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以小玩大 台北雙子星高鐵第二?


2012-11-12  TCW
 
 

 

創下台灣不動產史上,最大金額的開發案,投資金額高達有七百億元的台北雙子星案,在歷經四度流標之後,終於在十月底正式決標,選出了開發商。

只是,這第五度招標所選出來的開發商,卻是引發一連串疑問的開端。

十月二十八日,北市府立即召開雙子星聯合開發案決標結果記者會,太極雙星國際開發(簡稱太極雙星)團隊一行五個人便坐在主席台的左前側,太極雙星董事長何岳儒坐在五個人中的最前頭。

當晚,何岳儒僅簡短發表:「太極雙星與賀川都是日本森集團的股東及成員所投資的公司,其中台灣的股東則以互助營造為主。」其餘問題均簡單帶過,隨即在記者會結束後,匆匆搭電梯離開,連名片也不願意留下,行事風格迥異於一般得標業者。

背景特殊曾拿不出財力證明遭淘汰

其實,何岳儒並非第一次參與雙子星開發案,第三次招標時,他便曾以賀川國際投資的名義參與投標,並且對外透露,賀川國際是日本森集團成員與股東投資的公司。不過,最終因為無法提出財力證明,而以出局收場。當時,更一度遭到日本森集團否認是賀川的合作業者。

而拿下雙子星開發案第一順位投資人資格的太極雙星國際開發,其實是二○一一年十二月八日才核准設立,成立至今還不到一年,實收資本額僅七千七百萬元,便拿下了台灣史上開發金額與開發規模最大的聯合開發案。

董座特殊多次為畸零地大王打官司

根據經濟部商業司公司登記資料顯示,太極雙星公司曾經易主。第一任董事長是現任親民黨副秘書長劉文雄的弟弟劉文耀,董監事還有全信建設董事長程宏道、家人程鈺婷以及趙永生。直到最近,董事長改由何岳儒擔任,程宏道與家人退出,新增加董事魏全義與監察人黃建豪。不只董監事改變,實收資本額也從三千萬元,增加到七千七百萬元,公司地址也從台北市士林區遷到松山區。

何岳儒是何許人?他的職業是律師,是「畸零地大王」寬頻房訊董事長游世一合作多年的律師。這層淵源讓外界頻頻追問游世一是否「身陷」此開發案,均遭游世一否認。

何岳儒同時也是參與第三次、第四次雙子星招商的賀川國際投資股份有限公司的董事長。目前身兼賀川國際公司、賀川國際投資公司,與太極雙星國際開發三家公司的董事長。

第三次、第四次招標被淘汰,第五次招標時,則改以去年新成立的太極雙星國際開發,並找來馬來西亞商怡保花園公司、谷中城公司組成團隊,並先行與私地主達成相當程度的默契,再加上曾經在捷運局服務過的高層人士參與團隊,甚至在簡報席間,還獲得評審之一的晶華酒店集團董事長潘思亮的青睞,當晚便答應要參與投資雙子星開發案中的飯店一環。

推動變數還沒和最大私有地主接觸

但團隊中提到的與「私地主」達成協議,是與去年才過戶完成的地主李秋明達成協議,而在地二、三十年,持有關鍵一千坪土地的三十五位私地主,何岳儒迄今未接觸。「太極雙星的人哪有跟我們接觸,連談都沒談過,」台北車站特定專用區C1私有地主權益促進會會長王小玉說。開發案若沒有私地主大力支持,無疑是為案子推動成功性,留下不確定因素。

台北雙子星此次能順利招標,早在今年三月台北市財政局局長邱大展,在台北市議會接受議員質詢的回答中就透露出玄機。邱大展說,以往招標條件對國外廠商不利,因此捷運局大幅度修改招標條件。所以此次得標廠商有日資、馬資,不禁令人懷疑,捷運局為他們量身訂做招標條件?

增資變數日資工程實力恐受質疑

根據何岳儒指出,太極雙星與賀川主要股東,是日本森家族持有的森集團的旗下企業,工程實績主要集中亞洲,包括日本的六本木之丘、上海環球金融中心開發案等,均是森集團參與規畫、興建的知名開發案,是國際間知名的開發商。

然而,這次參與的日方並非是森集團本身,而是森集團股東另外投資的公司。所以此等的大案,日本森集團在官方網站上隻字未提,馬來西亞怡保公司(IGB)在官網公開的訊息中,僅以「日方」來帶過投資成員。未來日本投資方的能力,是否能與森集團畫上等號,成為這個開發案未來增資能力的關鍵變數。

不過,組成團隊均是何岳儒一人所說,要證明太極雙星是否真的有實力能夠吃下雙子星一案,後續開發與經營才是真正挑戰。

未來考驗如何靠租金回收七百億成本

北市府推估,雙子星開發案的未來投資金額七百億至八百億元,開發的樓地板面積約十五萬八千坪,約是一○一大樓的一‧五倍,成為帶動東西軸線翻轉的重要關鍵,不過,如此龐大的面積釋出,能否全數消化,仍是一大考驗。

根據調查,北市單筆樓地板面積超過六萬坪的開發案計有三筆,分別是甫標出的雙子星開發案、世貿二館地上權案、遠雄巨蛋等,總計六年內將釋出面積超過三十一萬坪,面積相當驚人。

商仲業者表示,一般來說,空置率低,業主才有調高租金的籌碼,不過,未來六年,超過三十一萬坪釋出,失去了調漲租金的優勢。全球資產專案經理王維宏表示,接連標出的大型開發案,的確會造成北市商用不動產面積大增,消化時間也可能拉長許多。

以台北一○一大樓為例,樓地板面積約十萬八千二百坪,花了八年時間才去化近九成,今年才站上每坪四千五百元的租金水準,不過,與香港比較,仍不及四分之一。面對未來六年接連釋出的龐大商用面積,可能會讓原本已經緩漲的租金,面臨漲不上去的壓力。

向北市府承諾永續經營,強調只租不售而贏得青睞的太極雙星團隊,過去就有提不出財力證明而遭剔除資格紀錄,現在提出只租不售,等於打算靠租金回收七百億元的投資金額。如此不計較回收成本的優惠條件,恐怕才是令外界擔心台北雙子星聯合開發案到最後,會變成高鐵第二的最大隱憂。

【延伸閱讀】史上規模最大,投資金額700億元——台北雙子星聯合開發案檔案

興建投資金額:700-800億元可興建樓地板面積:預估約15.8 萬坪,約台北101的1.5倍

C1用地位置:北市市民大道、重慶北路口東側面積:3,956.09坪樓層規畫:地下4樓、地上56樓完工日期:預估2017年

D1用地位置:北市市民大道、重慶北路口西側面積:5,600.78坪樓層規畫:地下4樓、地上76樓完工日期:預估2018年

大樓特色:延伸國際機場服務,為全球第4個國家可預辦登機及行李託運的大樓規畫用途:商場、辦公室、飯店、潮流百貨、亞洲藝廊、免稅店等交通設施:高鐵、台鐵、3 條北市捷運線(松山線、淡水線、板南線)、機場捷運線、國道客運

【延伸閱讀】5年4度流標,最終由外資軍團得標!——台北雙子星招標大事紀

2008/2因備標期限僅1 個月,加上房市氛圍保守,截止日後,1封標單都沒有。2008/6希望藉由開放壽險投標,讓開發案順利標出,最終仍無人投標。2008/12原由日商台灣賀川國際公司入圍,但因無法提供財力證明,最後還是宣布流標。2009/1中華工程取得議約權,不過,因分回比例與北市府談不攏,最終破局。2012/2截標日後,共4 家廠商投標,其中1家因資格不符被淘汰,中工、億大、太極雙星等3 團隊進入決標,最終由外資太極雙星勝出,為第一順位投資人。

資料來源:北市府捷運局、各商仲


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律師變身八百億台北雙子星開發案操盤手 何岳儒幕後超級金主全解密!

2012-11-12  TWM
 
 

 

打著日本六本木之丘、馬來西亞怡保花園集團名號,太極雙星拿下台灣史上最大規模聯合開發案雙子星大樓,幕後操盤人物何岳儒,十年前只是一位小律師,他如何用十年時間大變身,扳倒中工與幸福人壽?

撰文‧梁任瑋、周岐原

研究員‧孫蓉萍、楊政諭

在諸多爭議聲中,耗時二十年的台北車站雙子星大樓土地聯合開發案,日前終於選出投資興建的開發商,也就是由號稱擁有「日本東京六本木之丘」著名都市更新實績的「太極雙星」國際開發公司取得優先議約權,引起房地產業高度關注。

太極雙星是何方神聖?得以打敗強敵奪標?而實際操盤「太極雙星」國際開發公司的負責人、也就是董事長何岳儒,一位房地產業沒沒無聞的人如何竄起,玩得動八百億元的大案子?

何岳儒究竟何許人也?竟可以資本額僅七千七百萬元的太極雙星公司,擊退幸福人壽與中華工程等老牌營建團隊,玩起投資金額高達八百億元的雙子星大樓;而這項土地聯合開發案,更是創下「最大開發量體規模」、「最高投資金額」、「銜接最多軌道系統」、「最大統一經營案」等四項第一的紀錄,何岳儒可說是將「以小搏大」的精神發揮得淋漓盡致。

何岳儒法學出身

搭上○三年的房地產熱潮

一九六九年出生、年僅四十三歲的何岳儒,有著台灣大學法律系法學組學士、美國波士頓大學法學碩士的漂亮學歷,堪稱青年才俊。一九九三年赴美取得碩士學位後,就回台加入當時素有「培育頂尖律師搖籃」之稱的理律法律事務所。二○○一年,他離開理律後,自己創立「高盛國際法律事務所」,也因此開啟了人生的另外一頁。

自行創業的何岳儒,由於搭上○三年起飛的房地產熱潮,事務所業務重心幾乎都以不動產業為主,也因此結識了不少房地產界人士。一位與他熟識的大學同學說:「何岳儒在房地產界的朋友,大多在律師執業時認識,雖不算多,但每位在他事業發展過程中,都扮演極為關鍵的角色。」不過,外界對何岳儒的印象是對人很有戒心,總是「冷冷的、很難交心」,他一位大學同學這麼形容:「連我這個認識他二十幾年的大學同學,都覺得跟他距離有五公尺之遠,更不要說其他點頭之交。」何岳儒平時沉默寡言,與他的成長背景有很大關係。他從小生活在公務員家庭,父親是公股銀行小主管,對他要求非常嚴格,也練就他極高的自我要求,高中聯考「不小心」考到第三志願成功高中,反而激起他高昂鬥志,三年苦讀後大學聯考一舉中的、順利考上台大法律系法學組,凸顯他不服輸的個性。

但真正讓何岳儒從一位平凡「小律師」升級至「地產A咖」的最大關鍵,則是他的太太。

晚婚的他,是透過高中死黨、也就是必翔實業前財務長、目前是財務顧問公司Solaris Capital Advisors負責人的孫尉翔介紹。孫尉翔介紹當時在ING的同事給何岳儒認識,雙方熱戀後結婚。由於太座家世背景不錯,給予他不錯的資本與人脈支援,讓他思索從「律師」升格至「董事長」的可能性;因此,朋友形容,「現在何岳儒身價不可同日而語,絕對不是小人物,如果說他是雙子星的代表人,也絕對是口袋很深的代表人。」何岳儒與雙子星大樓的淵源,其實得從二○○八年、雙子星大樓招標第二次流標開始說起。當時,何岳儒已注意到這項標案、並決定要大顯身手,隨即與先前在美國波士頓大學念書時認識的同學伊達仁人聯絡。

攜手日本森家族

借重開發大型建案經驗

伊達仁人來歷不小,身分就是日本森集團家族分家出去的森信託社長森章的女婿,兩人經過一番研究討論後,決定攜手爭取這項標案。

由何岳儒與伊達仁人所合組的賀川團隊,在○九年初第三次投標時首度進場,因財力與開發能力等繳交文件資格不符,在台北市政府資格審查時就被刷掉;半年後、也就是○九年第四次投標時,再度因沒有繳足保證金而飲恨。一位何岳儒的朋友說:「自從三年前流標後,他的團隊時時刻刻都在沙盤推演下一次投標的相關細節,因為他知道機會是不等人的!」何岳儒為了向台北市政府證明太極雙星有財務、規畫、營運能力,他透過關係從馬來西亞找來怡保花園集團強化合作團隊陣容,以及邀請台北市捷運局前局長賴世聲擔任顧問,目的就是要抓到台北市政府評審委員的胃口,並協助太極雙星通過台北市政府的重重審核。

為了展現對雙子星大樓標案勢在必得的決心,二○一一年底,何岳儒重新籌組了一家「太極雙星國際開發公司」捲土重來。資本額僅七七○○萬元的太極雙星股東結構,主要為台灣互助營造與日本森家族成立的賀川國際,持有太極雙星的六一%,另外又結合了馬來西亞怡保花園集團的資金與其他個人。

引進怡保花園

借重馬國財團資金實力

枱面上,出任太極雙星董事長的何岳儒,儼然就是這八百億元大案的主角,不論對台北市政府簡報或統籌各路人馬,都是由他出面;事實上,何岳儒背後的超級金主,就是以大馬拿督陳振南為首的馬來西亞第五大財團── 怡保花園集團。

怡保花園集團靈魂人物是陳振南,早年他賣雞蛋,也為人當司機,二十二歲時與兄長陳錦耀共同投入馬來西亞怡保市房地產業,創辦怡保花園房地產公司,以營建業務起家,業務遍及馬來西亞、新加坡、澳洲。今年,怡保花園集團還將谷中城、園中城兩棟商場分割,合組為馬國規模最大的REITs(不動產證券化)「怡保花園產業信託」。

今年八十六歲的陳振南,祖籍福建,在馬來西亞吉隆坡出生長大,目前在南洋富豪榜名列第二十一位,總身家一三○億元新台幣。集團四家公司在馬國上市,市值超過新台幣一千億元,為馬國第五大財團,實力雄厚。

近年隨著陳振南逐漸退居幕後,家族事業都交到第二代手上,其兄長陳錦耀的兒子陳俊明是目前怡保花園集團主要掌舵人,除了擔任怡保花園董事經理,也代表家族來台灣成立投資公司馬商怡保花園公司,出任董事長。

此外,怡保花園集團跨海來台北投資雙子星大樓的消息,近日已被馬來西亞當地媒體報導,在怡保花園公司的官網上,也已證實有這項投資案,只不過因為尚未與台北市政府簽約,一切細節都還沒有敲定。

至於另一個大股東,日本森集團則直接否認投資雙子星。為了查證森家族是否真的有投資雙子星大樓,《今周刊》特別去函日本森大廈公司,詢問太極雙子星國際開發和賀川國際公司,是否為森大廈集團的成員,十一月二日森大廈公關部門予以否認表示:「太極雙子星國際開發和賀川國際公司是森大廈公司集團的成員一事,並非事實。」對此,何岳儒澄清指出,森大廈株式會社是日本森家族的成員之一,森家族成員在二十幾年前就有參與討論過六本木之丘開發案,絕對有超高樓層與大型開發案的經驗。此外,他找來的工程團隊互助營造,在台灣有許多公共建設實績,絕對可在合約時間內將雙子星大樓興建完成。

挑戰才剛開始

年底前要完成二百億增資

只是,「太極雙星」國際開發公司雖如願拿下雙子星大樓土地聯合開發案的優先議約權,但房地產界人士認為,何岳儒的真正挑戰才要開始。

因為台北市政府是「零出資」,而且根據雙子星大樓開發甄選規定,投資申請人應於本開發案簽約前,也就是今年十二月底前,繳交總投資金額百分之三的「履約保證金」,約二十四億元;以及按該開發案所占出資比例乘以預估工程費百分之三十完成增資,這意味著「太極雙星」要運作這項開發案,未來資本額必須達到二百億元的門檻要求,其餘約六百億元工程款須透過銀行聯貸方式完成募資。

但究竟二百億元是怡保花園全出?又占太極雙星多少股權?何岳儒以「這是私人契約」為由,拒絕對外回應。

假設未來按照規定太極雙星增資到二百億元,投資金額主要來自馬來西亞陳家,何岳儒還會是董事長嗎?知情人士透露,「這個部分,台、日、馬三方現在內部還在喬出資比例,在簽約之前都還有變數,但至少目前為止,何岳儒絕對是老大。」雖然,雙子星大樓聯貸案目前正由中信銀擔任主辦銀行,但是,台灣的銀行團對於雙子星開發案的股東背景仍充滿問號,大約只能貸到四四○億元,與原本預期的六百億元打了七三折。

一位接觸過雙子星大樓聯貸案的銀行主管透露,「外界並不清楚太極雙星股東的來歷,這是未來該聯貸案能否成功的關鍵。」尤其,雙子星大樓完工後的營收來源,絕大部分是靠總樓地板面積高達十五.八萬坪的租金收益,即使商場、辦公室、飯店滿租,預估年租金約二十.七億元,在扣除原地主須分回的五五%獲利(十一.三八五億元)、利息支出、相關營業費用後,能否獲利仍在未定之天(因為一開始不可能滿租)。八百億元投入資金需要多少年才能回收?將考驗原始股東的耐心。

房地產界人士指出,透過資本市場方式,以雙子星大樓為標的、發行REITs商品,或許是分散太極雙星未來營運風險的管道之一。根據估價師概算,雙子星大樓完工之後,總銷金額上看一千八百億元,何岳儒與日本、馬來西亞股東至少還可分回八一○億元,這個利潤應該是何岳儒死咬雙子星大樓四年不放的原因。

但發行REITs,意味著太極雙星將獲利了結出場,對向來希望開發商能「深耕」台灣的主管機關而言,能否接受這樣的操作邏輯,也是考驗未來台北市政府智慧的主要課題之一。

何岳儒花了四年時間、辛辛苦苦拿下的雙子星大樓標案,後續究竟要怎麼做,才能讓這個號稱「台北市國門」的土地聯合開發案,達成太極雙星、民眾、政府「三贏」結果,房地產界均拭目以待!

何岳儒

出生:1969年

現職:高盛國際法律事務所主持律師、賀川國際董事長、太極雙星董事長經歷:理律法律事務所金融市場部門律師學歷:台灣大學法律系、美國波士頓大學法學碩士台北車站C1/D1雙子星大樓

範圍:台北車站特定區

樓層高度:C1:56樓/D1:76樓第一優先申請人:太極雙星國際開發內容:旅館、辦公室、商場基地面積:3.16公頃 (C1:4146坪/D1:5600坪)總樓地板面積:15.8萬坪主要地主:台北市政府、台鐵局、37位私人地主

開發金額:約800億元

完工日期:2018年

透視怡保花園集團版圖

市值千億的馬來西亞第五大財團

陳俊明

家族

華商控股

製造油氣管線及相關工程,市值約140億新台幣

金詩投資

經營生技、廢水處理與有機農業業務,市值約120億新台幣

*怡保花園公司

地產投資及物業管理,市值約360億新台幣*怡保花園產業信託REITs 經營谷中城、園中城兩家商場,市值約480億新台幣創辦人:陳錦耀、陳振南兄弟董事經理:陳俊明創立時間:1971年,創立陳氏企業市值:四家公司都在馬國上市,市值約新台幣1000億元,為馬國第五大財團建築實績:馬國怡保花園、新加坡香格里拉酒店、澳洲維多利亞女王大廈、澳洲國會大廈劇院、澳洲墨爾本科摩大酒店等註:*表示參與此次台灣雙子星投標案資料來源:馬來西亞證交所製表:周岐原三大關卡考驗太極雙星團隊1.太極雙星目前資本額僅7700萬元,要在今年12月底前增資到200億元,困難度極高。

2.銀行團並不清楚太極雙星三大股東的來歷,在此情況下,團隊較難取得銀行團的600億元聯貸。

3.800億元的投資金額相當龐大,要多久才能回收、轉虧為盈,考驗原始股東耐性。


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