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保險資金投長租公寓,難道是“周瑜打黃蓋”?

6月1日,距離兩部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(以下簡稱“租賃新政”)僅一個月,中國銀行保險監督管理委員會就發布了《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》(以下簡稱“通知”)。反應可謂相當迅速,可以預見各大保險公司、保險機構都在摩拳擦掌,躍躍欲試長租公寓市場的深淺。

那麽問題來了,在租賃新政鼓勵的證券投資基金、政府引導基金、產業投資基金、保險資金等投資主體中,為什麽首先反應的是保險資金呢?另外,在租賃新政發布之前,保險資金也是可以投資公寓的,為什麽在新政發布之後保險資金才對長租公寓如此重視呢?帶著這兩個問題,讓我們來一起探討保險資金投資長租公寓背後的邏輯。

保險投公寓是“周瑜打黃蓋”

首先回答第一個問題,保險資金之所以對投資長租公寓反應如此積極,是因為長租公寓的資金需求與保險資金幾乎是最完美的匹配,保險資金投長租公寓,可以說是周瑜打黃蓋,兩者各取所需、相得益彰。

為什麽這麽說呢?首先讓我們看看長租公寓的資金需求。未來長租公寓的盈利模式主要有三類:1、資源模式:以較低成本獲取土地資源或者房源、金融資本資源,以及人才資源;2、品牌模式:讓租客認可品牌,願意為品牌付出高溢價;3、資本模式:即通過REITs或獨角獸上市等資本運作實現公寓資產的證券化。

無論是資源、品牌還是資本模式,前提都需要公寓實現穩定運營且有可觀的現金流。而公寓項目從開發設計到步入正軌,往往需要一兩年時間,到開始盈利則需要5年左右。也就是說,投資長租公寓是一個長期的項目。如果投資者想賺快錢,那顯然不是長租公寓的良配。其次,長租公寓屬於重資產,對投資者實力規模也有一定要求。再次,租賃新政中還提到住房租賃資產化的意義在於可以“提供中等風險、中等收益的投資品種”。所以我們可以總結,中等風險、中等收益、重資產、長周期是長租公寓作為投資產品的主要特點。接下來,再讓我們看看政府鼓勵的幾類投資主體的資金特點。

證券投資基金,是指通過發售基金份額募集資金形成獨立的基金財產,由基金管理人管理、基金托管人托管,以資產組合方式進行證券投資,基金份額持有人按其所持份額享受收益和承擔風險的投資工具。這類基金屬於信托集資資金,由於投資者對投資收益和周期的不同,在一定程度上限制了其投資的範圍。另外,為降低投資風險,我國《證券投資基金法》規定,基金必須以組合投資的方式進行投資運作。這也在一定程度上限制了其對重資產屬性的長租公寓的投資比例。

政府引導基金,又稱創業引導基金,是指由政府出資,並吸引有關地方政府、金融、投資機構和社會資本,不以營利為目的,以股權或債權等方式投資於創業風險投資機構或新設創業風險投資基金,以支持創業企業發展的專項資金。政府引導基金是財政資金與社會資金的集合體,兩者在風險承受力和盈利訴求上的矛盾,在一定程度上制約了引導基金的運營。

產業投資基金,是一大類概念,國外通常稱為風險投資基金和私募股權投資基金,一般是指向具有高增長潛力的未上市企業進行股權或準股權投資,並參與被投資企業的經營管理,以期所投資企業發育成熟後通過股權轉讓實現資本增值。產業投資基金往往追求的是高風險高收益,長租公寓的中等收益較難滿足該類投資主體的需求。

保險資金,泛指保險公司的資本金、準備金。資本金是保險公司的開業資金,各國政府一般都會對保險公司的開業資本金規定一定的數額。也屬於一種備用資金。當發生特大自然災害、各種準備金不足以支付時,保險公司即可動用資本金來承擔保險責任。準備金是保險公司根據精算原理,按照一定的比例從保費中提留的資金。與資本金性質不同,是保險公司的負債。

保險資金的本質是一種備用資金,是用來抵禦未來風險的。這類資金首要的要求就是穩。《保險資金運用管理辦法》總則的第四條就指出“保險資金運用必須以服務保險業為主要目標,堅持穩健審慎和安全性原則,符合償付能力監管要求”。新華社北京1月22日發布的消息稱“2017年保險資金運用收益8352.13億元,同比增長18.12%;投資收益率5.77%,較2016年提高0.11個百分點。”可見,保險資金過去的投資回報率確實不高。另外,大部分保險產品的投資周期都較長,例如傳統壽險期限通常在15年以上,部分在30年以上。這也就決定了保險資金具有可投資期限較長、回報率要求不高等特點。這與長租公寓中等風險、中等收益、重資產、長周期的資金需求特點契合。

至此,我們就不難理解為何保險資金對於長租公寓投資表現出如此積極的態度。接下來再來看第二個問題,為什麽是租賃新政頒布之後呢?

租賃新政解決了房價租金比過高的問題

過去的長租公寓雖然有市場需求旺盛和一些政策利好扶持,但有一個讓投資者躊躇不前的突出問題,那就是房價租金比過高。房價租金比是指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。

一般情況下,若要滿足5%-6%的投資回報要求,房價租金的比值為196-232。據統計,一線城市的房價租金比目前都在600左右,上海為644,深圳為627,廣州為600,北京為594。簡單計算,一線城市房價與租金比值最低的北京,租金回本年限為49.5年,年租金收益率約為2%。

所以一線城市想要大力發展長租公寓,必然要讓房價租金比降下來。從房價租金比的公式來看,要將實現降比,要麽讓分母(即月租金)升上去,要麽讓分子(即房價)降下來。漲房租(漲分母)?顯然不符合民生需求;降房價(降分子)?也不是想降就能降的。既然兩條路都不通,那還有其他辦法嗎?4月25日發布的租賃新政就告訴了我們解決這個問題的第三條路。

目前房價租金比分子過高的原因是租賃房源大多為居住用地、用房,這部分房價顯然是高居不下的。但是租賃新政允許“大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房”,並“支持住房租賃企業依法依規將閑置的商業辦公用房等改建為租賃住房”,這就是一個降分子的過程。通過將原本價格較低的非居住類用地、用房引入長租公寓市場,就從整體上把房價租金比的分子均價降下來了。這樣,投資者所考慮的投資回報率的問題,尤其是保險資金的投資回報率首先就能夠得到滿足了。

投資長租公寓,需要解決三個問題

當房價租金比過高的問題得到了解決,在市場需求和政策鼓勵下,保險資金投資長租公寓就水到渠成了。但投資不是童話故事,不是一句“從此王子和公主過上了幸福的生活”就劃上完美句號了。這只是故事的開始,項目投資要落到實處還有很多具體細節需要考慮。無論保險資金進入長租公寓後是決定自己玩,還是帶著運營商一起玩。從《通知》的各項要求來看,保險資金想要甄選優質項目進行投資並實現有效監管,至少要解決以下三個問題:

1、現金流怎麽看

關於現金流的問題,《通知》中兩處明確提到。一是在提到所投資的長期租賃住房項目應當滿足的條件時,第一條就指出項目要“具有良好的經濟和社會效益,具備穩定的當期或預期現金流。”二是規定保險資產管理機構在采用債權投資計劃方式時,融資主體需要滿足“自有現金流占其全部應還債務本息的比例為100%(含)以上”。

現金流不僅是投資評估的需要,也是風險控制的需要。那麽投資機構如何查看項目的現金流數據,並且確保其真實可信呢?通過公寓智能管理系統或許是一個不錯的選擇。目前市面上的公寓SaaS軟件有財務管理模塊,包括財務收支流水和財務收支預算,從中可以看到公寓的當前和預期現金流,並且每一筆流水背後都會關聯到每一位租客、每一份合同甚至線下的每一臺智能電表、智能水表,從技術上大大降低了數據造假的可能性。

2、管理怎麽跟進

《通知》還要求“融資主體與項目主體加強項目建設階段管理”“建立相應的專屬崗位,負責投資期內各個長租住房項目的投後管理,並建立全程管理制度。”這與保險資金對投資不動產的相關要求是一個道理。

中國保監會印發的《關於保險資金投資不動產暫行辦法的通知》中規定,保險公司投資不動產時“資產管理部門擁有不少於8名具有不動產投資和相關經驗的專業人員,其中具有5年以上相關經驗的不少於3名,具有3年以上相關經驗的不少於3名”。投資不動產相關金融產品時“資產管理部門還應當擁有不少於2名具有3年以上不動產投資和相關經驗的專業人員。保險公司聘請投資機構提供不動產投資管理服務的,可以適當放寬專業人員的數量要求。”也就是說,想要進行相關領域的投資,要麽投資主體自身具備足夠的投資經驗,要麽找有經驗的第三方機構。而過去的不動產投資機構對於長租公寓領域尤其是公寓的運營管理似乎沒有太多經驗,初涉長租公寓的保險機構亦是如此。這時候,保險資金所需要的大概就是專業化、機構化的住房租賃企業了。

其實,從近期其他投資機構的動態中我們也能得到一些啟發。比如中信泰富和中信信托合資設立的聚信泰富、浙江九曜資產近期和水滴簽訂了戰略合作框架協議,借助像水滴這樣的綜合服務商提供的項目可行性研究、項目定位、運營管理等輕資產服務,幫助投資機構實現公寓項目的有效落地和專業運營管理。

3、如何做好風控

《通知》還要求保險機構應當在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資產抵押等方面采取有效的風控措施,控制投資風險。”控是任何投資主體都會特別關註的問題。對於保險機構而言,除了第三方提供的專業服務來降低風險外,還有一種比較科學的方法,就是通過公寓智能管理系統提供的大數據來實現對項目的全程監控。

以水滴管家為例,通過公寓管理系統,投資者可以在房源管理板塊了解公寓的運營狀況,如出租率、空置率等;除此以外,系統還支持對接線下智能門鎖、智能電表等智能硬件的接口服務,通過查閱智能門鎖的開門記錄、智能電表的日常用電狀況,可以進一步核實公寓的實際入住情況。而在財務管理板塊,系統還可以實現租客租金及其他收入、上遊業主端租金的支付以及相關服務商服務型支出的全封閉管理。從而幫助投資者對資金進出實行全程監控。

其實,無論是已經做出積極反應的保險資金,還是政府鼓勵的其他投資主體,在其投資過程都需要對公寓項目進行相應的評估和風控,而公寓智能管理系統憑借其大數據提取功能和技術風控手段,確實可以幫助投資者實現有效監管。

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