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土地闲置近6年 坐享升值超22倍

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101231/2177064.shtml

 每经记者 叶书利 喻春来 发自北京
中石化的子公司北京井田房地产开发有限公司在北京昌平区的三宗地块,分别闲置近6~6.5年。
不过,坐拥土地增值的中石化,如今三宗地块已增值了22.7倍~近24.6倍。
对此,北京中石化井田工程建设有限公司总经理助理杨勇昨日给《每日经济新闻》记者发来书面回答称,这三宗“闲置”土地已获批从住宅用地变更为科研教育和职工住宅用地,目前已完成了对项目容积率等的调整和修订,正在着手项目的工程建设。
记者现场调查:土地增值近24.6倍
30日,国土部发布了一份《企业原因造成且尚未处置的房地产闲置土地情况表》,中石化控股的地产公司北京井田房地产开发有限公司在北京昌平区沙河镇的三 宗地在列,分别为井田花园专家居住小区C-2区、井田花园专家居住小区C-4区和井田花园专家居住小区项目C-6号地。
30日下午,《每日经济新闻》记者来到了三宗地的现场:四周高墙围绕,场内坑坑洼洼,毫无动工的迹象。
环顾四周,到处是荒凉的空地,刺骨的烈风不时狂啸而过。
在三宗地所在地的村庄北京昌平区沙河镇丰善村,记者好不容易才找到了一位村民。他告诉记者,由于土地开发,正在全村搬迁,慢慢地,丰善村将消失。
如今该村二三百户人家中,近90%已搬迁,只剩下二三十户人家可能因为各种原因还未搬迁,但基本已不在此居住。
虽然中石化的三宗地块仍空置着,但由于近年来,土地价格的一路狂奔,中石化得以坐享其成。
相关资料显示,约定开工时间为2004年9月28日的井田花园专家居住小区项目C-6号地,面积为4.675748万平方米,闲置近6.5年。2004年的土地购买价为1568.818万元,楼面价为335.5元/平方米。
而就在12月27日,保利携手北京金成华房地产联合体以8.8亿元的总价拿下了北京昌平区沙河镇南一村居住项目用地,楼面价已升至7619元/平方米。
以同区域的7619元/平方米楼面价计算,井田花园专家居住小区项目C-6号地已增值近22.7倍。
三宗地块中的井田花园专家居住小区C-2区,约定开工时间为2005年1月10日,闲置近6年。2004年购买时,面积为10.58448万平方米,购 买价为3281.188万元,楼面价近310元/平方米。第三宗地块井田花园专家居住小区C-4区,约定开工时间为2005年2月26日,闲置近6年。 2004年购买时,面积为11.60135万平方米,土地价款为3596.417万元,楼面价近310元/平方米。
以时下7619元/平方米的楼面价计算,后两宗地块已升值近24.6倍。
开工延误原因:三宗地曾涉腐败大案
《每日经济新闻》记者了解到,三宗地块涉及相关腐败大案,这或是该项目开工被延误的原因之一。
公开资料显示,福建商人黄敏于2000年以2300万元的注册资本创立了井田房地产开发有限公司,并于2004年拿下了这三宗地。后因资金短缺,黄敏携手中石化胜利油田大明股份有限公司,双方各出资50%合作开发该项目,项目名称被定为“井田花园专家住宅小区”。
没多久,这起收购就被调查。公开资料显示,中石化胜利油田大明股份有限公司原副董事长、总裁李荣兴私下联合黄敏,故意抬高地价,而李荣兴也由此从黄敏处得到好处费2500万元。
因为案件的原因,该项目一直无法按时动工。
2005年,中石化胜利油田大明股份有限公司收购了井田房地产开发有限公司手中其余50%的股权。
按照中石化在今年11月30日发布的最新公司土地规划,三宗地块本来将全部用作科研教育的地块,变更为目前的近2/3用于住房建设,其中,15%为保障房建设,另外85%为其他性质的住宅,建成后,大约可提供近3000套住房。
采访中,该地块周边一位开五金店的老板向记者说,在他与中石化人的沟通中得知,“保障房+住宅”的规划只是政府手续上的需要,实质上,近3000套房最 终的主要消费对象可能会以福利分房的方式,定向分配给中石化石油勘探开发研究院以及将从山东德州迁至北京的中石化石油勘探开发研究院德州石油钻井研究所 等。据悉,三地块预定明年6月开工,承建单位为中国建工集团。
中石化回应:待规划通过后立即动工
对于被国土部曝光的三宗闲置土地,北 京中石化井田工程建设有限公司总经理助理杨勇给 《每日经济新闻》记者发来书面回答称,这三宗“闲置”土地,已经北京市规划委员会批准,从住宅用地变更为科研教育和职工住宅用地,将用于建设中国石化科学 技术研究中心和科技人才引进基地。该项目已列入北京市昌平区2009年、2010年重点工程建设项目。
杨勇表示,2007年2月经北京工商行政管理局昌平分局核准,将井田房地产公司的名称变更为:北京中石化井田工程建设有限公司。
杨勇称,目前公司完成了对项目容积率等特定规划条件的调整和修订,正在着手项目的工程建设。“由于种种原因,我们没有及时变更土地用途,造成了误会。”杨勇说道。

土地 閑置 置近 坐享 升值 22
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台積電退休工程師寫下投資傳奇 抱一檔好股每年坐享五百萬元股息

2011-5-23  TWM




四十歲從台積電退休時,劉邦正還只是月薪五萬元的工程師。退休後,靠著摸透一檔股票,長線持有,每年光是股息收入就高達四、五百萬元,他的投資經歷饒富傳奇,也令人驚豔!

撰文‧林心怡

月薪三、五萬元的上班族,要賺到上億元的身價談何容易,但今年五十二歲、台積電工程師出身的劉邦正,卻花了近十三年的時間,靠著聚焦投資一檔股票,就賺到 數億元的身價。有趣的是,目前是「專職」投資一家公司的他,不但逢年過節送魚丸、柚子、餅乾禮盒慰勞該公司的員工,還與公司的重要幹部、發言人建立了好交 情,且自掏腰包每年組團去參觀公司設在大陸的生產線,儼然就像公司的經營者。

「健鼎真的是值得長線投資的好公司」初次見到劉邦正,就可以明顯感受到他相當推崇自己長線投資的公司,尤其是當記者看到他遞出印有「健鼎股東」字樣的名片時,更能充分感受到他對這家公司的「熱情」。

的確,從健鼎每日成交量均量最多不過千餘張來看,目前少說也有二千多張、市值約莫二.六億元的他,名片印上「股東」字樣其實並不為過,進一步問他為何要把「健鼎股東」大剌剌地印在名片上,得到的答案卻是,「方便把好公司推薦給別人。」

確認投資模式

一開始就決定長線投資抱大波段除了逢人就推薦公司的好,成為健鼎專職投資人的劉邦正,還義務為公司處理校園徵才的活動,他會幫忙爭取好的位置、提供蛋糕與點心為工作人員加油打氣、主動招攬優秀的人才等事宜,認真的程度不輸實際經營者。

「我覺得投資股票要能獲利,除了要專注研究公司基本面、找好的產業、定期檢視獲利與訂單動態外,還必須擁有過人的耐力。」劉邦正笑著說,自己陸續投資健鼎 長達十三年,平均成本在二十幾元,目前每年光是現金股利收入就有四、五百萬元,年收入不但遠超越任職台積電工程師期間,也讓他賺到了健康與生活品質。

時序來到一九九○年,劉邦正剛進台積電的時候。「當時也僅是位月領二萬七千元的工程師。」劉邦正回憶,當時他跟絕大多數白手起家的小家庭一樣,夫妻倆為了 還房貸,曾省吃儉用好一段時間。劉邦正笑著說,為了存錢,教書的妻子還兼職夜間部的課程,而他則往往在十點多妻子回到家時,仍在公司加班。後來聽岳母提到 投資股票比較好賺,讓劉邦正除了手中持有的台積電股票以外,也興起了投資台股的念頭。

「但比起我岳母當時傾向短線進出的台股操作模式,我覺得長線投資抱大波段,還能賺到配息的股票,才是長線致富之道。」有了這樣的體認後,劉邦正就常常在工 作忙碌之餘,學習如何檢視一家公司的各種技巧與觀察重點。比方說,在公司的休閒時間裡,大部分同事都把時間花在打電動上面,他就去公司的財會部門串門子, 請益評估一家好公司的祕訣,勤練基本功做好準備,也會蒐集產業的相關資料做好分析評估。

善用人際網絡

打探公司及經營者的競爭力與風評一九九七年底,當時還是擔任設備工程師的劉邦正,總是可以從設備商處知道很多未上市櫃公司的訊息,而他也深信,長線投資一 家股本不大、成長性高的公司,才是獲利數倍的最佳標的,在因緣際會接觸到PCB(印刷電路板)廠商健鼎,這家技術還算不錯的公司,開啟了劉邦正想長期投 資,提早從台積電退休的念頭。

「台積電工程師工作壓力大,他(劉邦正)有陣子天天鬧肚子痛,健康亮起紅燈的同事也不在少數,後來我們商量的結果,乾脆提早退休算了。」說話的是陪在劉邦正一旁的劉太太。

「一開始我兒子與老婆娘家的人,對我放棄台積電工程師,提早退休當專業投資人相當不諒解!」劉邦正苦笑著說,岳母總是擔心地詢問他:「這樣你能養活一家子嗎?」而當時就讀國中的兒子,也曾因父親失去「台積電工程師」頭銜,而在學校母姊會上明顯被老師「冷落」。

「但我那時很有自信地告訴岳母跟兒子,我未來的年收入至少會超過五百萬元。」劉邦正笑著說,後來他真的做到了,因為現在光是健鼎每年配發的現金股利就有四、五百萬元之多,其中還不包含股價價差的獲利。

滿懷著「長線投資一檔股票,做個快樂的專業投資人」的期望,劉邦正除了研究PCB產業,也開始打聽起健鼎董事長王景春的為人,「畢竟要長線投資一檔股票, 公司CEO的誠信相當重要。」「比方說當時我營業員的一位叔叔,是王董兒時的玩伴,我就會想辦法從中探聽一些關於他的為人與公司的消息。」一九九七年在健 鼎還未上市時,劉邦正就透過簡易財報發現,當年資本額不大的健鼎年營收達八.二五億元,較前一年的二.八億元成長近三倍,淨利達五七七○.七萬元,較前一 年的一四三二.七萬元,成長近四倍,在在說明獲利正處於起飛的階段,研判是家小而美的成長股。

另外,他還會利用工程師的人際網絡,請益相關業界的專業人士,打探健鼎在業界的風評與產業競爭優勢,來強化他後來陸續布局的持股信心,算算掛牌前後加碼持有近千張,初次布局股價約二十元出頭。

二○○○年健鼎掛牌後,公司的財報揭露更透明化,劉邦正亦開始定期檢視健鼎的諸多財務數字,包括公司的月營收變化、毛利率、股東權益報酬率(ROE)數字等評估公司獲利成長性,並且定期閱讀印刷電路板協會出的周報、相關產業的研究報告,通盤了解產業趨勢的變化。

崩跌冷靜評估

回歸基本面 低檔時勇敢加碼「我們每年的股東會他(劉邦正)一定都會來參加,而且相當積極地提問。」健鼎發言人林修立笑著說,比起來來去去的法人拜訪,劉邦正對公司關心的熱度,多年來絲毫不減,還跟公司很多主要幹部維持良好互動。

但即使是長線持有,且大多「只買少出」的操作模式,還是有股價跌到讓劉邦正吃不消,被迫調節持股的時候。「例如前波金融海嘯時,健鼎股價一路下滑,從百元 一路下跌,我就曾在股價跌破六十元時,一度從一千四百張陸續砍到只剩七百張。」劉邦正心有餘悸地說,「當時算算帳面持有市值至少蒸發一半!」「自己虧錢心 裡還沒那麼難過,反而是親友的錢跟著賠,讓我比較難受。」原來專注投資健鼎的劉邦正也樂於推薦親友投資,因此當股價下滑造成損失時,也讓劉邦正格外難受, 還曾恍神地把妻子反鎖在車裡而不自知,直到妻子大聲呼救才回過神來。

「我記得當時有親友故意在我面前,跟別人大聲說,『都跌這麼低了,就算要撿便宜,也別買健鼎!』」即使面對自己的壓力與親友們排山倒海而來的質疑,劉邦正依舊想辦法冷靜地找出股價崩跌的原因。

「後來看籌碼變化,與多方蒐集資料才發現,當初股價崩跌,是因為AIG財務危機事件導致外資大賣所致。」劉邦正回憶道,自己甚至打電話向發言人詢問公司未 來虧損的可能性,「當時公司很乾脆地回應,『只要月營收不低於十八億元就不會虧錢』。我不但相信了公司,也成為低檔勇於加碼的觀察指標。」後來,當健鼎股 價跌破四十元,劉邦正就開始分批加碼,直到三十幾元附近,張數也從七百張,快速累積到二七○○張。如今,健鼎股價已來到一百三十元附近,從低點算起至少大 漲逾四倍之多。

只是,目前健鼎是否仍具長線投資價值,劉邦正仍持正面樂觀看法,他認為,在PCB產業需求持續上升趨勢下,具備較佳技術能力的健鼎,後勢仍值得期待。的 確,綜觀日前高盛證券亞太區策略分析師劉勁津看好的十一檔熱門「蘋果概念股」中,PCB產業就占了兩家公司,分別為健鼎與欣興。另外,瑞信證券科技產業分 析師陳柏齡也看好健鼎獲利表現優於同業,以今明兩年預估EPS(每股稅後純益)十一.一元與十二.四元、目標價一百四十三元來看,均顯示健鼎未來仍具有基 本面支撐。

簡單波段操作

「一.一三法則」設定停利停損點至於健鼎長線最好的買進價位是多少?劉邦正信心滿滿地回答:「六十八至七十元附近布局,長線來看是穩賺的!」從劉邦正長期 觀察股價與籌碼變化的經驗來看,他認為這個價位為外資長線持股成本的區塊,也是股價下檔支撐的鐵板區。此外,除了長線持有的核心布局,劉邦正偶爾也會波段 操作,但他從不看技術面,除了研究基本面外,最常使用簡單的「一.一三法則」來操作,也就是以買進價位上下檔的一.一三倍作為停利、停損點。

其實,自工程師退休後,劉邦正雖然下單次數很少,但每天依舊一大早就在券商VIP室看盤,閒暇之餘除了與老婆到處遊山玩水,目前還進修新竹教育大學人資所的學業。

劉邦正笑著說,比起當年在台積電超時工作所帶來心理的極大壓力與身體健康的耗損,他覺得自己現在很快樂,因為憑藉精準的投資眼光,他不但賺到了數億元的身價,也贏得了幸福的生活。

劉邦正的投資心法

出生:1959年

現職:專業投資人

經歷:台積電工程師

學歷:成功大學

投資資歷:13年

劉邦正的投資心法

冷靜堅持

波段操作以買進價位上檔下檔1.13倍,做停利與停損點。

誠信優先

透過參加股東會、報章媒體報導,或自己密集與公司重要幹部聯繫,了解公司經營狀況。

側面關注

定期上人力銀行網站,如公司擴大招募技術人員,可推測新訂單增加;擴大招募研發人員,可能是有新產品正在醞釀。

客觀檢視

勤讀相關專業趨勢刊物、研究報告,維持對產業趨勢掌握的敏感度。

目前看好的標的:

健鼎(3044)PCB產業需求持續上升,健鼎具備較佳技術能力,且屬「蘋果概念股」題材,後勢值得期待。


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逸璟‧龍灣坐享雙橋海景

1 : GS(14)@2018-12-10 04:43:25

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3616&issue=20181210
【明報專訊】新界西北近期先後有多個樓盤推售,中國中冶(1618)在港首個獨資住宅發展項目、位於青龍頭的逸璟.龍灣,以青馬大橋、汀九橋雙橋海景作招徠,項目與市場上大部分新盤一樣,主打1房戶,主攻上車客市場,樓花期只有約7個月,屬短期樓花盤,買家購入後不久即可入住。樓盤上月已開展首輪銷售,暫時累售約7伙單位。

明報記者 林尚民

攝影 賴俊傑

逸璟.龍灣位於青山公路青龍頭段,屋苑最大賣點是前臨青龍灣,更可遠眺青馬大橋、汀九橋雙橋景,以及馬灣海峽一帶,景觀開揚。項目由兩座相連的大樓組成,樓高15層,共提供198個單位,屬中密度住宅,樓盤預計於2019年6月入伙。

六成屬1房戶 設開放式及梗廚

逸璟.龍灣主攻細單位,全數198個單位之中,有112伙屬於1房間隔,佔樓盤整體比例超過56%,1房單位主要分為開放式廚房及傳統式廚房兩種,各有56伙,其中設開放式廚房的1房單位,實用面積由261至318方呎;設有傳統廚房的單位面積則較大,實用面積390至443方呎,在現時市場上的1房單位之中,面積較大。

發展商早前開放兩個1房「無改動」示範單位,包括2座17樓C室和1座17樓C室,實用面積同為429方呎,間隔相若,其中前者連裝修家俬出售,單位客廳面積約120多方呎,睡房全長超過4米,睡牀、衣櫃、茶几、單人梳化可「一字排開」,但由於睡房呈長方形,窗戶只能集中在其中一邊。單位採傳統式廚房設計,廚櫃採U形設計。1座17樓C室示範單位則是原裝「清水房」。

部分單位連裝修家俬出售

屋苑只設28伙2房單位,面積劃一為522方呎。項目另一種較多單位的戶型,是3房1套單位,實用面積由892至928方呎。發展商早前開放一對(包括一個連裝修家具及一個清水房)示範單位,為1座17樓D1室,實用面積907方呎,雖然單位屬面積超過900方呎的大戶,但採用開放式廚房設計,在同類單位中較為罕見,而設計師將原裝的開放式廚房改裝,如安裝玻璃間隔等。

單位原則客飯廳原本已接近300方呎,設計師把大廳旁的一個房間改偏廳,整個客廳區面積增加至逾360方呎,另原則的客廳外連24方呎平台,而改裝後的偏廳部分同時外連16方呎工作平台,令整個大廳更通爽。主人套房方面,連套廁面積超過210多方呎,氣派十足,發展商又在部分位置選用磨砂玻璃,增加採光,另單位內部分窗戶為電動窗。

[睇樓速遞]
逸璟 龍灣 坐享 雙橋 海景
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