ZKIZ Archives


潘石屹網上競賣商舖 市場評估單價約8萬元

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110419/2296386.shtml

  房產大佬、SOHO中國董事長潘石屹又出新招。昨日(4月18日),SOHO中國開始在網絡上無底價競賣北京兩處熱門的商業地產,市場評估均價近8萬 元/平方米。潘石屹表示,當前房地產交易模式中最大的問題就是不透明,SOHO中國籌劃在網上賣房子,這將成為其一種新的營銷手段。
據相關電子商務企業表示,從2010年開始,越來越多的房企開始涉足網絡服務,「在房產新政之下,網絡營銷低成本、影響大的特點將更多地表現出來。」
每平方米均價8萬
SOHO中國此次網絡賣房,合作方為新浪樂居,新浪樂居為其提供網絡技術支出。
《每日經濟新聞》記者在競賣網站頁面看到,SOHO中國此次無底價競賣共有兩場,第一場競賣的商舖為 「朝陽門SOHO-122商舖」,第二場競賣戶型為「銀河SOHO1-152商舖」。根據介紹,競買人在繳納4萬元保證金後,進入競買程序,通過支付寶付 款,一經應價,不得反悔。由於地處北京繁華地帶,此次競賣的兩處商舖價格達到了「天價」,其中「朝陽門SOHO-122商舖」的市場估價為7.9萬元/平 方米,而「銀河SOHO1-152商舖」為8.5萬元/平方米。
目前競買報名正在進行當中,預計將在4月23日進行網絡競拍。
新浪樂居技術部對媒體表示,這次銀河SOHO的拍賣,首次實現全程網上交易,從提交個人資料、支付保證金至拍賣結束,無需到項目現場,即可完成整個拍賣,競買人完全可以異地參與。
房企試水網絡營銷
事實上,潘石屹在幾年前就曾將旗下的部分項目商舖用網絡拍賣的方式賣出,最終成交價比上市價高出將近30%。業界分析,房地產網上交易存在著諸多阻礙,比如購房者的交易習慣、大額支付安全問題等,如果這些問題能解決,「網上賣房」戰略不是沒有可能實現。
目前,我國網民數量達4.57億,據統計,50%的企業都涉及電子商務。艾媒諮詢總裁張毅表示,相對傳統營銷,電子商務成本低、影響大,「隨著房產調控力度的加強,開發網絡營銷,有助於降低成本,同時可以搶佔先機。」
《每日經濟新聞》記者瞭解到,目前搜房網、安居客等機構都開展了網絡營銷的培訓,許多大型房企都有試水網絡營銷的計劃。據成都聯合網絡相關負責人介紹,聯眾網絡傳媒在2010年便為不少房地產開發商提供了網絡推廣服務,網絡營銷將成為房企營銷的一種主要手段。

潘石 石屹 網上 競賣 商舖 市場 評估 單價 萬元
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=24236

小面積分割商舖銷售:是高瞻遠矚還是殺雞取卵?

http://www.iheima.com/archives/49156.html

敝人認為商舖分割問題的本質是需要協調幾方利益:

1、投資人的利益。如果商舖不分割,只做成大開間的通鋪,這樣的高總價產品,多數市場投資人買不起。

2、房地產企業的利益。市場投資人買不起,意味著企業銷售困難,無法回現,企業無法滾動發展,僵死在市場上。

3、經營者的利益。所有商業經營者,都不願意看到一僕多主的現象。面對協調多個小業主的麻煩事,多數商家避之不及。

4、政府的利益。如若市場出現經營衰敗,必然會官司無數,最終兜底的還是政府。

企業又要發展,市場又有投資需求,又要保證商業經營者的經營利益,一線操盤手就遊走於這樣的多方矛盾中。

更為關鍵的是,這些問題必須在有限的時間內處理得當,否則市場預期將急劇改變,形成負循環,項目就會崩盤。

在中國商業房地產還沒有發展到歐美成熟市場的財團和基金時代,如今正在草莽間創業的商業地產開發商,從某種意義上說,就是跟時間的競賽。

今天跟大家分享一篇朋友傳給我的文章。具體作者不詳,只從尾部看出這位業內人士出自大摩,也就是摩根斯坦利,國際頂級投行。這篇文章最大特色是從實際一線工作出發,將一個項目開發從銷售到招商的每個過程進行分析。一線操盤手如履薄冰,一著不慎就滿盤皆輸的實際工作狀態在字裡行間裡表現得淋漓盡致。

對於那些剛入行想做開發的投資商來看,誰說商業地產不是技術活?

所以市場上出現大面積死掉的項目太正常了,因為真正懂行、懂得把握度和操作節奏的專業人才太少。

房地產開發,即將進入2/8市場規律階段。這行業的贏家將只屬於少數派的真正專業的公司。


《小面積分割商舖的銷售——是高瞻遠矚還是殺雞取卵?》

隨著近年來商業物業的大規模興建,房地產市場尤其是中小城市的房地產市場出現了「商業物業投資熱」,也就是我們常說的「投資商舖」。這種投資熱現象至今為止都受到熱捧,在很多中小城市內認購一兩間商舖作為家庭長期投資的狀況屢見不鮮,一時間開發商們一擁而上,各種類型的商舖遍地開花。不可否認,在短期內,小面積分割商舖的銷售在快速回籠開發商資金上功不可沒,但是從整個項目發展的長期角度來看,此舉在一些綜合類項目的操作上無異於殺雞取卵。

以一個我之前操作過的北方三線城市綜合類項目為例,總體量二十餘萬平方米,物業類型涵蓋了住宅公寓、寫字樓、酒店、住宅商業配套。其中商業部分規劃為7萬平方米左右,主要由寫字樓底商及酒店底商部分組成。

在項目操作之初,我們為其設定了以主體商業部分(酒店底商)為整個商業部分的中心,引進大型連鎖超市作為主力店,再配以其他多種業態,打造該城市尚不存在的一站式購物中心的策劃方案,並著手開始了具體的招商工作,項目前途被業界及該區域品牌商戶一致看好。但是好景不長,由於開發商看到了發展前景,認為大局已定,急於回籠資金,不顧勸阻地將沿著主要道路一側的所有一樓底商全部小面積分割出售,這一舉動確實在短時間內在該地區掀起了一陣瘋搶商舖的熱潮,所售商舖的價格一升再生,表面看來風頭一時無兩,但是很快,弊端接二連三,接踵而至。

首先,所售商舖區域內的非沿街商舖自出售之日起便乏人問津,沿街商舖銷售一空後更加陷入一片寂靜。原本已經規劃好的品牌客戶由於沿街形象店舖全部轉入小業主手中,今後的經營難以把控,紛紛退場。內街店舖的目標商戶由於主力品牌的離開,也立即表明立場,迅速離去。

其次是整個商業項目的關鍵,主力店的進駐受到了直接影響。主力店由於簽約期長且前期投入大,項目是否具有的長期可持續發展的能力是其決定是否在該項目開店的重要判定因素之一,而購物中心的規劃及經營的狀況直接決定著整個項目是否具有長期競爭力。當同類型主力店在該店周邊區域內出現時,該店所處的商業物業,無論是購物中心或是其他商業類型,參與競爭的主要力量是主力店以外的其他部分。是兩個商業物業間業態、品牌、規劃、管理的比拚,而不是全靠主力店本身的互相競爭和比拚。在這個案子中,考慮到沿街的形象點已經全部出售轉入小業主手中,也就是說今後的購物中心的「門臉」是什麼樣都已經不可預測,遑論長期發展?主力店也選擇了退出。整個商業部分的發展頓時陷入一片愁云慘霧。

然而,這些都還不是最糟的,綜合類項目的一大特點就是商業唱主角,一榮俱榮,一損俱損。當該項目的商業部分被一片看好之時,住宅公寓及寫字樓的售賣由於受到商業利好的刺激,形勢一片大好,投資的業主們普遍認為由於商業的大力介入,項目整體物業升值指日可待,所以銷售狀況堪稱火爆。然而當商業部分出現了大變動的消息一經傳出,各項銷售迅速下滑,甚至出現階段性停滯。

就這樣,短短的三、四個月,一個本來很有前景的綜合類項目由於商業部分的決策失誤,造成了整個項目的停滯不前。原本被一致看好的項目由於不能將商業部分的附加值發揮出來,整體價值大打折扣,原本的商業部分策劃方案全部洗牌,重新規劃。但是先機已失,項目的整體形象和口碑大大降低,很多商戶對該項目不再抱有當初的熱情和信心,報觀望態度的居多,這對招商工作的推進產生了很大的負面影響,使得整個招商周期向後拖延,租金收入回報的時間也相應延長。這一切災難性的後果只是因為開發商一時貪圖眼前小利,喪失了大好商機,殺雞取卵,因小失大,真可謂是大大的得不償失!

以上這種案例不單只在中小型城市頻頻出現,北京的商業地產界這樣的事例也不勝枚舉,即便是極具知名度的開發商也會在一些項目上因為商舖分割銷售引發的問題遭遇尷尬。

比如萬通新世界中心,定位為甲級寫字樓,一切硬件及配套設施都以甲級寫字樓為標準,但是其商業部分二萬餘平方米大部分割出售給了小業主。在商業規劃定位方面就失去了主動權,小業主的意願和開發商無法統一,也就無法按照既定的商業規劃操作實施。最終結果就是甲級寫字樓的商業部分變成了小商品批發市場,嚴重的商業錯位導致寫字樓的出租和售賣很難向前推進。小商品市場各類人群混雜的嘈雜環境和樓上甲級寫字樓的規劃可謂相去甚遠,真正大型公司或是對周邊環境有一定要求的知名公司都不會選擇這樣的寫字樓作為辦公場所,所以很快就出現了甲級寫字樓無法招來甲級商戶的問題,甲級的硬件辦公設施等於白白浪費了。不但沒利用到商業部分的附加值為項目增值,反而深受其害,被其牽制,這也是一種變相的物業貶值。在這個項目的操作上,開發商也嘗到了因小失大的後果。

再比如以新銳路線著稱的SOHO系列,我們都知道SOHO的項目在售賣這個環節上一向被各類小業主看好,投資SOHO商舖被看作是一種可靠的商業投資。可是近年來,小業主們發現,投資SOHO的項目屢遭「滑鐵盧」,甚至出現了大批小業主商舖租不出去聯名抗議的事件,所謂的SOHO神話將會就此放緩腳步,甚至停下嗎?

追根溯源,我認為問題還是出在業權分割上。隨著北京的商業項目越來越多,市場越來越成熟,越細分化,商業項目的操作勢必要越來越規範化,規模化,以往被大多數開發商忽視的商業規劃會越來越顯示其重要性,最終會成為一個商業項目成功的重要組成因素。而商業規劃最需要的就是業權的統一,只有在這個前提下,才能實現根據市場統一規劃佈局,安排不同業態,不同區域租金拉開檔次,最終達到平衡,得到收益。而目前SOHO商舖分割的業權根本無法實現任何真正的規劃。

以尚都SOHO為例,沿著金桐西路的街麵店應該是該項目的亮點之一,按照其策劃部的規劃應該是做成品牌形象店一類的「臉面」工程,可是最終還是租給了銀行和洗衣店,距其初衷相差甚遠。把銀行放在一個商業項目的門面位置可以說是標準的「殺雞取卵」行為,不可否認銀行確實是可以承擔較高的租金,但是人們的銀行行為是目的性行為,銀行通常是作為一種配套便民的設施存在於商業項目中的,在人流引導和項目形象上完全不可能有任何貢獻,甚至是起反作用。試想,晚間8點左右,商業項目人流最多的黃金時間段,整個項目的形象入口一片黑暗寂靜(銀行下班了),完全沒有任何氣氛,這種情景難道會對消費者導入項目起到幫助作用嗎?

然而這些問題卻不是小業主關心的問題,小業主作為商舖出租方,都希望自己的商舖出租給經營穩定,承租能力強的租戶。而大部分銀行作為一種國有資產,經營都十分穩定,租金的承受能力比一般的品牌客戶也都強,正是小業主心中的黃金租客。所以在出租過程中,小業主一旦有選擇餘地,一定是毫不遲疑的選擇類似銀行這樣的租戶。至於自己的租戶會對整個商業項目造成什麼樣的影響,由於利益關係,不在小業主考慮的範圍之內。

一個小業主這樣做可能不會造成太大的影響,一個項目沒有規劃也許不會對整個系列產品產生影響,但是,如果這種小業主現象稱為普遍現象,這種無規劃的發展走進死巷呢?那勢必會導致整個SOHO模式的進入瓶頸狀態。目前整個SOHO系列產品的「叫好不叫座」狀況已經是非常明顯,銷售狀況好但商業做不好,店舖出租率低,已是業界盡知,這種局面還會持續多久,這種業權分割操作商業的模式最終將走向何方,我們拭目以待。

那麼,真正好的商業項目要怎樣做呢,怎樣操作才能形成一個投資和收益的良性循環呢,在大摩工作這幾年,接觸了大量的上海商業項目操盤手,他們的操作模式給了我啟發和觸動。在上海,由於商業地產市場已經發展的相對比較成熟,商業項目之間的競爭非常激烈,可以說達到了白熱化的程度,項目之間比拚的不止是硬件,更多的是商業概念,商業佈局,商業規劃等軟件。在這種局面下,開發商們鮮有將商舖分割出售的,保持業權的統一性以便可以長久的發展是他們考慮的首要因素,努力的目標就是花大量的人力物力在策劃和招商及推廣的環節上以保證最終出爐的項目可以有良好的形象和口碑,吸引到目標消費群,在一定區域內成為商業中心。

以位於長寧區的「虹橋上海城」項目為例,開發商在項目啟動初期也遇到了資金的問題,但是他並沒有選擇靠出售小面積分割商舖這種辦法來走出困境,相反地,他增加了招商環節的人員投入和資金投入,吸引了一批熟練的商業操盤手對該項目進行規劃和招商,迅速引進了百盛購物中心作為項目主力店,發展以餐飲為龍頭的多業態商業模式,規劃了餐飲街,服裝區等人流的易聚集點,保證了聚客力,引導了人流動線。很快,這個項目在區域內聲名鵲起,人流如潮,大量的租戶資源慕名而來,租金水漲船高,良好的租金回報很快解決了資金的問題。然而這個開發商並沒有就此停步,一方面積極調整商舖,務求在租金和形象上都達到最高點,另一方面積極尋找國內外的合作夥伴進行融資,由於該項目的良好經營狀況,很快得到了國外商業基金的垂青,最終以高於成本價近10倍的價格售出了該項目。該開發商利用這筆資金再投入到了其他的商業項目中,按照「上海城」模式繼續操作。

這樣的案例和項目操作模式在上海及周邊地區很常見,一個成功的商業項目最終或是通過融資上市出售一部分股權或是整售來取得收益和再度發展所需的資金,無論最終通過什麼什麼渠道獲得收益,開發商們在最初操作該項目時追求的都是長期效益而並非靠售賣商舖來解決一時的燃眉之急,所謂的看問題的高度決定了最終的結果。

面積 分割 商舖 銷售 是高 高瞻 遠矚 還是 殺雞 取卵
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=74374

電擊客玩室內導航,幫商舖搞旺人氣有幾分把握?

http://www.iheima.com/archives/51181.html

黑馬通訊社消息:電擊客正在研發新項目,可以在購物中心利用智能路標給客戶導航,幫助商舖引流。每天各個購物中心人流不斷,不過在很多人眼中,購物中心卻像一個迷宮,因為這裡涉及一個問題,路標導航問題。目前互聯網各種地圖產品覆蓋不到室內導航,所以大型建築室內導航需求有待滿足。電擊客就做了這樣一件事,在大型商場中利用智能路標給用戶有目的性的導視,幫助商舖引流,搞旺店舖人氣。

電擊客的新項目具有LBS功能,就是它能說明此處是哪裡,此處有什麼,離別的地方有多遠。這樣在用戶心中明確某個商家的信息,所以對於地理位置不佔優的商家是個福音。

電擊客希望與購物中心進行合作,把這款新產品賣給購物中心內商戶,主要的盈利方式在收取商戶推廣租金,目前的價格是1元/平米/月,商舖能到得每天在電子導航屏上40次曝光。

滿足新的需求是一種非常有意義的創新,電擊客就是在做這種創新,不過創新產品面臨挑戰會更多:用戶接受嗎,用戶接受了產品能大面積推廣嗎,搞定了用戶怎麼搞定購物中心等等問題都待考慮。不過我相信搞創新產品的人是不怕有問題的。

電擊 客玩 室內 導航 商舖 搞旺 人氣 有幾 幾分 把握
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=75691

「商舖大王」黎永滔: 投資初哥吼4厘細價舖

1 : GS(14)@2010-09-05 18:20:30

2010-4-17 iM
  俗語有云「一舖養三代」,買了一間會生「金蛋」的舖位,的確可令人致富,甚至代代無憂。熱衷於舖市的黎永滔,是行內成功物業投資者,多年來不論淡市或旺市,同樣大有斬獲,其投資往績向來也為人津津樂道。

  1998年黎永滔在「地產神童」羅兆輝手上低價購入銅鑼灣東角道怡東商場地下22號舖,並於2000年轉售大賺1.6倍;2003年沙氏樓市低潮時,他以樓面呎價僅700多元的極低價,買入全海景的灣仔告士打道217號地皮,其捕捉入市時刻的技倆,令人歎為觀止。

  黎永滔近期頻頻入市,本刊特別找他向讀者教路,他說︰「投資初哥可先踏足二、三?區的細價舖,初試牛刀,不斷累積經驗滾大財富。」現時息口持續低企,不少位於北角、深水?及灣仔等地區的地舖,回報仍達3厘至4厘。若學曉「舖王」一招半式,讀者財富自然滾滾來。

  為人熟悉的舖市投資者黎永滔,素來藝高人膽大,揀選物業的眼光亦相當準繩。羅兆輝於1997年以6,500萬元購入東角道怡東商場地下22號舖,後因金融風暴樓市大挫,黎永滔就在1998年以1,500萬元接過這件「燙手山芋」,兩年後以4,000萬元將物業售出,大賺2,500萬元。

  自1991年開始買舖收租的黎永滔,現時手持30多間舖位遍布尖沙咀、中環、銅鑼灣及旺角等地區,保守計算,所持舖位市值已逾30億元。其最為人津津樂道的,要數2004年與另一資深投資者羅家寶以約6,000萬元,買入銅鑼灣總統餐廳舊址(現稱銅鑼坊),然後翻新分拆為百餘個小型商舖出售,數天內全數售罄,套現約3億元,足證他是投資商舖的高手。

500萬開始1間變30間

  今天他更晉身發展商行列,在灣仔告士打道興建全海景商用項目,快將完成裝修工程。但鮮為人知的是,黎永滔親手所建的舖位王國,原來是由500萬元首期開始,累升至今天30多億元。

  時光倒流至1991年,黎永滔在香港仔開設「永昌」金舖,從事金行生意,毅然將儲下來的500萬元資金作首期,買下人生第一間舖位,從此樂而忘返。他透露︰「該舖位於灣他軒尼詩道,近鵝頸橋附近,當年那間舖只值1,000多萬元,一年之後就大幅漲價近一倍。」於是他便打起了買舖創富的念頭。

  他憶述指︰「當時軒尼詩道舖位約1,000多平方呎,租予金行及時裝店,兩年後租金已由15萬元升至30萬元,後來食髓知味,自己再將舖位加按套取更多現金,慢慢再捕捉機會,個個舖位買回來也是跳升一倍。」

  就是運用首間舖位的市值效應,黎永滔一次又一次下注,令他20多年來,由1間變至10間,到現在30多間,成為一代「舖位大王」。而黎永滔創辦的金行已在兩年前結業,他說︰「早已將金行交予姊姊打理,惟近年姊姊移民美國,只好把金行結束。」

二三?地區300萬入市

  每朝例必在屋苑游水的黎永滔,生活非外界想像的清閒,他幾乎每日都與太太落區巡舖,與租戶加緊溝通,他邊與記者交談,電話就邊響個不停。為了更有效處理租務,他近年更成立私人公司,分擔日常工作。他剛購入中環德己立街17至19號單邊商舖,近日忙於為商舖改頭換面,希望在今年7月滿約後,提高舖位租值。

  他說,現時3個舖位在威靈頓街交界當眼處,面積約達1,100平方呎,預計屆時會重新改動間隔,租予酒吧或高級零售店,租金回報應可達4.7厘。黎永滔透露,當日他在參觀該舖後不足3天就敲錘入市,可見其投資秘訣第一就是眼明手快。

  買舖並不是人人負擔得來,黎永滔卻指,自己也是過來人,只要本?平有平買,貴有貴買的心態,踏出第一步並不是難事。例如目前中環等核心區舖位,普遍租金回報只約2厘多,反之二?地區不少中下價舖位,租金回報可達4厘,加上現時銀行借貸息口低於一厘,他鼓勵投資初哥可購置300多萬元的舖位,小試牛刀。

  「買舖最有趣在於考眼光,不是單看現時租金及回報厘數,而要看通舖位尚餘的租金上升潛力,因租金決定價值,即使今日買回來的舖租值較低,只要守得到在市場回升時出租或出售,舖位真正價值將會呈現,甚至連本帶利雙倍賺回!」他說。

動腦筋一拆三逆市贏家

  要說黎永滔的舖位懂得生「金蛋」絕不為過,以其名下羅素街舖位為例,「這個舖位由最初買入時由謝瑞麟(00417)租用,中間也曾租予電訊公司、銷售德國腸、筷子及錶行等不同公司,租金由20多萬元,一路升至現時70多萬元,單是收租總額已早早蓋過當年的購入價!」2009年8月該舖租予周生生(00116)珠寶店,舖位只有500多平方呎,以每月約70多萬元租金計算,折合每平方呎租金高達1,333元。

  事實上,黎永滔並非空談之人,早於1997年,他便以數千萬元買入銅鑼灣羅素街59至61號地下G1至G4號舖,當年正值金融風暴,不少人也看淡後市,各類物業的租金皆跌 40%至50%,但「舖王」動動腦筋略施小計,把羅素街舖位「一拆為三」分予3個租客,原本單一舖位每月收租26萬元,結果卻合共收租30萬元,租金變相提升了15%,成為淡市奇葩。

----------------------------------

買新界樓易「坐艇」?

  現時新樓價格瘋狂,元朗7,000元一呎,大圍8,000元一呎,非位於傳統市中心的一個小小單位,隨時動輒300多萬元。多年來不論旺市淡市皆能獲利的黎永滔就指,預期內地調控及美國加息等接踵而來,新近買入新界一手樓的買家,稍後「坐艇」(資金被鎖)或損手離場的機會甚高。

原因一︰北水話退就退

  有說內地資金不斷來,樓市隨時升穿1997年時。黎永滔則認為,凡涉及內地政策市因素,風險相當大,「中央政府要其生就生,要其亡就亡」,等同1997年大批國企湧入本港商廈市場的情形相似。

  黎永滔分析︰「其實當年北水主攻商廈,未必每個港人深知教訓。雖說去年內地放寬信貸,大批資金湧入本港樓市,新盤成為內地客心儀對象,人人都說投資移民?起港樓,但實情是來港買樓作投資移民的內地客,佔整體樓市仍是雞毛蒜皮!」

  保安局上月公布數字顯示,2003年10月推出投資移民計劃至去年底,投資移民流入本港房地產的累積金額達123億元,去年按年雖有所上升(金額逾56億元),惟佔全港住宅成交總額的1.2%。

與內地客交手露端倪

  本月初,黎永滔剛由一名內地客手上,以1.39億元購入中環德己立街17至19號地舖。「該名內地業主賣舖,帳面銀碼雖獲利100萬元,但扣除釐印及律師等費用,實質虧蝕約500萬元,當中所為何事?舖位回報也不錯,約有4厘。」業主出貨之急,黎永滔相信,極可能是內地資金正開始班師回朝。

  「現時入市要小心,凡投資更不應去得太盡。」黎永滔指,近期不少中資銀行,在借貸上已較去年嚴謹。「2003年我斥資2,800多萬元購入告士打道 217號地盤,原業主便是一名廣州市經濟開發區的國企負責人,該國企在1997年以1.9億元購入物業,還以全數現金付款呢!只是到了2002年下半年內地收緊銀根,即時引發國企資金逃亡,個個忙於埋單散水,大幅劈價也面不改容。」他就此冷手執個熱煎堆。

  當年商廈市場執平貨的資深投資者羅家寶,也因經常在金鐘力寶中心大舉吸納國企放售單位,逢低必買,成為市場佳話。黎永滔說︰「今時今日,來港買樓的內地資金,不少是去年內地政府放寬借款而來,當中存在不少『鑊氣』,估計現在政府就是不想一下子壓住,慢慢收緊。」

  「當內地資金斬纜,『天匯』7萬元一呎成交還有可能發生嗎?隨時以萬七元放售呢!還有呎價8,000元的新界樓,屆時2,000元一呎沽出也不足為奇!」

原因二︰長債孳息趨升

  在低息環境下,現時以拆息掛?的按揭利率不足1厘。黎永滔指︰「近期美國10年期國債孳息率趨升,過去一周更曾觸及4厘,當地樓按息率一般與之掛?,按長債息率向上走勢,我認為拆息被推高是遲早的事,預期高通脹重臨,息口就會上升。」

  黎永滔提醒仍想入市的買家︰「當息口調升至某水平,如拆息升至3厘或以上,市民供樓開始感到吃力,屆時市場就會出現一幕幕業主出貨的情景。當人沽你又沽,就是樓價受壓下挫的時刻。」

﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏

舖王教授投資5大要訣

1. 首要查核舖位租約

  先向土地註冊處申請物業查冊,了解舖位的租約詳情,若租客是長期租用單位,已租上3年或以上,屬最穩健及參考價值高的投資;若租約不足一年,投資者便要當心,因租客隨時只租數個月,交吉舖位屆時白供。

2. 認識各行承租能力

  哪個行業負擔得起較高租金?二、三?地區如旺角及深水?等,以電訊及時裝等生意最為暢旺,加上有關行業租約較短,當市況轉好時,業主可較先加租;至於食肆行業,營業時間及生意流轉量不及其他零售業靈活,加租幅度往往較小,更因租約普遍最少5至6年,故其加租時間較遲。

3. 買舖投資有平有貴

  尖沙咀、銅鑼灣及中環等核心地區的商舖入場費較高,隨時動輒過億元,如果是投資現金較少或想小試牛刀的話,投資者亦可留意灣仔、北角、深水?或屯門等地區的二、三?舖位,不少300多萬元已有交易,也不失是投資舖位理想入門之選。

4. 避開局限較大之選

  商舖可分地舖、樓上舖及商場舖位,惟黎永滔認為購地舖的投資潛力較高。他指商場舖位講求整體比鄰的商戶配合,租戶受制較多,因此投資價值較低,他建議投資初哥從細價地舖入手,了解舖市為何物,累積經驗慢慢「升呢」。

5. 留意市場環境改變

  買舖要熟悉市場環境的轉變,例如個別道路的改變、人流往來的習慣,所以投資者要經常細心觀察,除了靠平日巡視地區外,也要多讀報章,了解附近道路最新安排及城市規劃等,謹記人流奠定舖位的升值潛力。

  資料來源︰資深投資者黎永滔
2 : 龍生(798)@2010-09-06 15:09:55

其實筲箕灣附近也有些平平地的細鋪
不知這會否引到黃金蟲兄入來呢? 
3 : GS(14)@2010-09-06 21:06:18

2樓提及
其實筲箕灣附近也有些平平地的細鋪
不知這會否引到黃金蟲兄入來呢? 


不如睇好,找幾個人夾份買下來
4 : 龍生(798)@2010-09-06 22:22:42

係咪黎真先? 我真係去搵架?
5 : 黃金蟲(1617)@2010-09-07 09:31:10

筲箕灣其實也不錯 話到尾都係港島區
我也有興趣 銀碼方面最好二百萬鬆d "離印"會令成本高很多

記得年多前去過筲箕灣有一個小商場
樓上是有"大家活" 定唔知係"大快樂"咁既快餐店
都係二百萬鬆
我是早上去的 舖頭未開門 冇吉舖
但不知平時人流如何

龍兄有勞了
6 : 龍生(798)@2011-06-05 02:50:44

http://www.28hse.com/utf8/property15561.html

like this??
7 : 黃金蟲(1617)@2011-06-05 12:09:18

各位留意下 元朗有個叫 嘉城廣場 一舊水樓下有交易
年頭實地去過 星期六日 人流多得可怕 95%賺女人錢入面 有少少旺中FEEL 平日就冇睇過
還有小心雜費多
商場管理層都OK
時不時搵人扮下公仔黎吸引人
8 : GS(14)@2011-06-05 12:18:16

7樓提及
http://www.28hse.com/utf8/property15561.html

like this??


呢個好抵wor
商舖 大王 黎永 永滔 投資 初哥 哥吼 厘細 細價 價舖
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270615

商舖市旺 翻新轉型回報更佳

1 : GS(14)@2011-01-23 18:07:19

2011-1-15 iM
雖然樓市因政府推額外印花稅受到打擊,但在低息及資金充裕的環境下,投資者都為資金尋找出路,商舖更是他們的目標之一。的確,受惠經濟增長及消費市道暢旺,商舖市場無疑可看高一綫,當中更有投資者將商舖買回來後改頭換面,以換取更佳的回報。

自政府去年11年推出額外印花稅以打壓樓市炒風後,投資者轉戰其他物業市場,去年零售市道暢旺,令商舖不論租金及呎價,都錄得不錯的升幅,吸引了不少住宅投資者轉戰商舖,令去年商舖交投相當活躍。

交投旺摸貨成交急增

中原地產數據顯示,2010年商舖買賣合約登記總值547.79億元,較2009年上升36.8%,也是繼1997年後13年來新高。按金額及宗數計算,以500萬至1000萬元的商舖升幅超過五成,2010年錄得81.43億元總值及1,125宗,較2009年分別上升67.9%及63.8%。

商舖買賣合約登記數量上升以外,商舖「摸貨」金額也錄得1997年以後的新高,達37.7億元,按年上升1.55倍,以上數據反映去年本港商舖買賣交投活躍。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指,政府出招打擊住宅炒賣後,引導了住宅市場游資轉戰舖位市場,加上自由行政策不斷擴大,除了推動零售旺區如尖沙咀、銅鑼灣及旺角區一綫地舖的成交量進一步上升,二綫及民生消費區的店舖租售市場也會受惠,商舖未來仍有相當上升空間。

的確,旺角、尖沙咀等一綫地區,也錄得不少摩貨轉售個案,例如去年12月旺角花園街一個2,100平方呎舖位,就以6,660萬元摸售,呎價約31,714元,投資者持貨個多月帳面大賺880萬元。

一綫區域以外,部分二、三綫舖位也錄得摸貨成交個案。早前有報道指,灣仔謝斐道52至58號D地舖,面積400多平方呎,去年年中買家購入後以1,280萬元摸出單位,之後業主持貨個多月,再以1,520萬元「摸上摸」出售單位,是次轉手帳面賺240萬元。

新鐵路沿綫潛龍飛升

美聯工商舖(00459)行政總裁兼執行董事黃子華謂,自去年11月額外印花稅推出後,投資者對投資工商舖的查詢量上升了30%至40%,但成交則未有顯著上升,現時仍處於索取資料的階段。黃子華也直言,他們不會特別介定有興趣投資工商舖的,本身是不是住宅投資者,此數據只是粗糙的估算。他估計,住宅投資者轉而投資工商舖的影響,最快要到今年第一季末至第二季初才可反映。

對於2011年商舖市場的發展,黃子華預計,在息口低企、市場資金充裕的情況下,令投資者樂於買入物業保值,今年商舖租金及呎價平均會有10%至15%的升幅。

至於哪一區可錄得較好的升幅?一些「自由行」熱門的區域如銅鑼灣、尖沙咀、旺角等會是黃子華的心水,不過入場費相對較高。而二、三綫區如觀塘、九龍城、柴灣、北角等也會錄得不錯的升幅,因為一綫區將受惠自由行,二、三綫區則可受惠本土經濟。

除了傳統旺區,一些擁有新基建的地區,例如新鐵路沿線即西環綫、沙中綫,或是高鐵站附近的物業,都有不錯的升幅,鐵路開通後又可望受惠。不過,投資這些具有潛力的舖位時,短期就可能要忍受較低的升幅及租金回報,並要等待鐵路開通後,才可能享受到較具爆炸性的升幅。若要投資傳統旺區,就要留意租金與隔鄰舖位的落差是否很大,若然租金太高或太低就要調節。

黃子華亦建議,若是新進投資者,要投資商場舖,最好投資一些有主題,並已發展成熟、人流暢量的商場舖,例如旺角先達廣場。街舖同樣也要留意人流,就算是二、三綫舖也要選擇人流較多的街道。在投資商舖前最好先找銀行估價,特別是在去年11月金管局將投資物業的最高按揭成數,由七成降至五成後,如果再加上估價不定,就會令貸款額嚴重不足。

吉舖轉型即高價賣出

雖然商舖的升值潛力不俗,但若肯花心思為舖位增值甚至轉型,可能會獲取到較佳的回報。例如資深投資者科達地產主席湯君明,他旗下的中環皇后大道中47號舖位,面積1,000平方呎,湯君明就將舖內的閣樓拆除,令舖位門口樓底更高,之後就以每月租金50萬元,獲新租客Crocs鞋店預租,比舊租約高出逾四成。

湯君明以外,市場上也有不少投資者花心思為舖位增值,而且錄得不錯的回報,屬「八十後」的國森集團董事許畯森也是其中一個。許畯森近年主力發展地產相關業務,他在香港及內地都有物業投資,當中以其收購舊樓的業務較多人提及,例如他去年就夥拍另一公司收購筲箕灣道383A至387號及教堂里2至8號,地盤面積約7,500平方呎,可建樓面約7.5萬平方呎(地積比率約10倍)。

收購舊樓以外,他在香港都有投資商舖,他更擅長將商舖轉型,並錄得不錯的回報。例如在2009年,許畯森就以460萬買入油塘一個窄角舖,買入後他認為可以做食肆,他更將將舖頭丟空兩個月,之後就引入一潮州菜館做該舖租戶,並吸引不少人流,然後不到一年就以700多萬元賣出,帳面至少賺240萬元。

加連威老道旺區之最

許畯森早年也投資不少加連威老道的舖位,最近就有去年以1,200萬購入2個合共1,800平方呎的樓上舖,當時的租金收入5.1萬元,原租戶為時裝店。購入後,他就將兩個單位打通,並翻新外牆及大堂,最後就將單位以6.8萬元租予一髮廊,租金回報約為6.8厘。

為何看好加連威老道,許畯森謂,在2005年至06年,那時候自由行開始慢慢放寬,利時商場又剛興起,加連威老道開始轉型成時裝購物街,潛力陸續浮現。「若觀察其商舖分布,近年加連威老道頭段已被各大化粧品店進駐,其他本地消費相當如時裝店已搬至街尾,其他服務業如髮廊等都搬到樓上舖,加上The ONE商場開業,我相信未來加連威老道人流會持續暢旺。」

的確,加連威老道近年獲得不少投資者垂青。新近一宗成交為2010年12月,加連威老道25號全幢就被持有蘋果牌牛仔服裝品牌Texwood譚氏家族買入。而34至36號的gi商場,在2010年更先後兩度易手,先是資本策略(00497)以3.2億元向比高集團(08220)買入,然後傅老榕家族或有關人士,就斥4.2億元向資本策略購入該廈,資本策略持貨不到1年就獲利1億元,可見加連威老道深受投資者歡迎。

闖內地商舖市場先鋒

許畯森在舖位投資上甚有心得,原來是與他早年進軍內地市場有關。他笑稱,因為入場費低,故他數年前就返回內地投資商舖,並為舖頭找新租客。此外,他更自己落手落腳,在內地發展飲食業及時裝,以了解選址、人流如何影響舖位的價值,從而慢慢培養出投資商舖的眼光。

「2006年時,我在深圳東門買了6至7個舖位,當時每個大約20至30萬元人民幣,每個租金大約2000元人民幣,之前的東門人流不高,有些舖門更在賣古玉,我覺得東門那個位不應該賣那些東西,於是就引入其他租客。現時那邊同類的舖位已漲至百多萬元一個,租金差不多達4,000元,4年間的回報約有8 倍。」

東門的舖位以外,許畯森亦有投資老街地鐵口的地舖及南塘商場,許畯森笑言,當時內地人仍未有地鐵概念,未了解到這類舖位人流會很旺,但他就覺得南塘及東門的舖位都有相當潛力,所以就「膽粗粗」入市。

不過,投資樓上舖仍有不少要注意的地方。許畯森提醒,樓上舖有分「住宅契」及「寫字樓契」,如果是「寫字樓契」,銀行估價會較足及可拿「會所牌」做飲食業,相反「住宅契」除要面對估價不足的情況外,更因不能拿飲食牌照,在租客客源方面會較窄。另外,投資樓上舖也要與該物業的立案法團打好關係,因為樓上舖涉及樓梯、大堂公家用地,若要進行翻新維修,也會較易獲得通過。
商舖 市旺 翻新 轉型 回報 更佳
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=272721

C觀點 - 施永青 商舖更不宜收空置稅 (2011年11月25日)

1 : GS(14)@2011-11-25 08:10:34

http://www.am730.com.hk/article.php?article=82945
以中環國際金融中心的「蘋果店」(圖)為例,每月租金三百萬元,相信不少行業都付不起,賣家庭電器的肯定付不起,但蘋果公司賣iPhone賣iPad,就負擔得起。業主有這麼好位置的舖,當然想找到蘋果公司這類租客,消費者亦會歡迎業主這樣選擇。
現時,香港的商舖空置率約為7.9%,看來雖比住宅的4.7%為高,但住宅的空置量分布得比較平均。商舖則比較集中在次一級商場及設在樓上的非當街的商舖。這些店舖空置的原因,絕對不是業主要租過高才租不出,而是這些商場從一開始就設想錯誤,難以做生意。業主為了招徠,已是頭半年免租,後半年半租,兼有裝修補貼,只是一樣無人問津。相信作為租客的,也不想社會訂立法例,強行要他們租這類商場。另一方面,要向這類商場的業主收空置稅,他們一定群起作激烈抗爭。
一般而言,商舖要找到合適的租客比住宅困難,業主及租戶都希望社會留有空間讓他們可以作自由選擇。因此,商舖空置率比住宅略高是很正常的事,如果不存在著資源大量浪費的情況,現階段不宜向商舖業主收空置稅。
觀點 施永 永青 商舖 不宜 空置 2011 11 25
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=276705

食肆佔三成商舖

1 : GS(14)@2015-10-07 01:46:56

【美食吸客】消費市道逆轉,加上網購漸普及,商場「諗計」求存。新商場YOHO MALL餐飲種類豐富,佔總租戶比例近三成。商場租務部助理推廣總經理陳潔儀承認,餐廳呎租較平,但對帶動人流起重要作用。元朗區充滿特色,向來是「搵食」好地方,YOHO MALL以餐飲作招徠,陳潔儀指,兩者不會互相取締,引入新餐廳能提供另類選擇,「街邊食粉仔,我哋食德國菜、北歐菜」。事實上,場內餐廳並不便宜,陳潔儀透露,晚餐人均消費約200至300元;但記者在現場所見,午市餐廳人流暢旺,出現排隊等位情況。與其他商場一樣,YOHO MALL租金分「底租」及「分成」租金,底租介乎50至150元,料每年租金收入約2億元。陳潔儀指,餐廳租金較便宜,「分成」比例約12%,但起帶動人流作用,「一齊做好盤數,分多啲仲開心」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151005/19320826
食肆 三成 商舖
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=292787

屯門兩工廈商舖遭釘契

1 : GS(14)@2016-05-08 02:23:21

【本報訊】工廈因改變用途而被重收以往有先例,去年屯門一帶有不少工廈單位被改作零售商店及涉進行水貨活動,地政總署使出辣招,引用《政府土地權(重收及轉歸補救)條例》將兩個屯門美基工業大廈的違契單位釘契,並收歸政府。



倘業主被誤導可民事索償


多個政府部門去年初進行執法活動打擊水貨,地政總署巡查了屯門、元朗和北區逾2,000個樓宇單位,至去年2月17日向涉嫌違反地契進行銷售活動的兩個屯門新合里美基工業大廈違契單位進行收回程序,分別是12樓E室及19樓D室,兩單位當時分別用作經營家庭用品店及嬰兒用品店,事後該工廈水貨活動稍為緩和。至於工廈業主的單位一旦被政府回收,是否能追討損失?律師梁永鏗指,一般業主購入工廈單位時,理應知單位不能住人,但若業主被經紀誤導,「例如佢話可以住人嘅,而又有人證或其他證據,咁樣經紀可能係專業失德,業主就有機會透過民事索償」。他又指如部份工廈的裝修與住宅無異,亦有機會成環境證供,令業主誤以為單位可住人。■記者鍾雅宜





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160507/19601888
屯門 兩工 工廈 商舖 遭釘 釘契
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=299913

楊書健﹕善用規劃 擴展商舖空間

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:30

【明報專訊】香港地產成本高昂,除了指住宅之外,各類商業物業亦然。商場租金長期居高不下,令創業以及中小企的經營更困難,減少了工作崗位的數目,亦降低了社會的多元發展。增加商業土地供應,必會與其他土地用途競爭,實非容易。但是近年不少例子,都反過來利用租金居高企的條件,配合大型計劃,一方面促進計劃的發展,另一方面亦提供更多的商舖空間。

西九文化區就是一個例子。藝術發展,除了硬件外,軟件亦很重要。尤其在亞太區的藝術風氣仍未追上歐美,必須支援藝術,發展人才和觀眾。因此西九文化區成立時,政府就預留資金,以備長期支援軟件發展。在今天硬件尚在建設,西九管理局已開辦不少活動,促進本地和外國業者交流。近一兩年,更有不少公眾活動,讓公眾參與藝術活動,逐步建立顧客群。這些活動都需要官方資金支援。如要達至目標,更需在硬件落成後,仍然持續舉辦,以收長期成效。

西九餐飲零售區 租金支援藝術發展

西九文化區的規劃,一共有超過900萬方呎的總樓面。其中約68萬方呎將建成「零售、餐飲、消閒」設施,歸西九文化區管理局擁有。68萬方呎,每年租金約為6億至10億元,可以長期支援該區的藝術發展。商業租金的長期升幅,往往跟通脹率掛鈎,因而作為專項支援的資金來源,非常適合,可幫助管理局對冲通脹蠶食購買力的難題。世界各地的基金會、大學基金以及退休基金等,大部亦有房地產策略,投資收租物業,以支持基金的運營目的。

迪士尼小鎮部分租予第三方 增收入

另外的例子則是香港迪士尼。世界上其餘5個迪士尼樂園,皆有發展迪士尼小鎮(Downtown Disney),在樂園旁建有購物大街,提供角色相關產品、餐飲、以及音樂劇表演。這些商店及服務,部分由迪士尼自營,但因空間較樂園內大,提供的商品種類較多,能顧及比較冷門的角色。音樂劇亦能另外收費,形成類似小型百老匯的音樂群。小鎮的其餘部分則租予第三方,但迪士尼會要求第三方融入迪士尼小鎮,盡量提供與迪士尼相關的產品。例如樂高在加州的專門店,就以各迪士尼人物為主要產品。

十餘年前,香港決定建迪士尼的規劃已有迪士尼小鎮。當日預留地段就是現有港鐵站以北,停車場及巴士站一帶。迪士尼小鎮坐落樂園外面,一般免費入場。因為小鎮仍維持迪士尼特色,可吸引遊客停留,增度假區整體吸引力。不少旅遊書,甚至認為到美國樂園的遊客,可多預留一天以造訪小鎮,令園區酒店的總入住天數,進一步提升。旅客在小鎮內的消費,以及第三方商戶的租金,亦能增加度假區的總收入。

當然,這類例子牽涉大型規劃,數量有限,難以大量複製。但正因為數量有限,這類商舖更有發展特色的潛力,令整體零售巿場供應更多元,巿民及遊客的選擇更多。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1759&issue=20160711
楊書 書健 善用 規劃 擴展 商舖 空間
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=303176

樓下設商舖街市

1 : GS(14)@2016-07-17 15:39:58

尚翹峰位處皇后大道東及灣仔道交界,3座住宅以平台花園天橋貫通,平台及會所提供逾20項設施,包括室外泳池、燒烤場、桌球室、乒乓球室、卡拉OK室、健身室、麻雀耍樂室、電腦室及鋼琴室等。地下及一樓設街市及多間民生商舖,如老牌酒家、西餐廳及鮮果店。側旁灣仔道亦有攤檔,買餸選擇多,惟人潮熙來攘往,環境嘈雜。區內商舖食肆集中,由清早到凌晨都有得揀,近年落成啟用的囍滙2期利東街以步行街概念運作,雲集特色食肆商舖。由尚翹峰前往港鐵灣仔站僅數分鐘步程,附近巴士小巴及電車都有,出入有得揀。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160716/19696628
下設 商舖 街市
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=303920

長實拆售世宙一籃子商舖 涉17.6億

1 : GS(14)@2016-09-06 04:51:53

【明報專訊】今年未有在港推售大型新盤的長實地產(1113),市場消息指,發展商近日推出元朗世宙一籃子商舖,共涉37個舖位,平均意向呎價介乎2.2萬元至3.7萬元,其中以每座舖位計入場價為3億元,如全批舖位沽出,總價逾17.55億元。

可每幢舖位賣 入場費3億

市場消息指,上月中流傳有關該商舖推出的消息,並有商舖平面圖以供參考。據有關平面圖顯示,整批舖位分佈在4座住宅之地面樓層,共涉37個舖位,總面積5.92萬方呎,舖位面積由299方呎至3494方呎,總價逾17.55億元。本報就此事向長實查詢,至截稿前暫未獲回覆。

另市場消息指,部分代理近期向投資者介紹該批舖位,並有投資者出價5.8億元洽購第3座商舖。

事實上,第3座商舖設11個舖位,其中包括4個面向安寧路的向街舖,面積由1088至3026方呎,總面積為18,982方呎,其中3舖設有廚房位,另外4舖亦設有來去水位,可供食肆之用,故較為搶手。其餘三座,長實分別則以3億、3.85億及4.9億元放售。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3024&issue=20160906
長實 拆售 世宙 籃子 商舖 17.6
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=307700

何文田單幢新盤 附近民生商舖多加多利軒迷你戶300餘萬可上車

1 : GS(14)@2016-10-02 12:13:59

■勝利道兩旁店舖林立,有寵物店,茶餐廳及髮廊等。



【新盤巡禮】何文田加多利軒在內街勝利道,為港鐵旺角東站架空路段以東位置,舊樓新廈密集其中,也有各類民生商舖,對外兩條幹道亞皆老街及窩打老道人多車多,環境熱鬧方便,但於這區傳統豪宅地段中只能屬較次級別,與附近高地勢的加多利山有天淵之別。記者:溫潤潔攝影:黃文邦 李潤芳



項目設計可見一斑,加多利軒為劏房式蚊型戶格局,面積細至161方呎超迷你開放式,將貨就價下,壓縮到300餘萬元上車銀碼,近期樓市升溫趁勢開盤,物業預計關鍵日期為2018年12月底,樓花期長達約27個月。勝利道形象街坊地道,兩旁店舖走大眾化路線,包羅茶餐廳、超市及寵物美容等,街道不算長,但人流不絕,還有時租泊車咪錶在此,泊車經常要等位,路面會出現塞車情況。加多利軒地皮是兩年前透過強制拍賣收購舊樓而來,地皮面積9,870方呎,地積比率8.5倍,發展為1幢28層高的住宅,提供250伙,每層10伙,均屬細戶型。



■2樓J室為物業最大碼開放式,附連平台有戶外空間。

■2樓J室浴室只有坐廁企缸,伸手觸及兩壁。



■大門旁造組合櫃,提供多類型貯物功能。

■全幢開放式,僅此單位洗手盆置於大門旁。

■組合櫃設隱藏式洗衣機。

開放式佔三成,面積161至190方呎,分佈B、H及J室,呈長方形,大門開設中間,側旁有凹位可造櫃,左右兩邊是開放式廚房及浴室,廚櫃約4呎半至5呎長,扣除鋅盆及電磁爐後,剩餘工作枱面約1呎半至2呎,只夠放砧板。浴室也狹隘,面積約20至25方呎,尤其H及J室窄長似機艙廁,闊度約2呎半,身形大碼一點容易撞牆頂手頂腳,洗手盆極的骰,使用不便。開放式示範單位以2樓J室為藍本,面積190方呎,為同類最大面積,連88方呎平台特色戶,附裝修家具,但間隔奇異,令人費解。洗手盆移出大門後,浴室只得企缸位及坐廁,長度5呎半,伸手觸及兩壁,加設浴屏防水花,但地方淺窄,連中等身材的發展商高層都要站於浴室外,才可示範閂浴屏,試想魁梧哥大肚婆置身其中,「逼爆」境況更甚。大門另一邊造組合櫃,開放式廚房歸入起居廳,共80餘方呎,比起同類起居廳60至70餘方呎大一點,可放梳化床。



■原則一房拆牆,與客廳打通,惜以掛通代替衣櫃,貯物不足。

■廚房雪櫃細小,勝在基本家電齊全。


一房戶型佔五成

一房戶佔五成,面積226至267方呎,分佈C、D、E、G及K室,大致呈正方形間隔,開放式廚房及客廳、睡房及浴室,分成兩邊,各佔內櫳一半,睡房50餘方呎。兩房戶佔兩成,分佈A及F室,面積353至390方呎,開放式廚房是必然,兩間房不足50方呎,放雙人床很擠迫。除上述2樓J室外,特色戶還有5伙,包括2樓A、F及K室,連平台面積107至170方呎,以及30樓A及F室,連天台面積333至337方呎,須經公共樓梯上落。








來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161002/19788042
何文 田單 單幢 幢新 新盤 附近 民生 商舖 多加 多利 迷你 300 餘萬 萬可 上車
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=310930

講風講水:商舖開斜門壞風水

1 : GS(14)@2016-12-07 07:56:27

某日筆者與友人往一餐廳午膳,該餐廳為地舖,之前入口玻璃門行人路與平行而開,但最近轉手後,新經營者將入口玻璃門改為斜開,斜門側埋一邊,入舖時感覺非常不舒服。友人說開斜門定是經風水師安排,問筆者有關做法是吉是凶,筆者答「當然凶論」。恕筆者直言,開斜門乃典型江湖風水師謀食技倆,試想一下,江湖風水師只要跟新老闆講,上手開錯門至蝕本離場,只要改斜門取吉向,又兼斜向人來方向,即可「收水」生意興隆云云,還要在現場取線時,故弄玄虛用羅庚左度右度,最後「是這條線了,一分都不能差!」新老闆定信無疑。真相是,一、改斜門只改了「門向」,並無改變「舖向」!門是氣口,舖向是向首,兩者屬不同判斷。二、如果靠調校入口門斜度就可以替陽宅取旺的話,則未免太簡單了;三、以紫禁城為例,明朝清朝即使國難當前,瀕臨亡國,亦從未改斜午門取旺!四、依師門所傳,原本方正的舖開斜門「猶如人口歪」,人若口歪,自然破相(醜樣),豈能言吉;事實上,一條街上全部店舖正常開門(即平行行人路開門),唯獨一間舖開斜門,就顯得非常古怪;風水講求「自然舒服」,凡屬「古怪」者,不論何坐向都不是好風水!備註:筆者指的開斜門,與十字路口位採45度門面開門不同,該些店舖仍是直入店舖,不是斜入店舖。琛明大師
mailto:summingyeng@yahoo.com.hk本欄逢周三刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161207/19857145
講風 風講 講水 商舖 開斜 斜門 門壞 風水
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=318584

商舖食肆多 起居方便

1 : GS(14)@2016-12-17 23:52:27

天晉基座商場名為PopCorn1,連同毗鄰屋苑君傲灣基座商場PopCorn2,佔地約34.5萬方呎,提供接近150間零售商舖及食肆,同時設有戲院STAR Cinema,並設有通道連接佔地約35萬方呎的將軍澳中心商場及佔地約6.6萬方呎的天晉II商場PopWalk,即將入伙的天晉IIIA,物業基座商場亦會有通道連接PopCorn1。天晉會所共約30萬方呎,設施包括宴會廳、健身室、室內外泳池、遊樂場、小型影院、保齡球場等。物業旁還有酒店及服務式住宅,商場外接全長約195米的唐明街公園,一直延伸至公屋尚德邨商場對面馬路,沿途設有多用途草坪,另有長者健身站、兒童遊樂場及公廁,並連接旁邊的唐明街休憩處。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161217/19867719
商舖 食肆 起居 方便
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=319310

肖姊妹斥3億掃豪宅商舖

1 : GS(14)@2017-02-05 10:36:36

■消息指肖建華長期租住四季匯最少5個房間。



【本報訊】疑被挾返內地的「神秘金融大鱷」、明天系掌門人肖建華,暫未有發現持有物業,惟親屬則在香港近年來大舉掃港樓,其胞姊肖忠華及胞妹肖永紅自2011年起積極在港購入多間豪宅,涉資近3億元,甚有調資到港的嫌疑。



疑似調資到港


據了解,肖建華在港時,長期包起中環四季酒店服務式住宅四季匯多個單位,遙距操縱生意。而肖忠華及肖永紅於2011年初,先以5,850萬元購入西環維壹高層兩個單位;至2013年中,又以7,500多萬元購買銅鑼灣地帶3個商舖。至2014年底及2015年底,肖忠華及肖永紅又以超過一億元,買入尖沙嘴柯士甸站Grand Austin及九龍站君臨天下各一個單位;至去年年中,再以5,703萬元買入西半山殷然兩個單位。其姊妹即是前後共購入9個物業,涉資近3億元。隨着近年樓價急升,保守估計上述物業現時市值,已超過4億元。有市場人士認為,肖氏姊妹來港購買物業的時間,與肖建華「出逃」內地到香港的時間大致脗合,有理由懷疑是調資到港的舉動。■記者黃嘉銘




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170203/19916502
姊妹 億掃 豪宅 商舖
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=325222

卡拉OK黃金時代已過 轉戰地產 Neway太子爺4億搞豪宅商舖

1 : GS(14)@2017-03-06 09:46:06

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0371&issue=20170306

【明報專訊】城中不少富二代近年都自立門戶從事投資,其中Neway卡拉OK太子爺薛世恒亦開設旗下地產投資公司。他接受本報專訪時稱,公司將主攻活化和翻新舊樓,現時除將旺角豉油街鴻都大廈巨舖打造成時尚商場LOFT by 20外,更會進軍豪宅,計劃把青山公路汀九段370號屋地桂盧,改建成2至3幢洋房,希望明年推售,兩項目總投資額涉近4億元。

明報記者 林可為

卡拉OK最輝煌時期經已過去,作為地產界初哥、現年約36歲的薛世恒表示,目前已沒有沾手Neway卡拉OK業務,而成立旗下地產投資公司20 & CO,主要看中香港有很多舊樓均極需活化翻新。20 & CO首個住宅項目,為青山公路汀九段的桂盧重建計劃。資料顯示,薛世恒2014年底以近1.1億元購入上述屋地。

主攻活化翻新 桂盧擬重建3幢洋房

桂盧因位處新界西,鄰近機場,成為吸引薛世恒購入的原因;此外,項目亦鄰近多項大型基建,兼擁有青馬大橋和汀九橋靚海景。他續稱,桂盧目前為一幢樓齡約60年的別墅(實用面積逾4400方呎),地盤面積約1.27萬方呎,以地積0.8倍至0.9倍計,提供逾1萬至1.1萬方呎樓面,計劃興建2至3幢洋房,即各幢洋房實用面積平均3000餘至4000餘方呎。他透露,項目建築成本近7000萬元,連同地價、利息各項開支,項目投資額約3億元。

薛續稱,現正與相關政府部門洽商發展細節,希望現有桂盧別墅的拆卸工程能於明年初開展,最快明年下半年推售;他又表示由於屬舊契項目,毋需申請預售樓花紙。另為加強樓盤吸引力,薛世恒構思推售洋房時,會為買家度身訂造室內設計,「因為有人鍾意金碧輝煌,亦有人喜歡簡約,提供不同裝修風格有助吸納不同客源」。

翻新豉油街舖 年租收益料增三成

至於前身曾是Neway旗艦店的旺角豉油街舖,自早前租客實惠家具店遷出後,現改名為LOFT by 20,整體翻新及改裝工程約6000萬元,連同桂盧重建計劃和其他行政費,兩項目總投資額近4億元。LOFT by 20分兩部分,零售部分建築面積1.71萬方呎,薛表示擬租予單一品牌作旗艦店的構思不變,目前已有時裝、電訊、美容、家俬等行業洽商中,希望兩個月內落實租約,而零售部分最新意向月租為135萬元(意向呎租79元),比舊意向月租133萬元提高1.5%。至於建築面積1.2萬餘方呎、位處1樓、2樓的餐飲樓面(另有1個地舖),除2樓6000餘方呎樓面以逾30萬元預租予火鍋店外;薛世恒稱,1樓向豉油街方向樓面,意向呎租60至65元。

LOFT by 20計劃7月試業,若全部約3萬方呎樓面獲承租,估計每年租金收益2600萬元,比翻新前(舊租客實惠家具店)年租收益2000萬元,提升600萬元或三成。
卡拉OK 卡拉 黃金 時代 已過 轉戰 地產 Neway 太子 億搞 豪宅 商舖
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=327935

銅鑼灣部份商舖租值變化

1 : GS(14)@2017-03-22 00:33:37

來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170321/19965101
銅鑼灣 銅鑼 部份 商舖 租值 變化
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=328149

西環南里壹號商舖7,500萬沽

1 : GS(14)@2017-03-22 00:45:29

【本報訊】華置(127)近年大量減持物業,旗下西環新盤南里壹號的基座商舖,亦以7,500萬元售出。南里壹號的商舖只有地下及1樓,總面積約4,700方呎,以7,500萬元售出,呎價約1.6萬元。據了解,舖位原以1億元放售,最終減價2,500萬元或25%售出。南里壹號全盤共有92個住宅單位,在去年底入伙後售罄,成交總值逾5.2億元。商舖曾擬作收租用途,惟最後亦售出,連同住宅單位共套現近6億元。此外,著名製作人蕭潮順持有的觀塘駿業街56號中海日升中心19樓P室,面積447方呎,他2015年6月以460萬元購入,將單位用作陳列室。該單位近期以630萬元售出,呎價1.4萬元。單位未夠兩年,升值37%,蕭獲利170萬元離場。新買家為「舖王波叔」鄧成波。另外,香港聖公會斥資1,287萬元購入沙田石門安群街1號京瑞廣場2期8樓K室,面積1,560方呎,呎價8,250元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170321/19964812
西環 壹號 商舖 500 萬沽
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=328166

設停車場 附近有商舖

1 : GS(14)@2017-03-25 10:33:46

■啟德新盤龍譽不少單位可享開揚遠景。



龍譽設施簡單,停車場設於地庫,提供176個住宅車位、18電單車位及24個單車位。住客會所面積35,172方呎,設施種類算多,包括室內外泳池、露天茶座、餐廳、按摩浴池、寵物美容室、健身室、室內運動場、鋼琴室、瑜伽室、宴會廳、乒乓球室、麻雀房、室內外兒童遊樂區、廚藝室、燒烤樂園、美容按摩設施、桑拿室等,另有59,095方呎公用花園及遊樂地方。附近已知的購物點將會是啟德1號面向港鐵啟德站的商舖,日後港鐵車站廣場會發展商業步行街,對面還會有大型寫字樓、酒店及零售項目發展。另外,附近有房委會轄下的晴朗商場,提供60多個各類型商舖,以及乾濕貨街市,是啟德發展區內暫時最成熟的購物搵食地點。物業與港鐵啟德站有段距離,沙中綫大圍至紅磡段預計最快2019年中通車,意味最快明年底入伙的龍譽,沒有港鐵的日子將維持大半年時間。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170325/19969006
停車場 停車 附近 商舖
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=328728

上水商舖4790萬售 租金回報2.3厘

1 : GS(14)@2017-06-19 12:05:19

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5559&issue=20170619
【明報專訊】商舖交投市道持續暢旺,市場消息指,上水新祥街20號地下舖位及閣樓新近連租約易手,其中商舖面積約1050方呎,閣樓面積約400方呎,成交價4790萬元,呎價33,034元;舖位目前租客以9萬元承租,意味新買家可享2.3厘租金回報率。據悉,原業主2014年以3393萬元購入,持貨3年轉手賺1397萬元離場,物業升值41%。

另太子彌敦道746至748號地下E舖,面積約450方呎,以4450萬元售出,呎價高見98,889元;原業主於2011年以3980萬元購入,持貨6年轉手獲利470萬元,物業升值11%。

新地十大商場 父親節營業額增9%

宏基資本(2288)大角嘴宏創方工廈項目,自上周推售至今售逾70個單位,套現2億元;目前最大手買家為購入7個單位,涉及約2000萬元。

另新地(0016)旗下十大商場,包括銅鑼灣wtc more世貿中心、將軍澳東港城、Landmark North上水廣場、新蒲崗Mikiki、將軍澳中心、PopWalk天晉匯、屯門錦薈坊、屯門卓爾廣場、荃錦中心及新領域廣場,藉着父親節推出連串推廣活動,吸引顧客到場消費;當中Landmark North上水廣場進行促銷活動,聯同60多個品牌推出優惠以刺激人流及銷情。新地表示,於6月16至18日父親節周末期間,十大商場共吸引336萬人流、營業額1.16億,較去年分別升10%及9%。

新地代理租務部總經理鍾秀蓮指,首季經濟轉好,加上節日刺激市民消費意欲,令零售業表現漸回勇,帶動商場整體銷情,其中上水廣場首次舉行的「上水廣場購物感謝祭」反應佳,料一連九天活動可為上水廣場人流、營業額,帶來16%及20%升幅。
上水 商舖 4790 萬售 租金 回報 2.3
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=336053

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019