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太古坊會變成太古城嗎?──未來住宅供應的第一座大山 脫苦海

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土地用途有其排斥性,同一幅土地用作工貿用途就不能同時用作住宅(雖然有很多人非法地棲身在舊工廠),把土地用途轉換,將會引發土地使用價值的爭逐。筆者就舉個例子:鰂魚涌沿岸原本是太古糖廠及船塢,隨著港島市區向東擴展,糖廠一帶轉為工業用途,船塢及宿舍則轉為住宅用途;彌後商業活動由中環灣仔再向東移,糖廠街一帶陸續又轉為商業大廈。

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1963年華僑日報《香港年鑑》

假設政府將太古坊一帶由工貿用途轉為住宅,大家覺得太古集團會否把太古坊轉為太古城呢?雖然太古城呎價可以過萬,但要勞師動眾拆卸舊廈重建住宅,然後將單位一次過賣散,卻放棄長期穩定的租金收益,市場機制會為太古打算:一動不如一靜。所謂改變用途只是畫餅充飢。

地點在交通方便以及行業集聚的商貿區,如大角咀、觀塘、荔枝角、葵涌等,本身已具備一定的商業價值。經過多年的北上及回流,能夠留在香港運作企業,已能支付較高租金,要拆卸工廈「請」用戶們搬走,而將之改變為住宅就要超越現時的「地租」(economic rent)。

何況以現時政策,土地更改用途要補地價,地租再加地價再加建築及利息成本,他日落成後必定昂貴。稍近港鐵站的屯門地皮,現時是新地(0016)旗下載通(0062)的巴士廠,他日成事呎價亦必定創同區新高。而大角咀那唯一的蚊型地盤,呎價亦必直追形品.星寓。容易改變用途的市區工貿地一早被發展商、市建局甚至田生垂青,滄海遺珠又能有幾何?就算有又是否現時「上車難」人仕所能負擔呢?

20100925

其餘建議改為住宅用途的土地,往往是交通不便及社區欠佳之處,例如荃灣東、小瀝源、圓洲角等,現有用途的使用價值較低,重建成本亦較低。但到落成時又會有百彈齋主說位置墮角格調欠奉,比如爵悅庭、立坊、樂悠居被謔稱為「工廠三寶」,則隔鄰荃灣東是「工廠X寶」了!

一下子能有多幅工業用地改變用途,其實是側面顯示香港產業衰退,很多本來在港運作的企業已一去無歸。在屋多過戶廿多萬的情況下,將更多土地變為住宅,間接令其他產業要支付更高地租,同時就業機會亦將會收縮,此絕非香港之福。