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在地化、多品牌 搶中國市占率 信義房屋周俊吉 啟動兩岸萬店計畫

2011-8-8  TWM




信義房屋是台灣最早進軍大陸的房仲品牌,走過十八個年頭,歷經組織變革、大將出走,這一回,周俊吉要親自執掌兵符,他要如何一圓心中的中國夢?

撰文‧梁任瑋

仲夏,中國青島城市建設集團總部,目眩神迷的燈光下,模特兒利用最新款iPad介紹看屋流程,台下來賓包含青島城市建設集團董事長孔少武、海信地產董事長劉浩與天泰集團總裁張斌等中國重量級房地產組織中城聯盟會員。

在這場中國房地產大老齊聚的記者會上,其實真正主角是信義房屋董事長周俊吉,在信義房屋從上海擴散到蘇州、杭州、北京、青島與成都五個城市之後,他正式宣告,今年底,中國店數將突破一百家,預計十年後要在兩岸開至一萬家店,其中大陸占九千家。

信 義房屋要在競爭激烈的中國房仲品牌中殺出重圍,充滿許多商機和考驗。周俊吉認為,二○二○年,中國每年一手房成交件數約六百萬套、二手房將達一千兩百萬 套,交易金額上看人民幣三千六百億元(約台幣一‧八兆元),一手房與二手房的交易比例,將由目前的二比一變成一比二。十年後,中國二手房市場將是台灣中古 屋市場的三十倍。

十年兩岸萬店 九千家在中國也就是說,隨著城市與總體經濟的發展成長演進,中國未來房地產交易結構將由二手房市場主導,「如果只有兩千三百萬人的台灣,信義房屋都可以開三百家,複製到中國大陸二十幾個省,要在大陸開九千家店並不難。」周俊吉說。

目 前中國規模最大的兩家房仲品牌為港商中原地產、美商二十一世紀不動產,店數分別為一千兩百家、一千五百家。不過,二○一一年開始,中國官方針對一線城市祭 出「限購令」等緊縮投資及投機性購房政策,二手房市場交易量也大幅萎縮,使得房仲業者年中開始已減少拓點,「大家對外都說在調整體質,事實上對內都在防守 如何不要虧損太多。」一位中國大陸連鎖房仲業者高層無奈表示。

儘管相較大陸房仲業者,信義房屋還不算強者,但周俊吉體認,「台灣市場就這麼大,可以開的點已經相當飽和,大陸通路一定是未來信義房屋發展的重心。」為了親自督軍,他甚至在上海購置住家,每月有半個月時間坐鎮大陸。

一 萬家店,這對台灣任何一家服務業者來說,絕對是個極高難度的門檻,為了達成這個「中國夢」,周俊吉早已擬定戰略,兩岸雙管齊下突圍。在台灣,今年五月,他 正式宣布吃下住商不動產五一%股權,整合兩家房仲品牌在兩岸的資源;在大陸,他與中城聯盟的建設公司結盟,祭出在地化策略突圍。

中國信義五 年前加入大陸最大的房地產組織||中城聯盟,目前仍是中城聯盟唯一一家台灣會員,目前中國信義已與青島、成都的城建、交大建設成立合資公司,共同經營當地 房仲。周俊吉也與北京萬通集團主席馮侖策略聯盟,信義在北京的關係交由馮侖打點,他則幫忙馮侖安排在台灣推案。

信義與中城聯盟合作,因成員都是開發商,每年固定推案,至少在仲介案源上可以有穩定的供應來源,另外大陸建商在地深厚的人脈,這對信義房屋展店,也有很大的加分作用。

巧合的是,目前與信義合作的青島城建集團董事長孔少武、成都交大建設集團董事長孟剛,都與周俊吉一樣沒有企業家的強勢霸氣,帶著憨厚的靦腆,自然一拍即合。

周俊吉拉攏在地建商,借力使力的策略,能否幫信義房屋在大陸殺出一條生路?成都台商協會會長高錦樂觀察,台灣服務業在大陸單打獨鬥的時代已經過去,台商要在大陸做大,一定要有合縱連橫的嶄新模式,中城聯盟的成員,各個都是中國大型開發商,信義房屋要失敗的機率很低。

政策與山寨文化 在地化挑戰除了「在地化」,周俊吉也發展「多品牌」策略。目前信義房屋在大陸同時發展三個品牌,除了直營為主的信義房屋,還有新整併進來的住商不動產,以及開放加盟展店的科威不動產,泛信義集團在中國就有五○六店。

周俊吉說,目前有內陸省分的加盟店要大規模「翻牌」(編按:換招加盟)加入科威不動產,他預期科威的市占率會大幅提升。

信 義房屋第一位女總經理、成都世邦信義總經理邱香幗說,去年她剛到成都找店面時,就對當地房仲不準時、看屋時又說房子已經賣掉的風氣印象深刻,「雖然他們常 把『我會好好落實』放在嘴邊,但執行力實在不高。」另一方面,今年一月甫上任的信義房屋上海總經理兼中國信義總部副總經理信泓浚坦言,「在中國,設定要開 多少店數與業績,可能下個月又因政府政策轉向,數字又調整了。」周俊吉說了一個真實故事,兩、三年前,寧夏中房集團董事長方陸告訴他,「你到銀川開店怎麼 沒有先通知啊?我還去參加開幕了呢!」一頭霧水的周俊吉說,「我沒有到銀川開店啊!」打聽之下才發現,大陸竟出現山寨版的信義房屋分店,讓他相當震驚。

今年四月,中國發布房地產經紀業管理辦法,首次規範房仲從業人員,這對進入中國十八年的信義房屋來說,可說是個契機。周俊吉又重現三十年前那個帶著憨膽的年輕人進入房仲業時,眼神中充滿的堅定與熱情,迎接萬店的挑戰。

周俊吉

出生:1953年

現職:信義房屋董事長

經歷:信義代書事務所負責人

學歷:文化大學法律系

政治大學企家班

中國主要房仲業者店數統計

品牌 店數 背景

21世紀不動產 1500 美商中原地產 1200 港商泛信義房屋集團 506 台商


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大量客製化、工廠建立更有效率生產線 不輸美、德日企果敢挑戰工業仙

2015-09-28  TWM

席捲全球產業界的第四次工業革命,目前由德國領先,美國和日本緊追在後。日本除了大企業之外,中小企業也極力從工業四.。中找出新商機,把可能帶來的衝擊化為勸力。

全球的各種物品透過網路相互串聯,就叫物聯網或虛實融合系統(Internt ofThings,IoT)。再把它應用到製程上,就是工業四.0,先驅是德國的西門子,美國也以奇異電氣為首在後積極追趕,日本則正力圖進入目前由德美兩強主導的這個世界。

從材料的調度、生產到服務的提供,企業與企業間供應鏈的活動,都透過網路連結。工廠內由於機械設備間彼此連結,就不再需要人力介入。資訊的交換量與分析力都大幅提升,也將從中衍生出新服務。

針對這樣的工業四.0,日本經濟產業省關注兩件事,一是「大量客製化」,也就是藉此由單一產品的大量生產栘往客製品;二是工廠可望開始自行建立更有效率的生產線,縮短前導時間。

建立不仰賴人力的生產體制

日本的富士通同時加入了德國的四.0推動組織,以及美國的四.0推動組織工業網路聯明IIC。

該公司產業暨流通營業事業群的熊谷博之說,「德國是透過討論實現標準化,美國則是不斷累積實證實驗,目前慼覺IIC的行動較快。」王於日本,經產省官員說「現在才有一點火燒屁股的感覺。」

九月十日,Panasonic與富士通等多家資訊企業參與了「產業價值鏈倡議」Industrial ValueChain Initiative)這個聯盟的活動。前身是日本機械學會研究會的它,成立於一五年六月,主要宗旨是深入探討物聯網時代的製造,主導者是法政大學教授西 岡靖之。

西岡靖之說,IVI無意追求日本主導下的製造標準化,或是共通機制的建立,「而是希望建立較寬鬆的標準。一旦追求嚴密的標準化,就會牽涉到強制力,那會讓一些企業比較難加入。企業的核心技術還是可以保留不對外公開,我們只希望提供能夠活用的機制供選擇。」

五月在政府主導下,日本也成立了一個「機器人革命倡議協議會」。西岡說,「它是由政府所主導,由上而下地向企業經營者揭露發展的方向性:IVI則是根據企業在生產第一線的實際課題,不斷拿具體的例子討論。二者切入角度不同,但希望能順利合作。」

但在這段期間,四.0的浪潮還是會從海外無情來襲。

「國內已經有零組件製造商接到德國汽車商通知,『照這樣下去,兩年後沒辦法再向你們進貨』。」NEC第一製造業解決方案事業部的銷售促進部長關行秀說。

由於車商等製造業的供應鏈全球化,安全與品質標準已經不像過去那 容易控管,有效的解決之道,就是在零組件的調度上或製造工程中活用資訊科技,建立不仰賴人力的生產體制,還要建立生產後能夠追蹤產品的管理機制。

中小企業拚「聯手接單」

除了大企業的聯盟外,日本也有市鎮上的小工廠,果敢地挑戰工業四.0。善於板金加工的今野製作所、AIS、西川精機製作所這三家東京舊社區的中小企業,自 一四年九月起,共同導入了西岡教授開發的生產管理系統「Contexer」,透過它彼此相連,希望實現中小企業版的工業四.0。

「我們對今後東京的中小企業能扮演什 角色感到很有危機感。低成本的量產我們比不過海外,但光靠承包生產大企業設計的東西,已無法存活,我們必須變換為更新的業態土今野製作所社長今野浩好說。

三家業者目前都用Contexer做生產管理,再因應各自第一線的要求修正系統。三家公司雖然都擅長板金加工,但今野的強項是溶接,AIS是彎曲加工,西 川則是機械加工,各有所長,未來會力求「聯手接單」。一五年度開始,這些小廠把應用資訊科技的目的,從「追求效率化」這樣的守勢,轉為發揮技術力的攻勢。

西岡說,「日本中小企業比大企業還有機動力,也有很多只有它們才做得到的事。這樣的變化反而是機會土未來,說不定是由市鎮上的小工廠引領日本的工業四.0。


大量 客製 製化 化、 工廠 建立 有效率 有效 生產線 生產 不輸 輸美 美、 德日 果敢 挑戰 工業
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