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張慶平慘賠七年 練就「小型股六心法」 呆薪上班族蛻變億元身價投資獵人

2012-02-13  TWM




從平凡上班族,到身價近億元的專 業投資人,張慶平憑藉著精準的投資眼光,在三十七歲那年就達到財富自由的目標得以提早退休。擅長挑成長股賺波段行情的他認為,每年只要抓對明星產業,搭配 適度應用投資槓桿、嚴設停損、做好資產配置,獲利翻倍的速度,有機會超乎自己的想像。

撰文‧林心怡

「我覺得投資股票要能賺到大錢,是要有一點野心與目標的。」外形斯文、說起話來慢條斯理的張慶平︵化名︶,在投資性格上卻是個典型的「投資獵人」。喜好投 資中小型成長股的他,曾只花了一年半的時間,就將手上的百萬資金一翻就是二十倍,累積逾二千萬元的財富;目前粗估手上可動用股市資金約五千萬元;若加計名 下擁有零房貸、市值三千五百萬元房產,身價已直逼億元大關。

即使在二○一一年台股震盪修正期,張慶平整體績效也有四成的獲利,是不折不扣的股市常勝軍。在股市操作績效亮眼的背後,支持他的是強烈的賺錢動機,以及一 段經歷七年「賺少賠多」的台股投資試煉。

○四年買進茂迪、中美晶 賺到第一桶金原來,農家子弟出身、在家中排行老四的張慶平,雖然出社會後不用特別負擔家計,但早從學生時代起,就有著在台北市中心置產,與提早退休享受生 活的願望。而他也明白,要完成這些理想,光是靠上班領的死薪水是不可能的,因此對於投資股市,他向來有著越挫越勇的戰鬥力。

出社會後,在會計師事務所工作的他,自九七年開始,就陸續將工作積蓄投入股市,並搭配融資做投資。「約有七年的時間,我買過的幾檔高價股,包括華碩、錸 德,雖然曾經賺錢,賠起錢來也很可觀,七年下來賠了幾十萬元,手上資金所剩無幾;幸好○四年還能向友人湊到一百萬元進行操作。」張慶平回憶,雖然當時股市 投資賺少賠多,但他認為,只要做好研究,抓對成長股,過去的虧損總有一天會賺回來的。

張慶平曾因錯信技術面,買了趨勢向下的股票慘賠;也曾因對公司基本面不了解,在公司股價盤整時,錯賣手中未來的飆股而懊悔不已。因此,他開始發展一套自己 的選股準則。

首先,就是挑選股本三十億元以下、趨勢向上的明星產業;其次就是挑選年營收成長至少逾五成,公司定期辦法說、誠信有口碑的公司;第三就是公司營收逐月成長 或屢創新高的公司。

就在上述這些選股邏輯架構下,○四年張慶平陸續重押太陽能產業茂迪、中美晶以及宏達電等公司,讓他在短短一年半的時間從一百萬元的資金,搭配融資操作,一 路累積到二千萬元的財富。

「還記得我真正從股市賺到的第一桶金是重押茂迪賺來的,○四年下半年,在油價高漲、太陽能產業趨勢向上時,我在當年十一月茂迪股價一百六十元附近陸續買了 十四張。」張慶平接著說,「雖然當年茂迪的股價,已從年初的八十元漲到十一月的一百六十元,但我依舊毅然決然在一百六十元布局。因為我看的是後續可望翻數 倍的主升段行情,尤其是○五年一月茂迪曾經一口氣連拉六根紅K棒,迅速拉開我的持有成本,更增加我長線持有的信心。」布局博弈題材慘賠 風險意識因此提高「當然,期間我也做了一件比較冒險的投資,○五年六月先把四百多元的茂迪融資賣掉,再將部分獲利的錢拿來買平均成本約四十幾元的中美晶, 當時中美晶的漲勢更快,短短二個多月,股價就漲到八十元附近,讓我獲利倍數出場。」張慶平回憶說,如果加計○五年八月以股價六百多元出脫的茂迪,光是這兩 檔的投資,獲利就有將近六八○萬元。

之後,張慶平在出脫手上茂迪與中美晶後,又看好宏達電未來獲利的成長性,將資金全數陸續重押,「當時我想,過去華碩曾經一年EPS賺三十幾元,股價都可以 漲到五六百元,宏達電股價也有千元的想像空間。」後來,○五年八月張慶平分批以成本價三百多元布局宏達電,雖然○六年五月宏達電股價一度來到一千二百元高 點,但他卻是在除完權後還原權值平均在九百多元出脫。「當時我發現宏達電股價一直無法突破前高,心想獲利也夠了,所以就停利出場。」張慶平扳著手指計算, 前後只花了一年半的時間,三檔股票就足以讓他從一百萬元賺到兩千萬元,資產翻了二十倍。

○七年第一季,張慶平也曾看好遊戲機廠商泰偉的獲利前景,股價八十元附近開始分批布局,整體平均成本在一百多元,最後在同年七月分以股價三百多元出脫,獲 利翻三倍;但同年看好博弈題材布局伍豐,卻讓他吃了敗仗。「伍豐我買在七百元附近,最後在運彩標案落空、獲利不如預期,直到跌至五百元我才出場,那次大概 賠了二百萬元。」張慶平意識到,以往慣用融資操作的他,應該要更為提高風險意識,不但自此設定股價跌破成本價的一○%就要停損出場的紀律,也讓他將股市部 分獲利移出購置自住的房地產。○七年,張慶平挪用部分股市投資獲利,在忠孝東路上買了一戶三十八坪、當時總價一千八百萬元的房子,目前價值三千五百萬元, 增值一倍之多。

至於一一年雖然股市動盪,張慶平的獲利操作績效依舊不錯,最經典的一檔代表作就是上銀。他一一年初以平均成本價在一百二十元持有,至同年七月以三百六十元 出脫,獲利就有二千四百萬元。

「當時,上半年我覺得景氣還不錯,自動化設備大廠上銀的產業趨勢向上,月營收創新高、股本小,又是MSCI概念股,因此決定長線持有,直到股價突破高點四 百元後,我見股價難以突破前高,加上市場景氣反轉的雜音出現,促使我在股價回測三百六十元時獲利出場。」張慶平說。

抓對明星產業 勇於重押並做好停損張慶平分享說,「影響我最大的一本投資書籍,就是《從二十萬到十億元—─ 張松允的獨門投資術》。」張慶平笑著說,這本書對他有很多啟發,「例如從當中我學到,只要抓到對的成長性明星產業,就該勇於重押,直到當初支持你投資的基 本面開始反轉或不再強勁,才是獲利出場的時候。」展望一二年第一季,張慶平仍持續在第一季布局未來有成長性的中小型電子股。「就像比爾蓋茲說過的:經濟的 復甦,就要靠科技的創新!」張慶平笑著說,因此未來明星的電子產業仍是他今年關注的焦點,例如超輕薄筆電︵Ultrabook︶的固態硬碟︵SSD︶等零 組件、智慧型手機零組件、蘋果概念股,以及智慧型手機品牌廠商宏達電,都是他開春後持續關注的族群。

「投資不能怕受傷,就算受傷也要懂得研究原因,為下一次的勇敢投資做好準備,並做好停損!」這是張慶平給想和他一樣在投資路上漸入佳境的人最中肯的建議。

張慶平

出生:1970年

現職:專業投資人

經歷:會計師事務所

學歷:政大會計系

張慶平財富3階段

摸索期

──1996年至2003年靠工作累積百萬元積蓄,投資虧損居多。曾經買過當時的高價股錸德、華碩等,投資大多以賠錢收場。

成長期──2004至2005年布局成長股,100萬資金變2000萬元。重新籌資100萬元進股市,布局茂迪、中美晶、宏達電等成長股,一年半資產從百 萬元成長20倍。

豐收期──2006至2011年做好資產配置,股房雙賺。2007年移出股市獲利一半購屋,目前房屋市價已上漲一倍,市值約3500萬元;金融風暴 後,09年投報率近200%;2010至11年代表作為上銀,獲利2400萬元。

春耕布局重點

1. Ultrabook(超輕薄筆電)的SSD(固態硬碟)等零組件,例如威剛。

2. 智慧型手機品牌宏達電、智慧型手機零組件,以及蘋果概念股,例如位速等。

3. 自動化設備廠,例如上銀等。

張慶平投資6心法

1. 勤讀研究報告:了解產業脈動,發掘有潛力的公司。

2. 挑未來明星產業:股本30億元以下、年營收成長逾5成、獲利亮眼的公司。

3. 追蹤公司每月營收:檢視公司每月營收成長性。

4. 留意法說會與季報數字:檢視公司法說會內容與季報數字,是否符合成長預期。

5. 只追強勢股,不建議攤平:趨勢向上的成長股,不怕沒買在最低點,因為主升段的獲利更甜美;若趨勢改變,不向下攤平。

6. 嚴設停損點:適度融資可加快獲利速度,但須嚴設停損點,跌破成本價10%就要出場。


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沒有百萬年薪 不靠富爸爸 呆薪族 存房計畫

2013-08-19  TWM
 
 

 

政府打房頻出重手,房價後市多空難測,讓所有想買房的人陷入膠著。

但不論自住或投資抑或是景氣的好與壞,人生要買得好房前,首先一定要做好「理房」規畫。

若能理出一套心法,存得一手好房,人生的許多難題,自然可以迎刃而解。

因此,《今周刊》蒐集專家、達人的存房經驗,提供成家、滿巢、空巢和終老四大時期不同房產規畫與建議,讓房產不再是你人生的包袱,而是奮鬥路途上的親密夥伴!

撰文‧李建興、梁任瑋 研究員‧蔡曜蓮如何讓手邊的房產,使人生財富報表成為資產而非負債?如何讓自己成為「現代員外」,而非「房奴」?存房達人的經驗告訴我們,若能在人生不同階段,把握住存房心法,不但「買房」,而且「理房」,不僅房產會是報表上的亮麗數字,若是運用得當,更能解套人生瓶頸。

四十四歲的林哲熙服務於科技業。雖然科技業分紅費用化後,讓年收入幾乎腰斬,但他卻能在太太全職在家帶女兒的情況下,以一份上班族銳減後的薪水,撐起一家三口生計;更讓人驚奇的是,他還各擁位於台北精華地段大安區與新北市板橋區,市值共四、五千萬元的房地產,並且氣定神閒地支付每月八萬多元的房貸。這一切來自於他謹守「存錢買房」、「以房養房」,「控制風險」三大原則的成果。

初入社會 以第一桶金買房出租一直以來,林哲熙就對賺錢抱持高度興趣。高中時代,當同學一有錢就買很炫的機車時,林哲熙就開始半工半讀存錢,默默訂下存錢買房的目標,「買車只會折舊;買房,能住,又能出租生財,價值高多了!」林哲熙對於資產的想法,比同儕都成熟許多。因此,一九九○年步入社會後,雖然薪水才二萬元出頭,他還是省吃儉用每月省下一萬多元,並用年終獎金與加薪所得投資股票,短短三年內就存到上百萬元。

有了第一桶金,林哲熙立刻準備買房。雖然親友們並不理解他的決定,甚至告訴當時未婚且住在家裡的他,「把錢放在銀行定存生利息不是很好嗎?還可以隨時拿出來用!」然而他卻非常堅持:「一旦買了房,貸款壓力就會逼我存錢,就算房子用不到,還可以出租用來錢滾錢!」因此,一九九三年他獨排眾議,在板橋後埔老家附近,以四七五萬元買下一戶二十七坪大的華廈住宅,之後,立刻以一萬一千元出租。「我的目的很簡單,這時期的房地產是幫我存錢的!」林哲熙如此說道。

再來,就是如何控制房貸金額的問題了。當時,林哲熙向銀行貸款三百萬元,利率高達九%,每月本利攤還約三萬多元。計算下來,除了租金外,還得從薪水撥出兩萬元付貸款。對林哲熙而言,這反而更激起他賺錢的動力。於是,雖然已是有房階級,林哲熙仍有差就兼、有錢就賺,並堅持準時繳房貸。聰明的他,利用良好的紀錄,每隔二年與銀行談降息,談不攏就轉貸,從不綁約,硬是把利率從九%降到了五%。期間,若有大筆閒錢就用來攤還本金,在開源節流皆有度下,一九九九年結婚後,林哲熙回收了房子與老婆輕鬆住進自己的家,二○○三年還清房貸。

花十年的時間,林哲熙存下人生第一戶房。二○○五年,適逢老婆懷孕,進入人生不同階段,林哲熙對房地產又有不同想像。

成家生子 換捷運共構宅,好通勤又抗跌林哲熙開始將小孩未來的生活納入考量,首先,就是設想小孩未來的學籍。某天,陪老婆到台北市台安醫院產檢,正好鄰近敦化國小學區內一棟大樓套房要出售,每坪開價高達六十七萬元。他心想,「明星學區奇貨可居,連學籍都可以出租,未來增值性一定強。」因此,幾經議價後,以每坪五十八萬元,總價七百萬元,買下十二坪挑高四米小套房。買下後,林哲熙將挑高套房隔成上下層的兩房,原本租金二萬元的房子,最後以二萬八千元出租。林哲熙的租金收入,幾乎可以完全支付五百萬元貸款,每月近三萬元的房貸月付金。「這戶房子,可說是房客幫忙養的!」林哲熙些許得意地說。

二○○六年,隨著女兒出生,林哲熙想給自己以及家人更大的空間,打算換屋。他分析,「對一個年近四十,有家室有小孩的人來說,擔子很重,房子一定要是能增值的正資產,而不能只考慮住而已,否則只會增加未來的負擔!」因此選定板橋精華地段近捷運的房子,「買精華地段,肯定抗跌,而且住在捷運站附近,可以省下買車以及通勤的時間與金錢,這是許多人忘記精算的!」最後,他買下了緊鄰江子翠站的捷運宅,總價二七六○萬元,兩戶打通,總共六十二坪,並且有兩個大車位。此外,林哲熙還把門牌戶籍各自保留。他認為,「未來可以再隔開出租,或讓女兒住,等於下半輩子的需求,全滿足了。」的確,對於受薪階級而言,買下近三千萬元的房子,絕對是個龐大的負擔。因此,為了控制預算及還款風險,林哲熙先將第一戶位於板橋的房產,以六五○萬元出售;此外,再把股票、基金、美元債券共一千多萬元的獲利,以及太太一七○萬元的私房錢,作為頭期款,壓低貸款金額,最後,貸款八百多萬元順利換房。對於年收入二、三百萬元的林家來說,負擔每月五萬多元的貸款月付金,算來十分輕鬆。甚至,由於住家緊鄰捷運站,林太太乾脆把車賣掉,再把其中一個車位,以每月四五○○元出租拿來補貼房貸,這麼一來,房貸的負擔就更輕了。

值得一提的是,由於風險控管得宜,因此,即使科技業景氣下滑,林哲熙年薪從近三百萬元縮水到一五○幾萬元,他還是能負擔得起房貸。並且,隨著房價增值,台北與板橋的房子更各自增值了一倍與三成,總價值逼近五千萬元。

從大學時期開始儲備買房基金至於今年四十九歲的阮麗蓉,也有精采的存房經驗。阮麗蓉的父母從年輕時就開始存房,因此,在她印象中,有別於其他親戚煩惱著退休後的經濟,父母親不但能氣定神閒地靠著租金等退休,還可以拿著在高雄市區精華地段的房產地契,老神在在地說:「這些房子,必要時可以賣掉救急,不怕沒後盾。留著,最起碼讓孩子少辛苦個十幾二十年!」有了父母成功的例子,「存房」早已成為阮麗蓉的人生目標。因此,從大學時期開始,她就與男朋友(現為老公)在銀行開戶,強迫兩人每個月要各存進二千元作為買房基金。到了大四畢業前,當所有同學都還兩手空空時,他們已有十萬元的積蓄。

想起兩人當年一起為買房打拚的情景,至今,阮麗蓉仍記得男友在當兵前說的一段話:「麗蓉,我們先分手十天,我要準備考預官。考上了,薪水會從三千多元變成一萬二千多元,離我們的夢想就更近了!」這番話也燃起了阮麗蓉的鬥志,因此,踏出社會後,除了努力工作外,也開始學習投資。幸運的是,一九八○年代末期,正值許多電子股上市,報酬率驚人,阮麗蓉用自己與「預官男友」薪水省下的錢投資基金,此外,並在一個多月電子股股票蜜月期間快速套利,有獲利就再投資新股。一九九一年,男友退伍時,兩人已存足一百多萬元的買房基金。

為了要離買房夢想更近,兩人更仔細地分析財務現況。他們認為,以一百萬元為自備款,設定貸款七成,只能買三百萬元以下的房子,而貸款二百萬元,再以當時一○%的房貸利率推估,若每月本利攤還,得繳二萬五千元的房貸。而為了不讓貸款超過安全值||家庭收入的三分之一,兩人收入須要達到七萬五千元。當時,這對準夫妻合計月收入才五萬五千元,但為了要更快達到目標,兩人下班後共兼四份家教,再加上男友勤接翻譯的案子,每月硬生生地再多拱出二萬元的收入。除了「開源」,更一有空閒就看房,試圖尋找更便宜的房子,他們深知,「人生的第一棟房,不能超出預算,但也要有增值的潛力,才不會讓資產白白地縮水,甚至能成為下一次換房時的本錢!」隨人生階段、收入不同 有系統地「理房」一九九二年兩人結婚後,持續看了數十多戶房,之後,選擇了一戶接近高雄九如交流道、科工館、屋齡十年、頂樓加蓋的公寓五樓。小兩口盤算著,除了地點有增值機會外,頂樓還可出租或當作家教班教室;孩子出生後,可暫時隔出房間;而且房子總價才二三○萬元,只需要貸款一三○萬元,每月足足省下了九千多元的房貸支出,兩人開源加上節流後,每月多出了近三萬元的盈餘。

但小夫妻並不急著享樂,由於當時一○%的高利率,每月一萬六千元的貸款月付金,將近一萬一千元是用來還息。因此,兩人除了投資股票基金外,採用每半年就大額還款的策略,降低還息的金額,並先還高利率的房貸,以每年償還五、六十萬元的速度,不到兩年已還清貸款。

隨著人生階段的不同,阮麗蓉夫妻買房的考量也跟著改變。當夫婦倆年屆四十歲,有二個小孩後,為了實現五十歲後不想再背房貸的計畫,他們買房財力的評估更為保守。例如,貸款月付金壓在月收入的五分之一,以十萬元月收入計算,貸款月付金在二萬三千元左右,以當時二%的利率與七成貸款計算,房子的總價在六百萬元左右。因此夫妻倆以總價六百萬元為上限,努力找房。由於時值房地產低點,容易殺價,最後以不到五百萬元,買到高雄捷運生態園區站、近明星學區的好房。

房地產對人生財富扮演的五大功能隨著收入增加,以及有系統的「理房」計畫,二○一一年時,阮麗蓉不但還清第二戶房貸,並且房價在捷運通車後,已漲至八百多萬元,增值了將近一倍之多。當時,雖然阮麗蓉夫婦已存有兩房,但仍有滿腔的買房熱情。不同的是,孩子陸續離家就學,進入了人生空巢期的夫婦倆,買房的思惟不再是通勤與學區,而是好好地「犒賞自己」。他們的盤算是,第三戶房不能太偏遠,未來要能順利出租或賣個好價錢,存錢養老。因此,阮麗蓉夫婦選擇高雄美術館附近的房子,兼具休閒與保值的功能;然而,強調風險控管的兩人,雖然年薪合計近五百萬元,可以輕鬆買下好幾千萬元的房子,但為了堅守「臨老不背房貸」的計畫,精算還款風險後,買了一戶約一四○○萬元的房子。二年後,再度還清第三戶房的貸款。

即將進入五十歲大關的阮麗蓉夫婦,已存有三戶無房貸的房產。由於希望在風景如畫、空氣新鮮的夢想小鎮終老,因此,今年,他們在高雄美濃以現金買了人生的第四戶房。有別於許多有錢人砸下數千萬甚至上億元打造退休豪宅,進入人生後半場的他們卻十分收斂。阮麗蓉夫妻認為,「在郊區的退休房,通常只會貶值不會增值,房子變成了消耗品,沒收入的退休族,更不該衝動消費!」因此,這次他們只拿出存款的零頭,用六百多萬元現金,實現了人生最後一個「存房」夢以及「臨老零房貸」的計畫。

「房地產本來就該是能圓夢、救急、致富、安家的活資產!不只有『居住』功能,更應該與人生財富規畫緊緊扣連!」旗下擁有數千位門生的投資達人啟富達國際董事長李建平如此認為。根據阮麗蓉的存房歷程,他進一步解構房地產之於人生財富的五大功能||「年輕人的存錢筒」、「小家庭的根據地」、「置產客的聚寶盆」、「退休族的養老金」與「失意者的救命符」。

在「年輕人的存錢筒」方面,中信房屋行銷企畫室經理江龍銘則十分贊成李建平的見解。他分析,由於房地產不同於一般的消費品,不但能使用,更具備保值和增值的功能,只要評估得宜,的確是能讓人生財富倍增的捷徑,因此相當建議年輕人可以藉著買房,不但購屋前能強迫自己存得人生的第一桶金,購屋後又能讓財富增值。

「就精神層面來說,房子還提供一家人安身立命、穩定的功用。」關於房子,全國不動產董事長葉春智則十分贊同老一輩「有土斯有財」觀念,他認為,雖然房地產所費不貲,還會有稅負、修繕等額外開銷,但相較於租屋來說,前者是幫自己養資產,後者則是替別人養,「付租金純粹只是消費,但付房貸則晉升至理財階段了!」「最重要的是,許多家庭因買了房,一家人的生命歷程有了一個明確的根據地,也有了共同努力的目標,『家』的雛形更加完備!」葉春智說。

至於投資理財方面,信義房屋總經理薛健平認為,「相對於其他投資商品,房地產是個進可攻退可守的好工具。」他指出,股票、基金、黃金一旦重貶,除非認賠,否則動彈不得,但房地產只要財務槓桿衡量得宜,就算跌價了,仍可以轉為出租養房,若又買到優質好房,無異是「置產客的聚寶盆」,而到了退休時,房子只要保值,更可收租或賣掉變現,成為養老的財源。

「值得一提的是,房子還能救命!」網路地產王總經理陳韻如更提醒,由於目前房貸利率遠低於信貸和保單質借利率,而且拿房子當擔保品,貸款金額遠比其他方式高,再加上短期內房貸大幅升息機會不大,因此一旦遇到人生急需大筆資金時,房地產將是救急的貴人。

人生四大階段,存房規畫各有不同「因此,人生要懂得『存房』!」著名投資講師啟富達國際總經理趙靜芬指出,房地產絕不能與理財輕易切割。她提出「一二三理論」||年輕時有一戶房子,作為儲蓄、累積財富的根本;結婚生子滿巢期時,要有二戶房子,一戶自住,另一戶投資生財,以應付人生開銷最大的時期;到了年老退休空巢期時,要有三戶房子,一戶養老自住,一戶作為收租保本,另外一戶留給孩子。趙靜芬也提醒,由於房子動輒上千萬元,切勿衝動購買,一定要扣緊財務配置,從財力、家庭成員、房地產的功能(投資或自住)等三大條件,評估適合的屋型、坪數、價格、地段。她進一步分析,可依「成家」、「滿巢」、「空巢」及「終老」等人生四大時期分階段規畫。

成家期:資金規畫好,買房沒想像中困難在成家期階段,通常收入有限。因此,需要精算租與買何者划算?租房租金是否高於房貸月付金?以及買房的其他成本,如稅負、修繕。另外,籌措自備款或還款能力也是考量的重點。至於屋型、坪數與地段,住商不動產企研室主任徐佳馨認為,剛成家時預算吃緊,因此可考慮買小一點、遠一點的房子。此外,空間以未來三至五年的家庭居住成員作為考量,勿買過大的房子造成負擔,但地點的選擇仍要堅守交通方便,除了能減輕通勤的時間及車資成本外,更有增值的潛力,累積換屋時的本錢。

至於「薪水追不上房價」的這個難題,阮麗蓉見解不同。她分析,二十年前房貸利率動輒一○%,貸款百萬元,本利攤還每月一二五○○元,光利息部分就要支付八三三三元,貸款的六成六白白繳利息。相反的,目前利率二%,年輕人貸款百萬元,只要月繳五八○○元,其中利息只有一六六六元,占月付金三成不到,還本速度比以前快。換句話說,二十年前買一百萬元的房子,負擔等於現在的二百萬元,「二十年前的我們,並沒有比較輕鬆,關鍵在於如何規畫。甚至若能善用前三年還息不還本的寬限期,現代年輕人買房門檻又更低了!」她有感而發。

阮麗蓉建議,由於二十年前利率過高,因此估算房貸月付金時不宜超過家庭所得的三分之一至五分之一,但現代則可以放寬至三分之一即可,尤其高房價的大台北地區,則可以二分之一為上限。

滿巢期:換屋有技巧,生活能輕鬆加值進入生子後滿巢期,房子使用空間、孩子的學區則成為首要課題。由於滿巢後直到孩子成人前,是家庭開銷最大的階段,因此,房貸與家庭收入的比率配置要更為嚴謹。假設成家期貸款月付金占家庭所得的一半,滿巢期則最好緊縮到三分之一。此外,換屋時在買賣之間要考慮時間與價差的問題,以免造成資金缺口。例如,原本的舊屋賣掉後,資金是否足以支付新屋支出,而買賣的先後順序亦是關鍵。

空巢期:空間利用好,房子可投資生財到了孩子長大成人離家後的空巢期,年少時所存來的房地產,因為人數變少,會有多餘的閒置空間。因此,可考慮把多餘的房子或房間出租,作為投資生財之用。若是事業穩定的中高收入空巢族,在生活開銷減少下,可考慮買第二、三戶房投資預備養老。此時,出租及投資效益則成為考量重點。

終老期:好房來養老,退休必高枕無憂對於退休後的終老期,天時地利不動產總經理張欣民建議,若退休時體力仍佳,又嚮往鄉居生活,在財力允許的情況下,最好以現金購買較便宜的郊區房,不要負擔房貸;假設財力不夠,可到鄉間租屋,再把原本自家房子出租,用原屋租金貼補鄉居租金。至於退休後期,由於生病頻率升高,可將出租的市區房收回,在自家終老。此外,房子若有二戶以上,則可以考慮出售作為養老生活金,或留給孩子。

戲法人人會變,各有巧妙不同,只要用心找好房,做好財務規畫,加上嚴格風險控管,就能存下能生「金雞蛋」的好房。

人生4 大階段 存房最佳規畫階段1:成家期 家庭成員:單身或年輕夫妻 (約30歲左右)

建議財務規畫:

1.買房總價不宜超過家庭年所得10倍,貸款額度最好在7成以下。

2.貸款月付金絕不高於家庭月所得1/2,最好壓在1/3~1/5。

3.貸款年限以20年為佳,惟還款能力有限時,可考慮先延長為30年,或以還息不還本的寬限期應急。

階段2:滿巢期 家庭成員:年輕夫妻+小孩 (約35~55歲)

建議財務規畫:

1.由於為人生開銷最大時期,房貸月付金得控制在家庭月所得1/3以內。

2.應常態性預留3~6個月的房貸月付金,預防不時之需。

3.貸款年限得控制在20年以內。

階段3:空巢期

家庭成員:中年夫妻,子女陸續離家的準退休族 (約51~60歲)

建議財務規畫:

1.準備退休,買房貸款年限一定要壓在10年內。

2.買房自備款至少5成,貸款月付金得在家庭月收入1/5以內。

階段4:終老期 家庭成員:中老年夫妻 (約61歲以後)

建議財務規畫:

1.自住的房子已全無貸款。

2.若欲買退休房或投資房最好不要貸款。

3.房地產的總現值>理想退休金額1.2倍,或房子租金收益>退休每月生活費。

整理:李建興

你該買什麼房?

說明:回答下列問題,將選項記錄,選項最多的就是你所適合的屋型,如選A次數最多,那麼你最適合買A型房,以此類推。

Q1. 買房後,是否急著搬進去?

A. 不急,我可以先租,甚至等1~2年後再進住。

B. 很急,最好一交屋就可以立刻入住。

C. 急歸急,但交屋後還可以等個1~2個月裝修。

Q2. 是否在乎屋子的新舊?

A. 非常在乎,我不能忍受房子被用過或空屋一段時間。

B. 雖然在乎,但只要是沒人住過的,設備還算新就可以了。

C. 不在乎,反正到時候重新裝潢就可以解決了。

Q3. 自備款夠多嗎?

A. 非常少,還不到總價的2成,且得慢慢籌措。

B. 沒很多,僅總價2~4成左右,但籌足現金了。

C. 差強人意,約有總價4成以上,甚至還有錢裝修。

Q4. 心目中的理想價位?

A. 環境與房子品質較重要,價位只要不要過高就好。

B. 得合乎區域的行情。

C. 買到低價最重要,其他的都是其次。

Q5. 在乎房子的後市行情嗎?

A. 非常在乎,我希望房價短期能大漲。

B. 還好,能漲最好,但也沒期待大漲。

C. 反正是自住,未來漲不漲還好啦。

解讀6 大優惠方案 助你「更上一層樓」方案(提供者) 內容 優點 注意事項優惠房貸(政府) 2000億元優惠房貸、青年安心成家方案、購屋及修繕住宅補貼方案。 提供低利貸款。 有身分限制。

零自備款(建商) 提供銀行核貸以外的金額給購屋者無息貸款。 消費者可免自備款購屋。 等於購屋全貸,且建商提供部分,通常還款期限短,將加深還款壓力。

成家圓夢金(建商) 交屋致贈圓夢金。 等同變相降價。 依戶別不同,所得圓夢金不同。

零利率(建商) 提供金額不等的零利率貸款,或由建商補貼利息,目前最高達10年。 若依10年200萬元計,可省27.5萬元。 勿因此而過度拉高貸款額度。

免稅(建商、仲介) 補貼購屋者房屋稅、地價稅、火險、地震險、代書費、大樓管理費等等。 等同變相降價,購屋後無額外支出,易計算。 須注意建商提出之限制條款書,如:僅限……。

送贈品(建商) 買屋送裝潢、家電或車位。 節省額外開支。 須注意限制條款,或贈品品質。

註:上述方案非常態性,使用得視當時主辦者有無提供。

你不能忽略的額外房屋成本

房屋稅

費用 自用住宅:房屋現值1.2% 非自用:房屋現值2%

發生時間 每年5月

火險、地震險

費用 每年2000-3000元,夾帶在貸款

發生時間 不定

印花稅、契稅、增值稅、代書費

費用 約1萬多元

發生時間 買賣時支付

地價稅

費用 自用住宅:公告地價0.2% 一般用地:公告地價1~5.5%

發生時間 每年11月

貸款

費用 本金+利息

發生時間 每月

3大面向 看透最適合你的屋型

測驗結果:

您的答案中,哪一個選項最多?

A最多:

您最適合看預售屋,但如果您很急著要搬到新家住,可能得考慮暫時先租房,等交屋再搬進去,至於社區管理和鄰居品質,可詢問建商預售時其未來的管理機制是否完善,同時側面了解目前下訂的族群多半是何許人也。

B最多:

剛完工的新成屋或屋齡尚輕的一手房最適合您了,倘若碰到自備款不足的問題,可能得先向親友借貸。

C最多:

中古屋可能會是您的首選,但若您很在乎屋況,就得花一筆錢裝修。

屋型 A型 B型 C型

資金壓力 價位較高,但貸款成數高,自備款在交屋前可分階段給付,交屋前資金壓力最小。 價位中等,貸款成數與預售屋相仿,惟自備款得一次備足。 價位較低,惟貸款成數也較低,自備款也得一次備足,且恐需裝潢資金,交屋前資金壓力最大。

增值性 高 中 低

屋況 全新屋況,設備新,且可客製化調整格局以及設計,惟無實物實景,風險大。 屋況新,設備也新,實屋可親身體驗判定,風險低,但格局和設計若改變須花費裝修費。 屋況較舊,水電管線等設備恐須更換。

適合族群 快速轉手的投資族群,以及自有資金較少的年輕人。 有立即住屋需求,重視屋況但資金有限的自住客。 重生活機能與社區管理和居民素質,且資金充裕者。

 
沒有 百萬年 不靠 爸爸 呆薪 薪族 存房 房計 計畫
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他靠「右側」法則 年領股息七十五萬 38歲小公務員打破呆薪宿命

2016-02-08  TWM

四十歲前,年領七十五萬現金股息,手上擁有一千五百萬的投資資金,或許還稱不上有錢,但在六十五歲退休前,一定比大多數人更能夠接近富足的境地。一個小公務員辦到了,他完全不靠運氣以及富爸媽幫忙,只靠「多想一點」以及「更敢一些」。

籃球場上的艾瑞克,球從他指尖劃出完美的拋物線,唰!空心入籃。三十八歲的他,人生在財富這個環節,就如同這個三分球,漂亮得分。

客觀上,他沒有成為有錢人的條件。大學畢業後,在民間企業打滾六年,儘管八年前考上公務員,捧了「鐵飯碗」,靠著在工作崗位上戰戰兢兢,爬上了九職等,月薪從四萬多元調整到六萬元出頭。就算他十年下來不吃不喝,他過去十年總收入也不過六百多萬元左右。然而,他卻突破了呆薪資的極限,靠著聰明投資,如今滾出了一千五百多萬元資金。二○一五年,光是股票孳息收入,就高達七十五萬元之譜。「被動收入」首度超越了靠工作的「主動收入」,初步達到財富自由的境地。

與艾瑞克常在周末開讀書會討論投資的陳喬泓(本刊九○八期報導的小美工投資達人)說:「艾瑞克的致富過程,沒有奇蹟、沒有運氣,更不靠父母金援,而是一步一腳印地存錢、投資前做足功課,以及投資後縝密地資金管理與配置。」順著艾瑞克財富累積的軌道探索,你將恍然大悟:財富不在於你挖到了蘊藏在地底下的寶藏,財富就在你的心智裡,關鍵在於你的心智蘊藏的「富根」有沒有被挖掘出來。

艾瑞克坦承他愛錢、無奈地是,卻選擇了一個無法發財的工作--當公務員。公務員不能兼差,更遑論創業,於是金融投資成了唯一能夠變得更富有的道路。為了學習投資,艾瑞克發揮了準備高考的精神,花一筆學費,約二至三萬元之譜,參加雜誌上報導過的投資專家或達人開設的特訓班,以求更有效率地走上投資道路。

艾瑞克的同事鄭先生說:「他雖然熱愛投資,卻不會影響工作,甚至周末常看到他進辦公室加班。

」「如果同事向他問股票投資的事,他會很熱心分享,會勸同事不要只是呆儲蓄,趁早練習投資為財富加值。」周末上投資特訓班外,他也利用夜晚公餘之時,K了一本又一本的投資書籍。他指出:《不買飆股,年均獲利四○%》、《走進我的交易室》、《炒股的智慧》這三本書,對他投資與理財的啟迪最深遠。

艾瑞克比較正式用大筆資金投資股票是在一二年。這四年下來,嚴守停損,雖偶有小賠卻沒有大賠過,起初的三百萬元資金,竟滾成一千五百萬元。(這五年來靠著薪資結餘,又陸續投入約二百五十萬元資金)。儘管歷經市場大大小小風雨,艾瑞克的財富依舊能持盈保泰。

初試身手

投資前 先備好「三桶金」這箇中的第一個關鍵在於:「擁有第三桶金後再來投資!」艾瑞克受訪時開宗明義說到。

艾瑞克建議,就算你自認已經練就一身投資本事,千萬不要存到第一個一百萬元就急著投資買股票。至少等你擁有第三個一百萬,即三百萬元,再來投資也不遲,在這之前,可利用全球型股票存基金,或投資ETF 加速本金累積。

道理何在?艾瑞克指出,投資勝負關鍵有三:知識、資金以及情緒,後兩者其實與資金高度相關。「資金部位較大的人未必一定贏,但總比資金部位小的贏面高。」「當你辛苦存一百萬元,不幸如果虧十萬元,你可能會心疼到沒勇氣停損。過度害怕與恐懼,反而會影響日後的操作步調與判斷。」

進階投資

利率低 適度財務槓桿累積財富艾瑞克進入職場後,每月存下至少五○%的薪資,即使這樣,也花了八年多的時間才存到三百萬元。

為了避險踩到地雷,艾瑞克特地找尋長期負債極低,最好是零的公司下手。更重要的是,之前的投資功課總算沒白做,上課的錢也沒白花,投資老師一再叮嚀的不要追逐熱門股(過去四季本益比高於十二倍),不要買產業競爭太激烈的股票(毛利率至少二○%以上)、不要買產品週期太短的股票(如3C產品),他都聽進去了。

在老師建議及蒐集資料後,他鎖定四檔股票投資,分別是台橡、振樺電、茂順以及耕興。一年半之後,除了台橡損失約兩成停損認賠外,其他三檔包含股利獲利在七○%至一五○%之間。也讓他的資金從三百萬元,在二年內成長到五百萬元大關。

積極研究

賺價差 善用四心法成功操作雖然現在「存股」氣氛當道。但是艾瑞克認為,投資資金低於五百萬元的人應積極研究,勇於做價差。否則就算有三百萬元投資,且找到股息年殖利率維持六%的股票,要把三百萬元翻成一千萬元,還是要二十年。「人生實在沒幾個二十年啊!」但做價差談何容易?艾瑞克以自身的經驗,提出良心的建議:「只要選在『右側』操作,小資族賺價差的勝算不僅可大幅提高,而且還可事半功倍!」所謂「右側」是指市場由空翻多,進入漲升波段的時期。判斷市場(指大盤)是否已經翻空打底準備轉移到「右側」,艾瑞克提供幾個個人觀察心法:一、融資餘額的減幅是否超過大盤跌幅;二、月KD是否已在低檔,即四十以下形成黃金交叉;三、加權指數是否從十年線以下開始翻升突破十年線;四、周遭的親朋好友是否持股水位很低,甚至一談股就搖頭。

只要抓住「右側」時機進行操作,連股市的生手都很容易賺到錢。艾瑞克第一次的成功「右側」操作,是在一二年台股大盤跌至七千點出頭時。第二次成功的右側操作則是在一四年中。陸股從二千多點起漲切入,買進中國股票型ETF,也獲利一倍有餘。

一三年底,艾瑞克將手上持股分批獲利了結,當時他的資金將突破五百萬元大關。在職場上他是中間幹部,每個周末幾乎都到單位加班。時間上,不太允許他花太多的時間研究個股做價差。於是他開始對自己的部位進行「調結構、緩增長」式的調整。

「成為有錢人最重要關鍵之一,就在於善用財務槓桿。不管是創業,向銀行借錢或股票上市,抑或是投資房地產。」「我利用低利率環境優勢,在做好財務規畫下,適度財務槓桿,加快財富累積。」

穩定收息

調結構 混合操作讓分散策略奏效一二年,艾瑞克辦了信用貸款,充實本金規模,利用「好負債」的特性增加現金流。由於資金中有部分是向銀行借來,令他在選股上特別注重現金股息的穩定性,以及股票殖利率表現(至少高於六%)。

他採更為分散的策略,買的個股不局限原本的中小型股,還納入獲利更穩定,股價波動更低的大型股如中華電、台灣大與台積電。

他希望獲利的來源,股利部分能提高,價差部分能降低。但畢竟五百萬元還達不到目標,價差也不能完全偏廢,於是這段時間他也買了勤誠、鑫永銓、廣隆等股。同時開始嘗試買進ETF,如華夏滬深三百指數ETF。

雖然第二階段(五百萬元至一千萬元)的投資績效遜於第一階段(五百萬元以下),但因部位已有一定規模,股息收入頗為可觀,加上職等調升的薪資成長,第二階段財富絕對金額的增長,反而不遜於第一階段。

再因陸股大漲的臨門一腳,使艾瑞克僅僅花二年多的時間,就把手上資金滾到一千萬元大關。

如今艾瑞克已進入第三階段--操作資金一千萬元以上。個股價差已成為投資中的點綴(雖然近年來也操作先豐與進階,獲利數十萬元),重心則放在穩定收息股與ETF。他目前的部位計有:中華電、中壽、德律、鑫永銓、寶來高股息ETF、華夏滬深三百指數ETF、香港盈富基金、領匯房產基金。

尚未買房的艾瑞克,前年結婚了,他打算買人生第一戶房。他說,即使買房頭期款花了五百萬元,他仍擁有一千萬元的投資部位,每年股息收入雖會因買房減少,但五十萬元應跑不掉。

艾瑞克買房之餘,還要往年領百萬股息的目標邁進。他要證明自己的退休金要自己賺,也要用自己的投資故事鼓勵所有小資男女:「上班族,你的名字絕對不叫窮人!」

艾瑞克

出生:1977年

現職:中央政府公務員

學歷:私立大學法律系畢業

往年領百萬股息目標邁進

——艾瑞克的追富三階段

第一階段

小額投資期

——500萬元以下

第二階段

財富增長期

——500萬至1000萬元

第三階段

投資上手期

——1000萬元以上

學習重點

● 至少存下二分之一薪資,手上擁有300萬元再做價差投資。

● 學習個股基本面、產業趨勢,大盤多空。

● 成長股與收息股研究並重。

● 國際股市、景氣循環為重點。

操作重點

● 有行情時再進場,進行右側交易。

● 重心放在個股價差。

● 投資集中在四至五檔股票。

● 築底時可酌量進場。

● 股息與價差並重。

● 個股分散約五到八檔,增加ETF部位。

● 可酌量進行左側交易。

● 股息為主、價差為輔。

● 個股分散約五到八檔,但以ETF為主。

實戰經驗

● 茂順、耕興、振樺電獲利70%至150% ● 勤誠、鑫永銓、廣隆、華夏滬深300指數ETF ● 中華電、中壽、寶來高股息ETF、香港盈富基金

撰文 / 謝富旭

他靠 右側 法則 年領 股息 七十 十五 五萬 38 歲小 公務員 公務 打破 呆薪 宿命
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