大慶保障房摻水記

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100292549&time=2011-08-19&cl=115&page=all

 

　　8月8日立秋，東北人有「立秋之日搶秋膘，男女老少吃餃子」的傳統。晚上8點，吃完餃子的老宋和媳婦，以及鄰居小張等人還圍坐在餐桌旁，「明天先去找誰呢？」老宋打破沉默。

耕地落荒，棚戶區項目變身商品房銷售。

同樂家園屢封屢開工，何以如此強大。

　　「先去區裡找劉廣成（黑龍江省大慶市大同區政法委書記），他要還說不清楚，再去市裡找建設局領導。」老宋媳婦搭話。

　　這是大慶大同區十戶拆遷「釘子戶」組成的一個上訪團體。2008年，他們的房子被政府列入棚戶區改造項目。但從2010年4月初下達拆遷公告開始，他們就踏上了上訪征程，走遍了市裡、省裡各個相關「衙門」。

　　這十戶「釘子戶」訴求的核心，是其房屋原本都是臨街商舖，多年來靠小本生意維持生計。但在政府拆遷方案中，他們的商舖卻被評估為住宅，並按照經 濟適用房的標準補償，每平方米約1100元。而這一地段的住宅市場價為3000元/平方米，商舖更是達到5000-9000元/平方米左右。

　　十戶「釘子戶」對拆遷補償過程的合法性提出了質疑。但更令他們困惑的是，這些以棚戶區項目名義動遷，本應改造成經濟適用房的住宅用地，現在正以 商品房「同樂家園小區」的名義公開發售。這些直接從居民手裡徵得的土地，沒有經過「招拍掛」程序，更沒有《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》等商 品房開發必需的五證，所售房屋目前無法辦理產權證。

　　6月12日，黑龍江省「打非」督察二組接到了老宋等「釘子戶」的舉報，省建設廳、安監局、規劃和國土部門的領導參加聽證會後認定舉報材料屬實， 大同區棚戶區改造項目確實違法施工、補償不合理，會後督察組下達了《停工（核查）通知書》和《督辦通知》，責成大慶市建設局查封工地。然而，執法隊封了兩 次，都未能阻止非法施工。

　　同樂家園屢封屢開工，何以如此「強大」？該小區開發商是大同區城市建設投資開發有限責任公司（下稱大同區城投公司），由大同區政府全資控制。6 月18日，大同區區委書記顏祥森在一次和「釘子戶」的交涉中表示，「省裡允許棚戶區改造實行『三邊政策』，即邊拆遷、邊建設、邊補辦手續。」

　　黑龍江省建設廳行政執法監察局局長王生則對上訪者暗示，所謂「三邊政策」，是在全國1000萬套保障房計劃的重壓之下不得已為之。公開資料顯 示，黑龍江省今年83萬套的保障房任務量為全國之首，其中大慶市任務量為7344套。年初，住建部與各個省市政府負責人簽訂了軍令狀，要求全國1000萬 套保障房於11月底前必須全部開工，開工量未達標省份的相關領導將被問責。

　　應對保障房這一民生工程，地方各級政府怪招百出，一方面迫於完成行政指標的高壓，另一方面也鑽政策空子，像大慶大同區這樣，以保障房之名行商業開發之實，不僅虛漲了保障房開工量之水分，更毀民生計。

十家釘子戶抱團作戰

　　52年前，就在大慶市大同區高檯子鎮西南六公里處，誕生了中國第一口油井，從此有了大慶「石油會戰」。現在，被定位為農業區的大同區，雖然農業 資源豐富，但經濟附加值不高，是大慶市所轄區縣中經濟最落後的地區。自2009年以來，大同區政府開始大規模徵地，開發商品房項目。

　　儘管不滿同樂家園小區拆遷補償標準，但一年來陸續有不少拆遷戶因各種壓力而簽字同意。其中一戶居民，子女都在政府工作，由於父母拒拆，政府給放了四個月大假，讓他們回家勸父母簽字，勸導不成就一直放假。

　　「我們這十戶人家，可以說是最團結的。」老宋對財新《新世紀》記者說。老宋是這十戶「釘子戶」的「智囊」，所有文件、批示等文字材料都由他負責 整理，這十戶人家抱成團，有錢出錢有力出力。老宋和媳婦都已退休賦閒，子女工作生活穩定，本應頤養天年，「選擇這條並不好走的路，更多的是因為不服這個 理。」老宋說。

　　一開始，這十家「釘子戶」只是去區政府反映情況，但被一再敷衍推搪，然後他們轉戰大慶市政府、建設局等相關單位，結果也是被各個部門「踢皮 球」。家裡不僅被政府停水停電，晚上還會有不明來路的人砸窗戶、推牆、挖溝。不過，「釘子戶」們也不示弱，家中常備反抗強拆的工具，「我們從小在這長大， 誰也不敢輕易動我們（指強拆）。」小張說。

　　雙方還打起了「情報戰」。大同區人口不超過3萬，有任何一點風吹草動，雙方都能馬上知道。一位上任不久的區領導去採摘園摘葡萄，一頓飯吃了5000多元，訪民們馬上掌握了情況並舉報到紀檢部門。

　　「釘子戶」們質疑房屋拆遷補償評估過程的合法性，並對此向政府提出行政復議。依據《城市房屋估價指導意見》，拆遷評估機構的確定應當公開、透 明，採取被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式。《大慶市城市棚戶區改造實施方案》（下稱10號文）同樣規定，拆遷過程中評估單位、拆遷承辦單位應採取抽籤 方式確定。

　　但據大同區居民透露，他們從頭到尾都沒參與評估公司抽籤，不知道評估公司是如何確定的，甚至到現在都不知道評估公司是哪家。

　　2010年8月，大慶市房產管理局做出了拆遷行政裁決，同年11月，這十戶「釘子戶」集體委託北京才良律師事務所律師王才亮、朱孝頂提出行政復議。目前行政復議已經終止，但仍未結案。不久前，大同區政府還向北京才良律師事務所提起反訴，稱其無證經營，目前未果。

　　朱孝頂認為，同樂家園棚戶區改造拆遷的評估明顯違法，首先評估機構的確定過程剝奪了被拆遷人的知情權和參與權，在相關評估《公證書》中，既沒有待選評估機構名單，沒有抽籤人的基本情況，也沒有現場視聽資料佐證。

　　其次，按照相關法律，評估機構應當將評估結果公示七天，並進行現場說明，聽取意見，這些在同樂家園棚戶區改造評估過程中都是缺失的。而評估機構 出具的《評估報告》由於缺失技術報告、實地勘查記錄、評估機構法人簽字及專職註冊房地產估價師簽字等要件，應被判定為非法評估報告。

　　此外，訪民們還提供了《營業執照》、《稅務登記》等材料，證明被拆遷房屋的性質為經營性住房，但評估機構並不採納，也未經行政主管部門確認，徑直認定為住宅，按每平方米1100元的標準給予補償。

　　但大同區人大常委會副主任孫有斌在接受財新《新世紀》記者電話採訪時卻否認稱，「被拆遷戶都參與了評估公司的確定。」他並沒有提供訪民參與評估抽籤的證據和具體細節。

　　對於孫有斌的回答，訪民們並不意外，「他們就是這樣，說一套做一套，打死不承認，我們希望能當場對質。」小張對財新《新世紀》記者稱。每次去區政府上訪之前，小張都會先在政府大院兜一圈，看看哪個領導的車在。大同區幾位區領導的車都是清一色的豐田越野車。

　　除了孫有斌，大同區區委書記顏祥森、大同區政法委書記劉廣成等人都以「在外地開會」為由拒絕了財新《新世紀》記者的採訪。

封條封不住

　　區、市兩級政府上訪無果後，2011年6月，「釘子戶」們開始去哈爾濱上訪，向黑龍江省建設廳提交了書面材料，省建設廳許諾半月之內回覆。

　　6月12日，黑龍江省政府安全生產「打非」專項行動第二督察組到大慶檢查工作，公佈了舉報電話。老宋打了電話，並迅速得到回應。16日，來自省 建設廳、安監局、規劃和國土部門的五位領導組成聽證會。會後，黑龍江省建設廳下發了《停工（核查）通知書》，指出根據《黑龍江省建築市場管理條例》第九條 的規定，同樂家園工程在開工建設前未辦理建築工程施工許可證，應立即停止施工，並於7月1日之前，攜帶書面說明或檢查，到大慶市建築市場執法監察支隊接受 處理。

　　翌日，督察二組又下發了《督辦通知》，責令大慶市城鄉建設局按照要求，「立即對督察組在大慶督察期間群眾舉報的『大同區同北路路北建設項目、讓胡路區溫馨家園二期存在非法施工』問題進行查處，查處情況於6月22日前上報市安委會辦公室。」

　　《督辦通知》中所指「大同區同北路路北建設項目」即為同樂家園小區。從上述督辦通知可知，除了同樂家園小區，讓胡路區溫馨家園二期也存在非法施工問題。

　　財新《新世紀》記者獲得的一份舉報材料顯示，大同區至少還有七個項目存在非法侵佔基本農田的行為，其中包括尚城商住小區、城市莊園項目、農產品物流園、學子書苑項目等，總計違法佔用農田690多畝。但現在，這些項目多數撂荒，荒草雜生，一路之隔便是已經成熟的玉米地。

　　但孫有斌向財新《新世紀》記者表示，「這些項目沒有非法佔地，都是有批文的，現在耕地紅線查得這麼嚴，哪個領導敢冒這個風險？」財新《新世紀》記者就此向大慶市國土局提出查詢徵地文件的要求時，被耕地保護科工作人員以信息查詢不對外為由拒絕。

　　儘管有十戶居民拒拆，但同樂家園小區開發商大同區城投公司已在周圍平整好的土地上開始建房。6月底，大慶市建設局行政執法支隊隊長吳正偉親自帶 隊，給同樂家園貼了封條。由於封條只封了工地用電設備，因此工地裡除了塔吊不動之外，工人仍在繼續幹活。7月，執法隊又封了一次，但工人卻把電箱鑽了個 洞，合上電閘正常開工。

　　封條形同虛設，「釘子戶」們多次找執法隊反映情況，吳正偉的答覆是，「我沒有強制權，我封了，但他們不聽，我也管不了。」

　　8月9日，財新《新世紀》記者見到了吳正偉，但他拒絕就同樂家園小區屢封未果一事接受採訪。大慶市規劃局執法隊工作人員則向財新《新世紀》記者 表示，「我們只能對甲方（大同區城投公司）下停工通知，我們讓他們來說明情況，他們拖著不來，我們也沒辦法。幹活的是施工方，我們管不著施工方，施工方得 找建設局。」

　　在執法部門的「踢皮球」中，所有對訪民有利的官方裁決、答覆都變成了一紙空文，同樂家園這一違法施工項目，至今仍正常施工。

棚戶區變商品房

　　走在大同區繁華地段街道上，包括同樂家園小區在內的一些棚戶區改造項目，正以商品房項目之名大打廣告，售樓處客戶絡繹不絕。

　　財新《新世紀》記者來到同樂家園售樓處，牆上的銷控表顯示，項目已經售出超過一半。售樓小姐王海波介紹說，住宅均價為3280元/平方米，臨街 商舖有兩種，售價分別為9680元/平方米和5880元/平方米。她稱，這個項目去年就開始銷售了，目前已經賣出去六成，雖然現在辦不了產權證，但開發商 是區政府的城投公司，一年之內肯定能辦產權證，住宅70年產權，商舖40年產權，年底項目竣工，明年開春就能交房。

　　與同樂家園相鄰的另一項目——尚城，由大慶市正基集團開發，已經基本建成並銷售殆盡，住宅售價為3188元/平方米。

　　財新《新世紀》記者8月9日向大慶市建設局查詢，資料顯示，尚城和同樂家園兩個項目都沒有辦理《房屋預售許可證》。

　　打著棚戶區改造的名義，以每平方米1100元的地價補償拆遷戶，結果卻建起了商品房，並以高出補償款3倍以上的售價出售。在十戶「釘子戶」看來，以住宅標準補償其原有商舖面積，和市場價格比更有將近9倍的利益落差。

　　不過，大同區政府並不承認棚戶區改造變身商品房，區委書記顏祥森在給訪民的回覆中稱，「並不是商業開發了就不是棚戶區，市裡同意了，同樂家園符合棚戶區改造條件，在研究改造方法時，同意可以商業開發。」

　　大慶市針對棚戶區改造的10號文於2008年7月下發，相關規定含糊，文中稱「棚戶區改造工作必須按照市政府統一規劃，對有商業價值的地塊，通 過招商開發、政策匹配的形式，進行市場化運作；對沒有開發價值的或不適於商業開發的地塊，由政府直接組織實施改造⋯⋯棚戶區改造視區域、權屬、居住人群、 商業價值等不同情況，分別施以不同的改造方式和安置補償政策」 。

　　據10號文顯示，大慶市城市棚戶區改造的總體目標是，在2008年至2010年的三年時間內，完成全市30處棚戶區拆遷改造任務，拆除房屋面積 129.9萬平方米。其中大同區的計劃是：2008年拆除同春街至同深街平房區、同慶街至同春街平房區等2處，房屋面積7.68萬平方米；2009年拆除 百合園東平房區、同城路北平房區等2處，房屋面積7.16萬平方米；2010年拆除同政街平房區、百合園西平房區、同深街東平房區等3處，房屋面積 9.95萬平方米。共7處。

　　但現在的情況是，除百合園東、西兩側平房區建成了真正的經適房小區「福民苑小區」以外，其餘棚戶區改造項目全都變成商品房項目，並且都已經或正 在銷售。其中，2008年拆的同春街至同深街平房區變成了「陽光小區商住項目」；同慶街至同春街平房區變成了「紫玉花園小區一、二期商住小區」；2009 年拆的同城路北平房區變成了「海通佳苑商住項目」；2010年拆的同政街平房區和同深街東平房區分別變成了「梧桐苑」「教師花園」和「尚城小區」商住項 目。

　　此外，2011年開工的兩個棚戶區改造項目，目前也分別變成了「同樂家園」和「雅居名苑」 商住項目。而老宋家即同樂家園拆遷戶，小張家則是雅居名苑拆遷戶。

　　這些棚戶區改造項目，由於是直接從居民手裡徵得土地，沒有經過「招拍掛」，亦沒有《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》等商品房開發必需的五證，所售房屋無法辦理產權證。

　　在這裡，大同區政府顯然偷換概念，兩頭佔便宜。一方面以棚戶區改造的名義徵地，不僅以最低的經適房標準補償，而且享受了各種稅費減免；另一方面卻以商品房形式出售，大賺差價。

　　但大同區人大常委會副主任孫有斌仍對財新《新世紀》記者堅決否認，「肯定沒有這樣的事，我們不敢這麼幹，經適房還是經適房。」

　　2009年住建部等五部委聯合下發的《關於推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》中規定：棚戶區改造公益性強，對於配套建設的商業、服務業等經營性設施用地，必須以「招拍掛」方式出讓。嚴禁將已供應的經適房、廉租房用地改變用途，用於商業住房等開發建設。

　　大同區的幾個棚戶區改造項目，均未經過土地「招拍掛」，政府收儲後就直接用於商業開發，顯然已經違反了政策規定。不過，現有國家政策對棚戶區改造中配套商業、服務業等經營性開發的比例並沒有明確規定。正是這一點，也給了地方政府鑽營的空間。

「三邊政策」

　　同樂家園有了官方督辦的定性要求，卻屢封未果。在「釘子戶」們一次次的上訪、質問下，大同區政府拿出了一個新的解釋——「三邊政策」。6月18日，顏祥森在一次和訪民的交涉中表示，「省裡允許棚戶區改造實行『三邊政策』，即邊拆遷、邊建設、邊補辦手續。」

　　由於屢屢曝出質量問題，「三邊政策」以及「三邊工程」等說法、做法，早就被國家明令禁止，為什麼黑龍江的地方政府仍在沿用？

　　黑龍江省建設廳行政執法監察局局長王生曾請訪民理解政府的壓力，「國家不可能有『三邊政策』，但今年全國下達了1000萬套保障房計劃，黑龍江省承辦了83萬套，是全國最大的。」

　　孫有斌則很無奈，「國家確實明令禁止『三邊政策』。但黑龍江由於氣候原因施工期短，加上今年保障房任務非常重，雖然禁止，但下面確實都是這麼幹的，領導也都知道，我們也很無奈。」

　　公開資料顯示，黑龍江省今年83萬套保障房中，大慶市任務量為7344套。年初，住建部與各個省市政府負責人簽訂了軍令狀，要求全國1000萬套保障房於11月底前必須全部開工，開工量未達標省份的相關領導將被問責。

　　但如大同區政府這樣以保障房之名，行商品房之實，其上報的保障房開工量必然大量摻水。而全國的保障房開工總量又有多少是如此構成的呢？

　　在封條被撕毀的第二天，老宋等人去大慶市建設局交涉，在建設局領導的辦公室碰上了大同區政府領導。老宋因此判斷，市裡和區裡是通過氣的，對於前腳貼封條，後腳撕封條的做法，市建設局並非不知情。

　　其間區政府也曾試圖瓦解這十戶「釘子戶」，單獨找小張和老宋談條件，遭拒。

　　對於最後的解決方案，他們也有預期，區裡擔心的是答應他們後，之前搬走的人也來找，所以最可能的方案是和政府簽陰陽合同，表面上按每平方米1100元的標準賠，但實際上執行更高市場價。「以前也有人這麼幹過，好像也只有這一種辦法了。」老宋說。

萬科副總裁毛大慶在長江MBA青年領袖論壇上的演講：最後15年 老農魯庶

http://xueqiu.com/2484821535/26444995
小編按：毛大慶先生的演講很別緻，乍一耳朵跟商業不怎麼搭噶，實則站在「勢」的層面，從「人口學」的角度，頗具前瞻性地解讀未來中國15-30年的可能面臨的尷尬處境，這是一切商業活動逃不開的天幕。
        中國想要轉型成功還剩多少年的窗口時間？
        21世紀的亞洲是誰的時代？
        中國真的人多嗎？再不放開二胎會有什麼樣的後果？
        15-30年後的中美印俄四國會有什麼格局？

        且聽毛大慶先生一一揭露，真相太多，拋幾條，你們感受下：

【想翻身，最後的15年】過去10年，我們處在9億人撫養5億人的人口結構中，是中國勞動力、人才以及創造力的高峰。可惜由於制度設計的落後和社會變革的滯後，我們一次又一次錯失了不論是科技還是文化領域引領世界的機會。我們今天一直在談結構轉型，發展方式轉型，一直在談如何擺脫房地產或者資源壟斷行業對於中國經濟的控制，卻還深陷泥潭不能自拔。再過15年，到2030年天平就會逆轉，變成一個大約5億人養活9億人的國家。
        我們還有未來10-15年最後一點點人口紅利、人才結構的優勢，去找中國真正的創新發展道路。

【21世界亞洲不是中國的時代，是印度】未來中美印俄四國，中國老年撫養比例最高，社會負擔最重，其次是俄羅斯，再次是美國，印度是撫養比最低，最具活力的國家。
        過去五年印度是發展最快和最具活力的經濟體：經濟增速高，開放行業管制，民企充分參與競爭；印度人聰明智慧，硅谷大型製藥廠、化工廠的研發中心裡印度人比例特別多，而中國人則多在實驗室裡。再看國防戰略，印度的崛起會使西方勢力在印度整個國防軍事領域長期不懈佈局。如果我們的西南部地區不穩，會給中國整個國防帶來重大危險。
        美國的人口優勢除了生育率挺正常外，移民優勢太厲害，通過大學乃至於中小學的移民槓桿不斷在補充有創造力的、有思維活躍度的人口，使整個年輕人創造力在全人口占比一直是持續維持在非常健康的狀態，這對中國來說壓力很大。

根據萬科集團副總裁毛大慶先生在長江MBA青年領袖論壇上的演講整理，演講題目《格局：高度、長度與寬度》

        海濤院長，各位長江商學院MBA的同學們，還有相關的很多青年才俊，我一般參加論壇都是講房地產調控之類的，很少談人生、談理想，這都是王石才有資格干的事。我觀察了一下後面的主題都很好，有行業的、創新的、企業成長和發展，但是今天我更想談一個跟企業不是那麼直接的關聯，可能跟我們每個人，尤其是你們的未來和命運很有關聯的一個話題——青年和年齡有關的內容，這是我第一次在公開的論壇分享這個話題。
        這個報告某種意義上說很沉重，可能還帶著一些負面色彩，但是我更想告訴大家，可能未來的不確定性和壓力甚至於危險才能使得我們更有勇氣和慾望跟未來抗爭、奮鬥或者挑戰。

決定中國轉型成敗最後的15年

        第一張PPT給大家看一下我們的未來和你們的未來。我經常說其實你們的未來好像看起來不如我們當年在你們這個年紀的時候看我們的未來。

        現在我們是什麼樣的狀態呢？現在是1.8億-1.9億的60歲以上的老年人口，再加上兒童和殘疾人有將近5億被撫養人口。也就是說，今天我們處在9億人撫養5億人的狀態中，今天是中國勞動力和中國創造力最好的時代。我和海濤院長今年45歲，再過15年、17年，到2030年我們這一群人都到62歲（日本標準的退休年齡），中國有多少62歲以上的老年人口呢？大約有4.7億。

        再過15年，基本上是一個5億人要養活9億人的狀態，怎麼解釋？因為在1966年-1973年的中國，中國的人口生育高峰就是我跟海濤教授的時代，一共出生將近5億人。意味著到2033年，這5億人都會變成60歲以上的人口，全部退出工作崗位，再加上2億的被撫養人口，也就是7億人被7億人撫養，這是非常沉重的話題，人口學裡撫養比1：1的狀態和時代。

        撫養比1：1的時代有很多國家都已經經歷過，西方發達資本主義國家像已經沒落的西班牙、葡萄牙、英國、意大利都經過這樣的階段，我們臨近的日本在1992年步入這樣的狀態。日本有一個失去的20年，到今天也無法重新啟動經濟的蓬勃發展。我們中國什麼時候會迎來非常可怕、壓力很大的時代，就是在2030年前後。在這時候你們正好在45、46歲，也就是我今天的年齡。這時候大約是7億人在養活7億人，養活人的這7億人包括你們在內，恐怕還要乘70%的係數，也就是其實只有70%的有效貢獻率，還有30%的無效貢獻率，意味著今天跟你們同齡的和比你們還小的人，他們無法享受正常教育或屬於貧困邊緣的兒童以及青少年，這些人在15年-17年之後是很難形成跟你們這些領袖們一樣的社會貢獻力。

        到了2030年我們就會出現天平的逆轉，就變成大約在5億人養活9億人的國家。

        今天既然講青年，我們要看看青年在社會裡是一個什麼樣的作用。對於青年人口對社會的貢獻，其實基本上有一個非常明確的判斷，大家只是需要看羅梅爾的一句話，內省的經濟增長模型，人口規模的增長，在一定條件下，可以使得更多人從事科研創新工作，創造出更多的科技成果，這此科技成果將為全世界所用，推動整個經濟發展。我們說中國年輕人的高峰，我跟海濤教授過去的10年，應該是我們創造力最旺盛的年齡階段，也是中國的勞動力和人才的高峰階段。比較可惜的是事實上我們一次又一次的在創造力高峰的人口結構下錯失了引領世界不論是科技還是文化的機會，由於社會變革的滯後，制度設計的落後，使得我們沒有辦法在人口創造力高峰的時代抓住世界領先的鑰匙，使得我們今天一直在談結構轉型，發展方式轉型，一直在談如何擺脫房地產或者資源壟斷行業對於中國經濟的控制，而我們今天還深陷泥潭不能自拔。

        我們還有沒有這樣的機會？我們還有這樣的機會，其實我們的機會不多，我們還有未來10-15年的機會。今天我們開青年人的論壇談什麼變革，談什麼創新，談我們自己的成長，都要從這個地方進行我們人生的設計。也就是說，我們如何能夠利用我們的人才和人口的結構優勢，人口紅利的最後一點點機會，能夠真正的找到中國創新發展的道路。

年齡和能力的關係
        過去100年裡，人類最偉大的300項發明，72%的發明家在30-49歲。分析美國專利獲得者的年齡分佈，專利生產力40歲以後開始走下坡路。一個老齡社會，年輕人的機會少，在論資排輩的社會制度中，年輕人很難發揮創造的空間，這是年齡對於一個社會發展很重要的相關聯的東西。

年齡和創業的關係

        事實上30來歲、40歲是一個分水嶺，超過40歲創業的時間和創業的可能會衰減。

        圖中橫坐標是20~40歲年輕人口占20~64歲人口的比例，縱坐標是該國人口的創業傾向，可以明顯看出，年輕人口比例越高，創業活動就越旺盛。

        事實上在知識經濟的年代，旺盛的創造力和創業活力就是經濟增長的主要動力。過去的中國有一個非常健康的人口結構，但是我們沒有最大限度的利用人口的創新能力。我們一直有一個誤區，中國所有的問題是因為人太多了，這句話每個人都聽過，「我們就是人太多了，上不了學，看不了病，馬路擁擠，資源稀缺都是因為人太多了」。無論是人口學家、經濟學家，還是黨中央都已經否定了這個觀點。因為人口多不是問題，關鍵是什麼年齡的人口多，如果這個社會是一個老年人口占主導的社會，人口多真的成問題，而創造力旺盛的年輕人多，社會是非常有希望和活力的。

        簡單看幾個國家，日本經濟的「老年病」，日本經濟的週期非常短，二戰之後大概從上個世紀50年代開始出現人口的高峰，國家也搞了各種政策，鼓勵生育。到20世紀的80年代科技和城市化已經發展到一個非常先進的地步，這30年裡日本一躍成為世界競爭力第一的國家。然後從20世紀80年代後期出生率開始急劇下降，原因大約有幾項：婦女就業率提升，全人口的教育程度提升，社會的科技文明程度提高，城市化程度的提高，導致生育率大幅度下降。日本那時候的生育率在1.4、1.5，之後開始衰退到1.1、1.0。今天中國的生育率是多少？如果不放開二胎，不再解決計劃生育的問題，我們今天的人口生育率已經達到1.2左右，上海的生育率只有0.7到0.8。事實上我們的生育率跟當年日本經濟衰退時候的生育率非常類似。到了這之後的日本，創新能力、創造能力都在衰退，就業和工作崗位也在衰退。但是日本的底子遠比今天的中國厚得多，日本在1992年的GDP增長拉動力里科技轉化為生產力的佔比佔了總拉動力的49%左右，那時候更多是靠科技的拉動。在這樣的狀態下，我們今天的科技轉化為生產力的佔比遠遠比不上1992年的日本。

        我們再看日本的社會老化現象非常多，包括啃老和就業崗位的衰減，包括年輕人不願意從事創造性行業等等一系列的問題，使得今天的日本從世界競爭力的第一位掉到世界競爭力的二十位左右。值得我們深思的是，日本在陷入老齡化社會時的經濟增長結構遠遠強於15年以後的中國，那麼我們怎麼辦？我跟吳敬璉先生前兩年討論過這個問題，這是讓人覺得非常無奈的一張表格，在中國的十大行業，投資拉動中國的前十大行業裡幾乎找不到科技，科技對投資的吸引非常匱乏，我們能夠非常可憐的排到前十大里面還有一點點教育和公共管理、社會組織，剩下的社會發展真正依賴的行業就是我們的行業，房地產，土地財政。大家看製造業裡面佔了34%的拉動力，但是製造業裡面的70%還是房地產相關的製造業。基本上房地產行業成了中國經濟綁架式的行業，變得毫無可替代性，這是這個國家非常危險的命脈所在。

        1、幾乎看不到未來產業、科技創新、第三產業和現代服務
        2、即便在國際經濟環境如此嚴峻，房地產調控如此水深火熱的11年，製造業和房地產的投資仍然有較大增長，並且投資比重呈現此消彼長的集中。說明什麼呢？
        3、是沒別的投資渠道？是為了保增長而增長？產能過剩了？

21世紀不是中國的時代
        我們看看「明日之星」對我們的壓力。21世紀亞洲是不是中國的時代？我一直非常懷疑這個命題，我認為恐怕還不是。從人口年齡結構，教育結構和科技拉動以及跟世界接軌來看，恐怕印度對我們的壓力最大。過去五年印度在世界上是一個發展最快和最具活力的經濟體，經濟增速很高，開放行業管制，民營企業充分參與競爭。印度人聰明智慧，我到硅谷走訪了兩次，硅谷大的包括製藥廠、化學工廠有一個很有意思的東西，它的研發中心基本上你看到中國的人的機會很低，印度人的比例特別高，但是在實驗室裡中國人的機會很高。印度在未來30年裡人口會成為我們巨大的壓力，研發能力、英語環境包括跟世界上很多法律制度等等溝通的便利性導致其實在亞洲印度未來的增長對中國的發展是造成巨大的擠壓。在國防戰略裡，我們國家對中國西南部地區的穩定，一直非常擔憂，因為印度的崛起會使得西方的勢力在印度的整個國防包括軍事領域的戰場上會一直長期不懈進行佈局。如果我們的西南部地區的不穩，使得那個地方對中國的整個國防帶來重大的危險，而印度的崛起恐怕這件事情已經只是時間的問題。

        誰來挑戰美國的人口優勢？美國的人口優勢很難挑戰，海濤主任在美國待了多年，我們有理想，有教育理想，從國外回來的人都是希望在教育上，在人才上為中國未來的發展助力。我在美國的大學走訪了好多次，有一個非常深刻的感受，美國的人口優勢除了生育率挺正常之外，移民優勢太厲害，用移民的槓桿不斷在補充有創造力的、有思維活躍能力階段的人口，通過大學乃至於中小學都成為移民的槓桿。這樣的過程對於我們中國來說壓力是很大的。美國的整個年輕人創造力在全人口占比一直是持續維持在非常健康的狀態。如何能夠在人口的競爭優勢上跟美國抗爭，這也是未來的中國和你們這一批年輕人持續不斷碰到的話題。
        不確定的「高度」，21世紀真的是中國的世紀，其實我們很重要的問題是在面臨人口結構迅速惡化的過程之中還要同時快速改變我們的發展方式跟發展結構，以及克服不要掉入中等收入陷阱，這是非常嚴峻的話題，其實我們會面臨經濟陷阱、社會陷阱、技術陷阱、效率創新和內需的陷阱以及能否真正通過理性的城鎮化來逐漸的改變中國未來的產業佈局以及人口的格局問題。這個問題是會持續在未來十年的中國被一直討論的問題，如果能夠越過去，會獲得新的增長，如果不能越過去是非常麻煩。時間很短，只有15年。15年如果不找到發展的道路，肯定會被社會擠壓到很難堪的境地。中國潛在的風險，習主席講得比我多得多，貧富分化、政治改革、環境資源，這是三大中國面臨的潛在問題。

中美印俄
        我們拿中美印俄四國人口對比，我們未來是負增長的狀態，印度會成為人口第一大國，2050年印度的人口總量將會超過中國4億左右，這是非常有意思的現象。21世紀誰更老？未來的50年裡，其實我們可以看到美俄老年人口比例分別為21.2和23.1，維持一個相對穩定的狀態，但是在未來的50年裡，印度65歲以上的比例仍將在14左右，不會出現人口的倒金字塔的現象，而中國在這裡是最為麻煩的狀態。

       人才的資源誰更富有？這裡比較下來，我們看看中國勞動力的峰值出現2015年左右，達到10億，隨後持續下降，2030年下降到7.9億左右，相當於20世紀90年代的水平，而同時這裡在崛起的仍然是印度。美國持續穩定在一個非常穩定健康的水平下。2030年這個數字7.9億，告訴大家是我們只能按5、6億來算，因為裡面還有很多今天是貧困的和不能享受正常教育的人口。今天關注貧困地區的教育事實上是為未來的中國製造有效地發展能力很重要的內容。

        哪國更有活力？未來四個國家裡，中國老年撫養比例最高，社會負擔最重，其次是俄羅斯，再次是美國，印度撫養比是最低的國家，最具活力的國家。

        人才的聚集效應，長江MBA搞這樣的論壇，我更希望大家未來是一種知識和智慧的碰撞，我們說美國的三個最有活力的城市，可能海濤教授也知道，一個是波士頓、一個是紐約，一個是舊金山，波士頓是最有意思的，是大學之城，100個大學在這個城市裡，波士頓聚集世界上最聰明的腦袋在這裡，紐約是非常有活力的經濟樞紐，舊金山硅谷是知識聚集的地方。

        我發現年輕人和聰明才智的聚集，其實疊加效應是最大的，對社會的推動是無比大的能量。長江也罷，北京這樣的地方也好，事實上是聰明才智的聚匯之地，能不能用這樣的氣場激發我們的創造能力，這是我們的學校和商學院的使命所在。

        回到人生的高度、高度和長度上，最後跟大家講兩句話，我們能不能成為領袖，能不能成為一個對中國未來有用的人才，更多的是在個人的素養和個人的修煉上，這一點非常重要。我們在長江商學院也罷，就業過程當中再回爐也好，大家通過啟發和啟迪式的教育方法，來激發大家對人要怎麼活著，做什麼樣的人，做什麼高度的人，有什麼樣的眼界，有什麼樣的耐力，有什麼樣的智慧和有什麼樣人生的思想的寬度，在這些方面可能要更多的修煉和學習。

        最後一點，我一年半跑了好幾個馬拉松，給我最大的啟迪可能還真不是對身體的鍛鍊，更多是對心理的磨煉。我跑了馬拉松以後有特別深刻的體會，我們幹任何一件事情，我們人生真的像一場馬拉松，在很多地方都會碰到撞牆點和極限值，會碰到你真的不想幹的時候，但事實上你越過這些以後，感受到是一種新的領會和新的境界。因為長江很多人在跑馬拉松，我希望更多在馬拉松的賽場上見面，更多希望我們一起通過這樣的運動，包括登山來體會更精彩的人生。

        謝謝大家。

所有內容及圖表版權屬於毛大慶先生，轉載請註明出處。
僅代表嘉賓個人觀點。

A World-Class MBA Program for China Business
官方微信：CKGSB_MBA
官方微博：長江商學院MBA
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萬科毛大慶在建策沙龍上的發言（速記版，絕對原創） 萬佑希

http://xueqiu.com/8699384290/29047027
感謝小張的錄音和記錄。上週參加了一個沙龍，比較內部的沙龍，毛總說的比較實在，大多數觀點我都同意。說出了很多在公開場合不能說的話。

  發言速記版：
  今年的市場。和萬科一樣，在座的各位對今年一季度以來的市場，覺得都比較複雜，先坦率的談個人對市場的分析。去年年末的時候，我有過一次訪談，曾經談到，2013-14年間，市場可能會有一個比較大的分化，個人曾在多個會上談過，從現在重點關注的50個城市看，已明顯出現分化的特徵，50個城市的背景：（國家從2003年實施政策性調控以來，到去年，整整10年，2014年沒有實施政策性調控，在過去10年強政策性調控下，一共有過43次政策性調控，其中頒佈了179份四部委以上的文件，這179份文件，個人受任志強影響較大，喜歡分析，個人將179份文件全部找到，並拼到一起看過（嘲笑個人有病），發現：179份文件前言不搭後語，各種事情也有很多沒落實；但是這179份文件給我一個啟示：再一次印證了中國房地產有房地產問題的地方，從這個國家有 4部委以上文件開始，他的每個文件都有一段，叫做這個文件的指向：從30多個城市，到70多個城市，最多情況下提到都是50-60個城市，其實，再仔細看，這個50-60個城市標誌了中國房地產比較明顯的各種各樣特徵，萬科長時間以來，我們的研究院和研究機構，自己的研究部門分析的比較多的，其實也就是36—50個城市之間的狀態）。這50個城市從13年底—14年初，出現了兩個情況：一個是以二線城市為代表的，出現了較為明顯的特徵：由於土地供應過多，帶來了對未來市場去化能力的或銷售能力的透支，這些城市比較明顯的代表，就是瀋陽，有明顯性的代表，一些三線城市就不舉了，比如：營口、鞍山、唐山之類的。像瀋陽這樣的城市大概有30來個（在50個城市裡面），基本由於市場供應過量帶來的影響；二是還有一些城市，以北京為代表，就是市場還在，需求也還挺多，但是他的波動在於土地的價格在過去的一年裡由於上漲的過快，我們以斜率來表示，13年斜率非常的斜，是過去好幾年的斜率總和，帶來了對市場價格上漲空間的透支，所以基本上兩類城市都出現了透支的情況；造就了今年1季度，再加上國家對於銀行的貸款、政策的收緊，這三點（兩個透支加一個收緊），使得今年我們普遍意義的市場出現了比較消極、比較觀望、悲觀的的這樣一個狀態，可能這樣一個情況可以涵蓋大多數的城市。

輔助一個擾動因子，就是反腐敗（星河灣代表下午提出反腐敗對星河灣影響很大），作為我們開發商講，反腐敗對高端樓盤影響，事實上還是很大的。反腐敗對於高端盤的影響，不是少了一批腐敗官員，而是一批跟這個事直接或間接相連的包括產業、人、以及一批人對於持有高端樓盤的疑惑心理。各個城市不一樣，比如山西省，我們也關注了星河灣這個項目，他影響到了煤炭整個行業。我們萬科在北京的高端樓盤，過去的三週，僅接待檢察院、紀檢委，就多大14-15次，我們從一個樓盤配合調查的之密集（售價在4、5萬元每平），其他開發商更貴的樓盤更不敢想想是什麼情況。所以，起碼在近期的一段時間內，反腐敗對房地產還是挺明顯的一個擾動因子。

同時，在北京的二手房交易市場，更加的感受到由於廉政所帶來的影響，比如和我愛我家、鏈家這兩家主流的二手房門店進行溝通後，得到這麼一個數據，尤其以鏈家為主（鏈家基本佔了北京一半以上的市場），他們的單門店的單日掛單量（單日掛單量是二手房市場很重要的一個數據）從原來的5套房子，急劇增長到10-12套房子，而且好多掛單的單主，要求他們盡快銷售，給予大幅優惠，甚至於腰斬售價，可見這房子都不知道怎麼來的，比如：其中以某省某地級市公安局局長在北京銷售的房子（此人已經進去了），在北京市場中介，找了44家門店掛他的房子，他在北京的房子數量，大概在1-2棟樓，幫他掛的人有他的手下、老婆、二奶等，掛的時候不計成本，玩命甩。甩帶來的後果是二手房的銷售嚴重的減緩，這個情況大家可以到門店看看（我本人在13年也在賣一套房子，100平米的房子，就賣不掉，現在是越等越賣不掉，經紀人讓我降價，我告訴經紀人，我是以成本價賣的，都沒計算利息，結局就是我不賣了，收租金）；

北京還有一個更複雜的因子：自住商品房，自住商品房的供應，對於一批剛需的買主，給了他們以比較便宜的價格，能買到房子的一種期房，但事實上這種期望也挺虛幻的，他的供應量很有限，北京金隅嘉業，在北京有比較好的兩個地方，大概5000套房子，現在還沒開始銷售，排隊的申請者，剔除重複的，5000套房子，申請的家庭數量在25萬；不剔除重複的，申請的家庭數量在45萬。因此北京的市場是有的，著急買房子的人是大把在，但是這些人已經構不成對於高端樓盤的支撐。這是我想表達的觀點，市場中90%以上還是剛性需求，他們的臨界點特別敏感。前段時間萬科在北京賣的房子（住總萬科聯合開發的萬科橙項目，2.2萬每平），在市場上引起軒然大波，這個項目是被建委要求價格合理一點，低一點，萬科提出有股東、合作夥伴，是否可以不賣，但建委仍然要求賣，要求我們起帶頭作用。低價賣了以後，記者寫了很多文章，要崩盤了，萬科要帶頭降價了，以至於現任中央某常委的兒子從美國打電話給我，問我是不是北京的房子真的要跌了，我說政府讓我幹的，你還問我。情況就是4小時賣光。賣光的狀態：房價幾乎就和北京的自住商品房一樣。但是我們測試過，如果放在我們另一個樓盤，價格賣到2.8-2.9萬，購房者人數立刻下降，賣到3萬，更明顯；所以可見現在市場的價格承受空間和區間是非常明確的。我們有一個建委批了的3.6萬每平的項目，在北京的亦莊，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2萬的項目，4銷售賣光，3.6萬的項目很慢。

目前就是北京和上海的情況好點，包括廣州和深圳以及其他城市，市場都不好。我簡單的以數字說明：我們檢測的24個重點城市成交金額的變化，2013和2014年的1、2、3月份，同比下滑：1月份13%，2月份21%，3月份30%，至於4月，我們認為好不到哪去。24個重點城市的存消比的變化也是相當大，當然銀行的封控、客戶觀望情緒加重了這種變化。

還有幾個比較重要的數據，我們分為1000億級的城市，分為：北京、天津、瀋陽、青島（北方城市為樣板），1000億級的城市商品房的供應面積，同比下降，北京是23%（好多企業現在是不賣，政府不批還限價）；天津上漲環比106%，同比上漲8%；瀋陽上漲205%，同比上漲78%，以上都是上漲；青島也是在上漲；

商品房的成交金額來看，總金額，北京同比下降37%，天津下降35%，青島下降45%，大連下降40%，濟南下降43%，太原下降66%，都有明顯的下降；

批售比，大量的城市都是大於1的，北京是1.2，青島是1.9，煙台1.4，這些數據看來都是在惡化的狀態上。

我們同時也看了商品房的上市，對比土地的成交面積來看，如果小於1，就說明大量成交入地，但還沒入市，像天津、瀋陽、青島、大連等等，全部小於1，就證明了土地淤積在開發商手裡的量還是挺大的，但是這些城市的商品房的批售比是什麼情況呢，大於1的話，說明已上市的部分已經開始積壓，比如天津，商品房上市對比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已經到了1.48，說明了地還沒完全上市，但是批售的房子已經開始積壓了；

我們再看溢價房價差，我們判斷，如果小於5000元，就很難有盈利空間，我們列舉了十幾個城市，這裡面只有北京是10824元，天津是8419元，瀋陽4847元（瀋陽現在想賺錢已經很難了），青島7000元，大連8000元，濟南6000元，常春5000元，唐山4800元，鞍山4900元，撫順3500元。

3年新增庫存的存消比，多數城市，僅新增的庫存就已達到足以銷售1年以上，3年庫存的存消比，比較嚴重的，如：天津17，瀋陽7，青島16，煙台38，鞍山20，唐山22等等；唐山是個比較鮮明的例子，萬科和華潤，在唐山是屬於比較大的，好歹很多企業沒進去，進去的都陷進去了，唐山是河北省GDP第一的城市，比石家莊還要高不少，3年多的城市建設導入人口幾乎沒有增長，城市的基本產業結構就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷，這些企業絕大多數是政府壟斷和國有，少有的幾個大礦也是和政府勾著，調查唐山的有錢人很多，但是再看，發現有錢人不在唐山買房，基本上都在北京買房。重點中學也沒有，三甲醫院就2個，是一個很傳統的北方城市經濟結構，政府壟斷的經濟體，民營資本和民營企業幾乎都沒有發展起來，再加上搞環保，要推到各種爐子，萬科在唐山已轉不動了，停止狀態。這樣的城市在國內不在少數，加上政府玩命的賣地，基本上只有賣地是政府財政的唯一來源，在此情況下，這些城市的銷售、這半年以來，基本是處於急劇惡化的速度狀態。

現在庫存的問題事實上是挺尖銳的，萬科也做了統計，與往年的3月去化加快不同，27個主要的城市中，多數的存消比在上漲，21個城市超過12個月，9個城市超過24個月，比如：廣深區域、上海區域、北京區域、成都區域來看，深圳存消比29個月，長沙24個月（我們是以平均21個月為一個風險警戒線，但每個公司的看法不同，萬科對自己公司的管理，萬科是按照每個公司資金來源的成本和我們基本對我們股東的收益率進行倒算，我們對於一個城市的存消比到了多少以後可以忍受，高過以後就有危險了）,每個公司算法和衡量不同，無錫在上海區域中，57個月，很嚴重，寧波36個月，杭州33個月，上海33個月，天津39個月，唐山28個月（唐山整個城市加起來計算，已超過100個月，28個月是城區裡），瀋陽23個月，西安30個月，鄭州23個月。

總的狀況，商品房的環比供應在大幅上漲，但成交的反彈乏力，庫存總量增加，絕大部分城市的存消比在上升，沒有真正感受到小陽春的味道。一線城市的土地成交，除了北京、上海少有的幾個地方之外，其他城市土地成交已經進入到一個下行通道里了，是比較明顯的。只有讓人非常難以理解的是北京，有市場的保險性，但事實上，昨天下午（指恆大地產（03333.HK）子公司北京正浩置業有限公司以41.6億元總價，配建3.68萬平方米自住房和1.57萬平方米限價房的條件拿下大興區黃村DX00-0101-0201地塊，溢價率高達179.95%。，同日出讓的北京市大興區黃村鎮DX00-0101-0801 等地塊C2商業金融用地，並沒有進行現場競價，被萬科（000002.SZ/200002.SZ）和首開聯合體以7.63億元的網上最高報價拿下，溢價率僅為0.53%。樓麵價為8048.85元/平方米，遠低於恆大獲得的黃村地塊。），兩塊地一街之隔，不知道恆大如何賣；但由於每一快地出來，都有一個這樣的企業出來挑頭，使得北京市場勾勒出的狀態就是：價格還在飛快上漲。但是看現在拍賣土地的結構，參與結構已發生重大變化，原來是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起競爭，競爭力很實，都在舉牌。但現在情況不同，現在基本報名企業數量已經急劇衰減，但是總有這樣的企業，別人都不舉了，他們還在舉，一直爭到最後，每次都能冒出這樣的一對冤家，到最後，甭管這兩個企業怎麼舉的，但是價格就很高，所以總體看起來，從投標、報名到拿地，事實上有這嚴重的衰減，像北京市比較成熟的一些長時間在北京開發的企業，比方最早的首創、城建、住總、萬科等等，目前基本處於相對來講比較溫和的狀態。

目前可以說除了這些城市外，整個都在下行當中，政策的強調現在在轉型，從強行政干預轉向向分類調控管理，弱化行政管理，回歸市場，在回歸市場的途中，信貸持續收緊，加上宏觀經濟的下行風險，導致了市場的信心不足，是現在比較明顯的現象。

今年的銀行特別有意思，我在一季度密集度擺放了20多個行長，和他們聊，到底銀行怎麼著，發現今年的銀行基本上沒任務，一季度房貸沒任務，以前都是有任務的，但今年沒有，今年是上面給銀行簽一塊份額，銀行能放則放，不能放則不放，放不出也沒人怪你，這是今年比較怪的現象；第二，像大家都有不知道的時候有中國銀行、工商銀行、交通銀行、中信銀行，這些銀行裡面都成立了一個部門，這個部門裡面的人是從市場上找過來的並且做過房地產開發的人，到這以後，他們開始分析，比如：北京的中信銀行就開始分析：最近拿了20塊地，他們要追蹤哪些項目去房貸，他們的目標要瞄準哪些項目去房貸，以前像以前北京銀行的一個分行，直接放就沒錯，但現在是一塊一塊的分析，比如為什麼這塊地他3萬，你8千（暗指萬科和恆大的項目一路之隔），然後說這個項目列入黑名單風險，就是他們在銀行裡的人去分析房貸，說明第一：銀行在用市場化的眼光開始審視項目了，但是現在他在分析，思想有點像信託；第二個說明他們放貸沒有任務，沒有任務之後，他們想放點好的，他都挑。

關於負債率，萬科最近也在研究，據東方證券分析，2012年開發類的房地產企業淨負債率是65%，龍頭企業的平均負債率是43%，那麼現金比例普遍都偏低；負債率，從過去1年來看，大城市的開發商，尤其土地價格高的城市的開發商，負債率有非常嚴重的上漲現象。比如像北京拿地比較猛的，像泰和，負債率很高了；另外這些企業拿地還有一個打法，就是拿到貴的地以後，去找金主去借錢，這些錢借來，用股權制抵押，有若干個項目已經到了實際拿地開發企業的真實股權已經降到了只佔幾的地步，大量的股權已經在金主的手裡了。但金主的錢好多都很貴、很高，因此這些項目能不能經得住銷售緩慢的考驗是未來一個很大的問題。

因此，有一個結論，宏觀大調控，2014年對房地產市場，確實有較大的變化，政府2014年以來，想法也很多，穩增長壓力很大，貸款偏緊、融資成本上升，整個中國經濟在艱難中復甦，實際上也帶有不確定性，那麼另外一個，過去1年多，土地的放量，尤其像北京、上海自住商品房用地的上市，引發客戶短期對市場的觀望，形成了一種虛擬供應的形象。使得短期內剛性需求都爬在自住房商品上了，不動了，也是一個特徵，但是從北京、上海目前來看，供需矛盾仍然沒有馬上得到緩解，剛性需求的需求量還是很大的。在此也說下萬科對北京市場到今年年底和明年年初的一個判斷：因為我也參與了市政府的一些會，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的這些都比較貴的土地，都會要上市的時候，北京大概會出現42個樓面地價5萬-12萬之間的樓盤，這40多個樓盤分佈的位置，那裡都有，但是有一個現象，基本上沒一個在5環路里邊的，套數依據容積率估算，大致在4萬-5萬套數之間，但這裡面還不包括商改住，如果恆大最近拿的這塊地要商改住的話，還有一大批房子要入市，因為北京在2013年賣的地，已經有一半以上不是住宅用地了，是商業用地，但這些拿了商業地塊的企業，基本上沒什麼想做商業，都在想商改住，如果這樣，就要再加上一批住宅入市，而且這些商改住的樓麵價不比住宅低，所以，在2014年年底，北京，將會有一批以4-5萬元的房子，非常有代表行，是否是主流，還不敢說。這些價格區間的房子，將成為一個相當大的一批量出現在市場上。我對這批房子，我本人是持一個相對悲觀的態度，因為我覺得，北京取消限購，幾乎無望，繼習大來了以後，親自制定了北京未來的發展方向，基本上對北京是一個嚴厲的限制政策，我不認為在未來的3-5年內，北京有可能取消限購；如果不能夠取消限購，再加上這麼多房子湧向市場，再加上反腐敗，我作為一個從業人士，是非常看重的。現在北京市年情好的時候，一年7-8萬套，加上二手房，13-14萬套，大約就是20萬套，這樣的一個穩定數字。因此，如果突然間在這個市場中跑進來5萬多套都是5萬元左右的房子，我不知道這個剛需是什麼人，剛到樓面地價都是5萬的人，我覺得我自己都不剛（指毛大慶本人），不知道誰還那麼剛，在做的有多少人覺得5萬元的價格很容易（會場有很多人都笑），我個人認為萬科的職工，在房地產圈裡，收入還算可以，我看也沒有什麼人能買得起這樣的房子，以上是市場目前的分析。

下面是我的另一個觀點，對於中國房地產未來，還是有一些值得我們小心的地方（個人在萬科內部，一直都是分析劣勢和風險），觀點之一：住房供應是不是還嚴重不足，過去一年多，我們一直在研究，對於這個問題，發達國家有一個數字，穩定城市的房地產市場在戶均1.1套，人均1.1間，就說明這個市場比較穩定。這個戶均和人均，不是指城市人口的人均，是指常住人口的人均。以這樣的均法來看，北京顯然還是不足的，但很多城市，把現在的庫存都算上，事實上已經很足了，這是一個值得觀察的數據。那麼這個數據用什麼尺子來量呢，我們現在有一個尺子，叫城市的年千人套數，它代表住宅水平和推斷市場供應容量，它是國際上用來衡量的一個重要指標（會場沒有一家企業用此尺子衡量）。在此給大家分下：中國千人建設套數，按照竣工口徑來看，2009-2011年，我們全社會住房竣工面積，年均18.5億平方，折合每年平均建設1627萬套，千人的建設套數為12.1套；同期住房人均面積均值為9.05億平方米，折合套數801萬套，千人的套數為12，按照竣工口徑來看，近幾年中國的千人套數相當於其他國家的峰值水平，已經觸頂，但尚可接受，這個結論忽略兩個未考慮因素：一個我國目前的竣工遠遠低於開工，大量的違章建房、單位建房、小產權房、私人建房並沒有統計在數據之內，我們看了主要國家的經歷，美國、加拿大、德國、澳大利亞、英國、日本、韓國、瑞典，即使在城市化的高度進程之中或者全球房地產最高景氣年代，除了韓國、日本以外，一般沒有超過12的，所有國家都沒有超過14；按照商品房開工口徑來看，中國千人建設套數本世紀以來，其實在不斷攀升，從世紀初的5（2000年的5）到2011年已經突破20，近年來的保障房，如果加在一起計算，年開工均在千萬套左右，仍然不考慮在建的違章建房、單位建房、小產權房、私人建房等等，2011年中國的千人建設套數，已經達到了35套，這是人類歷史上從未出現過的高端，說明我們的建設量和未來的再投資源從量上講，是相當不少的。

從分城市類型來看，一線城市相對來講還比較合理，在10-15相對較合理的水平；三、四線城市的趨勢和全國的均速比較類似，問題最大的，其實是在二線城市，到了2011年，僅僅商品住房的千人開工套數，已經達到了30，是比較嚴峻的局面。我們將城市做了一個列表，比較嚴重的有呼和浩特，近3年的平均數已經達到了70，瀋陽為49，西安為38，貴陽為37等都是名列前茅的城市，二線城市排前10為的合肥、貴陽、重慶、長春、大連、昆明；商品住房千人開工套數26個三、四線城市中2006年只有一半高於15，到了2012年和近3年平均，幾乎全部高於15，除了佛山、泉州、溫州沒超過15以外，其他全部高過15，其中最恐怖的一個城市叫營口，千人開工套數瘋狂增長，近3年平均平均高達93.3，已經到了不可理喻的程度。所以從自主的角度看，如果房子不炒，不以炒房子、倒騰房子為目的的話，全國住房供應不足的情況，其實從2009年內已經開始出現拐點，那麼過去3年，中國住房已經創造了人類歷史上的高位。對於能夠吸引新投資移民和外來移民的城市，商品住房千人年開工套數在20----25仍然是安全的，一線城市在本世紀初普遍處於這個水平，個別二線城市長期超過30乃至40，不能不引起高度警惕，二線城市的透支程度是最值得關注的，可能會超過三、四線城市，但是三、四線城市的吸引能力和投資能力不足，導向能力不如二線城市，以上是幾個要點。

總的來說，中國商品房新開工已經達到極限，未來仍然能保持增長的城市主要是東部城市帶中的一些三、四線城市，我們認為他的增長性還有潛力。至於住房的價格是否還有上漲的空間，對於庫存比例很高、積壓很高的城市來說，近幾年根本看不到有上漲的可能性，除非國家再出台幾萬億。從一線城市來看，全世界的房價，城市中心房價中位數排在前10位的香港、新加坡、倫敦、台北、悉尼、紐約、東京、北京、慕尼黑、首爾、上海、莫斯科，北京和上海已經進入了世界前茅，甚至於北京和上海的部分房價已經超越了東京和紐約。我們這次在美國看，實際上美國的房子還是挺合算的，東京的房子均價大概在6-7萬人民幣。

再看土地總價值，是監測不動產泡沫的一個重要指標，隨著地價的大幅上漲，我們看日本在房地產泡沫以前，其實他的土地總價值佔GDP的一個比例關係，我們進了分析，1990年，東京土地的價值是4.1萬億美元（土地價值計算有公式），與美國全國的土地價值相當，大約佔美國同期GDP的63.3%；1997年香港的土地價值在5.7萬億美元，約佔美國同期GDP的66.3%；2012年北京土地的價值約為10萬億美元，佔美國同期GDP的61.6%，所以這是一個非常可怕的數字。

至於房價的收入比，都不用說，中國都不屬於低的。所以從很多角度上看，中國房價在短時間內存在大幅上漲空間的理由是不充分的，相反有很多數據表明，2013年中國房地產市場存在和日本、香港泡沫化類似的特徵；那麼從房價收入比、房價租金比的數據來看，北京、上海的攀升速度已經達到或接近日東京、香港泡沫化時期的水平。因為房地產是一個非常明顯的週期性行業，發達經濟體歷史上發生過的事情，很可能在中國的未來重現，有必要瞭解他們在發生泡沫化時期數據之間的邏輯關係，便於我們來規避我們可能出現的情況。

最後我想說經濟大背景和房地產行業的關係、以及和人口結構化值得關注的觀點，一個習和李，現在採取的經濟解決方案的態度，我個人認為從政治改革和經濟措施兩點上講，他們使出來的手段和前10年甚至更前些年的手段相比，可能有一個根本的告別，或者根本的切斷。這很明顯的，無論從腐敗問題的態度，到對於經濟措施手法的變化，基本上都是一個告別的態度，不能說決裂，但起碼是切斷關係的態度，這個態度是明顯的，或者說已經明確的表達出來。意思就是說過去的10多年或者再長一點時間，經濟手段基本上以M2或貨幣刺激為主導的手段，這個手段加上我們沒有在創新領域或者投資引導上加以正確的引導，使得大量的貨幣都回到了土地和房地產中，當然包括基礎建設投資和固定資產投資，但是這些等等的東西都是不為未來創造價值的行業，都是一時快樂的行業，這個狀態，我想我們所有房地產行業從業者，我們享受了過去這樣的快樂，但是不代表對國家就是健康的，個人是這麼考慮問題的。這樣的一個狀態下的中國，大家都是迷迷糊糊的，像吃了這個毒品之後的狀態，當然都是吃上了癮戒不掉了，所以就不斷刺激，就不斷弄錢，不斷弄錢，就不斷弄土地財政。這有一個特別怪異的現象，這樣的一個情況，銀行還高利潤，這實際上經濟有很多很多潛在的泡沫在裡面，要和這個事情告別，採取一個紀律性的、有制約的金融手段，還是一個放縱的金融措施，對此，我們有大量的經濟學家，說國家還有很大的基礎建設投資，以這個來告訴大家GDP還有強大的動力，但實際上毛病就出在國家一直對固定資產和基礎設施大力度的投資，但事實上遠遠沒有支撐創造性企業、民營企業和中小企業的發展，對於社會投資的效率來說，這種投資的效率是最差的；對於國有企業、壟斷企業，對於這種固定資產投資的投資，是最產生不了對未來的創收作用，如果你對民營企業、自主創新企業進行投資的話，那完全是另外一個局面，這些行業會自己找到他未來的生存空間，它的創造力很強，所以，是不是這一代人要在這一點上採取堅決果斷的措施，今天只能看見他在收緊，在擠泡沫，但還看不出來他在什麼上面去鼓勵和發展，所以，這個還是一個尾號。

第二個就是中國現在面臨一個很著急的問題，就是我們人口結構迅速的迅速變化，過去1年多，我們做了一個和萬科以及房地產行業貌似沒什麼關係的研究，我們接了一個課題，我們7個博士，接了一個課題，給中央某個機關，在十八界三中全會前面快1年的時候，研究中國的人口結構變化問題，這個7個人是7個行業的，分別作了7個報告，最後彙總在一起，最後讓我得到了挺一個驚心動魄的數字，在此分享幾個數，一個是在2028—2033年間，我們國家60歲以上的人口會達到3.9---4.4億，我們取大數4億，60歲以上人口，大約會在2033年左右會出現，加上2.7億被撫養的人口，也就是大數6.7億被撫養的人口，這個時候的中國，將真正接近撫養比1:1的狀態，其中2.7億的人口中，有4000萬的殘疾人和2.3億的未成年人；然後我們接著研究剩餘的7億多人口，意味著我們有7億的撫養人群要對6.7億的被撫養人口進行撫養，這7億多人，我們又做了一個更詳細的人口分類，再取一個係數0.6（即一個人能撫養一個及多個能力的人），也就是說未來將面臨5億多人口撫養9億多人的局面，今天的中國大概是9億人撫養5億人的局面，所以，在18年間，這個數字將有一個明確的倒轉，這個倒轉之後，會帶來什麼嚴峻的問題，所有撫養比接近或超過1:1的國家，大約都有幾個特徵：經濟發展迅速減緩，就業崗位縮減，國家負擔加重，用延長退休年齡來延緩對國家社會福利造成的壓力，進一步帶來了企業裡論資排輩，年輕人沒有上升通道等等現象，創新能力大幅度減弱。和中國最貼切的可能就是日本，日本的幾千萬人養幾千萬人，日本在1997年開始進入撫養比這個狀態之後，經濟開始迅速的減緩，到今天都沒有解脫出來，但日本在20多年經濟不增長，但老百姓的生活質量並有下降，他的原因在於1991年他老化的時候，日本的經濟結構比今天的中國合理很多，日本在91年時候，GDP增長拉動力的十大因素中，60%是科技轉化為生產力所帶來的GDP增長，因此，基本上日本在90年代進入老齡化設計、經濟減緩之後，日本的經濟結構是遠遠優於今天的中國。我們做了一個模型，幾乎不敢想像到2030年GDP的增長是由科技轉化為生產力產生的，如果不是的，這個國家將比較麻煩。因此，中國房地產的天花板實際上在這18年間，一定是達到的，不要幻想持續發展到2030年，房價可以永遠上漲。

最後說一句，我感受到了一絲涼意，對於有些城市來說，這一輪房地產非政策性調控的蕭條，有可能會帶來這個城市房地產長時間處在難以反彈的局面，有可能長時間就會這樣一直下去，如果這個城市長時間沒有人口的導入，經濟結構沒有明顯的變化，幾乎看不見這個城市憑什麼房價在貴，但這不是北京，北京另當別論，北京這個城市太蹊蹺，我也搞不太懂。

毛大慶離職萬科 創業只為夢想

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-03-08/901562.html

萬科方面表示，看好毛大慶創業，將以財務投資者身份支持其創業

邦地產記者 王傑

“馬上過秦川，倏忽二十年。經歷了中國房地產行業最黃金20年後，這個行業里最頂級的職業經理人正選擇離開，懷著夢想再度出發，投入個人創業。”

經過半年多的猜測、分析甚至八卦，今日（3月8日）晚間，毛大慶在其自己的微信公眾號“毛大慶”中確認了他將離開萬科的事實。他在這篇《擁抱最美時光，尋找最初的夢想——寫在告別萬科、即將創業之際》中稱，“一年多以來，李克強總理在多種場合倡導‘大眾創業’與‘萬眾創新’，也深深鼓舞了我，感染了我……於是，我希望……聽從內心的召喚，重拾最初的夢想，順應時代潮流，在中國經濟與企業轉型的進程中實踐自己的夢想……雖然不再於萬科內部擔任管理職務……我將繼續以萬科外部合夥人的身份，為營建萬科新的生態系統貢獻自己的一份力量。”

萬科於昨晚發出的一份內部知會顯示，已接受毛大慶的辭職申請，並邀請毛大慶在離任後以外部合夥人身份，繼續為萬科發展提供建議和助力。同時，萬科看好毛大慶將啟動的創新工場事業，將以財務投資者身份支持該項創業。

大慶離職：從傳聞到現實

萬科於昨晚發出的一份內部知會顯示，已接受毛大慶的辭職申請，毛大慶將在未來三個月時間內，妥善安排其離任的相關事項。

2014年9月，萬科總裁郁亮最早一次是在北京記者招待會上回應了的傳言：“這好比兩口子過得好好的，有人硬說他們鬧離婚。”他並稱“佩服記者的編劇能力”。

其後不久，毛大慶卸任北京萬科總經理一職，Title變成了萬科北京區域首席執行官（簡稱北京區首）兼北京公司董事長。作為萬科的明星職業經理人，曾擔任萬科北京公司總經理五年時間的毛大慶可謂功不可沒，他推動了北京萬科穩居京城房企第一陣營。

萬科也成就了毛大慶。有開發商人士認為，毛大慶在萬科的日子里，已經做到了職業經理人的頂峰。

有知情人士向邦地產透露，此前，萬科方面還是在挽留。今天，公眾號“新京報微房產”稱，郁亮已經飛抵北京，預計將再與毛大慶深談一次。但挽留顯然無效，到了晚上，萬科就宣布接受毛大慶的辭職申請。

新城控股高級副總裁歐陽捷說，業內人士對毛大慶離職創業的態度，都是表示祝福的。

萬科管理：業務料平穩過渡

毛大慶離職，固然有外部環境的激勵和帶動因素，從萬科內部管理架構的變化來分析，其加入萬科5年後，施展能力的空間逐漸縮小，或許也是他選擇離職創業的重要因素之一。

據了解，萬科實行的是“總部－區域－一線”的三級管理架構。近年來，為了增強業績增長動力，避免一線作戰人員受到內部掣肘，萬科提出了“一線當家”：除拿地、財務和考核歸屬總部外，其余均由一線公司主導，充分放權。

為了適應這種戰略縱深，萬科在總部、區域、一線三層架構基礎上，把區域管理人員縮至20人左右，定位為幫忙、總顧問、教練的角色。

一位開發商人士表示，萬科當時把毛大慶提為北京區首，目的或是要北京作為“實驗田”，向北京區域更多地授權。實際上，萬科總部的管理權力已經不多，原模式是向一線公司授權，目前收權必然會導致一線公司積極性降低。在這種情況下，區首就很難有作為，給區域公司的授權就會比較有限。毛大慶作為職業經理人，“從心理上來講，職業經理人和老板終究是有區別的。”

一位業內知情人士告訴邦地產，一個公司的大領導，更多的是一個指路人，幹活依然要靠下面的團隊，比如銷售團隊、工程團隊、設計團隊等，實打實幹活的是這些普普通通的職工們。企業是需要正常的新陳代謝的，其實也是給下面人機會。公司結構的調整和人員的優化，也屬於正常現象。

萬科上市前，集團董事會主席王石擁有公司40%的股權。1989年萬科上市時，王石放棄了萬科的原始股份，不當老板，當起了萬科的職業經理人。王石曾稱：“由職業經理人式的企業家主導，由管理層推動，是這些深圳優秀企業的特色。在他們帶領下，公司管理相對透明規範，公司發展比較穩定，也更容易接受新技術和新管理的變革。”

在萬科這樣的管理歷史沿革下，一名區域一把手的離職，對該區域的業務影響將不會很大。“王石出國、留學、爬山；郁亮去長跑，萬科照樣運轉得很好。”歐陽捷說，（毛大慶的離開）應該沒有大的影響，萬科這類企業，公司架構和治理結構應該說都較完善。現代企業的治理結構上，高管的離開短期可能會影響企業的運作，或者產生一些波動，從長遠來看，企業的補充和人才梯隊的成長，會迅速使企業穩定下來，這可以從之前萬科其他多名高管離開後的影響看出來。

克而瑞研究總監薛建雄也表達了類似觀點。他說，萬科本身就是職業經理人制度，體制又相對完善，任何一個人離開，影響都不會太大。“（區域）老大在中間只是起協調（作用）”。

北京區首：劉肖接管

萬科的上述內部知會稱，任命現任北京公司總經理劉肖為集團副總裁，接任北京區域本部首席執行官、北京公司董事長，兼任北京公司總經理。

同日，萬科新任命了五位集團副總裁。除劉肖外，還包括現任深圳公司總經理周彤、上海公司總經理孫嘉、萬科香港管理部總經理闕東武和萬科建築研究中心總經理王蘊。

萬科官網顯示，1978年出生的孫嘉與1979年出生的劉肖一樣，亦出身麥肯錫。他畢業於哈佛大學商學院，獲工商管理碩士學位。曾先後供職於麥肯錫咨詢公司、中國網絡通信集團公司。2007年加入萬科，曾任萬科企業股份有限公司戰略與投資管理部總經理。

由此，萬科一北一南兩個重鎮，目前均由“麥肯錫幫”掌舵，萬科進入了“麥肯錫時代”。

來自福布斯中文網的消息稱，毛大慶宣布獨立創業，打造一個基於辦公室出租服務的創投孵化平臺。認證為“真格基金創始人、新東方聯合創始人徐小平”的微博轉發此文並評論說，“毛大慶以46歲‘高齡’放棄近千萬人民幣高薪和半生打造的頂級職業經理人榮譽出來創業，其挑戰自我、擁抱風險、追求夢想的精神值得敬佩。萬科的馬拉松傳統是否點燃了他？傳統行業有大量優秀經理人，只要他們敢於追隨大慶的腳步，就能極大釋放自己的能量，參與把中國經濟推向新境界。我點贊大慶！”

消息稱，毛大慶的創業項目中，徐小平和創新工場李開複等均有投資。該知會透露，應萬科邀請，毛大慶在離任後將以外部合夥人身份，繼續為萬科發展提供建議和助力。該知會表示，萬科看好毛大慶先生之後將啟動的創新工場事業，將以財務投資者身份支持該項創業。

 

毛大慶創的什麽業：WeWork估值50億美元

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-03-08/901561.html

每經記者 區家彥 發自廣州

2015年，萬科高級副總裁毛大慶對自己的人生做出了全新的選擇：創業，懷著夢想再度出發。

邦地產獲悉，他選擇自主創業，試圖打造中國版的WeWork，這讓創業辦公社區這一新穎的商業模式浮出水面。

去年12月，位於美國、主打辦公場地租賃服務的WeWork宣布完成一筆3.55億美元的融資，公司由此估值高達50億美元，這足以顯示資本對該商業模式的看好。巧的是，SOHO中國於今年1月宣布推出短期租賃辦公空間SOHO3Q，而去年獲得著名天使投資人雷軍投資的YOU+國際青年公寓也將於今年內在四個一線城市推出YOU+國際創業社區，創業辦公社區這一新的創業模式，在國內漸露鋒芒。

這個被戲稱為“另類房產中介”的商業模式，到底隱藏著怎樣的魔力？

“二房東”有了融資功能

從商業模式來看，WeWork的做法是先用折扣價格租下整層寫字樓，然後分拆成單獨的辦公空間，再租給願意挨著辦公的創業型公司。單從這一點來看，WeWork與所謂的“二房東模式”並無區別。

但50億美元的超高估值表明，投資人並不認為WeWork是一家單純的房地產中介。除了辦公場地，WeWork還可以為這些創業型公司提供辦公家具、協作服務等，甚至成為創業項目的孵化器，這才是最為資本看重的地方。

在國內，為創業者提供低成本辦公場所最有名的莫過於車庫咖啡。2011年，投行出身的蘇菂率先開辟了創業者和投資者的聚集辦公場地--車庫咖啡，每個創業者只需每天點一杯咖啡，就可以在這里享用一天的免費開放式辦公環境。據蘇菂說，3年間有400多個項目在車庫咖啡獲得投資，成功IPO的有3個項目。2014年，蘇菂以聯合創始人的身份加入YOU+國際青年社區，意在打造整合了辦公室與公寓為一體的YOU+國際創業社區。

YOU+國際青年社區創始人劉洋向邦地產表示，隨著移動互聯網的高速發展，創業者隊伍正在不斷壯大。近年來政府也陸續出臺政策鼓勵支持創業，李克強總理在2015年政府工作報告中，再次提出要推動大眾創業，萬眾創新。可以預見，市場對創業辦公室的需求將出現爆發性增長。

國內到底有多少創業群體？具體數字難以統計。但根據騰訊開放平臺於去年11月公布的數據，僅該平臺的創業者人數就已達500萬，同比增長400%，其中二、三線城市創業者增長率超過200%，超過50%的創業者在25歲以下。

“不僅是創業者增多，天使投資者也在增多，他們也在思考如何能提高效率找到好的投資項目。”劉洋向記者表示，建立創業社區的目的不止是為創業者提供價廉物美的辦公環境，更大意義在於整合各類資源，為創業者提供創業所需的各種服務，甚至嫁接天使投資者，最終從單純的辦公室租賃，變為帶PE（風險投資）性質的創業項目孵化器。

盈利模式需要艱苦探索

盡管市場需求龐大，但要在其中分羹並不容易。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向邦地產表示，相對於美國，中國的辦公樓租賃占企業營運成本的比例較高，這是因為創業辦公場所往往對地點與交通便利性有較高要求。如果按照正常的價格，大多數青年創業者承受不起這一成本，這也是像雷格斯這種在美國很成功的短期租賃辦公室服務商，卻在中國無法成功的主要原因。

“如果按照互聯網模式去經營，給予青年創業者很優惠的租賃價格，這意味著辦公場地與後續服務基本無法盈利，那麽創業社區的盈利模式更接近於風險投資，即通過入股一個成功的項目獲取投資回報。”黃立沖告訴記者，但在國內，目前PE/VC股權投資的成功率只有5%，如此低的成功率很難覆蓋創業社區高昂的成本投入。

一位不願具名的房企高管也告訴記者，其實近幾年國內出現過不少零散的創業社區，但都無法把規模做大，最大原因就是難以找到盈利點。在國外，所謂的創業孵化社區，多為政府出資補貼，如果完全市場化運作，實現盈利的屈指可數。

“當然，毛大慶在行業的影響力與人脈資源也許有助於他獲得較佳的創業項目，但如果沒有政府的補貼支持，要實現盈利也並不容易。”上述人士說。

 

辭職創業，我們該向毛大慶和蔡雪梅學什麽？

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-04-26/912003.html

“我不去想是否能夠成功

既然選擇了遠方

便只顧風雨兼程”

——汪國真《熱愛生命》

在房地產市場由“黃金時代”向“白銀時代”轉變的過程中，地產圈高管辭職屢見報端。最近有兩位高管的辭職，引發的關註度超過平常。

先是萬科原副總裁毛大慶辭職創辦優客工場，再有世茂集團副總裁蔡雪梅辭職一事也終得確認。她向邦地產君回複稱，目前已經遞交辭呈，等老板最終批準。

在“大眾創業，萬眾創新”的偉大號召下，辭職創業，是一件看上去很美好的事。但無數經驗告訴我們：創業是一件九死一生的事情。我們看到的那些光鮮的成功，都是這樣的獨苗而已。

喬布斯、雷軍、馬雲等人創業的那個年代已經遠去，而今，我們面臨一個全新的商業環境：一方面，市場爆發、資本活躍、信息觸手可及、行業貫通而開放；另一方面，巨頭壟斷、資本橫行、社會功利現實、對手狡猾而殘忍。

這是最好的時代，這是最壞的時代。毛大慶、蔡雪梅，這些地產圈功成名就的頂級職業經理人，毅然投身創業大潮。邦地產君發現，兩人離職背後有著許多純屬偶然的巧合之處，比如都不能擺脫房地產行業，比如原來的東家對他們的創業項目都有投資。

辭職創業，他們究竟憑什麽？我們又可以從他們身上學到什麽？邦地產君發現，至少有三點值得我們學習。

第一，跟主業相關，又與互聯網+“談戀愛”。做了多年職業經理人的毛、蔡兩人都是自主創業，按說，這步子跨得有點大，但是，他們的創業項目均與房地產有關，創業思路又緊貼互聯網思維。

房地產行業向“白銀時代”轉型的大勢，以及互聯網+的風，吹動了房地產業職業經理人的“躁動之春”。

一方面，樓市整體供需關系發生深刻改變，傳統的房地產開發業務面臨增長的煩惱，開發和營銷人才的空間受到擠壓。

另一方面，互聯網+的風如此之猛，這股熱帶旋風正在吸引專業的房地產從業人才。互聯網思維的興起刺激著這些人才脫離原有公司，以“創客”身份參與到“周邊產品”的開發中。

第二，打造多個朋友圈，利用交叉點帶來機會。這一點，無數的成功者已經嘮叨過很多次了。但邦地產君還是要嘮叨一下，因為有些新情況出現。

無論是毛大慶還是蔡雪梅，都將以“外部合夥人”的身份與原公司建立合作關系，一方面是，背靠大樹好乘涼，另一方面是，舊資源與新資源的交叉，會激發出更多可能性。

毛大慶辭職創業，萬科不僅要投資，還在北京臺湖項目率先試行V-LINK，里面包含很重要的一項內容——讓業主在社區里創業，而合作方正是毛大慶的優客工場。有了萬科的支持，毛大慶的創業，離成功又近了一大步。

而毛大慶身後那一長串豪華陣容：沈南鵬、李開複、汪靜波、徐小平，有了這些大佬的鼎力支持，毛大慶的創業，不成功都難。這就是圈子的力量。

而蔡雪梅辭職創辦的新公司，雖然還是商業機密，但據知情人士透露，新公司將得到世茂集團董事局副主席許世壇的投資，根據蔡雪梅此前在世茂所倡導的理念，她在互聯網圈的資源也不會少，兩個資源圈的交疊，勢必會讓她離“結合互聯新理念開創白金時代”的夢想更近。

第三，有夢最美，希望相隨。在普通人眼中，毛大慶、蔡雪梅兩人早已功成名就，攬盡人生無限風光。但是，2015年，46歲的毛大慶依舊對自己的人生做出了全新的選擇。

王石曾說過，創業者要有創業的動力，要有野心。在邦地產君看來，毛大慶創業的最大動力，來自四個方面：總理、萬科、馬拉松和祖父杜孟模。這一點，在毛大慶《擁抱最美時光，尋找最初夢想》的告別信里，表露無遺。

而支撐蔡雪梅辭職創業的動力，則來自其對房地產市場的深刻洞察。去年末，她撇開萬科提出的“白銀時代”，首次提出房地產“白金時代”的概念，並認為在移動互聯網的影響下，房地產開發的盈利邏輯，將由線性開發轉向螺旋式開發，從土地開發升級為開發一個以人為主題的全新生態圈。

創業者的光環很美，創業者的夢想醉人，但創業是一次艱難的修行。創業路上，你是否具備那種少見的“創業基因”？創業路上，你是否已經天時、地利、人和兼備？邦地產以一首汪國真的《跨越自己》，與創業路上的你共勉。

《跨越自己》

我們可以欺瞞別人

卻無法欺瞞自己

當我們走向枝繁葉茂的五月

青春就不再是一個謎

向上的路

總是坎坷又崎嶇

要永遠保持最初的浪漫

真是不容易

有人悲哀

有人欣喜

當我們跨越了一座高山

也就跨越了一個真實的自己

   

大慶：低油價下的城市轉型

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4712552.html

大慶：低油價下的城市轉型

一財網 張旭東 2015-11-16 21:54:00

大慶老火車站附近有些破舊，隨處可見圍起來的抽油機工作著。這是大慶最初發現油藏的所在，而早期的城市建築也是依油井而建。

毛大慶：小企業想成功，社群經濟是助力

來源: http://www.iheima.com/news/2016/0115/153811.shtml

被劉士余怒斥的新華大慶是何方神聖

近日，證監會主席劉士余在大連商品交易所第六次會員大會上再發“強音”，稱全國各地商品現貨交易機構相當部分違規變相隱蔽開展期貨交易。“新華(大慶)商品交易所搞了三年多賺了幾十億，你們不知道，你們知道為什麽不舉報，今年對黑龍江的期貨公司就得減分，你們臥榻之側豈容他人酣睡啊。”他怒斥道。

再次語驚四座，這家被劉士余怒斥的新華(大慶)是何方神聖?

據《第一財經日報》記者梳理，目前在全國有“新華”字樣的此類現貨交易平臺至少有5家，包括已經被暫停營業的浙江新華大宗商品交易所。

對於劉士余的表態，中國農業大學期貨與金融衍生品研究中心主任常清在接受記者采訪時表示，這至少說明了監管者對場外現貨交易的態度。

上月以來，由證監會牽頭的部際聯席會議辦公室正在部署各地證監局會同當地政府部門對地方各類交易場所進行新一輪的摸底調查，以掌握各類交易場所的基本情況和違法違規問題，其中對投訴舉報、輿情關註較多的貴金屬、原油、郵幣卡交易場所進行重點調研。

12月3日，證監會副主席方星海也在深圳表示，近期非法和變相期貨活動在全國各地有蔓延的趨勢，證監會將配合公安等部門予以嚴厲打擊，決不手軟。這是近兩年來監管者首次對猖獗的場外非法期貨交易發出強烈監管信號。

新華大慶是何許人

公開資料顯示，新華(大慶)商品交易中心(下稱“新商所”)2013年4月正式開始運營，同時年7月通過了清理整頓各類交易場所部級聯席會議審核驗收。

今年12月2日，新商所暫停了全部現貨即期業務，從其交易軟件中看，目前新商所仍在按照期貨模式交易的品種只剩下的聚丙烯和陰極銅，而精礦粉、“慶油”等產品已悉數下架。

不過，10月剛剛上線的聚丙烯與國際原油價格走勢基本一致。來自河北的新商所投資者姜先生告訴《第一財經日報》記者，這個聚丙烯就是“慶油”，沒有實物現貨交割，仍然是虛擬標的，可能是為了規避監管而改名。

2015年10月，商務部發言人表示，尚未批準任何一家交易市場從事原油、成品油交易。交易市場從事原油交易必須具備法律資質，取得相關部門經營許可。地下炒原油行為，實質是打著現貨交易名義進行電子期貨交易。

根據國發【2011】38號文、國辦發【2012】37號文和證監發【2013】74號文，除依法經國務院期貨監管機構批準認定從事期貨交易的場所外，任何單位一律不得以集中競價、電子撮合、匿名交易、做市商等集中交易方式進行標準化合約交易。

姜先生今年8月至10月在新商所參與的正是這種標準化合約交易，據透露，他在這種交易中前後共計虧損了約32萬元。他介紹稱，新商所交易品種“杠桿最高有50倍，比股票刺激得多，一分鐘里能賺很多，也可能損失很大。除非自控能力很強，不然基本上是要把所有錢都虧在里面。”

中銀律師事務所上海所律師郝大海在接受《第一財經日報》記者采訪表示，這類交易在模式上與期貨接近，但是沒有實質的交割環節，交易標的都是虛擬的，只是軟件上的一個符號，與實物資產無法結合，對社會沒有任何正面效益，實際上是賭場合法化。

他指出，國內此類交易都是照搬境外的價格走勢，交易平臺上的做市商可以事先知道價格，平臺也能夠通過調整匯率參數改變價格曲線。在巨大利益誘惑下，做市商可能會做手腳。因此，這種交易模式具有很大風險，不建議投資者參與。

記者在調查中了解到，像姜先生這樣的投資者為數眾多，絕大多數都損失慘重。今年12月，有部分新商所投資者在大慶當地公安局報案。

“新華系”對賭平臺多地開花

記者梳理發現，目前在全國有“新華”字樣的違規現貨對賭交易平臺至少有5家，全部是近幾年成立的。

在新商所同一棟樓里就有新華(大慶)產權交易所(以下簡稱“新華產權”)。新華產權也在現貨原油品種，並且還推出了原油指數衍生品種。資料顯示，新華產權的唯一股東新華(大慶)國際石油資訊中心有限公司，同時也是新商所的大股東。

據新華產權人士介紹，這是綜合了兩種國際原油價格數據加上大慶原油價格研制而成。

不過，今年12月8日，黑龍江省金融辦發布的各類交易場所備案信息表顯示，新華產權沒有一個備案的產品。黑龍江金融辦表示，從未批準任何交易所以任何形式開展原油、成品油、天然氣、瀝青、原油現貨或指數類交易產品。

有業內人士向記者透露，新華產權和新商所是同一家團隊運作，新華產權起步較早，但是因為客戶投訴較多，所以將業務註入新商所，會員公司由兩家平臺共享。

另外，今年4月在浙江杭州，浙江新華大宗商品交易中心(下稱“新華大宗”)下線了“新華油”、“新華銀”等全部品種，交易業務被暫停。

還有兩家現貨交易平臺冠以“新華”字樣，即新華上海貴金屬交易中心(下稱“新華上海”)和新華商品現貨合約交易中心，公開資料顯示，這兩家平臺的董事長均由同一人擔任。

記者經過調查還了解到，新華上海與中鑫石油化工交易所(下稱“中鑫石化”)為同一辦公地址，且兩家公司的法人和總經理為同名自然人。

有業內人士向記者介紹，新華上海的“滬貴油”與中鑫石化“中鑫油”一脈相承，現在已分別改名為“新華BTX”與“中鑫BTX”，交易規則仍包含保證金交易、做市商機制等，價格走勢與美國WTI原油價格指數基本一致。

近年來，炒白銀、炒原油等違規變相期貨交易模式在全國湧現，處於金融監管的真空地帶。

據生意社不完全統計，截至今年3月，全國大宗商品電子交易市場共有1570家，其中交易較為活躍的約有70家。另據國信證券統計，去年我國大宗商品現貨市場總交易量接近29萬億元，預計今年總交易量將突破43萬億元。

郝大海對記者表示，國內違規現貨平臺泛濫的主要原因是采用與場內證券交易極為類似的交易模式和交易軟件，地方監管部門也難以辨別。同時，這類平臺通常是當地的納稅大戶，容易得到當地的保護。

大慶市決定暫停忠旺鋁業項目 稱需進一步研究論證

2月15日消息，近日媒體報道稱，中國忠旺控股有限公司在黑龍江大慶的項目，引起當地市民質疑。部分市民擔憂該項目距居住區太近，尤其距水庫最近不足一千米。今日，大慶市委宣傳部官方微博通報事件最新進展：大慶市發布了關於暫停忠旺項目的通告。

通告稱近日，部分市民對大慶忠旺鋁業項目進展表示關註。對此，市委、市政府高度重視。鑒於目前該項目仍處於前期階段，需進一步研究論證。按照市政府與忠旺集團就此項目的共識，市委、市政府決定暫停項目，將在取得市民廣泛共識的基礎上，再對項目的實施做出決策。

此前，大慶市委宣傳部微信公號微大慶發文顯示，大慶忠旺項目(全稱為年產200萬噸特大高精鋁及鋁合金加工材項目)，規劃占地13平方公里，總建築面積近500萬平方米，總投資460億元。

微大慶的發文顯示，該項目包括電解鋁環節，“主要有電解、鑄造、延壓等環節”、“經電解後，添加合金成分，延壓成鋁合金板材、帶材。

毛大慶：多樣性×文化智力才是創新，最重要的是連接

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0316/161893.shtml

本文由場景實驗室（微信ID: changjingshiyanshi）授權i黑馬發布，作者 毛大慶。

什麽是聯合辦公？什麽是共享生活？什麽是共享社區？共享經濟 2.0 已進入深水區，人成為這個時代最大的場景。基於人處於自身的情感和情緒的代理中，我們切切實實感受到新的解決方案和新的意義表達層出不窮。

我們不再滿足於 Online 的“屏觸”，也不再滿足於簡單空間的停留，真正打動我們的是空間、人、物之間的關系。網絡效應已從比特中溢出，原子被關系重構，“混”才是出路。

近兩年，各式各樣的模式創新中出現了三個重要的詞——混沌，李善友的混沌大學；混序，李文的混序部落；混合，吳聲的混合內容。這三個詞都是“混”，“混”的確是關鍵，因為沒有了邊界才會出現新東西。

“混”是有理論的。《為誰留的空椅子：多樣性如何驅動創新》這本書揭示了一個關於創新的新公式，創新是多樣性乘以文化智力，其中多樣性就是“混”。

“混”之後，需要有方法，用文化智力驅動創新。在新的商業模式中，最核心的認知是——精神消費、社群、社群思維、社群經濟，其中最需要找到的物理概念就是 IP。

IP 代表著人的價值取向和消費取向。它從社群里衍生出來，具有強大的凝聚力。在沒有互聯網的時代，宗教是最大的 IP，而能夠在這個時代制造商業宗教，所基於的是連接和互聯網。今天的企業，如果沒有能力制造自己的企業宗教，恐怕也就沒有了存在的意義。

基於以上，我們一起來探討精神商業時代社群經濟的新模式和創新能力的新要求：

從微觀上說，消費方式和結構正在發生著改變——從生存型消費向享受型消費升級，傳統消費向新型消費升級，物質型消費向服務型消費升級。其中需特別註意的是，高凈值人群開始從金融、理財、保險等單點式消費向網狀新增長點消費、複合型消費升級。所有這些升級都在我們身邊潛移默化地發生。

全世界都在消費升級，中國的消費升級空間尤其巨大，並且中國消費升級過程中，在精神消費領域的消費產品將是難以估量的。解決用戶的精神饑渴是新商業的最大機會，而核心是能否找到人的精神訴求和真正為滿足精神訴求所創造的新產品。

你的每一個設計都是要找到那一群人共同的精神訴求，社群思維是這個時代最高段位的思維，沒有這個能力，別的模式都免談。滿足消費者在精神層面的剛性需求是企業生存和發展的必備條件。

我們目前做出的共享際，略有一些社群思維。做完之後好多人來取經，來了就拍照，什麽都照，我說照片你拿走，房子也拿走，都做不出來，因為你沒有社群思維。你只是看著房子好，可這房子有什麽用？還是房地產。最終要有社群思維、社群經濟。我個人認為社群思維真的是高於互聯網思維，而互聯網思維是構成社群思維的基礎。不懂互聯網思維，就更沒有資格談社群思維。

社群經濟是下一個時代里不斷支撐經濟發展的原力註入。社群經濟有三個特征，它是人本經濟，是人性經濟，更是人格經濟。其中最重要的是人格經濟，它強調企業需要塑造魅力人格體，不斷提升品牌人格的正能量，才有機會得到用戶的歡迎和擁戴。

社群經濟是人格經濟，連接和交互是搭建社群的渠道，其中空間、消費、精神三點缺一不可。空間是社群活動投射的載體，消費是空間在物理方式上讓社群鏈接的商業手法，精神是社群在鏈接過程中形成的共同價值觀，是最穩固的形成商業護城河的核心。

當網絡只有一個節點時，它是孤立的，是沒有價值的，但當所有人通過移動互聯網連接時，表現出的推動和顛覆的力量將呈現指數級增長。所以，要把你的產品接入到已連接的網絡，嘗試讓產品與不同領域、不同類型的產品產生連接，通過連接再搭建新的社群，這是非常關鍵的思維路徑。

什麽才能夠成為社群？首先有共同的基本價值觀的認同，才能形成精神聯合體，再達成利益共同體，我想這是在連接的時代大家必須要去理解的。當然在用戶社群之上，未來會產生更多新的商業模式，比如 C2B 模式。

當然，這個馬雲最近談得很多，他說當企業擁有用戶社群後，跨界延伸的能力增強，即使跨界也無需親力親為，通過集合用戶的需求，倒逼供應鏈，對產品或服務進行反向采購，同時也擁有較強的議價能力。誰有更強大的社群，更能夠集合社群，未來就會在新產生的商業模式中占得先機。

在我個人的實踐中，共享辦公只是一個入口，終點其實是在共享生活上。占領了辦公，再慢慢去占領居住，最後去占領消費，把這三者融合在空間里，才是我要做的事情，也是我們要做的共享社區。

共享社區對原來商業綜合體的顛覆是從單一的地產邏輯、空間邏輯，變為空間和人的連接，企業跟企業的連接，資源跟資源的連接，視角轉向為用戶思維，從原來的租戶變成未來的用戶，從原來的招商變成了 IP 的組織和發現，這是我們真正要學會的本領。

精神商業中的成功企業，將會具備一系列獨特的能力：能夠打磨出自身品牌的精神內核，打造出極具穿透力和凝聚力的品牌 IP，能夠不斷為用戶貼上精神標簽並反複強化，能夠將用戶群打造成一種真正的精神聯合體，能夠激發它的用戶社群產生出巨大的傳播能量。

從功能商業升級到精神商業是全球商業變革無可逆轉的大趨勢。在功能商業陷入困境的今天，精神商業肩負著一種歷史使命，已經吹響號角。在未來精神商業時代中成功的企業，將會比今天功能商業時代的成功企業更加優秀、強大，因為它的最大能量是連接的能量。社群成為商業的孵化器，社群的真正價值，是讓企業在資源有限的情況下找到生存之道，構建牢不可破的深度用戶關系。

社群生態的運營邏輯，做來做去還是這四句話，產品即場景，分享即獲取，跨界即連接，流行即流量。

我們自己的路徑是，先塑造人格化的品牌，孵化小眾社群，再到內容爆發產品引爆，制造流行文化，最後定義生活方式。我們任何一個產品的生命周期和制造周期，其實都是圍繞這五步的產品路徑圖去發展的。當然，重構體驗、重構價值、重構連接這是永遠沒完沒了要做下去的事情。

創新能力，等於多樣性乘以文化智力。文化智力是一個特別高端的智力，它考驗你的合夥人、團隊有沒有能跨越多元文化、高效工作的人，他能不能夠包容，能不能提煉，能不能願意放大差異。同時也考驗領導者能不能駕馭得了這樣的文化環境，能不能包容及不斷放大差異，並從差異里尋找創新的元素。團隊成員是否具備文化智力，可以通過回答這四個問題來驗證：

第一，有沒有文化智力的驅動性？所要驗證的是他有沒有內驅力、有沒有自信、有沒有興趣去擁抱多元文化。如果他的想法就是要趨同，要大同小異，要最大範圍地取得共識，這種人很難產生文化智力。

第二，有沒有文化智力的知識？這在於他認不認為能夠從多樣化的人群中提取他們身上的潛在價值，認不認為這里真的有潛在價值。

第三，有沒有文化智力的策略？關鍵在於他會不會去規劃多樣性，能不能用好多樣性，能不能有計劃地對社交之後的多樣性進行有價值的規劃。

第四，有沒有文化智力的行動力？行動力所強調的是，他能不能把多樣性提取出來，把差異放大，最後快速地把它組建成一個新的產品。

沒有這四種能力的團隊，說白了，再怎麽創新也創不出來。最終歸結到人，多樣性乘以文化智力，才能有創新的產品。

我用這些話反思自己做了兩年的這些東西，成功的地方都來源於我們團隊有幾個人，敢於跨越多樣性文化，敢於跨越自己，敢於否定自己，敢於放大差異，最後才能夠創出新玩意兒。希望你多找到一些有文化智力的人，才能夠真的產生出創新產品。

毛大慶：這四個方向是新藍海, 傳統商業模式正在被取代

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0327/162164.shtml

本文由盛景商業評論（微信ID：sjwl360）授權i黑馬發布，作者毛大慶。

毛大慶，優客工場創始人、原萬科高級副總裁。在盛景新經濟商機大會上，毛大慶強調，中國的傳統商業模式正在被顛覆，原有的四大紅利正在消失，但有四個方向正在成為新的藍海

以下是毛大慶的演講內容（有刪節）

在今天我們談論各種新產業、新經濟和新領域時，都不可能脫離兩個字，這兩個字，一個是創一個是享。這也是我今天要講的主題。

首先是創，創是這個時代無可替代的主旋律，創里面當然包括我們國家強調的創新和創業，而且這些詞已經慢慢變成大家掛在嘴邊非常熟知的名詞。

在今天這個時代，創新已經不是中國特有的現象，相反，全球的組織、政府、機構以及年輕人，都已經開始大量的自覺或者不自覺的卷入到了人類社會一次巨大的創新洪流里。

過去兩年里，創業在中國有被過度文學化的傾向，其實創業代表了一個社會生生不息的力量，它並不以某一個固定形式去體現。

第二個字就是享，即共享經濟。在過去兩年里，無論從國家政府看還是從創業圈看，共享經濟都產生了無數的令人閃耀和奪目的成果。共享經濟是人類技術進步的產物，沒有技術進步，無法產生這麽多，以及未來更多的共享經濟的成果。

今天我們看到的共享經濟，大約集中在四個方面。一個是我們的不動產領域所產生的空間共享，空間內容的共享。第二是以Airbnb為代表的居住共享。第三是我們出行方式的共享，第四是知識的共享，知識共享是共享經濟的最高階段。

共享經濟的規模統計口徑各一，結果不盡相同。但是各個研究機構都認為共享經濟的複合增長率非常高，平均都在40%左右，這說明共享經濟是一個非常龐大的經濟增量。

傳統商業模式已死 新經濟必備三大特征

傳統企業的模式正在被精神商業模式所取代。

如今大家都在談新經濟，在談供給側結構改革，談消費升級，但我們為什麽要談這些？其實所有的這些東西的背後，只有一個原因，那就是用戶的變化，用戶升級了，他們在呼喚新的商業模式。

我們已經進入新中產領導世界的階段，85後、90後，以及未來的00後會逐漸成為社會的主流，這批人跟我們所不一樣，我們這代是伴隨著經濟匱乏、物質匱乏成長起來的，所以我們更關註的物質商業，更關註功能性商業。但今天以社群經濟為主導的年輕人，他們更關註的是為什麽掏錢，他們一定是為喜歡的東西，向往的東西，有吸引力的東西去消費，去花錢，而不是為一個功能。

所以大家要註意，我們今天處在一個非常有意思的裂變時代，我們正在從功能消費、物質消費，向精神消費快速的邁進。在精神消費時代里面，我們所有的商業模式都必須遵從如下三個原則，必須有個性化的特征，必須有定制化的能力，必須產生體驗化的感受，這是三個非常重要的新經濟的特征。你去檢查一下，如果我是做新經濟的，如果你不具備這些東西，你還是回家想想再幹，這是非常非常重要的三大特征。

IP化是未來商業競爭力的關鍵，能不能讓自己的企業，能不能讓自己的產品，能不能讓自己的模式形成IP，是未來企業致勝的法寶。 IP在過去只是知識產權，只是一個發明創造，但是在未來，所有的企業無一例外都必須是創意企業，如果一個企業沒有創意能力，你就不是未來企業，而所有的未來企業都必須具備一個能力，就是能夠IP化。因為在未來，你的傳播、推廣、營銷手段不再會被某一個媒體壟斷，決定你競爭力強弱的，在於你自己是不是IP以及形成IP的能量場的大小。

過去的企業家他們打造一個企業是多麽的不容易，要30年，多少年，慢慢沈澱下來才能形成一個強大的品牌號召力。而今天一個摩拜，一個OFO，一個什麽汽車，或者一個共享辦公，可能兩年就形成巨大的品牌，這就是新時代的特征。你也別說這些人很浮躁，這些人成不了，我們30年才能鍛造一個品牌，你們兩年叫什麽品牌，你肯定會完蛋，他真不一定完蛋，因為這就是互聯網時代帶來新的變化。

從新經濟中我們可以發現很多的新藍海，要找到新藍海，最核心的一點還是要抓到人的需要。我們經常說人口紅利不在了，但實際上我認為人口紅利還在，只是那個紅利已經不在你的傳統行業。所以，洞察人，了解人，了解新中產，了解未來的這群人非常重要，這是我們創造新奇跡的真正源泉。

▌四大紅利消失

我們正在面臨四個紅利的消失。

首先，全球化這個紅利在未來是非常不確定的。黑天鵝遠遠不是特朗普一只，最近在歐洲還會出現幾只黑天鵝。如果大量的黑天鵝集中出現，則標誌著全球的政治在進行一次新的轉向，去全球化會成為未來對我們重大的挑戰。雖然說我們國家在扛起全球化的大旗，但是能不能扛得住，目前仍是未知。

其次是中國制造紅利的消失。低端制造業不再釋放更多的能量，中國制造能不能再成為紅利，就看科技創新能不能推動實體經濟的發展。

第三，互聯網去紅利，這一點大家談了很多，尤其是馬雲說過很多，我就不闡述了。

第四是非均衡性帶來的紅利也在消失。隨著互聯網平臺式，穿透式的影響以及共享經濟的到來，非均衡紅利在逐漸消失。

▌尋找新藍海

新藍海在哪里？我認為有四個方向可以去追尋。

首先我們要瞄準新中產。按照人口學統計，中國目前的新中產階層大概有2億人，這些人具備如下共同特征：他們都是物質豐富時代成長起來的一批人，他們對自己有足夠的自信，他們對未來有充分的向往，他們不再依賴物質，他們更向往品質的生活、有態度的生活，這批人去奢侈品化的趨勢非常明顯，他們不再比名包，不再比名車，他們更加比生活方式，他們會比遊泳，他們會比鐵人三項，他們會比登山，所以這會引發消費升級領域產生很多新的模式和藍海。

第二，新工匠。未來這個社會會出現很多的新工匠，這些新工匠是值得尊敬的也是值錢的人，很多人在推動新工匠的產生，我也看到盛景網聯也投過一些跟新工匠有關的產品，我認為新工匠會是未來積木式創新非常有效的組成部分。

第三個紅利會來自於第四次技術浪潮，包括大數據、人工智能、區塊鏈、新能源、新材料等，這里面特別值得關註的是人工智能，基因技術，以及新能源的儲能技術，這三項會顛覆人類未來的50年。

今天有一個新的預測說，到2040年人工智能的智力水平會達到正常人的標準。人工智能不再只是一個科幻小說，不再是閱讀理解，他已經變成了我們人類的必然宿命。在亞馬遜的倉庫里面大量的機器人在奔跑，富士康的生產線兩邊，大量的機器人已經擠走了買不起房的年輕人。

第四是新居住。從超大城市到特色小鎮、再到候鳥式居住，以及新型養老產業，這都是未來的藍海。

我們特別要關註養老產業。從1966年到1974年，中國產生了3億的人口，這3億人絕大多數人都沒有受到文革的困擾，而是在文革之後進入工作崗位，有財富，有知識，有事業，我們可以預見，當這3億人變成養老主力軍的時候，中國養老產業將會出現非常大的升級和發展，因為我們要的養老產業絕非是原來談的醫養結合這麽簡單，我們要的是有品質，有態度，有尊嚴，有意思的養老。在未來，養老業有了不得的巨大增長空間。

最後多說一句，去年我翻譯了一本讓我很驕傲的書，那就是耐克創始人菲爾·奈特的《鞋狗》，這是一件讓我覺得比創業還讓人驕傲的事情。這本書里有一句話我特別喜歡，再次也送給大家：懦夫從不啟程，弱者死於路上，只有我們勇敢前行。

讓我們一起啟程，讓我們勇敢前行，謝謝各位！

毛大慶講融資八大法門：小步快跑，一路“屁胡”

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0524/163261.shtml

投稿 | 高榕資本 （ID：banyancapital）

口述 | 毛大慶 

市面上融資技巧類的文章可謂汗牛充棟，不過今天創業家&i黑馬還是推薦優客工場創始人毛大慶的這篇文章給你。一言以蔽之，該文很誠懇，其中“左顧右盼”、“小步快跑，一路屁胡”等概念也很有啟發性。本文系高榕資本（微信ID：banyancapital）給創業家&i黑馬的投稿。

感謝高榕！在座的都是高榕被投公司的創始人，融資是一個挺俗的話題，但也是完全不能回避的話題。雖然平時都滿腦袋琢磨戰略和融資，但融資肯定是一件不斷困擾在創業者身上的重要的事。

我和大家可能有不同的背景，我在新加坡曾經做過16次大型融資路演。當時我們發的是REITs（房地產信托投資基金），雖然那時的融資規模都很大，一個基金大概有20億-50億美金，但融資的心態和做創始人融資其實是一樣的。

今天我給大家做八個方面的分享，全是裝在我腦子里真實的事兒。我們也是這麽幹的，後面還得這麽幹。 

對所在領域的趨勢了然於胸

第一，無論大家在什麽行業里，作為創始人要清楚你所從事這件事的趨勢。

我先談三個重要的詞：趨勢、戰略、戰術。我先說趨勢，再說戰略，再說戰術。三者的順序絕對不能有顛倒。我跟很多人訪談，談戰略的多，談戰術的更多，但很少有人談趨勢。我現在融資BP都不給投資人，我先坐那兒講這件事情大勢所趨，你投這件事投的是趨勢。你也可以不投我，但你要投我這行業里的東西。你覺得毛大慶不行沒關系，但我建議你投我的領域，因為這是趨勢。

這一點要請各位知道，我幾乎沒看見幾個創始人在這件事上講出個一二三。所以首先我要講這一點，極其重要。

以我們這個行業舉例：

首先，房地產在限購，全都得持有經營了。這意味著租賃經濟到來了，我們現在做空間內容經濟的春天到了。

第二，我能告訴投資人美國是什麽時候從硬發展轉向空間和內容發展的，而中國現在正在這個趨勢上。

我創業兩年，出國走了11次。每次出去都從早到晚密集地拜訪同行，拜訪各種相關產業的人。我從背後了解從不同視角、不同國家、不同角度的人怎麽看待我幹的這件事兒。我從他們的話里去提取那些特別重要的大趨勢，這是融資時第一個要談的。

如果你幹的這件事兒都不符合趨勢，你怎麽說服人給你錢呢？所以我覺得趨勢比戰略還要重要。對投資人來說，如果投到一個趨勢上，你有啥危險的？然後你再根據自己的判斷找到一個對的人來投資。所以我每次都跟投資人講，你不要看優客工場，也不要看共享際，我跟你談談我們幹的這事兒的趨勢，你可以選一個對的人來投，但趨勢你得投。這是想像力的來源、增長的來源和未來發展的來源。我想這個特別重要。

關於趨勢，還有一條。你幹這事兒能否幹清楚，我相信一定跟你原來的經驗有關系。所以大家創業千萬別做跟自己的專業、經歷、背景和過往熟知毫無關系的事兒。如果你不熟知，非常危險。你可以找個合夥人，看他熟不熟知，但會非常麻煩。

     戰略始終在變化，但你要有個閉環設計

第二，當然是戰略。

戰略沒有一次能寫得清楚的，如果能寫清楚，你就不是創業者。到今天萬科都還在不斷的修改戰略。雖然戰略沒有寫得清楚的，但一定要有戰略，只有今天做得到以後才做得到。你都得把它弄閉環了，如果你弄的這個戰略自己都覺得閉不了環，那這事兒很危險。你閉上環，可能現在做不到，但也得把故事給講圓了，戰略是你發展的路徑地圖。

成立7年的美國共享辦公公司Wework估值早已達到170億美金，馬上要變成200億美金的公司。憑什麽啊？不就租辦公室，租桌子嗎？我以前也想不明白，那就得做調查、大量挖、深挖。挖完以後，看到人家的戰略非常清楚。關鍵在於，經過調查你能看到人家的故事真的是一個閉環。作為一家中國公司，優客工場成立兩年，能達到10億美元的估值，說明我們的故事也是閉環的。

怎麽閉的這個環，我給大家講一個真實的故事。

我們做調研的時候發現，WeWork在全球租辦公室，一年的營業收入有8億美元左右。8個億美元營業收入，你怎麽能支撐得了170億美金的估值呢？對，是支撐不了。但人家桌子底下有東西。桌子底下有什麽東西？這就開始挖了。挖出第一塊磚，上面寫著，“創業五年半，旗下92家公司，有21個在納斯達克上市了”。

怎麽估值？我也不知道。有沒有估值？太有估值了。這92個公司怎麽來的？我又開始挖。

Wework開始搞了三個聯合辦公，里面弄一堆公司，有的是創業公司，有的不是創業公司，各種各樣的公司在里面。後來幾個合夥人說，“里面很多公司服務能掙錢，咱別都給第三方服務了，咱得掙他們的錢。”請問怎麽掙錢？“入駐企業最需要什麽服務咱就買一家公司去服務他們。”

去哪兒買？這些入駐的公司自己不就在互相服務著嘛。WeWork就收購這種公司5%-10%的股份，讓他們繼續加大對入駐公司的服務。他們從只有100家公司入駐的時候就開始在里面收購，現在到將近7000-8000家入駐公司的時候買了92個公司的股份。其實並不多，但什麽服務品類都有。

舉個例子，前些時候我看《紐約時報》報道，看到WeWork買了一家為所有WeWork公司提供訪客登記系統的數據公司10%的股份。這是為什麽呢？每年共享空間進進出出幾十萬人，訪客數據全在里面，買了以後里面的數據他全能共享。

這樣的思路下來，租金、股權收益都是他的。

再往深里看，我們發現WeWork大概有四分之一營業點的房子都是他自有的。我們說這不是做房地產的公司嗎？怎麽能算是TMT公司呢？再往下挖一層，他的房子全部都是用REITs（房地產信托投資基金）買的。再一看，WeWork還有一支不動產基金，這個模型就閉上環了。

這個環是怎麽閉呢？

右邊這只手搞聯合辦公、共享辦公。共享辦公最大的能量是他去各個地方找來的房子永遠都比周圍的房子便宜。獲得房子的租金是周圍同類寫字樓的60%，這一塊他已經有40%的利潤了。左邊這只手他再把聯合辦公的這些公司裝進去做運營，把每個場地的EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）算出來。比如，對於特定的場地，EBITDA三年5%，六年8%，這就符合美國REITs退出的標準了。公司就用REITs說服房屋持有人，多給你錢，把房子賣給我。對Wework而言，房子買了以後是百分之百能退出的，因為他所設計的EBITDA和可以讓REITs退出的EBITDA是相符的。左手和右手，一只手玩資產，一只手玩運營。Wework有大塊的收入不在桌子租金的收入上，而是在REITs退出的收入上，這樣的收入可就極為可觀了。

所以我這次到華爾街，發現Wework可以拿出7個億來買樓，那是它自己融的錢嗎？那都是REITs的錢。

這個閉環是很漂亮的。大家看到桌面上那幾億美元的租金收入就是它的現金流，根本不會產生收益的大頭。他的桌子底下一堆入駐服務公司的股權，這邊還有一堆樓，三年退出幾個、六年退出幾個，然後再發REITs再買樓，再開辦公點。

你給投資人的感覺是什麽？這就是一個輕資產運營加上資產證券化和資產資本化的公司。本來有租金收入和REITs運營就夠了，他還加上了收購一堆公司的股權所產生的收益。

這就是他的戰略。這麽多年跟投資人講來講去就是這麽點兒故事，一直重複講。每次融完一輪資幹兩件事兒：一筆錢到手，先買七八家公司5%-20%的股權；再做REITs買樓。一輪一輪的做。

戰術是對戰略的落地執行

第三，戰術實際上就是如何把你的戰略做具體落地實施。

WeWork把各個團隊的人分得特別清楚，一個兩人的團隊專門負責找樓，一個四人團隊天天在世界各地WeWork的空間里找能值得投的人。他跟VC的不同在於，這些公司都在他的空間里，他可以天天跟他們打交道，這就是物理空間的好處。

戰術要有人去辦，說好的標的、目標，分工特別清楚。

上面三點依次講的就是要有趨勢、有戰略、有戰術。

為什麽是你：實施能力

第四，你要向你的投資人或者資本市場表達出你有幹上述這三件事的實施能力。

這在做BP表達時特別重要，要表達什麽？

A）團隊。雖然俗而又俗，但團隊就是非常重要。有一點歸根結底，如果各位是創始人，有一件事情非常重要，就是你們一定要有格局。格局是什麽？說白了，到什麽時候該請諸葛亮，我就得請諸葛亮。張飛和關羽不高興，那倆是我兄弟，不高興我也得請諸葛亮。這個魄力創始人一定要有。

管人，是我看見的創業公司里最難的。很多創始人不會管人。因為不少創始人都是某一個方面的專長出身，但一旦要當統帥管人時，要的是你非常高的格局跟情商。我自己也有這個感觸，很多公司剛開始創業起家，一幫朋友處得不錯，艱苦奮鬥起來。兩三年以後你就發現團隊其實已經比較固化了，這時候你覺得最難的事情是增長乏力，或者到了這個業務體量你感覺原來的這些人已經不夠力度。你心里知道得去找有能力的人，你也知道你要找有什麽能力的人來補你的短板。但這時候你會想，這人一進來生態就不和諧了，幾個兄弟該有想法了，他會不會走啊？他會不會不高興？這種事兒一定都有過。

但你要怎麽擺平兄弟？怎麽割舍這些東西？這是非常考驗人的智慧的，這是創業里最難的，我認為這比融資還難。能不能找到牛人，割掉不合適的人，這個過程特別痛苦。而且隨著公司發展的每個階段都會碰到。當你給投資人、給資本市場講故事時，人是實施這些故事的能力，講得再好聽卻沒幾個人擺那兒，誰相信你？

B）資源。你有沒有支撐戰略戰術的資源，或者你怎麽表達你能夠以有效的辦法找到這些資源？如果你得講得特別清楚，別人一聽你確實有辦法，真能找到這些資源，這也是極重要的。你要有清晰的表達和實施上述戰略戰術的能力。

“四有”專家

第五，有對標、有生態、有內容、有想象。這是我們總結的“四有”。

有對標對估值參考非常有用。縱然二級市場有二級市場的自我估值方法，但如果你是在一級市場里時，確實也要找到相應的對標。我相信都有，地球上還沒有哪件事兒是你第一個幹的，如果你是第一個幹的我也祝賀你，反正多數都有對標。這些對標，可能人家有的地方不如你，有的地方比你好，但如果你能在一級市場里找到跟你對標的企業不是壞事兒，對說服投資人非常有好處。

我講話直一點，投資人也不是神仙，他也不是所有東西都懂。所以我想跟各位說，你在融資時候應該有一個專家的心態。你得昂首挺胸的教育他，你懂嗎？這東西最牛，得投我。千萬不要這樣，“我今兒看見投資人，哎喲，可別得罪人，得讓他高興啊”。讓他高興有什麽用，高興他也不投你。

專家怎麽體現？一個是剛才談到的你懂趨勢、懂戰略；一個是你要懂在這個領域內誰是你最高級的對手，誰是你最高級的對標對象，這事兒特別重要。為什麽我一天到晚在海外跑？我就是要找國際上的高手跟他們比。他幹什麽了？他有什麽長處？我跟他差多遠？你能把這話跟自己講明白，就能跟投資人講清楚。

我現在跟投資人講現在的情況，我的數據、我的收入、我的場地數量、我的所在城市，我跟WeWork是什麽對比，講的實實在在。估值對比和估值參考標桿挺重要，所以大家一定要不斷地在外面尋找你的對手。沒有對手的活兒是特別痛苦的，我一直希望有個牛在我前面當對手。

有生態和有內容。你講出來的故事它應該不是單線條的，它應該是立體的東西。在座大家幹的事兒都不太一樣，但你都得圍繞著你的垂直領域做出一套生態來。生態包括產業鏈上下以及前後左右相關聯的利益方。你的生態和整個發展的內容和厚度，一定要說得特別清楚。如果連內容厚度都講不出來，就可能完全沒有想像力。沒有想像力，投資人怎麽會給你錢呢？

所以，第四個詞是“有想象”。“想象力是什麽？現在這個階段可能還是初創期，但我有執行力，有團隊，要讓投資人自己想，我這事兒能發展到多大？而不是要你對他說，我這事兒特偉大。你最好跟他說，“你自己看，這樣一個趨勢，我有對標、有內容、有生態。雖然今天我只在這兒，但明天我就在那兒，後天在那兒，你自己想”。

這是我想談的第五件事兒，樹立對標，組織價值估值的參考系。

換位思考：考慮投資人的安全邊際

第六，要為你的投資人提出一系列為他設計的安全保障。無外乎這麽四件事。

首先就要告訴他，我是尊重商業本質的。我們每個人都要告訴投資人，“我敬畏商業本質”。這一點特別重要。我相信沒有很多人是靠不斷地鼓吹流量、不斷鼓吹海量數據就能鼓吹出一個企業發展的未來。多半企業都是站在地上，會飛的豬沒有幾只，即使飛上去多半都會掉下來摔死。所以你根本就別想去當那只飛豬。

你得用切實的邏輯告訴他，“我就是站在地上的，我也不想飛。”優客工場幹的就是基礎的商業服務業，但這個行業未來跟房地產、上下遊、相關生態的連接能力不得了。現在我里面300家公司，半年以後3000家公司，明年5000家公司在里面，我跟誰不能鏈接？要讓投資人自己看，你是敬畏商業本質的。

我就是只豬，但我是一只尊重規律的豬。沒那麽多亂七八糟的。

第二，財務健康和安全。在財務健康和安全里面，有一個心理博弈的問題。很多公司實際上是不盈利的，所以我更願意講現金流。不盈利沒什麽大不了，不盈利也不丟人。當然你會描述我哪年會盈利，但不如更多地跟他講，“你看我造血能力有多強”，這一點比盈利還重要。

創始人要理解投資人的心理。如果你是中早期，他擔心的是弄著弄著現金流斷了公司就沒了。如果你跟他說我造血特別好，後面不斷有人投資，有人往里進，他有什麽可擔心的？所以你要跟他講的故事是：後面的現金流很好，我能自己活著。我要融資是為了更大的發展，而不是為了給我自己往里頭灌強心針。每個月我把賬本給你看，這現金流真的吧？所以，對投資人來說，現金流的產生能力在中早期投資上極其重要。要給他吃定心丸，講安全。放心，我死不了。

第三，盈利要設計，這非常重要。當企業還在不斷開發新產品，且規模還不夠大，總部成本攤不薄時，總體是無法體現盈利的。

沒關系，那我就給你看我虧損了多少錢。但我再讓你看看我的資產負債表，原來這里還裝著一棟樓。這棟樓買來的時候就已經比市場價低了30%，我如果把這30%扯平，別說這點虧損，五年虧損都能裝進去。所以什麽叫設計盈利？我可以告訴他，你希望我什麽時候盈利？明年馬上就可以讓公司盈利。這叫安全。

所以告訴投資人，我能設計盈利這件事兒。盈利不是你說的，也不是你在賬本上寫的，而看是你能不能設計出來。

第四，關於投資人的安全，你還要為他考慮退出。退出有好多種方式，上市當然是一種，被人家收購也是一種退出。只要能退出，至於是用什麽方式，對投資人來說並不重要。或者，你也可以跟投資人講允許他階段性退出，先把本金拿出來，把升值的錢放在里面玩。這非常正常。可以在融了後續兩輪資之後，讓前期的投資人先把本金退出去。不用簽任何對賭回購。

在設計投資人的安全邊際時，就是這麽四件事。所有投資人在給錢的時候心態都一樣。

後面還有兩點，這兩點都很實用。

融資不要務虛名，要務資源

第七，大家在拿融資的時候不要徒慕投資人的虛名。

現在大家募資有一個趨勢，徒慕虛名，要找大牌投資人、要找明星機構。這當然重要，但更加重要的是你有沒有拿到錢。錢就是錢，只要不是臟錢就行。你要有自己的底氣和信心，不要靠投資人的名字撐著。

相比投資機構的錢，他們背後的資源其實是更加重要的。如果這個投資人很有資源，對你要做的事情能有切實的幫助，那就要去爭取他的錢。比如高榕背後的資源就是稀缺資源，這種機構的投資能爭取就要爭取，但絕不是為了圖個虛名。

像我們這種產業，誰手里有樓、誰有持續不斷的房子、誰有便宜的房子、誰有好位置的房子，越多越好。我要的是生產資料，甚至於現在連錢都不要了。在好多輪融資中，我跟投資人說我不要現金，你直接給我兩棟房子的使用權。我要錢幹什麽？拿錢不還得弄生產資料嗎？

現在實業要轉型、新舊動能在轉換、消費在升級，這是特別好的趨勢。傳統行業都希望擁抱新經濟、擁抱新產業。很多企業老板特別希望通過投一家創新公司來倒逼企業內部的轉型跟改良。在座的各位都是新經濟、新產業的代表，他們想擁抱你還來不及呢。大家要學會去擁抱傳統產業，他投了你以後就有了一只新手。所以特別重要的是要有跟傳統行業擁抱的意識。

還有一個，要用多元化的組合方式來融資，也就是現金+資源。我只能舉我的例子，我要錢、要房子，我需要兩個人給錢，兩個人給房子。在座的各位可以考慮你們要什麽資源。你就是給我一大把現金什麽用都沒有，我還得租房子，不是一樣嗎？所以要以多元化組合方式的融資。

合縱連橫：要學會“左顧右盼”

第八，合縱連橫，吸收合並，跳躍式成長。

下面講第八件事。公司發展到了一個階段之後，可能會發現競爭對手多，增長越來越累。如果你的公司都70億估值、100億估值了，還講增長，怎麽講呢？但如果現在我可以做收購，就可以跟投資人講我現在70億，收購一家20億的公司，轉眼就100億估值了。

公司發展到一定階段，越大越要做投入。在某些階段，吸收合並是非常重要的手段。所以，大家在發展過程中要在市場中不斷的瞄哪些是你的獵物。通過合並來實現跳躍式的發展非常重要。

除了同類公司的合並，還有上下左右的撮合。不但要做上下遊產業鏈的撮合，還要做左右合並。有的創業者左右不看、上下不看，這非常不好。你得經常留著眼睛看看周圍、看看上下，這樣才能跳躍式發展。你的故事才能越講越精彩，越講越好聽。

這八條是我們自己在實踐過程中不斷沈澱和總結的，全在我腦子里。我連一張紙都沒有，剛才坐那兒20分鐘，我把腦子里的話寫了一篇紙。這就是我們幹活時自己遵循的原則。

幾條感悟

最後說一些我自己的感悟。

不戀估值很重要。雖然估值很重要，但估值不是你自己吹出來的，而應該是人家認同的。在融資過程中只有拿錢是真的，在估值上要務實。吹大了泡泡這一輪就算融到了，下輪你也融不到了。透支未來毫無意義，只不過是圖一時之快。給社會上寫篇文章，但牛逼三天人家把你忘了。這有什麽意義？你再估值能估得過紮克伯格？所以別戀估值，沒有用，要務實。不要低也不要高，給自己留空間，一步步快跑。

我極其同意“小步快跑、落袋為安、緩稱王”的提法。創業者不想稱王有什麽意思？但瞎吹稱王，你也不是王。小步快跑落袋為安極為重要。對於創業，我的態度是，要做就做成真的。哪怕最後就停在50億人民幣估值，但你是成功的。一輩子享受創業多好，幹什麽一定要奔著巨頭去？所以小步快跑，一路“屁胡”（創業家&i黑馬註：麻將術語中胡牌的一種），拿到錢是真的。心里充滿感恩，快速前進，到一個階段該斷就斷。

我說的話都是土話，但我認為創業者別弄那麽多理論，多點兒土事兒比較好。

30周年大慶，宗慶後說“適當時候娃哈哈也會考慮上市”

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-11-18/1162705.html

圖集 | 記者實地走訪，帶你看石油之城大慶的今天與明天

“磕頭機”隱現於城市高樓之間。

穿過創業城的創業大道寬闊、路面平整。

校車停靠在鐵人學校門口的專用區域內，學校對面是創業城18區離退休職工活動中心。

同大慶市內的很多建築一樣，鐵人中學寬敞明亮，教學樓下可見王進喜的雕像。

這個活動中心是創業城18區中最大的一個，油田離退休職工可在此下棋、打牌、運動、或是跳交誼舞。

離退休職工在跳交誼舞。

落雨前，老人匆忙離開離退休中心前的健身廣場。

活動中心門口放置的輪椅，以便腿腳不方便的老人使用。

大慶油田管理局辦公樓遠眺。

空曠的辦公室公共區域。

寶石花形狀的油田科技館。

石油城的昨天與明天。

沃爾沃大慶工廠車間一覽。

寬闊的試車道，以便從整車工廠組裝完成的汽車在廠內進行測試。

嶄新的整車從車間開出。

北歐人在大慶：沃爾沃高層和他的小目標

在與領導來來回回溝通了數次之後，David終於如願以償：前往中國黑龍江的大慶工作。

施戴維，是David的中文名。他如今是大慶沃爾沃制造工廠的廠長，對外的頭銜是大慶沃爾沃汽車制造有限公司副總裁。剛剛上任不到兩周的David，在接受第一財經記者采訪時仍然掩飾不住內心的激動，他告訴記者，他喜歡沃爾沃的這份工作，喜歡大慶。他也準備好了迎接中西兩種文化的碰撞。

“我要去大慶”

2010年，吉利收購沃爾沃落下帷幕。

收購完成後，遠在沃爾沃馬來西亞工廠工作的David下定決心，有朝一日前往中國工作。

領導最初沒有答應David前往中國的請求，他於2013年被調回瑞典工作。此後的每一年，David都會向領導表達前往中國工作的願望。

“我要去大慶工廠。”David的訴求在今年得到領導的同意。

大慶工廠雖然成立的時間並不長、量產的時間較晚，發展程度也沒有成都工廠成熟，但David仍然十分驕傲能來大慶。把大慶工廠打造成一個最具核心競爭力及最富有魅力的工廠，是David的一個小目標。

在他看來，實現這一目標，需要打造以人為尊的領導力、達到高效工作的狀態、結合並強化中國文化。這三點是大慶沃爾沃工廠想要脫穎而出的必經之路。

“需要我們大慶沃爾沃產品質量、整體效率等各方面都獲得綜合的保證，以嚴謹地執行全球沃爾沃的統一標準。”沃爾沃汽車是全球第一家在中國生產整車並向歐美等發達國家出口的豪華車品牌。

David介紹，如今大慶工廠的產品品質完全達到了全球標準，平時會收到各個國家顧客的反饋，“他們對我們這里生產的S90車系非常滿意”。

事實上，對於任何一家企業而言，當它具有一定的標準和成熟的體系之後，硬件設施的升級已經是其次，更大的挑戰出現在軟件和管理環節。比如，人才的引進和運輸戰線的縮短。

David希望有一個合適的條件，將大慶及周邊的白領人才引進到這里，並借此帶動大慶當地的產業發展。

“由於沃爾沃是個國際化的集團，我們不僅有中國的工作人員，也有很多外籍專家，所以需要融合與平衡，希望未來能更好地利用這種差異。”

大慶與哥德堡

當問到David來到大慶的第一印象時，他哈哈大笑，“雖然這是我第一次來大慶度過夏天，但我之前來大慶就有六七次。我對大慶並不陌生，感情也比較深。”

他表示，相比起成都和路橋（沃爾沃的另外兩個工廠），對大慶印象更好完全是由於這個城市的氣候與瑞典比較相似。

David出生於沃爾沃總部所在地瑞典哥德堡，他也曾在5個國家居住生活過。他表示，作為同樣高緯度的兩個城市，從某種意義上來講，瑞典與大慶有著奇妙的聯系。“不過，由於哥德堡是沿海城市，它會非常潮濕；相比下來大慶就比較幹燥。我個人喜歡後者多一些。”

哥德堡的人口數量遠遠小於大慶，只有50萬人，所以對於努力想要吸引居民長期居住在當地的哥德堡政府而言，會從一些包括德國、比利時在內的周邊國家尋找引進人才，整體而言非常困難。

“瑞典的各個層級的工作人員與領導的溝通更加自由，他們會尋求這樣的交流，有時候甚至還會抱怨；而在大慶，這樣的事情很少發生，他們更加尊重領導的決定，這也是相當一部分中國人的特質。”

David有兩個兒子，一個10歲一個13歲，他們將同David的妻子在今年7月一起搬到北京。這樣，他們一家人就可以共度周末了。“我會在周六周日去北京。”David說。

David希望兩個孩子可以在國際的環境中成長，感受並學習不同國家的文化。“他們會在國際學校學習漢語，我相信他們會學得很快。”這也符合David的理念——文化差異的融合。他也期待將來能把中國的專家和人才輸送到歐洲。

大慶油田尋找新增長極：漂洋過海、技術攻關

受低油價的困擾，加之國內產油成本居高不下，近年來，產油商下調原油產量目標已經屢見不鮮，我國最大的石油生產基地大慶油田莫不如此。

自1960年開發建設以來，大慶油田曾實現連續27年穩產5000萬噸以上，連續12年穩產4000萬噸以上，被譽為“世界石油開發史的奇跡”。

2015年，大慶油田生產原油3838.6萬噸，首次低於4000萬噸，減產計劃則將持續到2020年，屆時大慶油田的原油產量將調減至3200萬噸。

除此以外，由於經過長期高速高效開發，大慶油田正面臨著諸多問題。

比如，油田每年新增的可采儲量難以滿足持續穩產需要的儲采失衡的局面；另外，隨著長垣主力油田已經進入特高含水、特高采出程度的“雙特高”開發階段，油田開發的難度也日益增大。而部分基礎設施也因為服役時間長，存在改造滯後的問題。

由此，大慶油田有限公司也在積極尋求新的發展機遇，將“穩油增氣”、“內外並舉”作為新的增長極。

截至2017年12月31日，大慶油田全年生產原油3952.0279萬噸，其中國內產量3400.0279萬噸、海外權益產量552萬噸，天然氣首次上產到40.1321億立方米，全年油氣當量達4271.8056萬噸。

海內外業務欲“平分秋色”

“大慶的石油石化生產體系以及供應鏈條十分完整，從勘探、鉆井、固井、裝備制造、油田開發、工程建設等不一而足。”大慶油田有限責任公司外宣科王文有對第一財經表示：“這樣的優勢為我們走出去打下了基礎。”

第一財經記者查閱相關資料，2017年，大慶油田海外權益產量超過10%，達到552萬噸；外部市場收入接近10%，為近年來的最高水平，可以說海外市場已經成為油田不可或缺的經濟增長極。

而大慶油田“走出去”的形式，也從最開始提供單一的技術服務發展為現在的油田開發、工程技術、工程建設和石油裝備等業務的共同“出海”。

中油電能氣電公司（下稱“中油電能”）近期就在為中石油首個盤活閑置資產進行海外建設電廠的項目伊拉克哈法亞項目進行電站建設，已經將新疆塔里木石化公司的兩臺燃氣輪機搬遷至伊拉克哈法亞，未來將按計劃施工進行商業發電。目前，中油電能已經在15個國家開展電力相關業務。

一位在中油電能工作的員工告訴第一財經：“在海外的優勢在於，這些國家一次能源豐富，但是沒有配套的發電能力，在國內，相對較高的氣價成為制約燃氣發展的原因，但是在海外一些國家氣價較低，我們可以把發展成熟的一整套技術帶過去，我們跟著油田走，把電廠建到整個油田的中心區以保障供電。”

上述人士表示，由於大慶油田喇二電廠擁有深厚的燃氣輪機的運行及檢修經驗，因此除了電站建設，也可以提供燃氣檢修人員的培訓業務，在大慶油田內部業務減少的情況下，尋找新的機遇。

但拓展海外市場對於油田職工並不容易。

“ 由迪拜轉機到伊拉克後，安全起見，員工會在指定的區域內作業，在那里沒網、沒電視，相對隔絕。那里氣溫高，作業的過程中需要穿工作服，另外也吃不到青菜。”一位在油田系統的職工告訴記者：“薪資水平對於普通員工來說很誘人，在那邊一年30萬人民幣，需要嚴格的考核，很多人回來之後還想申請過去，但機會有限。”

除此以外，石油裝備制造板塊也在積極拓展海外市場。

據介紹，裝備制造集團從2008年始便關註南美市場，每年數次投標，制作數百頁的標書，統計上萬個數據，以保持良好的溝通關系。

今年4月18日，秘魯市場簽下5臺抽油機訂單，就來自裝備制造集團抽油機制造分公司，首次進入南美市場。

《大慶油田振興發展綱要》中明確指出，到2030年，海外權益產量要達到2000萬噸，海外業務收入占比達到50%以上。

技術保產量

“油氣是高風險、高投資、高科技的行業。一口探井成本大約幾千萬元，以海拉爾為例，有油必有氣是國際上通行的理論，大慶的油在地下1000多米的位置，按照上述理論，天然氣應該在同樣深度的砂巖中，但是幾十年一直都沒有找到，後來在地下4000多米的火山巖中找到了天然氣。”王文有說：“油氣首先在地質學家的腦海里，只有在理論上有所突破，才能把眼光放在地下。”

不同於采油初期，靠地層壓力的自身作用，原油可以通過油井噴出，在此後的一段時間，則需要將水註入地下，通過物理的方式將油擠出。而至油田開發的中後期，需要將化學劑，將砂巖縫隙中的原油驅出。

據了解，而大慶油田在1995年進入高含水後期，開始進入產量遞減的軌道，盡管還有50%—60%的可采儲量，但資源狀況與最早的自噴式采油不可同日而語，儲采失衡、儲量品質變差、開發成本不斷上漲等問題倒逼技術必須不斷升級。

記者在大慶油田科技館了解到，經過近30年攻關，大慶油田創新了三元複合驅油理論，自主研發出表活劑工業產品，創建了完整的工程技術體系，在2014年正式實施規模化工業推廣，這也使我國成為世界上唯一大規模工業化應用三元複合驅技術的國家。

據介紹，三元複合驅技術是一種大幅度提高原油采收率的方法，通過在註入水中加入堿、表面活性劑和聚合物，形成三元複合體系來驅替常規水驅、聚驅無法開采的原油。

可在油田含水率達到98%的極限開采條件下，再提高采收率20個百分點以上，使主力油田采收率突破60%，較國外同類油田采收率高出27%，

2017年三元複合驅產油達到416.6萬噸，產量與中型油田相當，占大慶油田全年總產量的十分之一。

目前，已投入三元複合驅工業化區塊24個，累計動用地質儲量2.09億噸，截至2017年12月31日，大慶油田三元複合驅累計產油2472.6萬噸。

除此以外，天然氣也成為大慶油田持續發展的新抓手，

2017年生產天然氣40.13億立方米，比上年增加2.3億立方米，已經連續7年保持增長態勢。

“大慶油田充分認識發展天然氣的重大意義，將天然氣增儲上產作為成長性、戰略性工程來抓，加快數字化氣田建設，全力提升氣田開發質量效益。”王文有表示。

大慶突圍：石油之城的轉型邏輯

大慶在吉利與沃爾沃的並購案中，看到了產業轉型的機會。出資30億協助李書福完成收購後，大慶順利將沃爾沃國內的整車生產基地攬入懷中。

2017年全年，大慶生產沃爾沃S90轎車5.3萬輛，出口2.46萬輛。在擁有沃爾沃、延鋒座椅、安翔輪轂的整車廠和零部件企業之後，大慶汽車產業2017年實現產值441.5億元。

這是石油之城轉型的縮影。這座因發現石油而興盛的城市，正在尋找石油之外新的增長極。

石油產業轉型邏輯

大慶油田在連續27年穩產5000萬噸之後，雖在2003~2014年這12年間，維持了4000萬噸的產量，不過從2015年開始，石油產量開始出現明顯的下跌趨勢，以一年下降150萬噸的速度向下滑落。

2015年，大慶市經濟出現歷史上首次負增長，完成地區生產總值不足3000億元，而在前幾年，這個數字均穩定在4000億元以上。

一位大慶政府人士告訴第一財經記者，大慶油田在2002年到達頂峰，5600萬噸，之後逐年開始走U型的下坡。財政、人員、崗位等各方面的壓力，大慶很早之前就感覺到了。

早在“十二五”期間，大慶就明確提出“必須堅持實現可持續發展永恒主題”；而到了2016年，大慶則更加明確了轉型的細節：深入挖掘發展潛力，實施產業項目建設，構建多元產業體系，緊緊扭住培育壯大接續產業“核心要務”。

大慶轉型邏輯有三，一是穩住石油、石化產業，在穩中求變；二是找到石油產業的接續產業，逐漸做大做強；三是產業的多元化發展，可以更好地應對風險。

傳統產業求穩，大慶的做法是“油頭化尾”。大慶市市長石嘉興此前曾表態，大慶要通過爭取慶油留一塊、謀劃煤頭增一塊、俄油俄氣補一塊、優化工藝調一塊、海上運輸換一塊，打通多元化“油頭”路徑；而“化尾”則是指，提高本地原油資源就地轉化率，並力爭500萬噸俄油加工指標落地，重點圍繞C1~C5產業鏈，積極培育化工新材料產業、精細化學品產業兩個百萬噸級和特色橡塑產業一個五百萬噸級的產業集群。

大慶油田機關的一名工作人員在接受第一財經記者采訪時表示，大慶要轉型，穩住石油的產量才是“油頭”的精髓。“資源型城市與資源型企業發展，如果資源沒有了，其余的方面勢必要走下坡路，那還談什麽可持續發展。”與此邏輯一脈相承的數據來自於2018年第一季度，期間共生產原油794.31萬噸、天然氣12.18億立方米，保持了較好的開發態勢，也給大慶的轉型註入了信心。

今年1月，中俄原油管道二線工程正式投產，年輸油量將在目前中俄原油管道（一線）1500萬噸基礎上增加到3000萬噸。這意味著大慶作為資源供給地、集散地的戰略位置進一步提升，有助於謀劃爭取俄油氣落地加工等項目實施，為“油頭化尾”提供原料基礎，延伸產業鏈條。

“俄羅斯的原油會先到大慶，再運往大連、秦皇島等地。”上述大慶油田機關工作人員透露，大慶相當於一個原油運輸的樞紐地位。

相關數據顯示，2017年大慶市俄油進口總額近65億美元，同比增長27.87%，占全市進出口總額77.84%。

另一方面，“化尾”的思路則是大力發展石化深加工產業。大慶市發改委產業協調科科長徐立新告訴第一財經記者，大慶要全力發展石化行業，把產業鏈拉長，實現傳統產業的轉型。

“在中國，大慶是石油工業的‘老大’，這方面的人才也是很多的。這些人才和基礎設施，包括研發能力，我們要把這些優勢放大，再次利用起來。”上述政府人士表示。他透露，油田有40萬人的產業大軍，其中技術型人才就有18萬人，如何利用好這一部分人來做石化產業，是大慶轉型的當務之急。

汽車工業牽引產業多元化

在傳統產業的變革之外，沃爾沃的出現，給大慶市的產業轉型提供了全新的解決辦法。一位大慶市政府內部人士告訴第一財經記者，每次有領導來大慶，沃爾沃工廠是必去的一個地方，這里是現代大慶人的驕傲。

沃爾沃整車生產項目引進落地，使大慶成為沃爾沃汽車集團全球最先進的生產制造基地之一。相關數據顯示，2017年大慶沃爾沃汽車制造有限公司（下稱“大慶沃爾沃”）實現整車產量12.2萬輛(大慶工廠S90產量5.3萬輛，成都工廠XC60和S60L產量6.9萬輛)。

隨著大慶沃爾沃工廠的順利開工建設，龍頭效應逐漸顯現，汽車供應鏈配套亦走向成熟，汽車設計研發、零部件生產、物流服務和輪胎輪轂、電子電器等關聯產業的發展催生出了更多的機遇。

在大慶國家高新區汽車產業發展促進中心負責人劉忠旭口中，汽車產業正是大慶石油產業日暮西山之後的接續產業。他希望憑借沃爾沃整車廠的成功經驗，將大慶打造成一個擁有完善成熟汽車產業集群的城市。他曾這樣暢想大慶汽車產業的未來：年產30萬，產值過千億，拉動就業三萬人，創造稅收五十億。

大慶市投資促進局副局長王大偉向第一財經記者透露，大慶正在努力構建支撐可持續發展的多元產業體系，加快推動由能源主導的單一型經濟向多元綜合型經濟跨越升級，做大做強油氣、油頭化尾、汽車、電子信息、中高端農副產品加工、新能源、新材料、現代農業、現代服務業、新經濟等5個千億級、5個超五百億級的“雁陣式”產業板塊，爭當全國資源型城市轉型發展排頭兵。招商引資工作就是要圍繞這一目標來進行。

總投資68億元的伊品玉米深加工項目2017年9月份開工，一期投資45億元的年加工玉米90萬噸的動力站及澱粉、賴氨酸、蘇氨酸、總糖車間等主體已基本完工，設備安裝超過70%，今年11月將投產。項目全部達產後，預計年可實現產值70億元，利稅5億元，提供就業崗位2000個。

總投資10億元的華為雲數據中心項目也正在加速建設中，該項目由華為和大慶電商產業園公司合作建設，是華為在全國進行雲平臺基礎設施網絡布局的七個省級節點之一，預計項目全部投產後，年可實現銷售收入7億元。

這幾年來，大慶的產業轉型已露雛形，除了華為、沃爾沃、伊品等產業巨頭的入駐之外，大慶還在生物醫藥、新材料、旅遊、文化、體育等各領域有著較大的動作。

劉忠旭表示大慶仍需看到幾個方面的不足。一是產量占比較低，一些主要產業，包括新能源、農業裝備、生物醫藥還處於培育階段，而高檔數控機床、航空航天、海洋工程這些領域，幾乎都是空白；二是產業集中度和融合度還較低，比如制造業和大數據、和物流之間的關聯度還不夠緊密；三是核心競爭力低，除了高端制造之外，其他產業還處於成長階段。

大慶造車之路：30億開局，10年逆襲

2016年，大慶國資委的賬面上多了30億元，這筆長達五年半的借款完璧歸趙。

這30億元借款，是大慶市多年前押下的賭註。2009年前後，中國汽車工業扶搖直上，而大慶石油產業已經走過峰值。大慶市希望幫助吉利集團董事長李書福完成對瑞典沃爾沃汽車的收購，從而實現沃爾沃工廠落地大慶。

這是大慶產業轉型的驚險一躍。十年後，這次冒險被證明是行之有效的。如今沃爾沃項目不但帶來了可觀的稅收收入、撐起了大慶市的出口，而且令大慶看到了向高端制造業轉型的曙光。

賭上30個億

2009年前後，在廣袤的中國大地，汽車工業正在經歷著大發展，呈現出星火燎原之態。

當年，中國汽車產銷雙雙突破1300萬輛，刷新歷史紀錄，首次躍居世界第一；菲亞特聯手廣汽、北汽收購薩博部分業務、PSA牽手長安、戴姆勒與北汽福田深化合作……中國與世界汽車工業齊頭並進。

吉利控股集團（下稱“吉利”）董事長李書福和他的吉利便是在這個時候尋求收購全球知名汽車品牌沃爾沃轎車的。

不過，2009年的吉利囊中羞澀，融資始終是吉利競購沃爾沃項目的最大阻力。李書福團隊發現通過銀行貸款來籌集資金的道路晦澀難通，他們轉而將希望放到了與地方政府的合作上。

李書福團隊先後與全國60多個城市的地方政府進行了洽談。這樣的過程並不順利，在接連與北京、廣州等城市的洽談碰壁之後，留給李書福的空間越來越少。

與李書福接洽的大慶，同樣面臨兩難。

2009年的大慶，原油產量勉強達4000萬噸關口，自1997年以來，連續多年下滑；地方財政收入僅為145.5億元。在金融危機、原油價格下跌等帶來的巨大壓力和不利影響下，大慶正在小心翼翼地尋找著產業結構調整的機會。

李書福需要的30億元，超過了當年大慶財政收入的1/5。

劉忠旭是大慶決策過程的親歷者。一路陪伴大慶沃爾沃項目走到現在的他，如今成為了大慶市國家高新區汽車產業發展促進中心的負責人，也是大慶市汽車產業的負責人之一。

劉忠旭在接受第一財經記者采訪時，回憶起當時的場景。投資方案一下來，大慶市政府就緊急開會進行討論。“我們請了北京多家調研機構的一批專家對這個項目進行了充分的論證。最後的結論是，無論是影響力、科技含量還是未來的市場發展，對大慶而言都是一個非常值得一試的項目。”

由此，大慶政府正式拍板，接下沃爾沃項目。

2009年末，大慶市國資平臺以入股的形式提供了30億的資金。12月22日，吉利萬源註冊資本做了變更，由原來的2000萬元增至71億元——收購的第一輪註資完成。

大慶和吉利簽署過一份《股權質押協議》和一份《投資合作協議》，詳細闡述了大慶與沃爾沃之間的合作方式。兩份協議的期限均為5年加上180天的寬限期。

正是有了大慶的30億，李書福的收購沃爾沃計劃才得以最終實現。

“對於大慶而言，合作收購實際上就是對產業進行前期的扶持。當時我們也設立了股權退出的機制，合作收購—收購完成—在大慶建廠—股權退出。”劉忠旭進一步解釋稱。

如今的這30億已經收回，大慶和吉利於2016年就完成了股權的退出程序。記者查閱工商信息發現，吉利萬源的股東信息也於2016年從北京吉利凱盛國際投資有限公司和大慶國有資產經營有限公司變為前者100%持股。

2010年8月2日，吉利和沃爾沃的交割完成，大慶工廠的建設也被正式提上日程。2011年2月25日，沃爾沃方面宣布了未來五年的發展規劃，其中一項重要內容就是在大慶與成都建立兩個整車生產基地。

在吉利當年的融資過程中，上海與大慶是通過國資平臺入股方式進入和退出的，而成都和張家口並沒有入股權，只是通過政府擔保貸款的方式為吉利籌得部分資金。而在籌建沃爾沃國內生產基地時，上海市嘉定區國資委與大慶市國資委通過入股吉利融資平臺的方式，間接投資了大慶沃爾沃和張家口沃爾沃公司，還提供了政府擔保貸款等其他支持。目前兩家國資委都已退出。

2013年的8月，沃爾沃方面宣布，國產項目已經通過了各級政府的審批，此時距2010年8月吉利與沃爾沃的交割時間，已過去整整三年。

沃爾沃工廠敲定，大慶方面心頭的一塊石頭也落地了。但大慶造車，作為一個幾乎沒有任何技術積累與市場資源的後來者，難度之大超乎想象。

“一家零部件公司都沒有”

“2011年，我們剛過來的時候，這里不光是一片空地，還是一片濕地，遠處看就是一個湖。地表的水還會滲出來，所以我們必須要把水先吸幹，然後再填充，這樣的過程需要反反複複，才能把工廠建起來。”呂樂揚在接受第一財經記者采訪時回憶。

作為大慶沃爾沃汽車制造有限公司的副總經理，呂樂揚是跟隨沃爾沃來到大慶的第一批人，從前期考察到落地建廠再到順利投產，一件事兒他都沒有落下。

即便工廠的建設問題解決了，但汽車制造是從螺絲、鋁板、座椅到發動機、變速器等零部件，逐個裝配起來的。這些供應鏈不完備給了大慶沃爾沃工廠出了一個世紀性的難題。

“令人吃驚的是，這里竟然沒有零部件公司，一家也沒有。我們唯一看到的只有一家拖拉機廠。”前來大慶考察的呂樂揚頭皮發麻，“都2011年了，怎麽著也得有個幾家吧。”

這樣的現狀給大慶工廠的順利運營蒙上了一層陰影。“我們也探討過怎麽直接和這里的產業進行合作，但是真的太遙遠了。”呂樂揚表示。

在汽車行業中，有一個詞“green field（綠地工廠）”，意思就是什麽也沒有，篳路藍縷。而大慶沃爾沃工廠正是這麽一個綠地工廠——工廠0個，體系供應商0個，零部件企業0個……對於大慶市政府和沃爾沃集團而言，它們需要建立的不僅是一個汽車制造廠，而且需要把汽車產業完完整整地從零搭建出來。

硬著頭皮生產，是大慶沃爾沃當時的真實寫照。

大慶當地的產業基本以原材料為主，而中間的環節，比如加工、煉化，都需要一一解決。由於北方的加工業、制造業相對遲滯於南方，所以當時大慶沃爾沃仍需要前往南方進行供應鏈采購。

“汽車產業是一個量化的產業，剛起步的時候量比較低，沒有達到零部件企業扭虧平衡點的時候，它就很難下決心在你這個地方建廠生根。而相反，等到可以達到平衡點了，或者是多一家主機廠，零部件企業就更容易進來，各方面的條件就逐漸開始具備了。” 呂樂揚說。

2014年下半年，大慶沃爾沃正式投產，生產的是老款XC90，當時稱之為XC經典。

兩年之後，沃爾沃供應鏈逐漸跟上了。大慶市引入的第一家汽車供應商來了。2016年8月24日，與沃爾沃工廠僅一路之隔，大慶延鋒江森汽車部件系統有限公司年產20萬套汽車座椅項目建成並正式投入生產。

與此同時，2016年11月，基於沃爾沃新平臺SPA可拓展模塊架構的S90正式開始投產。至此，大慶工廠直接放棄了此前產品的生產，專註於S90。工廠的產量開始大幅度增加。官方數據顯示，大慶沃爾沃工廠2017年生產S90約5.3萬輛。

2017年初，規劃產能20萬輛的福特哈爾濱工廠開工投產。兩個相距不到200公里的整車廠之間的聯動作用令呂樂揚更為期待。“我們希望跟哈爾濱的福特有一個協同效應，這樣物流成本就可以降低了。”

呂樂揚告訴記者，目前大慶沃爾沃工廠的供應商中，在大慶當地的也僅有兩三家，“比例非常低”。他坦承，雖然有一定的進步，但是物流仍然是個大問題，無論是零部件運進來，還是整車運出去，成本還是相對較高。“對於不同零件供應商，一般八萬輛到十萬輛是一個平衡點。在達到這個產能之前，想要吸引更多的供應商仍然是個問題。”

這一點也獲得了大慶沃爾沃汽車制造有限公司總經理施戴維的認同，他在接受第一財經記者采訪時表示，大慶的地理位置，相比起成都或者路橋，整體運輸費用非常高，運輸戰線拉得非常長。“我們需要更多的供應商落戶本地，以支持生產速度的需求。”

大慶留人

最讓呂樂揚感到焦慮的是，怎樣才能把所需要的各種職能部門人才拉到大慶來？

大慶市此前沒有汽車產業，即便整個黑龍江省也沒有太好的產業基礎，當地高端汽車產業人才十分稀缺。另一方面，南北方的生活、工作、教育等環境存在一定的差異，誰願意北上大慶呢？用呂樂揚的話說，大慶的冬天就讓一些南方人望而卻步了，“老婆不同意、父母不同意，這樣的情況時有發生”。

呂樂揚只能“一個個去勸，就說要去做一番事業，追求挑戰”。針對一些關鍵的技術崗位，實在沒有人的，就去別的工廠找一些有技術有經驗的人才來支援大慶，“簽一個短期合同，比如一年兩年的，來這里服務”。

為了在短時間內找到合適的汽車產業人才，呂樂揚的團隊在2012年的時候制定了一個“回家計劃”，號召分散在全國汽車行業中的大慶人、黑龍江人甚至東北人回家工作。“以前家里沒有條件，現在我們有主機廠了，產能也夠，回家來更穩定。”

據悉，如今沃爾沃工廠中8%~10%的管理層是通過“回家計劃”找到的，大慶沃爾沃方面也表示，隨著產能的繼續提升，該計劃的吸引力也會越來越強。

在呂樂揚團隊的努力下，大慶沃爾沃最終還是聚集了一批有能力的人才，確保了工廠的順利建設和穩定投產。於是，呂樂揚團隊得以翻開下一頁，面對下一個問題：人要走，怎麽留？

面對這個問題，呂樂揚並沒有直接回答，他告訴記者，現在無論是沃爾沃的內部會議，還是參加市里、省里的會議，都是在討論這個話題。很顯然，這個問題仍然沒有標準答案，從企業到政府乃至社會，都在小心翼翼地探索著。

不過他也給出了自己的想法：政企聯動是必需也是必要的步驟，更是留住人才的關鍵。“企業方面，比如我們沃爾沃會給任何一個員工做一個職業規劃，想做技術還是管理，要區分開。讓他感受到，我到這里來並不是一個填飽肚子的事情，而是一個有未來的工作。”

劉忠旭告訴記者，對於汽車產業的高端人才，政府也並不吝嗇，幫助他們解決在大慶生存的後顧之憂，比如提供住房、人才津貼、安排就學。“我們前期拿出130套住房，90平方米~180平方米，只要在大慶沃爾沃工作五年以上，我們就白送一套。”

此外，沃爾沃與大慶市政府也在尋求與學校的合作，開通相關的專業，逐步建立穩定的人才培訓制度與可持續的人才培訓計劃。

在如今的沃爾沃工廠中，隨著人才招聘與培訓體系的逐漸建立，來自全國各地約2800人工作於此。據呂樂揚透露，其中，基礎崗位有91%是黑龍江戶口；而對於面向全國招聘與積累的管理崗位，目前還只有10%是本地人。

從0到2800人，呂樂揚團隊終於可以松口氣了，2011年至今，七年艱辛換來山林漸啟。除去2800人的直接就業，周邊配套，如江森、安詳等零部件企業，在汽車產業就業的人數與日俱增，劉忠旭給出的數據是5000~6000人。不過，按照呂樂揚描述的主機廠帶動1：7的就業比例而言，未來的空間仍然值得期待。

撐起大慶出口

大慶市汽車產業從2010年前後一步一步走到現在，劉忠旭是從始至終都看在眼里的。他告訴第一財經記者：“2010年的時候，我們成立了‘汽車產業項目推進組’，也就是現在汽車產業發展促進中心的前身。我們這個推進組有十多個人，和沃爾沃共同辦公，吃喝住行都在一塊兒。”

“如果沒有沃爾沃，就沒有今天我給你的那張名片，就沒有我這個汽車產業中心的主任坐在這里和你說話。”劉忠旭唏噓不已。

他向記者透露，當年，一些政府的文件，沃爾沃方面是完全不懂的，申請的流程又比較複雜，所以當時的推進組就開通綠色通道，提供貼身性的服務，甚至幫助他們申請、批複一些文件。目的就是加快工廠的落地、產業的落地。

如今的大慶沃爾沃工廠已經是年產汽車5萬多輛、帶動直接就業2800人、產值250億元、創造14多億稅收的“龐然大物了”。一位接近大慶市稅務工作的相關人士告訴第一財經記者，在大慶，繳稅能過億就已經是很大的重點稅源了，這14億絕對不是個小數目。

大慶在完全沒有人才、物流和產業基礎的情況下，硬生生蹚出了一條路來。

“沒有條件，也要創造條件。我們必須要創造優勢，比如說物流運輸補貼、人才引進政策等等，要讓大慶能夠有與其他地方拉齊的機會。”劉忠旭說。

劉忠旭舉了一個例子，“黑龍江省有個去歐洲的物流專線，我們借這個物流專線的開通，沃爾沃就實現了產品直接輻射整個歐洲，原先海運2個月左右能到，走鐵路只需要20天。大慶市政府通過給鐵路補貼來獲取這個鐵路運輸的優勢，這就是我們創造出來的優勢。”

2017年，大慶市整車出口超過2.5萬輛，出口額達8.97億美元，同比增長8424.45%，占全市出口總額的74%，幾乎撐起了整個大慶的出口。在這2.5萬輛汽車中，有近乎一半是通過鐵路運往歐洲的。

劉忠旭透露，政府為沃爾沃現在整個系統的運行，包括水電氣暖、服務配套等，大概有五六個億的投入。不過他也認為，對於任何地方的產業發展，這些錢是必要的，而且相比起工廠對大慶的貢獻，那是“微乎其微的”。

在采訪中，恰身處沃爾沃工廠，回想多年前那30億的“賭註”，劉忠旭頗感興奮，“這一試證明我們成功了。”

大慶油田三代人去留：從慷慨“老會戰”到“反骨”新一代

喬煜說自己腦後生“反骨”。

58年前，喬煜的姥爺從軍隊退伍後響應國家號召，奔赴黑龍江參與石油大會戰。五湖四海數以萬計的油田職工、退伍軍人匯聚於此。數十年間，一座城市“因油而生、伴油而興”。

至今，大慶已經有近300萬人口。第一代青春昂揚的大慶人，如今已是耄耋老人。至喬煜長大，已經是大慶人的第三代。不過，她選擇了一條與祖輩相反的軌道：離開大慶。

大慶油田三代人的去與留，隱隱折射出這座城市的發展軌跡。

初代：“有兔子又有狼，就是沒有大姑娘”

在一線城市從事傳媒工作的喬煜來自一個很典型的大慶家庭，她的姥爺王峻平是1960年第一批建設大慶的“老會戰”，喬煜的姥姥張德儀則作為會戰家屬，1964年來到大慶，而喬煜父母那一輩人生長於大慶，基本都在大慶油田系統工作。

老家在安徽阜陽的王峻平今年已經82歲了，4月初時，他和家人回老家探親，坐纜車到了黃山的半山腰，花了六個小時爬了蓮花峰，看了奇石和迎客松，王峻平說，路遇人們知道他的年齡後都豎起了大拇指。

王峻平是1960年來到大慶的，那年他23歲，是一名來自遼寧軍區的退伍軍人。

彼時“大慶”還不叫“大慶”。

1955年，松遼石油勘探局開始在安達縣大同一帶進行石油資源鉆探。1959年9月25日，新中國大慶10周年前夕，在東北松遼盆地陸相沈積中發現工業性油流。1959年9月26日，在大同北面高臺子附近的“松基三井”噴出了工業油流，時任黑龍江省委第一書記歐陽欽遂建議以“大慶”命名油田。

而原本在此的“大同鎮”為了區別山西省的“大同市”，也更名為“大慶鎮”，而後來的大慶市則是在1979年12月14日，由安達市更名而來的。

1960年1月，石油部黨組召開擴大會議，準備加快松遼地區勘探和油田開發，同年2月20日，中共中央批準石油部提交的報告，石油會戰由此開始。

當時石油系統37個廠礦、院校組織了人員自帶設備，國務院一些部門人員、退伍的解放軍戰士和轉業軍官，以及以鐵人王進喜為代表的老一輩石油人組成的石油大軍進入東北松嫩平原，展開了石油大會戰。

現在，大慶油田習慣將1964年之前到達大慶的一批人稱為“老會戰”，以示尊敬。

當時一同過來的3萬名“老會戰”一樣，王峻平在當時的薩爾圖火車站下車後，還並沒有馬上意識到三代人的青春，都將交付給這片土地。

“薩爾圖那時候只是一個臨時的車站，”初來乍到，薩爾圖地區只有茫茫的草甸和泡子，王峻平告訴記者：“那時候有一個順口溜，說這里有兔子又有狼，就是沒有大姑娘。”

薩爾圖原是蒙語的音譯，關於它的本意，一說是“月亮升起的地方”，另一說是“風”，還有人幹脆說就是“泡子”。在今天看來，後兩種說法或許更加貼切：這里的風裹挾著沙土，威力十足；而從薩爾圖機場驅車到讓胡路區，的確可見蘆葦掩映中的水泡，同樣俯拾即是的則是規律抽壓的“磕頭機”。

喬煜的姥姥張德儀作為油田會戰家屬，是1964年來到大慶的。當時的很多人，作為大慶家屬生產隊的一員，工作之余還需開荒種地，補充物資。

當時勞作的艱辛或多或少也有跡可循，張德儀說不少同齡人現在走路都歪歪斜斜，“好多都是那時天天下地幹活累出來的。”

據兩位老人回憶，當時一周七天都要上班，下班之後，接孩子回家，吃過晚飯後還有學習任務，“我們一天的工錢只有一毛錢，但那時的人不會叫著說辛苦。”

過去在北方地區，冬天家家戶戶都會燒16個孔的蜂窩煤過冬。而在大慶，建設初期，生活基礎設施尚不完備時，家屬會背著大筐去油田撿凝結的油塊來取暖做菜，後來每家每戶門口都搭建了“油池子”，冬天氣溫很低，大慶的油質本身就具有高黏稠度的特點，因此很容易凝固，再用鐵鍬分成一小塊一小塊的，就是生活所需的燃料了。

“墻被熏得黑黑的，”王峻平說那時候也有人家會用天然氣，但設施簡陋，也出過不少事故，“不像現在，廚房都亮亮堂堂的，安了報警器，很安全。”

王峻平年輕時在油田電建工作，即便隆冬時節也需要乘著解放卡車去施工地點，安裝供電設備：“大家都站在解放卡車的後面，把著欄桿，一個多小時下來，還沒開始幹活，兩腿就已經凍得不能打彎了。”

這樣的往事，對於當年的“老會戰”而言，不勝枚舉。可以說，大慶油田乃至大慶市就是靠著最早一批到來的人，肩扛手拉，一磚一瓦建成的。

而從幹打壘（一種簡易的泥土房）搬到現在所住的創業城，王峻平一家用了50余年。

創業城位於大慶油田有限公司以及下屬單位聚集的讓胡路區，名字由來是，紀念當年三萬名“老會戰”從五湖四海來到大慶創業。顧名思義，這個地方建立的初衷是讓“老會戰”能夠安度晚年。

創業城很大，有18個區，住在九區的人即便每天都開車上下班往返於住所和單位，不用導航也找不到三區在哪里。樓盤錯落有致，房型寬敞、南北通透，向陽的房間采光很好，即便是5層的住宅樓也配有電梯，方便老年人出入。“老會戰”購買這樣一套商品房則有所優惠，每平方米大約3000元，是這片住宅市價的一半，而大慶房子的均價為3000元每平方米。”

即便有這樣的優待，買下創業城中的一套房對於“老會戰”而言也並非毫無壓力，“大多數老會戰都是把原來的房子賣了，各家子女再湊點錢一起買下來，也有用子女名義貸款買的。”張德儀說，“有細心人把從來到大慶到現在的工資明細都留下了，這些工資加在一起也不夠買這樣一套房。”

王峻平由於是最早一批到大慶的老會戰，每月的退休金四千有余，張德儀晚四年來，退休金便只有2500元/月，“（我們）還沒有新退下來的這批人工資高，也沒有我們的兒女高”。

十八區離退休工人活動中心的舞蹈室每周開兩次，張德儀下午一點會準時從家里出發，步行20分鐘到那里，跟退休後認識的好朋友，伴著諸如《革命人永遠是年輕》的歌聲，跳上一個小時的交誼舞。

在短短幾天的采訪過程中，張德儀老人總是會在不經意中說：“當時真想不到能住上這樣的房子。”

中生代：不知大慶之外還有生活

上世紀80年代，油田的福利很好，“周圍四縣的人都想上大慶油田工作。”喬煜的媽媽王珂說：“從洗發水、香皂，到水果、蔬菜，單位都會定期發，甚至有人會開玩笑，說油田除了對象，其余都發。”

王珂今年46歲，在大慶市政下屬的醫院工作，作為所謂的“油二代”，王珂的兄弟姐妹、同學朋友都是在油田出生、長大、讀書，之後成家立業的。

不同於他們的父母那一代來自五湖四海，南腔北調，口音難脫各自家鄉的特點，王珂這一代人基本是東北口音。記者初來大慶，聽到這里的中年人用純正的東北口音說著“在我老家十堰”或是“我是重慶的”時不免一時錯愕。

“我們這代大慶油田的子女總體來說都較為安逸，因為油田以前的條件都挺好的。”王珂告訴記者。

王珂成長於大慶油田鼎盛時期。

作為中國最大的油田，大慶油田曾經創造過無數的輝煌。

1976年，大慶油田首次實現年產原油5000萬噸目標，進入世界特大型油田的行列。此後連續27年，大慶油田實現穩產5000萬噸以上，連續12年穩產4000萬噸以上，原油產量、納稅和采收率皆保持著全國第一的紀錄。

進入新世紀，油田漸顯疲態。

2015年，大慶油田生產原油3838.6萬噸，首次低於4000萬噸。

記者查閱中國石油天然氣集團有限公司2018年5月2日發布的《2017年年度報告》了解到，大慶油田持續擴大三次采油規模，全年生產原油3400萬噸。全年新建原油產能1161萬噸，生產原油10254萬噸。

而大慶油田減產計劃將持續到2020年，屆時大慶油田的原油產量將調減至3200萬噸，這意味著在接下來的時間中大慶油田需要年均減產約114萬噸。

有業內分析師曾經對記者表示，與其他主要產油國相比，中國石油資源儲量偏低，主力油田開采年限較長，且剩余可采儲量捉襟見肘，大慶油田三次驅油技術的應用側面反映出了中國原油生產的尷尬境地。

在這個過程中，大慶油田二代職工發現，福利待遇也在發生變化。

“原來工人每年也能拿到一萬多兌現（年終獎），平時也會有獎金，但現在只有2000元左右，油田一線員工的工資會高一些，大約四五千元/月，但也的確會更加辛苦。”一位在大慶油田測井的工作人員告訴記者，“一線工人不管是什麽天氣，只要有井了，就得去工作，但只要打井的過程中不出現問題，我們就不用去（測井）。”

這樣的工作節奏為他爭取了賺外快的時間，沒有工作任務的時候他兼職開滴滴：“十年前可以兜底，以後就沒有了，我跑滴滴就是玩兒，每月3000多元，原本在三線城市開滴滴狀況或許並不樂觀，但是大慶城市形態較為分散，地方大，對於我們來說是個好事。”

“在我們這樣的歲數，目前很現實的狀況是，我不再有體力和心勁兒去做一些事情了，我希望我的孩子能抓住年輕的時光拼一把，但我也不希望她太執著，有時候這種執著會傷害自己。”王珂很平靜，她說如果自己現在再年輕十歲，一定會離開大慶。

王珂工作的醫院就有這樣的例子，一名曾經就職於大慶市政醫院的醫生現在去了杭州的私人醫院工作，這份收入讓他在杭州買了房，也能負擔子女在國外深造的費用。

“我們都是離不了家、吃不了苦的。”在大慶油田有限公司下屬二級單位工作的達強告訴記者，“初中畢業之後，我沒啥想法，感覺考上技校就能上班，上班之後就沒有人管我了，不過後來到單位也有領導管。”

達強記得當時自己的第一誌願報的是乙烯、其後是供電、油田技校，他父親發現之後，趕忙把前兩個選項劃掉，還專門跑去技校監督他有沒有去上課。

達強和王珂當年是大慶油田當年最後一批小學“五年制轉六年制”的學生，作為年級的佼佼者，他們一個班的學生被選拔出來，免去了六年級的課程，直升初中。

“可以說最初的選擇是當時的意識導致的，並非是沒有能力走出去，而是根本沒有想到大慶之外還有生活。”在油田下屬的幼兒園工作的李泓告訴記者，“這就是我們，已經年過四十了，但心里總覺得自己還沒老，從小在油田長大，看著自己父母走過的路，不知道外面的世界是什麽樣的，也根本就沒想過要出去，我們是在口號中長大的一代。”

“有條件要上,沒有條件創造條件也要上”、人人做“鐵人”,“寧肯少活二十年,拼命也要拿下大油田!”這些口號不僅在大慶，在全國範圍內也是耳熟能詳的。

諸如此類的口號，即便在喬煜這樣的90後成長中，也並未缺席。“口號是會貼在教室講臺上方的墻壁上的。”

而現在，“三供一業”（供水、供暖、物業）需要分流，這意味著油田不少人已經熟悉的工作環境要在未來很短的時間中發生改變。

“我們的文憑基本都是中專、大專、技校，只熟悉自己手頭的工作，而現在的工作環境並不是所謂的人浮於事，而是在很多情況下，我們的工作總量就不飽和，還能怎麽樣呢？”來自大慶油田系統的一位工作人員告訴記者，“我們不希望玉門油田的現在是大慶的明天。”

王珂告訴記者自己前段時間回到南方老家後，因為一時無法適應濕冷的環境，於是給全家人都買了抓絨衫和沖鋒衣，“這個時候我才發現我會懷念東北，我覺得自己還是東北人。”

新生代：腦後生“反骨”

喬煜今年是獨自在香港過年的。從小在大慶長大的她，已經連續兩年沒有回大慶過春節了。

她在自己的朋友圈里面寫道：“一路上聽到最多的就是，小朋油你小朋油你大年三十計幾鴨果人來香港幹森麽。”但喬煜說自己就是這樣一個閑不住的人，從小到大一直這樣。

“小學畢業，快上初中的時候，我媽曾經給我規劃過未來，我當時特別堅定地說，寧願在外面洗碗，也不願意待在大慶。”23歲的喬煜打趣道，“你無法理解有編制三個字對於東北人而言意味著什麽。”

喬煜說她並不明白一個人為什麽需要“鐵飯碗”，“你有能力，為什麽要為找工作這件事兒發愁呢？”

“在一座城市發展快、機會多，並且上升通道清晰的情況下，自然會聚集很多人才，當你明知道家鄉並不是這個樣子，那座城市的發展沒有那麽大的吸引力，你還會想要回去嗎？”喬煜對大慶的看法事實上是每一位在一線城市打拼的年輕人的內心寫照。

喬煜告訴記者，對於很多在外發展的人而言，大慶像是中產階層的父母，“如果你想要更好的生活，只能靠自己在外爭取，但是如果有一天你累了，也可以回到父母的身邊，安穩度日，很溫柔。”

在大慶的公交車站，有一部分還保留著上世紀的氣息，水泥制的站臺被塑成一把熊熊燃燒的火炬，火焰部分不複鮮紅，背墻上有很多廣告紙，最大的一幅是當地一家腸胃專科醫院的宣傳畫。

公交車上基本都是老人和小孩，中年人和年輕人的比例很少。在社區鍛煉完身體的老人看著街邊的鐵人學校，告訴記者，油田的年輕人這兩年越來越少，“幼兒園前兩年都黃了不少，放開二胎之後興許能好一些。”

大學是一道分界線。

“根本沒有出大慶的年輕一代占比很大，但是一旦出來上過大學，再回油田的人可以說是微乎其微。”喬煜說。

但與此同時，大慶油田的招聘也日趨嚴格。

在大慶油田畢業生信息平臺，明確寫著，按照集團公司的要求，應聘大慶油田的畢業生，要參加集團公司統一組織的考試，按照考試成績，確定面試人選，參加面試考核。按照綜合成績排名確定錄用人選，簽訂就業協議，通過集團公司招聘平臺進行公示。2014年，大慶油田的錄取人數定為1500人，到2015年縮減為450人。此前則並無錄取定額。

“兩三年前大慶油田招聘條件比較寬松，油三代只要是‘二本’就可以簽，現在開始區分對待一本和二本，還要英語六級和內部考試等附加條件。”在大慶市政下屬單位工作的小雪告訴記者，“我的很多大學（東北石油大學）同學都是大慶油田子弟，他們說現在進油田工作的考核比以前嚴格許多，所以很多人會選擇去外地工作。”

不僅是年輕一代對於留在大慶意興闌珊，不少接受采訪的油田中年職工也向記者表達了不希望自己的子女在大慶就業生活。

“我家孩子在東北石油大學念的書，馬上也要找工作了，我當時刻意沒有讓他學石油相關的專業，他自己計劃去青島的私企找工作，去私企的話到哪兒都一樣，區別在於選一個好一點的城市。”在油田工作的宋靜波認為，油田招聘條件收緊或許並不是一件壞事。

（應受訪人要求，喬煜、王峻平、張德儀、王珂、達強、李泓、宋靜波均為化名。）