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北京通州的商住房也限購了? 開發商回應文件還沒下發

來源: http://www.yicai.com/news/5006445.html

通州的商住房也要限購了?在去年8月出臺“史上最嚴”的住宅限購政策後,北京通州區商住房也將限購的消息,近日被廣泛傳播。4月21日,人民網援引北京市政府部門知情人士提供的消息稱,通州區商住項目限購政策,將於本周五正式發文實施,政策內容覆蓋的是商業、辦公和公寓類物業,但政策集中針對的是通州區的商住項目。對於限購內容,上述報道稱,與目前盛傳的限購政策內容基本一致,主要集中在信貸政策、購房資格認定以及銷售方式等3個方面予以進一步限制。不過截至第一財經記者發稿時,政策尚未下發。

商住房如何限購?此前,市場中的傳言是,通州的商住限購後,目前執行的50%的首付比例或將提高;此前,通州收緊的限購政策只針對住宅產品,而限購擴展到商住項目後,對商住房購房者的資格審查也將趨向嚴格。

去年,在“副都”傳聞下,通州商品房成交量一度明顯上漲,限購新政隨之而來。北京我愛我家市場研究中心的統計數據顯示,2015年4月,北京樓市迅速回暖,通州交易上漲更為明顯,從原來的月度600套~700套,增長至2000套以上,在北京市的成交比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%。隨後的8月14日晚間,北京市住房和城鄉建設委員會網站公布了《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》,該通知明確要求,已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的北京市戶籍居民家庭,將無法購買通州區商品房。

商住限購被認為是住宅限購的延續和升級。從數據上看,在樓市回溫明顯的北京,商住房目前已經成為了成交主體。來自房地產研究機構亞豪君嶽會的數據顯示,2016年一季度,北京商品住宅的成交均價高達33271元/平方米,同比漲幅高達25.7%,今年3月,北京住宅市場當中商住產品共實現成交4656套,創下有史以來的月度銷量新高,占到當月全部商品住宅成交量的比重高達51%,這是商住產品的成交量首次超過住宅類產品,並因此成為北京樓市的主角。

商住熱銷,與純商品住宅供給不足有關。亞豪君嶽會統計顯示,從供需結構看,2016年一季度,北京純商品住宅的供需比低至1:3,供應遠遠不足以滿足購房需求,加之北京執行的嚴格限購,促使部分剛需及剛改購房客群轉而選擇商住產品,商住產品成交量不斷上升,並占到市場交易的主體。

“除了臺湖等區域,通州新增住宅供給量不大,尤其是城市中心區住宅供給十分有限,在首都副中心的利好下,通州成交上漲,一度供不應求。”一位開發商負責人對《第一財經日報》記者分析,在通州住宅限購後,一些投機需求湧向了商住市場,帶動了商住房成交,因此通州商住的限購也在意料之中。

本報記者隨後從另一位通州開發商人士處了解到,早在去年9月,通州商住限購的消息就在業內不脛而走,他最新了解到的消息是,商住限購有可能落地,但具體時間未定。至於限購方式,他的預計是,首套房首付比例可能繼續維持50%,買第三套則可能要全款購買。在他看來,限購限制的是投機需求,“就是以前買商住一買就買一層的那種人”。

關於通州商住限購的時間,一種說法是上述報道中提到的本周五,另一種說法是“五一”前後。但22日下午記者走訪發現,目前通州樓盤還未對此大面積做出應對。某南方上市公司在通州開發的樓盤銷售小趙22日下午告訴本報記者,他所在的項目是50年產權的商住房,雖然聽說要限購,但目前還在正常排卡銷售,成交情況暫時沒有明顯變化。

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通州限購擴至商住房 北京地價高企或助房價上攻

來源: http://www.yicai.com/news/5010413.html

市場猜測了近一個月的通州商住房限購令靴子落下。5月5日深夜,北京市住建委、通州區人民政府聯合發布《關於加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》(下稱《通知》),暫停向三類家庭出售商務型公寓,並要求新建商業、辦公項目只能出售給企事業單位、社會組織等。這意味著北京通州區的限購政策進一步升級,由此,通州也成了全國首個同時對住宅和商住房進行限購的區域。

將影響60%~80%的成交?

5日晚上7點過後,通州某商住樓盤銷售員張欣(化名)撥通了客戶的電話,稱項目馬上要開盤,排卡即將結束,催促還在猶豫的客戶趕緊下單。幾個小時後,通州商住項目的限購《通知》就在網上傳播開來。

《通知》要求,通州區商務型公寓暫停向以下三類家庭出售:已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭;已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;無法提供在本市連續5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。《通知》明確,購買通州區商務型公寓的家庭必須符合以下條件之一:沒擁有住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭,下同)或單身人士;已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭;在本市沒擁有住房且在本市連續繳納社會保險或個人所得稅5年(含)以上的非本市戶籍居民家庭。《通知》還要求,通州區新建商業、辦公項目應當按照規劃用途銷售,只能出售給企事業單位、社會組織等,且上述單位購買後再出售時,仍須出售給企事業單位、社會組織等。

張欣打電話的有意向的客戶,屬於“已擁有1套住房的本市戶籍單身人士”,並不在可銷售的範圍內,所以即便是去排卡,也不能通過審核。如此新政,顯然縮小了可售的客群範圍,這無疑將對通州商住項目的銷售帶來壓力。對此,亞豪機構市場總監郭毅分析,通州商住限購出臺,短期內對通州市場會有明顯的影響,對投資需求的擠壓會有明顯的收效,尤其是選擇在晚上十點頒布政策而且第二天就立即執行,並沒有給開發商留出時間差去聯系客戶簽約,對區域成交量下壓作用會非常明顯。但她同時認為,從三類產品商住、辦公、商業的限購政策,也可以看出通州政府希望能夠把特定產品賣給特定的人群,從而實現產業、城市資源的導流,打造城市副中心良好發展。

中原地產首席分析師張大偉則分析稱,《通知》說明政府避免通州利好成為房價爆發上漲的借口,政策力度非常大。他預計,通州限購的再次升級,將抑制市場的公寓成交。早前,2015年8月通州住宅限購後,北京通州住宅成交從之前的單月1000~2000套,下調到了500套上下,跌幅一半。在他看來,通州庫存的商改住項目數量在6000套左右,潛在供應大約在1~2萬套,整體來說,此次升級版的通州商住限購,這些項目將受到影響,因為要求企業購買,將影響60%~80%的成交。

去年8月,通州曾出臺“史上最嚴”的住宅限購政策。去年8月14日晚間,北京市住房和城鄉建設委員會網站公布了《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》,該通知明確要求,已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的北京市戶籍居民家庭,將無法購買通州區商品房。限購一步步升級,與通州房價變化有關。去年,在“副都”傳聞下,通州商品房成交量一度明顯上漲。以去年4月為例,根據北京我愛我家市場研究中心統計的數據,北京樓市迅速回暖,通州交易上漲更為明顯,從原來的月度600套~700套,增長至2000套以上,在北京市的成交比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%。

北京地價仍瘋狂

剛過去的兩年間,多省市限購陸續出現松動,北京上海等一線城市限購則毫無松動,且城市周邊、環北京區域,今年在樓市回溫、投機性需求卷土重來的市場背景下,限購範圍呈擴大之勢。一線城市房價是否會持續上漲?中國社會科學院城市發展與環境研究所5月5日發布的《房地產藍皮書:中國房地產發展報告No.13(2016)》指出,在全面寬松的宏觀經濟政策刺激下,2016年一線和部分二線城市房價仍將持續上漲,但隨著政策的不斷收緊,明年下半年房地產或將重回全面下滑通道。

然而,預測房價明年下半年下行的同時,明年可能入市的住宅項目,拍出的地價卻居高不下。同樣在5月5日,北京土地市場在寂莫了68天之後,再度迎來了3宗地塊的拍賣,拍賣現場競爭激烈,3宗土地均有超過10家企業參與競爭,成交地價全面上漲,合計成交金額為95.35億。其中有兩宗住宅地塊均位於昌平區南邵鎮,雖然要求“除建設保障性住房外的剩余居住規模中套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上”,但最終,其中的0302-57地塊以仍31.95億元的土地價格,配建及競建57500平方米公租房的代價,被招商和嘉銘聯合體競得。據亞豪君嶽會測算,該地塊綜合樓面價格為3.4萬元/平方米。另外一宗位於大興區黃村鎮的地塊,性質為商業金融服務業用地,經61輪的競拍,被首創以總價33.4億,樓面價超過3.5萬元/平方米的代價競得。

對於北京地價不斷走高的現象,郭毅分析,北京土地資源不可能無序擴張,土地的日趨稀缺與常住人口仍在增加的矛盾,是造成商品住宅市場供需矛盾的根本性原因,樓市供不應求推升房價上漲,基於對北京樓市的樂觀預期,開發商又雲集北京重金加碼土地,地價因此不斷攀升。在她看來,地價變化折射出房價走勢,房價漲跌則反映出供需結構的狀態,供需失衡則體現出人口、資源過度集中的結果。在北京聚集國內優質資源的現狀之下,仍將對外來人口形成巨大吸引,雖然近年來政府一直在加強控制增量人口,但目前來看,人口的流向仍是北京樓市以及土地市場保持較高熱度的核心原因。

市區土地稀缺,供不應求,推高了地價,帶動入市新房價格定價走高。這看似是最簡單的供求邏輯,但這樣的瘋狂背後,泡沫和風險也在堆積。對於5日成交的地價,一位業內人士感慨道:“黃村樓面價超過3.5萬元/平方米,意味著未來房價要超過7萬元/平方米,昌平地塊在北六環,綜合樓面價格達到3.4萬元/平方米,意味著未來這里90平米的剛需房要賣到單價7萬/平方米、總價600萬以上,這個區域的洋房成交價才3萬元/平方米,太瘋狂了。”

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上海商住房暫停網簽,買房打不了“擦邊球”了!

來源: http://www.infzm.com/content/122226

這是上海市普陀區一處住宅區(2016年10月12日攝)。(新華社記者 裴鑫/圖)

 購買商住房不受戶籍和貸款限制,因此成了不少人規避限購的購房渠道。繼北京之後,市場火爆的上海也對商住房展開清理核查,並很可能進一步限購。

2017年1月7日,上海市住房和城鄉建設管理委員會在其官網發布消息,為集中清理商業辦公項目,即日起核查清理期間,暫停這類項目網上簽約。

實際上在1月6日夜間,上海市住房交易信息網站“網上房地產”已顯示,上海多個中小戶型辦公產品暫停網簽。南方周末記者查詢“辦公”項下的一手房,大量酒店式公寓類產品的狀態均顯示為“暫停銷售”,覆蓋上海各個區縣項目。

上海住建委解釋稱,近期關於商業辦公項目違規銷售、擅自改建的投訴大量增加。經調查發現,上海市部分商業辦公項目“存在較為嚴重的擅自改變房屋單元空間分割、私自接通燃氣管道等改變房屋使用性質情況,使得房屋結構、消防等存在安全隱患”。同時,一些項目還在銷售中進行虛假宣傳,嚴重誤導購房人。

接下來,上海市住建委將會同相關部門對商業辦公項目進行集中清理核查,並在此期間暫停此類項目的網上簽約。

上述違規的“商業辦公項目”,也就是市場上通常所說的“商住房”。

目前上海的土地出讓分類,主要包括住宅、商業、辦公等類型,並不存在“商住用地”供應。但一些開發商通過改小、分割辦公或物業面積的方式,將商用物業變成類住宅,從而達到規避限購政策的目的。換句話說,這類商住房實際上打了政策的“擦邊球”。

此次暫停商住房的簽售,也被市場看作是針對此類產品限購的前兆。

“將商業辦公樓當作住宅使用,目前這種現象在市場上比較普遍。由於購買商住房目前不受戶籍和貸款限制,因此變成了不少人規避限購的渠道,現在這個(暫停銷售)有可能是限購的信號。”上海師範大學金融學院副教授黃建中向南方周末記者表示。

與一般住宅產品不同,商住房的購房要求較高,首付比率最低為房價的50%,貸款期限最長為10年,貸款利率在基準利率的基礎上還需上浮10%。但由於商住房目前不受限購政策的影響,且在上海購買商住房無需滿足“社保連續繳滿5年”的住宅限購要求,因此成為不少人進行房產投資的一大渠道。

2016年起,在全國住宅供應量整體收緊的情況下,多個城市的商住房成交量出現了明顯提升。以北京為例,據中原地產統計,截至8月17日,北京當年的商住公寓共成交42030套,超出過去兩年的總和,合計簽約金額達到783億。而同期的北京新房住宅也僅成交3萬套。

2016年5月起,北京市通州區對商住項目實施限購,非京籍購房者的門檻為“5年納稅或社保證明”,且僅能購買一套。隨後,市場又傳出北京商住限購範圍將擴大至其它區縣的消息,由此商住房成交量突升。

2016年8月末,北京市政府對商住類產品進行清查,並在此後的土地供應出讓條件中明確:掛牌商辦類土地,特別規定該地塊不得設計成為類居住類產品。

上海同樣出現了商住房銷售暴增。數據顯示,截至2016年12月27日,上海公寓式辦公樓2016年全年成交201萬平方米,同比增加76%;成交均價23404元/平方米,同比漲幅12.4%。

一位地產業資深人士也向南方周末記者指出,對於商住房的管控,與當下各地政府開始進行的以控制房價為目的的樓市調控關系不大。由於商住房並不納入住宅計算體系,所以其價格或成交數量等在統計上不會對住宅統計造成影響。

 

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北京“商住房”全面限購:在建在售商辦項目不得賣給個人

3月26日消息,根據北京衛視報道,為進一步規範本市商業、辦公類項目管理,促進房地產市場平穩健康發展,北京市發布《 關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》 。其中公告要求,開發企業新報建商辦類項目,最小分割單元不得低於500平米;開發企業在建(含在售)商辦類項目,銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。

另外,公告中特別強調,本公告執行之前,已銷售的商辦類項目再次上市出售時,可出售給企事業單位、社會組織,也可出售給個人,個人購買應當符合下列條件:名下在京無住房和商辦類房產記錄的;在申請購買之日起,在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

同時,商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

附《 關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告 》原文如下:

為進一步規範本市商業、辦公類項目管理,促進房地產市場平穩健康發展,現公告如下

一、商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用,未經批準,不得擅自改變為居住等用途。

二、開發企業新報建商辦類項目,最小分割單元不得低於500平米;不符合要求的,規劃部門不予批準。

三、開發企業新建的商辦類項目,應當按照批準的規劃用途建設、銷售,違反規定的,規劃國土、住建部門依法處理。

四、開發企業在建(含在售)商辦類項目,銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用,再次出售時,應當出售給企事業單位、社會組織。

五、本公告執行之前,已銷售的商辦類項目再次上市出售時,可出售給企事業單位、社會組織,也可出售給個人,個人購買應當符合下列條件:

1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。

2、在申請購買之日起,在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

六、對規劃用途為商辦類的房屋,中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用於居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構,依法註銷機構備案,直至吊銷營業執照。

七、商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

八、本公告發布之日起,開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途的,一經查實,規劃國土部門依法收回土地,商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。

九、開發企業、中介機構違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業信用信息系統。

本公告自發布之日起執行,與本公告不符的,按本公告執行。

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商住房長期處於灰色地帶 專家:必須對其痛下殺手

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-04-08/1092341.html

3月份以來,全國範圍內,房地產調控層層加碼,特別是北京“商住房”市場遭到了“3·26新政”的強力調控後,炒房者感受到了前所未有的寒意。隨之而來的思考是:全國範圍內的“商住房”政策、價格和市場前景如何?

“商住房”長期處於政策和法律的“灰色地帶”

要討論“商住房”前景,首先需要從“商住房”的法律地位和發展歷史說起。按照1990年頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,我國城鎮土地使用權出讓最高年限按用途確定:居住用地七十年;工業用地五十年;教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;商業、旅遊、娛樂用地四十年;綜合或者其他用地五十年。由此可以看出,法律界定十分清晰,法律意義上的“商住房”的土地使用性質並不存在,這也是本文和大多數分析文章在“商住房”上加上雙引號的原因。

然而,在北京、上海等一線城市,由於常住人口居住需求巨大,2000年以來,一些以商業、酒店、辦公為名立項的項目,通過分割產權,以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”為名,改變商業立項的使用屬性,將“類住宅”作為賣點,少數項目還“擦邊球”式地引入了民水、民電甚至民用天然氣,個別項目甚至還可以落戶。

從需求層面來看,2010年以來,北京、上海等一線城市出臺嚴格的住宅限購政策,但是,“商住房”由於不限購而變得更加搶手。特別是在房價一路上漲的大環境下,“商住房”也成為無購房資格家庭的過渡之選,同時也不可避免地成為炒房者的天堂。

對於“商住房”的風險,決策部門早有提示。2007年,北京市住建委就曾針對“商住房”項目發出風險提示,強調這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中的相關規定,應謹慎投資。2011年,北京市下發相關通知,要求商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局,不能設立單獨的衛生間,開發商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產證。

然而,出於利益驅動和迅速回款的需求,再加上有關部門審批和後續驗收環節把關不嚴,大量開發商將商業、辦公項目改為類住宅產品銷售,相關風險被各方選擇性忽視了。

三方面原因

必須對“商住房”痛下殺手

2017年3月26日,“3·26新政”對北京“商住房”市場堪稱“核彈式打擊”,個人購買“商住房”的空間和意願幾乎完全消失。那麽,北京為何會對“商住房”痛下殺手,“3·26新政”出臺的原因和動機又有哪些?

首先,“商住房”已占據北京新房市場的半壁江山。根據亞豪機構統計,北京“商住房”成交套數從2010年的19077套,上漲到2016年的67609套,漲幅為254%,成交均價從22959元/平方米,上漲到30069元/平方米,到“3·26新政”時,已漲至44663元/平方米。2016年,“商住房”成交量占北京新房總成交量的比重為58.7%。“商住房”市場規模和價格的一路狂飆,已嚴重影響到北京房地產市場的長期健康發展。

其次,“商住房”已成為炒房者和投機客的天堂。不可否認,在無資格或無能力購買住宅情況下,許多剛需家庭選擇“商住房”作為過渡性階段和“上車”的選擇。然而,在天量交易規模下,由於不受限購政策影響,“商住房”市場中的投資需求和炒房者比重大幅高於住宅市場。特別是在被譽為“北京樓市風向標”的通州樓市,投資客和炒房者一人購買數套甚至數十套“商住房”的現象並不鮮見。因此,過去近十年針對住宅市場的調控效果,都被龐大的“商住房”市場所沖抵或削弱了,也成為房地產調控被戲稱為“空調”的原因之一。

最後,“商住房”大發展與北京疏解低端產業的方向不符。按照最新發布的《北京城市總體規劃(2016年-2030年)》(草案),至2030年北京市人口將控制在2300萬以內。因此,疏解非首都功能和低端產業,將成為未來北京市城市發展的既定方向。“商住房”土地作為商業用地,本來是用於建設高端寫字樓、商業中心來吸引高端產業,卻被改造成為低端產業和群體相對集中的區域,這顯然與北京產業轉型升級的要求不符。

全國“商住房”市場將發生哪些變化?

“商住房”作為住房市場的灰色地帶,其合規化將是大勢所趨,在合規過程中,“商住房”的價格、市場格局也將發生深刻變化。

首先,全國“商住房”合規化將是大勢所趨。如前文所述,“商住房”在土地性質上屬於商業地產,作為普通住房出售始終處於政策灰色地帶。雖然目前筆者無法斷定還會有哪些城市會跟進實施北京“商住房”新政,但從北京今年以來封堵“假離婚”、虛假收入證明等政策漏洞的方向看,全國範圍內“商住房”合規化將是大勢所趨,這也是構建房地產健康發展長效機制的重要組成部分。對於普通投資者而言,“商住房”合規的利劍將始終高懸,何時落地要看政策的需要。如今年以來,上海市已經暫停了“商住房”的網簽,停止了“商住房”的上下水、用電等配套設施,由此可見,上海跟進實施北京“商住房”新政的可能性不小。

其次,“商住房”持有者將以企業和機構為主。近年來,決策部門發展房屋租賃市場的決心越來越明確,思路也越來越清晰。今年的中央經濟工作會議特別強調“要加快住房租賃市場立法,加快機構化、規模化租賃企業發展。”2016年6月國務院出臺了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》,該文件強調“充分發揮市場作用,調動企業積極性,通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平”,以此作為“培育租賃住房供應主體”的首要舉措,同時還制定了一系列發展住房租賃企業的支持政策。因此,開發商在建和未售出的“商住房”出路將是:由房企自持,或出售給住房租賃企業;同樣,一部分個人持有的“商住房”將以合適的價格出售給住房租賃企業,或者自住和出租。

最後,一線城市“商住房”價格下調的底線為50%左右。之所以做出這一判斷,有兩方面的原因:一是“商住房”的貸款比例為50%,一旦價格下調幅度超過50%,將觸及商業銀行的邊際安全線,增加金融機構的房貸風險,這是決策部門所不能容忍的;二是從投資價值看,經過過去一年多的價格飆升,北京、上海等一線城市“商住房”的租金回報率僅為1.5%-2%,如果價格出現50%左右的下降,“商住房”的租金回報率將上升到3%-4%,接近銀行長期存款的利率水平,一部分已持有“商住房”的個人投資者將出現“炒房”向“租房”的轉變,也能吸引萬科這類有意進入長期租賃市場的房地產企業資金進入,以獲取長期穩定的投資收益。

商住房 商住 長期 處於 灰色 地帶 專家 必須 對其 其痛 痛下 殺手
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一線城市商住房走向終點

來源: http://www.infzm.com/content/124464

至2017年4月,北京、上海、廣州三大一線城市已全部出臺對商住房進行限制的政策。(視覺中國/圖)

(本文首發於2017年5月4日《南方周末》)

商住房露頭於1990年代末,近20年來,它的起落經常與限購限貸的房地產政策相伴而行。

簡單的幾百個字代表著調控的邏輯變了。過去是抑制房價過快上漲,但這次政策出來針對的不是價格,而是人口疏解。

一線城市叫停商住房

2017年4月,在一線城市暗自繁榮近20年的“商住房”,即將告別歷史舞臺。

3月26日,北京市出臺《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。這份公告僅有667字,卻在各個角度限制了商住房的生存空間:針對開發商,商業、辦公類項目不得擅自變為居住用途,且最小分隔單元不得低於500平方米;針對個人,購買商住房需要名下在京無房,連續繳納5年社保或個稅,且銀行暫停對商辦類項目的個人購房貸款。也就是說,個人買商住房須全款交易。

接著,4月18日、19日,北京又連續發布了兩個通知,對此前的公告進行補充。

隨北京之後,3月30日,上海和廣州同日發布對商住房的限制措施。

上海發布《關於加強本市經營性用地出讓管理的若幹規定》,規定從4月10日起,出讓合同中明確辦公用地不得建設公寓式辦公,商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。同時提出,出讓合同約定辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售。

廣州發布了《關於進一步加強房地產市場調控的通知》,要求商業辦公類項目不得改變用途,新項目最小分隔單元不小於300平方米。房地產開發企業銷售商服類物業,銷售對象應當是法人單位;法人單位購買的商服類物業不得作為居住使用,再次轉讓時,應當轉讓給法人單位。也就是說,個人買家不得購買商住房。

這一系列規定,從“建”和“買”兩端,限制了商住房的生存空間。

“商住房”,是將商業、辦公的規劃性質用地改建成住宅形式的房屋,它不是一個產權概念,而是使用用途概念。在法律界定上,中國並不存在商住房對應的土地使用性質。

中國城鎮土地使用權出讓最高年限按用途確定:居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅遊、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。

與普通住宅相比,商住房有一系列的限制:40年或50年後產權到期;不能落戶,不能使用學區等住宅配套;首付50%,最多貸款10年,用不了公積金;水電氣費貴,稅高。

但另一面,它因為不受限購限貸的政策限制,價格也低於同地段的住宅價格,受到很多購房資格受限或難以支付住宅類房款的購房者青睞。

政策夾縫中的產物

實際上,商住房就是存活於政策夾縫中的產物。

“商住房本來就是一個違規的東西,現在這個政策就是把原來政策管理方面的漏洞補上了。”易居研究院副院長楊紅旭對南方周末記者說,中國的土地用地性質劃分很明確,包括住宅、商業、辦公、工業用地等等,其中沒有“商住”這個種類。用地規劃決定著建築規劃,雖然用地規劃沒有這個類型,但過去很多年,很多開發商做出了違規的建築規劃。

他認為,商住房存在的原因有三:一是政府監管不到位,從開發商的角度講,做商業、辦公用地利用率和需求沒有住宅那麽高,所以寧願違規也要改成住宅;從市場需求來看,大都市確實有一部分需求,他們暫時買不起或買不了一般住宅,這種商住房價格偏低,又是小戶型,最關鍵是部分城市不限購,所以導致部分人去買商住房。

根據中原地產研究中心的統計數據顯示,從北京2016年來的市場情況看,普通住宅平均單套總價467萬,商住公寓平均202萬。也就是說,商住房的價格大約是同地段普通住宅的一半。

北京從2016年1月1日至2017年3月23日的所有居住功能屬性物業看,合計成交90112套,其中商住類公寓接近5萬套,占比大約為54.7%。商住房占據了北京房地產交易市場的半壁江山。

上海中原地產市場分析師盧文曦說,從上海房地產市場的整體來看,它的占比並沒有北京多,按照套數來看,占住宅交易的一成左右。

“本來細水長流,日子蠻好過的。這樣一改,沒有長期穩定的收入了,是不合算的。”盧文曦說,住宅和辦公的土地差價大約是一倍多,做成商住房賣的單價可以拉高一點,但這樣其實大部分利潤都被開發商賺取了,“本來商業用地本來就相對便宜,現在稅收也沒有,大部分利潤還給開發商拿去了”。

如今,面臨房地產市場的系統性調控,商住房更順理成章成了首先調控的對象。

“之所以在目前的時點開始整頓,跟過去一段時間大城市房地產市場調控升級的壓力很大有關系。”楊紅旭對南方周末記者說,因為北上廣對住宅有限購、限貸、限價等措施,但如果不抑制商住房,就會有需求湧入這個板塊,顯然不利於房價穩定。

“從長期來看,這個口子一旦收緊了,就不太可能再次放開,因為它本來就是違規的。”他說。

與限購政策相伴而行

商住房露頭於1990年代末,近20年來,它的起落經常與限購限貸的房地產政策相伴而行。

盧文曦對南方周末記者梳理了上海商住房的歷史:大概在2000年前後,剛剛經歷了1990年代末的樓市金融危機,市場上有很多爛尾樓,經濟回暖後有人收購了這些爛尾樓,改成很小面積、有配套服務的酒店式公寓。房間小、服務好、租金高,一時間成為房地產市場新寵。那時候甚至有拿到住宅用地的開發商,看到商住房賣得那麽好,也把房子隔成小房間,對外宣傳是酒店式公寓。

後來隨著住宅用地的紅火,面積小、水電氣成本高的商住房又不溫不火,甚至銷聲匿跡了。直到2010年之後,上海出現限購限貸政策,很多人不能買房了,商住房又突然被人們惦記起來,紅火了一陣子。2013年,隨著住宅房的回暖,再度冷清下去。

2016年,限購限貸政策升級,商住房再度進入了人們的視野。根據盧文曦提供的數據,2016年上海商住房的交易量是207萬平方米,比2015年增加了67%。

“限購限貸升級一次,商住房就有短期的脈沖式上行,但過段時間又不行了。”盧文曦說。

但是,反複了幾次之後,市場上知道這種產品的交易風險,所以商住房的交易以新建的為主,二手的商住房交易量很小,遠不是市場主流。

北京的商住房市場也是如此。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在一次采訪中給出過一組數據:北京的酒店式公寓在2008年供應套數為11511套,到了2009年就上升到了22349套。經歷了2011年限購政策調整、2012年普通住宅市場的複蘇,到了2013年開始呈現出供應套數逐年攀升的態勢,說明限購政策下此類產品潛在的投資價值增加。

商住房供應從2015年的29547套增加到2016年的41739套,創下歷史新高。拐點出現在2016年下半年,北京對商住房的購房政策和供地政策都開始收緊,此類政策的效應在2017年初就得到了體現,1月、2月供應總套數僅為770套,跟半年前完全不是一個數量級。

其實在過去的這些年,政府對商住房也有過警示。2007年,北京市住建委就曾針對“商住房”項目發出風險提示。2011年,北京市下發相關通知,要求商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局,不能設立單獨的衛生間,開發商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產證。

然而,這些警告都被開發商和購房者選擇性忽視了。

“調控的邏輯變了”

2017年1月,上海開始對“類住宅”進行整頓,大量的商住類項目被停止網簽。據界面報道,對於現有商住項目的整頓以閔行區和嘉定區為試點展開,要求試點項目“拆墻、拆煤氣、拆上下水”以恢複其商辦功能。

2016年10月剛剛搬入上海市閔行區浦江鎮“綠地峰尚匯”購買了一套商住兩用房的陳師傅在一次采訪中對記者申訴,2017年1月小區門口貼出《業主告知書》,要求15日內恢複商辦用途,拆除具有居住功能的插層、隔墻、上下水和燃氣管線等設施。他和新搬入的四五百戶業主一樣,新年過後就陷入房子設施被拆的噩夢中。

“購買商住房的業主多是限購對象,退房就代表沒房住。並且上海近兩年的房價漲了太多,就算退款,我們也買不起房子,這中間的損失誰來承擔?”一位業主代表說。

結果此後兩個月,上海關於商住房的“紅頭文件”正式推出,控制了商住房的增量,限制了它“滾雪球”式的發展。盧文曦認為,這個文件是定性定調了,接下來應該會有針對商住房存量的政策出臺,治理現有的商住房。

“相比北京、廣州來說,上海政策出得比較晚,但規定得還更細。”他說。

這一輪調控,北上廣都動了真格的,市場反應也很迅速。

根據中原地產研究中心數據顯示,北京“3·26”新政後接近一個月的時間里,北京商住房市場徹底冰凍——實際市場成交跌幅99.9%,市場接近0成交。

具體來看,新政後的三天,整個北京商住房網簽量僅為個位數。只有位於通州的個別項目企業簽約5套,另外門頭溝和豐臺各有一宗企業購買,其他北京所有項目一夜之間消失了。

中原地產首席分析師張大偉告訴南方周末記者,在過去幾個月,北京商辦類物業每月簽約都在3000套以上,但預計在二季度可能快速跌到500套以內。過去商辦類物業中90%都是個人購買,未來政策將全面改變,遊戲規則完全變化。

“‘3·26’新政的內容條款很新穎,文字很少,簡單的幾百個字代表著調控的邏輯變了。過去是抑制房價過快上漲,但這次政策出來針對的不是價格,而是人了,要人口疏解了。所以以後分析樓市政策都要轉變思路了。北京只是開始,上海、深圳都難免。”他說。

近日,根據央視財經頻道的一則報道,與住宅房的自動續期不同,商住房產權到期後須主動申請續期,且有可能被駁回。北京市不動產法研究會副會長尹飛在媒體采訪中說,由於“商住房”本身並非住宅性質,按照物權法相關規定,住宅性質的住房土地在70年產權到期後自動續期,而商業供地或工業用地不僅土地使用期只有40年或50年,而且到期後需要主動申請續期,續期也有可能被駁回。如果沒有主動續期或申請續期被駁回,不僅土地產權要被國家收回,連房子也可能會被國家無償收回。

針對商住房的這組重拳,對於購買商住房的投機客們來說無疑是一大打擊。

“買房是投資,貶值多少要看買入的位置,但是商住房的調控如果一直嚴格,那麽貶值幅度肯定不小。”張大偉對南方周末記者說。

一線 城市 商住房 商住 走向 終點
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已購商住房未來怎麽辦?北京住建委:可保持現狀

據央視新聞消息,3月26日,北京市住建委等5部門聯合發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。但由於近期部分媒體對該公告的解釋不準確,今天北京市住建委明確就政策執行口徑及商住相關處理政策做出說明:

一,在政策執行前,已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目,開發商可保持現有設施;已購買的商辦類房屋,購房者可保持現有設施。

二,已購買的商辦類房屋,可出租,且不限定出租對象;也可銷售,但購房人應符合政策要求。即如出售給個人,個人購買應當符合兩個條件:1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。2、在申請購買之日起,在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

三,中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務,但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。

專家認為,此次明確說明執行口徑,意味著商辦類房屋如果是用來住的,那麽沒有問題,還可以繼續住。但如果是拿來投資炒房的,再出售則必須要符合限購政策。這就將購買商辦是解決購房人自身問題,和去投資炒房這兩種情況區分開,合理的需求政府予以照顧;投資投機、要靠倒商辦來賺錢的堅決遏制。

已購 商住房 商住 未來 怎麼辦 怎麼 北京 建委 保持 現狀
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燕郊樓市成交量斷崖式下跌 有開發商拿工業地兜售商住公寓

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-06-30/1122620.html

編者按

【今年以來,各地政策“組合拳”連環出擊,一線城市樓市再次收緊,“高燒”得以降溫。而此輪調控催生的“溢出效應”讓環一線樓市量價齊升,隨後環一線城市也逐步推出限購政策。限購之後,環一線樓市又有怎樣的表現?中介機構、購房者以及開發商各方的態度與策略又發生著怎樣變化?

在即將進入2017年下半年的時間節點,《每日經濟新聞》推出環一線樓市系列調查,以天津武清、燕郊、太倉、增城和佛山五大環一線熱點城市為樣本,記者通過深入探訪,揭示出環一線樓市最真實的市場環境。】

每經實習記者 舒曼曼 攝影報道 每經編輯 曾健輝

“北三縣”已成為觀察環北京樓市的風向標之一。其中,一度狂飆突進的燕郊樓市備受矚目。

從地緣上講,受益於通州城市副中心等影響因素,燕郊過去一段時間曾是投資客紮堆之地,房價漲幅甚至超過一河之隔的通州。但今年3月以來,廊坊加碼調控,不斷打補丁,燕郊二手房和新房交易市場能否延續之前的火熱?

6月24日,《每日經濟新聞》記者實地走訪發現,燕郊樓市已不複往日的喧囂,除了銷售中心門店清冷,銷售人員轉向力推非限購的商住公寓外 ,更有開發商直接以工業用地開發住宅等。

成交量斷崖式下降

從地鐵一號線大望路站出,再轉乘815或816路公交,是北京前往燕郊最便捷的公共交通路線之一,全程約莫40分鐘左右,從郎家園出發下一站就到達興達廣場小區站。

隨後,記者來到一項目營銷中心,銷售人員豐女士表示,目前毛坯住宅均價2.5萬元/平方米左右,二手房價格在3萬元/平方米左右。

在紫竹灣商業廣場一處銷售中心,銷售人員小李告訴《每日經濟新聞》記者,目前二手房房價參差不齊,以納丹堡為例,均價基本上在2.8萬元/平方米左右。記者在碧桂園尚誠地產合作經銷商處了解到,目前燕郊房價存在很大差別,一般在2.7萬元至3.5萬元/平方米不等。

鏈家官網顯示,目前燕郊房源庫存共1784套,均價2.7萬元/平方米。《每日經濟新聞》記者梳理發現,從3月21日廊坊限購政策出臺以來,截至6月25日的6月份僅成交了35套,已接近冰點,但今年2月份成交438套,3月份成交714套,4、5月份成交200套左右。

隱形費用涉嫌變相加價

“雙合同”、“電商費”、“裝修費”……這些莫名其妙的費用讓買房者摸不著頭腦的同時,急於買房的心情也讓購房者被迫接受這些隱形費用。

前不久,《每日經濟新聞》報道大名城上海一樓盤另收68萬元裝修款後,引起社會廣泛關註。在燕郊,記者同樣也發現許多開發商存在暗中變相加價的現象。

“現在商住兩用的公寓房不限購不限貸,2019年6月就可以交房。”前述紫竹灣項目的銷售人員小李告訴《每日經濟新聞》記者:“好在我們現在還贈送精裝修,每平方米只收取1000元,開發商會按照1500元的標準交房,50平方米以下的房型,只需要交10000元裝修費就可以了。”

小李介紹說,跟客戶簽訂購房合時也會簽訂裝修協議,但其並沒有拿出裝修協議。當記者說要自己裝修時,對方明確告知“不行”。

他解釋道,“因為這是開發商統一的,主要是為了打造燕郊的示範標桿。”至於裝修規格,小李用“以後住在里面,保證就像住在酒店一樣”來形容。

在盈時·未來港一銷售中心,記者也遇到同樣的加價問題。記者咨詢一套單價為1.6萬元的複式公寓,面積大概55平方米,總價為88萬元,銷售人員表示:“現在購買會有團購優惠價,但需支付5萬元電商費才能享受團購優惠。”

關於開發商收取“裝修費”、“電商費”等情形,記者多次撥打三河市房管局電話,但一直無法撥通,隨後采訪廊坊市房管局,一位工作人員表示電商費屬於開發商自己的銷售行為,房管局只管開發商違規收定金的行為。

工業用地建公寓

隨著限購升級,一、二手商品房的交易已接近冰封,有開發商開始打政策擦邊球,通過工業用地建公寓,以租代售的形式暗地里賣給買房人。

豪展地產銷售中心的豐女士表示,限購之後開發商也著急,現在燕郊也開始重點開發商住公寓。在盈時·未來港的沙盤前,銷售人員全程以購房置業的口吻推介,但拿出及簽訂的合同卻是租賃合同,租賃期僅為20年,用途顯示“倉儲”。

鑫昇置業一位銷售人員告知記者,未來港公寓的價格是1.6萬元/平方米,之所以比市場價格便宜,是因為未來港是50年產權的工業用地,工業用地在拿地上價格非常便宜。至於土地性質的區別,銷售人員說:“性質差不多,產權用完了以後繼續和國家續約。”

“我們簽訂的合同里寫了,以後拆遷款都是租戶所有。”上述銷售人員表示,“我們和當地限購政策打一個擦邊球,要不然外地人想買根本買不到。”

銷售人員進一步解釋,“我們是以租代售的模式,政府是支持的,如果說你三五年之後想賣的話,直接找到物業,然後物業給找買房人,也就是一紙合同的事情。”《每日經濟新聞》記者在合同中發現,在變更手續時租戶需交類似中介費,每次每戶兩萬元。

上述銷售人員給記者計算了一下相關費用,以53.36平方米的複式公寓來看,單價1.6萬元/平方米,總價約87萬元,另加5萬元電商費以後首付需30余萬元,其余56萬元則從銀行貸款。

這意味著消費者以87萬元的價格買了一個租期為20年的公寓。據銷售人員表示,目前該項目共有38棟樓4800戶,其中“已售”1700戶左右。

有意思的是,銷售人員一再跟記者強調,如果買了房,日後開發商會申請土地性質變更,到時候就由50年變更到70年大產權,那可就撿大便宜了……

該現象是否合規?記者采訪三河市房管局,後者的公開電話一直無法接通。對此,廣東信榮律師事務所主任律師張茂榮質疑:“工業用地怎麽能建住宅呢?”

張茂榮表示,不管建的公寓是賣給個人還是賣給集體,首先要確認是不是合法建築,如果是有產權證的合法建築,轉讓、出租都是可以的,但從購房者來看,租賃和買賣的概念完全不同,最長20年租賃期限到期後,所有權仍歸還出租方。

他還說,如果是不合法的建築,租賃合同的法律效力就存在問題了,購房者無法得到保障,一旦發生爭議,法院將判處租賃合同解除,購房者還要支付房屋使用費。

環京·武清

武清二手房大幅跳水 新房開盤前仍能用“房票”內定

每經實習記者 馮穎祎 每經編輯 曾健輝

“是本地人嗎?”近日,《每日經濟新聞》記者走進天津武清區的任何一家售樓處時,置業顧問都要先確定購房者資格。

今年3月31日起,天津推出限購政策後,立即將北京、河北等各外省的購房者擋在了“門外”。目前,武清區的房地產市場究竟如何?

浩華地產的統計銷售顯示,5月份武清樓市成交套數1509套,環比增加113%,同比減少53%。其中離高鐵站僅一條馬路的黃莊板塊成交量占到28%。

穿透數據背後,記者通過深入調查,試圖揭開限購下區域樓市的真相。

一、二手房價倒掛

“現在政府管得嚴,三期最新的價格還沒定,推盤時間也不知道。價格估計和周邊的差不多,在1.5萬(元)左右。”在鴻坤原鄉郡售樓處,一位置業顧問對記者表示。中介數據顯示,這附近的二手商品房價格都在2萬元左右。

記者發現,目前武清城區新盤並不多,但價格下降之後,武清區本地人的購房意願強烈,購房者普遍認為目前是一個抄底的好時機。

一位中介介紹說,之前武清才40多萬人,現在得有80多萬人。記者查閱武清區統計局數據時發現,從2007年至2015年,該區戶籍人口由83.1萬人增加到90.08萬人。

一位武清本地人告訴記者,由於前幾年的藍印戶口和現在的積分落戶政策,使得很多沒有北京戶口的人和河北人,為孩子上學來武清買房落戶。

天津財經大學的一位教授告訴記者:“由於二手房房價是隨行就市,二手房的高房價反映出市場的投機性,但二手房價超過新房價不會是一個常態。”

環高鐵站樓盤降價明顯

“新政出臺後,新房和二手房的成交量都是大幅下滑,尤其是高鐵站附近這塊。畢竟之前來武清買房的投資客比例很大,現在他們都沒有資格了。”一位中介稱。

該中介表示,靠近高鐵站的小區降幅都比較大。熙和園限購之前最火的時候3.8萬元/平方米,現在3.2萬元/平方米左右。楓丹天城之前最高也炒到3.2萬元左右/平方米,房天下顯示該小區二手房均價約為2.2萬元/平方米。本地人還是買城區房子的居多,這個月價格基本沒變,4月份是一直往下降。

位於高鐵站周邊的多個樓盤此前都計劃在近期開盤,但政府審核後的價格與開發商申報的價格有些差距。記者發現,大部分開發商都在觀望。有些樓盤曾宣稱5月份開盤,但7月份能否開盤也未可知。

一家上市房企天津分公司的總經理向記者介紹:“經過去年的發展,天津全市的房價已經比較平穩。但武清離北京比較近,未來還是很有發展(潛力)的,漲速不會像去年那樣快。今年底天津的限價可能會放開,但限購不會變。”

貸款額度難批

鴻坤原鄉半島的置業顧問告訴記者,現在還有能直接簽的期房,這些都是因為購房者貸款沒能批下來,清退出的房源。

上述職業顧問也表示,貸款現在不太好弄,所以他們是和香河農行合作的,貸款利率一般要上調10%。

某銀行武清分行的一位工作人員告訴記者,目前其銀行額度比較緊張,放款很慢。首套利率一般會在基準利率標準上浮10%,二套有可能會上浮20%。有些開發商會找到“總行”放款,不過這樣會有很大的代價。

另一樓盤的置業顧問也表示,貸款今年不好貸,好多銀行今年停止貸款,剩下的條件也很苛刻。如有個客戶去年7月份之前買的房子,到現在公積金貸款還沒批下。

買新房仍可操作

2016年,武清區房管局曾就“房票”一事發布通告全面治理。記者走訪多家樓盤時均被置業顧問告知,現在查得很嚴,不存在“房票”。

但一位中介向記者介紹,現在還沒開盤的好多房子都是開盤前內定好了,開盤後也許也可以買到房子,但絕對挑不到好樓層、好戶型,一張“房票”大概6萬元。像遠洋之前的一個樓盤95平方米的戶型說是有160套,結果開盤只有40套,其余120套全部被內定了。

據該中介人士稱,某大型房企旗下紅熙郡和鴻坤原鄉郡都可以操作,交錢內定之後只能說先等著,然後按照售樓價簽約。“你去售樓處問就是沒房子。其實房子被一些人定,你給15萬元,然後他帶著你去網簽、交首付。這個叫差額,6萬元純粹就是‘房票’。”

據了解,即便這樣,因為一手房和二手房價格差太多,之前交30萬元還有人買,一手房加上這30萬元也比二手房便宜。

一位業內人士分析說,現在還是二手房穩定,一手房即便交了“房票”還是不穩定,到時也沒準選不到房。而一位置業顧問坦言,像“房票”這種情況,人家認識公司的領導,給關系戶留幾套房子也很正常。

環滬·嘉興

嘉興部分樓盤一年漲幅超五成 庫存同比下降近四成

每經實習記者 程成 攝影報道 每經編輯 曾健輝

還記得5月22日在嘉興市大劇院上演的那場“宇宙級土拍大戲”嗎?為爭搶8宗宅地,425家房企鏖戰近8小時,“中簽”者在臺上興奮得像中了巨額彩票。

嘉興,這個位於上海、杭州之間的一個地級市,隨著上述兩個熱點城市購房限購的不斷升級,卻迎來了一波購房溢出效應。《每日經濟新聞》記者近日實地探訪嘉興市及嘉善縣部分樓盤,發現有樓盤一年房價漲幅超過50%。

有樓盤房價一年漲七成

嘉興市以及下轄的嘉善縣,雖然被歸為三四線之列,但部分樓盤的房價在短短一年內上漲超過50%,絲毫不遜於一二線城市。

6月24日上午,盡管下著大雨,但位於高鐵嘉善南站附近,新西塘孔雀城項目營銷中心的停車場內,已停滿了來自江蘇、上海等地的車輛。

在置業顧問雷瀟延的引領下,記者進入營銷中心,此時的營銷中心內早已人頭攢動,還不斷有購房者湧入。

“現在正在推的是孔雀城半島躍府,單價在15000~16000元左右/平方米。”雷瀟延告訴記者:“小區有專門班車到嘉善南站以及城區,規劃有學校、酒店、商業等配套,完全不用擔心。”

同樣在嘉興市嘉興南站附近的金地都會藝境項目的營銷中心內,前來購房人的也是絡繹不絕。

“剛剛推的89平方米的三房戶型房源已經賣完了,現在只有73平方米的兩房戶型,均價13000元/平方米,送精裝送車位。”置業顧問小楊告訴記者:“我們這到嘉興南站只有4公里,開車也就是幾分鐘時間,到上海虹橋不到半小時。”

便捷的交通,1萬元出頭的房價,嘉興市、嘉善縣吸引了不少在上海、蘇州等地工作,但又不滿足上海、蘇州購房條件或者即使滿足購房條件但又買不起住房的外地人。

“孔雀城購房者主要有三類群體,嘉善本地改善型客戶、在上海工作的外地人、在蘇州工作的外地人。”雷瀟延告訴記者。

“金地都會藝境主要以嘉興本地客戶和在上海工作的外地人為主。”小楊如是說。

外溢的購房需求,最直接的體現則是快速上漲的房價。新西塘孔雀城去年7月的售價只有9000元/平方米左右,短短不到一年時間,漲幅達70%。

嘉善南站附近另外一個樓盤塞納藍灣,第三方平臺數據顯示該項目去年9月的售價在12000元/平方米左右,記者從中介公司“乾源地產”處了解到,該項目二手房均價已經達到18000元/平方米左右,漲幅在50%左右。

住宅庫存同比下降近四成

當下嘉興樓市庫存明顯回落。嘉興市統計局數據顯示,截至5月末,嘉興全市待售面積365.14萬平方米,同比下降31.8%,總量較4月末下降3.1%,其中住宅待售面積160.65萬平方米,同比下降38.6%,辦公樓和商業營業用房待售面積分別為34.84萬平方米和126.12萬平方米,同比分別下降34.7%和23.3%。

“一二線城市房價上漲的帶動,特別是上海等地外溢的購房需求,以及嘉興地處上海和杭州之間這一獨特的區域位置,是嘉興此輪庫存明顯去化和房價快速上漲的重要因素。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛告訴《每日經濟新聞》記者。

中國指數研究院杭州分院副院長兼研究總監高院生也告訴《每日經濟新聞》記者:“一二線城市限購導致需求外溢明顯,軌道交通的發展以及城市圈規劃,加速了像嘉興這類環一線周邊三四線城市樓市的升溫。”

“長期來看,類似於嘉興、嘉善這類環一線城市的房地產市場的大趨勢依然被看好。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者,“但後續市場潛在的二手房供應會比較多,此外類似的環上海的湖州、太倉、平湖等城市,未來或許會對嘉興形成一定的競爭效益,嘉興的房價上漲也會受到牽制。”

環滬·太倉

上海投資客撤離太倉 本地客消化樓市六成房源

每經記者 吳若凡 每經編輯 曾健輝

享有“上海北大門”之稱的太倉,受到上海樓市溢出效應的影響,僅2016年樓市就創造了199萬平方米銷量,同比增長78.5%。這造就了太倉房價上漲、土拍盛宴連連。

《每日經濟新聞》記者走訪調查發現,限購之下,太倉樓市需求結構被重新洗牌,恐慌購房情緒緩解,房企則面臨的競爭更加複雜化。

供地同比減少三成

2016年樓市的火熱,在太倉依然保持著溫度。就土地端而言,今年5月31日,太倉市國土資源局一舉掛牌出讓10宗經營性用地。

“對於太倉樓市,每次土拍待出讓地塊時會帶動周邊在售項目的熱銷。”一家房企駐太倉的營銷總監向《每日經濟新聞》記者直言。

土拍能對市場產生如此大的影響,還在於市場逐漸呈現供不應求的跡象。克而瑞數據顯示,2017年上半年太倉新增供應量47.63萬平米,比去年同比減少37.6%。

據上述營銷總監介紹,因為太倉熱點區域沒有供地,項目賣一個少一個,所以有的項目有意放慢開盤節奏。

另一方面太倉目前的需求依然較旺盛。據上述營銷總監介紹,投資客對太倉的熱情不減,而太倉本地客戶的需求也逐步攀升。

統計數據顯示,5月份太倉全市共銷售商品房14.4萬平方米,與上月相比,環比增長40.8%,其中住宅成交11.52萬平方米,環比增長51.6%。

據記者了解,太倉熱點項目的銷量也頗為客觀,僅第一季度排行TOP5的樓盤銷售額均超過1億元。

本地客需求釋放

太倉樓市余溫仍存,但同時也出現了一個有趣的變化。

據上述兩項目置業顧問透露,限購一定程度上對外地投資客有所影響,而項目能熱銷更多是因為受到本地客追捧,整個新區的房價也稍微有所提升。

伴隨著去年限購政策的實施,太倉購房客群已悄然發生了變化,克而瑞環滬事業部負責人毛呈飛就告訴《每日經濟新聞》記者,近期太倉市場是主城內客群開始逐漸增加,太倉這塊集中於主城區,銷售比較好。

太倉桃花島項目置業顧問就告訴記者,上周項目推的300多套房源,吸引了1000多組意向客戶到訪,其中本地客占比較大,最終項目經過公開搖號選房的方式,開盤當天售罄,開盤均價1.4萬元左右/平方米。

有趣的是,距離項目不遠處是今年3月剛拍出的一塊地,樓面價接近9000元/平方米。有購房者表示,“這個地方以後漲價空間不小,現在這個價買到就可能賺到。”

投資太倉仍“有門道”

上述開發商人士告訴《每日經濟新聞》記者,相比去年下半年上海投資客爆棚的現象,今年太倉樓市出現了反轉,外來投資客大幅減少,本地投資客卻是一擁而上。

克而瑞環滬事業部負責人毛呈飛介紹,靠近上海的瀏河板塊,一向是上海投資客聚集地,但自去年10月份太倉限購以來,上海客大幅減少。

不過,雖然限購提高了門檻,但投資客進入太倉依然“有門道”。據毛呈飛介紹,有不少開發商替外來投資客鎖定房源,允許其先行繳納30%~50%的首付,等一年過後繳滿社保,再來繳滿剩余房款。

“但這是最大限度了,對一直講究現金為王的開發商來說,無疑會造成很大壓力。目前一些熱銷樓盤更傾向銷售給本地客。”毛呈飛表示。

毛呈飛表示,由於前一階段上海投資客的光臨,太倉本地人才意識到這里的投資潛力。上海客比例雖然在減少,但其關註度依舊很高。

環深·惠州

惠州新房庫存降至近年來低谷 臨深樓市需求熱度不減

每經實習記者 董青枝 每經編輯 楊軍

自去年10月開始“限價”再到今年4月啟動“限售”,惠州樓市目前究竟如何?

對此,《每日經濟新聞》記者以購房者身份走訪了大亞灣片區的多個樓盤,從現場來看,訪客均較多。“大亞灣片區新房供不應求,新房一推出就賣完,這基本是事實。”一位惠州本地開發商如是說。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉分析稱,因供應偏少和開發商惜售,惠州新房市場還是有一定的熱度。不過“限售”對於穩定惠州樓市是利好消息,鼓勵剛需客入市和長期投資,限制了短炒,目前已達到一定的效果。

“新房基本一推出就賣完”

家家順研究中心分析稱,5月惠州全市一手住宅成交量價都得到了有效控制,惠州5月房價與去年10月保持持平狀態;值得註意的是,雖供求逐漸接近平衡,但自今年1月起,大亞灣、惠城(含仲愷)區域一直處於供不應求的狀態。

據碧桂園太東天樾灣銷售人員透露,項目6月24日首次開盤推出400多套約106~140平方米帶裝修房源,價格在13000~15000元/平方米,當天已近售完。

一位熟悉惠州市場的地產人士表示,從去年10月開始,惠州新房市場價格變動不大;在供應量上,部分開發商因“限價”紛紛放緩推貨節奏導致上半年推貨量不大,不過成交量還不錯,基本上是一有盤推出就賣完,可以說是市場常態。

據中原研究中心統計,5月惠州共成交12649套房源,成交均價為10617元/平方米,惠州臨深區域主要是大亞灣區、惠陽區、惠城區,從5月的成交情況看,臨深成交套數占比高達49.5%,其中大亞灣最火。

李宇嘉分析稱,今年上半年,惠州新房市場同比去年上半年成交量會有20% ~30%下滑,主要是供不應求,成交整體處於一個高位,下半年不會有新的政策出臺,整體還處於高位緩慢回落的狀態。

而惠州合縱聯行數據顯示,截至5月底,惠州新房庫存量跌至歷史低谷,全市住宅存量為65982套,存量面積為734.1萬平方米,庫存環比再跌8.9%,與去年同期相比,新房庫存減少19416套,庫存總面積減少約240萬平方米。合縱聯行研究分析稱,如果以惠州市場月均消化94.5萬平方米計算,惠州市庫存量僅需7.8個月即可消化完畢,基本逼近惠州近年來新房庫存的歷史最低谷。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為,惠州市場整體表現不錯,預計今年下半年開發商定價將從穩,促銷手法也將靈活多變,以求保證去化的穩定增長。

品牌房企大肆進駐惠州

今年上半年,新力、實地、奧園紛紛高調宣布進入惠州市場。截至2017年5月,新力地產已順利在深惠區域布局16個地塊,遍布惠城、大亞灣、惠陽;實地地產在2017年深惠區域三盤齊發,其中實地·常春藤、實地木槿雅著兩盤均位於惠陽區域;奧園地產集團第一個進駐惠州的項目奧園·譽山湖也將於近期入市。

萬達集團今年3月與惠州市政府、大亞灣區管委會簽訂戰略合作框架協議,總投資約800億元的萬達文化旅遊城項目將落子惠州大亞灣。

而在進駐惠州的前十強開發商中,最兇猛的要屬碧桂園和恒大。據碧桂園銷售透露,今年碧桂園有20多個項目入市。而恒大通過收購和並購的方式拿下惠州多個項目,其布局大亞灣澳頭的首個項目依山海灣即將入市。

李宇嘉分析稱,開發商布局惠州主要是看好粵港澳大灣區都市圈的發展概念,以及14號地鐵線的開通,疏導了深圳很大一部分需求到惠州;而且惠州是個旅遊集中地帶,會吸引一些大社區、臨海臨江片區樓盤開發,成為珠三角其他城市尤其是深圳購買力的分流。

一位不願具名的惠州本地開發商表示,多數開發商想進入深圳市場,但深圳土地資源稀缺且地價貴,而惠州地處臨深且客戶多是深圳客,所以開發商選擇“農村包圍城市”,廣義上布局深圳,目前進駐惠州的品牌房企已有20余家。

開發商對惠州布局意願強烈也體現在招拍掛土地市場上。數據顯示,今年春節後至5月底,惠州主要的14宗土地招拍掛成交競價中,僅有兩宗地沒有溢價成交,最高溢價率高達330%,連龍門一塊1600平方米的地塊都產生了63%的溢價。

環滬·昆山

昆山新房成交驟降八成 部分樓盤涉嫌“代辦社保”拉客

每經實習記者 唐潔 每經編輯 楊軍

素有“上海後花園”之稱的昆山,受環滬都市圈概念影響,已成上海高房價以及高門檻下的重要疏散通道,其樓市頻掀熱浪,但去年10月初,昆山出臺嚴厲限購令,此後新房成交量有所降溫。易居研究院數據顯示,今年前5個月,昆山一手住宅成交約57.6萬平方米,同比驟減84.8%,但成交均價為13872.6元/平方米,同比上升約47.7%。

近日,《每日經濟新聞》記者調查發現,昆山限購後失去了大批外地客,部分樓盤為鎖定外地客正絞盡腦計尋找其他“地下”通道,比如代辦社保,暗渡陳倉。

“剛需外溢,周邊強勁上漲”

6月23日,記者走訪昆山了解到,花橋鎮轄區內一名從業人員表示,“去年7月份,花橋的土拍樓面價已達到近17000元/平方米,此次土拍結束後帶動了一輪房價上漲,花橋由此進入2萬+時代,但限購以後這邊基本保持平穩,沒有再漲。”

昆山樂居數據顯示,2016年7月份土拍共有6宗土地,花橋兩宗地分別以14240元/平方米、17480元/平方米被祥瑞和蘇州象嶼摘得,開發區和高新區出讓的4宗土地樓面價也破萬。

當地的環上海板塊置業顧問嚴成亮介紹說,“現階段最真實的寫照是剛需外溢,周邊強勁上漲。限購抑制過快上漲的同時誤傷剛需。購房者需要買,又不敢買,怕限購壓抑下房價下滑,又怕限購打開,購房者集中入市導致房價暴漲。”

據昆山房天下數據統計,昆山2017年預計共有近70000套待售房源入市,按照目前的去化速度,昆山今年的庫存則有望進一步增長。根據昆山2017年土地供應計劃,今年昆山住宅用地總供應量為75萬平方米,商品住宅用地為55萬方平方米,涵蓋花橋、周市、城東、陸家等。

代辦社保存較大法律風險

位於昆山城北區一家名叫天際雲墅的樓盤營銷人員告訴記者,如果是非昆山戶籍又沒有社保的話,他們可以給購房者提供兩種選擇,一種是交約15000元做稅單;另外一種是交約18000元辦理昆山一年的社保。購房者需與開發商簽訂一份購房承諾書,等一年社保繳齊之後方可再簽訂正式的網簽合同辦理貸款,若要通過此種方式購房,需一次性繳納50%的房款。

若本人在外地同時繳納社保是否有沖突時,該怎麽辦?該營銷人員明確說沒有影響。他還說,“現在上海過來的客戶比較多,但上海的客戶怎麽可能有昆山社保呢?於是我們公司為這部分想買房但沒有購房資格的客戶提供了這樣一個渠道。”

昆山中南世紀城售樓處一位營銷人員也同樣說,他們幫助客戶包裝社保要繳納12000元。當記者詢問具體什麽公司進行操作時,該營銷人員說:“這是我們開發商尋找自己可靠的第三方公司進行操作的,您放心就好。”

北大資源九錦頤和售樓處的一名營銷人員說,“要辦理他們這個社保需要一次性繳納約3~4萬元,辦理成功的概率在80%左右,若辦理不成功則全額退款。”

這4萬元交給誰?該營銷人員表示交給開發商信任的第三方公司。他說,“開發商自己是比較正規的,所以不會親自操作,因此是找公司合作,一旦出現問題可以撇清關系。”

上海信和安律師事務所律師王龍國指出,“代辦社保是為規避房屋限購政策而實施的行為。房屋限購政策雖不同於法律,但在國家大力調控樓市的形勢下,違反限購政策如同違反法律,可能導致實施的行為無效。代辦社保於購房者而言存在較大的法律風險。”

“騙取社保參保和繳費資格後,如被查實可能導致房屋買賣無效。簽署正式合同前,購房者私下與開發商簽署代辦社保協議,因未備案而難以受到法律保護,可能導致開發商‘一房二賣’。購房者如果知假造假,也要承擔法律後果。”王龍國補充說。

環穗·增城

廣州增城樓市亂象:“雙合同”盛行 捂盤變相合法化

每經記者 魏瓊 每經編輯 楊軍

連續17個月穩坐廣州區域“銷冠”的增城,終於走下“神壇”。

網易房產監測陽光家緣數據顯示,6月1~23日,增城網簽為505套,環比5月同期的1571套大降68%,落後於花都、黃埔、南沙三區,位列第四。

廣州出臺史上最嚴限購政策,不限購的增城、佛山受購房需求外溢效應影響,成為環廣州最熱門的區域,一時間價量激增。

隨後,增城出臺限購政策,外地戶口限購一套。距離增城出臺限購政策不足3個月,增城成交量大幅度下挫,價格出現小幅上漲。政策調控之下的增城為何出現價漲量跌的現象?近日,《每日經濟新聞》記者對增城樓市實地調研,試圖進一步揭開調控之下增城樓市的面紗。

購置房產門檻提升

記者實地調查發現,增城大量樓盤采用雙合同的方式簽約,甚至有盤出現“三合同”,捆綁車位銷售。

實地薔薇國際於5月7日開盤,網易房產監測陽光家緣數據顯示,截至6月23日,已成交53套,成交均價為12418元/平方米。

而實地薔薇國際的銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者,目前樓盤均價在2萬元/平方米左右。實地薔薇國際如何做到1.2萬元/平方米的成交均價呢?

以一套86平方米的單位為例,折後總價約為186萬元,折合單價約為2.1萬元/平方米。簽約是采用兩個合同簽約,合同價約為103萬元,裝修合同需支付約83萬元。網簽總價以103萬元的合同價計算,網簽數據則顯示成交均價在1.2萬元/平方米左右。

隨著雙合同的出現,購房者的首付以及購房成本大幅度提升。以四成首付計算,購房者首付需支付合同價103萬元四成的42萬元以及裝修合同83萬元三成首付的26萬元,共68萬元。

實地薔薇國際的裝修合同貸款需要在5年內還清,利息為7.6厘,高於合同價4.9%的貸款利息。意味著83萬元的裝修合同,需要在5年內每月支付1.2萬元的裝修合同月供;如果合同價格的103萬元首付為四成,分30年還清,月供約為3200元。綜合計算,前5年月供約為1.5萬元左右。

增城一地產中介告訴《每日經濟新聞》記者,在政策限價之下,增城大部分的一手樓采用雙合同的形式簽約。

位於增城的時代天啟和時代廊橋項目則采用雙合同以及捆綁車位銷售的方式,除了雙合同增加了購房成本,購買者還必須購買一個車位,價格在11萬~13萬元之間。車位需要付25%首付,其余款項需要在2年內還清。

與實地薔薇國際不同,時代天啟的裝修合同款需要在1年內還清,以85平方米單位為例,合同價為101萬元,裝修合同款為44萬元,44萬元裝修合同款需每3個月償還11萬元。裝修合同也可選擇5年期的貸款,需要支付高達16%的年利息,意味著貸款22萬元裝修合同款,5年需要支付10萬元利息。

一位不願透露姓名的增城看房者接受記者采訪時表示,現在市場都是這樣的雙合同,雖然很無奈,但還是要選擇接受這一簽約方式。

購房者風險增加

關於雙合同亂象,中原地產廣州項目總經理黃韜告訴記者,雙合同是目前市場狀態下的無奈選擇,政策調控限預售證和限價,開發商需要賣房子,這是目前市場的過渡行為。

一位不願透露姓名的知名房地產專家接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析指出,雙合同無疑是市場的壞消息,統計數據無法反應市場真實情況,不利於政策調控對癥下藥。

同時,購房門檻大幅度提升後,對首次置業以及資金實力欠缺的剛需購房者構成了壓力。

該專家指出,備案價和實際價格差別很大,不達到備案價不發預售證,這讓捂盤變相合法化。表面上是市場成交萎縮,實際上是市場供應減少,影響了市場實際供應,更多的需求則被抑制,為未來房價大幅度的上漲埋下了隱患。

廣東宏力律師事務所呂傳文接受記者采訪時分析指出,開發商和購房者簽署的《購房合同》、《裝修合同》都是合法有效的,但是簽訂雙合同,對於購房者而言,存在很大的法律風險。

如果未來購房者需要退房,只能依據購房合同退房,裝修合同能否全額退款將面臨巨大風險;另外,未來房屋出售,裝修合同款項將被視為增值部分,則需承擔更多的稅費。

環穗·佛山

佛山多輪限購仍招資本潛伏 買房客押註粵港澳灣區“錢景”

每經實習記者 吳抒穎 每經編輯 楊軍

新政“來襲”後,一直承接著廣州溢出需求的佛山樓市,似有降溫的跡象。

佛山市住建局的數據顯示,5月份佛山一手房樓市月成交套數為6512套,環比成交套數下滑了21.31%;二手房方面因尚未納入限購範圍環比略升,全月成交12426套,環比微漲2.89%。

事實上,在調控持續加碼的背景下,依然有各路資本進入佛山樓市,比如萬科、世茂等紛紛在佛山拿地,這是看好佛山樓市的後市嗎?

開發商搶灘佛山房地產市場

6月24日,《每日經濟新聞》記者走訪位於泌沖海北大道南的一超大型樓盤時發現,現場看房的客戶並不少。一位置業顧問表示,“我們這個樓盤幾乎全是廣州的剛需客。隨著6月8日佛山二手房也加入限購後,很多剛需客又看回一手樓盤了。目前市場比前幾個月好一些了。”

位於南海里水的一大型開發商樓盤於6月22日開盤,截至6月24日中午,去化已近七成。該樓盤置業顧問指出,這個樓盤的客戶多數是佛山本地客。“有的客戶一下買了兩套,一套給自己住,一套給兒子。也有一些借親戚名字繞開限購過來投資的。”

南海獅山因臨近廣州也受到了廣州剛需客關註。“我們這個樓盤22日一早推售了400套,當日即售罄。幾乎都是廣州的剛需客入手的。”獅山一樓盤置業顧問表示。

佛山中原戰略中心數據顯示,6月5~18日,佛山成交數量前十的樓盤多數位於獅山、倫教和西樵等非限購區域,其中位於獅山的禾粵尚德居以兩周成交462套成為“銷冠”。

此外,佛山土地市場也呈現出“火爆”的景象。

6月6日,萬科以最高限價25.3億元,自持面積100%,自持70年奪得佛山桂城宅地;21日,萬科以總價10.18億元再下一城,這塊位於佛山三水的商住地塊折合樓面價3062.71元/平方米,溢價率105.24%。

6月18日,招商局置地以20.15億元收購佛山市南海區的一塊8.14萬平方米的土地使用權。

5月11日,世茂以總價10.4億元加人才配建11200平方米拿下禪城綠島湖地塊;6月7日,又作價超24億元拿下了奇槎一宗5.5萬平方米商住地,地塊含3.9萬平方米配建和8.28萬平方米自持,自持比例超55.87%;6月14日,以近10億元的價格拿下奇槎的一宗商住地。

據統計,目前在佛山布局的外地房企還包括泰禾、華發、金輝、陽光城和中昂等。

佛山正融入粵港澳大灣區

種種跡象表明,佛山樓市的後市正在被看好。而這背後的邏輯何在?

“目前佛山大力融入粵港澳大灣區,這些給佛山房地產後市帶來很多想象。”佛山中原地產市場研究副經理黃誌興指出。

實際上,在粵港澳灣區概念被提出來之後,廣佛將攜手打造大灣區世界級城市群核心邁向“超級城市”的規劃就被提上日程。2017年1月,廣州佛山共同印發的《廣佛同城化產業發展“十三五”規劃(2016~2020年)》顯示,兩地將構建世界級高端高質現代產業新體系。

根據廣州和佛山兩市共同組織完成的《廣佛兩市軌道交通銜接規劃》等文件,未來佛山將有共計10條地鐵線與廣州地鐵線網中的13條地鐵線實現無縫對接。作為國內最早的跨城市軌道交通之一,自廣佛地鐵開通以後,佛山就一直承接著廣州外溢的住房需求。

方圓地產首席市場分析師鄧浩誌分析稱,雖然粵港澳灣區的概念炒得很火熱,但是新的概念並沒有附帶新的舉措。“關於珠三角各城市的定位、分工和配合的研究其實早就有,但困難依舊在,扶持政策也難有大突破。具體的政策更重要,要冷靜觀察。”

燕郊 樓市 成交量 成交 斷崖 下跌 開發商 開發 工業 兜售 商住 公寓
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=253531

麗新奪西灣河街商住項目

1 : GS(14)@2015-09-24 01:45:52

【本報訊】本月初大收16份標書的市建局筲箕灣西灣河街商住項目,最終由麗新(488)擊敗其餘15家財團奪得,該公司是繼去年4月投到馬頭角新山道項目後,再次奪得市建局項目,發展商料是次西灣河街項目的投資額達10億元。



主打開放式單位

麗新高級副總裁潘銳民昨接受查詢時表示,西灣河街項目將發展144伙住宅,面積由280至410方呎,提供60%開放式單位,1房單位料佔20至30%,預計2020年落成。商業樓面會考慮先出租,但不排除將來出售。市傳招標條款列明當賣樓收益超過12.7億元便要向市建局分紅,即平均呎價約1.98萬元,首個3,000萬元分紅20%;第2個3,000萬元及第3個3,000萬元,分紅比例為30%及40%,其後分紅比例達一半。潘銳民認為,港島區物業需求大但供應少,對該區後市有信心。此外,公司定於明年推售去年取得的土瓜灣炮仗街項目,以及於第三季推售將軍澳南住宅項目。另外,據城規會資料顯示,大生地產(089)黃竹坑香葉道43號風行工業大廈,數年前已獲得城規會批准發展酒店項目,現向城規會申請修訂將部份酒店空間改為食肆及辦公室空間,該項目的總樓面大約20萬方呎,並計劃由約300間酒店房減至187間。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150923/19305828
麗新 西灣 河街 商住 項目
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=292534

規避限購令 商住房炒起 上海200呎「劏房盤」受追捧

1 : GS(14)@2016-05-17 03:37:28

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160516/news/ec_eca1.htm




【明報專訊】上海發出最嚴政策限購普通住宅後,不限購的商業住宅成為投資客新獵物,酒店式公寓樓價隨即炒起,其中與香港200方呎「劏房盤」面積相若的迷你公寓尤其受到追捧,單價已跟普通住宅看齊。分析認為,商住樓盤炒風將持續,但上海此類項目存貨較多,市場不會過熱,料上海政府限購商業項目機會不大。

明報記者 武君

內地商業住宅項目產權只有40至50年,較普通住宅的70年為短,物業和水電費用不會有政府優惠,各種交易稅費遠高於住宅,從來只是買家置業選擇的「後備」。不過3月上海出台限購新政後,商住樓盤卻「翻身」,成為被擋在購房門檻之外買家的選擇。如嘉定湖畔名邸的商住房去年全年僅售出10餘伙,新政後1個月內成交逾百伙,目前已售罄。上海鏈家市場研究部數據顯示,3月25日新政後至5月3日,上海商住公寓總成交伙數和面積,和新政前40日相比,漲幅分別達46%和55%。

新政後成交量飈近五成

商住樓盤價格亦水漲船高,和去年底相比至均漲幅為30%,4月按月升幅遠遠跑贏同區住宅。如萬科MIXTOWN去年還屢次下調售價,但新政後隨即價格急漲,3月每平方米售價上升至1.15萬元(人民幣‧下同),4月再升至1.5萬元,按月漲幅30%,遠超上海4月平均0.92%。

一些酒店式公寓項目尤其是超小戶型,單價已經向精裝修住宅看齊,如景瑞地產(1862)4月下旬在上海寶山推出的迷你公寓遇道,戶型小至20平方米,每平方米售價達5萬元,附近精裝修高層住宅泰禾紅御售價約5.5萬元。因遇道總價約100萬元,受到買家追捧,不到1個月,200伙已經售出約150伙。

酒店式公寓單價貼住宅

上海商住項目銷情火熱,惟日前北京通州區一紙商務公寓限購令,打破內地商業項目不限購的慣例,亦令人關注上海會否推出類似措施。同策諮詢研究總監張宏偉表示,上海仿效的可能性不大,第一是不存在通州因成為北京副中心而帶來的市場需求變化;第二是上海商業辦公存量仍較大,有去庫存壓力,目前還不構成酒店式公寓或商住項目炒作過熱的情况。

京限購商務公寓 分析:不跟隨

克而瑞信息集團研究總監洪聖奇表示,內地商業項目回報較低,若能改造成住宅提升回報,也可促進銷售,符合去庫存戰略,當然存在灰色地帶,但相信政府仍然會抱持支持態度,不會禁止。
2 : GS(14)@2016-05-17 03:37:51

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160516/news/ec_eca2.htm



【明報專訊】商住項目為促進銷售有奇招。景瑞迷你公寓遇道採用比較少見的承諾租金包租形式,即買家購房後,可由第三方寓見資產管理公司代為出租10年,每月承諾給買家固定租金收入,首3年月租為3200元(人民幣‧下同),之後依年遞增,若實際租金未到承諾水平,由寓見補足。

回報4厘 勝過大戶住宅

遇道營銷經理董之荊表示,固定租金水平較附近二手房目前租金略高,租金回報率約4厘,省卻自行出租的麻煩和中介佣金,有九成買家選擇由寓見代租。上海本地買家王先生稱自己購兩伙收租,投資額不到200萬元,租金收入每月6400元,相當於回報率近4厘,勝過花400萬元買大戶型住宅的租金。

中原地產中國大陸區總裁賴國強表示,開發商請第三方代業主出租的情况不罕見,不過多數不會承諾租金,用包租合約是為打消買家疑慮,更快達成銷售,這種協議樓價相應更高。克而瑞研究總監洪聖奇表示,購買商務公寓出租和理財產品沒有分別,內地租金回報率普遍偏低,P2P理財產品回報動輒10厘,門檻較買樓收租低得多,這種招數能否有效吸引買家仍待商榷。
規避 限購 商住房 商住 炒起 上海 200 房盤 追捧
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=300125

泛海40億 打造北京商住項目

1 : GS(14)@2016-08-15 05:26:24

【明報專訊】近年主力發售與資本策略(0497)合作上海洋房項目Queen's Gate的泛海(0129),目前正在北京通州區,打造一個總樓面約250萬方呎的高檔商住項目,當中住宅部分約佔六成,另外四成則屬服務式住宅,及寫字樓和商場等商業樓面。泛海執行董事關堡林表示,項目總投資額約40億元,為集團近年在中國內地最重點的發展項目。

關堡林表示,通州項目已獲北京當局批出用地規劃許可證、工程規劃許可證等官方文件,待區內拆遷工作完成後,項目興建工程就會正式開展。

位處通州區 總樓面250萬呎

通州位處北京市城區外圍,地處京杭大運河的北端,現時已有地鐵連接北京市區;關堡林續稱,由於北京市區因土地資源問題,新住宅供應相當短缺,故北京住宅區近年已大舉向城市中心以外的四環、五環地區擴散。至於集團在通州打造的屋苑,全屬分層單位,不提供洋房別墅,市場定位為高中檔,目標客源為北京的新興年輕中產階層人士。

主打千呎戶 吸京城中產客

以項目住宅部分涉約150萬方呎計,關表示住宅單位總數約為1000伙,分層標準戶平均面積介乎1000至1200餘方呎,主打2、3房戶型,預料適合當地年輕中產階層的需要,亦合乎他們置業預算,預計最快明年第4季在北京,以樓花形式推出,亦不排除撥出若干數量單位在香港發售。

資料顯示,通州區位處北京城東面,區域總面積約907平方公里(略細於香港整體近1100平方公里),2014年底統計人口近136萬人;另外,北京市政府近年亦將部分辦公室遷往通州區,希望藉此帶動該區的人口增長。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9788&issue=20160815
泛海 40 打造 北京 商住 項目
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北水炒起商住樓 中環寫字樓呎租$195港商廈租金續全球最貴

1 : GS(14)@2016-12-10 03:41:34

【本報訊】資金洪流入港,令香港樓市拎足「四條煙」,上車盤、豪宅、舖位及商廈先後掄元,甚至衛冕全球最貴威名,最新是中環寫字樓每月呎租195元,按年升15%,且連續兩年貴絕全球。樓價威名響全球,但無殼蝸牛卻不想再見「不吃不喝指數」再稱首。記者:陳家雄



大印銀紙年代,資產坐白金升降機,尤其今年,內地走資入港,不管住宅還是非住宅升勢均像火箭,幾乎各類型物業全球最貴威名集香港於一身。年初根據樓價與收入比例,香港人要19年不吃不喝才供得甩層樓慘絕全球。深圳富豪陳紅天又以21億元買入山頂歌賦山道15號,呎價22.8萬元,呎價又貴絕全球。



拋離倫敦逾五成

雖然舖租冠軍寶座被奪,曾經在2012及2013年連續兩年雄踞全球最昂貴舖租街道榜首的銅鑼灣,自從自由行效應大減後,舖租已不斷下降。根據戴德梁行最新數據顯示,銅鑼灣的舖位最新呎租1,871元,按年下跌逾15%,連續第三年全球排第二,僅次於美國紐約第五大道上段。雖然現時銅鑼灣舖租較紐約低4%,惟本港零售業未回暖,舖租難望上升,料短期內難重奪榜首寶座。不過商廈繼續頂住,根據仲量聯行最新發表全球優質寫字樓租金走勢報告,中環甲廈租金冠絕全球,每月呎租195元,按年升15%,連續兩年成為全球最貴寫字樓租務成本的城市地區,亦拋離第二位英國倫敦每月呎租127元超過53%。仲量聯行報告顯示,全港寫字樓空置率2016年第四季錄4.7%,按季升0.5個百份點,中環寫字樓空置率仍維持於1.5%的低水平,是全港最低商廈空置率的地區。中環未來兩年甲廈供應量僅約24萬方呎,包括華懋中心1期及2期共約13萬方呎,及恒地(012)中環皇后大道中80號H Queen's提供11萬方呎。


業界料仍有力升

業界預期中環商廈呎租仍有上升空間,畢竟中資搶位,越搶越貴。以中環交易廣場一期為例,年內累計八宗租賃成交,其中上月28日該廈高層單位,建築6,488方呎,月租逾97萬元,呎租150元,目前約10個租盤,呎租叫價由150元至170元。同區不少呎租低於100元的商廈料獲追捧,美聯商業營業董事羅仲英表示,區內較知名商廈例如皇后大道中九號年內暫累積約10宗租賃成交,成交呎租由63元至70元,而該廈八個放租盤叫價呎租則由70元至95元;另一支熱門商廈環球大廈年內成交呎租介乎75元至80元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161209/19859718
北水 炒起 商住樓 商住 中環 寫字樓 寫字 呎租 195 商廈 租金 全球 最貴
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新地海榮路批建30萬呎商住樓

1 : GS(14)@2017-01-13 00:22:56

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0001&issue=20170111


【明報專訊】屋宇署昨日公布,署方去年11月份總共批出22份建築圖則,包括8個住宅及商住發展,其中新地(0016)屯門海榮路、恒富街交界住宅地皮,獲批建2幢27層高商住物業,另設1層地庫,總樓面約29.9萬方呎(住宅樓面約27.8萬方呎,商用面積約2.15萬方呎)。

另外,恒地(0012)北角木星街13至23號項目,則獲批建1幢27層高商住物業,總樓面約73,885方呎;上述項目的住宅樓面約為6.6萬方呎,商用面積為7580方呎。

恒地木星街可建7.3萬呎

另金朝陽(0878)持有位於北角建華街57號項目亦獲批則,可建1幢1層高商用物業及1幢28層高商住大廈,總樓面約為3萬方呎。此外,屋宇署去年11月批出22份入伙紙,共涉632伙,而該月新落成樓宇的報價總值約為73億元。
地海 榮路 批建 30 萬呎 商住樓 商住
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山東街商住項目招意向

1 : GS(14)@2017-10-09 02:52:40

【本報訊】市建局公佈,今日起就旺角新填地街/山東街項目招意向,下周三(27日)截收,市場估計預反應踴躍,可收30份以上意向書。住宅部份每呎樓面地價可達1萬元,商業部份每呎樓面地價更可達3萬元,地價總值約18億元。資料顯示,項目鄰近朗豪坊,地盤面積約1.5萬方呎,預計可提供約11.22萬方呎住宅樓面面積,提供約187個住宅單位,以及約2.24萬方呎商業樓面面積。另成功投標的發展商須按發展協議中列明有關標準與品質、可持續發展和智能系統的要求興建項目。理想城市企業估值部主管張聖典認為,項目位置方便,預計反應踴躍,可收30份以上意向書。住宅部份每呎樓面地價可達1萬元,商業部份每呎樓面地價更可達3萬元,地價總值約18億元。高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示,旺角區始終是商業發展成熟區域,商業部份值得看高一線。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170919/20157190
山東街 山東 商住 項目 意向
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內地商住房零按揭 發展商平價求售

1 : GS(14)@2017-10-15 13:50:46

【明報專訊】近年一線城市樓市火熱,衍生出商住、商辦房等「類住宅」細額戶吸引投資客。當局明確調控商住房後,本報記者在黃金周檔期到訪廣州一樓盤現場,原本「不限購、不限貸」 的項目,銷售人員已表明商住房只做「全款客」,難做按揭,變相由以往可借盡五成,變成需一筆過付款。

以往商住房深受投資者歡迎,全因不受限購、限貸影響,加上戶型細及「買一層送一層」(因樓底較高可加建閣樓),投資額變相控制在數十萬至百萬元(人民幣‧下同),有發展商更推出僅百餘方呎的「劏房盤」。

今年3月底中國多城推出針對商住房政策,包括廣州明確要求商服類項目禁向個人發售,只能向法人(即公司客)出售,令商住房銷情遇冷。不過,記者到訪新盤「遠洋天驕廣場」,該盤為北方龍頭遠洋集團(3377)廣州首個落地樓盤,現場銷售人員向記者教路指「(中介)可幫你,幾千元開家公司,之後每年付2000元報稅,第一年大概7000元」,需開家空殼公司即可繞過限購。

廣州商住房限售公司客 經紀教開空殼公司

現場所見,銷售人員較少提及「商住房」,主力推銷住宅。商住房樓價亦一改以往追貼住宅價的情况,最細單位51平方米(約549方呎)要價約154萬元;較住宅單位最細48平方米(約517方呎)戶型,要價約220萬至230萬元,明顯低走。

自年初內地傳出銀行不再承做或將商住房首期提高至六成以上,按購買「住宅」首期只要三成,上述48平方米住宅單位首期約70萬元,與以往購買商住房可借盡五成按揭,即購買上述154萬元的51平方米單位可借約77萬元相若,惟現時購買要一筆過付154萬元,對投資客並不吸引。

銷售人員現場亦罕見不推銷商住單位,指商住房通常產權較短,即使租售同權打破「學區房」界限,但無戶籍者仍要向教育局申請;買家入住商住房後「旁邊可能是寫字樓」引起生活不便等。該名曾提醒記者趁早決定的銷售人員,次日發微信訊息指「有商業筍貨推出」,該盤「特批10個珍貴名額可享受靈活付款方式優惠,名額有限,先到先得」,反映號稱只能「付全款」的商住房亦可以特別付款方式購買,並「擠牙膏」式吸引買家。

地方政府減批住宅地 發展商改建綜合項目

值得留意的是,不少地方政府近年減少批住宅地,改為發展產業地產,故開發商為拿地亦將項目打造成綜合體,遠洋天驕同樣以此模式發展,當中約四成為商業面積。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3983&issue=20171009
內地 商住房 商住 按揭 發展商 發展 平價 求售
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西灣河街商住項目 麗展:明年首季推售

1 : GS(14)@2017-12-18 03:22:55

【明報專訊】各大發展商積極部署來年賣樓大計,麗豐控股(1125)高級副總裁林顥伊表示,麗展旗下筲箕灣西灣河街商住項目,將於明年首季推售,將為集團明年頭炮。

資料顯示,上述樓盤為市建局項目,由麗展於2015年9月投得,項目可建約5.77萬方呎住宅樓面,另有6458方呎商業樓面,當年發展商稱,項目計劃提供約140個住宅單位,實用面積約介乎280至410方呎,主要提供開放式及一房戶。

藍塘傲短期內加推

該公司與郭炳湘旗下帝國集團合作發展的將軍澳新盤藍塘傲,將於短期內加推。麗展高級副總裁潘銳民稱,部分已開價但尚未公布銷售安排的單位,最快可於月內推出,並有機會因應市况調整節扣優惠,洋房部分則會在明年7至8月現樓落成後才推出。

另外,新地(0016)南昌站匯璽II昨日推售35個單位,即日售出約19個單位。新世界(0017)屯門THE PARKVILLE實用843方呎的29樓A室四房戶,剛以1293萬元售出,實呎15338元,成交金額再創屯門單幢樓新高。項目共售出60伙,套現5.5億元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5405&issue=20171217
西灣 河街 商住 項目 麗展 明年 首季 推售
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政府連續兩年度賣地破千億 港資「反攻」 連奪多幅商住地王

1 : GS(14)@2018-02-27 08:02:33

【明報專訊】財政司長陳茂波周三公布新財政預算,社會預期庫房將「水浸」,而樓市持續熾熱下,港府賣地收益極豐厚。總結本財政年度,港府透過招標售出16幅官地(住宅、商業、酒店及工業地等),涉逾1064億元,是繼2016至17年度錄得1088億元後,再破千億元關口。可留意的是,受內地防走資政策影響,中資風頭似乎已不再,港資於本年度大舉「反攻」,合共奪得4幅市區逾百億元住宅或商業地王。

明報記者 甘潔瑩

自海航系2016年11月起,揭開中資企業來港以天價搶地序幕後,中資財團以極進取姿態,連奪多幅市區靚住宅地而搶盡風頭,令港資發展商當時較難投得大型住宅地皮。

兩幅商業地王均逾200億

不過,局勢隨着內地實施防資金外流政策而扭轉,過去高價搶地的中資不如以往積極;港資卻大舉反攻、本財政年度內奪回不少市區焦點大型地皮,包括4幅百億地王。以成交價最高兩幅官地而言,均屬商業靚地,其中南豐去年5月以破盡歷年官地價錢、以逾246億元投得的九龍啟德第1F區2號商業地,頓成市場熱話,每方呎樓面地價高見12,863元,創九龍商業地皮新高。

至於「四叔」李兆基領軍的恒地(0012),於去年5月,成功投得中環核心地段美利道商業地王,中標價232.8億元,每方呎樓面價逾5萬元,創歷來官地每方呎樓面地價新高。恒地強調,計劃將項目打造成媲美中環國金中心2期的全新地標甲級商廈。

住宅地方面,向來被形容為是「樓市大好友」的信置(0083),近期似乎傾向以合組財團形式出擊,如去年11月聯同世茂房地產(0813)、會德豐(0020)、嘉華(0173)及爪哇(0251),以逾172.8億元,投得長沙灣興華街西對出臨海住宅地皮,創全港住宅官地新高成交價紀錄,預計將興建成西九龍臨海地標屋苑。

「樓市大好友」喜合組財團出擊

另一幅市區逾百億元住宅地王,是由九倉(0004)以124.51億元,投得的九龍塘龍翔道與獅子山隧道公路交界地塊,每方呎樓面價逾2.85萬元,較嘉里(0683)2016年以約72.6億元投得的同區龍翔道地皮的每方呎樓面價2.12萬元(原九龍地王紀錄),高出34%。

業界料中資再競投啟德地

普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,一手新盤大收旺場,令港資發展商對後市更有信心,所以買地出價亦進取,故出現多幅地王。對下一個財政年度,張預計港資發展商仍會積極奪地,而新財政年度內的啟德跑道區地皮,預計中資亦有興趣競投。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9516&issue=20180226
政府 連續 年度 賣地 破千 千億 港資 反攻 連奪 奪多 多幅 商住 地王
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長實兩年首奪港地 估值逾300億 中標黃竹坑站3期 商住樓面逾150萬呎

1 : GS(14)@2018-08-10 07:44:41

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7206&issue=20180810
【明報專訊】「超人」李嘉誠今年5月正式退休後,「小超」李澤鉅接掌的長實(1113)隨即出擊,勇奪港鐵黃竹坑站第三期發展項目,成為長實兩年來首度奪得地皮,項目涉逾150萬方呎商住樓面,補地價接近130億元,堪稱歷年最貴重的港鐵上蓋項目,連同入標價在內,市場估值超過300億元。

明報記者 林尚民

港鐵昨日公布,早前接獲5份標書的黃竹坑站第三期物業發展項目,由長實旗下附屬公司建鋒投資有限公司成功投得,並謂長實是本港具規模的物業發展公司,亦曾參與多項港鐵公司的商場及住宅發展項目,包括青衣站發展項目,以及日出康城第1、2、3、8期發展項目等。

吳佳慶:按項目潛質審慎出價

長實執行董事吳佳慶表示,對集團投得項目感欣喜,長實一直積極參與土地競投,按照每個項目本身的條件及潛質審慎出價,從不抱有志在必得的心態,是次成功投標的價錢十分理想,利潤合理。吳續指,黃竹坑站是港島僅餘最大型港鐵上蓋物業發展項目,住宅連商場合共約150萬方呎樓面,佔整個黃竹坑站發展面積約35%,為規模最大的期數,對第三期發展潛力深具信心,預期2023年落成。

料建綜合式豪宅 2023年落成

上述項目早前市場估值逾300億元,商住總樓面約150萬方呎,市傳補地價金額約129.71億元,折合每方呎補價8614元,較黃竹坑站第二期住宅項目每方呎樓面補地價10,576元低近兩成,但較第一期住宅項目每方呎樓面補地價8119元略高6%。至於分紅比例則固定為25%,為3期項目中最低,第一期及第二期分別為35%及30%。項目設有約50.59萬方呎商場,落成後須交還港鐵。

測量師料日後呎售3萬起

事實上,長實近年甚少在港投得地皮,對上一次投得之官地,已是2016年9月以約19.53億元投得的沙田九肚麗坪路住宅地,地皮可建24.4萬方呎樓面,每方呎樓面地價約8001元,若是港鐵項目,更要追溯至2015年10月,當時所投得的將軍澳日出康城8期,可建約104.4萬呎樓面,補地價金額約29.55億元,每方呎樓面補地價約2830元,當時長實指項目總投資額約100億元。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為,長實一直有參與港鐵項目,故對長實中標不感意外,近年長實「貨如輪轉」出售多個樓盤,故現時也是時候補充土地儲備。他估計,住宅部分料以綜合式豪宅發展,除了中小型單位外,亦將提供大單位及特色戶,料落成後每呎售價3萬元起。
長實 兩年 年首 首奪 奪港 港地 估值 300 中標 黃竹 坑站 商住 樓面 150 萬呎
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前中巴柴灣車廠 批建兩幢商住大廈

1 : GS(14)@2018-10-23 08:21:23

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8179&issue=20181023
【明報專訊】近年只聞樓梯響的柴灣道391號前中巴柴灣車廠,8月獲屋宇署批建2座36至38層高商住物業(在3層基座及2層地庫之上),住宅樓面涉及43.68萬方呎,非住宅樓面近2000方呎。

總樓面達44萬呎

屋宇署公布,該署於8月共批出23份建築圖則,包括11項住宅及商住發展、8項商業發展、1項工廠及工業發展,以及3項社區服務發展,除上述中巴車廠項目外,由內地客於2016年購入的山頂施勳道29號,獲批建1座5層高(在1層地庫之上)住宅,面積約1.23萬方呎,只有1座1層高保安室。至於其士(0025)太子道西292A至292D號,亦獲批建1座17層高住宅,涉及3.89萬方呎樓面。

8月僅1住宅項目動工 涉401伙

另外,利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,政府推出一手空置稅,加上整體樓市市况逆轉,發展商擬在重新部署規劃下而拖慢動工進度,據屋宇署數據,8月份全港只有1個私人住宅項目動工(按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準),涉及單位401伙,較7月份的992伙大減59.6%;至於,今年首8個月累計動工量合共9206伙,較去年同期的15,090伙減少近39%,為4年來同期最少。
中巴 柴灣 灣車 車廠 批建 建兩 兩幢 商住 大廈
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新地上水地擬商住發展建496伙

1 : GS(14)@2019-05-05 15:43:33

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8031&issue=20190504
【明報專訊】正當政府推動新界東北地區發展之際,發展商亦趁機改劃持有地皮。城規會文件顯示,新地(0016)就持有一幅上水天平山村以北一幅98,183方呎土地,申請略為放寬最高地積比率及建築物高度限制,以作商業/住宅發展,將提供496個住宅單位。文件顯示,新地擬議以4.208倍發展,擬建兩幢住宅大廈,涉及256,846方呎,並以中小型單位為主,面積少於431呎單位佔154伙或31%,而面積介乎431至753方呎約268伙或54%,即整個項目單位平均面積約518方呎。另設156,323方呎非住用樓面,將作公共交通交匯處、商舖等發展。

恒地濱海街擬建2幢32層商廈

另恒地(0012)及太古地產(1972)鰂魚涌濱海街48至94號申建商廈早已獲批,新近提交優化方案,將毗鄰已收購的英皇道983至987A號納入發展範圍,令地盤面積由2.3萬方呎增加至4.4萬方呎,可建樓面由35萬方呎增至65.8萬方呎,擬建兩幢32層高商廈,當中有6.6萬方呎樓面將作零售用途。盈大地產(0432)就上環己連拿利住宅地盤再申請作重建商廈,擬建27層高商廈,較去年被拒的發展方案高5層,而其總樓面則由14萬增加至14.4萬方呎。

星堤2期「縮則」獲城規通過

此外,昨城規會審理新地與興勝創建(0896)共同持有的屯門掃管笏多個地段項目,即星堤2期「縮則」申請,並獲於附帶條件下批准。另今年度賣地表內的壽臣山南風道地王,規劃署建議修訂《香港仔及鴨脷洲分區計劃大綱圖》,將綠化地帶改劃住宅,可提供約150伙,惟城規會討論後不同意有關修訂。
地上 水地 商住 發展 496
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