6月5日,深圳市住建局發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》(下稱《意見》),提出到2035年,深圳將籌集建設各類住房170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。

根據《意見》,深圳將通過多渠道來保障土地供應,如盤活存量用地,加大棚戶區改造力度,推進已批未建用地、社會存量用地、未完善征(轉)手續用地、征地返還用地等開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房;利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產業園區等配建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房;盤活各類存量用房,推進社會存量住房租購等。

實地調研

除了摸清底數,自然資源部近期也派出調研組赴地方開展住宅用地供應制度改革調研。

在青島,調研組圍繞非房地產企業依法取得土地使用權的土地用於住宅用地的已有經驗、制度障礙和政策建議等內容,與山東省國土資源廳、青島市政府及國土、規劃、城鄉建委、財政等相關部門和部分企業代表進行了座談,深入探討住宅用地供應制度改革的可行性和利弊。

自然資源部土地利用司副司長陳國慶要求,青島市要在認真分析近年來居住用地供給總體情況的基礎上,劃清政策和市場的職責分工,全面梳理住宅用地供應制度改革進程中的障礙和困難,從宏觀層面研究探索推進多主體供地的具體措施和政策建議。

在杭州,調研重點則是利用集體建設用地建設租賃住房試點項目地塊落實情況,調研組專程赴蕭山區衙前鎮項漾村實地踏看該村集體租賃住房試點地塊,了解地塊基本情況。

4月中旬,自然資源部調研組赴杭州調研

根據《杭州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》,杭州將在蕭山、余杭、富陽、臨安、大江東產業集聚區等範圍內分別確定1~2個地塊開展試點。

去年8月,為增加租賃住房供應,緩解住房供需矛盾,原國土資源部會同住建部根據地方自願,確定第一批集體建設用地建設租賃住房試點城市,包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等。

董祚繼在文中稱,在城市近郊區,利用農村集體建設用地建設租賃住房,可以有效增加租賃住房用地供應,緩解城市住房供需矛盾,同時也有利於拓展集體土地用途,增加農民財產性收入,並加速城中村、城邊村改造;在廣大農村地區,出租閑置農房和宅基地使用權,可以為城市人口旅遊休閑、養老養生等開辟空間,激活沈睡的土地資產,促進鄉村振興。

除北京和上海早有推進外,官方信息顯示,另外11個城市集體土地建設租賃房方案今年初也獲得了兩部委的聯合批複。自去年8月開始啟動的這項試點工作正在進入加速通道。

上述自然資源部函件要求,地方需要填報今年4月25日前完成立項的集體建設用地建設租賃住房試點項目情況,包括用地面積、租賃房套數、土地產權主體、建設資金投資、資金來源等。

住建部上述通知也要求,開展租賃住房、利用集體建設用地建設租賃住房、共有產權住房試點城市,6月底前要向住建部和相關部門報告試點進展情況。

也曾有觀點認為,集體土地建設租賃房是變相將“小產權房”合法化。對此,董祚繼表示,“小產權房”是違法用地、違法建設,產權不受法律保護,與依法依規建設、依法實施不動產登記的集體租賃住房具有本質區別。推進多主體供地,更不是要開“農村宅基地買賣”的口子。

獨家 摸底 十年 年宅 宅地 供應 供地 制度 面臨 重大 變革
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宅地使用權屆滿續期收費?孫憲忠:不能從物權法規定往後退

8月30日和31日,十三屆全國人大常委會五次會議分組審議了民法典各分編草案,其中物權編草案關於住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題,引發多位與會人員熱議。

2016年11月,《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》提出,要研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

關於住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題,全國人大常委會法工委主任沈春耀27日在向常委會會議作說明時表示,根據黨中央批準的有關工作安排,該項工作由國務院有關部門研究,提出方案後,國務院提出法律修改議案,修改城市房地產管理法或者物權法。

沈春耀稱,目前國務院有關部門尚未正式提出方案和修法議案。物權編草案根據現行物權法第一百四十九條、城市房地產管理法第二十二條規定,對此先作出一個原則性規定,即:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。國務院正式提出修改有關法律的議案後,再進一步做好銜接。

在分組審議中,全國人大憲法和法律委員會委員孫憲忠表示,關於建築物區分所有權制度,我們不能從物權法的規定往後退。

“建築物區分所有權住宅70年到期自動順延,這是我2006年提的方案,物權法149條采納了。至少我們目前應該認識到這個條文不能往後退,再增加一些內容就麻煩了。”孫憲忠說。

2016年4月,溫州房屋20年土地使用權到期事件引發社會高度關註。當年12月23日,原國土資源部副部長王廣華在新聞發布會上表示,針對溫州當地二十年住房土地使用權到期問題,國土部和住建部會商後回複,可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理,即不需要提出續期申請,不收取費用,正常辦理交易和登記手續,涉及“土地使用期限”,仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。

孫憲忠說,2016年溫州想再收一次出讓費,老百姓意見非常大。法律規定自動續期就是無條件的,還要收費老百姓不滿意。實際上我們國家土地所有權不是封建國家或者私有制國家所有權,是社會主義所有權,歸根到底是人民的權利,現在收了一次錢,再收幾次錢從社會主義法律思想上說不過去。

他表示對目前立法方案有點不滿意,因為現在立法方案後面又加上一句話“關於收費問題有待國務院另行規定,關於是否減免再做規定。”本來物權法149條是沒有這句話的,現在加上這句話問題就來了,認為收費是應該的,至於怎麽收、如何減免由國務院規定。

“建議這句話萬萬要不得。”孫憲忠說。

歐陽昌瓊委員說,編纂民法典是為具體的法律法規提供一個基本遵循。比如城市住宅用地的問題,至少在編纂民法典的時候提出一個帶有指向性、原則性的意見。住宅用地70年使用權期滿以後如何自動續期,應該有一個基本遵循和上位法依據,而不是反過來,等住建部門提出意見,國務院作出決定以後再來修改民法典里面關於住宅用地的條款。

“比如,自動延期的提法,比物權法更進了一步,但自動延期是有償的還是無償的,也就是收不收錢,如果收錢,收的錢叫費叫稅還是叫租,至少有一個原則性、指向性的規定。”歐陽昌瓊說。

馮忠華委員說,關於住宅建設用地期限屆滿續期問題,目前的規定給大家兩個信號,第一個是自動續期,這是不能回避的。第二個是費用征繳或者免除,由有關法律規定,給大家的印象就是一定要收費了,只是征繳還是免除差別,是不是這種政策取向還要研究。另外一定要和當前正在研究的房地產稅立法工作緊密結合起來。如果這里做一個明確規定,對下一步房地產稅立法工作也會有積極意義。

全國人大憲法和法律委員會副主任委員周光權說,住宅土地使用權70年到期(問題),國務院當然要研究,現在續期的費用按照法律、行政法規來減免,按照這個考慮,把立法的很多工作推給了國務院,這不是一個好方案。按這個方案最後會發現困難還在那里,而且立法沒有往前推進,沒有進展。建議類似這樣的問題慎重研究,而且要有表態。

“住宅權70年自動到期是繞不開的問題,現在的立法還是有繞著困難走的味道。有的地方之前批出去的土地,使用權就是二、三十年,有的住宅早已到期,這在廣東、浙江已是個問題,到現在沒有一個解決方案。”周光權說。

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責編:劉展超

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