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泰禾銷售大增但杠桿水平仍在升高 銷售回款率僅52%

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-05-27/1111099.html

受新一輪調控政策影響,2017年以來,一二線城市樓市開始進入下行通道。

作為一家後起之秀、以豪宅為主要產品線的地產商,截至目前,泰禾集團今年以來的銷售增速顯著高於同業。

今年一季度,泰禾實現銷售額241.2億元,同比增幅達235%,排名上升至全國第14名。此外,泰禾還成了北京市場一季度唯一成交額超過百億的房企。

然而,在限購限價限簽日益嚴厲,地產商融資通道被各種封堵的市場環境中,豪宅開發商受到的壓力可能更大,泰禾將如何生存?

銷售隨行就市

主打中式豪宅的“院子”系列,是泰禾主流產品的代表。

今年一季度,泰禾在北京的麗春湖院子項目以23.3億的銷售額成為全國別墅銷冠。面市後百天,認購金額高達65億元。作為“9·3新政”後上市的純新盤,這一成績已不錯。

迄今為止,泰禾已在14個城市布局了22個院子項目。

據泰禾內部人士介紹,目前包括麗春湖院子、杭州院子、姑蘇院子在內的泰禾多個豪宅產品仍受到購房者追捧,一季度銷售超過了200億。

這得益於上述項目早在調控前便取得了預售證,在一季度的銷售窗口期內,可售貨源比較充足。

而在產品定價方面,也很隨行就市。比如麗春湖院子地價2.8萬/平方米,銷售均價約6.5萬,依然有22.46%毛利率。

面對愈演愈烈的調控,泰禾亦通過區域布局、產品結構、降低土地成本等多重途徑平衡風險。

在京滬深等熱點城市外,泰禾近年同時在京津冀、長三角、珠三角等城市群內部及福建本土市場的其他城市多點位布局。

接近泰禾的人士認為,在熱點城市紛紛限價限簽的背景下,非熱點城市較低的拿地成本和寬松的定價空間,有助於使泰禾的利潤率保持在一定水平。

同時,其產品線亦呈現多元化趨勢。除豪宅外,泰禾還進入了商業地產、自持物業等領域,並在特色小鎮、影視文化、智慧城市產業新城等領域發力。

泰禾的商業地產項目主要分布於北京、上海、深圳、東莞及福建,定位高端。截至目前,泰禾已在三座城市布局六個商業綜合體項目“泰禾廣場”。

國信證券指出,已經開業的三家泰禾廣場客流不斷增長,商業經營活躍,並保持較高的出租率,為公司貢獻了穩定的租金收入。

在土地獲取方式上,泰禾改變了此前高舉高打的拿地風格。

去年以來,由於土地市場競爭日益激烈,除傳統招拍掛之外,泰禾更多地采取股權收購及合作開發模式拿地。“公司去年在公開市場上沒拿一塊地,70%-80%的土地都是收購得來,今年會繼續去年的作風,少參與公開拍賣,至少不拿地王。”泰禾集團董事長黃其森曾這樣表示。

泰禾近期更多地通過並購、受讓等間接手段拿地以降低土地成本。今年3月,泰禾連續通過三宗並購獲得了濟南、杭州的13宗地塊,新增土地儲備約85.36萬平方米。

數據顯示,截至去年末,泰禾已拿地未開工建築面積達727萬平方米。據估算,其總貨值超2800億元,其中位於三大城市群範圍內的貨值達2153億元。

中原地產首席分析師張大偉認為,泰禾擁有清晰的戰略、充足的土地儲備、獨特的產品,令其可以對抗未來的市場下滑。

展望後市,國海證券指出,泰禾2016年所銷售項目多位於漲價幅度較大的一、二線城市,包括麗春湖院子等核心項目相繼進入結轉周期,預計公司2017年地產結算收入及凈利潤均將有明顯提升。

關註資金鏈

進入2017年,金融監管去杠桿,通道類業務大幅收縮,多個流向房地產的資金通道被掐斷,房地產行業普遍面臨融資難題,泰禾也不例外。

值得註意的是,在去年銷售大增之下,泰禾的杠桿水平仍在升高。年報顯示,去年泰禾資產負債率較2015年提高2.53個百分點,進一步上行至82.40%。

據廣發證券測算,2016年泰禾的銷售回款率僅為52%。該機構指出,這一數據在行業內偏低。相比之下,一線房企的銷售回款率多在80%以上,龍頭房企甚至能達到90%以上。

泰禾的資金需求比龍頭房企更加迫切。5月22日,泰禾公告稱,其總金額70億元的兩筆中期票據已獲準註冊。但去年底以來,房企發債已非常困難,泰禾這兩筆中期票據最終能否上市仍是未知數。

21世紀經濟報道記者梳理泰禾近期動向發現,今年泰禾的資金來源或將以合作開發、再融資、銷售回款為主。

泰禾2016年財報顯示,公司去年開始采取了聯合開發的模式以節省資金成本。

公開資料顯示,去年泰禾共有8個項目系通過合作方式獲取。其中,麗春湖院子、上海院子、姑蘇院子、汀溪院子等項目分別與北科建、信達、華發、世茂等房企合作開發。

而在公司債、券商資管、房地產信托等債權融資通道收縮後,股權融資重新受到房企關註,泰禾同樣在尋求股權融資。

去年泰禾曾公布定增預案,華泰證券指出,受證監會再融資進程影響,泰禾的70億新定增(定增底價18.2元/股)預計將於2017年一、二季度發行,其中控股股東泰禾投資擬認購10%-30%。

但截至目前,泰禾仍未完成這一定增的發行。

在當下市場,銷售回款成為房企獲取資金的主要渠道,對銷售回款率的管控,或許將成為泰禾解決資金問題的關鍵。

國海證券預測,泰禾目前貨值超過2000億,2017年銷售額有望達到700億。若銷售回款率達到80%,則泰禾今年可能獲得超過500億的現金。

國海證券稱,泰禾2017年一季度末的短期借款與一年內到期的非流動負債之和上升至267億元,有效負債率亦上漲至73.6%,考慮到2017年公司項目熱銷將產生大量的現金回流,疊加手中貨幣資金271.5億元,整體財務水平仍保持穩健。

(來源:21世紀經濟報道 記者 張曉玲 實習生 盧靖陽)

泰禾 銷售 大增 水平 仍在 升高 回款率 回款 52%
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藍光擴張:凈負債比率增加,隱現回款壓力

作為一家區域房企,藍光發展(600466.SH,下稱“藍光”)正在逐步開始自己的全國化布局之路,然而成長的煩惱卻一路隨行。

8月20日晚間,藍光發布中期業績報告,其中營收80.09億元,同比增長24.38%;公司上半年凈利潤錄得6.2億元,同比增長118.84%。

不過,發展中的藍光負債也同比增加。根據中報,藍光資產負債率82.89%,而凈負債比率則超過110%。

回款壓力隱現

從銷售數據看,2018年上半年藍光房地產業務實現銷售金額413.73億元,同比增長36.66%;實現銷售面積384.22萬平方米,同比增長27.22%,銷售規模保持穩步增長。

從銷售貢獻區域看,藍光成都區域銷售182.63億,滇渝區域銷售82.54億,華東區域銷售80.43億,其中西南地區給藍光貢獻了超過一半的銷售份額。

土地投資方面,2018年上半年,藍光新進入鄭州、溫州、福州、南寧等城市。通過收並購、合作開發、產業拿地、招拍掛等多元化方式獲取土地資源,2018年1~7月新增項目27個,總建築面積約738萬平方米。

根據公司月度公告數據,上半年公司新增土儲建面439萬平方米、總地價119億元,同比增長226%、85%,其中拿地金額占銷售額比重為29%,同比擴大7.5個百分點。地價方面,2018年上半年拿地樓面價為2709元/平方米,同比下降43%,土地成本下行主要緣於公司城市布局能級的下沈,上半年三四線占拓展建面比重為91%。

中泰證券統計發現,2018年1~7月,公司非直接招拍掛項目的儲備資源占比超過55%。

今年6月,藍光與中融信托達成協議,接替北京京奧港集團操盤南京麒麟京奧港項目,負責後期的建設和銷售。該項目所在地塊編號為南京NO.2016G09。

2016年4月15日,京奧港集團以47.6億元的總價,22353元/平方米的樓面價拿下,彼時周邊新房的最高售價僅為18000元/平方米。

不過,擴張同時,藍光的銷售回款並不理想。根據中報,藍光銷售商品、提供勞務收到現金約222億,而同期藍光銷售數據為413.73億。

按此推算,藍光的回款率不足60%,縱然行業回款水平下滑,但是目前回款率平均在75%左右。從藍光的融資手段可見一斑,在報告期內,藍光發行購房尾款ABN 11.4億元、購房尾款ABS 8.2億元,均是通過財務手段提前拿到回款。

擴張意願強烈

發展過程中的藍光,和很多渴望規模的房企一樣,財務杠桿依舊保持在較高水平。

第一財經記者梳理發現,藍光短期借款約51.4億,應付票據約1億,長期借款約184億,應付債券約125億,永續債約49.9億,合計有息負債411億。

中泰證券研究報告顯示,藍光的凈負債比率約為115%。並較2017年末擴大了23.55個百分點。

同期,行業平均水平在80%左右,而剛剛發布半年報的萬科,凈負債比率未超過40%。在行業普遍去杠桿的背景下,目前藍光的負債水平依舊處於高位,考慮到融資較難,這要求藍光需要加速銷售獲得回款。

從資金面看,藍光的融資成本也在不斷增加。

根據中報,藍光上半年的30億公司債中,發行成本區間在7.2%-7.9%,財務成本幾乎和凈利潤率持平。中泰證券研究報告顯示,藍光2018年上半年末綜合融資成本為7.33%,較2017年上升0.14個百分點。

今年6月,標普評級宣布,授予“B+”的長期主體信用評級,展望為穩定。標普預計,未來兩年藍光發展的杠桿率將保持在高位,同時,由於其采用輕土地戰略,土地儲備規模較小,利潤率低於平均水平,這一狀況使得藍光發展易受到市場波動的影響,中期增長情況的可見度較低。

標普認為,未來兩年藍光發展以債務對EBITDA比率衡量的杠桿率將保持在7倍左右,原因是該公司土地儲備規模較小,同時擴張意欲強烈。

為了實現增長,藍光大股東進行了大量股權質押。根據最新公告,藍光集團持有公司股份1,602,143,043股,占公司總股本的53.68%;藍光集團累計質押股份總數為1,111,274,000股,占其所持公司股份總數的69.36%,占公司總股本的37.24%。

公開資料顯示,藍光2018年銷售目標在800億-1000億,2019年還將保持50%增長。

標普認為,僅憑可售貨值共計1800億元的土地儲備是不足以實現上述目標的。因此該公司可能需要通過高額的購地和建安支出來實現此目標。

標普預計藍光發展2018年的購地支出將達350億元,接近權益合同銷售額的50%,並預計2019年的購地支出還要再增20%到30%。

擴張背後,藍光的各項費用也在增加。藍光的銷售費用、管理費用分別同比增幅30.39%、60.64%,同期,藍光的營收同比增幅24.38%。

對於規模追求的藍光顯然走在十字路口,一方面規模擴張需要大量資金拿地,一方面銷售回款乏力,融資困難。此外,藍光的土地過於集中,對於全國化布局的藍光而言,還需在其他不熟悉的城市進一步布局。而在逆周期進行擴張,藍光顯然需要更加謹慎。

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責編:彭海斌

藍光 擴張 負債 比率 增加 隱現 回款 壓力
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