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豐泰中央樓一役成名 揸弗人披露來龍去脈

1 : GS(14)@2010-10-02 16:03:24

2010-9-25 iM  

外資熱錢在苦無出路下,紛紛轉往亞洲,受惠於中國經濟高速增長的香港,自然成為資金停泊的首站。最近,一個管理逾10億美元資產的私募基金,斥資28億元,極速收購位處銅鑼灣黃金地段的中央樓90%業權,計劃將其建成銅鑼灣的新地標。

該基金為豐泰地產投資(Phoenix Property Investors)旗下基金,其董事總經理朱惠德(Samuel Chu)雖為鷹君集團創辦人羅鷹石的孫女婿,背景實力強勁,但藉其成名的豐泰基金卻與家族沒有絲毫關係。中央樓一役由朱惠德親自操刀,且聽他如何在1年半內拿下中央樓的故事。

當投資者都在觀望兼等待政府出招之際,兩位地產「大好友」都確信,本港樓市難大跌。瑞銀外部顧問陸東周三(22日)表示:「香港樓價不便宜是事實,但不會跌,主因是供求嚴重失衡。」他指,現時經濟環境較2003年佳,但只有很少供應,政府推出措施增加小量土地供應,只屬「杯水車薪」。

瑞銀亞洲房地產研究主管王震宇亦指:「由於基本面變化不大(低利率、供應偏緊、收入增加及通脹上升),樓價短期內將橫行,然後重拾升勢。」其實要推高本港樓價,除了以上原因外,還包括外資熱錢的不斷流入。

供求失衡樓市看漲

早在去年10月金融管理局總裁陳德霖就警告說,2008年至2009年共有約5,675億元資金流入香港。當時,連滙豐亞太區業務策略及經濟顧問梁兆基都指:「至少有20%的熱錢流向樓市,香港樓市升勢將於2010年趨向白熱化。」

的確,本港樓市在以上多個因素支持下,大部分時間只升不跌。專門投資房地產項目的豐泰地產投資亦正積極在港物色投資項目。基金舵手朱惠德接受本刊專訪時表示︰「房地產市場永遠是由供求決定價格,只要需求永遠存在,價格永遠不會下跌。」

豐泰地產投資於2002年由朱惠德及李啟耀創辦,旗下現有3隻基金,所管理的總資產達10億美元,客戶主要為外資慈善基金、大學基金、大型企業及政府退休基金等,主要放眼亞洲區,其中40%投放於香港,專攻市區物業。朱氏指,其投資策略以「αβ理論」為依歸,他說:「Beta Play即是說,你買寫字樓回來,只能純粹收租或加租,完全無增值,但若加上Alpha Play,則可為物業增值,重建又好,重新設計又好,總之要增值。」

「更重要的策略是『因時制宜』,把握市場周期吼準機會。」過往朱惠德的確擅於捕捉市場趨勢,豐泰數年往績不錯,例如於2003年6月期間,購入旺角彌敦道 617號至622號地下至4樓舊址,作價僅8,600萬元,於2005年售予渣打銀行,作價4.2億元,持貨不足兩年即賺逾3億元。

收購中央樓忽然高調

近月,豐泰地產投資因成功統一位處銅鑼灣黃金地段,有46年歷史的中央樓90%業權而聲名大噪。過去,能夠成功統一舊樓業權的例子不多,即使港府今年3月放寬舊樓強制拍賣的門檻,由九成降至八成,成功的例子仍是寥寥無幾。豐泰竟然只花了1年半時間就完成收購,較鰂魚涌吉祥大廈、西半山美麗台,收樓多年一直無功而還快很多。

到底豐泰掌舵人朱惠德是何方神聖,竟能完成不可能的任務。因為中央樓事件,朱惠德忽然高調了很多。他坦言,為提高公司的透明度,他才會突然高調,或許往後日子他再也不做訪問,說罷哈哈大笑。

外界知於朱惠德,只道是鷹君集團董事羅孔瑞的女婿,其他資料不詳,不過他接受訪問時不單止願意揭露身世,而且分享投資物業的心得。

豐泰網頁有以下一段文字:「我們擅於洞察市場趨勢,及時把握市場訊息,從而敏銳地捕捉潛在投資機會,並在投資過程中通過改善、翻新及重建提升物業價值。」相信,中央樓就是其中一個例子。

朱惠德說:「3年前我曾經看過中央樓,當時因為對投資舖位較為熟悉,認為可以將之重建成以零售為主的物業。後來,想及要90%業主都接納是一件不可能的事,試想想,200多個單位,既有商場又有街舖,算不清這條數。但1年半前,我們重新進行收購,及至8月成功與90%業權人簽訂買賣合約,餘下10%業權涉及近24伙,將於1年後收回。」豐泰最終以約28億元統一中央樓業爟。朱氏指,初步計劃將項目發展成為一個集零售、食肆及甲級寫字樓的綜合項目,預計於 2014年落成。

抓機會收舊樓業權

回想能夠在短時間內完成收購中央樓,他認為主要是擅於捕捉機會,他說:「1年半前市況淡靜,我覺得是好時機,於是委託兩間中介行代為收購。當時根本沒有其他人會提收購,所以說捕捉時機最難。那時候,我認為下跌的空間有限,上升動力就無限,尤其是銅鑼灣區。還記得10多年前,總統戲院及登龍街仍是車仔檔。那時有得選擇都不會去統總戲院看戲,坐位又不舒服,以前商場又做過夜總會。不過由於位置佳,我認為該地點可創造價值的空間很大,你看世貿中心多成功,崇光百貨後面駱克道整個地段都很旺。」

「為何集中收舊樓重建?香港若不靠收舊樓,市區沒有地皮可供發展。還有,香港舊樓維修問題很嚴重,40年、50年前的舊樓質素很差,當年人口突然膨脹,住屋不夠,要快速興建很多房屋滿足需求,質素自然欠佳,這亦造就收舊樓重建機會。」

「我覺得每個時期下的投資決定都有所不同,不是說我們就只做舊樓重建,要有靈活性,如2002年,我選擇買舖,我覺得當時好划算,回報佳,買得過。至於何時投資舖位,何時收舊樓重建?說不準,但周期變動是事實,近兩年有收購舊樓的機會,可能明年就無。」

成立基金始於買舖投資

為何基金鎖定發展房地產項目?朱惠德說:「這是機緣巧合!本來我主要做投資銀行家(ibanker),後來我覺得自己的興趣不在這裏,可能我的思想較接近企業家,不喜歡Reporting工作(當時有60%時間做該類工作),加上,我於1989年曾經牛刀小試投資地產,成績不錯。」

他接着說:「早年我在華爾街打滾,去完華爾街,又去過倫敦、法蘭克福及東京做ibanker,亦管理過資產,但不是真心喜歡。1990年時,我曾幫一家地產公司做投資顧問,那時開始對地產感興趣,後來專攻物業買賣,除本港外,在國內及美國都曾置業。1997年,我發現一個奇怪現象,收租的回報有2厘至3 厘,利息水平亦相若,即是負回報,故我盡沽手上物業,避過一劫。」

「至2002年時,當時市場投資氣氛好差,失業率現雙位數字,經濟負增長。某天到粉嶺打高爾夫球時,友人突然表示有興趣投資舖位,剛好我亦看好商舖前景正在買舖,於是便合作成立基金,專門投資地產項目,初期規模只有1,000多萬元。及至2004年,成立第二隻基金,專門投資日本及香港市場;那年,我發現東京千代田區神田危樓『282大廈』,當年該項目買回來只6,000多萬美元,裝修費500多萬美元,裝修後租金升幅達30%,於2008年,以1.15 億美元售予一個巨型美國基金。第三個基金乃於2007年成立,而第四個於今年成立。」

工廈轉手或受制於地段

說也奇怪,豐泰涉獵雖廣,包括舊樓重建、豪宅、寫字樓、銀座式商場,卻從未有投資工廈及酒店項目。港府早前宣布將大量活化工廈,豐泰卻不視之為商機,當中可有原由?朱惠德說:「因為工廈大部分的位置都不太理想,我們正思考流動性的問題;市好,甚麼都可以買到,市壞,則比較偏僻的地方難以轉手。我們揀項目首選是Prime Location。至於酒店,回報期長達10年都不止,你看,只有管理酒店的賺好多錢,起酒店就……。」說罷依舊哈哈大笑。

中央樓將成銅鑼灣地標

中央樓於1964年落成,坐落於景隆街8號至14號及謝斐道527號至539號,樓高11層,地下及地庫為總統商場,1樓至10樓為住宅,共提供約245 伙,佔地約15,235平方呎,規劃為「商住」用途,已獲屋宇署批准可重建一幢31層高商廈,地積比率為15倍,涉及樓面約23萬平方呎。

豐泰計劃以「國際都會商業大樓」為藍本,並邀請多個國際級名師打造出別樹一幟的新地標,在中央樓現址重建為集零售、特色食肆及甲級寫字樓的綜合樓宇,塑造成可媲美日本澀谷的商業中心,預計於2014年落成,屆時可成為銅鑼灣的新地標。

朱惠德表示:「基於港島甲廈空置率低,供應亦少,因此甲廈需求仍大,故新項目上層將建成甲級商廈;地下舖位方面,由於訪港旅客數字持續上升,近日區內錄得大手租務如美國時裝Forever 21以1,100萬元租京華中心,反映區內租務活動活躍。目前尚未有定案重建樓面安排,將靈活調動,料連同建築成本,整個項目投資額達38億元。」

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豐泰發展項目

˙中央樓重建項目

˙恩平道1號至3號「Cubus」項目(見左圖),一座樓高25層的銀座式零售商業大廈,將分層出租予零售、餐飲、時裝及水療精品店等業務(豐泰持有40%,僑福持有35%,資本策略(00497)持有25%)

˙登龍街8號至14號舊樓重建商廈項目

˙堅道38號舊樓重建住宅項目,現名為瑧環(Gramercy),將於第四季開售,住宅意向呎價約2.5萬元,以430呎細單位計,入場費約1,075萬元。

˙尖沙咀柯士甸道114號至116號,全幢服務式住宅「山林」項目,正放售

˙與田生集團(08136)合作的九龍城聯合道18號至32號舊樓項目(豐泰持70%)

˙上海靜安區南京西路旁,正興建商場,面積約12萬平方米,完成後將會成為上海市區內最大規模的商場之一。

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投資台灣屬好選擇

朱惠德早於3年前進軍台灣市場,他以「蜂王理論」投資台灣,亦取得非常好的回報。所謂「蜂王理論」:「若要在台灣買地,就要找最精華的地段,就像一個蜜蜂群體中,可能有幾千到幾萬隻蜜蜂,但只有一隻蜂王。」

他說:「我們在台北地產投資回報甚佳,初時買『不良債權』,現將之換成地皮,正興建別墅,佔地17萬平方呎(模型見右圖)。台北市的住宅發展需求很大,購買力很強,新樓銷情很好,我們找了世界級專家興建別墅,該項目與樂聲電子合作。」

他認為,要在台灣發展房地產項目,不能光靠考察,我們在台北設有辦事處。他續稱:「其實,台北市投資機遇很多,尤其是地產市場,主要因為需求大,加上台北市今年上半年人均GDP達4.84萬美元(僅次於東京),遺產稅又減了50%至10%,營業所得稅又減到17%;還有兩岸直航包機,又簽了兩岸經濟合作架構協議(ECFA),更重要的是,台資容許可進入國內,所以我深信,投資台北可說是不錯的選擇。」
2 : 龍生(798)@2010-10-03 03:17:11

有冇人知...佢用左幾錢尺去收呢?
3 : GS(14)@2010-10-03 10:12:12

2樓提及
有冇人知...佢用左幾錢尺去收呢?


好似大約11,000元/呎
4 : 龍生(798)@2010-10-03 13:52:02

本事真的很大
這中央樓, 一梯20伙咁濟,
又有大量極旺地鋪, 地牢商場又賣散了業權
乜鋪都大, 成人用品最出名, 其次寵物, 美容, 時裝, 潮流物品

咁多人, 咁多種用途, 佢居然都攪得掂,
仲有咩樓無可能收?

謝謝湯兄資料, 這價錢也合理, 雖然買不回同區同尺數的新樓
但要買附近的優質樓, 例如置安, 怡安卻很足夠

這中央樓, 我服了!
5 : phemey(3929)@2011-04-25 09:52:02

I met Sam Chu many times from 2006-2007 trying to do business with him. He is a very smart guy.
6 : 龍生(798)@2011-04-27 02:09:14

原定3月圍版, 但不知何故推遲到2011年尾, 又即管睇下佢起乜
7 : passport(1491)@2011-04-28 03:40:47

2樓提及
有冇人知...佢用左幾錢尺去收呢?
比你
11000你賣唔賣?
8 : 龍生(798)@2011-04-28 12:05:05

賣得過, 佢收時, 對面高佢一班的怡安置安都只係賣緊6-7k

又新的, 又高級的

一間可變兩間, 這己算不錯了

除非你摶到強拍前的最後一間

如果唔係, 這價碼, 算很好了
豐泰 中央 樓一 一役 成名 弗人 披露 來龍 去脈
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