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新地王“抢跑”:民企抱团255亿夺标


http://www.21cbh.com/HTML/2009-12-23/158977.html


40分钟,48次举牌,255亿天价,中国“地王”总价纪录再次被刷新。

12月22日,由在港上市的富力地产(02777.HK)、雅居乐(03383.HK)、碧桂园(02007.HK)组成的民营地产开发商联合体,从保利地产(600048.SH)联合体和中信地产的央企夹击中以“黑马”姿态杀出,抢下了广州亚运城地块。

该地块位于广州番禺区,涵盖15块土地,包括总建筑面积为86万平方米的已建成物业和未开发的365万平方米土地。这一巨幅地块被认为是广州最后一块战略用地。

但“新地王”的诞生难言生逢其时。就在一周前的14日,国务院常务会议明确提出旨在促进房地产市场健康发展的“国四条”,要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。而其间,多部委纷纷出台税收、土地等调控政策。

不过,“新地王”已经“抢跑”了这些调控政策。

有开发商12月21日透露,广州市政府明确要求倘若数家开发商联手拍下地块,必须成立项目公司开发建设,不允许拿地后再分割开发;另外,6年的开发周期中,各方股权比例必须稳定,股权变更或增加新股东都将面临高额的转让交易税。

记者看到的项目整体出让合同显示,广州市国土资源和房屋管理局明确要求乙方必须在12月25日之前支付40%的土地出让款,也即是102亿;尾款则于两年内分两次结清。

而根据国土资源部的最新政策,商品住宅用地的宗地出让面积大城市上限为20万平方米;12月17日,财政部等五部委联合规定则要求,开发商分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年,土地出让金首付比例界定在50%。

广州市国土房管局人士在竞拍现场解释称,亚运城项目的挂牌出让先于国家新政出台,因此支付方式仍然按照合同约定执行。

不愿具名的深圳大型券商地产行业分析师在获悉本次结果后表示,虽然在调控过高房价上中央出台了一系列“点对点”的刹车措施,但是中央与地方政府的统筹、协调机制依然缺失,“本轮调控实际效果还要观察。”

民企“夺食”央企

广州亚运城地块起拍价165亿元,已经远超此前国内总价最高的地王——73亿元的北辰长沙地块。但看似疯狂的背后,几家竞拍者各有算盘。

竞拍的三路人马分别是:具有央企背景的中信地产,由富力、雅居乐、碧桂园组成的在港上市民企联合体,以及由保利集团、万科集团、中海地产组建的国企联合体。

竞拍伊始,广州市国土房管局就临时将增价幅度由1000万大幅调高至2亿元,这引发现场一片惊叹。

中信地产在率先开出了180亿的报价后,便出人意料地偃旗息鼓,此后便是两个联合体的轮番竞价。当竞价飙升至236亿时,富力联合体要求广州市国土房管局交易中心调低增价幅度,拍卖师随后妥协,将增价幅度从2亿下调至1亿元。

当竞价超过250亿后,本报记者看见保利团队现场耳语商量,更有人士现场致电,随后万科一位人士做了一个抬手姿势后,举牌人士勉强加价至254亿。富力团队再度埋首商议后出价255亿,保利方举牌人士无奈摆手,示意退出。

民企联合体的胜出,颇在预料之外。此前,坊间盛传广州市政府早已内定保利地产,仅是为了平衡各方利益才会选择联合开发。这一消息随后遭到广州市国土房管局以及当事方的驳斥,声称这是竞争对手的策略。

甚至在竞拍之前的12月21日,亦有开发商曾对本报记者透露,考虑到中信地产上市的预期,该公司对这一地块势在必得,认为在250亿的价格范围内都是可接受的。

种种风声,加之央企此前高价拿地的热情,使得市场普遍研判,单枪匹马参战的中信地产以及保利牵头的国企联合体胜算最大。

富力华南区总经理朱荣斌在竞拍结束后很是乐观,他告诉记者,由于亚运城地块规模太大,富力、雅居乐、碧桂园三家在港上市的广东本土企业破天荒地走到了一起。“最终价格并没有超出我们之前所设定的底线。”他说,三家公司在竞拍前已经就此充分商议过。

这个类似于综合开发的项目,会以住宅物业为主,容积率高达7,为高层住宅,“该项目能够产生多少利润还很难讲。”富力地产董事长助理陈志豪告诉本报记者,开发这个项目,三家公司会组成一个项目公司,项目公司的股权按照1/3的比例均衡分配,团队的管理层人员也会均衡分配。

而 保利地产总经理宋广菊在接受本报记者电话专访时表示,对此次拍卖不准备做任何的评论。但是言谈之中仍然有说有笑,未有落寞的情绪。联系到之前最大的热门中 信地产作壁上观,万科董事长王石表示“已经做好了地产泡沫破灭的准备。”国资背景的开发商似乎对未来市场走势难言乐观。

地方“抢跑”中央调控?

255亿元的天价远超市场预期。广州市国土房管局在竞拍后公布的保密底价也仅为175亿。这一保密底价由官方交由专业估价机构估算,并经集体决策敲定。

记 者获悉的一份广州市经纬房地产咨询公司为客户做的一份内部分析报告测算,当亚运城地块的土地出让价格达到250亿时,开发商销售的净利润率仅为 17.84%。该公司分析师表示,255亿元的价格太高,保守估计建成住宅的整体最终市场售价将达到每平方米1.5万元,远远高出当前该地块8000元/ 平方米左右的周边均价。

“就连向来以高地价拿地著称的国企们都放弃了,由此可见价格有多高。”该人士感叹。

而记者看到的出让合同中,广州市国土房管局明确约定竞得者必须在地块拍下的3天内缴清40%的首付款,也即是102亿元;尾款则要求分两次结清,分别要求在2010年的12月10日及2011年的12月10日之前结清各30%。

但这一合同条款乃至本次出让土地的规模,其实都不符合近期中央出台的一系列调控过高房价的政策。

11月前后,国土资源部印发了《限制用地项目目录(2006年本增补本)》,对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限,其中大城市20万平方米。这一限地令下,广州市仍然坚持将亚运城地块捆绑竞拍。

合 富辉煌首席分析师黎文22日对本报记者分析说,这可能是打了个“时间差”,亚运城地块的出让先于国家政策的出台。另外由于涉及亚运会,这一地块身份特殊。 而广州市国土房管局人士解释,整体拍卖才能不削弱地块市场价值,亦担心分拆出让会发生众多开发商无序开发,影响亚运城整体规划。

而财政部等于12月17日下发《关于进一步加强土地收支管理的通知》,明确要求一般土地出让收入必须在1年内缴纳,特殊情况必须在2年内缴纳,首付不得低于50%。

广 州市国土房管局人士在竞拍现场解释称,亚运城项目的挂牌出让先于国家新政出台,因此支付方式仍按合同约定执行。她说,一直以来,广州在土地出让的管理上颇 为严格、规范,绝大多数土地出让金都是在成交后的60天内一次性缴清,只有个别总价高地块才出现分期缴付的情况,且首付比例一般都不低于50%。

在业内人士看来,“新地王”诞生颇有抢跑中央调控之意,因为地方政府对于“土地财政”的依赖并不是个秘密。

广 州市社科院科研处处长彭澎说,广州市今年的土地出让十分迫切,“年初制定的指标,还差很多,这次亚运城地块推出后,才算基本完成。”根据计划,今年广州普 通商品住宅用地的供应计划约为250万平方米,广州市国土房管局副局长黄文波早前曾透露,前三季度广州出让的住宅用地面积约为48万平方米,仅占全年计划 的19.2%。

富力们再赌6年预期

如何在3天内缴纳102亿,已经成为三家民企马上需要面对的压力。

富力地产董事长助理陈志豪告诉本报记者,“我们三家联手,资金是没有问题的。”这源于2009年房地产市场价量齐升给开发商带来的丰厚现金流,以及三家公司此前在港多次的融资。

富 力前三季的合同销售总额185.8亿元,完成了全年销售目标230亿元的80.8%。根据香港联交所公告,9月30日富力地产55亿元公司债正式获证监会 核准。同时富力还有回归A股的融资预期。据碧桂园中报显示,其上半年现金存量达48.55亿元,负债比仅35.7%,公司还在10月份连续两次债券融资, 先发行了2014年到期的3亿美元优先票据,估计所得款为2.947亿美元,再发7500万美元于2014年到期的全球债。雅居乐在10月底也宣布拟进行 总额为4亿美元的国际发售一次性还款保证优先票据,年限为7年。

而彭澎分析称,考虑到有86万平方米的已建成住宅,只要尽快销售,还可以有90亿左右的资金可以回笼。不过根据出让合同,这部分住宅的预售期在2010年7月前后,具体时间要待亚组委的安排。

上述经纬地产分析师认为,既有的8000套左右的住宅销售并不容易。可资对比的是,广州连续两年的销售冠军碧桂园年销售最高纪录也就是4000多套,按此估算,这8000套住宅至少要销售2-3年。

需要留意的是,合同中约定的开发周期是6年,上述人士分析,按照正常的销售节奏,亚运城的整个投资周期将高达12年,“富力们赌的实际上是一个长期预期。”

但在2007年,很多地产开发商也曾经有过“拿地王、赌升值”的预期,结果并不如人意。如富力今年8月就被爆出佛山地王被收回及没收保证金的消息。这之间的2008年,富力更是经受过现金流枯竭、资金链险些断裂的险境。

当日,三家公司在港股表现正常,富力地产收于13.38港元,微跌0.45%;雅居乐收于10.64港元,涨2.50%;碧桂园收于2.82港元,跌0.70%。
地王 搶跑 民企 抱團 255 奪標
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神華百億投資中蒙邊境 意在奪標蒙古最大煤礦

http://www.21cbh.com/HTML/2011-4-7/1NMDAwMDIzMTA1NQ.html

拿下蒙古國價值3000億美元的塔本陶勒蓋煤礦,對連續在中蒙邊境頻頻發力的神華集團似乎勢在必行。

來自內蒙古自治區巴彥淖爾市烏拉特中旗發改委的消息稱,神華集團總投資100億元的煤電焦化項目日前在烏拉特中旗甘其毛都口岸加工園區開工建設。

本 報記者瞭解到,該項目由神華巴彥淖爾能源有限責任公司負責實施。項目規劃達到年產1200萬噸洗煤、480萬噸焦化、48萬噸甲醇和4.8萬噸焦油的生產 能力。目前,一期項目已經開工建設,並計劃於2012年全部投產,屆時將達到年產600萬噸洗煤、240萬噸焦化、48萬噸甲醇、3萬噸焦油的能力。

而就在這個動輒百億的項目之前,神華集團為打通中蒙路上交通的甘泉鐵路鋪架工程也於3月28日全面開工。

在順利入圍該礦的競標短名單後,神華集團的搶先佈局也被業內人士認為是加大「競標勝出」的戰略籌碼。

「神華對海外項目的投資非常謹慎,澳大利亞的沃特馬克項目進展也不是很順利,但這並不會影響神華大手筆拿下蒙古這個富礦的決心,從目前神華的一系列舉動看,勝出的把握非常大。」一名接近神華集團的業內人士在接受本報記者採訪時說。

入圍名單將再度篩選

3月中旬,蒙古國政府公佈了入圍於2010年12月8日啟動的塔本陶勒蓋礦區西區塊全球公開招標的六家公司(聯合體)短名單。按照計劃,蒙古國政府將邀請這些公司(聯合體)進一步談判,以選定最終中標方進行上述區塊的合作開發。

國內一名曾代表中資企業參與蒙古礦產項目談判的知情人士向本報記者透露,入圍公司或聯合體的合作協議草案將提交蒙古國家大呼拉爾(議會)會議討論,以確定最終勝出者。

據上述知情人士介紹,蒙古國實行設有總統的議會制,每年召開春季和秋季兩次會議。

4月5日,蒙古國國家大呼拉爾(議會)2011年春季會議在烏蘭巴托國家宮開幕,塔本陶勒蓋項目的開發建議書也是此次春季會議的焦點之一。

「除了入圍的企業之外,世界各大投行圍繞蒙古礦產的IPO爭奪戰也正值白熱化,在蒙古國內,這個大型煤礦所引起的關注度非常高。」中國礦業協會一名密切關注該項目進展的人士在接受本報記者電話採訪時表示。

「在這個零下25攝氏度的國家,這簡直就是一場血腥的冷戰。蒙古國政府現在有10到12名政府高官在直接從事這項工作,他們詳細聽取了我們的方案,並提出了很多有見解性的問題,在這樣一個國家這是非比尋常的。」國外一名投行人士在接受路透社採訪時如此說道。

據 本報記者瞭解,2010年7月,蒙古國政府向國家大呼拉爾(議會)提交了有關塔本陶勒蓋項目的全國性意見徵詢2個月後,蒙古國最終批准了塔本陶勒蓋項目的 建議書計劃。國家大呼拉爾以88.7%的贊成票投票通過了該項計劃,並支持該項目在政府的指導下設立一家從事礦業開採、生產、銷售的公司,該公司由國有的 蒙古額爾登礦業公司控股。

「蒙古國政府與意向投資者進行了幾輪談判,並修訂了礦產法,截至去年秋季會議前,全球共有11家公司或者財團對塔本陶勒蓋表示了投資意願。」上述中資企業談判代表說。

2010年10月,專門負責塔本陶勒蓋煤礦開發和運營的額爾登——塔本陶勒蓋礦業有限責任公司成立,作為國有蒙古額爾登礦業公司的全資子公司。

根據蒙古國議會的批准,該公司將把30%的股權通過IPO的方式出售給國外投資者,另外10%的股份將會以有價證券的形式自由出售給蒙古國民眾,還有10%股份將會出售給蒙古國內的企業,而剩餘的50%股權將完全控制在蒙古國政府手中。

「蒙古國希望在與外國投資者的合作中獲得最大利益,所以在入圍企業或者聯合體的選擇中,也會綜合考慮政治與經濟的雙重因素,蒙古國不希望經濟過分依賴於某個國家。」上述中資企業談判代表說。

本報記者瞭解到,入圍企業(聯名體)的合作開發草案將陸續提交蒙古國政府,最終勝出者有望在2011秋季會議前敲定。

中國礦業協會相關負責人則表示,入圍名單可能縮減至3家左右,幾家企業聯合開發的局面把握較大,「因為現在蒙古政府考慮的是經濟與政治的平衡。」

神華的優勢

對於喊出「再造一個神華」的神華集團而言,無論最終入主塔本陶勒蓋的方式是單獨開發,還是與其他財團共同開發,神華角逐勝出仍然是大概率事件。

「神華的優勢是由幾大方面決定的,包括鐵路運輸優勢,地緣政治優勢,以及市場優勢等等。」一名接近神華集團的業內人士表示。

位居亞洲腹地的蒙古國,通過與神華甘泉鐵路對接,出口中國或借助中國北方港口輻射亞太煤炭市場對其誘惑力非常巨大。

公開資料顯示,塔本陶勒蓋煤礦距離中蒙邊境的甘其毛都口岸僅有255公里,而往東距離出海口則遠至5000公里。與此同時,在電力、公路等基礎設施領域,塔本陶勒蓋所在的南戈壁省也同樣缺乏。

而根據神華跨國鐵路運煤專線的基本走向,甘泉鐵路將南起神華包神鐵路萬水泉南站,向西沿陰山山脈經巴彥淖爾市海流圖鎮、川井蘇木到甘其毛都口岸,全長354公里。

神華集團表示,甘泉鐵路將於今年年底投入運營,設計年運輸能力近期為2500萬噸,遠期為6000萬噸。

2010年,蒙古已成為我國進口煤第三大來源國,且進口量較2009年大幅上漲。

「蒙古國內的煤炭開採條件非常好,露天就可以開採,而且煤炭資源大多又以品質較高的焦煤為主,開採成本小,回報率高。」上述業內人士說。

中投顧問研究總監張硯霖也指出,在競投蒙古國的煤礦開採項目上,神華集團具有較大的優勢,因而獲得塔本陶勒蓋煤田項目的成功幾率也相對較大。

「神 華集團正在修建中蒙之間的運煤鐵路,這是神華集團最大的優勢,蒙古國無論是對中國出口煤炭資源還是借道中國,對其他國家出口煤炭,鐵路運輸都是最佳選擇。 另外,此次與神華集團合作的三井物產此前就代理神華集團在日的煤炭銷售業務,這對於今後蒙古國的焦煤在日銷售也是一個較為有利的條件。」張硯霖說。


神華 百億 投資 中蒙 邊境 意在 奪標 蒙古 最大 煤礦
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重推舊作 -- [體育與政治掛勾系列]之「我奪標﹐我存在」(體育世界), (歷史文學)

閱畢今期足週﹐赫見烏拉圭巨星跟上世紀初的前輩一樣﹐有著“踢好球讓世人認識我們”的思維。哎﹐科蘭實在係一個有心有力的好球員﹐踢入四強已係超超超額完成任務。至此﹐不禁要重推下面這篇舊作:-)

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(圖﹕1930年的烏拉圭世界盃冠軍隊伍)

話說收買佬有一舅母﹐雖然在港出生但從小在烏拉圭長大。收買佬小時候跟她初見面時﹐完全不知這個國家是甚麼來歷﹐只知讀起來跟"烏龜"差不多﹔而她一家人傾談時﹐卻是操上海話和西班牙語﹐吃的穿的又與別不同﹐總之就挺搞笑。

事實上﹐除了這個古怪的譯名﹐烏拉圭這個國家係很難讓人留下深刻印像。他有別於其他的南美國家: 一說起巴西﹐人們就會想起森巴﹑嘉年華和陽光海灘﹔阿根庭嘛﹐就是探戈﹐足球和貝隆夫人等等﹔厄瓜多爾﹑秘魯﹑智利這幾國﹐教人回想起印加文明﹔南美北部的國家﹐又充滿了加勒比海氣息。就只有這個烏拉圭﹐像香港的新界新市鎮一樣﹐整齊小康卻又毫無性格﹐沒土產亦沒特色﹐多令人沮喪的影像呀。

昔年南美諸國紛紛獨立時﹐巴西和阿根庭已經開始在政治及軍事上爭雄﹔兩國在聯手擊敗巴拉圭並分了他大半國土後﹐大家國界貼近了﹐磨擦亦增多了。因此兩國同意讓烏拉圭獨立﹐成為兩國的緩衝。從此﹐這個人口當時大約只有350萬的小國﹐就在巴阿兩國的夾縫中生存下來了。這個國家雖云獨立﹐但無論政治和經濟都受國外操控。直至上世紀的三十年代前﹐烏國的經濟實為英美掌控﹐政治上更係唯強鄰馬首是瞻﹔而由於烏拉圭人缺少土著﹐大多數國民都屬歐洲白人移民﹐烏國人常被別的國家當作阿根庭人﹐可相對發達的阿根庭人﹐卻又總看扁這個渺小的鄰居。凡此﹐令烏拉圭人心生自卑﹐很想做點甚麼去讓全世界去認識他們這個小國 (真乃衣食足而知榮辱也。)

機會終於來了。1928年﹐國際足協(FIFA) 決定在奧運足球項目外﹐自行舉辦一項名為"足球世界盃"的嶄新國際賽事。首屆定於1930年舉行﹐烏拉圭全國上下極力爭取主辦第一屆的賽事﹐以去紀念他們獨立百週年。最終亦如願而償了。


(短片﹕1950年的世界盃決賽﹐看看烏拉圭如何擊敗巴西﹐第二度稱霸)

在首屆世界杯上,歐洲沒有幾隊參賽,因為從歐洲前往舉辦地烏拉圭,需要乘船橫穿大西洋,僅海上旅程就要耗時兩周,為了保持狀態只能在船上訓練,所以歐洲眾多強隊和職業球員都沒有前往,就是去了的也沒有甚麼表現。南美人成為首屆杯賽的主角,東道主烏拉圭和阿根廷都以6比1的比分擊敗南斯拉夫和美國,順利會師決賽。而作為1924年和1928年兩屆奧運足球冠軍,烏拉圭最終以4比2擊敗阿根庭,舉起了首座世界杯。比賽結束后,烏拉圭舉國狂歡游行,既慶祝勝利,亦慶祝自己的國家最終在一些事情上名留青史。用我表弟的說法﹐就是﹕說起加拿大(美國的小弟)﹐人們會想起楓葉﹔說起紐西蘭(澳洲的小弟)﹐人們會想起奇異果﹔可說起烏拉圭(巴西和阿根庭的小弟)時﹐人們就會記起他們是第一屆的世界盃冠軍了﹗

當然﹐這個世界盃冠軍第一人的資歷﹐難掩烏拉圭今非昔比的足球水準。號稱兩屆冠軍卻多年去能殺入最後卅二強﹐令球迷們傷透心。不單國家隊的表現平平﹐就是國內的球會在國際賽事亦碌碌無為﹐目下連厄瓜多爾及哥倫比亞的球會也屢有佳作﹐烏拉圭的球隊卻總是未能發力﹐老牌豪門彭拿路及國民隊近十多廿年均毫無表現。恐怕在可見的未來﹐能令世人聯想起烏拉圭的﹐仍然只有上世紀初的世界盃冠軍了。
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馬鞍山地價區內十年新低 鄰近商場馬鐵 宏安牽頭每呎3515元奪標

1 : GS(14)@2014-06-26 16:47:48

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140626/news/ec_laa1.htm

馬錦街住宅地皮由宏安伙拍舖位投資者楊奮彬(圖左)以7.038億元奪得,以樓面面積20.02萬方呎計,每呎樓面地價為3515元,創自2004年5月後區內十年新低。圖右為宏安集團主席鄧清河。






【明報專訊】近年政府積極主動推地,新界區勢成未來供應重鎮,發展商投地態度亦轉趨審慎。上周五接獲18份標書、近4年入標反應最熱烈的馬鞍山馬錦街限量住宅地,鄰近馬鐵站及新港城商場,由宏安(1222)伙拍資深舖位投資者楊奮彬,以7.038億元奪得,每呎樓面地價3515元,創自2004年5月後區內十年新低。若與3月時新地(0016)投得同區白石享海景的地皮,每呎樓面地價4241元相比,地價更低約17.2%。

馬錦街住宅地為限量地,住宅單位總數不得少於310伙,可建樓面約20萬方呎。地政總署昨公布,上述地皮由宏安集團伙拍資深舖位投資者、具內地資金背景的楊奮彬,力壓其餘17個財團,包括長實(0001)、恒地(0012)旗下香港小輪(0050)、新世界(0017)、信置(0083)等大型發展商,以及中小型財團金朝陽(0878)、香港興業(0480)及莊士中國(0298)等,以7.038億元奪地,每呎樓面地價3515元。

投資額料15億 主打中小型住宅

據悉,是次為宏安首次奪得官地,有市場人士表示,宏安佔項目約六成權益,其餘則由楊氏持有,總投資額介乎15億至16億元,將發展成中小型住宅。本報就上述消息向宏安查詢,惟發言人以合作伙伴不在港為由,今日將召開記者會交代項目發展詳情。業內人士估計,項目落成後每方呎樓面呎價約1萬元以上。

新界地皮供應增料地價續跌

馬錦街住宅地鄰近馬鐵馬鞍山站,毗鄰新港城廣場及馬鞍山廣場,交通及生活配套完善,屬於新界區優質土地,加上近期細價樓交投暢旺,惟是次地皮每呎樓面地價僅3515元,較2006年11月長實以每方呎樓面地價3662元奪馬鞍山第77區地(現址為天宇海)更低,創區內十年新低。中原測量師行執行董事張競達指出,後市充斥不明朗因素,加上未來新界區地皮供應急增,連同早前新界東接連有地皮流標及以低於市場估值售出,市場預期未來新界區樓價勢必下調,一眾大型發展商出價亦傾向保守,造就中小型發展商成功奪得優質用地。

同區恒光街地 估值料跌逾一成

張補充,由於馬錦街地皮鄰近上周五招標的恒光街用地,是次成交價有參考價值,將把於今年8月截標的恒光街地皮估值下調,樓面呎價由4000至4500元調低至3500元,總值約4.6億至5.18億元調低至4.03億,幅度約12.5至22.2%。

明報記者 李宛婷
2 : GS(14)@2014-06-26 16:48:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140626/news/ec_lab1.htm
細價樓頻破頂 中小發展商投地審慎


2014年6月26日

【明報專訊】雖然近日中小型單位旺場,多個地區出現不少高價成交,但以中小型單位為主的馬鞍山馬錦街「限量地」,成交價卻未見突出。有業界人士指出,發展商對樓價上升期望不會太高,加上地皮供應多,故發展商出價依然謹慎。


上述馬錦街地,限建最少310伙,平均每伙實用645方呎,預料樓盤以中小型單位為主,故共有18個財團入標競投,惟現時每方呎樓面價僅約3500元,成績未見驚喜,連同至少4000元建築費,及發展商應有利潤,料發展商未來售價約每方呎1萬元,與現時區內二手樓如海柏花園、新港城等相若。

發展商看準政府低價大量推地

理大建築及房地產學系教授許智文認為,發展商買地,主要看未來的發展,他稱,現時大部分發展商出價仍然謹慎,因政府將繼續大量推地,地多不用搶,發展商毋須高價競投。許又稱,市場普遍預期今年樓價會跌5%,加上未來有加息因素,現時發展商一般對樓價上升期望不會太高,出價自然較保守。

美聯首席分析師劉嘉輝亦指出,新界區成未來供應重鎮,區內恒光街地皮亦開始招標,而現時建築成本上升,發展商投地自然更審慎,藉此控制利潤及成本。
馬鞍山 馬鞍 地價 區內 內十 十年 新低 鄰近 商場 馬鐵 宏安 牽頭 每呎 3515 奪標
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284731

近殮房地皮 呎價貴大圍站36% 宏安每呎5221元奪標 建蚊型戶

1 : GS(14)@2015-01-08 16:29:46

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150108/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】市場瘋搶中小型單位,發展商亦高價搶奪住宅地。上周五截標、鄰近富山公眾殮房一眾殯儀設施的沙田大埔公路大圍段住宅地,最終由中小型發展商宏安(1222)以7.73億元奪得,每方呎樓面地價5221元,較新世界(0017)去年奪得的大圍站上蓋每呎樓面補地價高36%。宏安亦將瞄準上車客群,計劃提供約400伙、實用200方呎起的中小型住宅單位,估計投資額約16億元。


宏安以7.73億元獨資投得大埔公路大圍段地皮,可建樓面14.8萬方呎,每方呎樓面地價5221元,較新世界大圍站上蓋每呎樓面補地價3833元高約36%,更較遠展(0035)去年投得的美田路地皮每呎樓面地價2817元高85%。

7.73億投得 投資額16億

是次推出的地皮鄰近斜坡位置稍遜,附近又設有不少殯儀設施,包括寶福紀念館、富山公眾殮房,以及富山火葬場,鄰近亦設有為中度至嚴重弱智人士提供日間活動中心暨宿舍服務的保良局鄭翼之中心,不過仍獲多家中小型發展商爭奪,是次更以每方呎樓面地價高逾5000元成交,堪稱大圍地皮呎價新高。事實上,過去政府曾推出鄰近墳場地,2010年柴灣連城道住宅官地推出拍賣,但最終流拍收場。

將建200至400呎蚊型戶

宏安地產部營業及拓展董事黃耀雄指出,公司是次獨資投得位於大埔公路大圍段之住宅用地,鑑於看好市場對上車盤需求大,決定把該地發展成為精品住宅項目,提供400個中小型單位,間隔包括開放式、1及2房,面積由200多方呎至400多方呎,預計總投資額16億元,預料可於2018年以樓花形式推出市場。市場人士預期,項目日後料以呎價1.3萬至1.5萬元開售。





去年連奪馬鞍山兩限量地

他指,集團早年曾在該區發展戈林項目,於同區發展富經驗;該公司繼去年成功投得位於馬鞍山兩幅限量住宅地皮後,年內第3度投得政府地皮。資料顯示,宏安去年兩度伙拍錦華實業董事長兼資深投資者楊奮彬,成功投得馬鞍山馬錦街及恒光街兩幅限量地,每方呎樓面地價分別為3515元及3719元,兩地同樣主力提供中小型單位。

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚認為,近期二手市場瘋搶細單位,帶動近期土地市場投地氣氛,當中細單位住宅地更為搶手,雖然大圍地皮附近環境條件稍遜,但仍獲發展商以每方呎樓面地價逾5000元出價承接,可算高價成交。

明報記者 劉詠怡
近殮 房地 呎價 價貴 貴大 大圍 圍站 36 宏安 每呎 5221 奪標 建蚊 蚊型 型戶
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屯門管翠地近32億批 高預期兩成 樓面呎價6700元 深控路勁爆冷奪標

1 : GS(14)@2017-06-22 14:49:37

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1944&issue=20170622
【明報專訊】上周五接獲10份標書的屯門掃管笏住宅地,雖然入標發展商以港資為主,但最終仍以中資財團、以高於市場估值上限兩成奪得,令市場頗感意外。地政總署公布,上述管翠路地皮由深勁公司以近31.69億元投得,母公司正是深圳控股(0604)及路勁基建(1098),每方呎樓面價高見6700元。路勁坦言,集團「邊有咁多錢」,日後會續以合作形式投地。

明報記者 甘潔瑩

向來從事基建投資的路勁基建,去年起涉足地產市場,先後投得元朗凹頭地皮、港鐵黃竹坑站1期發展項目,及上述屯門管翠路地皮,三項目投資額預計逾180億元。

路勁在港3項目總投資逾180億

至於上述管翠路住宅地皮,以可建樓面47.3萬方呎計(地盤面積13.1萬方呎),折合每方呎樓面價為6700元,較市場預期上限每方呎樓面價5500元高約兩成,亦明顯較掃管笏一帶住宅地皮樓面價高。

事實上,相對掃管笏同區鄰近早前已售出的住宅地皮,包括由恒地(0012)、會德豐(0020)、永泰地產(0369)及萬科(香港)投得的地皮的樓面呎價、每方呎介乎3600至4600元,高逾四成至八成不等,反映其志在必得的取態。

路勁基建執行董事單偉彪回應查詢表示,項目與深圳控股各佔50%股權。連同地價在內,預計投資額約50億元(每方呎建築費約4000元),將興建低密度住宅及小量洋房。

單偉彪:邊有咁多錢 續合資投地

被問及會否有興趣競投非住宅用地,單坦言不熟悉本港商業或酒店市場運作,並稱住宅發展「較穩陣」。至於日後會否獨資投地,單偉彪表示「邊有咁多錢」,但與不同發展商均關係友好,日後將繼續合資投地。

掃管笏一帶近期唯一開售的新盤,為會德豐去年底開始發售的NAPA,該項目分層單位成交呎價逾1.1萬元,而售出的數幢洋房,成交呎價則逾1.7萬至2.1萬元。

同區NAPA呎價逾1.1萬

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,地皮中標價比預期高,估計發展商以合組財團形式以分攤風險,但亦反映發展商對屯門發展前景具信心。

屯門管翠路住宅地皮於上周五截標,地政總署共接獲10份標書,入標發展商大部分為港資,包括長實(1113)、新地(0016)、嘉華(0173)、恒地、會德豐、富豪酒店(0078)、萬科(海外);信置(0083)則與世茂房地產(0813)合作、宏安地產(1243)則與其士國際(0025)合組財團競投 。

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屯門 管翠 翠地 地近 32 億批 預期 兩成 樓面 呎價 6700 深控 控路 路勁 爆冷 奪標
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油塘地呎價9256元 兩年市區新低 內房保利置業33億爆冷奪標

1 : GS(14)@2018-08-16 05:49:27

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7042&issue=20180816
【明報專訊】上周五接獲10份標書的油塘高超道住宅官地,最終由內房保利置業(0119)以33億元,擊敗一眾港資奪標,以可建樓面356,510方呎計,每方呎樓面地價9,256元,雖然仍屬區內新高呎價,但每方呎樓面地價低於市場預期下限1萬元水平,成市區住宅官地近兩年新低。業界料反映在外圍經濟不明朗因素下,發展商出價投地變得審慎。

明報記者 甘潔瑩

另外,值得留意的是,賣地章程亦顯示,中標發展商須負責一幅佔地40萬方呎斜坡的保養維修,較發展地盤面積大約10倍,此項因素亦多少影響發展商入標價。美聯測量師行董事林子彬直指,中標價只達市場預期下限,相信與近期外圍經濟氣氛有關,加上項目發展上具一定限制及山坡保養和勘探等增加發展成本及時間,故地價亦屬合理水平。

中標發展商負責40萬呎斜坡保養

資料顯示,對上一幅市區住宅地每方呎樓面地價低於1萬元,要追溯至2016年11月,會德豐(0020)以63.88億元投得觀塘茜發道地皮,以最高可建樓面826,546方呎計,每方呎樓面地價7729元,即高超道地皮每方呎樓面地價創市區住宅地近兩年新低。

一年內再有內房獨資奪地

地政總署上周五接獲10份標書,入標發展商大多為港資,包括以獨資競投的長實(1113)、新地(0016)、恒地(0012)、新世界(0017)、會德豐、嘉華(0173)、建灝地產、另信置(0083)伙中海外(0688)及億京合組財團入標,而商人呂宇健、袁裕深等人持有的寶庭重建發展亦有入標 。換言之,是次由內房保利置業獨資中標,是繼去年8月雅居樂(3383)主席長子陳思銘獨資投得大嶼山長沙地皮後,約1年來再有內房獨資投得住宅官地,反映內房仍看好本港樓市,繼續在港尋找合適發展項目。普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典預計,發展商將建中小型單位,預計日後平均呎售約2.2萬元水平。

測量師料項目呎售2.2萬元

油塘原屬工業發展區,近年政府接連推售地皮,加上區內不少工廈重建轉作住宅發展,地區已轉型作住宅區,已落成的住宅大多為單幢物業,如PENINSULA EAST、嘉賢居、鯉灣天下及Ocean One,而年內亦有新盤推售,分別為九建(0034)鯉魚門徑1號及五礦地產(0230)崇信街項目,另宏安地產(1243)與內房旭輝合作的四山街13及15號亦在籌備中,加上恒地牽頭的油塘灣綜合發展項目, 預計油塘未來有約1萬伙住宅新供應。
油塘 塘地 地呎 呎價 9256 兩年 市區 新低 內房 保利 置業 33 爆冷 奪標
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油塘地呎價9256元 兩年市區新低 內房保利置業33億爆冷奪標

1 : GS(14)@2018-08-17 07:58:31

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【明報專訊】上周五接獲10份標書的油塘高超道住宅官地,最終由內房保利置業(0119)以33億元,擊敗一眾港資奪標,以可建樓面356,510方呎計,每方呎樓面地價9,256元,雖然仍屬區內新高呎價,但每方呎樓面地價低於市場預期下限1萬元水平,成市區住宅官地近兩年新低。業界料反映在外圍經濟不明朗因素下,發展商出價投地變得審慎。

明報記者 甘潔瑩

另外,值得留意的是,賣地章程亦顯示,中標發展商須負責一幅佔地40萬方呎斜坡的保養維修,較發展地盤面積大約10倍,此項因素亦多少影響發展商入標價。美聯測量師行董事林子彬直指,中標價只達市場預期下限,相信與近期外圍經濟氣氛有關,加上項目發展上具一定限制及山坡保養和勘探等增加發展成本及時間,故地價亦屬合理水平。

中標發展商負責40萬呎斜坡保養

資料顯示,對上一幅市區住宅地每方呎樓面地價低於1萬元,要追溯至2016年11月,會德豐(0020)以63.88億元投得觀塘茜發道地皮,以最高可建樓面826,546方呎計,每方呎樓面地價7729元,即高超道地皮每方呎樓面地價創市區住宅地近兩年新低。

一年內再有內房獨資奪地

地政總署上周五接獲10份標書,入標發展商大多為港資,包括以獨資競投的長實(1113)、新地(0016)、恒地(0012)、新世界(0017)、會德豐、嘉華(0173)、建灝地產、另信置(0083)伙中海外(0688)及億京合組財團入標,而商人呂宇健、袁裕深等人持有的寶庭重建發展亦有入標 。換言之,是次由內房保利置業獨資中標,是繼去年8月雅居樂(3383)主席長子陳思銘獨資投得大嶼山長沙地皮後,約1年來再有內房獨資投得住宅官地,反映內房仍看好本港樓市,繼續在港尋找合適發展項目。普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典預計,發展商將建中小型單位,預計日後平均呎售約2.2萬元水平。

測量師料項目呎售2.2萬元

油塘原屬工業發展區,近年政府接連推售地皮,加上區內不少工廈重建轉作住宅發展,地區已轉型作住宅區,已落成的住宅大多為單幢物業,如PENINSULA EAST、嘉賢居、鯉灣天下及Ocean One,而年內亦有新盤推售,分別為九建(0034)鯉魚門徑1號及五礦地產(0230)崇信街項目,另宏安地產(1243)與內房旭輝合作的四山街13及15號亦在籌備中,加上恒地牽頭的油塘灣綜合發展項目, 預計油塘未來有約1萬伙住宅新供應。
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油塘地呎價9256元 兩年市區新低 內房保利置業33億爆冷奪標

1 : GS(14)@2018-08-17 07:58:32

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【明報專訊】上周五接獲10份標書的油塘高超道住宅官地,最終由內房保利置業(0119)以33億元,擊敗一眾港資奪標,以可建樓面356,510方呎計,每方呎樓面地價9,256元,雖然仍屬區內新高呎價,但每方呎樓面地價低於市場預期下限1萬元水平,成市區住宅官地近兩年新低。業界料反映在外圍經濟不明朗因素下,發展商出價投地變得審慎。

明報記者 甘潔瑩

另外,值得留意的是,賣地章程亦顯示,中標發展商須負責一幅佔地40萬方呎斜坡的保養維修,較發展地盤面積大約10倍,此項因素亦多少影響發展商入標價。美聯測量師行董事林子彬直指,中標價只達市場預期下限,相信與近期外圍經濟氣氛有關,加上項目發展上具一定限制及山坡保養和勘探等增加發展成本及時間,故地價亦屬合理水平。

中標發展商負責40萬呎斜坡保養

資料顯示,對上一幅市區住宅地每方呎樓面地價低於1萬元,要追溯至2016年11月,會德豐(0020)以63.88億元投得觀塘茜發道地皮,以最高可建樓面826,546方呎計,每方呎樓面地價7729元,即高超道地皮每方呎樓面地價創市區住宅地近兩年新低。

一年內再有內房獨資奪地

地政總署上周五接獲10份標書,入標發展商大多為港資,包括以獨資競投的長實(1113)、新地(0016)、恒地(0012)、新世界(0017)、會德豐、嘉華(0173)、建灝地產、另信置(0083)伙中海外(0688)及億京合組財團入標,而商人呂宇健、袁裕深等人持有的寶庭重建發展亦有入標 。換言之,是次由內房保利置業獨資中標,是繼去年8月雅居樂(3383)主席長子陳思銘獨資投得大嶼山長沙地皮後,約1年來再有內房獨資投得住宅官地,反映內房仍看好本港樓市,繼續在港尋找合適發展項目。普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典預計,發展商將建中小型單位,預計日後平均呎售約2.2萬元水平。

測量師料項目呎售2.2萬元

油塘原屬工業發展區,近年政府接連推售地皮,加上區內不少工廈重建轉作住宅發展,地區已轉型作住宅區,已落成的住宅大多為單幢物業,如PENINSULA EAST、嘉賢居、鯉灣天下及Ocean One,而年內亦有新盤推售,分別為九建(0034)鯉魚門徑1號及五礦地產(0230)崇信街項目,另宏安地產(1243)與內房旭輝合作的四山街13及15號亦在籌備中,加上恒地牽頭的油塘灣綜合發展項目, 預計油塘未來有約1萬伙住宅新供應。
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油塘地呎價9256元 兩年市區新低 內房保利置業33億爆冷奪標

1 : GS(14)@2018-08-17 07:58:34

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【明報專訊】上周五接獲10份標書的油塘高超道住宅官地,最終由內房保利置業(0119)以33億元,擊敗一眾港資奪標,以可建樓面356,510方呎計,每方呎樓面地價9,256元,雖然仍屬區內新高呎價,但每方呎樓面地價低於市場預期下限1萬元水平,成市區住宅官地近兩年新低。業界料反映在外圍經濟不明朗因素下,發展商出價投地變得審慎。

明報記者 甘潔瑩

另外,值得留意的是,賣地章程亦顯示,中標發展商須負責一幅佔地40萬方呎斜坡的保養維修,較發展地盤面積大約10倍,此項因素亦多少影響發展商入標價。美聯測量師行董事林子彬直指,中標價只達市場預期下限,相信與近期外圍經濟氣氛有關,加上項目發展上具一定限制及山坡保養和勘探等增加發展成本及時間,故地價亦屬合理水平。

中標發展商負責40萬呎斜坡保養

資料顯示,對上一幅市區住宅地每方呎樓面地價低於1萬元,要追溯至2016年11月,會德豐(0020)以63.88億元投得觀塘茜發道地皮,以最高可建樓面826,546方呎計,每方呎樓面地價7729元,即高超道地皮每方呎樓面地價創市區住宅地近兩年新低。

一年內再有內房獨資奪地

地政總署上周五接獲10份標書,入標發展商大多為港資,包括以獨資競投的長實(1113)、新地(0016)、恒地(0012)、新世界(0017)、會德豐、嘉華(0173)、建灝地產、另信置(0083)伙中海外(0688)及億京合組財團入標,而商人呂宇健、袁裕深等人持有的寶庭重建發展亦有入標 。換言之,是次由內房保利置業獨資中標,是繼去年8月雅居樂(3383)主席長子陳思銘獨資投得大嶼山長沙地皮後,約1年來再有內房獨資投得住宅官地,反映內房仍看好本港樓市,繼續在港尋找合適發展項目。普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典預計,發展商將建中小型單位,預計日後平均呎售約2.2萬元水平。

測量師料項目呎售2.2萬元

油塘原屬工業發展區,近年政府接連推售地皮,加上區內不少工廈重建轉作住宅發展,地區已轉型作住宅區,已落成的住宅大多為單幢物業,如PENINSULA EAST、嘉賢居、鯉灣天下及Ocean One,而年內亦有新盤推售,分別為九建(0034)鯉魚門徑1號及五礦地產(0230)崇信街項目,另宏安地產(1243)與內房旭輝合作的四山街13及15號亦在籌備中,加上恒地牽頭的油塘灣綜合發展項目, 預計油塘未來有約1萬伙住宅新供應。
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啟德首幅跑道地呎價1.45萬 新世界會德豐恒地帝國財團83億奪標

1 : GS(14)@2018-11-08 07:36:15

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8787&issue=20181108
【明報專訊】截標前因應近期樓市不明朗,被市場調低估值的啟德跑道區首幅住宅官地(第4B區3號地),終由重量級財團新世界(0017)伙拍會德豐(0020)、恒地(0012)及由已故郭炳湘創立的帝國集團力壓7個財團,以83.33億元投得,每方呎樓面地價14,502元,成為跑道區地價新指標。財團表示,看好區內前景,預計項目投資額約140億至150億元。

明報記者 甘潔瑩

會德豐副主席梁志堅表示,項目將設1房至4房間隔,惟具體細節如呎數、戶型比例等要與合作伙伴商討後再落實。他又稱,亦有興趣入標競投將於明日截標的第4B區4號住宅地,將按市價入標,若成功中標能產生協同效應。

投資額150億 梁志堅:有意投鄰地

資料顯示,啟德第4B區3號地皮面積104,475方呎,指定作私宅用途,最高可建樓面574,615方呎,折合每呎樓面地價14,502元,為市場預期之內,成跑道區地價新指標。根據賣地章程,中標發展商須作梯級式發展,低座及高座高度限制分別為水平基準35米和95米。

地政總署自2013年6月至今,先後推售啟德新發展區共14幅住宅地及2幅商業地,以住宅官地計,2013年6月推出第1H區1號及2號地皮(現為啟德1號I及II,為港人港地項目),當時每呎樓面地價僅5428及4913元;及後2016年11月,海航以高達每方呎1.35萬元投地,令該區地價突破1.3萬元水平。剛批出的第4B區3號的每方呎樓面地價14,502元,較今年5月新地(0016)以破盡官地紀錄價251.6億元、每方呎樓面地價17,776元投得第1F區1號、鄰近未來沙中線啟德站的地皮低約18%,成為啟德區次高呎價住宅官地。

值得留意,海航集團於今年2月及3月因財困出售早前投得的啟德地皮,其中第1K區3號、第1L區3號以159.59億元售予恒地,每方呎樓面地價15,162元;另一幅第1L區1號則以63.6億元售予會德豐,每方呎樓面地價14,948元,上述三幅二手地皮地價,較剛批出的第4B區3號地略貴3%至4.6%。

區內標準分層戶 平均實呎逾2.5萬

早前批出的啟德住宅地已陸續變成「麵包」推售,如會德豐OASIS KAI TAK、建灝天寰等,預計明年陸續入伙,區內標準分層單位平均實呎約2.5萬至2.8萬元,其中嘉華(0173)發展的嘉匯,上周以逾1.094億元售出一個複式戶,實用2065方呎,實呎高見5.3萬元,創東九龍住宅分層呎價新高。
啟德 首幅 跑道 地呎 呎價 1.45 新世界 德豐 帝國 財團 83 奪標
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啟德首幅跑道商業地 呎價逼1.3萬 創東九龍新高 高銀爆冷逾111億奪標

1 : GS(14)@2019-05-16 08:08:26

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9265&issue=20190516
【明報專訊】繼啟德臨海住宅地王上周以125.9億元、每方呎樓面地價1.96萬元售出後,同享有全維港景致的啟德跑道區第4C區4號商業/酒店地王,由高銀金融(0530)以逾111.244億元投得,除成為政府首幅批出的跑道區商業官地外,每方呎樓面地價12,888元,更創東九商業地呎價新高。高銀表示,將建地標式高級酒店和辦公大樓,預計總投資額約160億至180億元。

明報記者 甘潔瑩

政府今年1月曾推出第4C區5號海景商業地,因發展規限繁多,須建酒店房間,商業部分不許拆售,財團出價未達政府底價下,最終流標收場。昨天開標的第4C區4號商業地,招標規限相近,該地上周五截標,僅接獲6份標書,除高銀外,全屬本地「大孖沙」,包括長實(1113)、新地(0016)、會德豐(0020)、信置(0083)、鷹君(0041),外界原預計流標機會亦大。不過最終由高銀以逾111.244億元投得上述商業地,可建樓面863,165方呎,每方呎樓面地價12,888元,較南豐2017年5月投得鄰近港鐵啟德站的1F區2號商業/酒店地、每方呎樓面地價12,863元稍高。

投資160億建地標酒店辦公樓

高銀是繼去年11月,以逾89億元投得跑道區另一幅第4B區4號住宅地後,即半年內再投得區內地,共涉資逾200億元,該幅住宅地正位於是次商業地的後面。高銀發言人表示,該地皮是市區絕無僅有的海濱全維港海景酒店及商業用地,計劃興建地標式高級酒店和辦公大樓,預計總投資額約160億至180億元 ;連同去年11月投得的4B區4號住宅地,集團將綜合策劃兩個項目的整體發展,務求發揮兩幅地皮最高價值。項目更將與集團經營的酒店會所、名酒餐飲和九龍灣啓祥道高銀金融國際中心產生強大協同效益。

美聯測量師行董事林子彬表示,項目規模大、限定部分面積作酒店及不可拆售等限制,加上毗鄰地皮年初曾流標,地價亦符合市場預期。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為,中標價反映發展商志在必得,預計作長線投資及收租,料租金回報約3厘至3.5厘。

半年內逾200億掃兩跑道地

第4C區4號地皮面積115,089方呎,可建樓面863,165方呎,地盤內作酒店用途所涉可建面積不得少於258,947方呎,並不得多於431,579方呎,其中用作附屬設施的可建面積不得多於172,632方呎,並須留意附屬設施中的商舖或娛樂設施,或兩者合計的可建面積不得多於43,163方呎。
啟德 首幅 跑道 商業 呎價 價逼 1.3 創東 九龍 新高 高銀 爆冷 111 奪標
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