ZKIZ Archives


新盤掀入伙潮 四千戶下季殺到業主搶租客 未敢開高價

1 : GS(14)@2015-03-26 00:47:19





■昇柏山租盤陸續增至約30個。 黃耀興攝



【本報訊】第二季入伙盤潮殺到,五大樓盤合共近4,000個單位下季入伙,其中長和(001)三大著名樓盤成為焦點,包括集墳景劏房於一身的大埔嵐山,工廈為鄰的荃灣昇柏山,以及貼近嘈到拆天「F1賽道」的荃灣環宇海灣合共約3,190伙,料未來一個月同步入伙。面對租盤湧現轟炸市場,有業主不敢再吊高價,遂下調租金,望早租早着。記者:陳家雄 朱連峰


長和3個樓盤將於季內同期入伙,業主率先收匙為提供約400伙的荃灣昇柏山,租盤都陸續增加至約30個。美聯莫子淦表示,放租盤中,叫租最平為1.6萬元,例如中層RC室,實用515方呎,呎租31元。叫租貼近同區二手屋苑,如縉庭山平均成交呎租約30元,其中3座中層D室,實用821方呎,月租2.2萬元,呎租27元;另3座低層C室,實用530方呎,月租1.7萬元,呎租32元。



■環宇海灣業主暫未獲悉可收樓。 資料圖片

■嵐山1期有業主指本周內將收匙。 資料圖片




長和三新盤齊收樓

同區另一個由長和發展的環宇海灣,提供1,717伙,一眾業主等收樓等到頸長,儘管關鍵日期逼近,惟多位業主表示仍未獲悉可收樓。有業主見有客埋身,價合即租,市場已錄約4宗預租個案,新近一個實用490方呎兩房戶,以1.63萬元租出,呎租33元,租金與周邊二手屋苑相若。代理表示,環宇海灣租盤已由增至約80個,有業主見租盤陸續增加,單位仍未租出,且向住被網民形容嘈到像「F1賽道」的單位,為7座低層C室,實用482方呎,本月初叫租1.6萬元,現減至1.45萬元,減幅約9%,呎租30元,比同區二手屋苑如爵悅庭近期成交呎租33至35元,平逾10%,惟仍未租出。有望緊接昇柏山入伙的長和入伙盤,相信是大埔嵐山1期,將有1,071個單位入伙,有業主向本報表示,將於本周內收匙。項目租盤已增至約70個,其中約20個為實用不足200呎的劏房,普遍叫租約7,000元。儘管放租當中,有個叫租低至月租5,900元,實用195方呎的劏房,惟仍未有人吼,市場亦未聞嵐山錄租賃個案。市區入伙盤方面,「四叔」李兆基旗下恒地(012)的九龍城曉薈,入伙期一拖再拖,原定去年底入伙,現延至下月才收樓。樓盤屬單幢樓,共76伙,最細單位僅166方呎。會德豐(020)發展的豪宅尖沙嘴The Austin料短期入伙,中原余倫鋒表示,該盤現有約40個租盤,暫未聞成交。叫租最平為3A座低層B室,實用418方呎,叫租20,000元,呎租48元。叫租最貴高達22萬元,為1座高層B室,實用3,226方呎,連兩個車位,呎租68元,業主於2013年以約1.176億元買入,預期租金回報率約2.2厘。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150325/19088771
新盤 盤掀 掀入 入夥 夥潮 四千 千戶 戶下 下季 季殺 殺到 業主 搶租 租客 未敢 開高
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=288913

劏房媲美山頂 年底遇入伙潮 住宅租金拋離樓價

1 : GS(14)@2016-08-22 02:47:32

2016-08-13 im
樓市暖化有迹可尋,二手買賣成交外,租金上漲勢頭更急。百大藍籌屋苑租金連升4個月,沙田第一城呎租破頂,豪宅空置率保持低位;但綜合分析,不足400平方呎小型單位,將在租賃市場愈來愈搶手,原因是政府對工廈措施轉變、租盤蒸發及新盤樓花期偏長,據了解位於銅鑼灣鬧市的迷你租盤,雖然質素良莠不齊,呎租卻逾百元媲美山頂大宅。展望暑期旺季過後,租賃市場勢受兩大因素左右,包括新盤入伙潮及金管局煞停高成數按揭,市場人士不妨留意。

租金水位悄悄高漲。據差餉物業估價署《香港物業報告8月補編》顯示,本港6月份私人住宅樓價指數持平,按月無升跌,中止短暫升勢,反觀私人住宅租金方面,差估署數據已經連升兩個月,6月份指數錄得165.1點,按月升0.49%,兩月間累積「加租」1.1%,雖然相比去年9月樓市高峰期177.5點,依然相差約6.98%,但已反映出租金抗跌能力較同期樓價強,原因是樓價去年9月後一度跌幅多達15%,即使近月醞釀反彈,迄今仍累跌9.93%。

7、8月為傳統租務旺季,不少家長客依照子女升學的派位結果,選擇心水地區租盤,並紛紛趕於新學期前「拍板」,以便利用暑假完成搬屋,更重要是近年大學宿位供不應求嚴重,來港內地生夾租、甚至獨租私樓如雨後春筍,像近日6名內地女生預繳30萬元合租大圍盛世三房戶,推高各大學附近租金。業界指6月份住宅租務成交宗數已重返2013年8月旺市情況,可以預計,反映暑假市況的未來兩個月租金指數,很大機會進一步水漲船高。

第一城呎租50元破紀錄

全港100個大型屋苑的平均租金,據中原地產公布新簽租約統計資料,近4個月不斷向上,累升達到4.3%,7月平均實用面積呎租為31.6元,按月升1.3%,各涉逾萬戶的紅磡黃埔花園及「樓市寒暑表」鰂魚涌太古城,近4個月租金分別躍升10.9%及9.5%,成為芸芸屋苑之冠,沙田第一城和嘉湖山莊升幅逾8%,美孚新村及麗港城反彈6%以上。中原高級聯席董事黃良昇指出,今年旺租期提早來臨,學生、家長客以外,主力新租戶是國際企業外籍員工,刺激平均租金上望去年9月的34元高位。

近日租務市場,最矚目為沙田第一城的45座頂層兩房單位,實用面積284平方呎,屬該屋苑最細戶型,但連天台及裝修,故放租一周,即獲外區家庭客垂青,不議價下以每月1.4萬元承租,實用呎租49.3元,高市價16.7%,刷新屋苑歷史紀錄,呎租直逼九龍站豪宅水平。翻查業主去年7月才以斥資438萬元買入,是次租金回報率3.8厘,較一般新盤不足3厘理想。綜合個案反映目前租務市場,以細單位租盤潛力較高。上述連續兩月報升的差估署租金指數,最大動力正是A類單位(實用面積431平方呎或以下),單月升幅為0.83%,兩月累升1.7%,均跑贏大市;相反地,面積達1,076至1,721平方呎,甚至1,722平方呎以上的豪宅大戶,租金同時回軟0.6%。

藍籌屋苑租盤數目下降

租金拾級而上,首要原因是缺盤嚴重。美聯物業放盤數字可見,十大屋苑7月底合計總放租單位,共有2,260個,對比上月初為2,350個,換言之一個月間淨減少約90個租盤,減幅3.8%。以太古城為例,7月份平均呎價靠近39元,屬去年12月底後新高,現時屋苑租盤剩下望內園或街樓景居多,部分上手租客剛搬出,業主仍在翻新單位,故真正放租的鎖匙盤已大幅降至約56個,優質租盤更加罕有。

租賃有價有市,一方面因為樓市前景未卜,準買家擱置入市而轉買為租,業主或許賣樓售後租回,另一方面也和新盤供應息息相關。過往一手盤樓花期短,華懋及嘉里建設(00683)等發展商都傾向出售現樓,不少買家可即買即住,但自從政府2013年開始,把住宅預售申請期由20個月放寬至30個月,發展商於提早套現及減少利息開支的誘因下,愈來愈集中推出遠期樓花盤,若干鐵路上蓋或舊契項目,更早在樓花期38個月時已經申請賣樓。目前樓花期30個月以上項目,已佔新盤市場比率74%,按年增幅三成。

放眼市場,近日受追捧、分別標榜197萬元及276萬元低價入場的南豐屯門豐連和宏安(01243)馬鞍山薈朗,不約而同樓花期26個月以上,前者開售沽318伙成為今年最強新盤,開放式及一房戶認購一空。這反映上車客對細碼單位的置業需求依然濃烈,但新盤樓花期長,即使今日簽約當業主,到項目落成及交樓有2至3年空白期,形成巨大的租樓需求,長遠會繼續支撑租金水平。

違規工廈逐步被取締

紀惠集團行政總裁湯文亮提出另一個更值得細味的租市走勢因素,就是政府對於工廈居住政策即將大大扭轉。「早前城中連環發生火警,引起社會大眾注意,因為當中牽涉到工廈劏房,再嚟多一場火就唔得掂,所以當局未來打擊工廈住宿用途,在執法上一定會非常地嚴厲。很多現時住在工廈劏房的人,即將被通知搬走並要另覓棲身之處,以他們的入息,只能租得起迷你單位,小型單位租金接下來會被扯高。」

他指的是上月8日發生的長沙灣昌發工廠火警,被揭發違規劏房並有人居住,現場欠缺灑水系統,意外連同牛頭角時昌迷你倉四級大火受高度重視。地政總署隨即宣布本月29日起,工廈單位如違契會列作取締目標,政府有權14天內收回業權。發展局局長陳茂波也表明,在新一屆立法會將提交工廈劏房刑事化條例草案,意味全港最少涉逾1萬居民的「工廈地下樓市」,有機會從此消失。

湯文亮續指,「傳聞說工廈劏房家庭多達1.2萬戶,少數竟然聘用菲傭,真的匪夷所思,點解咁多工廈劏房戶出現,很大原因是早年關愛基金撥款,每戶劏房贈一萬元,令劏房戶一星期增加20%,像是半合法一樣,演變到今日局面,發生幾次大火才令政府對工廈劏房有所警覺。」為數不少的工廈劏房戶,預計逐步會遷走,惟公屋輪候遙遙無期,該批租客最終或流入租務市場。

有投資者洞悉先機,近期傳出不少屋苑單位改裝拆細成為住宅劏房,迎接未見底的租務需求。例如屯門市廣場8座低層一個兩房戶,351平方呎,收租多年後業主收回單位,重新間成兩劏房,各160平方呎設獨立廁所,馬上獲承租,兩房共收月租1.27萬元,比原本單位租值9,000元,大增41%。舊區物業分劏更誇張,葵涌區有租盤就位於單位洗手間內,原本是企缸的30多平方呎變為床舖,與坐廁為鄰,月租1,800元,與工廈劏房租金,及新盤兩房管理費相若。

銅鑼灣細盤租金驚人

事實上,超細碼租盤在港島鬧市也大行其道。記者近日透過「地膽」代理行,到銅鑼灣核心地段15個有匙租盤參觀,實用面積介乎60至150平方呎不等。有趣的是,其中最便宜單位,竟然位於人流車水馬龍、全球最貴重商舖林立的羅素街,該唐樓對正時代廣場,租盤在5樓,上落要攀樓梯,單位一劏四後僅餘60平方呎,放置一張碌架床後,幾乎已沒空間走動,冷氣機馬力微弱,正值炎夏不免汗流浹背,床位和洗手間以趟門相隔,廁所內設小型窗口,勉強合乎消防條例,單位叫租4,600元,呎租約77元。

另一個利舞台附近唐樓租盤採光較佳,一劏五後仍有140平方呎空間,整列窗戶向街,惟洗手間設備殘舊;百德新街有租盤翻新後裝修接近服務式住宅,但鄰房傳來寵物狗吠聲。綜觀該批租盤,呎租由55元起至108元,媲美新地(00016)山頂洋房SHOUSON PEAK呎租100至110元水平。代理透露上述租盤不准明火煮食,但距離港鐵站數分鐘路程,可靈活短租3個月起,故承租速度甚快。

據悉,近月有大型發展商替收購中的銅鑼灣舊樓招租,鄰近世貿中心及豐泰基金商廈TOWER 535,吸引投資者研究劏房後分租圖利。由於市區細單位租務需求不減,單計銅鑼灣及灣仔區,粗略約2,000個住宅劏房,現時流轉率僅1%,即每月約20個房間有租客走,幾乎一有空房就迅速被吸納。

租市年底遇入伙潮

租金強勢反彈,租賃市場未來各有好淡因素爭持。首先,今年下旬一批大型新盤蜂擁入伙,令個別區域租金受壓,重災區將軍澳南共5樓盤步入落成階段,其中最快是本月入伙的會德豐(00020)THE PARKSIDE,市場上見有50個放租盤,並錄低市價5%預租個案,未來連同帝景灣、天晉IIIA及嘉悅等5個新盤3,300伙交樓後,料有600個租盤生力軍湧現,拖低同區租金5%至10%。

長實(01113)峻瀅II期也預計9月入伙,已有30個預租盤,項目兩房戶叫租最低1.3萬元,3房戶叫租1.7萬元,估計回報率不足2.8厘。此外在東涌區,東環及東環II共2,339伙,亦最快在今年第四季入伙,加劇區內租盤競爭。

另一較正面因素,是金管局正準備出招,遏止地產商為新盤買家提供的高成數按揭。金管局近日透過問卷形式,向活躍於地產商貸款的本地及外資銀行,查詢各地產公司的未償還貸款金額規模,下一步可能是提高借款銀行的權重要求,藉此推高貸款息率,間接遏抑地產商高成數按揭潮流。

目前新地、長實及恒基地產(00012)等都有提供新盤高成數一按,貸款額高達樓價95%至123%不等,如果金管局打擊高槓桿入市,無異於增加樓市辣招,必然增加上車客入市難度及心理憂慮,或礙於首期資金不足而放棄置業,屆時將使更多有實際住屋需要人士,例如新婚家庭等轉買為租,再靜觀後市發展。
媲美 山頂 年底 遇入 入夥 夥潮 住宅 租金 拋離 樓價
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=306786

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019