大慶保障房摻水記

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100292549&time=2011-08-19&cl=115&page=all

 

　　8月8日立秋，東北人有「立秋之日搶秋膘，男女老少吃餃子」的傳統。晚上8點，吃完餃子的老宋和媳婦，以及鄰居小張等人還圍坐在餐桌旁，「明天先去找誰呢？」老宋打破沉默。

耕地落荒，棚戶區項目變身商品房銷售。

同樂家園屢封屢開工，何以如此強大。

　　「先去區裡找劉廣成（黑龍江省大慶市大同區政法委書記），他要還說不清楚，再去市裡找建設局領導。」老宋媳婦搭話。

　　這是大慶大同區十戶拆遷「釘子戶」組成的一個上訪團體。2008年，他們的房子被政府列入棚戶區改造項目。但從2010年4月初下達拆遷公告開始，他們就踏上了上訪征程，走遍了市裡、省裡各個相關「衙門」。

　　這十戶「釘子戶」訴求的核心，是其房屋原本都是臨街商舖，多年來靠小本生意維持生計。但在政府拆遷方案中，他們的商舖卻被評估為住宅，並按照經 濟適用房的標準補償，每平方米約1100元。而這一地段的住宅市場價為3000元/平方米，商舖更是達到5000-9000元/平方米左右。

　　十戶「釘子戶」對拆遷補償過程的合法性提出了質疑。但更令他們困惑的是，這些以棚戶區項目名義動遷，本應改造成經濟適用房的住宅用地，現在正以 商品房「同樂家園小區」的名義公開發售。這些直接從居民手裡徵得的土地，沒有經過「招拍掛」程序，更沒有《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》等商 品房開發必需的五證，所售房屋目前無法辦理產權證。

　　6月12日，黑龍江省「打非」督察二組接到了老宋等「釘子戶」的舉報，省建設廳、安監局、規劃和國土部門的領導參加聽證會後認定舉報材料屬實， 大同區棚戶區改造項目確實違法施工、補償不合理，會後督察組下達了《停工（核查）通知書》和《督辦通知》，責成大慶市建設局查封工地。然而，執法隊封了兩 次，都未能阻止非法施工。

　　同樂家園屢封屢開工，何以如此「強大」？該小區開發商是大同區城市建設投資開發有限責任公司（下稱大同區城投公司），由大同區政府全資控制。6 月18日，大同區區委書記顏祥森在一次和「釘子戶」的交涉中表示，「省裡允許棚戶區改造實行『三邊政策』，即邊拆遷、邊建設、邊補辦手續。」

　　黑龍江省建設廳行政執法監察局局長王生則對上訪者暗示，所謂「三邊政策」，是在全國1000萬套保障房計劃的重壓之下不得已為之。公開資料顯 示，黑龍江省今年83萬套的保障房任務量為全國之首，其中大慶市任務量為7344套。年初，住建部與各個省市政府負責人簽訂了軍令狀，要求全國1000萬 套保障房於11月底前必須全部開工，開工量未達標省份的相關領導將被問責。

　　應對保障房這一民生工程，地方各級政府怪招百出，一方面迫於完成行政指標的高壓，另一方面也鑽政策空子，像大慶大同區這樣，以保障房之名行商業開發之實，不僅虛漲了保障房開工量之水分，更毀民生計。

十家釘子戶抱團作戰

　　52年前，就在大慶市大同區高檯子鎮西南六公里處，誕生了中國第一口油井，從此有了大慶「石油會戰」。現在，被定位為農業區的大同區，雖然農業 資源豐富，但經濟附加值不高，是大慶市所轄區縣中經濟最落後的地區。自2009年以來，大同區政府開始大規模徵地，開發商品房項目。

　　儘管不滿同樂家園小區拆遷補償標準，但一年來陸續有不少拆遷戶因各種壓力而簽字同意。其中一戶居民，子女都在政府工作，由於父母拒拆，政府給放了四個月大假，讓他們回家勸父母簽字，勸導不成就一直放假。

　　「我們這十戶人家，可以說是最團結的。」老宋對財新《新世紀》記者說。老宋是這十戶「釘子戶」的「智囊」，所有文件、批示等文字材料都由他負責 整理，這十戶人家抱成團，有錢出錢有力出力。老宋和媳婦都已退休賦閒，子女工作生活穩定，本應頤養天年，「選擇這條並不好走的路，更多的是因為不服這個 理。」老宋說。

　　一開始，這十家「釘子戶」只是去區政府反映情況，但被一再敷衍推搪，然後他們轉戰大慶市政府、建設局等相關單位，結果也是被各個部門「踢皮 球」。家裡不僅被政府停水停電，晚上還會有不明來路的人砸窗戶、推牆、挖溝。不過，「釘子戶」們也不示弱，家中常備反抗強拆的工具，「我們從小在這長大， 誰也不敢輕易動我們（指強拆）。」小張說。

　　雙方還打起了「情報戰」。大同區人口不超過3萬，有任何一點風吹草動，雙方都能馬上知道。一位上任不久的區領導去採摘園摘葡萄，一頓飯吃了5000多元，訪民們馬上掌握了情況並舉報到紀檢部門。

　　「釘子戶」們質疑房屋拆遷補償評估過程的合法性，並對此向政府提出行政復議。依據《城市房屋估價指導意見》，拆遷評估機構的確定應當公開、透 明，採取被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式。《大慶市城市棚戶區改造實施方案》（下稱10號文）同樣規定，拆遷過程中評估單位、拆遷承辦單位應採取抽籤 方式確定。

　　但據大同區居民透露，他們從頭到尾都沒參與評估公司抽籤，不知道評估公司是如何確定的，甚至到現在都不知道評估公司是哪家。

　　2010年8月，大慶市房產管理局做出了拆遷行政裁決，同年11月，這十戶「釘子戶」集體委託北京才良律師事務所律師王才亮、朱孝頂提出行政復議。目前行政復議已經終止，但仍未結案。不久前，大同區政府還向北京才良律師事務所提起反訴，稱其無證經營，目前未果。

　　朱孝頂認為，同樂家園棚戶區改造拆遷的評估明顯違法，首先評估機構的確定過程剝奪了被拆遷人的知情權和參與權，在相關評估《公證書》中，既沒有待選評估機構名單，沒有抽籤人的基本情況，也沒有現場視聽資料佐證。

　　其次，按照相關法律，評估機構應當將評估結果公示七天，並進行現場說明，聽取意見，這些在同樂家園棚戶區改造評估過程中都是缺失的。而評估機構 出具的《評估報告》由於缺失技術報告、實地勘查記錄、評估機構法人簽字及專職註冊房地產估價師簽字等要件，應被判定為非法評估報告。

　　此外，訪民們還提供了《營業執照》、《稅務登記》等材料，證明被拆遷房屋的性質為經營性住房，但評估機構並不採納，也未經行政主管部門確認，徑直認定為住宅，按每平方米1100元的標準給予補償。

　　但大同區人大常委會副主任孫有斌在接受財新《新世紀》記者電話採訪時卻否認稱，「被拆遷戶都參與了評估公司的確定。」他並沒有提供訪民參與評估抽籤的證據和具體細節。

　　對於孫有斌的回答，訪民們並不意外，「他們就是這樣，說一套做一套，打死不承認，我們希望能當場對質。」小張對財新《新世紀》記者稱。每次去區政府上訪之前，小張都會先在政府大院兜一圈，看看哪個領導的車在。大同區幾位區領導的車都是清一色的豐田越野車。

　　除了孫有斌，大同區區委書記顏祥森、大同區政法委書記劉廣成等人都以「在外地開會」為由拒絕了財新《新世紀》記者的採訪。

封條封不住

　　區、市兩級政府上訪無果後，2011年6月，「釘子戶」們開始去哈爾濱上訪，向黑龍江省建設廳提交了書面材料，省建設廳許諾半月之內回覆。

　　6月12日，黑龍江省政府安全生產「打非」專項行動第二督察組到大慶檢查工作，公佈了舉報電話。老宋打了電話，並迅速得到回應。16日，來自省 建設廳、安監局、規劃和國土部門的五位領導組成聽證會。會後，黑龍江省建設廳下發了《停工（核查）通知書》，指出根據《黑龍江省建築市場管理條例》第九條 的規定，同樂家園工程在開工建設前未辦理建築工程施工許可證，應立即停止施工，並於7月1日之前，攜帶書面說明或檢查，到大慶市建築市場執法監察支隊接受 處理。

　　翌日，督察二組又下發了《督辦通知》，責令大慶市城鄉建設局按照要求，「立即對督察組在大慶督察期間群眾舉報的『大同區同北路路北建設項目、讓胡路區溫馨家園二期存在非法施工』問題進行查處，查處情況於6月22日前上報市安委會辦公室。」

　　《督辦通知》中所指「大同區同北路路北建設項目」即為同樂家園小區。從上述督辦通知可知，除了同樂家園小區，讓胡路區溫馨家園二期也存在非法施工問題。

　　財新《新世紀》記者獲得的一份舉報材料顯示，大同區至少還有七個項目存在非法侵佔基本農田的行為，其中包括尚城商住小區、城市莊園項目、農產品物流園、學子書苑項目等，總計違法佔用農田690多畝。但現在，這些項目多數撂荒，荒草雜生，一路之隔便是已經成熟的玉米地。

　　但孫有斌向財新《新世紀》記者表示，「這些項目沒有非法佔地，都是有批文的，現在耕地紅線查得這麼嚴，哪個領導敢冒這個風險？」財新《新世紀》記者就此向大慶市國土局提出查詢徵地文件的要求時，被耕地保護科工作人員以信息查詢不對外為由拒絕。

　　儘管有十戶居民拒拆，但同樂家園小區開發商大同區城投公司已在周圍平整好的土地上開始建房。6月底，大慶市建設局行政執法支隊隊長吳正偉親自帶 隊，給同樂家園貼了封條。由於封條只封了工地用電設備，因此工地裡除了塔吊不動之外，工人仍在繼續幹活。7月，執法隊又封了一次，但工人卻把電箱鑽了個 洞，合上電閘正常開工。

　　封條形同虛設，「釘子戶」們多次找執法隊反映情況，吳正偉的答覆是，「我沒有強制權，我封了，但他們不聽，我也管不了。」

　　8月9日，財新《新世紀》記者見到了吳正偉，但他拒絕就同樂家園小區屢封未果一事接受採訪。大慶市規劃局執法隊工作人員則向財新《新世紀》記者 表示，「我們只能對甲方（大同區城投公司）下停工通知，我們讓他們來說明情況，他們拖著不來，我們也沒辦法。幹活的是施工方，我們管不著施工方，施工方得 找建設局。」

　　在執法部門的「踢皮球」中，所有對訪民有利的官方裁決、答覆都變成了一紙空文，同樂家園這一違法施工項目，至今仍正常施工。

棚戶區變商品房

　　走在大同區繁華地段街道上，包括同樂家園小區在內的一些棚戶區改造項目，正以商品房項目之名大打廣告，售樓處客戶絡繹不絕。

　　財新《新世紀》記者來到同樂家園售樓處，牆上的銷控表顯示，項目已經售出超過一半。售樓小姐王海波介紹說，住宅均價為3280元/平方米，臨街 商舖有兩種，售價分別為9680元/平方米和5880元/平方米。她稱，這個項目去年就開始銷售了，目前已經賣出去六成，雖然現在辦不了產權證，但開發商 是區政府的城投公司，一年之內肯定能辦產權證，住宅70年產權，商舖40年產權，年底項目竣工，明年開春就能交房。

　　與同樂家園相鄰的另一項目——尚城，由大慶市正基集團開發，已經基本建成並銷售殆盡，住宅售價為3188元/平方米。

　　財新《新世紀》記者8月9日向大慶市建設局查詢，資料顯示，尚城和同樂家園兩個項目都沒有辦理《房屋預售許可證》。

　　打著棚戶區改造的名義，以每平方米1100元的地價補償拆遷戶，結果卻建起了商品房，並以高出補償款3倍以上的售價出售。在十戶「釘子戶」看來，以住宅標準補償其原有商舖面積，和市場價格比更有將近9倍的利益落差。

　　不過，大同區政府並不承認棚戶區改造變身商品房，區委書記顏祥森在給訪民的回覆中稱，「並不是商業開發了就不是棚戶區，市裡同意了，同樂家園符合棚戶區改造條件，在研究改造方法時，同意可以商業開發。」

　　大慶市針對棚戶區改造的10號文於2008年7月下發，相關規定含糊，文中稱「棚戶區改造工作必須按照市政府統一規劃，對有商業價值的地塊，通 過招商開發、政策匹配的形式，進行市場化運作；對沒有開發價值的或不適於商業開發的地塊，由政府直接組織實施改造⋯⋯棚戶區改造視區域、權屬、居住人群、 商業價值等不同情況，分別施以不同的改造方式和安置補償政策」 。

　　據10號文顯示，大慶市城市棚戶區改造的總體目標是，在2008年至2010年的三年時間內，完成全市30處棚戶區拆遷改造任務，拆除房屋面積 129.9萬平方米。其中大同區的計劃是：2008年拆除同春街至同深街平房區、同慶街至同春街平房區等2處，房屋面積7.68萬平方米；2009年拆除 百合園東平房區、同城路北平房區等2處，房屋面積7.16萬平方米；2010年拆除同政街平房區、百合園西平房區、同深街東平房區等3處，房屋面積 9.95萬平方米。共7處。

　　但現在的情況是，除百合園東、西兩側平房區建成了真正的經適房小區「福民苑小區」以外，其餘棚戶區改造項目全都變成商品房項目，並且都已經或正 在銷售。其中，2008年拆的同春街至同深街平房區變成了「陽光小區商住項目」；同慶街至同春街平房區變成了「紫玉花園小區一、二期商住小區」；2009 年拆的同城路北平房區變成了「海通佳苑商住項目」；2010年拆的同政街平房區和同深街東平房區分別變成了「梧桐苑」「教師花園」和「尚城小區」商住項 目。

　　此外，2011年開工的兩個棚戶區改造項目，目前也分別變成了「同樂家園」和「雅居名苑」 商住項目。而老宋家即同樂家園拆遷戶，小張家則是雅居名苑拆遷戶。

　　這些棚戶區改造項目，由於是直接從居民手裡徵得土地，沒有經過「招拍掛」，亦沒有《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》等商品房開發必需的五證，所售房屋無法辦理產權證。

　　在這裡，大同區政府顯然偷換概念，兩頭佔便宜。一方面以棚戶區改造的名義徵地，不僅以最低的經適房標準補償，而且享受了各種稅費減免；另一方面卻以商品房形式出售，大賺差價。

　　但大同區人大常委會副主任孫有斌仍對財新《新世紀》記者堅決否認，「肯定沒有這樣的事，我們不敢這麼幹，經適房還是經適房。」

　　2009年住建部等五部委聯合下發的《關於推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》中規定：棚戶區改造公益性強，對於配套建設的商業、服務業等經營性設施用地，必須以「招拍掛」方式出讓。嚴禁將已供應的經適房、廉租房用地改變用途，用於商業住房等開發建設。

　　大同區的幾個棚戶區改造項目，均未經過土地「招拍掛」，政府收儲後就直接用於商業開發，顯然已經違反了政策規定。不過，現有國家政策對棚戶區改造中配套商業、服務業等經營性開發的比例並沒有明確規定。正是這一點，也給了地方政府鑽營的空間。

「三邊政策」

　　同樂家園有了官方督辦的定性要求，卻屢封未果。在「釘子戶」們一次次的上訪、質問下，大同區政府拿出了一個新的解釋——「三邊政策」。6月18日，顏祥森在一次和訪民的交涉中表示，「省裡允許棚戶區改造實行『三邊政策』，即邊拆遷、邊建設、邊補辦手續。」

　　由於屢屢曝出質量問題，「三邊政策」以及「三邊工程」等說法、做法，早就被國家明令禁止，為什麼黑龍江的地方政府仍在沿用？

　　黑龍江省建設廳行政執法監察局局長王生曾請訪民理解政府的壓力，「國家不可能有『三邊政策』，但今年全國下達了1000萬套保障房計劃，黑龍江省承辦了83萬套，是全國最大的。」

　　孫有斌則很無奈，「國家確實明令禁止『三邊政策』。但黑龍江由於氣候原因施工期短，加上今年保障房任務非常重，雖然禁止，但下面確實都是這麼幹的，領導也都知道，我們也很無奈。」

　　公開資料顯示，黑龍江省今年83萬套保障房中，大慶市任務量為7344套。年初，住建部與各個省市政府負責人簽訂了軍令狀，要求全國1000萬套保障房於11月底前必須全部開工，開工量未達標省份的相關領導將被問責。

　　但如大同區政府這樣以保障房之名，行商品房之實，其上報的保障房開工量必然大量摻水。而全國的保障房開工總量又有多少是如此構成的呢？

　　在封條被撕毀的第二天，老宋等人去大慶市建設局交涉，在建設局領導的辦公室碰上了大同區政府領導。老宋因此判斷，市裡和區裡是通過氣的，對於前腳貼封條，後腳撕封條的做法，市建設局並非不知情。

　　其間區政府也曾試圖瓦解這十戶「釘子戶」，單獨找小張和老宋談條件，遭拒。

　　對於最後的解決方案，他們也有預期，區裡擔心的是答應他們後，之前搬走的人也來找，所以最可能的方案是和政府簽陰陽合同，表面上按每平方米1100元的標準賠，但實際上執行更高市場價。「以前也有人這麼幹過，好像也只有這一種辦法了。」老宋說。

萬科副總裁毛大慶在長江MBA青年領袖論壇上的演講：最後15年 老農魯庶

http://xueqiu.com/2484821535/26444995
小編按：毛大慶先生的演講很別緻，乍一耳朵跟商業不怎麼搭噶，實則站在「勢」的層面，從「人口學」的角度，頗具前瞻性地解讀未來中國15-30年的可能面臨的尷尬處境，這是一切商業活動逃不開的天幕。
        中國想要轉型成功還剩多少年的窗口時間？
        21世紀的亞洲是誰的時代？
        中國真的人多嗎？再不放開二胎會有什麼樣的後果？
        15-30年後的中美印俄四國會有什麼格局？

        且聽毛大慶先生一一揭露，真相太多，拋幾條，你們感受下：

【想翻身，最後的15年】過去10年，我們處在9億人撫養5億人的人口結構中，是中國勞動力、人才以及創造力的高峰。可惜由於制度設計的落後和社會變革的滯後，我們一次又一次錯失了不論是科技還是文化領域引領世界的機會。我們今天一直在談結構轉型，發展方式轉型，一直在談如何擺脫房地產或者資源壟斷行業對於中國經濟的控制，卻還深陷泥潭不能自拔。再過15年，到2030年天平就會逆轉，變成一個大約5億人養活9億人的國家。
        我們還有未來10-15年最後一點點人口紅利、人才結構的優勢，去找中國真正的創新發展道路。

【21世界亞洲不是中國的時代，是印度】未來中美印俄四國，中國老年撫養比例最高，社會負擔最重，其次是俄羅斯，再次是美國，印度是撫養比最低，最具活力的國家。
        過去五年印度是發展最快和最具活力的經濟體：經濟增速高，開放行業管制，民企充分參與競爭；印度人聰明智慧，硅谷大型製藥廠、化工廠的研發中心裡印度人比例特別多，而中國人則多在實驗室裡。再看國防戰略，印度的崛起會使西方勢力在印度整個國防軍事領域長期不懈佈局。如果我們的西南部地區不穩，會給中國整個國防帶來重大危險。
        美國的人口優勢除了生育率挺正常外，移民優勢太厲害，通過大學乃至於中小學的移民槓桿不斷在補充有創造力的、有思維活躍度的人口，使整個年輕人創造力在全人口占比一直是持續維持在非常健康的狀態，這對中國來說壓力很大。

根據萬科集團副總裁毛大慶先生在長江MBA青年領袖論壇上的演講整理，演講題目《格局：高度、長度與寬度》

        海濤院長，各位長江商學院MBA的同學們，還有相關的很多青年才俊，我一般參加論壇都是講房地產調控之類的，很少談人生、談理想，這都是王石才有資格干的事。我觀察了一下後面的主題都很好，有行業的、創新的、企業成長和發展，但是今天我更想談一個跟企業不是那麼直接的關聯，可能跟我們每個人，尤其是你們的未來和命運很有關聯的一個話題——青年和年齡有關的內容，這是我第一次在公開的論壇分享這個話題。
        這個報告某種意義上說很沉重，可能還帶著一些負面色彩，但是我更想告訴大家，可能未來的不確定性和壓力甚至於危險才能使得我們更有勇氣和慾望跟未來抗爭、奮鬥或者挑戰。

決定中國轉型成敗最後的15年

        第一張PPT給大家看一下我們的未來和你們的未來。我經常說其實你們的未來好像看起來不如我們當年在你們這個年紀的時候看我們的未來。

        現在我們是什麼樣的狀態呢？現在是1.8億-1.9億的60歲以上的老年人口，再加上兒童和殘疾人有將近5億被撫養人口。也就是說，今天我們處在9億人撫養5億人的狀態中，今天是中國勞動力和中國創造力最好的時代。我和海濤院長今年45歲，再過15年、17年，到2030年我們這一群人都到62歲（日本標準的退休年齡），中國有多少62歲以上的老年人口呢？大約有4.7億。

        再過15年，基本上是一個5億人要養活9億人的狀態，怎麼解釋？因為在1966年-1973年的中國，中國的人口生育高峰就是我跟海濤教授的時代，一共出生將近5億人。意味著到2033年，這5億人都會變成60歲以上的人口，全部退出工作崗位，再加上2億的被撫養人口，也就是7億人被7億人撫養，這是非常沉重的話題，人口學裡撫養比1：1的狀態和時代。

        撫養比1：1的時代有很多國家都已經經歷過，西方發達資本主義國家像已經沒落的西班牙、葡萄牙、英國、意大利都經過這樣的階段，我們臨近的日本在1992年步入這樣的狀態。日本有一個失去的20年，到今天也無法重新啟動經濟的蓬勃發展。我們中國什麼時候會迎來非常可怕、壓力很大的時代，就是在2030年前後。在這時候你們正好在45、46歲，也就是我今天的年齡。這時候大約是7億人在養活7億人，養活人的這7億人包括你們在內，恐怕還要乘70%的係數，也就是其實只有70%的有效貢獻率，還有30%的無效貢獻率，意味著今天跟你們同齡的和比你們還小的人，他們無法享受正常教育或屬於貧困邊緣的兒童以及青少年，這些人在15年-17年之後是很難形成跟你們這些領袖們一樣的社會貢獻力。

        到了2030年我們就會出現天平的逆轉，就變成大約在5億人養活9億人的國家。

        今天既然講青年，我們要看看青年在社會裡是一個什麼樣的作用。對於青年人口對社會的貢獻，其實基本上有一個非常明確的判斷，大家只是需要看羅梅爾的一句話，內省的經濟增長模型，人口規模的增長，在一定條件下，可以使得更多人從事科研創新工作，創造出更多的科技成果，這此科技成果將為全世界所用，推動整個經濟發展。我們說中國年輕人的高峰，我跟海濤教授過去的10年，應該是我們創造力最旺盛的年齡階段，也是中國的勞動力和人才的高峰階段。比較可惜的是事實上我們一次又一次的在創造力高峰的人口結構下錯失了引領世界不論是科技還是文化的機會，由於社會變革的滯後，制度設計的落後，使得我們沒有辦法在人口創造力高峰的時代抓住世界領先的鑰匙，使得我們今天一直在談結構轉型，發展方式轉型，一直在談如何擺脫房地產或者資源壟斷行業對於中國經濟的控制，而我們今天還深陷泥潭不能自拔。

        我們還有沒有這樣的機會？我們還有這樣的機會，其實我們的機會不多，我們還有未來10-15年的機會。今天我們開青年人的論壇談什麼變革，談什麼創新，談我們自己的成長，都要從這個地方進行我們人生的設計。也就是說，我們如何能夠利用我們的人才和人口的結構優勢，人口紅利的最後一點點機會，能夠真正的找到中國創新發展的道路。

年齡和能力的關係
        過去100年裡，人類最偉大的300項發明，72%的發明家在30-49歲。分析美國專利獲得者的年齡分佈，專利生產力40歲以後開始走下坡路。一個老齡社會，年輕人的機會少，在論資排輩的社會制度中，年輕人很難發揮創造的空間，這是年齡對於一個社會發展很重要的相關聯的東西。

年齡和創業的關係

        事實上30來歲、40歲是一個分水嶺，超過40歲創業的時間和創業的可能會衰減。

        圖中橫坐標是20~40歲年輕人口占20~64歲人口的比例，縱坐標是該國人口的創業傾向，可以明顯看出，年輕人口比例越高，創業活動就越旺盛。

        事實上在知識經濟的年代，旺盛的創造力和創業活力就是經濟增長的主要動力。過去的中國有一個非常健康的人口結構，但是我們沒有最大限度的利用人口的創新能力。我們一直有一個誤區，中國所有的問題是因為人太多了，這句話每個人都聽過，「我們就是人太多了，上不了學，看不了病，馬路擁擠，資源稀缺都是因為人太多了」。無論是人口學家、經濟學家，還是黨中央都已經否定了這個觀點。因為人口多不是問題，關鍵是什麼年齡的人口多，如果這個社會是一個老年人口占主導的社會，人口多真的成問題，而創造力旺盛的年輕人多，社會是非常有希望和活力的。

        簡單看幾個國家，日本經濟的「老年病」，日本經濟的週期非常短，二戰之後大概從上個世紀50年代開始出現人口的高峰，國家也搞了各種政策，鼓勵生育。到20世紀的80年代科技和城市化已經發展到一個非常先進的地步，這30年裡日本一躍成為世界競爭力第一的國家。然後從20世紀80年代後期出生率開始急劇下降，原因大約有幾項：婦女就業率提升，全人口的教育程度提升，社會的科技文明程度提高，城市化程度的提高，導致生育率大幅度下降。日本那時候的生育率在1.4、1.5，之後開始衰退到1.1、1.0。今天中國的生育率是多少？如果不放開二胎，不再解決計劃生育的問題，我們今天的人口生育率已經達到1.2左右，上海的生育率只有0.7到0.8。事實上我們的生育率跟當年日本經濟衰退時候的生育率非常類似。到了這之後的日本，創新能力、創造能力都在衰退，就業和工作崗位也在衰退。但是日本的底子遠比今天的中國厚得多，日本在1992年的GDP增長拉動力里科技轉化為生產力的佔比佔了總拉動力的49%左右，那時候更多是靠科技的拉動。在這樣的狀態下，我們今天的科技轉化為生產力的佔比遠遠比不上1992年的日本。

        我們再看日本的社會老化現象非常多，包括啃老和就業崗位的衰減，包括年輕人不願意從事創造性行業等等一系列的問題，使得今天的日本從世界競爭力的第一位掉到世界競爭力的二十位左右。值得我們深思的是，日本在陷入老齡化社會時的經濟增長結構遠遠強於15年以後的中國，那麼我們怎麼辦？我跟吳敬璉先生前兩年討論過這個問題，這是讓人覺得非常無奈的一張表格，在中國的十大行業，投資拉動中國的前十大行業裡幾乎找不到科技，科技對投資的吸引非常匱乏，我們能夠非常可憐的排到前十大里面還有一點點教育和公共管理、社會組織，剩下的社會發展真正依賴的行業就是我們的行業，房地產，土地財政。大家看製造業裡面佔了34%的拉動力，但是製造業裡面的70%還是房地產相關的製造業。基本上房地產行業成了中國經濟綁架式的行業，變得毫無可替代性，這是這個國家非常危險的命脈所在。

        1、幾乎看不到未來產業、科技創新、第三產業和現代服務
        2、即便在國際經濟環境如此嚴峻，房地產調控如此水深火熱的11年，製造業和房地產的投資仍然有較大增長，並且投資比重呈現此消彼長的集中。說明什麼呢？
        3、是沒別的投資渠道？是為了保增長而增長？產能過剩了？

21世紀不是中國的時代
        我們看看「明日之星」對我們的壓力。21世紀亞洲是不是中國的時代？我一直非常懷疑這個命題，我認為恐怕還不是。從人口年齡結構，教育結構和科技拉動以及跟世界接軌來看，恐怕印度對我們的壓力最大。過去五年印度在世界上是一個發展最快和最具活力的經濟體，經濟增速很高，開放行業管制，民營企業充分參與競爭。印度人聰明智慧，我到硅谷走訪了兩次，硅谷大的包括製藥廠、化學工廠有一個很有意思的東西，它的研發中心基本上你看到中國的人的機會很低，印度人的比例特別高，但是在實驗室裡中國人的機會很高。印度在未來30年裡人口會成為我們巨大的壓力，研發能力、英語環境包括跟世界上很多法律制度等等溝通的便利性導致其實在亞洲印度未來的增長對中國的發展是造成巨大的擠壓。在國防戰略裡，我們國家對中國西南部地區的穩定，一直非常擔憂，因為印度的崛起會使得西方的勢力在印度的整個國防包括軍事領域的戰場上會一直長期不懈進行佈局。如果我們的西南部地區的不穩，使得那個地方對中國的整個國防帶來重大的危險，而印度的崛起恐怕這件事情已經只是時間的問題。

        誰來挑戰美國的人口優勢？美國的人口優勢很難挑戰，海濤主任在美國待了多年，我們有理想，有教育理想，從國外回來的人都是希望在教育上，在人才上為中國未來的發展助力。我在美國的大學走訪了好多次，有一個非常深刻的感受，美國的人口優勢除了生育率挺正常之外，移民優勢太厲害，用移民的槓桿不斷在補充有創造力的、有思維活躍能力階段的人口，通過大學乃至於中小學都成為移民的槓桿。這樣的過程對於我們中國來說壓力是很大的。美國的整個年輕人創造力在全人口占比一直是持續維持在非常健康的狀態。如何能夠在人口的競爭優勢上跟美國抗爭，這也是未來的中國和你們這一批年輕人持續不斷碰到的話題。
        不確定的「高度」，21世紀真的是中國的世紀，其實我們很重要的問題是在面臨人口結構迅速惡化的過程之中還要同時快速改變我們的發展方式跟發展結構，以及克服不要掉入中等收入陷阱，這是非常嚴峻的話題，其實我們會面臨經濟陷阱、社會陷阱、技術陷阱、效率創新和內需的陷阱以及能否真正通過理性的城鎮化來逐漸的改變中國未來的產業佈局以及人口的格局問題。這個問題是會持續在未來十年的中國被一直討論的問題，如果能夠越過去，會獲得新的增長，如果不能越過去是非常麻煩。時間很短，只有15年。15年如果不找到發展的道路，肯定會被社會擠壓到很難堪的境地。中國潛在的風險，習主席講得比我多得多，貧富分化、政治改革、環境資源，這是三大中國面臨的潛在問題。

中美印俄
        我們拿中美印俄四國人口對比，我們未來是負增長的狀態，印度會成為人口第一大國，2050年印度的人口總量將會超過中國4億左右，這是非常有意思的現象。21世紀誰更老？未來的50年裡，其實我們可以看到美俄老年人口比例分別為21.2和23.1，維持一個相對穩定的狀態，但是在未來的50年裡，印度65歲以上的比例仍將在14左右，不會出現人口的倒金字塔的現象，而中國在這裡是最為麻煩的狀態。

       人才的資源誰更富有？這裡比較下來，我們看看中國勞動力的峰值出現2015年左右，達到10億，隨後持續下降，2030年下降到7.9億左右，相當於20世紀90年代的水平，而同時這裡在崛起的仍然是印度。美國持續穩定在一個非常穩定健康的水平下。2030年這個數字7.9億，告訴大家是我們只能按5、6億來算，因為裡面還有很多今天是貧困的和不能享受正常教育的人口。今天關注貧困地區的教育事實上是為未來的中國製造有效地發展能力很重要的內容。

        哪國更有活力？未來四個國家裡，中國老年撫養比例最高，社會負擔最重，其次是俄羅斯，再次是美國，印度撫養比是最低的國家，最具活力的國家。

        人才的聚集效應，長江MBA搞這樣的論壇，我更希望大家未來是一種知識和智慧的碰撞，我們說美國的三個最有活力的城市，可能海濤教授也知道，一個是波士頓、一個是紐約，一個是舊金山，波士頓是最有意思的，是大學之城，100個大學在這個城市裡，波士頓聚集世界上最聰明的腦袋在這裡，紐約是非常有活力的經濟樞紐，舊金山硅谷是知識聚集的地方。

        我發現年輕人和聰明才智的聚集，其實疊加效應是最大的，對社會的推動是無比大的能量。長江也罷，北京這樣的地方也好，事實上是聰明才智的聚匯之地，能不能用這樣的氣場激發我們的創造能力，這是我們的學校和商學院的使命所在。

        回到人生的高度、高度和長度上，最後跟大家講兩句話，我們能不能成為領袖，能不能成為一個對中國未來有用的人才，更多的是在個人的素養和個人的修煉上，這一點非常重要。我們在長江商學院也罷，就業過程當中再回爐也好，大家通過啟發和啟迪式的教育方法，來激發大家對人要怎麼活著，做什麼樣的人，做什麼高度的人，有什麼樣的眼界，有什麼樣的耐力，有什麼樣的智慧和有什麼樣人生的思想的寬度，在這些方面可能要更多的修煉和學習。

        最後一點，我一年半跑了好幾個馬拉松，給我最大的啟迪可能還真不是對身體的鍛鍊，更多是對心理的磨煉。我跑了馬拉松以後有特別深刻的體會，我們幹任何一件事情，我們人生真的像一場馬拉松，在很多地方都會碰到撞牆點和極限值，會碰到你真的不想幹的時候，但事實上你越過這些以後，感受到是一種新的領會和新的境界。因為長江很多人在跑馬拉松，我希望更多在馬拉松的賽場上見面，更多希望我們一起通過這樣的運動，包括登山來體會更精彩的人生。

        謝謝大家。

所有內容及圖表版權屬於毛大慶先生，轉載請註明出處。
僅代表嘉賓個人觀點。

A World-Class MBA Program for China Business
官方微信：CKGSB_MBA
官方微博：長江商學院MBA
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萬科毛大慶在建策沙龍上的發言（速記版，絕對原創） 萬佑希

http://xueqiu.com/8699384290/29047027
感謝小張的錄音和記錄。上週參加了一個沙龍，比較內部的沙龍，毛總說的比較實在，大多數觀點我都同意。說出了很多在公開場合不能說的話。

  發言速記版：
  今年的市場。和萬科一樣，在座的各位對今年一季度以來的市場，覺得都比較複雜，先坦率的談個人對市場的分析。去年年末的時候，我有過一次訪談，曾經談到，2013-14年間，市場可能會有一個比較大的分化，個人曾在多個會上談過，從現在重點關注的50個城市看，已明顯出現分化的特徵，50個城市的背景：（國家從2003年實施政策性調控以來，到去年，整整10年，2014年沒有實施政策性調控，在過去10年強政策性調控下，一共有過43次政策性調控，其中頒佈了179份四部委以上的文件，這179份文件，個人受任志強影響較大，喜歡分析，個人將179份文件全部找到，並拼到一起看過（嘲笑個人有病），發現：179份文件前言不搭後語，各種事情也有很多沒落實；但是這179份文件給我一個啟示：再一次印證了中國房地產有房地產問題的地方，從這個國家有 4部委以上文件開始，他的每個文件都有一段，叫做這個文件的指向：從30多個城市，到70多個城市，最多情況下提到都是50-60個城市，其實，再仔細看，這個50-60個城市標誌了中國房地產比較明顯的各種各樣特徵，萬科長時間以來，我們的研究院和研究機構，自己的研究部門分析的比較多的，其實也就是36—50個城市之間的狀態）。這50個城市從13年底—14年初，出現了兩個情況：一個是以二線城市為代表的，出現了較為明顯的特徵：由於土地供應過多，帶來了對未來市場去化能力的或銷售能力的透支，這些城市比較明顯的代表，就是瀋陽，有明顯性的代表，一些三線城市就不舉了，比如：營口、鞍山、唐山之類的。像瀋陽這樣的城市大概有30來個（在50個城市裡面），基本由於市場供應過量帶來的影響；二是還有一些城市，以北京為代表，就是市場還在，需求也還挺多，但是他的波動在於土地的價格在過去的一年裡由於上漲的過快，我們以斜率來表示，13年斜率非常的斜，是過去好幾年的斜率總和，帶來了對市場價格上漲空間的透支，所以基本上兩類城市都出現了透支的情況；造就了今年1季度，再加上國家對於銀行的貸款、政策的收緊，這三點（兩個透支加一個收緊），使得今年我們普遍意義的市場出現了比較消極、比較觀望、悲觀的的這樣一個狀態，可能這樣一個情況可以涵蓋大多數的城市。

輔助一個擾動因子，就是反腐敗（星河灣代表下午提出反腐敗對星河灣影響很大），作為我們開發商講，反腐敗對高端樓盤影響，事實上還是很大的。反腐敗對於高端盤的影響，不是少了一批腐敗官員，而是一批跟這個事直接或間接相連的包括產業、人、以及一批人對於持有高端樓盤的疑惑心理。各個城市不一樣，比如山西省，我們也關注了星河灣這個項目，他影響到了煤炭整個行業。我們萬科在北京的高端樓盤，過去的三週，僅接待檢察院、紀檢委，就多大14-15次，我們從一個樓盤配合調查的之密集（售價在4、5萬元每平），其他開發商更貴的樓盤更不敢想想是什麼情況。所以，起碼在近期的一段時間內，反腐敗對房地產還是挺明顯的一個擾動因子。

同時，在北京的二手房交易市場，更加的感受到由於廉政所帶來的影響，比如和我愛我家、鏈家這兩家主流的二手房門店進行溝通後，得到這麼一個數據，尤其以鏈家為主（鏈家基本佔了北京一半以上的市場），他們的單門店的單日掛單量（單日掛單量是二手房市場很重要的一個數據）從原來的5套房子，急劇增長到10-12套房子，而且好多掛單的單主，要求他們盡快銷售，給予大幅優惠，甚至於腰斬售價，可見這房子都不知道怎麼來的，比如：其中以某省某地級市公安局局長在北京銷售的房子（此人已經進去了），在北京市場中介，找了44家門店掛他的房子，他在北京的房子數量，大概在1-2棟樓，幫他掛的人有他的手下、老婆、二奶等，掛的時候不計成本，玩命甩。甩帶來的後果是二手房的銷售嚴重的減緩，這個情況大家可以到門店看看（我本人在13年也在賣一套房子，100平米的房子，就賣不掉，現在是越等越賣不掉，經紀人讓我降價，我告訴經紀人，我是以成本價賣的，都沒計算利息，結局就是我不賣了，收租金）；

北京還有一個更複雜的因子：自住商品房，自住商品房的供應，對於一批剛需的買主，給了他們以比較便宜的價格，能買到房子的一種期房，但事實上這種期望也挺虛幻的，他的供應量很有限，北京金隅嘉業，在北京有比較好的兩個地方，大概5000套房子，現在還沒開始銷售，排隊的申請者，剔除重複的，5000套房子，申請的家庭數量在25萬；不剔除重複的，申請的家庭數量在45萬。因此北京的市場是有的，著急買房子的人是大把在，但是這些人已經構不成對於高端樓盤的支撐。這是我想表達的觀點，市場中90%以上還是剛性需求，他們的臨界點特別敏感。前段時間萬科在北京賣的房子（住總萬科聯合開發的萬科橙項目，2.2萬每平），在市場上引起軒然大波，這個項目是被建委要求價格合理一點，低一點，萬科提出有股東、合作夥伴，是否可以不賣，但建委仍然要求賣，要求我們起帶頭作用。低價賣了以後，記者寫了很多文章，要崩盤了，萬科要帶頭降價了，以至於現任中央某常委的兒子從美國打電話給我，問我是不是北京的房子真的要跌了，我說政府讓我幹的，你還問我。情況就是4小時賣光。賣光的狀態：房價幾乎就和北京的自住商品房一樣。但是我們測試過，如果放在我們另一個樓盤，價格賣到2.8-2.9萬，購房者人數立刻下降，賣到3萬，更明顯；所以可見現在市場的價格承受空間和區間是非常明確的。我們有一個建委批了的3.6萬每平的項目，在北京的亦莊，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2萬的項目，4銷售賣光，3.6萬的項目很慢。

目前就是北京和上海的情況好點，包括廣州和深圳以及其他城市，市場都不好。我簡單的以數字說明：我們檢測的24個重點城市成交金額的變化，2013和2014年的1、2、3月份，同比下滑：1月份13%，2月份21%，3月份30%，至於4月，我們認為好不到哪去。24個重點城市的存消比的變化也是相當大，當然銀行的封控、客戶觀望情緒加重了這種變化。

還有幾個比較重要的數據，我們分為1000億級的城市，分為：北京、天津、瀋陽、青島（北方城市為樣板），1000億級的城市商品房的供應面積，同比下降，北京是23%（好多企業現在是不賣，政府不批還限價）；天津上漲環比106%，同比上漲8%；瀋陽上漲205%，同比上漲78%，以上都是上漲；青島也是在上漲；

商品房的成交金額來看，總金額，北京同比下降37%，天津下降35%，青島下降45%，大連下降40%，濟南下降43%，太原下降66%，都有明顯的下降；

批售比，大量的城市都是大於1的，北京是1.2，青島是1.9，煙台1.4，這些數據看來都是在惡化的狀態上。

我們同時也看了商品房的上市，對比土地的成交面積來看，如果小於1，就說明大量成交入地，但還沒入市，像天津、瀋陽、青島、大連等等，全部小於1，就證明了土地淤積在開發商手裡的量還是挺大的，但是這些城市的商品房的批售比是什麼情況呢，大於1的話，說明已上市的部分已經開始積壓，比如天津，商品房上市對比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已經到了1.48，說明了地還沒完全上市，但是批售的房子已經開始積壓了；

我們再看溢價房價差，我們判斷，如果小於5000元，就很難有盈利空間，我們列舉了十幾個城市，這裡面只有北京是10824元，天津是8419元，瀋陽4847元（瀋陽現在想賺錢已經很難了），青島7000元，大連8000元，濟南6000元，常春5000元，唐山4800元，鞍山4900元，撫順3500元。

3年新增庫存的存消比，多數城市，僅新增的庫存就已達到足以銷售1年以上，3年庫存的存消比，比較嚴重的，如：天津17，瀋陽7，青島16，煙台38，鞍山20，唐山22等等；唐山是個比較鮮明的例子，萬科和華潤，在唐山是屬於比較大的，好歹很多企業沒進去，進去的都陷進去了，唐山是河北省GDP第一的城市，比石家莊還要高不少，3年多的城市建設導入人口幾乎沒有增長，城市的基本產業結構就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷，這些企業絕大多數是政府壟斷和國有，少有的幾個大礦也是和政府勾著，調查唐山的有錢人很多，但是再看，發現有錢人不在唐山買房，基本上都在北京買房。重點中學也沒有，三甲醫院就2個，是一個很傳統的北方城市經濟結構，政府壟斷的經濟體，民營資本和民營企業幾乎都沒有發展起來，再加上搞環保，要推到各種爐子，萬科在唐山已轉不動了，停止狀態。這樣的城市在國內不在少數，加上政府玩命的賣地，基本上只有賣地是政府財政的唯一來源，在此情況下，這些城市的銷售、這半年以來，基本是處於急劇惡化的速度狀態。

現在庫存的問題事實上是挺尖銳的，萬科也做了統計，與往年的3月去化加快不同，27個主要的城市中，多數的存消比在上漲，21個城市超過12個月，9個城市超過24個月，比如：廣深區域、上海區域、北京區域、成都區域來看，深圳存消比29個月，長沙24個月（我們是以平均21個月為一個風險警戒線，但每個公司的看法不同，萬科對自己公司的管理，萬科是按照每個公司資金來源的成本和我們基本對我們股東的收益率進行倒算，我們對於一個城市的存消比到了多少以後可以忍受，高過以後就有危險了）,每個公司算法和衡量不同，無錫在上海區域中，57個月，很嚴重，寧波36個月，杭州33個月，上海33個月，天津39個月，唐山28個月（唐山整個城市加起來計算，已超過100個月，28個月是城區裡），瀋陽23個月，西安30個月，鄭州23個月。

總的狀況，商品房的環比供應在大幅上漲，但成交的反彈乏力，庫存總量增加，絕大部分城市的存消比在上升，沒有真正感受到小陽春的味道。一線城市的土地成交，除了北京、上海少有的幾個地方之外，其他城市土地成交已經進入到一個下行通道里了，是比較明顯的。只有讓人非常難以理解的是北京，有市場的保險性，但事實上，昨天下午（指恆大地產（03333.HK）子公司北京正浩置業有限公司以41.6億元總價，配建3.68萬平方米自住房和1.57萬平方米限價房的條件拿下大興區黃村DX00-0101-0201地塊，溢價率高達179.95%。，同日出讓的北京市大興區黃村鎮DX00-0101-0801 等地塊C2商業金融用地，並沒有進行現場競價，被萬科（000002.SZ/200002.SZ）和首開聯合體以7.63億元的網上最高報價拿下，溢價率僅為0.53%。樓麵價為8048.85元/平方米，遠低於恆大獲得的黃村地塊。），兩塊地一街之隔，不知道恆大如何賣；但由於每一快地出來，都有一個這樣的企業出來挑頭，使得北京市場勾勒出的狀態就是：價格還在飛快上漲。但是看現在拍賣土地的結構，參與結構已發生重大變化，原來是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起競爭，競爭力很實，都在舉牌。但現在情況不同，現在基本報名企業數量已經急劇衰減，但是總有這樣的企業，別人都不舉了，他們還在舉，一直爭到最後，每次都能冒出這樣的一對冤家，到最後，甭管這兩個企業怎麼舉的，但是價格就很高，所以總體看起來，從投標、報名到拿地，事實上有這嚴重的衰減，像北京市比較成熟的一些長時間在北京開發的企業，比方最早的首創、城建、住總、萬科等等，目前基本處於相對來講比較溫和的狀態。

目前可以說除了這些城市外，整個都在下行當中，政策的強調現在在轉型，從強行政干預轉向向分類調控管理，弱化行政管理，回歸市場，在回歸市場的途中，信貸持續收緊，加上宏觀經濟的下行風險，導致了市場的信心不足，是現在比較明顯的現象。

今年的銀行特別有意思，我在一季度密集度擺放了20多個行長，和他們聊，到底銀行怎麼著，發現今年的銀行基本上沒任務，一季度房貸沒任務，以前都是有任務的，但今年沒有，今年是上面給銀行簽一塊份額，銀行能放則放，不能放則不放，放不出也沒人怪你，這是今年比較怪的現象；第二，像大家都有不知道的時候有中國銀行、工商銀行、交通銀行、中信銀行，這些銀行裡面都成立了一個部門，這個部門裡面的人是從市場上找過來的並且做過房地產開發的人，到這以後，他們開始分析，比如：北京的中信銀行就開始分析：最近拿了20塊地，他們要追蹤哪些項目去房貸，他們的目標要瞄準哪些項目去房貸，以前像以前北京銀行的一個分行，直接放就沒錯，但現在是一塊一塊的分析，比如為什麼這塊地他3萬，你8千（暗指萬科和恆大的項目一路之隔），然後說這個項目列入黑名單風險，就是他們在銀行裡的人去分析房貸，說明第一：銀行在用市場化的眼光開始審視項目了，但是現在他在分析，思想有點像信託；第二個說明他們放貸沒有任務，沒有任務之後，他們想放點好的，他都挑。

關於負債率，萬科最近也在研究，據東方證券分析，2012年開發類的房地產企業淨負債率是65%，龍頭企業的平均負債率是43%，那麼現金比例普遍都偏低；負債率，從過去1年來看，大城市的開發商，尤其土地價格高的城市的開發商，負債率有非常嚴重的上漲現象。比如像北京拿地比較猛的，像泰和，負債率很高了；另外這些企業拿地還有一個打法，就是拿到貴的地以後，去找金主去借錢，這些錢借來，用股權制抵押，有若干個項目已經到了實際拿地開發企業的真實股權已經降到了只佔幾的地步，大量的股權已經在金主的手裡了。但金主的錢好多都很貴、很高，因此這些項目能不能經得住銷售緩慢的考驗是未來一個很大的問題。

因此，有一個結論，宏觀大調控，2014年對房地產市場，確實有較大的變化，政府2014年以來，想法也很多，穩增長壓力很大，貸款偏緊、融資成本上升，整個中國經濟在艱難中復甦，實際上也帶有不確定性，那麼另外一個，過去1年多，土地的放量，尤其像北京、上海自住商品房用地的上市，引發客戶短期對市場的觀望，形成了一種虛擬供應的形象。使得短期內剛性需求都爬在自住房商品上了，不動了，也是一個特徵，但是從北京、上海目前來看，供需矛盾仍然沒有馬上得到緩解，剛性需求的需求量還是很大的。在此也說下萬科對北京市場到今年年底和明年年初的一個判斷：因為我也參與了市政府的一些會，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的這些都比較貴的土地，都會要上市的時候，北京大概會出現42個樓面地價5萬-12萬之間的樓盤，這40多個樓盤分佈的位置，那裡都有，但是有一個現象，基本上沒一個在5環路里邊的，套數依據容積率估算，大致在4萬-5萬套數之間，但這裡面還不包括商改住，如果恆大最近拿的這塊地要商改住的話，還有一大批房子要入市，因為北京在2013年賣的地，已經有一半以上不是住宅用地了，是商業用地，但這些拿了商業地塊的企業，基本上沒什麼想做商業，都在想商改住，如果這樣，就要再加上一批住宅入市，而且這些商改住的樓麵價不比住宅低，所以，在2014年年底，北京，將會有一批以4-5萬元的房子，非常有代表行，是否是主流，還不敢說。這些價格區間的房子，將成為一個相當大的一批量出現在市場上。我對這批房子，我本人是持一個相對悲觀的態度，因為我覺得，北京取消限購，幾乎無望，繼習大來了以後，親自制定了北京未來的發展方向，基本上對北京是一個嚴厲的限制政策，我不認為在未來的3-5年內，北京有可能取消限購；如果不能夠取消限購，再加上這麼多房子湧向市場，再加上反腐敗，我作為一個從業人士，是非常看重的。現在北京市年情好的時候，一年7-8萬套，加上二手房，13-14萬套，大約就是20萬套，這樣的一個穩定數字。因此，如果突然間在這個市場中跑進來5萬多套都是5萬元左右的房子，我不知道這個剛需是什麼人，剛到樓面地價都是5萬的人，我覺得我自己都不剛（指毛大慶本人），不知道誰還那麼剛，在做的有多少人覺得5萬元的價格很容易（會場有很多人都笑），我個人認為萬科的職工，在房地產圈裡，收入還算可以，我看也沒有什麼人能買得起這樣的房子，以上是市場目前的分析。

下面是我的另一個觀點，對於中國房地產未來，還是有一些值得我們小心的地方（個人在萬科內部，一直都是分析劣勢和風險），觀點之一：住房供應是不是還嚴重不足，過去一年多，我們一直在研究，對於這個問題，發達國家有一個數字，穩定城市的房地產市場在戶均1.1套，人均1.1間，就說明這個市場比較穩定。這個戶均和人均，不是指城市人口的人均，是指常住人口的人均。以這樣的均法來看，北京顯然還是不足的，但很多城市，把現在的庫存都算上，事實上已經很足了，這是一個值得觀察的數據。那麼這個數據用什麼尺子來量呢，我們現在有一個尺子，叫城市的年千人套數，它代表住宅水平和推斷市場供應容量，它是國際上用來衡量的一個重要指標（會場沒有一家企業用此尺子衡量）。在此給大家分下：中國千人建設套數，按照竣工口徑來看，2009-2011年，我們全社會住房竣工面積，年均18.5億平方，折合每年平均建設1627萬套，千人的建設套數為12.1套；同期住房人均面積均值為9.05億平方米，折合套數801萬套，千人的套數為12，按照竣工口徑來看，近幾年中國的千人套數相當於其他國家的峰值水平，已經觸頂，但尚可接受，這個結論忽略兩個未考慮因素：一個我國目前的竣工遠遠低於開工，大量的違章建房、單位建房、小產權房、私人建房並沒有統計在數據之內，我們看了主要國家的經歷，美國、加拿大、德國、澳大利亞、英國、日本、韓國、瑞典，即使在城市化的高度進程之中或者全球房地產最高景氣年代，除了韓國、日本以外，一般沒有超過12的，所有國家都沒有超過14；按照商品房開工口徑來看，中國千人建設套數本世紀以來，其實在不斷攀升，從世紀初的5（2000年的5）到2011年已經突破20，近年來的保障房，如果加在一起計算，年開工均在千萬套左右，仍然不考慮在建的違章建房、單位建房、小產權房、私人建房等等，2011年中國的千人建設套數，已經達到了35套，這是人類歷史上從未出現過的高端，說明我們的建設量和未來的再投資源從量上講，是相當不少的。

從分城市類型來看，一線城市相對來講還比較合理，在10-15相對較合理的水平；三、四線城市的趨勢和全國的均速比較類似，問題最大的，其實是在二線城市，到了2011年，僅僅商品住房的千人開工套數，已經達到了30，是比較嚴峻的局面。我們將城市做了一個列表，比較嚴重的有呼和浩特，近3年的平均數已經達到了70，瀋陽為49，西安為38，貴陽為37等都是名列前茅的城市，二線城市排前10為的合肥、貴陽、重慶、長春、大連、昆明；商品住房千人開工套數26個三、四線城市中2006年只有一半高於15，到了2012年和近3年平均，幾乎全部高於15，除了佛山、泉州、溫州沒超過15以外，其他全部高過15，其中最恐怖的一個城市叫營口，千人開工套數瘋狂增長，近3年平均平均高達93.3，已經到了不可理喻的程度。所以從自主的角度看，如果房子不炒，不以炒房子、倒騰房子為目的的話，全國住房供應不足的情況，其實從2009年內已經開始出現拐點，那麼過去3年，中國住房已經創造了人類歷史上的高位。對於能夠吸引新投資移民和外來移民的城市，商品住房千人年開工套數在20----25仍然是安全的，一線城市在本世紀初普遍處於這個水平，個別二線城市長期超過30乃至40，不能不引起高度警惕，二線城市的透支程度是最值得關注的，可能會超過三、四線城市，但是三、四線城市的吸引能力和投資能力不足，導向能力不如二線城市，以上是幾個要點。

總的來說，中國商品房新開工已經達到極限，未來仍然能保持增長的城市主要是東部城市帶中的一些三、四線城市，我們認為他的增長性還有潛力。至於住房的價格是否還有上漲的空間，對於庫存比例很高、積壓很高的城市來說，近幾年根本看不到有上漲的可能性，除非國家再出台幾萬億。從一線城市來看，全世界的房價，城市中心房價中位數排在前10位的香港、新加坡、倫敦、台北、悉尼、紐約、東京、北京、慕尼黑、首爾、上海、莫斯科，北京和上海已經進入了世界前茅，甚至於北京和上海的部分房價已經超越了東京和紐約。我們這次在美國看，實際上美國的房子還是挺合算的，東京的房子均價大概在6-7萬人民幣。

再看土地總價值，是監測不動產泡沫的一個重要指標，隨著地價的大幅上漲，我們看日本在房地產泡沫以前，其實他的土地總價值佔GDP的一個比例關係，我們進了分析，1990年，東京土地的價值是4.1萬億美元（土地價值計算有公式），與美國全國的土地價值相當，大約佔美國同期GDP的63.3%；1997年香港的土地價值在5.7萬億美元，約佔美國同期GDP的66.3%；2012年北京土地的價值約為10萬億美元，佔美國同期GDP的61.6%，所以這是一個非常可怕的數字。

至於房價的收入比，都不用說，中國都不屬於低的。所以從很多角度上看，中國房價在短時間內存在大幅上漲空間的理由是不充分的，相反有很多數據表明，2013年中國房地產市場存在和日本、香港泡沫化類似的特徵；那麼從房價收入比、房價租金比的數據來看，北京、上海的攀升速度已經達到或接近日東京、香港泡沫化時期的水平。因為房地產是一個非常明顯的週期性行業，發達經濟體歷史上發生過的事情，很可能在中國的未來重現，有必要瞭解他們在發生泡沫化時期數據之間的邏輯關係，便於我們來規避我們可能出現的情況。

最後我想說經濟大背景和房地產行業的關係、以及和人口結構化值得關注的觀點，一個習和李，現在採取的經濟解決方案的態度，我個人認為從政治改革和經濟措施兩點上講，他們使出來的手段和前10年甚至更前些年的手段相比，可能有一個根本的告別，或者根本的切斷。這很明顯的，無論從腐敗問題的態度，到對於經濟措施手法的變化，基本上都是一個告別的態度，不能說決裂，但起碼是切斷關係的態度，這個態度是明顯的，或者說已經明確的表達出來。意思就是說過去的10多年或者再長一點時間，經濟手段基本上以M2或貨幣刺激為主導的手段，這個手段加上我們沒有在創新領域或者投資引導上加以正確的引導，使得大量的貨幣都回到了土地和房地產中，當然包括基礎建設投資和固定資產投資，但是這些等等的東西都是不為未來創造價值的行業，都是一時快樂的行業，這個狀態，我想我們所有房地產行業從業者，我們享受了過去這樣的快樂，但是不代表對國家就是健康的，個人是這麼考慮問題的。這樣的一個狀態下的中國，大家都是迷迷糊糊的，像吃了這個毒品之後的狀態，當然都是吃上了癮戒不掉了，所以就不斷刺激，就不斷弄錢，不斷弄錢，就不斷弄土地財政。這有一個特別怪異的現象，這樣的一個情況，銀行還高利潤，這實際上經濟有很多很多潛在的泡沫在裡面，要和這個事情告別，採取一個紀律性的、有制約的金融手段，還是一個放縱的金融措施，對此，我們有大量的經濟學家，說國家還有很大的基礎建設投資，以這個來告訴大家GDP還有強大的動力，但實際上毛病就出在國家一直對固定資產和基礎設施大力度的投資，但事實上遠遠沒有支撐創造性企業、民營企業和中小企業的發展，對於社會投資的效率來說，這種投資的效率是最差的；對於國有企業、壟斷企業，對於這種固定資產投資的投資，是最產生不了對未來的創收作用，如果你對民營企業、自主創新企業進行投資的話，那完全是另外一個局面，這些行業會自己找到他未來的生存空間，它的創造力很強，所以，是不是這一代人要在這一點上採取堅決果斷的措施，今天只能看見他在收緊，在擠泡沫，但還看不出來他在什麼上面去鼓勵和發展，所以，這個還是一個尾號。

第二個就是中國現在面臨一個很著急的問題，就是我們人口結構迅速的迅速變化，過去1年多，我們做了一個和萬科以及房地產行業貌似沒什麼關係的研究，我們接了一個課題，我們7個博士，接了一個課題，給中央某個機關，在十八界三中全會前面快1年的時候，研究中國的人口結構變化問題，這個7個人是7個行業的，分別作了7個報告，最後彙總在一起，最後讓我得到了挺一個驚心動魄的數字，在此分享幾個數，一個是在2028—2033年間，我們國家60歲以上的人口會達到3.9---4.4億，我們取大數4億，60歲以上人口，大約會在2033年左右會出現，加上2.7億被撫養的人口，也就是大數6.7億被撫養的人口，這個時候的中國，將真正接近撫養比1:1的狀態，其中2.7億的人口中，有4000萬的殘疾人和2.3億的未成年人；然後我們接著研究剩餘的7億多人口，意味著我們有7億的撫養人群要對6.7億的被撫養人口進行撫養，這7億多人，我們又做了一個更詳細的人口分類，再取一個係數0.6（即一個人能撫養一個及多個能力的人），也就是說未來將面臨5億多人口撫養9億多人的局面，今天的中國大概是9億人撫養5億人的局面，所以，在18年間，這個數字將有一個明確的倒轉，這個倒轉之後，會帶來什麼嚴峻的問題，所有撫養比接近或超過1:1的國家，大約都有幾個特徵：經濟發展迅速減緩，就業崗位縮減，國家負擔加重，用延長退休年齡來延緩對國家社會福利造成的壓力，進一步帶來了企業裡論資排輩，年輕人沒有上升通道等等現象，創新能力大幅度減弱。和中國最貼切的可能就是日本，日本的幾千萬人養幾千萬人，日本在1997年開始進入撫養比這個狀態之後，經濟開始迅速的減緩，到今天都沒有解脫出來，但日本在20多年經濟不增長，但老百姓的生活質量並有下降，他的原因在於1991年他老化的時候，日本的經濟結構比今天的中國合理很多，日本在91年時候，GDP增長拉動力的十大因素中，60%是科技轉化為生產力所帶來的GDP增長，因此，基本上日本在90年代進入老齡化設計、經濟減緩之後，日本的經濟結構是遠遠優於今天的中國。我們做了一個模型，幾乎不敢想像到2030年GDP的增長是由科技轉化為生產力產生的，如果不是的，這個國家將比較麻煩。因此，中國房地產的天花板實際上在這18年間，一定是達到的，不要幻想持續發展到2030年，房價可以永遠上漲。

最後說一句，我感受到了一絲涼意，對於有些城市來說，這一輪房地產非政策性調控的蕭條，有可能會帶來這個城市房地產長時間處在難以反彈的局面，有可能長時間就會這樣一直下去，如果這個城市長時間沒有人口的導入，經濟結構沒有明顯的變化，幾乎看不見這個城市憑什麼房價在貴，但這不是北京，北京另當別論，北京這個城市太蹊蹺，我也搞不太懂。

毛大慶離職萬科 創業只為夢想

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-03-08/901562.html

萬科方面表示，看好毛大慶創業，將以財務投資者身份支持其創業

邦地產記者 王傑

“馬上過秦川，倏忽二十年。經歷了中國房地產行業最黃金20年後，這個行業里最頂級的職業經理人正選擇離開，懷著夢想再度出發，投入個人創業。”

經過半年多的猜測、分析甚至八卦，今日（3月8日）晚間，毛大慶在其自己的微信公眾號“毛大慶”中確認了他將離開萬科的事實。他在這篇《擁抱最美時光，尋找最初的夢想——寫在告別萬科、即將創業之際》中稱，“一年多以來，李克強總理在多種場合倡導‘大眾創業’與‘萬眾創新’，也深深鼓舞了我，感染了我……於是，我希望……聽從內心的召喚，重拾最初的夢想，順應時代潮流，在中國經濟與企業轉型的進程中實踐自己的夢想……雖然不再於萬科內部擔任管理職務……我將繼續以萬科外部合夥人的身份，為營建萬科新的生態系統貢獻自己的一份力量。”

萬科於昨晚發出的一份內部知會顯示，已接受毛大慶的辭職申請，並邀請毛大慶在離任後以外部合夥人身份，繼續為萬科發展提供建議和助力。同時，萬科看好毛大慶將啟動的創新工場事業，將以財務投資者身份支持該項創業。

大慶離職：從傳聞到現實

萬科於昨晚發出的一份內部知會顯示，已接受毛大慶的辭職申請，毛大慶將在未來三個月時間內，妥善安排其離任的相關事項。

2014年9月，萬科總裁郁亮最早一次是在北京記者招待會上回應了的傳言：“這好比兩口子過得好好的，有人硬說他們鬧離婚。”他並稱“佩服記者的編劇能力”。

其後不久，毛大慶卸任北京萬科總經理一職，Title變成了萬科北京區域首席執行官（簡稱北京區首）兼北京公司董事長。作為萬科的明星職業經理人，曾擔任萬科北京公司總經理五年時間的毛大慶可謂功不可沒，他推動了北京萬科穩居京城房企第一陣營。

萬科也成就了毛大慶。有開發商人士認為，毛大慶在萬科的日子里，已經做到了職業經理人的頂峰。

有知情人士向邦地產透露，此前，萬科方面還是在挽留。今天，公眾號“新京報微房產”稱，郁亮已經飛抵北京，預計將再與毛大慶深談一次。但挽留顯然無效，到了晚上，萬科就宣布接受毛大慶的辭職申請。

新城控股高級副總裁歐陽捷說，業內人士對毛大慶離職創業的態度，都是表示祝福的。

萬科管理：業務料平穩過渡

毛大慶離職，固然有外部環境的激勵和帶動因素，從萬科內部管理架構的變化來分析，其加入萬科5年後，施展能力的空間逐漸縮小，或許也是他選擇離職創業的重要因素之一。

據了解，萬科實行的是“總部－區域－一線”的三級管理架構。近年來，為了增強業績增長動力，避免一線作戰人員受到內部掣肘，萬科提出了“一線當家”：除拿地、財務和考核歸屬總部外，其余均由一線公司主導，充分放權。

為了適應這種戰略縱深，萬科在總部、區域、一線三層架構基礎上，把區域管理人員縮至20人左右，定位為幫忙、總顧問、教練的角色。

一位開發商人士表示，萬科當時把毛大慶提為北京區首，目的或是要北京作為“實驗田”，向北京區域更多地授權。實際上，萬科總部的管理權力已經不多，原模式是向一線公司授權，目前收權必然會導致一線公司積極性降低。在這種情況下，區首就很難有作為，給區域公司的授權就會比較有限。毛大慶作為職業經理人，“從心理上來講，職業經理人和老板終究是有區別的。”

一位業內知情人士告訴邦地產，一個公司的大領導，更多的是一個指路人，幹活依然要靠下面的團隊，比如銷售團隊、工程團隊、設計團隊等，實打實幹活的是這些普普通通的職工們。企業是需要正常的新陳代謝的，其實也是給下面人機會。公司結構的調整和人員的優化，也屬於正常現象。

萬科上市前，集團董事會主席王石擁有公司40%的股權。1989年萬科上市時，王石放棄了萬科的原始股份，不當老板，當起了萬科的職業經理人。王石曾稱：“由職業經理人式的企業家主導，由管理層推動，是這些深圳優秀企業的特色。在他們帶領下，公司管理相對透明規範，公司發展比較穩定，也更容易接受新技術和新管理的變革。”

在萬科這樣的管理歷史沿革下，一名區域一把手的離職，對該區域的業務影響將不會很大。“王石出國、留學、爬山；郁亮去長跑，萬科照樣運轉得很好。”歐陽捷說，（毛大慶的離開）應該沒有大的影響，萬科這類企業，公司架構和治理結構應該說都較完善。現代企業的治理結構上，高管的離開短期可能會影響企業的運作，或者產生一些波動，從長遠來看，企業的補充和人才梯隊的成長，會迅速使企業穩定下來，這可以從之前萬科其他多名高管離開後的影響看出來。

克而瑞研究總監薛建雄也表達了類似觀點。他說，萬科本身就是職業經理人制度，體制又相對完善，任何一個人離開，影響都不會太大。“（區域）老大在中間只是起協調（作用）”。

北京區首：劉肖接管

萬科的上述內部知會稱，任命現任北京公司總經理劉肖為集團副總裁，接任北京區域本部首席執行官、北京公司董事長，兼任北京公司總經理。

同日，萬科新任命了五位集團副總裁。除劉肖外，還包括現任深圳公司總經理周彤、上海公司總經理孫嘉、萬科香港管理部總經理闕東武和萬科建築研究中心總經理王蘊。

萬科官網顯示，1978年出生的孫嘉與1979年出生的劉肖一樣，亦出身麥肯錫。他畢業於哈佛大學商學院，獲工商管理碩士學位。曾先後供職於麥肯錫咨詢公司、中國網絡通信集團公司。2007年加入萬科，曾任萬科企業股份有限公司戰略與投資管理部總經理。

由此，萬科一北一南兩個重鎮，目前均由“麥肯錫幫”掌舵，萬科進入了“麥肯錫時代”。

來自福布斯中文網的消息稱，毛大慶宣布獨立創業，打造一個基於辦公室出租服務的創投孵化平臺。認證為“真格基金創始人、新東方聯合創始人徐小平”的微博轉發此文並評論說，“毛大慶以46歲‘高齡’放棄近千萬人民幣高薪和半生打造的頂級職業經理人榮譽出來創業，其挑戰自我、擁抱風險、追求夢想的精神值得敬佩。萬科的馬拉松傳統是否點燃了他？傳統行業有大量優秀經理人，只要他們敢於追隨大慶的腳步，就能極大釋放自己的能量，參與把中國經濟推向新境界。我點贊大慶！”

消息稱，毛大慶的創業項目中，徐小平和創新工場李開複等均有投資。該知會透露，應萬科邀請，毛大慶在離任後將以外部合夥人身份，繼續為萬科發展提供建議和助力。該知會表示，萬科看好毛大慶先生之後將啟動的創新工場事業，將以財務投資者身份支持該項創業。

 

毛大慶創的什麽業：WeWork估值50億美元

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-03-08/901561.html

每經記者 區家彥 發自廣州

2015年，萬科高級副總裁毛大慶對自己的人生做出了全新的選擇：創業，懷著夢想再度出發。

邦地產獲悉，他選擇自主創業，試圖打造中國版的WeWork，這讓創業辦公社區這一新穎的商業模式浮出水面。

去年12月，位於美國、主打辦公場地租賃服務的WeWork宣布完成一筆3.55億美元的融資，公司由此估值高達50億美元，這足以顯示資本對該商業模式的看好。巧的是，SOHO中國於今年1月宣布推出短期租賃辦公空間SOHO3Q，而去年獲得著名天使投資人雷軍投資的YOU+國際青年公寓也將於今年內在四個一線城市推出YOU+國際創業社區，創業辦公社區這一新的創業模式，在國內漸露鋒芒。

這個被戲稱為“另類房產中介”的商業模式，到底隱藏著怎樣的魔力？

“二房東”有了融資功能

從商業模式來看，WeWork的做法是先用折扣價格租下整層寫字樓，然後分拆成單獨的辦公空間，再租給願意挨著辦公的創業型公司。單從這一點來看，WeWork與所謂的“二房東模式”並無區別。

但50億美元的超高估值表明，投資人並不認為WeWork是一家單純的房地產中介。除了辦公場地，WeWork還可以為這些創業型公司提供辦公家具、協作服務等，甚至成為創業項目的孵化器，這才是最為資本看重的地方。

在國內，為創業者提供低成本辦公場所最有名的莫過於車庫咖啡。2011年，投行出身的蘇菂率先開辟了創業者和投資者的聚集辦公場地--車庫咖啡，每個創業者只需每天點一杯咖啡，就可以在這里享用一天的免費開放式辦公環境。據蘇菂說，3年間有400多個項目在車庫咖啡獲得投資，成功IPO的有3個項目。2014年，蘇菂以聯合創始人的身份加入YOU+國際青年社區，意在打造整合了辦公室與公寓為一體的YOU+國際創業社區。

YOU+國際青年社區創始人劉洋向邦地產表示，隨著移動互聯網的高速發展，創業者隊伍正在不斷壯大。近年來政府也陸續出臺政策鼓勵支持創業，李克強總理在2015年政府工作報告中，再次提出要推動大眾創業，萬眾創新。可以預見，市場對創業辦公室的需求將出現爆發性增長。

國內到底有多少創業群體？具體數字難以統計。但根據騰訊開放平臺於去年11月公布的數據，僅該平臺的創業者人數就已達500萬，同比增長400%，其中二、三線城市創業者增長率超過200%，超過50%的創業者在25歲以下。

“不僅是創業者增多，天使投資者也在增多，他們也在思考如何能提高效率找到好的投資項目。”劉洋向記者表示，建立創業社區的目的不止是為創業者提供價廉物美的辦公環境，更大意義在於整合各類資源，為創業者提供創業所需的各種服務，甚至嫁接天使投資者，最終從單純的辦公室租賃，變為帶PE（風險投資）性質的創業項目孵化器。

盈利模式需要艱苦探索

盡管市場需求龐大，但要在其中分羹並不容易。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向邦地產表示，相對於美國，中國的辦公樓租賃占企業營運成本的比例較高，這是因為創業辦公場所往往對地點與交通便利性有較高要求。如果按照正常的價格，大多數青年創業者承受不起這一成本，這也是像雷格斯這種在美國很成功的短期租賃辦公室服務商，卻在中國無法成功的主要原因。

“如果按照互聯網模式去經營，給予青年創業者很優惠的租賃價格，這意味著辦公場地與後續服務基本無法盈利，那麽創業社區的盈利模式更接近於風險投資，即通過入股一個成功的項目獲取投資回報。”黃立沖告訴記者，但在國內，目前PE/VC股權投資的成功率只有5%，如此低的成功率很難覆蓋創業社區高昂的成本投入。

一位不願具名的房企高管也告訴記者，其實近幾年國內出現過不少零散的創業社區，但都無法把規模做大，最大原因就是難以找到盈利點。在國外，所謂的創業孵化社區，多為政府出資補貼，如果完全市場化運作，實現盈利的屈指可數。

“當然，毛大慶在行業的影響力與人脈資源也許有助於他獲得較佳的創業項目，但如果沒有政府的補貼支持，要實現盈利也並不容易。”上述人士說。

 

辭職創業，我們該向毛大慶和蔡雪梅學什麽？

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-04-26/912003.html

“我不去想是否能夠成功

既然選擇了遠方

便只顧風雨兼程”

——汪國真《熱愛生命》

在房地產市場由“黃金時代”向“白銀時代”轉變的過程中，地產圈高管辭職屢見報端。最近有兩位高管的辭職，引發的關註度超過平常。

先是萬科原副總裁毛大慶辭職創辦優客工場，再有世茂集團副總裁蔡雪梅辭職一事也終得確認。她向邦地產君回複稱，目前已經遞交辭呈，等老板最終批準。

在“大眾創業，萬眾創新”的偉大號召下，辭職創業，是一件看上去很美好的事。但無數經驗告訴我們：創業是一件九死一生的事情。我們看到的那些光鮮的成功，都是這樣的獨苗而已。

喬布斯、雷軍、馬雲等人創業的那個年代已經遠去，而今，我們面臨一個全新的商業環境：一方面，市場爆發、資本活躍、信息觸手可及、行業貫通而開放；另一方面，巨頭壟斷、資本橫行、社會功利現實、對手狡猾而殘忍。

這是最好的時代，這是最壞的時代。毛大慶、蔡雪梅，這些地產圈功成名就的頂級職業經理人，毅然投身創業大潮。邦地產君發現，兩人離職背後有著許多純屬偶然的巧合之處，比如都不能擺脫房地產行業，比如原來的東家對他們的創業項目都有投資。

辭職創業，他們究竟憑什麽？我們又可以從他們身上學到什麽？邦地產君發現，至少有三點值得我們學習。

第一，跟主業相關，又與互聯網+“談戀愛”。做了多年職業經理人的毛、蔡兩人都是自主創業，按說，這步子跨得有點大，但是，他們的創業項目均與房地產有關，創業思路又緊貼互聯網思維。

房地產行業向“白銀時代”轉型的大勢，以及互聯網+的風，吹動了房地產業職業經理人的“躁動之春”。

一方面，樓市整體供需關系發生深刻改變，傳統的房地產開發業務面臨增長的煩惱，開發和營銷人才的空間受到擠壓。

另一方面，互聯網+的風如此之猛，這股熱帶旋風正在吸引專業的房地產從業人才。互聯網思維的興起刺激著這些人才脫離原有公司，以“創客”身份參與到“周邊產品”的開發中。

第二，打造多個朋友圈，利用交叉點帶來機會。這一點，無數的成功者已經嘮叨過很多次了。但邦地產君還是要嘮叨一下，因為有些新情況出現。

無論是毛大慶還是蔡雪梅，都將以“外部合夥人”的身份與原公司建立合作關系，一方面是，背靠大樹好乘涼，另一方面是，舊資源與新資源的交叉，會激發出更多可能性。

毛大慶辭職創業，萬科不僅要投資，還在北京臺湖項目率先試行V-LINK，里面包含很重要的一項內容——讓業主在社區里創業，而合作方正是毛大慶的優客工場。有了萬科的支持，毛大慶的創業，離成功又近了一大步。

而毛大慶身後那一長串豪華陣容：沈南鵬、李開複、汪靜波、徐小平，有了這些大佬的鼎力支持，毛大慶的創業，不成功都難。這就是圈子的力量。

而蔡雪梅辭職創辦的新公司，雖然還是商業機密，但據知情人士透露，新公司將得到世茂集團董事局副主席許世壇的投資，根據蔡雪梅此前在世茂所倡導的理念，她在互聯網圈的資源也不會少，兩個資源圈的交疊，勢必會讓她離“結合互聯新理念開創白金時代”的夢想更近。

第三，有夢最美，希望相隨。在普通人眼中，毛大慶、蔡雪梅兩人早已功成名就，攬盡人生無限風光。但是，2015年，46歲的毛大慶依舊對自己的人生做出了全新的選擇。

王石曾說過，創業者要有創業的動力，要有野心。在邦地產君看來，毛大慶創業的最大動力，來自四個方面：總理、萬科、馬拉松和祖父杜孟模。這一點，在毛大慶《擁抱最美時光，尋找最初夢想》的告別信里，表露無遺。

而支撐蔡雪梅辭職創業的動力，則來自其對房地產市場的深刻洞察。去年末，她撇開萬科提出的“白銀時代”，首次提出房地產“白金時代”的概念，並認為在移動互聯網的影響下，房地產開發的盈利邏輯，將由線性開發轉向螺旋式開發，從土地開發升級為開發一個以人為主題的全新生態圈。

創業者的光環很美，創業者的夢想醉人，但創業是一次艱難的修行。創業路上，你是否具備那種少見的“創業基因”？創業路上，你是否已經天時、地利、人和兼備？邦地產以一首汪國真的《跨越自己》，與創業路上的你共勉。

《跨越自己》

我們可以欺瞞別人

卻無法欺瞞自己

當我們走向枝繁葉茂的五月

青春就不再是一個謎

向上的路

總是坎坷又崎嶇

要永遠保持最初的浪漫

真是不容易

有人悲哀

有人欣喜

當我們跨越了一座高山

也就跨越了一個真實的自己

   

大慶：低油價下的城市轉型

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4712552.html

大慶：低油價下的城市轉型

一財網 張旭東 2015-11-16 21:54:00

大慶老火車站附近有些破舊，隨處可見圍起來的抽油機工作著。這是大慶最初發現油藏的所在，而早期的城市建築也是依油井而建。

毛大慶：小企業想成功，社群經濟是助力

來源: http://www.iheima.com/news/2016/0115/153811.shtml

被劉士余怒斥的新華大慶是何方神聖

近日，證監會主席劉士余在大連商品交易所第六次會員大會上再發“強音”，稱全國各地商品現貨交易機構相當部分違規變相隱蔽開展期貨交易。“新華(大慶)商品交易所搞了三年多賺了幾十億，你們不知道，你們知道為什麽不舉報，今年對黑龍江的期貨公司就得減分，你們臥榻之側豈容他人酣睡啊。”他怒斥道。

再次語驚四座，這家被劉士余怒斥的新華(大慶)是何方神聖?

據《第一財經日報》記者梳理，目前在全國有“新華”字樣的此類現貨交易平臺至少有5家，包括已經被暫停營業的浙江新華大宗商品交易所。

對於劉士余的表態，中國農業大學期貨與金融衍生品研究中心主任常清在接受記者采訪時表示，這至少說明了監管者對場外現貨交易的態度。

上月以來，由證監會牽頭的部際聯席會議辦公室正在部署各地證監局會同當地政府部門對地方各類交易場所進行新一輪的摸底調查，以掌握各類交易場所的基本情況和違法違規問題，其中對投訴舉報、輿情關註較多的貴金屬、原油、郵幣卡交易場所進行重點調研。

12月3日，證監會副主席方星海也在深圳表示，近期非法和變相期貨活動在全國各地有蔓延的趨勢，證監會將配合公安等部門予以嚴厲打擊，決不手軟。這是近兩年來監管者首次對猖獗的場外非法期貨交易發出強烈監管信號。

新華大慶是何許人

公開資料顯示，新華(大慶)商品交易中心(下稱“新商所”)2013年4月正式開始運營，同時年7月通過了清理整頓各類交易場所部級聯席會議審核驗收。

今年12月2日，新商所暫停了全部現貨即期業務，從其交易軟件中看，目前新商所仍在按照期貨模式交易的品種只剩下的聚丙烯和陰極銅，而精礦粉、“慶油”等產品已悉數下架。

不過，10月剛剛上線的聚丙烯與國際原油價格走勢基本一致。來自河北的新商所投資者姜先生告訴《第一財經日報》記者，這個聚丙烯就是“慶油”，沒有實物現貨交割，仍然是虛擬標的，可能是為了規避監管而改名。

2015年10月，商務部發言人表示，尚未批準任何一家交易市場從事原油、成品油交易。交易市場從事原油交易必須具備法律資質，取得相關部門經營許可。地下炒原油行為，實質是打著現貨交易名義進行電子期貨交易。

根據國發【2011】38號文、國辦發【2012】37號文和證監發【2013】74號文，除依法經國務院期貨監管機構批準認定從事期貨交易的場所外，任何單位一律不得以集中競價、電子撮合、匿名交易、做市商等集中交易方式進行標準化合約交易。

姜先生今年8月至10月在新商所參與的正是這種標準化合約交易，據透露，他在這種交易中前後共計虧損了約32萬元。他介紹稱，新商所交易品種“杠桿最高有50倍，比股票刺激得多，一分鐘里能賺很多，也可能損失很大。除非自控能力很強，不然基本上是要把所有錢都虧在里面。”

中銀律師事務所上海所律師郝大海在接受《第一財經日報》記者采訪表示，這類交易在模式上與期貨接近，但是沒有實質的交割環節，交易標的都是虛擬的，只是軟件上的一個符號，與實物資產無法結合，對社會沒有任何正面效益，實際上是賭場合法化。

他指出，國內此類交易都是照搬境外的價格走勢，交易平臺上的做市商可以事先知道價格，平臺也能夠通過調整匯率參數改變價格曲線。在巨大利益誘惑下，做市商可能會做手腳。因此，這種交易模式具有很大風險，不建議投資者參與。

記者在調查中了解到，像姜先生這樣的投資者為數眾多，絕大多數都損失慘重。今年12月，有部分新商所投資者在大慶當地公安局報案。

“新華系”對賭平臺多地開花

記者梳理發現，目前在全國有“新華”字樣的違規現貨對賭交易平臺至少有5家，全部是近幾年成立的。

在新商所同一棟樓里就有新華(大慶)產權交易所(以下簡稱“新華產權”)。新華產權也在現貨原油品種，並且還推出了原油指數衍生品種。資料顯示，新華產權的唯一股東新華(大慶)國際石油資訊中心有限公司，同時也是新商所的大股東。

據新華產權人士介紹，這是綜合了兩種國際原油價格數據加上大慶原油價格研制而成。

不過，今年12月8日，黑龍江省金融辦發布的各類交易場所備案信息表顯示，新華產權沒有一個備案的產品。黑龍江金融辦表示，從未批準任何交易所以任何形式開展原油、成品油、天然氣、瀝青、原油現貨或指數類交易產品。

有業內人士向記者透露，新華產權和新商所是同一家團隊運作，新華產權起步較早，但是因為客戶投訴較多，所以將業務註入新商所，會員公司由兩家平臺共享。

另外，今年4月在浙江杭州，浙江新華大宗商品交易中心(下稱“新華大宗”)下線了“新華油”、“新華銀”等全部品種，交易業務被暫停。

還有兩家現貨交易平臺冠以“新華”字樣，即新華上海貴金屬交易中心(下稱“新華上海”)和新華商品現貨合約交易中心，公開資料顯示，這兩家平臺的董事長均由同一人擔任。

記者經過調查還了解到，新華上海與中鑫石油化工交易所(下稱“中鑫石化”)為同一辦公地址，且兩家公司的法人和總經理為同名自然人。

有業內人士向記者介紹，新華上海的“滬貴油”與中鑫石化“中鑫油”一脈相承，現在已分別改名為“新華BTX”與“中鑫BTX”，交易規則仍包含保證金交易、做市商機制等，價格走勢與美國WTI原油價格指數基本一致。

近年來，炒白銀、炒原油等違規變相期貨交易模式在全國湧現，處於金融監管的真空地帶。

據生意社不完全統計，截至今年3月，全國大宗商品電子交易市場共有1570家，其中交易較為活躍的約有70家。另據國信證券統計，去年我國大宗商品現貨市場總交易量接近29萬億元，預計今年總交易量將突破43萬億元。

郝大海對記者表示，國內違規現貨平臺泛濫的主要原因是采用與場內證券交易極為類似的交易模式和交易軟件，地方監管部門也難以辨別。同時，這類平臺通常是當地的納稅大戶，容易得到當地的保護。

大慶市決定暫停忠旺鋁業項目 稱需進一步研究論證

2月15日消息，近日媒體報道稱，中國忠旺控股有限公司在黑龍江大慶的項目，引起當地市民質疑。部分市民擔憂該項目距居住區太近，尤其距水庫最近不足一千米。今日，大慶市委宣傳部官方微博通報事件最新進展：大慶市發布了關於暫停忠旺項目的通告。

通告稱近日，部分市民對大慶忠旺鋁業項目進展表示關註。對此，市委、市政府高度重視。鑒於目前該項目仍處於前期階段，需進一步研究論證。按照市政府與忠旺集團就此項目的共識，市委、市政府決定暫停項目，將在取得市民廣泛共識的基礎上，再對項目的實施做出決策。

此前，大慶市委宣傳部微信公號微大慶發文顯示，大慶忠旺項目(全稱為年產200萬噸特大高精鋁及鋁合金加工材項目)，規劃占地13平方公里，總建築面積近500萬平方米，總投資460億元。

微大慶的發文顯示，該項目包括電解鋁環節，“主要有電解、鑄造、延壓等環節”、“經電解後，添加合金成分，延壓成鋁合金板材、帶材。