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【应对危机之道】寿柏年:绿城“最难的时候已经过去”


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 【《财经网》杭州专稿/记者 宫靖】4月以来,绿城中国控股有限公司(香港交易所代码:03900,下称绿城中国)的财务危机引起大面积的媒体关注。

  5月20日下午,绿城中国副主席兼行政总裁(CEO)寿柏年坐在距离杭州西湖两公里的办公室内,神态轻松,面对《财经》记者侃侃而谈。他表示,绿城危机已经缓解。

  寿柏年目前是绿城中国的第二大股东,也被外界普遍视为绿城中国内部排在董事长宋卫平之后的“二号人物”。他及其家人在绿城中国的持股为23.48%,仅次于宋卫平家族34.26%的持股。

  寿柏年的公开受访,在某种程度上,是以行动澄清有关他要离开绿城的传言。但刚刚过去的4月,每一天对绿城中国而言,都可谓惊心动魄。

  4月14日,绿城中国发布2009年一季度的销售业绩报告。在房地产市场已初步回暖的首季,绿城仅实现合同销售金额25.80亿元,只相当于其全年销售计划的八分之一。

  4月20日,绿城中国宣布一项近20亿元的信托融资计划,年息高达14%。而4月21日,绿城中国又突然宣布以八五折的价格,回收一笔2013年才到期的4亿美元债券,目的是规避可能的法律风险。

  与此同时,绿城中国折价3000万元,将2007年竞得的上海地王项目新江湾D1地块换给香港九龙仓。

  坏消息接踵而至。4月30日,绿城中国2008年年报公布,净利润大幅下降,净资产负债率高达140%。多家国际评级机构闻讯下调其评级。

  绿城到底在经历一场什么样的危机?首次接受媒体专访的寿柏年,向《财经》记者承认,绿城中国在过去半年中遭遇了很大的困难——在外界看来,这是一场事关公司生死的财务危机,但寿柏年在采访中一次次将记者提到的“危机”改为“困难”。

  寿柏年坦承,2008年四季度是绿城中国近年来最艰难的时候。不过,现在,在一系列政府的救市政策之后,随着市场的回暖,“最难的时候已经过去”,而换地、信托融资、提前赎回债券正是绿城化解危机之举。

资金一度告急
《财经》:您说2008年四季度曾是绿城中国近年来最艰难的时候,具体有哪些难处?程度如何?


  寿柏年:去年11月前后,或者说四季度确实很难。资金方面出现两大困难,一个是市场在9月后突然大幅下滑,销售降得很厉害。对外公布2008年销售目标为200亿元,其实内部目标是250亿元,但最终全年只实现151亿元。

  第二个困难是四季度银行对新项目的贷款停止。各银行的总行授信工作放缓,下面的银行就无法给我们新的项目贷款。

  我们的在建工程不能停,投入还是继续进行,但没有新贷款,没有及时的销售回款,我们的资金面就很难受。

  《财经》:国外的那笔高息债对你们有哪些影响,以致你们在今年4月要以较高的成本回购?

  寿柏年:我们2006年7月IPO上市,当年11月发行了这笔4亿美元的高息债。2013年11月到期,每年两次付息,年利9%。它不需要抵押物,是一种信用债,对我们的限制条款就很多。

  做2008年年报时,律师发现我们的净资产负债率为140%,高于该债券允许的比例。此外,这个债限制我们对联营公司的投资规模,而我们超投了1亿多元。触犯了这些条款,理论上25%的债权人联合就能对绿城中国进行清算。

  《财经》:如果发生清算事件,后果会怎样?

  寿柏年:可能引起股价大跌,出现国内银行向公司催债等连锁反应。就算事情平息,绿诚中国在未来融资方面受到的影响也很大。

“看得见的手”助解危机
《财经》:2008年四季度,流动性危机出现后,你们采取什么对策?


  寿柏年:绿城高负债率伴随着绿城的大部分发展过程,董事长宋卫平和我,都考虑过流动性风险。最终我们定了三道防线来防范这种风险。

  第一道防线,是我们的产品和服务,这一直是绿城的根本。

  第二道防线,是和别人合作开发土地。这种在具体土地的项目股权融资,一直是绿城的“本行”。上市前我们就这样做,上市后才独立拿了不少地。

  第三道防线,就是降价卖房,快速回笼资金。但此举不到一定程度,我们不轻易使用。

  《财经》:这三道防线,在这次流动性危机中,具体使用情形如何?

  寿柏年:现在看,这次危机都没有突破第一道防线,当然第二道防线的办法我们也使用了一些。但危机绝对没到需要降价卖房的地步。

  《财经》:那笔高息债是否已全部回购?与你们在国内发行的信托资金有何关联?

  寿柏年:90%以上的债权人已同意我们的回购方案,5月26日,回购将正式实现。

  国内这个信托并不完全针对高息债而发,但信托和高息债确实有关联。比如,杭州蓝色钱江项目中,除银行贷款外的自有资本金投入是21亿元,现在信托产品有15亿元进到这个项目,公司就可以从资本金中收回15亿元;同样,无锡太湖新城项目信托产品投入5亿元,公司就可以从8亿元投资款中收回5亿元。而这其中一部分就可以用来归还高息债。

  《财经》:这笔近20亿的信托产品年息高达14%,而国外那笔被赎回的外资债,利息9%,这样做划算吗?央行银根已松的情况下,你们借年息14%的信托资金还款,似乎说明你们在银行普通贷款方面很困难。

  寿柏年:为了未来财务运作自由,这样做是划算的。股价反应也很好,这一系列财务运作完成后,股价涨了1倍多。

  我们也绝不像外界说的,在银行存在贷款困难。2009年3月,我们公布银行授信200多亿元。这个总额度,现在用掉150亿左右,还有50多亿额度可用。

  用信托的钱,一是因为银行借款只能用于具体项目,不可以自由使用,更不可以置换出来还债。二是信托基金不同于银行贷款,它可以置换使用。

  《财经》:绿城这场危机最终化解,与中央政府和地方政府对房地产市场的出招密不可分。2008年四季度的贷款断档问题最后怎么解决?

  寿柏年:2008年11月底各家银行的政策开始放松,我们新的银行项目贷款在2009年一季度陆续下来了。

  《财经》:据我们所知,2008年危机中还有一个因素,你们的不少土地出让款未缴清,涉及数十亿之多。这个事后来结果如何?

  寿柏年:绿城中国60%以上的房地产业务 在浙江,其中主要在杭州市。2008年底,杭州市政府出台文件,同意开发商缓缴土地出让金半年。全国各地其他地方政府也陆续有这方面的优惠政策出来。所 以,许多土地出让金延到2009年才交。我们2009年还应缴60多亿土地款。现在这些款项我们已有所准备,可以应对了。

  《财经》:除了政府出招,市场回暖对你们有何帮助?

  寿柏年:一季度全国房地产市场回暖趋势明显,绿城中国一季度销售收入近30亿元,并不理想。但进入二季度,高端物业也开始旺销,而以此主业的绿城中国受益很大。年初至5月19日,我们的销售收入已达131亿元。现在看,全年200亿元的销售目标可以完成。

  《财经》:如果不是政府出招和市场回暖,你觉得绿城中国够能够自己度过危机吗?

  寿柏年:政府出招和市场回暖当然帮助了我们。但绿城中国相信中国快速城市化的历史进程没有变,人们迫切改善居住条件的驱动力没有变,中国房地产市场向好的基本面没有变。

“司机和乘客对安全的感受完全不一样”
 《财经》:不少地产专家认为,绿城中国在上市之前是一家稳健的地产企业,但2006年IPO后,开始在公开市场激进拿地,过多的土地储备使企业资金流动性变差,最终导致了这次财务危机。你认同这种看法吗?


  寿柏年:我们2006年上市、发债后,开始在全国各地公开市场上拿地,做过几次地王。但是一直到现在,我都不承认我们拿地是疯狂的,我的每一块土地都没有价格太高,都可以赚钱。我认为我们拿地是理性的,有选择的。

  《财经》:也有人认为,你们拿地不是太贵,而是太多了,而且结构也不好,中长期有收益的偏多,短期收益土地太少。

  寿柏年:几个月前,我确实曾认为我们拿地有些多了。我们拿地的中长期较多,比如城郊的大片别墅用地,像蒋村一样的大片公寓用地。这些项目开发周期长,占用资本多,会推高负债率。从现在市场情况看,我不认为绿城中国土地储备过多。下一步,我们会调整一下结构,让短期收益土地多起来。

  《财经》:为数不少的地产专家认为,绿城中国的住房产品不错,但却没将财务安全放在首位,这对绿城中国来不能不说是一个教训。

  寿柏年:外界看我们危险,我想打这么一个比方。我不会开车,但我听会开车的人说,坐在驾驶位的司机与旁边乘客的感觉完全不一样。司机觉得很安全,乘客则觉得险象环生。我们认为,部分企业选择宁可不发展,也要安全,这不一定就是对的。

  《财经》:那绿城中国2009年会不会继续拿地?

  寿柏年:会拿一些。我们现在销售好,要补充存量。当然地价低也是吸引我们的原因。但绿城2009年主要任务是消化存量地,加快资金周转。我们今年对拿地没有指标要求。

  《财经》:未来绿城中国还会坚持高负债模式发展?

  寿柏年:我们未来通过努力,争取让让市场看到,绿城中国虽然保持适当的高负债,但凭借财务杠杆和产品品质,可以保持一个积极的现金流。■

 
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1 : GS(14)@2011-06-14 22:20:10


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