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同棟大樓買賣2次 債券高手投報率逾一倍

2014-09-01  TCW
 
 

 

投資房地產的招數很多,除了挑時點、選地點外,兆星管理顧問公司董事長葉邱陞則靠「套利」模式,在房地產市場賺進上億元,他是怎麼做到的?

近五十歲的他,一九九三年買進第一間自用住宅開始,二十一年內,他經手過的住宅、辦公室超過十五間,其中還包括兩棟大樓。他最得意的戰功是在台中市忠明南路買下一棟大樓,被一家商旅業者看中,整棟直接出售。這棟大樓投入三千萬元自備款,兩年半後,扣除成本、利息等費用獲利六千萬元,投報率一倍。

五年前葉邱陞離開證券業成立公司,專心投資房地產。投資房地產前,他有超過二十年在證券業債券部工作的經驗,投資債券講究的是保本、風險低,賺取穩定財,為了降低風險,債券的操作會運用套利的方式來鎖定風險、獲取利潤。

什麼是套利?以投資股票為例:投資人在現貨市場買進股票,並同步融券放空同一檔股票,再視價格波動,分別獲利了結或融券回補出場。這種投資方法雖然要準備兩套資金,獲利空間也會小一些,但因為風險被鎖定,即使虧損,也不會太大。

為了確保投資房地產能有所斬獲,他把操作債券的「套利」模式運用在房地產上,還使用了「資金」與「物件」套利兩大項。

資金套利:專挑百坪商辦,賺企業租金

SARS過後,他看到台北市房價開始上漲,但他不願意追價,所以往南開始尋找投資標的,最後在台中看上了位在現在改名為台灣大道上的龍邦世貿大樓,一間兩百坪大的辦公室。這棟大樓每坪造價成本就超過十二萬元,但當時房地產低迷,每一坪賣價在十萬到十二萬元左右。

除了價格低於建造成本,更吸引他的是,這間房子還附帶三年的租約,每個月的租金收入就有十萬五千元。而屋主開出的賣價,光是租金投報率就超過五%,比借款利息二.三%還高。所以,他開始出價,最後以每坪九萬七千元成交。

這戶總價約二千萬元的辦公室,每個月的房租收入,扣掉繳付銀行利息,還可以淨收入八萬元,租金投報率高達六.三%。「租金收入一定要超過每個月須繳的利息,才不會怕(持有房子),才能放得久,」他說。不少人因為租金收入少,每個月還要從口袋裡掏出錢來付利息,只要資金一吃緊,很容易會殺低價格賣出。

「在台中,買辦公室買一百坪左右,最好租,來租的都是中大型企業,經營得比較久,租金收入有保障,」他說。如果買二、三十坪的辦公室,房客大多數是中小企業,動不動就經營不下去,房租收入比較不穩定。

物件套利:設定價格掛買賣,維持獲利

他投資不動產的戰線由北到南,讓他獲利最豐的卻是台中,也成了他的主力戰場。「最好買自己熟悉的區域,才清楚行情,」他同時和幾家仲介公司往來,消息來源多,更易買到好物件。

接著,因為對區域的行情清楚,所以他把「套利」的模式運用在買賣同一棟大樓裡的物件。

以台中龍邦世貿大樓為例,他先後買賣過兩次。第一次是在二○○六年,他以每坪九萬七千元買進,到了二○○八年每坪以十五萬九千元賣出,投報率六四%。

第二次是二○一三年,他準備以每坪十四萬元買進,等了半天沒人要賣,其後卻出現戲劇性變化,以每坪十三萬五千元,低於預期買價入手。

原來,大樓中的一位台商屋主,因為中國銀行放款緊縮,急著賣房套現,把錢拿到中國應急。當初屋主開出每坪十六萬元賣價,距離他的買價還有一段距離,中間還殺出程咬金,另一個買方願意出十四萬元買進,準備付斡旋金協商。

跟他熟悉的仲介立即通報他,還向他透露賣方急著要賣,並且希望當天可以簽約成交,他判斷後認為,對方既然要錢,他可以馬上簽約、付錢,比較起來他比另一個買家更有優勢。「一口價,十三萬五千元,要賣,我馬上趕到台中簽約。」因為他消息靈通、決策快速,兩個小時內成交,對方等於是打了八八折把房子賣給他。

現在,他以每坪十六萬元將此物件出售,同一時間,又趁著房市低迷,以每坪十四萬元的價格掛著買進。

從已經實現,加上預期可能實現的獲利,葉邱陞在龍邦世貿大樓來回兩次的進出,已經讓他賺取超過一倍的利潤。他利用「套利」來買賣房地產,不但可以降低景氣影響,維持穩定獲利,也對市場有更高的敏銳度。

【延伸閱讀】葉邱陞買房成績單

■台北市(住家)

買進:2001年,13萬╱坪現價:40萬元╱坪(未賣出)潛在利益:2倍

■台中(辦公室)

買進:2006年,9.7萬╱坪賣出:2008年,15.9萬╱坪投報率:64%

■台中台灣大道(辦公室)

買進:2009年,8.5萬╱坪現價:16萬╱坪(未賣出)潛在利益:近1倍

■台中(大樓)

買進:2009年,1.1億╱棟賣出:2012年,1.7億╱棟投報率:50%

■高雄(住宅)

買進:2009年,13萬╱坪賣出:2012年,15萬╱坪投報率:15%

■台中(大樓)

買進:2010年,1.9億╱棟賣出:2013年,2.9億╱棟投報率:50%

同棟 大樓 買賣 債券 高手 投報 報率 率逾 逾一 一倍
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