ZKIZ Archives


愛屋吉屋:幹掉門店,用重度垂直顛覆傳統房屋中介

來源: http://newshtml.iheima.com/2014/1126/147967.html

來源:i黑馬

作者:孔明明

互聯網對房地產業的改造已經開始,房屋中介首當其沖。7月15日,愛屋吉屋APP上線它定義為“沒有門店的租房中介公司”,日前宣布獲得B輪融資,團隊已有千人。

 

\愛屋吉屋的創辦是由於幾個創始人看到了本地生活服務的大風口和租房痛點的需要。他們紮根於租房這個垂直領域,用上千人的團隊重度運營,獲取線下真實房源,然後基於後臺數據系統和移動端的App來提高經紀人的工作效率。對於一個初創公司來說,千人規模讓人驚訝。但愛屋吉屋的聯合創始人鄧薇告訴i黑馬,這正是他們這種重度模式的需要。

愛屋吉屋究竟是怎樣顛覆傳統房屋中介的?以下是其聯合創始人鄧薇的口述。

怎樣解決租房痛點?

我在北京生活了10年,上海也是10年。我長期在上海租一套房子、在北京租一套房子。從土豆(鄧薇曾是土豆VP)出來後,我決定把家安在上海。北京這兩年生活環境急劇惡化,嚴重霧霾加上交通擁堵、房價高企。

愛屋吉屋創業的契機是賣掉“大黃蜂”之後(鄧薇是打車軟件“大黃蜂”的聯合創始人)。當時,我們一個朋友新租了一個房子,抱怨說體驗特別差。那個時候,我們也在看各種各樣的項目,越想越覺得這個方向可以做,一個行業30年、40年不變挺令人發指的,那就變一下吧。

我們想問題特樸素,就想租房有哪些痛點、憑什麽不能解決?先不說能不能實現,我們是這麽倒推的。

這是我參與的第七家創業公司。從1998年中國接入互聯網開始,理論上該創的事情都創完了。哪知道移動互聯網來了,來勢洶洶、速度特別快。“大黃蜂”8個月時間讓我感覺經歷了在土豆三年時間里發生的事情,就像過山車一樣,很high,越來越刺激。

經過那8個月,我們覺得,一定要再做一次。上次晚了6個月,這次一點要早6個月。我們從頭開始想,如果要在一個城市里,迅速把供和求兩方面拉起來,應該是一個什麽樣的節奏,以什麽樣的方法。
 

幹掉門店,靠線下運營構築門檻

目前的租房狀況是租客不知道房源在哪兒、房東不知道租客在哪兒。在這種環境下,首先用戶需要真實的信息,其次用戶需要全城的信息,沒有人可以找遍全上海或者全北京。像58、趕集、搜房都是房源推廣通路,屬於信息分發渠道,而我們要做的改變傳統中介服務。

愛屋吉屋是第一家專門做租房的中介,我們沒有門店,也不守株待兔,每一個客戶顧問都可以帶你去看全城的房源。這樣看上去很沒有效率,但我們認為用戶找房本身是有邏輯的,首先他一定是在自己偏好的區域里找,然後再加上預算和面積,因此一定可以給他定義出一定的範圍,然後再在三公里之內設一個分公司來負責帶客戶來這個區域看房。如果客戶要跳出這個範圍,依然還是這個顧問去帶他看房。

我們公司有三個部門:一個部門做房源,一個部門做一對一的客戶服務,還有一個部門負責開發產品,包括網站、App、後臺工作流程等。目前,我們在上海免中介費(上海一般是房東、租客各承擔35%,愛屋吉屋免除了租客服務費),北京中介費減半。

從整體房源上說,我最重要的一件事情是要把房子做成真實的、同時是一套一套的。這牽涉到底層的數據庫和架構,因此我們需要建虛擬城市,把一個小區有多少座樓、每一座樓有多少層都逐步完善起來。這件事情,我們在上海做了大半年,在北京做了5個月。比如,我們會建一個100人的團隊,一個人每天要掃10個樓盤,把那個小區里面的信息通路等都打通。一兩個月後,一個城市不敢說每一個樓盤都能夠走到,但70%、80%應該能走完。在國外,這些都是由政府或者行業協會來做,但中國沒有,所以我們就要自己建。

建完虛擬城市以後,我們有一個獨立的數據中心,房源里面有入住時間等信息。這是一套獨立的體系來進行房源維護,以保證客戶永遠可以看到最新在租的房子。再難租的房子,放出來10天也能租掉,上海、北京都一樣。我們要想的就是在這10天里怎麽更新信息、怎麽能讓房東每天都上來等。

在尋找房源時,我們有自己特別獨立的一個部門,含有地推團隊,也含有呼叫中心,他們統一來做全公司的房源。目前,我們專門做房源體系的有200多人。地推團隊首先在各個片區做宣傳,同時把每一個小區里有多少座樓、每一座樓的編號情況等收錄到我們自己的信息庫。

對於房東的委托,我們有統一的呼叫中心去完成。我們客服中心有好幾百人,統一負責跟房東溝通。公司全是統一中心化的,非常標準和職業。其他人是不會給房東打電話的,連帶拍照都是全部約好的。

在我們公司,維護房源和交易這兩方面是分開的。做房源的人就是做房源,經紀人就是經紀人,不會有人一遍一遍地從頭開始問,你這個房子是不是要租,到底要租多少錢,不會的。

同時,搜集到的房源信息還需要經紀人去驗證房源質量。一方面,房東越來越信任我們,房東的委托會越來越好;另一方面,租客要最快速度找到房,房源質量越好,客量就越多。這是兩個非常重要的供求方面。

對於用戶來源,我們完全自己發展用戶。我們是個互聯網公司,網絡推廣手段很強,搜房、安居客、58、趕集等,該投的廣告我們都去投,也用其他方式的廣告。

不講互聯網思維

在網上,第一點是要用戶自己來看,我們在做廣告的時候連客服電話都不提,雖然好像很麻煩,但還是要請你去我的App或者網站上把房子看一看,然後我們再開始推薦。另外一點是,我們沒有門店,所以經紀人跑的範圍更大、公司的結構更加扁平。我們需要用移動互聯網的手段管理員工的工作流程和服務質量,實現服務的監控透明,讓用戶放心。因此,我們的網絡部門很重要,內部系統明年的開發計劃都已經排完了。我們其實是做了一個基於租房的專項服務垂直整合,每個環節我們都自己做,戰線拉很長。

我們首先要想什麽是用戶體驗。在你出門之前,可以像淘寶一樣把你想要看的房子挑下來,提交你想要看房的時間,我們就會派一個中介給你,看房顧問就會打電話給你,問清楚幾個人住、對片區和裝修等有什麽需要。全部問清楚了以後,他就會幫你去做約看,新增房源出來他會在App里推薦給你。用戶可以隨時提交租房需求,只要需求提交上來,我們就能立刻派一個顧問來服務他。

我們目前實施的結果是:每個經紀人月均的成交量是其他中介的8倍到10倍。我們經紀人當然也辛苦,因為他跑的範圍大,每天帶客數非常多,但幫助客戶成交的速度快,最快的委托進來半個小時就交掉了。我們省了門店的錢,把這些錢拿去做推廣,不管是房東的推廣,還是房客的推廣。

我們自己圈里不講互聯網思維,我們就講互聯網能帶來什麽,能給整個行業帶來什麽。它可以帶來信息透明,讓人人都可以擁有真實的信息去做理性的判斷,由此整個市場的效率能夠自動去調整。這是互聯網給整個社會帶來的作用。

改造行業與激勵員工

傳統的中介公司是以門店為半徑,效率特別低。按我們掌握的信息,北京目前做得最好最大的一家中介,經紀人有1萬多,平均每個月租房成交1單,二手房買賣成交0.4單。

中介公司的管理成本非常高,用人管人,臨街店面人員浪費。店多了以後整個公司的層級體系特別大,底薪就很低,就招不到好的員工。整個中介業都是在惡性循環里。

我們現在的經紀團隊80%都是傳統門店里的。我們開出雙倍底薪並與服務掛鉤,租房顧問簽一單租客滿意的合約,拿的都一樣,而不管房屋租金多少,避免租房顧問服務時“挑肥揀瘦”,保證用戶口碑和服務質量。

租房這項業務,95%的合約都是在房子里發生的,這件事兒不需要一個簽約的地方。如果客戶一定要到我們公司來看,或者有人就是願意在公司里簽約,我們也接待,公司都是不錯的辦公室。

現在我們整個業務模型有兩個基礎:首先,我們服務的人群是23歲到30歲的北漂、海漂,他們絕對是互聯網和移動互聯網的人群,他找房子的第一步不會選片區,因為年輕人找房最主要就是跟著公司走;其次,他們上網,我們在網上要讓真實的信息足夠亮、足夠快、足夠真,更新的速度足夠快,讓他看到全城的信息,先做一個理性的判斷,再決定要去找哪一個片區的房子。我們的App有一個非常重要的功能就是按地鐵找房子,用戶可以看到地鐵每一條線周邊有什麽樣的房子、價格是什麽樣、什麽時間可以入住,先篩選一道,然後再決定。

我們就做這些舉動,服務這群用戶。其他習慣傳統方法的人不是我們的客戶,我們也占不了百分之百的市場份額。

在上海那邊,我們從7月份開始做,現在每個經紀人每月平均成單8到10家,底薪4000多加上1800的服務提成。服務提成是指帶客量,不需要成交,如果有了成交,用戶反饋回來評價優秀,會再有其他的服務費。這樣能夠顯著提升經紀人的收入。

再回到激勵體制上,互聯網核心就在於讓大家真的看到所謂的改變此前行業的生存狀態。你原先是等靠,收入很低,但如果一個月能做到8到10單,平均月薪是過萬的。收入一下提升的時候,各方面的狀態就完全不一樣。

對於經紀人來說,他們工作的實質並沒有太大的變化,以前是等在門店周邊或者街上擺個攤,有人問就聊一下,有需求就帶看,但現在不一樣,他在這邊,我們就發給他一個用戶去聯系,了解清楚了客戶的需求後,就開始帶看,帶看完了之後如果有中意的,立刻成交;如果客戶覺得這套不合適,現場再選、再去看。

在這個中間,我們加了好多閉環監測的部分。舉個例子,一個小夥子是湘潭人,此前從來沒有做過中介,但做過銷售。第一個月因為地段不熟,成交量很少,但是他非常勤奮地帶客人去看,跟別人約的帶看時間來不及,就打車過去,到了第二個月一下就成交十幾單,變成了top sales。其實他要做的無非是提前半小時到約定的看房點,然後點開App簽個到,表示人已經到了,給房東撥個電話,確定房東在,再問問客戶幾點到,客戶到了之後再簽個到,看完之後請客戶做個評價,這些都是通過系統進行的。另外,我們還會抽檢看房的評價服務質量。這些保證了既有獎金激勵體制,同時又有服務後臺的力量,讓大家感受到行業當下的變化。


本文為i黑馬版權所有,轉載請註明出處,侵權必究。

愛屋 屋吉 吉屋 幹掉 門店 重度 垂直 顛覆 傳統 房屋 中介
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=120856

鏈家“斷臂求生”阻擊愛屋吉屋 租房管家時代來臨?

來源: http://newshtml.iheima.com/2015/0319/149371.html

江湖討論說丁丁租房是鏈家地產為了阻擊愛屋吉屋采取的大招,如果此話當真,愛屋吉屋何以讓鏈家地產使出如此招數?

先說說愛屋吉屋是怎麽快速崛起的。2014年3月愛屋吉屋成立並快速上線移動租房應用,其經營模式和鏈家地產、我愛我家一類中介主要差別在兩個方面:a. 愛屋吉屋無門店;b. 愛屋吉屋采取經紀人高底薪+定額業務獎勵機制;以上兩個措施推行後的結果是愛屋吉屋能夠推出上海免傭金,北京傭金減半的服務,直擊傭金高痛點,快速吸引了大量C端用戶,另一方面其薪酬政策吸引了相當多經紀人迅速從其他中介或其他行業加入愛屋吉屋,再加上基於移動互聯的房源搜索、驗證、管理使得愛屋吉屋迅速成為一個房源豐富、傭金低、體驗優越的租房平臺。

這些優勢使得愛屋吉屋在一年內取得極快發展,融資方面愛屋吉屋一年做了3輪總額近億元美金的融資,愛屋吉屋建立了一個1500人的團隊,在業績方面,據一個同行分享的數據,愛屋吉屋在上海租房市場中有近30%的市場份額,更誇張的說法是愛屋吉屋北京12月最後一周的成交量是我愛我家全月的總額。以上數據準確性暫難以核實,但足以體現出去門店化,依托於移動互聯網和創新的經紀人合作機制的愛屋吉屋,在租房經濟中,打開了全新的格局。

受愛屋吉屋沖擊影響,我愛我家漸進式地跟進了北京的傭金減半,官方雖然並未明確表態,但業務人員均已形成了傭金減半的共識。眼看著鏈家地產成為被新模式革命的最受影響對象,其租房業績也受到明顯沖擊。

此次鏈家地產采取傭金全免事實上成為必然選擇,主要基於以下原因:

轉化率亟待提高是關鍵。(參考下圖)鏈家租房高昂成本換來海量真實房源以及海量C端客戶,受競爭對手傭金減半影響,轉化率迅速降低,打破盈虧平衡點,鏈家租房業務迅速虧損並規模急劇擴大——困境產生:鏈家收更高的傭金(100%),卻只能拿到更少的市場份額,固定成本居高不下,虧損產生並迅速擴大。免傭金可產生的積極效果為:a. 直接沖擊了原有被瓜分的C端市場,重拾品牌和領導者市場地位,迅速擴大用戶量。b. 基於現有的海量庫存,轉化率迅速提高,雖然錢沒賺到,但賺到了客戶和市場份額。


\鏈家斷臂後市場如何變化?——租房中介淡出歷史,租房管家成新常態
不出意外的話,愛屋吉屋、我愛我家在北京市場將迅速跟進傭金全免政策,於是有趣的事情來了——小米模式真正在租房行業出現了:0毛利,羊毛出在豬身上,豬在哪里呢?現在我們開始找豬:


 
\房屋租賃中介業務免費化成為必然選擇之後,房屋租賃管理成為新業態,各大中介及租房創業公司深挖租房經濟中的增值服務價值鏈,包括:裝修、金融服務、管家服務、二手房買賣中介業務。


傳統租房中介價值鏈:
\租房管家時代價值鏈
 
\圖中紅色字部分均為涉及到新形態的價值鏈,核心為一方面中介、經紀人未來將提供包括定制化裝修、搬家、wifi、保潔等多重增值服務,定價權也將轉移給中介機構,房東與中介不再是單純的委托出租關系,而是委托房屋管理及收益權再分配關系。

租房裝修:標準化裝修(自如有家)+ 輕量級定制化裝修。租房市場早已進入買方市場,租客(80、90後)追求更優質的居住體驗,在這個大背景下,經營標準化公寓出租的自如有家、優客逸家、蘑菇公寓迅速成為消費者熱捧的選擇,田園風格的裝修設計、幹凈整潔的設施、周到的wifi/清潔服務,聽起來就這麽美好。但自如式N+1(改造後多出一個房間)的標準化公寓也面臨制約因素:與房東一次性簽約3-5年,必須允許打隔斷,全盤重新裝修,特定的房屋選擇,這些限制性條件使得自如模式僅獲取了不到整體租房市場2%規模的份額,剩下98%將釋放巨大產能空間——輕量級定制化裝修。

未來,不論是鏈家、我愛我家還是愛屋吉屋都將切入為租客提供定制化輕量級裝修的服務,在相當多租房場景中,制約一個房子出租效率及租金的很大原因來自於房屋的一些不良狀況:墻面臟、缺桌椅、缺小家電、窗簾風格不合適、某個開關壞了,等等,租房中介作為專業機構和海量客戶,在供應鏈方面能擁有極大的成本優勢和較高的實施效率,為租客提供定制化輕量級裝修將大幅提升房屋出租效率以及租客體驗,由此產生的成本將轉化為租金溢價加到房租中。中介機構也可由此獲得收益。

管家式服務:提供搬家服務、標準化的免費wifi、定期保潔、24小時響應上門維修等增值服務。

金融服務:押一付三小白領錢不夠?——年化18%,可全額貸款,年化預期年利息收入可達1000元;為房東提供基於房屋產權和收益權的其他金融服務也有很多拓展空間。

二手房交易準備:靠租房業務獲得的海量真實房源及與房東建立的穩定關系可以形成一個優質數量可觀的二手房房源數據庫,在租客端可形成巨大的買房人群,價值鏈再次得到延長。

房屋轉售後的家裝是不是又延長了價值鏈?!

總結一下,隨著租房中介業務逐漸成為免費的基礎性服務,租房管家時代將迅速來臨,有著海量真實房源、已有裝修等產品供應鏈資源、金融服務生態、二手房交易生態等等,重造後的租房經濟價值鏈將成為新常態。

讓我們期待中國房產經濟繼續沿著鏈接租房免費化、搜房二手房0.5折、家裝驚爆價666元/平的巨大變革浪潮中前進吧,在巨頭都不得不犧牲既有利益變革的時代,也是創業公司入局挑戰原有市場的絕好時機。我們持續關註房產領域的創新模式和創業機會,歡迎和各位交流探討。



版權聲明:本文作者許高,風險投資人微信號:593226180),由i黑馬編輯;文章為作者獨立觀點,不代表i黑馬觀點與立場。 歡迎轉載,轉載前請聯系heimage0001授權。未經授權,轉載必究。

 

 
 
 
如果你對更多創業幹貨感興趣,請加微信heimage0001,註明“姓名+公司名+職位”,否則黑馬哥不會把你拉入創始人雲集的微信群。


本文為i黑馬版權所有,轉載請註明出處,侵權必究。


房產O2O吉屋宣布獲A+輪投資 米倉和賽富聯投

來源: http://www.iheima.com/finance/2015/1221/153385.shtml

導讀 : 房產O2O平臺吉屋宣布完成A+輪融資,領投方為阿里系背景的米倉資本,A輪領投方賽富亞洲基金此輪跟投,具體融資金額暫未透露。

i黑馬訊 12月21日消息 日前,房產O2O平臺吉屋宣布完成A+輪融資,領投方為阿里系背景的米倉資本,A輪領投方賽富亞洲基金此輪跟投,具體融資金額暫未透露。

米倉資本創始人沈振談及此輪投資吉屋時表示:“房地產領域必將被互聯網思維進行深度改造,米倉資本非常看好吉屋打造的‘房產天貓’這一模式,我們認為,吉屋的開放交易平臺將會在房地產電商領域開辟一片新藍海。”

而在吉屋聯合創始人、CEO潘國棟看來,米倉資本的阿里系背景及其在移動互聯網領域的布局,能夠幫助吉屋整合資源和加速拓展。借此吉屋將繼續全面開放自身平臺優勢和技術,創造自身價值。

據了解,吉屋成立於2011年4月,主要為房地產開發商和新房代理商構建開放式房產交易平臺,並圍繞新房銷售提供互聯網金融服務,將線上客源、線下渠道以及金融資源基於一身。

吉屋官方資料稱,其月度線上訪客超過1000萬,註冊房產經紀人超過60萬,國內主流新房代理商也已經全面入駐吉屋開放平臺,業務覆蓋全國80多個城市。

據悉,此次A+輪融資前,吉屋分別於2011年和2012年獲得德迅投資(由騰訊聯合創始人曾李青創辦)兩次天使輪投資400萬美元;今年5月份,吉屋宣布完成A輪融資,該輪融資額達到1億元人民幣,由賽富亞洲基金領投,上海中城渝通投資中心參與共同投資。


吉屋發布房產網商戰略,與滴滴推出“免費看房專車”服務

來源: http://www.iheima.com/news/2016/0105/153622.shtml

導讀 : 所謂房產網商,是指持續運用互聯網方式從事房地產銷售活動的企業,包括新房銷售代理機構、新房渠道分銷機構、開發商自銷機構等。

i黑馬 1月5日消息,今日房產交易平臺吉屋發布基於B2C開放平臺的“房產網商”戰略,將聯合國內房產代理銷售機構合作夥伴,共同打造“輕資產、重運營”的房產網商模式。

吉屋開放平臺是以移動互聯網和互聯網金融為基礎,融流量平臺、交易平臺、金融平臺於一體的房地產交易生態圈。而所謂房產網商,是指持續運用互聯網方式從事房地產銷售活動的企業,包括新房銷售代理機構、新房渠道分銷機構、開發商自銷機構等。

吉屋CEO潘國棟表示,在移動互聯網的今天,消費者需求呈現個性化需求趨勢,吉屋希望通過房產網商來滿足購房者的需求,讓消費者享受高效的消費體驗和優質的服務。

會上,誕生了包括廣州經略房地產咨詢有限公司、杭州威武聯盟、南寧居樂惠、寧波愛屋吉屋、重慶人眾億、東莞家天下等國內首批十大“房產網商”。

另外,吉屋還宣布與滴滴出行建立戰略合作,聯合推出“免費看房專車”服務,功能入口已添加至吉屋網站PC端、觸屏版以及吉屋APP、合作商戶微信公眾號等處。據了解,吉屋與滴滴出行雙方還將開展大數據、產品研發和應用、商業活動等多個方面的合作。

同時,吉屋也與螞蟻金服旗下芝麻信用建立合作,構建基於房產的大數據信貸系統,利用智能運算模型,進行風險評估和預測,進一步打通智能購房“最後一公里”。

吉屋網成立於2011年,最初做信息聚合和分發的平臺,2014年9月,吉屋剝離直營業務,決定做房地產領域的開放平臺。

此前,吉屋分別於2011年和2012年獲得德迅投資(由騰訊聯合創始人曾李青創辦)兩次天使輪投資400萬美元;2015年5月份,吉屋宣布完成A輪融資,該輪融資額達到1億元人民幣,由賽富亞洲基金領投,上海中城渝通投資中心參與共同投資。同年12月,再度獲得阿里系米倉資本領投,A輪投資方賽富亞洲基金跟投的A+輪融資。

官方資料顯示,截至目前,吉屋新房交易平臺月度線上訪客超過1000萬,註冊房產經紀人超過60萬,業務覆蓋全國80多個城市。


以為乜都冇?呢間「吉屋」咩都有

1 : GS(14)@2014-08-28 10:43:53

枱凳收在天花,用時才拉下來。



這一間屋,裡邊看似甚麼都沒有,其實暗藏玄機。這間位於西班牙首都馬德里的屋,由建築事務所Elii Architects設計,把一切家具完美的收納在天花或者木板夾層中間,想要才推出來,不要就收回,非常高超。一切收起後環境寬敞,放張吊床都得,實在是太有創意了!


吊床也可以收在屋裡。

化妝鏡收在地板。

驟眼看,這間屋甚麼都沒有。



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20140828/18846757

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019