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盧吉道變天

2013-10-31  NM
 
 

 

太平山頂是遊客必到景點,它的內涵又豈止纜車與老襯亭。

山頂上那建於一個世紀前、以第十四任港督盧吉(Sir Frederick Lugard)命名的盧吉道,直通郊野公園心臟,原來是香港殖民貴族史的發源地。

這條當年只限富豪紳士出入的街道,曾經是立法局議員、名建築師、拔萃男書院校長、維多利亞主教的故居。

盛載名流足跡的盧吉道,百年後今天,路上大宅主人卻變成一批紅色富豪,新貴身上都有濃濃的人民幣味道。他們在樓市炒賣戰場有過彪炳戰績,眼光現正對準這條有黑白電影感的歷史老街,蠢蠢欲動計劃將盧吉道變天。

其中最老的廿七號二級歷史大宅,因政府不理逾九成反對意見,批准特首辦主任邱騰華胞弟邱騰達之財團,將之改建成酒店,觸發新一輪保育戰。

本刊調查盧吉道上合共十二幅住宅地,發現當中逾半有計劃翻新改建或叫價出售,業主包括四叔李兆基,還有與邱騰達一樣具搞酒店背景的財團。盧吉道住宅歷史

27號

現任業主:特首辦主任邱騰華胞弟邱騰達等人

現況:擬改建酒店

名人故居:(1918年)Herbert William Bird,二十年代立法局議員,著名建築師樓Palmer & Bird(現稱巴馬丹拿Palmer & Turner)的合夥人。大宅由其弟Lennox Godfrey Bird設計,屬愛德華式,現為二級歷史建築

總樓面面積:12,460呎

估值:$3.9億

25號、26號AB現任業主:從事玩具業和物業投資的詹榮光家族現況:現正重修名人故居:(1899年)維多利亞主教、聖保羅書院校長霍約瑟(Bishop Joseph Charles Hoare)。1906年,他在颱風下和4名學生到屯門傳道時意外身亡,其遺孀後來將大屋命名為Bishop's Lodge總樓面面積:6,044呎 / 5,644呎估值:$1.89億 / $1.77億

31號現任業主:超大現代(0682)主席郭浩、超越集團(0147)大股東任宇,兩人2007年10月,分別以$6,800萬買入兩間獨立屋現況:兩間大宅已拆卸,剩下空地,近年叫價合共4億元放售名人故居:(1925年)拔萃男書院第三任校長費瑟士東牧師,他曾倡議男拔由般咸道遷往九龍,目前男拔黃社又名費瑟士東社,以作紀念總樓面面積:5,250呎估值:$1.64億

32號現任業主:東盟國際發展(代理人)有限公司,離岸公司,04年買入時其中一個股東的秘書是長實非執董李業廣的胞弟李業華現況:荒廢丟空名人故居:(1940年代)「龍廬」由民國時期雲南省政府主席龍雲將軍所建,97年由幫港出聲發起人之一馮家彬,向攝影大師簡慶福家族以$1.18億買入。馮在2004年以$7,628萬損手出售總樓面面積:5,000呎估值:$1.57億

34號現任業主:Skyhorse Ltd.,離岸公司,神秘投資者楊品舒有份現況:出租名人故居:(1934年)抗日英將Frederick Percy Franklin,大宅又名Westcrag,其圓柱形的外牆屬香港罕有建築,日治時曾遭炮火摧毀,於1947年重修。他於1955年在大宅內病逝。現為三級歷史建築總樓面面積:5,828呎估值:$1.82億

28號現任業主:上市公司盈信控股(0015)現況:出租,預計於2014年中收回,計劃重建作獨立洋房名人故居:(1922年)27號屋設計師Lennox Godfrey Bird,具金字頂平房、圓拱形窗戶,懸空觀景平台等。現為三級歷史建築 總樓面面積:9,301呎估值:$2.91億

盧吉道保育戰的爆發點,是廿七號屋「長老」正面臨五間房被劏成十七間做精品酒店。記者日前探望這位即將要變身招呼自由行旅客的百歲老人,發現它遍地落葉,泳池積水未清雜草叢生。廿七號屋原來有個孖生細佬、屬三級歷史建築的廿八號仔,「兩兄弟」首任業主也果真是對兄弟,分別是二十年代立法局議員Herbert William Bird,以及其胞弟Lennox Godfrey Bird。Bird兩兄弟都是名牌建築行巴馬丹拿(Palmer & Turner)的創行合夥人,廿七、廿八號兩間愛德華式大宅都由「細Bird」親手操刀設計。百年過去,「大Bird」的紳士故居要變酒店,「細Bird」老家原來亦難逃被重建命運。

細孖也發展

廿八號細孖的現任業主是上市建築公司盈信控股(0015),去年用一億九千六百萬元買入逾一萬八千呎地皮,以地積比率零點五倍計算,最多可建樓面面積達九千三百呎。細孖現仍保持原貌出租,有一座兩層高大宅、一個花園及一個泳池,只佔用三千一百呎,未用盡地積比。盈信買入地皮後,隨即在今年初的上市文件提及,計劃向城規會申請,將細孖重建兩座兩層高的獨立洋房出售或出租,更講明會用盡地積比。本刊一週前向盈信查問具體發展計劃,至截稿前未獲回覆。與邱騰達一樣,盈信亦有搞酒店,二○○九年集團獲城規會批准,更改其旺角通菜街的住宅用地,以地積比九倍興建一幢十七層高的酒店,預計今年完工。盈信主席魏振雄近年拍得強國碼頭,一○年曾親自帶隊到天津投資地產,獲天津市副市長任學鋒接見。人大代表兼民建聯立法會議員葉國謙,則是盈信的獨立非執行董事。廿七、廿八號這對孖仔,過去十五年都由同一個業主持有,如同當年Bird兄弟擁有它們一樣,這個前業主是四海電業集團。四海電業九十年代起活躍投資陽明山莊等多個物業,但集團運作十分神秘沒有網頁,董事黃文卿、黃莉莉甚少曝光,董事總經理黃鄭惠珍,曾是中華海外聯誼會理事,該會時任理事包括霍震寰、新地主席鄺肖卿胞弟鄺隼、多名在內地投資的中小企港商。記者曾到四海電業北角辦公室查問兩大宅賣盤原因,但職員指負責人不在不作回應。

建服務式住宅

離開大細孖往西行,發現盧吉道上多間歷史顯赫的貴族大宅,有的正動工重建、有的只餘下空地放售。其中三十四號,是曾參與二戰做過戰俘的已故英軍Frederick Percy Franklin故居。他曾任《南華早報》總經理,喜歡寫作曾著書記載戰俘生涯。他一九五五年退休,同年五月於大宅病逝。三十四號屋盛載的軍人血淚史,早已磨滅得七七八八。一九七八年,老牌發展商協成行方潤華家族購入三十四號B大宅並改名樹華小築,如今正圍網動工翻新。近年,協成行亦殺入酒店市場,去年斥資逾四億,在佐敦開設集團首間精品酒店「木的地」主攻大陸旅客。三十四B號屋的翻新工程,令人揣測協成行也有意步邱騰達後塵。本刊向協成行第二代揸fit人、方潤華兒子方文雄求證,他承認大宅會變身做服務式住宅,但就強調並非「酒店」,「我哋暫時唔會改變用途,翻新咗設計好啲,迎合市場,呎價可能會好少少,可能有百分之十幾嘅(利潤)增長。」他說,希望日後吸引專業或退休人士入住。與盧吉道上其他新貴一樣,方家與北京友好,方文雄是全國政協委員。

暴發戶進駐

正當樹華小築工程如火如荼準備迎接新租客,其旁邊的多塊空地亦正蠢蠢欲動。以三十一號A、B兩地為例,門外貼有地產代理廣告放售。兩地業主都具有神秘中方背景,分別是兩年前被質疑造假數停牌至今的超大現代( 0682)主席郭浩,以及他的友人、買完吉爾吉斯金礦又買山東鋼銅廠的超越集團( 0147)大股東任宇。郭浩、任宇兩人,於○七年十月,同樣各以六千八百萬元買入兩地,兩年前建築物被夷為平地,丟空至今。地產代理透露,兩名強國新貴前年起開大口叫價共四億放售,平均呎價近八萬元,卻無人問津。時光倒流至一九二五年,郭浩、任宇兩人的地皮,原來是拔萃男書院第三任校長費瑟士東牧師的故居,他任內將校舍由般咸道遷往九龍。四九年男拔成立費瑟士東社,紀念他為校作出的貢獻。惟事隔大半個世紀,這位名校鼻祖的故居,卻成為強國人的發財工具。

四叔早霸位

有人希望在盧吉道的歷史土壤生金蛋,也有人原來一早霸位等時機出擊。四叔李兆基早於一九七二年,以筍價八十五萬元收購二十九號一間舊屋,隨即拆卸,地皮丟空至今四十一年。地契顯示,建築物高度不能超越三十五呎(三至四層)。本刊翻查恆基年報,發現自○八○九年起,恆基開始提及發展盧吉道地皮,指物業「正在策劃重建或更改用途」。恆基向本刊指,由於盧吉道太窄交通不方便,所以一直研究如何發展,現階段只考慮用來重建住宅,未有時間表,無意更改用途,但未有透露具體計劃。 除了空置地皮,盧吉道上也有一些盛載殖民故事的大宅,慘變「孤獨老人」遭荒廢棄置,只能夠在它們身上隱約嗅到昔日光輝餘韻。例如廿五及廿六AB號屋曾經是前維多利亞主教、聖保羅書院校長霍約瑟的故居。一九○六年,他在颱風下和四名學生到屯門傳道時意外身亡,其遺孀後來將大屋命名為Bishop's Lodge。大宅多年前開始鋪上水泥重修,現任業主榮瀚實業於九九年買入。榮瀚回應指,目前只裝修作家族自住。但曾於廿七號屋住了十三年的姚吉甫醫生說:「我咁耐都未見有人喺嗰度住過,只係不斷咁裝修。」至於三十二號的龍廬是由民國時期的龍雲將軍所興建。近日活躍政圈的幫港出聲發起人、金匯投資馮家彬,一九九七年斥資一億一千萬元向攝影大師簡慶福家族買入龍廬,用作招呼商賈名流。馮家彬○四年以七千六百萬元賣出損手離場,目前業主是離岸公司東盟國際發展,幕後主腦身份不明。但東盟○四年買入時其中一名股東的秘書,是長實非執董李業廣胞弟李業華。盧吉道落入紅色新貴之手,原來二十年代它初建成時,港英政府實施「山頂保留條例」,山頂只屬歐洲籍富豪紳士專用,至一九四七年法例被廢除,盧吉道始有華人踏足,本地富商名流即趨之若鶩,已故紅色資本家徐展堂,八六至九九年在廿六號C至E的故居「在望山莊」,是後過渡期左派把酒當歌大本營,左派中堅吳康民、前中聯辦主任姜恩柱都曾經作客,徐展堂可說是「染紅」盧吉道的始祖。

「爸爸見到好傷心」

回到盧吉道這條貴氣老街的起點 ——引爆保育爭議的廿七號最老大屋。它的第六任業主後人接受本刊專訪,首度開腔反對其舊居變精品酒店。Alison Lusher的爸爸Robert F. Lusher來自美國,一九七七年以二百五十萬元從太古集團手上買入廿七號大宅。Robert F. Lusher是美資建築商Builders Federal的香港巨頭,曾參與興建中銀大廈、香港會議展覽中心、交易廣場等。「我喺廿七號屋睇住中銀起緊,有時俾啲雲遮住,淨係見到頂嗰兩支桿,好似美式足球嘅龍門,爸爸仲話要同我鬥踢得遠添。」四十五歲、在港土生土長的Alison,九歲起在廿七號大宅住了十七年。 Alison記得,她爸爸當時花了很多心血重修大宅:「上手業主太古集團曾將大宅用作行政人員宿舍,爸爸將佢執正。我記得一九八一年香港會重建,爸爸執咗會所嘅一條木梯同啲黃銅窗框,喺屋企重置。八二年淺水灣酒店拆,爸爸又要埋啲吊扇,好有歷史味道。」大宅內曾經被日軍炸燬的網球場,也被Alison的爸爸改建成泳池保存至今。

Alison又透露,一九八八年上映、將小說《Tai-Pan》(大班)改編的美國電視劇《Noble House》,曾到廿七號大宅拍宣傳照,主演該劇是後來的第六任「占士邦」皮雅斯布士南。Alison說,儘管她和家人九四年搬離廿七號,其父亦於九九年過身,但她有時亦會特意重遊盧吉道故地緬懷一番。得知舊居即將變成酒店,Alison看不過眼,狠批政府貶低大宅的歷史價值,為發展而破壞郊野公園,「廿七號嘅價值唔單只係間屋,仲有條路同附近周圍嘅環境,發展係一個好大的羞恥。如果爸爸仍在生見到,佢應該會好傷心。」

禁區紙無上限

發展盧吉道引起爭議,因該路依山開闢,屬薄扶林郊野公園的港島徑第一段,今年九月獲國際著名旅遊雜誌《Lonely Planet》選為全球最佳城市行山徑第十位,亞洲唯一上榜。由於路面非常狹窄,出入車輛都必須獲批俗稱「禁區紙」的許可證。而運輸署過去五年,共發出一百五十九張許可證,但原來發證沒有上限,只要證明是居民便可。盧吉道的十二塊住宅地,在港英政府一九七九年按《郊野公園條例》劃出薄扶林郊野公園的界線之前,大部分屋已存在。當年政府為免土地爭拗,劃界時刻意避開原有物業。漁護署指,盧吉道的住宅不在郊野公園範圍內,故不受郊野公園條例限制。但前天文台台長林超英擔心,一旦盧吉道大規模發展,交通流量勢急增、破壞郊野公園,「如果愈來愈多人住,就一定要整多幾個大嘅化糞池,加上嗰度斜坡好斜,化糞污水會流到郊野公園。」

盧吉 吉道 變天
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=80260

萬人反對盧吉道大宅變酒店

1 : GS(14)@2013-10-21 23:33:57

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131021/news/ec_god1.htm






【明報專訊】城規會上月通過把有97年歷史的二級歷史建築、山頂盧吉道27號英式住宅改建為精品酒店,約300名市民昨由山頂凌霄閣遊行到盧吉道27號大宅,指盧吉道是本港熱門的行山徑,反對發展為酒店,要求政府不要批准有關酒店發展計劃的申請。發起遊行的自由黨中西區區議員陳浩濂稱,自本月12日舉行簽名行動以來,至昨日已收到1.1萬名市民簽名反對酒店發展。

參與遊行約300名市民昨持綠色絲帶,並將絲帶綁在盧吉道27號遊行終點處,象徵市民守護盧吉道行山徑的決心。陳浩濂稱,酒店落成後將為盧吉道帶來大批人流,擔憂屆時會出現人車爭路,影響市民享用行山徑。他又稱,過去一個月已先後到申訴專員公署及立法會申訴部投訴規劃署處理盧吉道酒店申請失當,促請政府中止盧吉道27號轉作酒店的申請。
萬人 反對 盧吉 吉道 大宅 酒店
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盧吉道酒店減房間數目再闖關

1 : GS(14)@2014-11-12 15:36:40

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/eb_ebb1.htm

【明報專訊】擁有百年歷史的山頂大宅盧吉道27號,屬二級歷史建築物,物業前年售出後,曾向城規會申建為文物酒店,但有地方人士擔心大宅改建後會加重道路的負荷。近日項目再闖城規會,總樓面約1.2萬方呎,酒店房間由原來不多於17間,減少至不多於12間,房間面積則由原來248至807方呎,調整至355至624方呎,讓大宅保留更多空間以提供其他文物保育的元素。


據了解,盧吉道27號前年透過香港註冊公司御冠購入,持有人為東亞紡織董事陳天生或有關人士,而臨時合約則由助手邱騰達(即特首辦主任邱騰華之胞弟)簽署。

葵涌工業地招標 估值逾3億

另外,筲箕灣道225至227號一幅毗鄰嘉兆大廈的住宅用地,近日向城規會申建成酒店。項目總樓面約2.2萬方呎,將興建成一幢樓高22層(包括4層平台)的酒店,並提供61間房間。

地政總署公布,推出葵涌勝耀街工業用地招標,屬本年度政府首幅推出的工業地皮,地盤面積約1.36萬方呎,可建樓面12.9萬方呎,估值約3.23億至3.26億元,每方呎樓面地價約2500至2600元。
盧吉 吉道 酒店 房間 數目 闖關
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=286450

瓏門複式戶劈價13% 加辣後首見 何畔賓吉道3號 新增15%DSD回贈

1 : GS(14)@2016-11-20 22:19:30

【明報專訊】政府突擊加辣滿兩周,發展商除提供印花稅回贈「解辣」外,個別一手貨尾更以直劈樓價作招徠。新地(0016)旗下入伙近4年的屯門瓏門,昨修改價單,兩伙實用同為1640方的特色戶減價13%,為加辣後首個龍頭發展商減價盤。為「抗辣」,永泰(0369)紅磡何文田山畔、大昌地產(0088)山頂豪宅賓吉道3號,均新增15%DSD雙倍印花稅回贈作對應。

明報記者 方可兒、林可為

新地今年至今估計累售逾3500伙、總套現額逾350億元而成「賣樓王」;市場人士表示,新地賣樓大豐收,加上瓏門貨尾所剩無幾,即使減價對集團亦無關宏旨,相信此舉是為加快清貨。

估計減價為清貨尾

瓏門是次減價單位,包括第3座42、43樓實用1640方呎複式D室(另連平台和天台),新定價3848.05萬元(實呎2.34萬元),比舊定價4423.4萬元(呎價2.69萬元),調減13%。上述特色戶2014年10月首次開價的定價為4273.4萬元,去年12月加價3.5%至4423.4萬元,換言之,現時新定價仍比2014年10月舊價低約10%。

另2座41、42樓實用1640方呎複式D室(另連平台和天台),新定價3735.87萬元,同樣比舊價減13%。 新地會提供6.25%直減樓價折扣、另4.25%稅項回贈,部分會贈送家具家俬。

雷霆:與伙伴商議後安排

新地副董事總經理雷霆稱,瓏門餘貨調整售價,乃因應合作發展條款,是新地經過與合作伙伴、即西鐵商議後,所作出之安排。瓏門只餘3伙特色戶待售,當中1伙價錢沒變動。

市場上亦有其他豪宅,以新增15%DSD回贈應對辣招。永泰牽頭紅磡何文田山畔,昨加推12伙高層單位,涵蓋兩房至四房戶,單位實用1002至1857平方呎。

永泰是次新增15%DSD回贈優惠,最高折扣率21.98% (包括6%特別折扣、15%DSD回贈、提前付清樓價回贈2%),整批折實實呎2.94萬至4.92萬元,單位折實售2955萬至9130萬餘元。

大昌地產(0088)山頂賓吉道3號(包括5幢實用4432至4850方呎洋房),將向買家提供的買家印花稅BSD回贈,亦由11.75%增至15%;DSD回贈則由8.5%增至15%,惟買家只可二者選一;該5幢洋房定價為4.13億至4.57億元,不設折扣。

內地客1690萬購敦皓 付507萬辣稅

豐泰西半山敦皓昨有開放式戶做價直逼1700萬元,貴絕全港同類單位;上述6樓S2室實用483方呎,以約1690萬元成交,實呎逾3.5萬元,成交價創全港開放式新高。

據悉,買家為內地人並以公司名義入市,需要付30%辣稅涉約507萬元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0002&issue=20161119
瓏門 複式 戶劈 劈價 13 加辣 辣後 後首 首見 何畔 畔賓 賓吉 吉道 新增 15% DSD 回贈
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=316180

賓吉道3號5洋房放售 意向價逾23億

1 : GS(14)@2018-05-10 05:48:44

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3964&issue=20180510
【明報專訊】超級豪宅市旺,大昌地產(0088)蟄伏7年後,重新推出旗下山頂賓吉道3號的5幢洋房。大昌地產營業經理吳竹燕表示,集團傾向將餘下5幢洋房以整個業權轉讓出售,參考價23.41億元(未扣除優惠),不排除以招標形式發售,相關洋房實用面積由4432至4850方呎,以5幢總樓面面積23,008方呎計,若成功以上述意向價售出,折合平均實呎10.17萬元。

折合平均實呎逾10萬

賓吉道3號於2011年以3.99億元、即實呎81,709元售出實用面積4893方呎A屋後,7年來再無錄得成交;惟發展商近年亦有公布價單,上述待售5幢洋房的定價介乎4.51億至5.03億元不等,總價正是發展商提供的參考價23.41億元。大昌目前委託中原為獨家代理,當中F號現樓示範屋接受預約參觀;F號屋實用面積4850方呎,另連921方呎花園及830方呎天台。

維港‧星岸9號屋1.13億沽 貴絕紅磡

事實上,一手逾億洋房持續錄得成交,長實(1113)紅磡維港‧星岸,最新透過招標以逾1.128億元售出9號洋房,成交價再創區內住宅新高。據成交紀錄冊顯示,買家120日內分段付樓價15%、餘下85%於180日內上會。

上述9號屋實用面積2196方呎,以成交價逾1.128億元計,實呎51,393元。維港‧星岸提供9幢洋房,4月至今已累售8幢,估計套現約8.6億元,現僅餘10號屋示範洋房待售,發展商早前表示意向價為1.5億元。
賓吉 吉道 洋房 放售 意向 價逾 23
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350364

海航5.5億沽盧吉道27號 年多帳蝕1.6億

1 : GS(14)@2019-04-09 16:54:08

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6072&issue=20190409
【明報專訊】海航集團近年不絕變賣資產,部分物業更錄蝕讓,其中海航或相關人士於2017年底以約7.1億元購入的山頂盧吉道27號屋地,新近以約5.5億元售出,持貨短短一年多,帳面勁蝕約1.6億元,料為近年市場上最大額豪宅蝕讓個案。

去年叫價7.8億放售 現減29%

上述盧吉道27號屋地,佔地24,919方呎,現址建有兩幢於1916年落成的洋房,2016年被評為一級歷史建築,海航2017年底向帝邦投資執行董事邱騰達或相關人士「買殼」購入,作價約7.1億元。市場消息指,海航於去年8月以叫價7.8億元放售,據最新市場消息,有關物業最終以約5.5億元售出,較海航叫價大減2.3億元或29%,帳面蝕約1.6億元或22%。

西營盤高士台亦錄得大額蝕讓個案,市場消息指,項目1座高層複式連天台特色戶,實用面積2235方呎,連660方呎平台,2014年以約9975萬元一手售出,實呎44,632元,一度創項目呎價新高,事隔不足5年,單位以約8600萬元轉手,實呎38,478元,原業主帳面蝕1375萬元,若連使費料實蝕1885萬元或18%。

雷頌德2500萬沽比墅

10年升值不足一成

另一邊廂,蝕讓個案不絕的大埔比華利山別墅卻罕有錄得獲利個案。市場消息指,著名音樂人雷頌德持有的湖景道單號屋新近以2500萬元售出,物業實用面積2475方呎,實呎1.01萬元。雷頌德於2009年以2300萬元購入上述物業,持貨10年,帳面獲利200萬元或不足一成。
海航 5.5 億沽 沽盧 盧吉 吉道 27 年多 多帳 帳蝕 1.6
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352468

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