華爾街滋生的惡性「腫瘤」——「佔領華爾街」運動來龍去脈淺析 陳思進
http://blog.sina.com.cn/s/blog_5ef1fe090102dulo.html
這場「佔領華爾街」從紐約迅速發展到了全世界80多個國家一千多個城市的運動，已經明顯地敲響了警鐘：「我們的世界病了！」而且不是小病，而是來自人類日 益膨脹的現代化高消費，由自導歐美這三、四十年的經濟理論所背書，由橫行全球、以華爾街為代表的金融體系滋生的惡性「腫瘤」！
「佔領華爾街」運動來龍去脈淺析
文/陳思進
（一）
在夏日最後一個長週末（勞工節）剛過完不久， 9月17日，在紐約下城的華爾街，爆發了一場所謂「佔領華爾街」(Occupy Wall Street)的示威。不過在當時，這百八十人「烏合之眾」，在抗議示威每天都有的美國，還不入大媒體的「法眼」，以為只是個小打小鬧而已，並沒引起多少關注。
而幾週後，這場示威運動依然持續著，並迅速發酵，人數每天在不斷地增加，從最初的幾十人，到幾百人，到上千幾千人，演變到了10月5日的幾萬人，聲勢浩大，而且從紐約蔓延到全國各大城市，甚至到了美國的首都華盛頓，所謂「從華爾街到華盛頓」！
在示威的民眾中，有著各種訴求，從最初「要工作！要工作！」，「我們代表99％的社會」，駐紮在華爾街附近的祖科蒂公園的抗議者舉著牌子，每天跑去華爾街的金融機構外遊行。示威活動發起網站宣稱：「我們共同的特點是佔總人口99%的普羅大眾，對於僅佔總數1%的人貪婪和腐敗，我們再也無法忍受。」並表示要「將佔領行動維持數月」。
迄今為止，示威抗議還在繼續著，示威者們在美國紐約金融中心華爾街祖科蒂公園安營紮寨，這裡到處都是抗議者打出的海報和標語，儼然成為了抗議者的「大本 營」。抗議者舉著「我們代表99%的社會」的牌子，喊著「華爾街需為一切危機負責」、「向華爾街徵稅」、「將金錢踢出選舉」、「停止寵溺華爾街高管」、 「還我們的稅收」等口號。
抗議者中有大學教授，工程師，甚至交易所前交易員，大多數是白人中產階級，是這次金融危機中受影響最大的。最新數字顯示，美國有4600萬人生活在貧困下 之下，9月底的官方失業率高居9.1%，實際失業率超過17%。而失業者一旦離開專業工作一年以上，便會喪失專業能力，以致於可能再也無法回到專業崗位 上……
很多人裹著毯子或者在睡袋裡過夜，也有的睡在別人捐助的床墊上，有的甚至搭好了帳篷，自設廚房，提供食物，附近還設有簡易廚房和圖書館等。組織者們還成立了「冬季化委員會」，以便為將來的寒冷天氣做準備，顯然示威者們準備在那兒過冬了。
而且，現在全球真可謂「地球村」，美國的「佔領華爾街」就在這一個月不到的時間，便從美國蔓延到了加拿大，包括我所在的多倫多，從北美到英國，從法國到西班牙，從歐美到亞洲的韓國、台灣、香港等城市。前天（15日） 「佔領華爾街」抗議浪潮已經席捲全球，歐洲、北美、拉丁美洲、亞洲和非洲至少有82個國家的上千個城市，同步舉行示威。
從十天前開始，美國各大媒體便「不敢小覷」了，將這場運動放在頭版頭條上跟蹤報導，自然引起了美國全國各地民眾方方面面，上上下下的關注，並且得到了不少好萊塢明星及工會的支持，連政治人物們也開始紛紛登場點評。
但美國兩大黨對佔領華爾街的看法卻有所分歧。相對於共和黨總統參選人凱恩、羅姆尼與金裡奇等嚴詞批判佔領華爾街的抗議民眾，民主黨對佔領華爾街活動顯得較為寬容，總統奧巴馬和副總統拜登都表示理解，眾議院少數黨領袖佩洛西更表示支持。
公開表示支持的還有美國前總統克林頓和前副總統戈爾，認為美國的民選官員在「從經濟到氣候危機」等領域都令民眾失望，並稱蔓延全國的抗議運動是「真正的草根運動」。
下文將接著詳談，民眾為何如此痛恨華爾街呢？
（二）
上文介紹了「佔領華爾街」運動的發展狀況。接下來談談民眾為何如此痛恨華爾街呢？
想當年，每年底年初是華爾街最興奮的時候，華爾街公司一個接一個宣佈發放獎金的數額，相比之下一家比一家絢麗多姿，這個公司每個員工平均20萬美元，那個公司30萬美元，媒體也跟著湊熱鬧幫著華爾街人數錢，搞得華爾街員工個個都好似好萊塢明星似的。
記憶中最興旺的一年，雷曼兄弟每個員工的平均獎金是52萬美金，美林56萬，高盛66萬！那一年全華爾街30多萬員工，每人平均收入是30萬，足足高出美國平均收入的7倍！那些交易員、基金經理，每年拿一個百萬紅包稀鬆平常，上千萬也不少見。
而2007年底，華爾街已然陰云密佈，多家投行面臨著巨額的虧損，可他們的年終獎金卻仍然以盈利創紀錄的2006年為標準，其中一個對沖基金的管理人保爾 森（與美國現任財長無親戚關係），竟然拿了一個35億美元的大紅包！據統計，2007年，單那五大投資行的全年薪水支出就高達700億美元，比2006年 還高出18%，這些巨額獎金直接導致各行的流動資金劇減，隨著2008年次貸風暴的升級，各大投行開始捉襟見肘，運行困難。
甚至在巴克萊以17.5億美元買下雷曼的紐約投資部門後，還將部分員工的分紅計劃包含在收購協議中；紐約留下的一萬員工，可望分得25億美元紅利，而這筆紅利金是在雷曼破產之前設立的！但與此同時，有多少投資雷曼的普通投資者正為賠錢哭泣著……
然而美國第一輪的救市計劃（QE1），實際上只是救了引發金融危機的始作俑者華爾街。現在三年多過去了，成千上萬失去了工作的人依然找不到工作，越來越多 的美國人工作將不保，以至失去家園，美國夢無從談起。雖然官方實業率在10%以下，可實際失業率超過17%，年輕人的失業率更是超過25%，漸漸地對未來 失去希望。而華爾街人依然我行我素，該拿的錢一分不少，該拿的獎金也一分不少，怎能不引發民怨呢？
也難怪美國民眾群情激憤，因為好些華爾街大鱷，在市場好的時候賺錢，自然無可厚非。但在危機來臨之時，華爾街大鱷真好似凍僵的蛇一般，仰仗著政府的救助， 而政府的錢是哪兒來的，還不是來自大眾特別是中產階級的納稅，被救活之後，非但對經濟恢覆沒有任何貢獻，反而但在經濟危機之時，照樣吃香的喝辣的。而美國 普通民眾卻每況愈下，房價依然跌跌不休，失業率依然高企，有工作的也朝不保夕，年輕人更找工作無望。
有人覺得這美國人是不是也「仇富」，當然不是！美國人從來不仇富，美國人是全世界的移民，就是衝著致富去美國的，只要是公平合理的致富，美國人非但不仇 你，反而會將你作為榜樣，敬重你更崇拜你！像前幾天去世的蘋果公司創辦人之一喬布斯，財富積累接近百億，有哪個民眾「仇」他，沒有！民眾仇恨華爾街大鱷， 是因為他們富得不合理，不公平！美國人從來不講絕對平均，但要公平！
不過，美國人雖然不仇富，但如果社會貧富過於懸殊，必定會造成金融、以至經濟危機。
下面接著談一下美國經濟危機的前世今生。
（三）
這次美國的經濟危機，已經被認定為是自上個世紀30年代的大蕭條以來最嚴重的一次。
接下來談談美國上個世紀那次大蕭條來由吧。
一百多年前，美國從銀本位制更換成了金本位制，就是每單位的貨幣價值，等同於若干重量的黃金。隨著生產力的迅速提高，商品產出猛增，對貨幣的需求也猛增。 但儘管黃金比白銀貴重，卻因為金屬貨幣畢竟有限，當財富越來越集中在少數人手裡時，社會流通的貨幣就少了。譬如上個世紀大蕭條前，因為生產出來的商品無法 售出，形成了所謂的產能過剩，也就是說生產力大大超過了黃金的總量，最著名的一個場景就是資本家寧願將牛奶倒入大海，也不願降價出售。但另一方面，有多少 嬰兒因為沒有牛奶喝而營養不良，甚至死亡！
羅斯福的新政中有一條，把美國民間所有的黃金都收歸國有，從而廢除了金本位制；然後發行信用貨幣，這才度過了大劫難。如果說那次危機是金本位惹的禍，其實只說對了一半兒，更關鍵的原因是財富的不均。
我們時常看到這種現象，一方面，富人們錢多得花也花不完，也無需再花費，因為他們和普通人一樣，一天吃不了二十頓大餐，晚上睡不下十八張大床，更不可能同 時開十輛豪華車；而另一方面，普通民眾買不起房，坐不起車。由於通貨膨脹，相對消弱了人們的購買力，普通百姓的實際收入下降了。而造成通脹的原因是虛擬的 需求被吹大，鼓勵提前消費、借貸消費的模式，使 98%的人口越來越依賴於2%的富人，因為富人掌握著整個社會的金融命脈，每一塊美元都來自於借貸的金融系統。因此，為了住上「自己」的房子、開著「自 己」的汽車、甚至為了能把食物擺在餐桌上，98%的大眾就不得不向他們借貸。
當不幸之人無法償還債務時，金錢的來路便被富人給切斷了，他們停止借錢。隨著破產的人越來越多，對市場上的商品和服務的需求開始下降；接著企業開始解僱員 工，結果這些人便無法償還債務或把食物擺上餐桌，惡性循環。作為社會消費主體的老百姓，其購買力大幅下降，而剩餘的產能富人們又消化不了，產出和需求就失 衡了。一旦少數人的消費不足以支撐社會總產能的時候，這就是所謂的產能過剩，經濟危機就爆發了。
當今的美國，1%最富有的人掌握著社會財富的40%，卻沒有承擔相應的責任；華爾街是導致2008年金融危機和目前經濟困境的始作俑者，卻得到了政府的巨 額救助，導致危機的「苦果」由納稅人吞嚥。這次美國就是因為過度放鬆信貸造成金融泡沫，金融泡沫破滅成為金融海嘯，而貧富懸殊使得金融海嘯演變成經濟危 機。
除了貧富懸殊，目前美國另一個關鍵的問題就在於如何降低失業率，只要這個問題能解決，其他的一切問題都會慢慢地迎刃而解。就連近日因「落跑新娘」而成為新聞人物的《花花公子》創辦人、高齡85歲的休赫夫納，在CNN的一個訪談中也提到：「Let's Get People Back to Work!」（讓人們回去工作！）
下面談談美國的失業率怎麼會這麼高，工作都到哪去了。
（四）
MIT教授最早提出，美國自上個世紀70年代開始，已漸漸進入了所謂的「金融資本主義」，即漸漸地金融業、服務業做為經濟支撐，從將中低端的製造業開始遷移到人工低廉的國家——發展中國家，到將中低端的信息業外包，如到印度，一直發展到各行各業只要能外包就儘量外包。
結果，拋棄中低端製造業，加上其他大量職位外包的結果，使得美國工作職位大量流失，而靠金融業、高端服務業支撐的經濟，又不可能提供那麼多人就業。同時美國金融資本主義以及所謂的「全球化」也扭曲了貿易互通有無的初衷，實際上是浪費地球資源。
本來大家以為，將中低端的工作外包，自己生活在食物鏈的最高端，只用提供金融服務，就可以生活得舒舒服服，物價便宜，環境優美。讓人家做工，我來享受，算 盤打得真不錯。而事實上，這幾十年來，美國也得卻如此，佔盡了便宜。前些日子，國內媒體爆出了美國物價比中國便宜，令國內震驚！
但是，好景終有盡頭。由於工作卻越來越少，對於那些沒工作的人來說，東西再便宜，環境再好也沒有意義了。事實上，在所謂全球化之下，使美國總體財富大幅增 加，但問題是，這個大蛋糕並不是平均分切的，美國總體財富再多，但由於分配機制，社會財富不可能相對均衡地分配給99%的大眾。對於失業者來說，最多只能 靠微薄的社會救濟，只能維持最基本的生存而已。美國總體財富增多到哪去了呢，正如這次運動中那個最醒目的「1%」——到了1%美國人腰包之中。
於是和上次大蕭條的根源如出一轍，貧富懸殊，導致產能過剩，導致產能過剩，危機是必然的。前幾十年，靠著一個接著一個泡沫來掩蓋危機，每次都是以一個更大 泡沫來掩蓋前面一個比較小的泡沫，一直到這次次貸危機，這場遊戲玩兒到了頭，因為在近期再也找不一個更大泡沫來提供就業了。
No Jobs！沒有工作體現出來的貧富懸殊是當前美國最大問題，也正是「佔領華爾街」運動的緣起。
那麼怎樣才能降低失業率呢？該想的辦法美國幾乎都想盡了，從QE1到QE2，然而錢就是無法流入需要的地方，比如流入實體經濟，流入製造業，吸引企業僱用 更多的員工。事實上就連這次在金融危機中拿到政府救助最多的華爾街，也將開始裁員了。很明顯，美國經濟已對貨幣寬鬆產生了抗藥性，別說QE3了，就是 QE13也起不了多大的作用。因此美聯儲已經暗示，暫時不會推出QE3。昨天（10月18日）美聯儲主席伯南克甚至稱，美聯儲有可能會通過上調基準利率的 方式來打破資產泡沫。
那怎麼辦呢？就只有一招了，也就是前些日子想競選下屆總統的紐約地產大亨唐納德特朗普提出的，讓流失到海外的工作職位重新再回來，使美國以金融業、服務業為支柱的產業回歸到實業，即讓美國人返回工作崗位自己生產，為社會創造真正的財富。
為此，近期美國國會正在討論一項議案，其關鍵點是吸引美國的跨國公司海外利潤回流美國，以此加強美國國內的投資，進而提高就業率。為了實現這一目標，政府將給與企業非常優惠的稅率，從目前的30%大幅降至5.5%，對資本來說，具有不可抗拒的吸引力。
事實上，據波士頓諮詢公司報告顯示，2000年中國製造業時薪僅52美分，而美國為16.61美元，當時中國人的時薪將佔是美國人時薪的3%。而到 2015年時這兩個數值將分別達到4.41美元和26.06美元，屆時中國人是美國人的17%，增加了14%，中美之間工資差異正不斷收窄。除了中美之間 工資差異正不斷收窄，中國房地產價格這些年的猛漲，也大幅提高了在中國辦企業的成本，中國為吸引外資的那些優惠條件漸漸地取消，美國企業很可能漸漸地離開 中國。
我們希望美國能找到一個能擺脫經濟困境的行之有效的辦法，不過，同時也在暗暗為中國擔心。因為美國海外企業漸漸回歸美國的話，那將會在一段時間內對中國產生衝擊。因此，中國要做好準備了。
不過，美國企業離開中國，是否會都回歸美國，或對降低美國失業率起到多大作用，目前還很難說。
（五）結論
總之，這次 「佔領華爾街」活動暴露了美國經濟、政治和社會的深層次問題，蔓延全國的示威，凸顯了時代背景下的美國式痛苦。許多美國人認為，社會發展方向出現了根本性錯誤，質疑經濟體制不再平等地把果實分給社會各階層。
從目前發展來看，雖然參與人數急劇增加，並從紐約擴大到了全國，但抗議活動是非常理性，應該不可能演變成大規模騷亂，而且出現大規模騷亂局面對誰都不利。 另外，無論如何這場運動最終的結果如何，美國經濟都不得不最終直面這一次危機。若不能採取刮骨療毒的結構大改革，重新清理金融業和實業的關係，美國經濟則 不可能真正實現復甦。而類似的抗議遊行，則會不斷發生。
這次「佔領華爾街」活動，其實是美國民眾質疑經濟體制不再平等地把果實分給社會各階層的訴求，是抗議社會發展方向出現了根本性錯誤，也是對近幾十年美國金融模式的反思，只要美國對這種模式不改弦更張，經濟危機便將不斷發生，並持續下去。
不過，話說回來，這次佔領華爾街運動並不意味著美國從此走向衰落，而從美國政府，媒體對這次運動的處理方式，以及百姓對這場運動的態度可以看出，恰恰意味著美國依然是全球最有生命力，最具有自我調節機制，具有自癒能力的最強大的國家。
篇幅有限，另文詳談吧。
香港熱錢的來龍去脈及對中港股票市場的影響 摸啊摸
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4cbce994010192xr.html 1，香港熱錢來源
由於香港是金融自由港，所以海外以歐、美、亞洲（香港以外地區）為主的資金素有投資香港金融資產和房地產的習慣（股票市場+債券市場+房地產）。
香港金管局自10月20日以來，連續出手干預港元匯率（其實是被迫的），買進外匯賣出港元，累計入市24次，注資金額達932.38億港元，如此密集快速的海外資金流入香港是不同尋常的情況，因此將這932.38億港元稱為熱錢（HotMoney），在本文中簡稱「香港熱錢」。
與之對比，2011年從香港淨流出700億港元。
（註：香港實行聯繫匯率制度，資金流動自由且頻繁，上述熱錢的定義及時間背景有侷限，是較為簡易和模糊的說法。更為深入的定義和計算會更為嚴謹。）
2，香港熱錢去向
如前所述，海外資金投資香港主要包括股票市場+債券市場+房地產，由於香港房地產市場目前處於高位，香港政府今年10月又宣佈了新一輪樓市降溫措施，提高購房額外印花稅稅率至最高20%，同時向非居民以及公司買家徵收15%的印花稅。所以，目前香港熱錢流向主要是香港股市、香港債市和中國股市。
等等......投向香港的熱錢怎麼會流入中國股市？
這些熱錢相當一部分進入了香港股市，而其中多數進入了投資內地股市的基金（如ETF-交易所基金）和紅籌國企股。
香港熱錢進入內地股市路線圖：
香港熱錢買入投資內地股市的基金（含ETF）和紅籌國企股
->這些投資內地的基金（含ETF）將港幣轉換為人民幣購買內地股票
->紅籌國企股在香港籌資（IPO、配股等），其中有少部分資金間接進入內地股市，如新近IPO的人保集團會將部分募集資金用於投資
順便說下，香港金管局總裁陳德霖不認同熱錢通過香港進入內地市場，從上述路線圖可以看到陳德霖的這個觀點是不對的，在本文的第4部分還有數據支持。
3，對香港股市的影響
截止2012年12月17日，香港恆生指數今年累計上漲22%。而在美國股市自10月進入調整的背景下，香港恆生指數卻在近期屢創今年的新高。這意味著有資金看好香港市場，是熱錢流入港股的體現。
簡單說下資金看好香港股票市場的原因，香港恆生指數今年累計上漲22%，遠高於美股標普500指數今年累計漲幅12.22%，但是標普500指數目前市盈率14.4倍左右，而香港恆生指數的市盈率在11倍左右，也就是說港股即使大漲後，整體市場還是比較便宜的。至於看好內地經濟反彈等宏觀因素，就不再展開。
4，對中國股市的影響
如前所述香港熱錢買入投資內地股市的基金（含ETF）和紅籌國企股->這些投資內地的基金（含ETF）將港幣轉換為人民幣購買內地股票。
2012年10月20日是重要時間點，因為香港金管局自10月20日以來，累計入市24次。
以在香港上市的兩隻ETF為例，從2012年10月19日到2012年12月14日，南方A50（2822.HK）新增管理資產99.468億人民幣，華夏滬深三百(3188.HK)新增管理資產89.367億人民幣，合計換算為236億港元，扣除掉指數上升部分的增值（滬深300指數從2139.66點到2355.86，上升10%），實際帶來新進入內地股市資金超過212億港元，這些錢是實打實的從香港來的資金（其中部分是熱錢、部分是存量）流入內地買起指數！還只算了2只ETF，其他香港投資內地的基金、投資紅籌國企輾轉入市的資金還沒算，實際流入內地股市的香港資金更多。
所以說，近期中國大盤藍籌是海外熱錢拉起來的也不為過！(其他因素包括市場本身較低有上升空間、大量的QFII獲批等等...)
順便說下，這也是內地銀行股大漲的重要原因之一，因為滬深300和A50這些重磅指數的重磅標的就是銀行業，佔滬深300指數權重20%出頭。
我們可以看到ETF在此過程中起到的紐帶作用十分大，現在內地股市也有兩隻投資港股的ETF基金，分別是華夏恆生ETF和易方達恆生中國企業ETF。以後如果見到內地大量資金申購、買入這兩隻ETF基金導致香港恆生指數和中資走強也不要奇怪。
清源、淨網、秋風、固邊——淨網行動來龍去脈
http://www.infzm.com/content/100302四個專項行動中，淨網行動成為重點專項，互聯網成為「掃黃」與「打非」的主戰場。
據國家新聞出版廣電總局官網和中國掃黃打非網信息顯示，早在2013年3月21日，全國「掃黃打非」辦公室就在京召開2013年第一次全國各省（自治區、直轄市）「掃黃打非」辦公室主任會議。會議明確2013年打擊非法出版物、清理網絡淫穢色情和打擊侵權盜版三項重點任務，部署了「清源」「淨網」和「秋風」三個專項行動。
「清源」行動主要是針對出版物進口渠道的專項檢查，規範機構和個人接收贈送出版物行為；建立完善網絡出版監測查堵機制，加強網絡書店監管，重點加大出版物網絡交易平台的監督檢查力度；「淨網」行動主要是以網絡文學、網絡遊戲、視聽節目網站等為重點，加強網絡淫穢色情信息專項監測；「秋風」行動則是針對假媒體、假記者站、假記者和侵權盜版出版物的專項整治。
後來，又增加了一個叫做「固邊2014」的專項行動。
「固邊」行動則強調的是邊境地區非法出版物流入的問題。主要任務是，防範境外不良文化、宗教滲透。為此建立了四個配套工程，包括「珠峰工程」、「天山工程」、「長白山工程」和「南嶺工程」，分別覆蓋中國東南西北四大邊境。
比如，西藏作為「珠峰工程」牽頭和主要實施單位，主要內容是打擊涉藏非法出版物和反動宣傳品工作力度。嚴厲打擊境外出版、非法流入的有害出版物和非法宗教宣傳品，構築邊境地區反分裂文化屏障。
其中涉及互聯網的掃黃打非專項行動是淨網行動。該行動是四個部門主導，分別是全國「掃黃打非」工作小組辦公室、國家互聯網信息辦公室、工業和信息化部和公安部。
2014年1月15日，第二十七次全國「掃黃打非」工作電視電話會議在京召開。中共中央政治局委員、中宣部部長、全國「掃黃打非」工作小組組長劉奇葆指出，要把互聯網作為「掃黃打非」的主戰場。這之後，四個專項行動中，淨網行動成為重點專項。
非法出版物的查處工作也將主戰場鎖定為互聯網。比如固邊行動中的「南嶺工程」，過去查處重點是游商和印刷企業兜售非法出版物的問題，如今開始對物流快遞公司和物流倉儲站進行清查。同時將重點鎖定為互聯網，清查網絡書店、電子商務平台代購、銷售非法出版物的行為，特別是移動智能終端在線商店中傳播的非法出版物及相關信息。
2014年3月31日，全國各省（自治區、直轄市）「掃黃打非」辦公室主任會議在京召開。會議提出，對於淨網行動，要敢抓敢管、敢於擔當。而且要網上網下一起查、老虎蒼蠅一起打。
4月13日，淨網行動宣佈啟動。三大電信運營商中國電信、中國移動、中國聯通在其官方網站上發佈公告、聲明，表態堅決支持淨網行動。中國電信集團公司制定了「凡是未備案的網站一律關閉，凡是虛假備案以及申報與實際內容不相符的網站一律關閉，凡是查明涉嫌不良內容的網站一律關閉」的原則，同時將對淨網行動的配合作為省級公司的考核任務。
一江春水向東流：中國經濟問題的來龍去脈
來源: http://www.guuzhang.com/portal.php?mod=view&aid=1327
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你們想知道的關於新零售的來龍去脈，都在這里
來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0306/161701.shtml
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初生的嬰兒總是不美的，革新中的事物也是如此。因為革新正是時間所孕育的嬰兒。
本文由中歐商業評論（微信ID: ceibs-cbr）授權i黑馬發布，作者陳燕。
新零售的開場白
初生的嬰兒總是不美的，革新中的事物也是如此。因為革新正是時間所孕育的嬰兒。——培根
曼哈頓的第五大道是世界上租金最高的地方之一，在傳統零售的黃金時代，零售商們以入駐第五大道為榮，而現在零售商們紛紛撤退。高緯環球的數據顯示，2016年第三季度，第五大道的空房率已經上升到了15.9%，遠超2015年同期的10%，達到歷史最高。
從具體數字中更能感受到傳統零售商的艱難時日。美國零售巨頭梅西百貨計劃在2017年關閉100家門店，西爾斯百貨也宣布將關閉150家門店。而在中國，百貨商店的“關店潮”從2015年起就蔓延至今，有報告指出，在未來5年內，中國的商品交易市場仍將有1/3會被淘汰。
另一邊，總部位於西雅圖的零售巨頭亞馬遜現在的市值已經達到了3900億美元，超過了美國排名位於前八的傳統實體零售商市值的總和（表1）。亞馬遜的股價在過去一年中上漲了36%，有分析師認為，亞馬遜目前還沒有碰到增長的天花板。
亞馬遜你趕不上
“對於其他零售商來說，想要趕上亞馬遜是非常困難的，”沃頓商學院教授大衛·貝爾（David Bell）說。也許，他的潛臺詞是，“這是不可能的”。貝爾教授認為，亞馬遜是價格、便利和消費者服務的基準，即使是世界上最大的實體零售商沃爾瑪，在Walmart.com上面也幾乎沒有任何增長，沃爾瑪因此不得不以30億美元的價格購買Jet.com，以提高它的線上能力和表現。亞馬遜唯一的“弱點”是高端奢侈品和時尚商品，不過它也許在未來也能克服這一點。
傳統零售逼上梁山
一份來自科爾尼咨詢公司的報告將中國網絡零售市場的發展階段進行了劃分（圖1）。
2009年至2015年間，中國網絡零售市場呈現出了爆發式的增長勢頭，年均複合增長率高達57%。2013年，中國網絡零售市場總體規模增長至1.8萬億元，超越美國成為世界最大的網絡零售市場。在2014年，互聯網徹底顯現出了它的威力，國內實體連鎖業用工總量和經營面積首次出現了負增長，這將傳統零售企業“逼上了梁山”。
2016年10月13日，杭州，雲棲大會開幕式，阿里巴巴董事局主席馬雲精神抖擻地上臺，發表了一次演講。在這次演講中，他第一次提出了新零售的概念，並將新零售與新制造、新金融、新技術、新資源一起作為阿里巴巴集團的五新戰略對外界做了闡述。
這場演講此後在媒體上廣為傳播，標題大多是《馬雲：純電商將死！新零售時代已來！》。這符合媒體擬定標題的一貫鐵律，但也將馬雲的觀點表露得非常清晰：從2017年起，阿里巴巴將不再提電子商務，而是必須打造新零售，讓線上、線下與物流結合，將物流公司從“比誰做得更快”向“消滅庫存，讓企業庫存降到零”轉變。
從投資蘇寧，到入股三江，到私有化銀泰百貨，阿里巴巴與傳統零售商的連接越來越頻繁，也越來越密切（表2）。
2017年2月20日上午，阿里巴巴在上海衡山賓館宣布，與百聯集團達成戰略合作，這次合作盡管尚未涉及資本層面，但許久不曾親自出席集團合作儀式的馬雲現了身，一眾政府高層也紛紛出席，彰顯了各方對這次合作的看重。
發布會上，馬雲再次強調了新零售的重要程度：“我們認為，新零售將會驅動以渠道推動的前端改革，勢必會影響整個經濟商業模式的變化。”為了促成這場“里程碑式的”戰略合作，阿里巴巴CEO張勇與百聯集團董事長兼總裁葉永明，幾乎每個周末都在上海的茶室秘密會談，最終，阿里巴巴將新零售的第一步選擇在了上海和百聯集團。
百聯股份的股價在2月20日高開微跌後瞬間漲停，收盤報17.82元/股，創下了2016年以來的股價新高，這也從側面呈現了資本市場對於這次合作的預期態度。
我們有幸見證了這次合作，並對阿里巴巴CEO張勇進行了訪談。
關於新零售，阿里巴巴想告訴你這幾點
CBR：阿里巴巴在2016年提出“新零售”戰略，到底怎麽理解新零售？
張勇：我想說，世上本沒有路，走的人多了，便成了路，這個世界本來不存在新零售，新零售是靠人創造出來的，而今天我們正在走這條路的過程之中。現在我們對新零售給出任何深入淺出的定性描述都是不完整的，最終要靠實踐不斷地去探索才能發現，這也就是為什麽阿里巴巴需要形成這樣一些合作夥伴的關系，為什麽阿里巴巴要投資一些公司。只有這樣，大家真正形成一個共同體，才能夠實現真正本質上的改變和創新，才能夠發生化學反應。
CBR：在實踐新零售戰略的時候，阿里巴巴是否遇到過障礙？
張勇：其實不存在障礙，今天這個時代是最好的創新時代。首先，所有的中國消費者，可能5年之後都會變成互聯網人口，當然10年之後的互聯網跟今天的互聯網又會發生很多改變，但是毫無疑問，互聯網已經成為與水、電、煤一樣的社會基礎設施來服務整個商業。
其次，無論電商作為空軍，還是傳統零售作為陸軍，大家都有改革的強烈願望的驅動。如今傳統零售的日子普遍都不好過，不變革肯定是死路一條。變革的願望大家都有，但這其中最重要的考驗在於這兩個方面：
怎樣圍繞消費者為中心進行洞察和創新，進行基於“人、貨、場”整體框架的重構能力的建設？人、貨、場產生互聯網全新驅動的反應，使得商業經營獲得效率的提升，最終看能不能創造出新的零售業態。
必須要對整個產業鏈進行重構，新零售不只是表現為消費者接觸場景的變化，更重要的是要支撐新消費體驗以及消費內容，必須要進行整個產業鏈重構，我們將此稱之為整個混合經濟體內經濟元素的重構，必須創建出很多新的能力——新型供應鏈的能力、物流能力、運營能力、支付金融能力等，最終才能讓消費者在雙方合作的所有全業態場景中感受到新體驗。
CBR：阿里巴巴在新零售戰略上投資的方向和標準是什麽？
張勇：自從阿里巴巴提出了新零售之後，整個資本市場就變得非常熱，我們也看到了這個情況。阿里巴巴的戰略投資一貫是圍繞著戰略服務的，與百聯集團的戰略合作也是為了新零售戰略和“五新”戰略服務的。
在衡量投資機會時，阿里巴巴主要有以下幾個標準：第一，是否能獲得新增量的用戶，或者進一步跟用戶接觸和有增量用戶入口的機會；第二，是否能提升用戶的體驗，特別是用戶的服務體驗；第三，就是關於整個變革性技術的創新和發展。這是阿里在考量的時候非常重要的三個方面。
在這三點之上，還有最重要的一點，即阿里在選擇合作夥伴的時候，絕對不只是為了二級市場短期的市場收益。那些搭上資本熱潮，以炒概念為目的的合作夥伴，我們堅決不會與其進行任何形式的合作。
CBR：阿里巴巴此次與百聯集團的合作，與之前入股銀泰、蘇寧、三江購物，有何不同？
張勇：阿里對銀泰、蘇寧都是投資行為。經過一段時間的合作和探索，未來銀泰毫無疑問是阿里巴巴集團在新零售方面非常重要的布局，未來的百貨和MALL的試點也會在銀泰進行。
上海南京路一年有兩億人次的遊客，但是在阿里的移動經濟體上、手機客戶端上，每天都有兩億人在訪問。想要形成一種全新的融合體驗，就必須對線下整個商業設施進行改造，還要有一個改造密度，這個時候才能形成無空間的、線上線下一體化的體驗。跟百聯也是在著名的東方商廈，以及上海消費者熟悉的永安百貨、上海第一百貨等消費場地，帶來一些不一樣的體驗。兩者互補，最終要形成一張大網，才能夠形成與消費者線上線下的互動。
巨頭轉舵：從長頸鹿到豹子
不要溫和地走進那個良夜。——英國詩人狄蘭·托馬斯
面對新零售的巨大吸引力，傳統巨頭們當然做了全副武裝的準備，無論是蘇寧、大潤發，還是萬達，傳統巨頭們可謂不遺余力地想要努力轉型。雖然巨頭們紛紛“上了梁山”，但是，很多人並沒有找到適合自己的布局和打法，於是造成了一種尷尬的局面：不上梁山，無異於等死，而上了梁山，也並非就意味著生。
萬達與飛凡網
飛凡網，是互聯網改造實體方面投入最大的實驗之一。擁有全國規模最大的實體商業資源的萬達，將飛凡網視為集團戰略項目。王健林曾經對外界這樣表態：“電子商務和實體經濟是可以融合的，不是非此即彼的問題。萬達電子商務絕對不會是淘寶、騰訊，也不會是百度、京東。我們是完全結合自己特點的一種線上線下融為一體的電子商務模式。”於是他不惜斥資50億元，要打造全球最大的O2O平臺，要把飛凡網變成萬達最有價值的板塊，還要在2020年實現百億利潤並且上市。
故事的發展與預期並不相符。
2017年2月，萬達飛凡網前CEO李進嶺在入職一年之後離職，他已經是飛凡網第三位離職CEO，這三任CEO的年薪據說分別為200萬元、450萬元和800萬元，然而依然沒有擋住他們離職的節奏。而李進嶺之後，飛凡也不再設有CEO一職。
大潤發與飛牛網
在傳統零售商中，大潤發的成績並不能算不好。在門店瘋狂關閉的大潮中，大潤發始終維持著高頻開店的節奏，19年來僅有一家門店由於物業原因關閉。其母集團高鑫零售的情況也不錯，在目前的傳統零售中依然保持著正增長。
不過，電商是趨勢，大潤發也看得到。成立於2014年1月的飛牛網，就是大潤發想要斷臂自救、進軍電商第一梯隊的武器。高鑫零售想要轉型電商的決心非常堅定，董事長黃明端直接主導，目標在2020年做到500億元，躋身電商前三。此後，飛牛網各種投入動作不斷，累計投入資金超過10億元。
然而武裝許久，飛牛網的境地始終有點尷尬。截至2016年下半年，飛牛網的會員數量在1000萬左右，日均訂單量5萬左右，客單價在160~170元，月成交額2.5億元，商品數量不足京東的1/10，同樣會員數量也不足京東的1/10，而這些成績已經讓飛牛網虧損超過3億元。
2016年上半年，飛牛網也曾試圖尋找外部融資，5億~7億元人民幣的融資計劃最終無人接盤。資本不再看好B2C平臺，此前已經投資過兩輪的高鑫零售再次出手追加了10億元人民幣的投資，並將飛牛網全年增長目標從5~6倍下調至3~4倍增長。
高鑫用了20億元的學費想要打造出飛牛網，依然顯得心有余而力不足。一個富有戲劇性的細節是，此前，業內一直傳聞大潤發的上市主體高鑫零售正在與阿里進行密談，潤泰集團總裁尹衍梁甚至明確表示：高鑫旗下的中國大潤發姑娘要“出嫁”，洽談對象有阿里巴巴、騰訊、蘇寧三家，“最後會跟三家之一合作”。那段時間高鑫的股價持續上漲，而在2017年2月20日當天，阿里巴巴宣布與百聯集團達成戰略合作之後，高鑫的股價大跌。
百聯集團與i百聯
被業界譽為“商業航母”的百聯集團，是由原上海一百集團、華聯集團、友誼集團、物資集團合並重組形成的商貿流通巨型樣本，其上海市國資委下屬企業的國企身份非常典型。
2014年，百聯集團旗下的聯華超市、上海物貿等多重業績普遍下滑，集團提出了轉型的策略，並投資1億元商品營銷資源發力O2O。2015年7月，百聯集團正式成立了百聯全渠道電子商務有限公司。2016年5月，百聯集團將旗下原百聯E城、聯華易購以及百聯股份網上商城等3家網站，整合在一起成為i百聯全渠道電商平臺，其主打的核心業態是3小時極速送達的百聯到家。
在上海國有企業混合所有制改革中，百聯集團被視為改革標桿，在全渠道模式的探索和創新方面，我們可以看到它的野心與夢想。“它一上來就是很大的藍圖規劃，幾乎所有核心產品都要齊頭並進。……許多流程要重新梳理和設立，很多新的業務模塊要重新構建，規則要重新制定。”百聯全渠道運營總監鄭研琳對媒體回憶道。
上線四個月，i百聯會員數突破200萬，其中45%的會員使用了百聯到家。百聯到家日均訂單量突破4000，業務複購率超過40%，給接入O2O業務的線下門店帶來了3%的業績增量。
當然，最吸引人註意力的，莫過於2017年2月20日宣布的與阿里巴巴戰略合作。馬雲稱為了促成這場合作雙方密談了8個月的時間，而在8個月之後，雙方盡管宣布了婚約，但並未公布細節內容。對於這次合作我們不做過多的解讀，僅取其中幾個細節。
這次合作的主體，一個是國資控股的A股上市企業，一個是合夥人制的美股上市公司；一個是擁有既複雜又完整業態的上海灘零售巨頭，一個是想布局線下但其核心主體依然是電商業務的互聯網巨頭。
阿里巴巴CEO張勇用“特區”這兩個字描述了與百聯的合作，而將此前已經擁有了三江、銀泰、蘇寧等布局稱之為“試驗田”。此外，在接受采訪的時候張勇強調，“阿里不做財務投資”，而在上海國企混改方案中，有關於引入多元投資的表述：戰略投資者優先，必要時引入財務投資。
這次合作的水深程度，可能是以上數個案例都無法比擬的。另一個富有戲劇性的細節是，張勇特地強調“以炒概念為目的的合作夥伴……我們堅決不會與其進行任何形式的合作”。所影射的對象非常耐人尋味。
我們無法一一列舉並詳細分析所有案例，卻能從這些代表案例中感受到故事的發展脈絡，即：如果把線上和線下，比作兩個血氣方剛的年輕人，數年以來線上一直以浩大且不可擋的聲勢蠶食著線下，鏖戰許久雙方都感覺到了瓶頸，開始意識到在一起才是最好的選擇。然而由於基因和背景的千差萬別，兩個人卻始終難以找到對於雙方都合適的相處模式。
為什麽轉型如此困難？貝爾教授表示：“從企業的組織結構角度而言，很少有零售商能夠或者即將能夠成功地完成轉型，這是非常困難的。最初，傳統零售商認為電子商務與其核心線下業務是分開的，這是一個巨大的錯誤。但我註意到，新的線上零售商‘添加’線下業務相對比線下零售商‘添加’線上業務更加容易。”
別忘了，五年前，蘇寧找了阿里做對標，五年後，阿里投資了蘇寧。
時間和基因
巨頭企業不缺錢，不缺實體資源，但為什麽折騰這麽大的動靜，路卻依然沒有走通？
“作為投資人，我們見過很多企業，能夠有自殺精神、重生精神並且能夠做成的企業，鳳毛麟角。”弘章資本創始合夥人翁怡諾認為，對於傳統零售企業的轉型而言，時間和基因很難跨越。
錯過了就是錯過了
翁怡諾拿大潤發的飛牛網和京東做了對比，京東當時抓住了3C品類消費行為的教育，實現了一批年輕人消費行為的轉變，從而形成了自身品牌。而大潤發自身有很多優勢，在傳統零售領域，大潤發的營運管理水平非常高，也是一家非常令人尊敬的企業。
剛開始的時候，大潤發想要學習京東的路子，但是它發現，自己已經錯過了這個時機，不再有這樣的一個品類能夠讓它有機會去轉換消費者的行為，而到了生鮮品類，它又會發現，消費者的行為很難改變。“因此，飛牛網很難做好，並不是因為水平問題，時機是一個很重要的原因。”
長頸鹿和豹子
每個企業都有自身的成長路徑，其組織結構與它當時的模式相互匹配。“我們知道蘇寧是一家非常傳統的家電零售商，它想要轉型成為蘇寧雲商，也有自己的一整套規劃，但依然遇到了很多組織架構的問題，就是因為原先組織內的那些人才是無法在一夜之間改變自己基因的。”
翁怡諾拿兩種動物打了比方，食草動物長頸鹿和食肉動物豹子，即使長頸鹿知道豹子跑得更快更猛，但依舊不可能變成豹子，也很難在體系內改變已有的長頸鹿基因。畢竟，誰都不可能變成另外一種動物。
那麽，對於傳統零售企業來說，最有可能成功的方式是什麽？“是投資。用自己多余的現金流變成一個投資者，去扶持具備這種基因的小豹子。很多企業有很好的願望，自身也會做出一些變革，但是任何組織都是由利益驅動的，這樣的變革變出‘四不像’的概率會遠遠高於浴火重生的概率。組織變革與戰略之間的匹配度，往往都是導致自身變革很難成功的核心障礙。而體外孵化反而是一個有可能的事情，用資本的力量去受益就好了。”
未來之路：虛實相生
你回首看得越遠，你向前也會看得越遠。——溫斯頓·丘吉爾
我們不要高估互聯網的力量，期待它能夠將現實世界的阻力完全消除，網絡世界能夠移除一部分阻力，比如價格和庫存位置的影響，但並不能移除全部。現實世界的門店依然很重要，換句話說，購物過程對商品的真實觸感和體驗很重要。線上線下需要互相融合、互相補充，這一點，無論是傳統零售商們，還是互聯網企業，越來越多的人開始取得共識。
接下來的問題就是：線上和線下，究竟應該怎麽變化？各自的角色是什麽？
微妙的O+O
無論是現實世界還是網絡世界，從一個世界發展起來的賣家都需要在另一個世界中尋找存在感。眼下，零售商亟需考慮清楚，在不可避免地同時身處線上、線下兩種環境的時候，自己究竟要成為什麽樣的存在？
“傳統零售商所面臨的最大挑戰，是‘線下的未來’與‘線下的過去’截然不同。”貝爾教授認為，在過去，線下門店規模龐大，擁有大量庫存，而在數字經濟中，這是非常低效的，而在未來，一切都會變得不一樣。
他描述了對於未來門店的想象：門店規模將變得很小，會被精心設計，並且不會有太多庫存，而是為消費者提供足夠的品牌體驗和品牌沈浸，消費者可以通過線下門店觸摸並感受到品牌，了解更多品牌故事。未來的門店將由技術驅動，會變得非常受歡迎，就好像來到一個值得信賴的老朋友家中。
“一旦消費者培養起了線下品牌親密度，他們就有可能會更願意在線上進行消費。”貝爾教授表示，因此，零售商們應該利用好線下門店來創造品牌體驗和形象，同時利用線上渠道讓購物變得更有效率。
當互聯網零售商想要向線下擴張時，應該將業務中有關信息的部分放在優先的位置，為消費者提供更多可觸摸、感受和體驗商品的機會。而像亞馬遜這樣的賣家，應該將重點放在庫存，並改善消費者獲得商品的速度，即物流方面。
——大衛·貝爾
一旦達成了這種微妙平衡，線上與線下便會虛實相生。
演化剛剛開始
新零售的準確內涵和定義，究竟是什麽？張勇這樣做了回答：“世上本沒有路，走的人多了，便成了路。”
我們確實很難準確定義一個依然在變化的事物，尤其是當這種變化還將一直持續下去的時候。
但這是一個激動人心的新世界。
人人都對這個新世界抱有無比的興趣，紛紛踮起腳尖伸長脖頸想要一窺新世界真容，為了一場想象中的顛覆，他們紛紛審視起了自己已經擁有的一切和想要擁有的一切，按照各自的想法開始跑馬圈地、合縱連橫。
“新零售的意義在於，它為線下零售商打開了一個思維窗口，給了傳統零售商一個腦洞，讓線上和線下都朝這個方向努力進化。”至於在未來，究竟誰才能是長期贏家，翁怡諾覺得，“沒有人知道”。
在2月20日的發布會上，馬雲再次強調了未來30年的重要性：“任何一場技術革命都需要50年，前20年是技術公司的革命與創新，後面的30年是技術在社會方方面面巨大的應用，將技術進行普惠化，這才是未來。”
2017年，演化才剛剛開始。
[本文由中歐商業評論（微信ID: ceibs-cbr）授權i黑馬發布，作者陳燕。文中所述為作者獨立觀點，不代表i黑馬立場。推薦關註i黑馬訂閱號（ID:iheima）。]
新零售
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豐泰中央樓一役成名 揸弗人披露來龍去脈
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GS(14)@2010-10-02 16:03:242010-9-25 iM
外資熱錢在苦無出路下，紛紛轉往亞洲，受惠於中國經濟高速增長的香港，自然成為資金停泊的首站。最近，一個管理逾10億美元資產的私募基金，斥資28億元，極速收購位處銅鑼灣黃金地段的中央樓90%業權，計劃將其建成銅鑼灣的新地標。
該基金為豐泰地產投資（Phoenix Property Investors）旗下基金，其董事總經理朱惠德（Samuel Chu）雖為鷹君集團創辦人羅鷹石的孫女婿，背景實力強勁，但藉其成名的豐泰基金卻與家族沒有絲毫關係。中央樓一役由朱惠德親自操刀，且聽他如何在1年半內拿下中央樓的故事。
當投資者都在觀望兼等待政府出招之際，兩位地產「大好友」都確信，本港樓市難大跌。瑞銀外部顧問陸東周三（22日）表示：「香港樓價不便宜是事實，但不會跌，主因是供求嚴重失衡。」他指，現時經濟環境較2003年佳，但只有很少供應，政府推出措施增加小量土地供應，只屬「杯水車薪」。
瑞銀亞洲房地產研究主管王震宇亦指：「由於基本面變化不大（低利率、供應偏緊、收入增加及通脹上升），樓價短期內將橫行，然後重拾升勢。」其實要推高本港樓價，除了以上原因外，還包括外資熱錢的不斷流入。
供求失衡樓市看漲
早在去年10月金融管理局總裁陳德霖就警告說，2008年至2009年共有約5,675億元資金流入香港。當時，連滙豐亞太區業務策略及經濟顧問梁兆基都指：「至少有20%的熱錢流向樓市，香港樓市升勢將於2010年趨向白熱化。」
的確，本港樓市在以上多個因素支持下，大部分時間只升不跌。專門投資房地產項目的豐泰地產投資亦正積極在港物色投資項目。基金舵手朱惠德接受本刊專訪時表示︰「房地產市場永遠是由供求決定價格，只要需求永遠存在，價格永遠不會下跌。」
豐泰地產投資於2002年由朱惠德及李啟耀創辦，旗下現有3隻基金，所管理的總資產達10億美元，客戶主要為外資慈善基金、大學基金、大型企業及政府退休基金等，主要放眼亞洲區，其中40%投放於香港，專攻市區物業。朱氏指，其投資策略以「αβ理論」為依歸，他說：「Beta Play即是說，你買寫字樓回來，只能純粹收租或加租，完全無增值，但若加上Alpha Play，則可為物業增值，重建又好，重新設計又好，總之要增值。」
「更重要的策略是『因時制宜』，把握市場周期吼準機會。」過往朱惠德的確擅於捕捉市場趨勢，豐泰數年往績不錯，例如於2003年6月期間，購入旺角彌敦道 617號至622號地下至4樓舊址，作價僅8,600萬元，於2005年售予渣打銀行，作價4.2億元，持貨不足兩年即賺逾3億元。
收購中央樓忽然高調
近月，豐泰地產投資因成功統一位處銅鑼灣黃金地段，有46年歷史的中央樓90%業權而聲名大噪。過去，能夠成功統一舊樓業權的例子不多，即使港府今年3月放寬舊樓強制拍賣的門檻，由九成降至八成，成功的例子仍是寥寥無幾。豐泰竟然只花了1年半時間就完成收購，較鰂魚涌吉祥大廈、西半山美麗台，收樓多年一直無功而還快很多。
到底豐泰掌舵人朱惠德是何方神聖，竟能完成不可能的任務。因為中央樓事件，朱惠德忽然高調了很多。他坦言，為提高公司的透明度，他才會突然高調，或許往後日子他再也不做訪問，說罷哈哈大笑。
外界知於朱惠德，只道是鷹君集團董事羅孔瑞的女婿，其他資料不詳，不過他接受訪問時不單止願意揭露身世，而且分享投資物業的心得。
豐泰網頁有以下一段文字：「我們擅於洞察市場趨勢，及時把握市場訊息，從而敏銳地捕捉潛在投資機會，並在投資過程中通過改善、翻新及重建提升物業價值。」相信，中央樓就是其中一個例子。
朱惠德說：「3年前我曾經看過中央樓，當時因為對投資舖位較為熟悉，認為可以將之重建成以零售為主的物業。後來，想及要90%業主都接納是一件不可能的事，試想想，200多個單位，既有商場又有街舖，算不清這條數。但1年半前，我們重新進行收購，及至8月成功與90%業權人簽訂買賣合約，餘下10%業權涉及近24伙，將於1年後收回。」豐泰最終以約28億元統一中央樓業爟。朱氏指，初步計劃將項目發展成為一個集零售、食肆及甲級寫字樓的綜合項目，預計於 2014年落成。
抓機會收舊樓業權
回想能夠在短時間內完成收購中央樓，他認為主要是擅於捕捉機會，他說：「1年半前市況淡靜，我覺得是好時機，於是委託兩間中介行代為收購。當時根本沒有其他人會提收購，所以說捕捉時機最難。那時候，我認為下跌的空間有限，上升動力就無限，尤其是銅鑼灣區。還記得10多年前，總統戲院及登龍街仍是車仔檔。那時有得選擇都不會去統總戲院看戲，坐位又不舒服，以前商場又做過夜總會。不過由於位置佳，我認為該地點可創造價值的空間很大，你看世貿中心多成功，崇光百貨後面駱克道整個地段都很旺。」
「為何集中收舊樓重建？香港若不靠收舊樓，市區沒有地皮可供發展。還有，香港舊樓維修問題很嚴重，40年、50年前的舊樓質素很差，當年人口突然膨脹，住屋不夠，要快速興建很多房屋滿足需求，質素自然欠佳，這亦造就收舊樓重建機會。」
「我覺得每個時期下的投資決定都有所不同，不是說我們就只做舊樓重建，要有靈活性，如2002年，我選擇買舖，我覺得當時好划算，回報佳，買得過。至於何時投資舖位，何時收舊樓重建？說不準，但周期變動是事實，近兩年有收購舊樓的機會，可能明年就無。」
成立基金始於買舖投資
為何基金鎖定發展房地產項目？朱惠德說：「這是機緣巧合！本來我主要做投資銀行家（ibanker），後來我覺得自己的興趣不在這裏，可能我的思想較接近企業家，不喜歡Reporting工作（當時有60%時間做該類工作），加上，我於1989年曾經牛刀小試投資地產，成績不錯。」
他接着說：「早年我在華爾街打滾，去完華爾街，又去過倫敦、法蘭克福及東京做ibanker，亦管理過資產，但不是真心喜歡。1990年時，我曾幫一家地產公司做投資顧問，那時開始對地產感興趣，後來專攻物業買賣，除本港外，在國內及美國都曾置業。1997年，我發現一個奇怪現象，收租的回報有2厘至3 厘，利息水平亦相若，即是負回報，故我盡沽手上物業，避過一劫。」
「至2002年時，當時市場投資氣氛好差，失業率現雙位數字，經濟負增長。某天到粉嶺打高爾夫球時，友人突然表示有興趣投資舖位，剛好我亦看好商舖前景正在買舖，於是便合作成立基金，專門投資地產項目，初期規模只有1,000多萬元。及至2004年，成立第二隻基金，專門投資日本及香港市場；那年，我發現東京千代田區神田危樓『282大廈』，當年該項目買回來只6,000多萬美元，裝修費500多萬美元，裝修後租金升幅達30%，於2008年，以1.15 億美元售予一個巨型美國基金。第三個基金乃於2007年成立，而第四個於今年成立。」
工廈轉手或受制於地段
說也奇怪，豐泰涉獵雖廣，包括舊樓重建、豪宅、寫字樓、銀座式商場，卻從未有投資工廈及酒店項目。港府早前宣布將大量活化工廈，豐泰卻不視之為商機，當中可有原由？朱惠德說：「因為工廈大部分的位置都不太理想，我們正思考流動性的問題；市好，甚麼都可以買到，市壞，則比較偏僻的地方難以轉手。我們揀項目首選是Prime Location。至於酒店，回報期長達10年都不止，你看，只有管理酒店的賺好多錢，起酒店就……。」說罷依舊哈哈大笑。
中央樓將成銅鑼灣地標
中央樓於1964年落成，坐落於景隆街8號至14號及謝斐道527號至539號，樓高11層，地下及地庫為總統商場，1樓至10樓為住宅，共提供約245 伙，佔地約15,235平方呎，規劃為「商住」用途，已獲屋宇署批准可重建一幢31層高商廈，地積比率為15倍，涉及樓面約23萬平方呎。
豐泰計劃以「國際都會商業大樓」為藍本，並邀請多個國際級名師打造出別樹一幟的新地標，在中央樓現址重建為集零售、特色食肆及甲級寫字樓的綜合樓宇，塑造成可媲美日本澀谷的商業中心，預計於2014年落成，屆時可成為銅鑼灣的新地標。
朱惠德表示：「基於港島甲廈空置率低，供應亦少，因此甲廈需求仍大，故新項目上層將建成甲級商廈；地下舖位方面，由於訪港旅客數字持續上升，近日區內錄得大手租務如美國時裝Forever 21以1,100萬元租京華中心，反映區內租務活動活躍。目前尚未有定案重建樓面安排，將靈活調動，料連同建築成本，整個項目投資額達38億元。」
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豐泰發展項目
˙中央樓重建項目
˙恩平道1號至3號「Cubus」項目（見左圖），一座樓高25層的銀座式零售商業大廈，將分層出租予零售、餐飲、時裝及水療精品店等業務（豐泰持有40%，僑福持有35%，資本策略（00497）持有25%）
˙登龍街8號至14號舊樓重建商廈項目
˙堅道38號舊樓重建住宅項目，現名為瑧環（Gramercy），將於第四季開售，住宅意向呎價約2.5萬元，以430呎細單位計，入場費約1,075萬元。
˙尖沙咀柯士甸道114號至116號，全幢服務式住宅「山林」項目，正放售
˙與田生集團（08136）合作的九龍城聯合道18號至32號舊樓項目（豐泰持70%）
˙上海靜安區南京西路旁，正興建商場，面積約12萬平方米，完成後將會成為上海市區內最大規模的商場之一。
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投資台灣屬好選擇
朱惠德早於3年前進軍台灣市場，他以「蜂王理論」投資台灣，亦取得非常好的回報。所謂「蜂王理論」：「若要在台灣買地，就要找最精華的地段，就像一個蜜蜂群體中，可能有幾千到幾萬隻蜜蜂，但只有一隻蜂王。」
他說：「我們在台北地產投資回報甚佳，初時買『不良債權』，現將之換成地皮，正興建別墅，佔地17萬平方呎（模型見右圖）。台北市的住宅發展需求很大，購買力很強，新樓銷情很好，我們找了世界級專家興建別墅，該項目與樂聲電子合作。」
他認為，要在台灣發展房地產項目，不能光靠考察，我們在台北設有辦事處。他續稱：「其實，台北市投資機遇很多，尤其是地產市場，主要因為需求大，加上台北市今年上半年人均GDP達4.84萬美元（僅次於東京），遺產稅又減了50%至10%，營業所得稅又減到17%；還有兩岸直航包機，又簽了兩岸經濟合作架構協議（ECFA），更重要的是，台資容許可進入國內，所以我深信，投資台北可說是不錯的選擇。」
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龍生(798)@2010-10-03 03:17:11有冇人知...佢用左幾錢尺去收呢?
3 :
GS(14)@2010-10-03 10:12:122樓提及
有冇人知...佢用左幾錢尺去收呢?
好似大約11,000元/呎
4 :
龍生(798)@2010-10-03 13:52:02本事真的很大
這中央樓, 一梯20伙咁濟,
又有大量極旺地鋪, 地牢商場又賣散了業權
乜鋪都大, 成人用品最出名, 其次寵物, 美容, 時裝, 潮流物品
咁多人, 咁多種用途, 佢居然都攪得掂,
仲有咩樓無可能收?
謝謝湯兄資料, 這價錢也合理, 雖然買不回同區同尺數的新樓
但要買附近的優質樓, 例如置安, 怡安卻很足夠
這中央樓, 我服了!
5 :
phemey(3929)@2011-04-25 09:52:02I met Sam Chu many times from 2006-2007 trying to do business with him. He is a very smart guy.
6 :
龍生(798)@2011-04-27 02:09:14原定3月圍版, 但不知何故推遲到2011年尾, 又即管睇下佢起乜
7 :
passport(1491)@2011-04-28 03:40:472樓提及
有冇人知...佢用左幾錢尺去收呢?
比你
11000你賣唔賣?
8 :
龍生(798)@2011-04-28 12:05:05賣得過, 佢收時, 對面高佢一班的怡安置安都只係賣緊6-7k
又新的, 又高級的
一間可變兩間, 這己算不錯了
除非你摶到強拍前的最後一間
如果唔係, 這價碼, 算很好了
成立逾半世紀 恒指的來龍去脈 周顯
1 :
GS(14)@2014-08-08 17:22:24http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm
【明報專訊】今天是慶祝恒生指數誕生50周年，有心水清者參看恒生指數網站的說法，說恒生指數並非成立於1964年，而只是以1964年7月31日作為100點的為基準，其實是在1969年才開始的。這好比現時代表香港地產市道的中原指數是在1999年設立的，但是其100點的基數卻以1997年的數據來作為標準。
仿美道指 原僅作內部參考
以上的兩種說法，不論恒指成立於1964年，抑或是在1969年，其實並不精確。實情是﹕恒生指數最初的成立，是僅供恒生銀行的高層作為內部參閱，因為何善衡等等恒生銀行高層，都很喜歡炒股票，所以便仿效美國的道指，制定了恒生指數，可是，並不對外公開或公布。
在那時，的確是以1964年來作為基準，但是恒生指數是在哪一年真正的出現，到了現在，所有有關人等皆已仙遊，恐怕誰也說不出一個答案來。
廣受歡迎 才向外發布
由於恒生指數大受歡迎，很多friends和客戶都問之來參考，所以在1969年11月24日，恒生銀行的高層才索性把這指數正式向外發布，當時的指數是150點。
這就是恒生指數的來龍去脈，所以，說它是成立於1964年，是不對的，說它成立於1969年，也是不對的。但它肯定是在這兩個時間的中間，卻是肯定的。
由此亦可以見得，看周顯大師的專欄，是多麼的增廣見聞，有益身心，令你腦活腎通，事業成功！
[周顯 投資二三事]
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