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小心!西台灣炒到「蛋白區」 末升段來了

2015-04-27  TCW
 
 

 

相較於東海岸土地大漲背後,有觀光與退休題材支撐,許多台灣西部的鄉鎮土地飆漲,看在房地產專家與投資客的眼裡,卻是台灣房市自SARS之後,逾十年大多頭的末班車警訊。

攤開近兩年全國各行政區土地漲幅可發現,名列前茅的西部行政區域,多是遠離都會核心的「蛋白區」,例如彰化縣田中鎮、新北市泰山區、高雄市杉林區等。

「連台灣最遠端的地方房價都開始漲,海角山邊都在漲的時候,就是這波結束的時候。」永慶房屋總經理廖本勝舉例,過去一九九○、一九九一年,台灣房地產開始走下坡之前,炒作標的,便是海邊或山區的休閒住宅。

房仲業出身的庶民不動產協會秘書長邱太煊進一步指出,不動產將崩跌的三個觀察指標,一是郊區也起漲,「連雞蛋水餃股都亂漲就要特別小心」;二是建商開始出現週轉不靈或倒閉潮;最後,則是當法拍案變多,代表許多投資客已負擔不起龐大的房貸與利息壓力,卻又找不到人接手。

「坊間在傳,很多建設公司的董事長已經拿股票跟民間借貸質押。」擅長投資與處理不動產案件的律師黃坤鍵透露。

台灣房市十多年的多頭,將由盛轉衰,似成定局。但細看這些在末升段中漲價的地區,卻仍有不同成因。

成因一:高鐵特區利多田中兩年漲四倍,交易金額成長八倍

實價登錄實施逾兩年,全國土地漲幅第一名是彰化縣田中,這個以農業為主,人口僅約四萬人的小鎮。兩年多來,土地平均價格漲了近四倍,交易金額的總量更成長逾八倍。

熱絡買氣的背後,是政府政策利多。

談論多年的彰化高鐵站,終於預計在今年於田中完工。劃定近兩百公頃的高鐵特定區,成為建商、財團與投資客買地的新標的,產業專區、住宅區,甚至喊出星級旅館,大家在這塊地上做著各式各樣的夢。

「去年跟前年比較高峰,現在稍微沉寂一點,但之後可能還會有一波房地產的交易熱潮,」彰化縣地政處地價科長陳俊傑表示,目前田中的高鐵特定區都還在標售與整地階段,今年年中以後,可能陸續會有建案,或廠商蓋起工廠。

但,從過去高鐵台中站或新竹站的例子來看,高鐵似乎不是房地產萬靈丹。以烏日和竹北為例,雖然房價持續上漲,但因高鐵是點對點移動,乘客下了高鐵,便離開站區前往目的地,沒有達成預期的造鎮效果。因此,雖然彰化縣政府強調田中的規畫將結合產業專區,與台中、新竹不同;但持續高漲的地價與房價,在未來房市將修正的勢頭下,能否帶來相對的回報,須打上問號。

成因二:重劃區加持居住條件改善,新北泰山坪價不輸新莊

同樣是政策利多導致地價上漲的,還有新北市泰山區、台南市南區、彰化縣員林鎮。但它們的題材是重劃區完成,刺激土地與房產買賣。

過去,泰山是新北市低度開發的蛋白區,但近幾年來,區內的十八甲重劃區完成,道路成井字形規畫,當地投資客觀察,泰山重劃區的居住條件已經大幅改善,現在新建案每坪開價都超過四十萬元,成交價也都在三十萬元以上,不輸新莊。

台南市南區近年的漲幅同樣受惠重劃區。舊台南市區的發展軸線,向來是東與西,南區過去因有機場,加上許多地隸屬台糖,因此開發較落後。但現在重劃區劃出後,建商一個案子接一個案子的推,更時常出現總價介於一千五百萬元至兩千萬元,高於台南市均價的建案。

但,重劃區是否等於後市向上的保證?永慶房屋不動產研究中心經理黃舒衛認為,觀察前幾年已率先熱漲,如今量與價皆逐漸緊縮的淡海新市鎮、桃園青埔等地,就能嗅出端倪。缺乏基本面支撐下,這些鄉鎮的重劃區一、兩年後,很可能將出現拋售潮。

第三種政策利多,則是科學園區加持。排名前二十名的台南市新市區與麻豆區,近年土地與房產價格高漲,有泰半是受惠於台南的南部科學園區。

雖然南科已設立近二十年,但近幾年才有越來越多廠商進駐,且如台積電或聯電等指標型大廠,也都宣布未來會擴大在南科的投資。在就業人口增加之下,這些地區的後市即使修正,也還有基本的實質需求支撐。

與明顯的政策利多不同,西部地區的高雄市杉林區、台南市七股區與彰化縣埔鹽鄉,則是大多頭最後一波的補漲行情,讓這些過去怎麼樣也炒不動的蛋白區,在末升段受惠。

成因三:大多頭補漲行情高雄市杉林區保育地,兩年漲五成

以南接美濃與旗山的高雄市杉林區為例,人口僅約一萬人,全區有大片土地屬於山坡地保育區,地價卻在過去兩年多漲了五成。一位經手多筆杉林區土地的仲介透露,杉林區近幾年客觀條件其實沒什麼改變,純粹是「之前美濃跟旗山的地漲太多,想投資農地的人,就會轉到杉林來。」

台南七股也是同樣故事。一個人口老化的漁業地區,連建商都不敢在七股推新案子,過去兩年多,土地卻也漲了四成,交易件數更兩倍成長。「這邊農建地買賣滿熱絡,投資客都不擔心沒有人接手,轉手轉很快,他們都膽子很大沒有在怕。」一位在地的房仲觀察。

但這些鄉村蛋白區看在專家眼裡,未來卻充滿危機。廖本勝認為,相對都市地區,跌下來還有自住與逢低買進的買盤,位處鄉村的蛋白區,缺乏實質需求支撐,未來若崩盤,會受傷最重,「最晚漲的,有可能最快跌。」

究竟房市的多頭末班車還能開多久? 建商、房仲與投資客普遍認為,僅剩下約一年的好光景。其中,西部鄉下欠缺東部的交通與觀光題材,跌勢可能更明顯。

黃舒衛表示,目前六都的精華區已經開始凍漲、甚至微幅下跌,明年若房地合一稅與實價課稅實施,鄉鎮區域也將受影響而開始跌價。

連行事爭議、不避諱自己專門炒作鄉下土地的投資客黃家進(帥過頭)也認為,這波鄉下土地飆漲的行情,最多剩三年,並可能因資金題材或政治等因素提前結束。

「現在台灣的房地產已經不適合投資了。」邱太煊認為,掉下去的刀子不要接,目前除非有自住需求,可以在房價相對低點買進,若投資則應觀望;除非連股市也開始崩盤,手上有資金的民眾,就可以考慮進場撿便宜。

【延伸閱讀】幕後追蹤》墓仔埔一坪售價,直逼台北中正區

原先在「台灣鄉鎮土地價格漲幅前二十大」調查中,位居第一的,其實是新北市金山區,萬里區則名列十七。但記者訪查後發現,兩區土地價格漲幅名列前茅,是實價登錄剛實施時,未明確規範墓地買賣需備註,造成前幾個月的墓地交易因單價異常得高,皆未列入實價登錄揭露範圍,基期偏低,使統計失真,因此本刊將兩地剔除在前二十名外。

不過,在追查真相的過程,卻意外發現「陰宅」的大市場。

原來,墓地占了金山與萬里土地交易總量八成至九成,近年單價有驚人漲幅。一位金山在地的房仲透露,現在金山地區集團化經營的墓地,每坪單價最高開到約一百萬元,七、八十萬元也稀鬆平常,「很誇張,陰宅比陽宅更貴。」對照台北市中正區每坪平均七十六萬元的房價,北海岸墓地絲毫不遜色。

龍巖業務總監林倩如分析,因台灣邁入高齡化社會,墓地需求增加,但供給卻少,特別是大台北地區,非常難取得新的殯葬用地,使得墓地價格飛漲,「墓園、塔位人人需要,但蓋在你身邊要不要?」

在殯葬設施人人嫌惡、用地取得困難下,未來房地產多頭可能結束,但大台北地區的陰宅市場,卻可能因需求遠大於供給,一路往上。

(文●吳中傑)

【延伸閱讀】都會精華區,地價未必反映房價

在這次的排名中,全台土地交易降幅最大的二十名,赫見有一半的行政區,位於六都,包括台北市的北投區、新北市的三峽區與土城區、台中市的太平區與霧峰區等等,這些不甚偏僻的市鎮,卻位列榜上。

例如排名第一的北投,統計資料上來看,兩年多內,每坪土地平均單價跌了七成六,交易量也緊縮。但當地房仲都表示,近兩年沒有感受到房地產價格明顯衰退,僅從去年底以來,有約五%到一○%的價格下修。

實際探究主管單位台北市地政局和房地產專家的意見發現,在已開發的都會地區,地價未必能完全反映房價。

因這些位處都會的蛋白區,每坪均價、與交易金額逐年減低,反映的並不是該地的房地產「價值」降低,而是因為這些較早起漲的蛋白區當中,精華、大片的土地早已在SARS或金融海嘯後的起漲點開始交易,籌碼已漸漸出盡,現在還在市場上交易的物件,多是蛋白區邊緣的「蛋殼區」,單價較低,致使整個區域的價與量降幅明顯。

房地產專家與房仲業者皆建議,在低度開發的鄉鎮區中,可將地價視為先行指標,已開發的都會區,則需將房價也列入參考,方能更持平檢視。

(文●吳中傑)

【延伸閱讀】土地降幅前20名,6都占一半——全台土地交易跌幅排行

■第1名行政區:台北市北投區(6都地區)坪單價跌幅:-76%總金額減少:-78%

■第2名行政區:苗栗縣銅鑼鄉坪單價跌幅:-75%總金額減少:-37%

■第3名行政區:台中市霧峰區(6都地區)坪單價跌幅:-67%總金額減少:-77%

■第4名行政區:台中市太平區(6都地區)坪單價跌幅:-63%總金額減少:-83%

■第5名行政區:雲林縣北港鎮坪單價跌幅:-63%總金額減少:-54%

■第6名行政區:台中市大甲區(6都地區)坪單價跌幅:-55%總金額減少:-36%

■第7名行政區:高雄市大樹區(6都地區)坪單價跌幅:-55%總金額減少:-56%

■第8名行政區:新竹縣新埔鎮坪單價跌幅:-52%總金額減少:-16%

■第9名行政區:高雄市燕巢區(6都地區)坪單價跌幅:-47%總金額減少:-71%

■第10名行政區:新北市土城區(6都地區)坪單價跌幅:-45%總金額減少:-46%

■第11名行政區:嘉義縣竹崎鄉坪單價跌幅:-44%總金額減少:-32%

■第12名行政區:新竹市全區坪單價跌幅:-43%總金額減少:-48%

■第13名行政區:新北市三峽區(6都地區)坪單價跌幅:-41%總金額減少:-7%

■第14名行政區:雲林縣水林鄉坪單價跌幅:-39%總金額減少:-4%

■第15名行政區:彰化縣大村鄉坪單價跌幅:-35%總金額減少:-46%

■第16名行政區:高雄市前鎮區(6都地區)坪單價跌幅:-32%總金額減少:-83%

■第17名行政區:台南市北區(6都地區)坪單價跌幅:-31%總金額減少:-70%

■第18名行政區:彰化縣埔心鄉坪單價跌幅:-31%總金額減少:-34%

■第19名行政區:彰化縣永靖鄉坪單價跌幅:-30%總金額減少:-50%

■第20名行政區:宜蘭縣頭城鎮坪單價跌幅:-29%總金額減少:-74%

註1:因實價登錄從2012/8/1開始實施,因此以2012年8月至12月與2014年同期比較註2:入榜標準為(1)總交易金額衰退(小於0%);(2)2014年8月至12月間成交件數50筆以上註3:坪單價統計時間為2014年8月至12月

資料來源:信義房屋、內政部不動產交易實價查詢服務網整理:吳和懋、趙維孝

 
小心 西臺 臺灣 灣炒 炒到 白區 末升 升段 段來 來了
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市場老手柯孟聰》每日手繪 K線 摸頭、抓底來回操作 妙用寶塔線賺主升段 縱橫股海三十年

2015-05-18  TWM

每日在方格紙記錄大盤K線與成交量,二十五年如一日,股海老手柯孟聰,坐看台股暴漲暴落,他如何克服恐懼與貪婪的心魔,為自己賺到持盈保泰的股市人生,且聽他的心路歷程。

撰文•謝富旭、黃瑋瑜

拿過社區歌唱比賽冠軍的永豐金證券台北忠孝分公司副總經理柯孟聰,總喜歡在每年公司尾牙時大展歌喉,高唱一曲台語經典歌曲《堅持》(原唱者為台語歌手翁立友),因為,沒有人比他更能體會《堅持》的深意了!

二十五年來,大盤收盤後,柯孟聰總是一筆一畫地畫下當日K棒、成交量;過一段時間,再把各條重要均線如十日線、月線、季線、年線串連起來。看著泛黃方格紙上的K線與均線,他有感而發:「朋友跟我說,全台灣只有兩個人做長達二十年以上的手繪K線紀錄還保留下來,我應該是其中之一吧?」

必殺技:手繪K線

養出摸頭、抓底功力,賺到二○○九年大反彈看到這裡,不少讀者可能會質疑:每日手繪K線真的會賺大錢嗎?我們也向柯孟聰提出疑問。他不疾不徐地說:「我除了二○○一年崩盤摔了那跤不輕外,靠著每日手繪K線所培養出的摸頭、抓底的技術分析功力,讓我躲開了後來大大小小的殺盤與崩盤,更躲開了金融海嘯的重擊與一一年第一次歐債危機的小崩盤,而且還抓到幾次的底部翻揚買點。」在股市投資資歷長達近三十年的柯孟聰,第一次買股票是在研究所求學時,但是,第一次進出號子卻早在小學時期。小學就跟著親戚進出號子的他,每當親戚大賺時,就帶著他吃山珍海味。柯孟聰回味說:「有一次,親戚帶我去吃台北市中山堂附近一家港式飲茶餐廳的腸粉,那種滑嫩口感的滋味,迄今令我念念不忘!啊,原來這就是股票賺錢的滋味。」那時,他聽親戚說做一檔股票就可以賺一棟房子,甚至股市裡一天賺的錢,等於當時上班族辛苦工作一年的薪水,牽動他從小就想要入行的決心。直到他考上交大經營管理研究所就讀時,開始把兼家教的錢投入股市,而且獲利頗豐,雖然還只是學生身分,就已經買了一輛二手車作為代步工具。

在研究所開始做股票時,剛好是一九八六年股市開始飆漲的多頭年代,但不到四年,台股又遇崩盤,更激起他想要征服股海的熱情,於是出社會後,就進入當時設有研究部的萬盛證券當研究員;從此與證券業結下不解之緣,更開始每日繪製K線的習慣。

柯孟聰指著貼在辦公室牆上手繪的台股大盤走勢K線圖說:「親手繪製對指數的脈動更能深刻掌握,畫線的同時,心中也會浮現操作戰略。」「因為是親手繪製,你更能清楚發覺何時有頭部危險,何時有築底的味道,即時察覺技術面上的關鍵性轉折,像是繪出巨量長黑棒時,就要觀察是否有頭部訊號,再看均線的支撐以及是否為空頭排列,在操作上也就會更加小心。」舉例來說,在一一年八月加權指數從八六○○點跌到六六○九點時,表面看似乎是空頭市場,但他發現各條均線開始糾結,一二年一月三十日畫到一個關鍵的跳空缺口扭轉了空頭局面,讓他即時地修正由空作多,反而做出一番好成績。

柯孟聰運用手繪K線的扎實技術分析來判斷大勢多空,這套方法可說是他航行股海的一具羅盤,讓船隻(資金)能趁著順風時(多頭)加速前進,逆風時收起風帆,讓船身保持更加平穩。然而,要在股海中捕到大魚,光靠羅盤還不夠,還要有一支韌性強勁的釣竿,他的釣竿就是寶塔線的運用。

「遇到機會來時,要像鱷魚般緊咬不放;遇到危機來時,要像蜥蜴般果決地斷尾求生。」這句話是柯孟聰銘記在心、並時時以此自我勉勵的投資格言。

財富貴人:周寶塔線

沒買在最低點、沒賣在最高點,卻吃到「魚身」柯孟聰在《經濟日報》等主要財經媒體寫過不少股市分析文章,大多以技術面分析為主,但他坦言,真正能讓他賺到大錢的是長期投資,如早期的聯電、遠紡(已改名為遠東新);近幾年的生技股,如永信、杏輝、雃博;金融海嘯時買進的中信金;去年買進的重點持股華航等。

柯孟聰說,支撐他能長期抱牢一檔股票的原因,基本面雖是重要原因,但是寶塔線這個技術指標才是關鍵角色。如果某檔他決定要長期持有的股票,只要是周線圖的寶塔線不翻黑,他就死抱不賣。寶塔線心法,總是讓他賺足整個波段。

簡單來說,如果把周線圖的寶塔線參數設定為三,當周的最高價比三周前的最高價還高時,寶塔線就為紅棒;但若是當周的收盤價比三周前的最低價還低,寶塔線就畫成黑棒。

柯孟聰說,寶塔線不適合在盤整格局中使用,只適合在明確的漲勢或跌勢中。以他在去年十月,基於國際油價大跌時,買進的華航來說,他判斷油價下跌是個至少持續一年的趨勢,華航股價強勢不會只是曇花一現(因油料成本大降,獲利可望大增),也會是長期性趨勢,所以以十元買進華航的當下,他就把它視為長線投資標的。

「看周寶塔線,對於讓你堅持長抱一檔強勢股有很大的妙用,它或許不能買在最低點,也不能賣在最高點,卻能賺到主升段行情,就如同吃一條魚,雖吃不到魚頭與魚尾,卻能吃到肥美的魚身!」盯著周寶塔線操作,柯孟聰手上的華航抱了四個月之久,才在周寶塔線第一次翻黑時的十五元價位出脫一大部分,獲利五○%,目前他還有數張華航做短線操作之用。

柯孟聰指出,寶塔線可說是他生命中的貴人,因為它,選中的強勢股才抱得牢。他清楚記得,一九九七年他基於大哥大執照開放投資遠紡(遠傳母公司),大賺數倍,買了第一輛進口車Honda第一代X-Trail,就是寶塔線的功勞;聯電能從三十幾元抱到一百五十幾元,也是拜寶塔線之賜;永信、杏輝、雃博、邦特等生技股能賺到五○%至一倍的利潤,也都是靠寶塔線。

不過,柯孟聰從小也常看到身旁的親戚朋友,在多頭時期一擲千金面不改色,卻又在崩盤時,輸光家產窮困潦倒的故事。令他印象最深刻的是「亞聚陳」這名老主力,亞聚陳以七十萬元本錢,竟在股市滾出五十幾億元的身價;最後卻因疏於風險控管,在短短兩星期內散盡家產。

「我聽到、看到太多人在股市樓起樓塌的故事,為了避免重蹈覆轍,再怎麼看好的盤,我一定保留三成以上的現金部位,而且,操作的資金中,也一定會有三成進行短線操作,隨時準備撤出市場。」他說。

多年來,柯孟聰有一套「擰毛巾理論」作為資金控管指導原則。就是利用手中的強勢股「抱長做短」。比如,他買進某檔股票一百張,打算長期持有,但他會拿出三十張作短線交易,這樣做有兩個好處:第一、滿足自己做短線的需求,有助於其他七成長線股票抱得更牢。第二、短線部位可馬上賣變成現金,操作得宜的話,還可擰回更多現金回來。

這種擰回現金放入口袋的方法,比較適合在多頭盤勢使用,「多頭的特色就是股價創新高後,會先拉回休息再上攻,這時就能將部分持股先逢高調節,變現入袋,等到股價拉回後再買回持股,這樣操作,一來持股沒有改變,二來又多出現金。」即使如此,柯孟聰仍提醒,要觀察個股是否有休息再攻的態勢,要對整體股市的多空有想法,以及觀察資金是否有輪動到該類股跡象,再搭配技術指標做進一步確認。

他分享強勢股短線操作眉角說:「一旦股價爆大量卻沒再往上,有可能是大單的主力在賣,這時候短線部位就要跟著先賣。這裡最重要的原則就是『不能貪』,有差價就做,進而把股票持有成本降低。」

測底部:先買兩張試水溫

三線合一之後第一根紅棒,是好買點這一套操作模式,也讓柯孟聰在金融海嘯期間,得以保留現金實力逢低撿便宜貨。當時電子股大跌七成,大部分的基金經理人都措手不及,但因為他平常操作習慣,會在一波行情做完後擰出一部分現金,保留越多的現金情況下,讓他在崩盤時,還有資金可以進場。而他印象最深刻的是,他曾接到股價跌到九元的中信金。

當然,這種短線操作擰出現金的技巧不僅需要經驗的累積,更要熟悉「股性」,也因此,柯孟聰由此延伸出另一套「兩張理論」,也就是在對個股不熟悉之下,一開始先買兩張來熟悉其特性,訓練自己對這檔個股的敏銳度,感覺整體趨勢對了,再慢慢增加持股張數。

多年下來,「兩張理論」使他手上持股達一百多檔之多,總市值高達八位數。這一百多檔每年假如有二至三檔出現攻擊訊號,他隨即加大部位,順著寶塔線的方法進行操作,獲利就相當豐碩。

柯孟聰觀察底部有一套心法,「通常股價跌深而在底部盤整的時候,會是均線糾結的狀態,而當三線合一(十日線、月線與季線)之後所拉出的第一根紅棒,就是技術面角度的突破點,也就是超級大買點。」他說,「但是我通常在底部盤整的時候,就會先以兩張理論試買測水溫,一旦沒有脫離八%至十%的停損位置,就可以長期持有等待。」其實,這也是柯孟聰在股海打滾多年以來,觀察出人性「膽小」與「貪婪」之後所悟出的心得,一般的投資觀念,應該是底部做完後再進場去買,但是為什麼要提早買?這是因為股市本身就是在考驗人性,儘管股價還在底部,但是上漲了一段後,就會不敢進場。所以先在盤整盤進場買持股的一%,一來占持股比例低,二來如果停損點即使在十%,實際上占整體持股損失也只有○.一%。

柯孟聰更以最近拉出一波漲勢的開發金為例,他便是從八元多的底部抱到現在。他指出這種方式尤其適合一般保守的投資人操作,不僅底部的持有成本低,即使股價沒漲,每年領股息所換算的殖利率,投資報酬率也有四%到五%,長時間等待更有可能逮到飆股的機會。

柯孟聰認為,台股的合理區間在中位數七千點,過九千點就要居高思危,跌破五千點就可逢低搶進,這當中的投資精髓就是要坐享主升段,避開主跌段。他強調,投資股票就是在等待機會:股市暴跌的機會、趨勢形成大多頭的機會,能否抓住?平時的資金與知識準備決定一切。《孫子兵法》有云:「養兵千日用在一時」,對投資而言,再適用不過。

柯孟聰

現職:永豐金證券

台北忠孝分公司

副總經理

學歷:交大經營管理

研究所

投資經歷:近30年

柯孟聰用三利器

賺足波段財

1羅盤 手繪K線判斷大勢多空心法1:量能萎縮、均線糾結,出現關鍵跳空缺口,應注意打底是否完成。

心法2:爆量長黑、均線糾結,如指數位於高檔,注意是否頭部成形。

2羅盤 循寶塔線抱牢強勢股心法:逮住強勢股,直到周寶塔線翻黑才出脫。

3羅盤 「 擰毛巾法」增加現金部位心法1:長線持股拿3成做短線操作。

心法2:成交量大,但股價跌,可能陷入整理,先賣。

心法3:出現價差,拿回一小部分現金後,馬上買回來。


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