ZKIZ Archives


泰禾銷售大增但杠桿水平仍在升高 銷售回款率僅52%

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-05-27/1111099.html

受新一輪調控政策影響,2017年以來,一二線城市樓市開始進入下行通道。

作為一家後起之秀、以豪宅為主要產品線的地產商,截至目前,泰禾集團今年以來的銷售增速顯著高於同業。

今年一季度,泰禾實現銷售額241.2億元,同比增幅達235%,排名上升至全國第14名。此外,泰禾還成了北京市場一季度唯一成交額超過百億的房企。

然而,在限購限價限簽日益嚴厲,地產商融資通道被各種封堵的市場環境中,豪宅開發商受到的壓力可能更大,泰禾將如何生存?

銷售隨行就市

主打中式豪宅的“院子”系列,是泰禾主流產品的代表。

今年一季度,泰禾在北京的麗春湖院子項目以23.3億的銷售額成為全國別墅銷冠。面市後百天,認購金額高達65億元。作為“9·3新政”後上市的純新盤,這一成績已不錯。

迄今為止,泰禾已在14個城市布局了22個院子項目。

據泰禾內部人士介紹,目前包括麗春湖院子、杭州院子、姑蘇院子在內的泰禾多個豪宅產品仍受到購房者追捧,一季度銷售超過了200億。

這得益於上述項目早在調控前便取得了預售證,在一季度的銷售窗口期內,可售貨源比較充足。

而在產品定價方面,也很隨行就市。比如麗春湖院子地價2.8萬/平方米,銷售均價約6.5萬,依然有22.46%毛利率。

面對愈演愈烈的調控,泰禾亦通過區域布局、產品結構、降低土地成本等多重途徑平衡風險。

在京滬深等熱點城市外,泰禾近年同時在京津冀、長三角、珠三角等城市群內部及福建本土市場的其他城市多點位布局。

接近泰禾的人士認為,在熱點城市紛紛限價限簽的背景下,非熱點城市較低的拿地成本和寬松的定價空間,有助於使泰禾的利潤率保持在一定水平。

同時,其產品線亦呈現多元化趨勢。除豪宅外,泰禾還進入了商業地產、自持物業等領域,並在特色小鎮、影視文化、智慧城市產業新城等領域發力。

泰禾的商業地產項目主要分布於北京、上海、深圳、東莞及福建,定位高端。截至目前,泰禾已在三座城市布局六個商業綜合體項目“泰禾廣場”。

國信證券指出,已經開業的三家泰禾廣場客流不斷增長,商業經營活躍,並保持較高的出租率,為公司貢獻了穩定的租金收入。

在土地獲取方式上,泰禾改變了此前高舉高打的拿地風格。

去年以來,由於土地市場競爭日益激烈,除傳統招拍掛之外,泰禾更多地采取股權收購及合作開發模式拿地。“公司去年在公開市場上沒拿一塊地,70%-80%的土地都是收購得來,今年會繼續去年的作風,少參與公開拍賣,至少不拿地王。”泰禾集團董事長黃其森曾這樣表示。

泰禾近期更多地通過並購、受讓等間接手段拿地以降低土地成本。今年3月,泰禾連續通過三宗並購獲得了濟南、杭州的13宗地塊,新增土地儲備約85.36萬平方米。

數據顯示,截至去年末,泰禾已拿地未開工建築面積達727萬平方米。據估算,其總貨值超2800億元,其中位於三大城市群範圍內的貨值達2153億元。

中原地產首席分析師張大偉認為,泰禾擁有清晰的戰略、充足的土地儲備、獨特的產品,令其可以對抗未來的市場下滑。

展望後市,國海證券指出,泰禾2016年所銷售項目多位於漲價幅度較大的一、二線城市,包括麗春湖院子等核心項目相繼進入結轉周期,預計公司2017年地產結算收入及凈利潤均將有明顯提升。

關註資金鏈

進入2017年,金融監管去杠桿,通道類業務大幅收縮,多個流向房地產的資金通道被掐斷,房地產行業普遍面臨融資難題,泰禾也不例外。

值得註意的是,在去年銷售大增之下,泰禾的杠桿水平仍在升高。年報顯示,去年泰禾資產負債率較2015年提高2.53個百分點,進一步上行至82.40%。

據廣發證券測算,2016年泰禾的銷售回款率僅為52%。該機構指出,這一數據在行業內偏低。相比之下,一線房企的銷售回款率多在80%以上,龍頭房企甚至能達到90%以上。

泰禾的資金需求比龍頭房企更加迫切。5月22日,泰禾公告稱,其總金額70億元的兩筆中期票據已獲準註冊。但去年底以來,房企發債已非常困難,泰禾這兩筆中期票據最終能否上市仍是未知數。

21世紀經濟報道記者梳理泰禾近期動向發現,今年泰禾的資金來源或將以合作開發、再融資、銷售回款為主。

泰禾2016年財報顯示,公司去年開始采取了聯合開發的模式以節省資金成本。

公開資料顯示,去年泰禾共有8個項目系通過合作方式獲取。其中,麗春湖院子、上海院子、姑蘇院子、汀溪院子等項目分別與北科建、信達、華發、世茂等房企合作開發。

而在公司債、券商資管、房地產信托等債權融資通道收縮後,股權融資重新受到房企關註,泰禾同樣在尋求股權融資。

去年泰禾曾公布定增預案,華泰證券指出,受證監會再融資進程影響,泰禾的70億新定增(定增底價18.2元/股)預計將於2017年一、二季度發行,其中控股股東泰禾投資擬認購10%-30%。

但截至目前,泰禾仍未完成這一定增的發行。

在當下市場,銷售回款成為房企獲取資金的主要渠道,對銷售回款率的管控,或許將成為泰禾解決資金問題的關鍵。

國海證券預測,泰禾目前貨值超過2000億,2017年銷售額有望達到700億。若銷售回款率達到80%,則泰禾今年可能獲得超過500億的現金。

國海證券稱,泰禾2017年一季度末的短期借款與一年內到期的非流動負債之和上升至267億元,有效負債率亦上漲至73.6%,考慮到2017年公司項目熱銷將產生大量的現金回流,疊加手中貨幣資金271.5億元,整體財務水平仍保持穩健。

(來源:21世紀經濟報道 記者 張曉玲 實習生 盧靖陽)

泰禾 銷售 大增 水平 仍在 升高 回款率 回款 52%
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=250830

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019