豐泰中央樓一役成名 揸弗人披露來龍去脈
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GS(14)@2010-10-02 16:03:242010-9-25 iM
外資熱錢在苦無出路下，紛紛轉往亞洲，受惠於中國經濟高速增長的香港，自然成為資金停泊的首站。最近，一個管理逾10億美元資產的私募基金，斥資28億元，極速收購位處銅鑼灣黃金地段的中央樓90%業權，計劃將其建成銅鑼灣的新地標。
該基金為豐泰地產投資（Phoenix Property Investors）旗下基金，其董事總經理朱惠德（Samuel Chu）雖為鷹君集團創辦人羅鷹石的孫女婿，背景實力強勁，但藉其成名的豐泰基金卻與家族沒有絲毫關係。中央樓一役由朱惠德親自操刀，且聽他如何在1年半內拿下中央樓的故事。
當投資者都在觀望兼等待政府出招之際，兩位地產「大好友」都確信，本港樓市難大跌。瑞銀外部顧問陸東周三（22日）表示：「香港樓價不便宜是事實，但不會跌，主因是供求嚴重失衡。」他指，現時經濟環境較2003年佳，但只有很少供應，政府推出措施增加小量土地供應，只屬「杯水車薪」。
瑞銀亞洲房地產研究主管王震宇亦指：「由於基本面變化不大（低利率、供應偏緊、收入增加及通脹上升），樓價短期內將橫行，然後重拾升勢。」其實要推高本港樓價，除了以上原因外，還包括外資熱錢的不斷流入。
供求失衡樓市看漲
早在去年10月金融管理局總裁陳德霖就警告說，2008年至2009年共有約5,675億元資金流入香港。當時，連滙豐亞太區業務策略及經濟顧問梁兆基都指：「至少有20%的熱錢流向樓市，香港樓市升勢將於2010年趨向白熱化。」
的確，本港樓市在以上多個因素支持下，大部分時間只升不跌。專門投資房地產項目的豐泰地產投資亦正積極在港物色投資項目。基金舵手朱惠德接受本刊專訪時表示︰「房地產市場永遠是由供求決定價格，只要需求永遠存在，價格永遠不會下跌。」
豐泰地產投資於2002年由朱惠德及李啟耀創辦，旗下現有3隻基金，所管理的總資產達10億美元，客戶主要為外資慈善基金、大學基金、大型企業及政府退休基金等，主要放眼亞洲區，其中40%投放於香港，專攻市區物業。朱氏指，其投資策略以「αβ理論」為依歸，他說：「Beta Play即是說，你買寫字樓回來，只能純粹收租或加租，完全無增值，但若加上Alpha Play，則可為物業增值，重建又好，重新設計又好，總之要增值。」
「更重要的策略是『因時制宜』，把握市場周期吼準機會。」過往朱惠德的確擅於捕捉市場趨勢，豐泰數年往績不錯，例如於2003年6月期間，購入旺角彌敦道 617號至622號地下至4樓舊址，作價僅8,600萬元，於2005年售予渣打銀行，作價4.2億元，持貨不足兩年即賺逾3億元。
收購中央樓忽然高調
近月，豐泰地產投資因成功統一位處銅鑼灣黃金地段，有46年歷史的中央樓90%業權而聲名大噪。過去，能夠成功統一舊樓業權的例子不多，即使港府今年3月放寬舊樓強制拍賣的門檻，由九成降至八成，成功的例子仍是寥寥無幾。豐泰竟然只花了1年半時間就完成收購，較鰂魚涌吉祥大廈、西半山美麗台，收樓多年一直無功而還快很多。
到底豐泰掌舵人朱惠德是何方神聖，竟能完成不可能的任務。因為中央樓事件，朱惠德忽然高調了很多。他坦言，為提高公司的透明度，他才會突然高調，或許往後日子他再也不做訪問，說罷哈哈大笑。
外界知於朱惠德，只道是鷹君集團董事羅孔瑞的女婿，其他資料不詳，不過他接受訪問時不單止願意揭露身世，而且分享投資物業的心得。
豐泰網頁有以下一段文字：「我們擅於洞察市場趨勢，及時把握市場訊息，從而敏銳地捕捉潛在投資機會，並在投資過程中通過改善、翻新及重建提升物業價值。」相信，中央樓就是其中一個例子。
朱惠德說：「3年前我曾經看過中央樓，當時因為對投資舖位較為熟悉，認為可以將之重建成以零售為主的物業。後來，想及要90%業主都接納是一件不可能的事，試想想，200多個單位，既有商場又有街舖，算不清這條數。但1年半前，我們重新進行收購，及至8月成功與90%業權人簽訂買賣合約，餘下10%業權涉及近24伙，將於1年後收回。」豐泰最終以約28億元統一中央樓業爟。朱氏指，初步計劃將項目發展成為一個集零售、食肆及甲級寫字樓的綜合項目，預計於 2014年落成。
抓機會收舊樓業權
回想能夠在短時間內完成收購中央樓，他認為主要是擅於捕捉機會，他說：「1年半前市況淡靜，我覺得是好時機，於是委託兩間中介行代為收購。當時根本沒有其他人會提收購，所以說捕捉時機最難。那時候，我認為下跌的空間有限，上升動力就無限，尤其是銅鑼灣區。還記得10多年前，總統戲院及登龍街仍是車仔檔。那時有得選擇都不會去統總戲院看戲，坐位又不舒服，以前商場又做過夜總會。不過由於位置佳，我認為該地點可創造價值的空間很大，你看世貿中心多成功，崇光百貨後面駱克道整個地段都很旺。」
「為何集中收舊樓重建？香港若不靠收舊樓，市區沒有地皮可供發展。還有，香港舊樓維修問題很嚴重，40年、50年前的舊樓質素很差，當年人口突然膨脹，住屋不夠，要快速興建很多房屋滿足需求，質素自然欠佳，這亦造就收舊樓重建機會。」
「我覺得每個時期下的投資決定都有所不同，不是說我們就只做舊樓重建，要有靈活性，如2002年，我選擇買舖，我覺得當時好划算，回報佳，買得過。至於何時投資舖位，何時收舊樓重建？說不準，但周期變動是事實，近兩年有收購舊樓的機會，可能明年就無。」
成立基金始於買舖投資
為何基金鎖定發展房地產項目？朱惠德說：「這是機緣巧合！本來我主要做投資銀行家（ibanker），後來我覺得自己的興趣不在這裏，可能我的思想較接近企業家，不喜歡Reporting工作（當時有60%時間做該類工作），加上，我於1989年曾經牛刀小試投資地產，成績不錯。」
他接着說：「早年我在華爾街打滾，去完華爾街，又去過倫敦、法蘭克福及東京做ibanker，亦管理過資產，但不是真心喜歡。1990年時，我曾幫一家地產公司做投資顧問，那時開始對地產感興趣，後來專攻物業買賣，除本港外，在國內及美國都曾置業。1997年，我發現一個奇怪現象，收租的回報有2厘至3 厘，利息水平亦相若，即是負回報，故我盡沽手上物業，避過一劫。」
「至2002年時，當時市場投資氣氛好差，失業率現雙位數字，經濟負增長。某天到粉嶺打高爾夫球時，友人突然表示有興趣投資舖位，剛好我亦看好商舖前景正在買舖，於是便合作成立基金，專門投資地產項目，初期規模只有1,000多萬元。及至2004年，成立第二隻基金，專門投資日本及香港市場；那年，我發現東京千代田區神田危樓『282大廈』，當年該項目買回來只6,000多萬美元，裝修費500多萬美元，裝修後租金升幅達30%，於2008年，以1.15 億美元售予一個巨型美國基金。第三個基金乃於2007年成立，而第四個於今年成立。」
工廈轉手或受制於地段
說也奇怪，豐泰涉獵雖廣，包括舊樓重建、豪宅、寫字樓、銀座式商場，卻從未有投資工廈及酒店項目。港府早前宣布將大量活化工廈，豐泰卻不視之為商機，當中可有原由？朱惠德說：「因為工廈大部分的位置都不太理想，我們正思考流動性的問題；市好，甚麼都可以買到，市壞，則比較偏僻的地方難以轉手。我們揀項目首選是Prime Location。至於酒店，回報期長達10年都不止，你看，只有管理酒店的賺好多錢，起酒店就……。」說罷依舊哈哈大笑。
中央樓將成銅鑼灣地標
中央樓於1964年落成，坐落於景隆街8號至14號及謝斐道527號至539號，樓高11層，地下及地庫為總統商場，1樓至10樓為住宅，共提供約245 伙，佔地約15,235平方呎，規劃為「商住」用途，已獲屋宇署批准可重建一幢31層高商廈，地積比率為15倍，涉及樓面約23萬平方呎。
豐泰計劃以「國際都會商業大樓」為藍本，並邀請多個國際級名師打造出別樹一幟的新地標，在中央樓現址重建為集零售、特色食肆及甲級寫字樓的綜合樓宇，塑造成可媲美日本澀谷的商業中心，預計於2014年落成，屆時可成為銅鑼灣的新地標。
朱惠德表示：「基於港島甲廈空置率低，供應亦少，因此甲廈需求仍大，故新項目上層將建成甲級商廈；地下舖位方面，由於訪港旅客數字持續上升，近日區內錄得大手租務如美國時裝Forever 21以1,100萬元租京華中心，反映區內租務活動活躍。目前尚未有定案重建樓面安排，將靈活調動，料連同建築成本，整個項目投資額達38億元。」
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豐泰發展項目
˙中央樓重建項目
˙恩平道1號至3號「Cubus」項目（見左圖），一座樓高25層的銀座式零售商業大廈，將分層出租予零售、餐飲、時裝及水療精品店等業務（豐泰持有40%，僑福持有35%，資本策略（00497）持有25%）
˙登龍街8號至14號舊樓重建商廈項目
˙堅道38號舊樓重建住宅項目，現名為瑧環（Gramercy），將於第四季開售，住宅意向呎價約2.5萬元，以430呎細單位計，入場費約1,075萬元。
˙尖沙咀柯士甸道114號至116號，全幢服務式住宅「山林」項目，正放售
˙與田生集團（08136）合作的九龍城聯合道18號至32號舊樓項目（豐泰持70%）
˙上海靜安區南京西路旁，正興建商場，面積約12萬平方米，完成後將會成為上海市區內最大規模的商場之一。
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投資台灣屬好選擇
朱惠德早於3年前進軍台灣市場，他以「蜂王理論」投資台灣，亦取得非常好的回報。所謂「蜂王理論」：「若要在台灣買地，就要找最精華的地段，就像一個蜜蜂群體中，可能有幾千到幾萬隻蜜蜂，但只有一隻蜂王。」
他說：「我們在台北地產投資回報甚佳，初時買『不良債權』，現將之換成地皮，正興建別墅，佔地17萬平方呎（模型見右圖）。台北市的住宅發展需求很大，購買力很強，新樓銷情很好，我們找了世界級專家興建別墅，該項目與樂聲電子合作。」
他認為，要在台灣發展房地產項目，不能光靠考察，我們在台北設有辦事處。他續稱：「其實，台北市投資機遇很多，尤其是地產市場，主要因為需求大，加上台北市今年上半年人均GDP達4.84萬美元（僅次於東京），遺產稅又減了50%至10%，營業所得稅又減到17%；還有兩岸直航包機，又簽了兩岸經濟合作架構協議（ECFA），更重要的是，台資容許可進入國內，所以我深信，投資台北可說是不錯的選擇。」
2 :
龍生(798)@2010-10-03 03:17:11有冇人知...佢用左幾錢尺去收呢?
3 :
GS(14)@2010-10-03 10:12:122樓提及
有冇人知...佢用左幾錢尺去收呢?
好似大約11,000元/呎
4 :
龍生(798)@2010-10-03 13:52:02本事真的很大
這中央樓, 一梯20伙咁濟,
又有大量極旺地鋪, 地牢商場又賣散了業權
乜鋪都大, 成人用品最出名, 其次寵物, 美容, 時裝, 潮流物品
咁多人, 咁多種用途, 佢居然都攪得掂,
仲有咩樓無可能收?
謝謝湯兄資料, 這價錢也合理, 雖然買不回同區同尺數的新樓
但要買附近的優質樓, 例如置安, 怡安卻很足夠
這中央樓, 我服了!
5 :
phemey(3929)@2011-04-25 09:52:02I met Sam Chu many times from 2006-2007 trying to do business with him. He is a very smart guy.
6 :
龍生(798)@2011-04-27 02:09:14原定3月圍版, 但不知何故推遲到2011年尾, 又即管睇下佢起乜
7 :
passport(1491)@2011-04-28 03:40:472樓提及
有冇人知...佢用左幾錢尺去收呢?
比你
11000你賣唔賣?
8 :
龍生(798)@2011-04-28 12:05:05賣得過, 佢收時, 對面高佢一班的怡安置安都只係賣緊6-7k
又新的, 又高級的
一間可變兩間, 這己算不錯了
除非你摶到強拍前的最後一間
如果唔係, 這價碼, 算很好了