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「如果（房貸利率）真的升到四％，我看大家要造反啦！」說這句話的張先生，一家五口，名下還有兩間房子、兩輛車子要養，一個月光房貸支出就超過十萬，占家庭總收入的五成。他估算，一旦升息到四％，他每個月就要繳近兩萬元的利息，「這已經是22K族一個月的薪水了，怎麼繳得出來？」 現在，張先生開始積極投資基金，打算用投資獲利抵銷屆時升息的負擔，但若真的無法打平，他也做好縮減娛樂支出的打算：「以後沒辦法常帶小孩出國玩了；如果真的要，搭飛機也要降級為廉價航空！」 「真的會怕！」想到逐漸逼近的升息壓力，張先生只能苦笑。銀行業者透露，政府鼓吹房貸勿超過收入三成，但經手案件中，像張先生一樣達四、五成的比比皆是；雖然短時間內升息幅度不大，但因國內「薪資凍漲」，仍會造成房貸族一定壓力，若不能預先管理自己的財務狀況，恐有斷頭風險。 房貸族：用三工具還款減每月償還金，投資開源 因此，在二○一五年前「升息準備期」的兩年間，房貸族該如何事先防範、調整還款節奏？ 如果你正在還款，請善用三個工具：寬限期、期數、大額還本。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，若個人現正在還款的頭幾年，且未來幾年內收入穩定，確定升息時有大筆償還的能力，便可選擇延展寬限期，或改為只繳息，直到開始升息為止。 這樣的好處，可讓自己近兩年間有更多資金做保本型的投資，開源以應付高利率時代。 若房貸原本為二十年期，且升息恐使每月償還金額逼近負擔上限，則可考慮延長還款年限至三十年。以貸款金額一千萬元，利率二‧五％計算，年限二十年，每月含利息須付近五萬三千元；若以同樣利率來算，延長至三十年，則每個月可減少至四萬元左右。 專家提醒》還款總額增、利率沒優惠 不過，銀行業者提醒，此舉將使還款總額增加。以上述條件計算，二十年的總利息支出約二百七十一萬元，三十年則約四百二十二萬元，差額約一百五十萬元。申請延長時也必須支付三千至五千元的手續費、重新設定的費用，並被迫放棄當初簽約時的優惠利率。 至於現在正要購屋、辦理新貸款的消費者，張旭嵐建議將年限調到最長的三十年，一開始的還款負擔較小（與二十年期每月差約一萬三千元），並將貸款額度貸滿。假設有四成自備款，則最好三成用來付頭期款，貸款貸七成，保留其中一成現金在手做投資，或以備不時之需。 買屋族：盯雙地雷指標交屋遇升息可能變重災區 只是，利率除了影響還款總額，還可能是房價最大的殺手。 「比起利率，我更擔心台灣房市崩盤！」新婚一年、在新北市擁有一間二十三坪公寓的陳先生，因每月還款金額僅兩萬元，升息負擔不大；但由於計畫生小孩後將現有公寓脫手，利用售屋所得繳清房貸、換更大房型，因此格外注意房價波動，深怕將來必須賠錢出售。 如果房價因升息下跌，不只陳先生等投資人會被套牢，若以房產做為擔保品借貸，抵押值也可能不足，陷入窘境。兩年內，哪些有「崩盤潛力」的房市地雷區千萬碰不得？ 永慶房屋研展中心經理黃舒衛分析，升息將加重投資客養房成本，因此對方很可能選在交屋前，也就是開始繳房貸前出售。而且，第一波升息將打擊購屋信心、拉長買方觀望期，因此投資客若選在升息時同時出售，很可能找不到人接手，造成房價快速下跌。 綜合以上因素，黃舒衛建議，升息前的兩年內，購屋地點首先最好避開投資客過度集中的區域，再來，若該區域的交屋期正好「趕上」第一波升息，將是升息下首當其衝的重災區。 因此，買房時可注意兩項「地雷」指標：一、該區域交通、生活機能尚未成形，年推案量成長卻超過三至五成；二、二○一五年將進入交屋潮的區域。 專家提醒》中南部漲幅虛胖恐先崩盤 《住展雜誌》研發長倪子仁大膽預估，受升息影響，一年內，台北市房價至少下修一成，新北市約一成至一成五，桃園、淡水等密集推案區的下跌幅度甚至是三成起跳。對自住客來說，是進場撿便宜的好時機。 「被台北人炒起來的地方，絕對第一個崩（盤）！」長虹建設財務長陳茂慶也提醒，近幾年因北客南下，「熱炒」中南部，造成房價不自然的漲幅。但是，因中南部房市的供需條件不如台北，當地人自住比例極高，缺乏自住買盤；因此，一旦升息效應開始發酵，北部投資客優先處分的絕對是中南部資產。 淡江大學產經系副教授莊孟翰則建議從產業面來剖析升息風險，他認為，利率雖只是小幅調升一、兩個百分點，但長期下來卻可能對僅賺取三％、四％微利的電子業帶來極大衝擊。「到時如果連竹科工程師都減薪，新竹房市鐵定完蛋！」 雖然外界預估央行將緩慢調升、「無感」升息，但溫水煮青蛙，等真正有痛感時，可能為時已晚。現在就做好準備，才能聰明的「無痛升息」，在升息衝擊中全身而退。 【延伸閱讀】2年內買房，哪些區域有「崩盤潛力」？——全台建照核發數、推案量前3大行政區 建照核發數：桃園縣（20,378宅） 主要房價警戒區：1.平鎮市、2.中壢市、3.八德市 建照核發數：新北市（17,458宅） 主要房價警戒區：1.淡水區、2.三峽區、3.五股區 建照核發數：台中市（14,614宅） 主要房價警戒區：1.南區、2.太平區、3.北屯區 註：以上建照核發數累計期間為2013年1至9月，今年核發建照，約2015年進入交屋期 資料來源：營建署 整理：郭子苓 | ||||||