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近期，佐敦金漢大廈、銅鑼灣伊利莎伯大廈、杏花邨及美孚新邨等地方，先後在凌晨時分左右，被幾名古惑仔貼大字報。

大字報下款為受害人，痛斥百億物業集團業主「為富不仁，貪狼再現」。所指的業主，是永倫地產集團主席倫志炎。

江湖消息指，自前年開始，一班在倫氏旗下商廈經營娛樂場所的江湖大佬，因為倫志炎父子不斷加租，怨聲載道。當中，有北角雞王之稱，在北角經營廿載桑拿室的14K大佬大魚，更因被雙倍加租被迫結束生意，一直心有不甘。

大魚聲言既然從正途講數不成，唯有採用「江湖手段」，正聯絡同在倫氏物業旗下經營夜場的江湖大佬，同氣連枝對付這名億萬包租公。

坐擁過百物業，上市公司茂盛控股主席，現年七十八歲的倫志炎面對這回江湖殺氣，見慣風浪的他，一派氣定神閒。

「我都有聽過伙記講呢件事，好似話有人對我收的租金不滿……前幾日有個伙記同佐敦金漢大廈其中一個夜總會單位嘅人講租約，其實因為租期就快滿，對方就以為我哋逼遷。」倫一邊歎茶，一邊淡定回應。

包租公不怕

倫於是重提兩年前北角一間桑拿倒閉事件：

「其實當年北角英皇道有間桑拿係自己『做唔住』，所以把間鋪交番出來。不過有人交鋪之後，打電話來我公司，話非常唔滿意我加租幅度太高……呢啲人其實係桑拿裡面『搵食』或者『睇場』，自己失業不滿搵我發晦氣……喂，我唔係做社會福利署，照顧唔到咁多人，我問心無愧。」

倫解釋，當時該間桑拿的租金每月十多萬，但同幢大廈的樓上樓下單位均以每月三十多萬租出，倫只是將租金提升至二十多萬，在商言商，加租合理。

「我哋都係根據市值調整租金，唔會話見到租客好生意就加租，做生不如做熟，佢走咗，我又要再招租，我仲蝕啦。」倫志炎解釋說。

北角大佬宣戰

不過，據江湖消息，當日打電話向倫志炎表示加租不滿的人，並非普通睇場，正是北角桑拿的幕後老闆，人稱北角雞王的大魚。

大魚在八十年代是北角14K揸弗人，在北角長康街經營多個馬檻，用「波妹」（吉隆坡小姐）吸客，是行內有名大撈家，坐擁過億身家，出入揸平治。八九年他在英皇道開設桑拿，被稱為全港「最好玩骨場」，高峰時期每月營業額過百萬，客人要排隊等入場。

生意火旺，當時就有報導指大學生畢業放棄老師專業，到他旗下骨場做骨妹賺錢。輾轉下，記者終於找到他做電話訪問，他一開口，便承認自己正是貼大字報的幕後指揮人，正向倫氏集團倫志炎表達不滿。

加租逼遷

「我是想用大字報逼呢個無良業主現身！」大魚火氣地說。

他八九年便在北角開設桑拿，一萬呎單位連地租差餉月租十九萬。○四年，倫收購該單位業權，○九年該桑拿收到倫氏寄來一封通知書，要求他加租至三十四萬。

「封信話佢哋搵測量師計過，話我個單位其實面積唔只一萬呎，計埋平台閣樓有一萬七千幾呎咁話，又話我一直好着數，交少咗好多租，所以新租約要加我租十三萬，即是要double計。」大魚在電話中咆哮。

他說當年桑拿骨場生意已經開始下滑，加上○五年又先後遭警察放蛇，控告他經營色情場所，被迫停業一段時間。

「我停業嗰陣照樣交租，搞咗一大輪，蝕咗大嚿錢，終於成功重新申請牌照話可以開番工，呢個姓倫嘅突然又話要加租一倍，明玩嘢啦！」

當時經營困難，拖租半年，倫氏就找人上門封鋪，他唯有結束營業。

江湖執法

大魚稱，因為過去租金事宜，與倫志炎兒子倫耀基相識。多次想與倫氏父子面談商討，但兩父子愛理不理。

「我一直都識倫少（倫耀基），平日都飲酒傾吓生意，估唔到佢今晚攬住你膊頭飲酒，聽日就搵執達吏封你門口。」他說既然逼到他走投無路，唯有採用「江湖手段」。

他承認是他找手下到倫氏集團旗下的物業貼大字報，之前他曾多次考慮找人「做嘢」，目的是要倫氏父子出來跟他談判。

「聽聞之前仲有另一班江湖中人用車撞佢啲地鋪……」大魚說既然自己生意做不成，索性搞大件事，由於旗下尚有娛樂場所在倫氏的鋪頭經營，為免被進一步加租趕絕，所以不惜任何代價，甚至用盡江湖勢力，聯繫其他同在倫氏旗下商廈做生意的江湖人士，要倫志炎父子就範。

對付惡租客

四十年來作為超級大業主，多年來拆解過無數奇難雜症的倫志炎，面對任何租務問題卻「坐定粒六」表示自有良方妙計拆解。

「我哋嘅方法好簡單，任何人欠租一個月加十五日，立即「封租」，然後搵執達吏上門通知租客離開。七天內仍不交租，再叫執達吏上門查封單位內所有財物，一律 貼上封條，請看更廿四小時輪更，看更薪酬每八小時三百六十多元，一天三更，全數由租客支付。七日後租客仍不支付，登報紙拍賣財物。我有晒法律顧問……」倫 笑笑口如數家珍，他一向主張「不報警，盡量與租客和平調解」原則，對於是次租務糾紛，亦全由公司租務部同事負責處理。

倫最後心平氣和地說︰「做咗咁多年，當然有遇過租客恐嚇……所謂『盜亦有道』，黑社會、大哥、黑手黨都好，我冇刻意搞佢，如果佢哋搞我，好簡單，我都識人……我乜嘢界別都熟，咩人我都識，我唔驚喎，大家講道理啫！」

億萬永倫集團

永倫集團主席，人稱億萬包租公的倫志炎在過往四十五年來，投資過的物業起碼近千間。六十年代，倫志炎本身是工程師，專門替地產發展商設計建築結構，令原本 高昂的建築成本大大減低，發展商省下的，便與倫對分。六七年暴動，人心惶惶，樓價下跌近四成，發展商因周轉不靈拖欠倫酬金，倫便向發展商提出「要貨不要 錢」，於是倫便接收了近五十個住宅單位，一下子成了大業主。

此後，倫便開始投資住宅及商業單位，並主力放租，成為超級業主。

現時，倫氏是兩億上市公司茂盛控股有限公司主席，他持有公司及個人擁有的商住物業過百間，包括○四年斥資二億六千萬元購入八成業權的金漢大廈及○五年以十四億八千萬購入伊利莎伯大廈地下至六樓商場及停車場。

另外，他在杏花邨、黃埔花園、美孚新邨、海怡半島亦擁有數十個住宅物業及車位，估計個人身家最少數十億。

第一次創業就成功？這是很多上班族計畫離開朝九晚五生活，魂牽夢想的事。而這件事，在一位台積電退下來的「竹科媽媽」手中實現了。

這位媽媽的名字叫車幸勳，她之前的工作是台積電管理師。八年前，她拿出兩百萬元投資竹北房地產，八年後，她靠兩百萬元玩出擁有十二個店面的小型購物中心「甫力瀚親子館」。這個親子館的訴求是提供更多的竹科媽媽有一個安排小朋友平日活動的親子中心。

這個賣場，改變了車幸勳的人生。以前，她的週末經常在簡報資料和奶瓶齊飛中度過。現在，靠著這一個「啞巴兒子」，她一年租金收入超過兩百萬，時間自由，收入「比在台積電還多」。

這個模式運作方法是，和地主簽長約蓋商場，再轉租獲利，不用負擔土地成本，只要出租率高，短期六、七年，長則十年就能回本。「這個模式在台中很流行，新竹卻沒人做，」車幸勳說。

當時竹北有一百個建案同時興建，卻沒有大型購物中心規畫。這些建案完工後，將帶進一個個家庭；她看到附近的小學開始動土，一個新的大社區即將成形，她決定放手一搏。

和地主簽約的那一天，她也辭掉台積電的工作，為了蓋商場，除了投下房地產賺來的七百萬，再湊了四百萬，加上貸款，投入兩千萬，這是她所有的家底。

原則一：不迷信品牌創業動機強，才能當夥伴

一開始，車幸勳把創業想得太簡單了。

第一、她的商場不在熱鬧的大馬路上，卻藏身在住宅區裡，只是竹北的B級地段，第二，她只有個人資金，又是第一次在房地產創業，手上能出的牌並不多，只有C級資源。一開始，她計畫找誠品等品牌進駐，用A級廠商當招牌。

對方開出條件，要她變更商場設計才考慮設點，等她投下數十萬修改設計，對方卻回應「公司決策改變，」拒絕她的要求。朋友告訴她，「你這是B級地點，找A級品牌，注定就是被凌遲到死，」她只能苦笑。

商場開幕的那天，附近滿是還沒完工的工地，整個商場只有一半商家進駐，找不到能吸引買家光顧的人氣大店，她開始跑三點半，心裡氣餒極了。

什麼才能讓竹科媽媽埋單？她曾引進百貨公司知名的「遊戲愛樂園」服務，這個服務在百貨公司大紅，全職媽媽卻不感興趣。她也曾引進書店主題餐廳，卻慘遭滑鐵盧；連一開始創立就來設點的兒童劇團，也因前進大陸，選擇撤點。

幾番折騰之後，「我學會right timing（對的時間）要找right person（對的人）。」她從和她一樣都是第一次創業的夥伴身上找到了支柱。這是她學到最重要的成功經驗。

誠品不來，卻有一間星星城堡親子書房來敲門，老闆劉倪后和她一樣，兩個人都是第一次創業的媽媽，也沒有創業經驗，然而，童書店是出了名的難經營，所以車幸勳不敢抱太大期望。

沒想到，親子書房卻展現意想不到的爆發力，附近沒客人，劉倪后就到台積電辦書展，辦團購，甚至辦起免費的說故事教室，吸引一大票竹科媽媽每天往這裡跑。 她的商場裡多了一群「第一次創業」的店家，有從台北舉家遷到新竹創業的小兒科醫師、IC設計公司人資部員工開的手打烏龍麵店，以及科技業公關轉職開的洗衣 店，還有科技人開的音樂才藝教室。

現在找合作夥伴，她不再迷信品牌，會先試探的觀察對方動機有多強，像是第一次創業的人動機最強；或是準備夠不夠充分，「最好是斷了後路才來的人，」因為，這樣的人最有勝算。

原則二：找經營特色賣手工麵包，吸客逛賣場

經營特色，是車幸勳從谷底翻升的第二要訣。在竹北，只要有特色，「就算你在北埔鄉下賣麵包，照樣有人找上門，」車幸勳說。

這幾年，她自己在二樓開起了麵包店，一進門，就看得到她做麵包，而且用的是一般家用烤箱做麵包。

車幸勳一天只做兩百顆麵包，但她的麵包架上，看不到一個麵包，她賣的「梗」是「自然農法」的概念。她靠賣麵包賺不了錢，卻是靠開烘焙課，教大家用自然的方法，在家做麵包，吸引客人來賣場拜訪其他店家，才是她真正的目的。

採訪當天，她未來兩個月的烘焙課，都全部額滿。那天下午，隨時都有帶著小孩的全職媽媽，專程跑兩、三公里，買她的手工麵包。

原則三：招商定位清楚鎖定親子項目，拒小吃店

即使最低潮的時候，她仍堅持賣場的親子定位，拒絕小吃、冷飲店進駐，現在，賣場裡全天都看得到帶著小朋友上門的媽媽客人。賣場出租率從五成，去年開始變成滿租，現在這裡的小兒科，已經是計程車司機都知道的竹北診所。

車幸勳開商場，是B級地段、B級店家加C級資源，卻翻身成功的案例。即使一開始拿的是一手爛牌，用心打，也能打出意想不到的成績，拿回自己人生的發球權。

從七年前身上只有九萬元的窮小 子，到如今擁有千萬房產的包租公，三十四歲的黃柏鈞沒有高薪加持，卻靠著持續不間斷的房市理財執行力，創造千萬資產。

撰文‧ 林心怡

夏日南台灣的豔陽天曬得令人發燙，假日，是上班族難得休閒放鬆的好時光，但今年三十四歲的黃柏鈞（化名），卻不辭辛勞地為今年八月才 購入的公寓裝潢忙進忙出，一切趕工，只為了能快點用漂亮的價格順利出租。

白天，黃柏鈞是月薪五萬元的平凡上班族；下班後，他是熱愛看屋，名 下擁有四戶房子，市價逾千萬元房產的包租公。外表斯文、長得一副娃娃臉的黃柏鈞，每月租金收益早已超過本薪，七年來，看過的房子至少逾百間。

買 舊公寓 母親一度極力反對原來，之前住台南縣的黃柏鈞，七年前買下人生的第一間房子時，只是個月薪四萬元、存款僅九萬元的社會新鮮人。當時才剛研究所畢業、工作不 到一年的他，一心想要累積財富、享受生活，因此興起了購屋理財的念頭，經常利用中午休息時間去物色房子；決定購買之後，才帶著母親去看這戶老舊的公寓。

﹁ 這麼破舊的公寓買來幹麼？你繳得起房貸嗎？有必要這麼衝動，急著買來當賠錢貨嗎？﹂黃柏鈞傳神地形容著，母子兩人甚至還為此，在房屋仲介面前大吵將近一小 時。

﹁我當時的想法很單純，覺得那裡近成功大學、生活機能佳，雖然房子很破舊，但價格相對便宜，只要花巧思布置，提高分租租金，用租金繳房 貸不成問題，而且把錢存在房子裡，還有機會賺增值價差。﹂黃柏鈞據理力爭後，好不容易說服母親借他二十五萬元，並向好友情商借了六萬元，加上存款九萬元， 才勉強湊足四十萬元的頭期款和簡單裝潢費，買下這戶三房、總價二百二十七萬元的舊公寓。算算月租總額一萬一千五百元，剛好支付每月一萬一千元的房貸。

二 年後，黃柏鈞手上這戶首購房以二百九十五萬元出售，順利獲利六十八萬元，再加上每月強迫儲蓄一萬五千元，扣掉分期還母親與友人的借款，黃柏鈞在二十九歲那 年就存到人生的第一個一百萬元。

﹁其實，剛買房子的前三年，我的財務還滿吃緊的，買屋的裝潢費、平常的開支都要控制好預算。﹂原來，在買第 一間房子的年底，黃柏鈞又看上了當時飯店式管理、坪數十三坪、總價一八二萬元的預售小套房。他花了十八萬的頭期款買下後，以每月九千元回租給建設公司，再 轉租給南科的高階員工。

控制預算 再買小套房賺租金收益﹁雖然每月的租金，剛好可以打平月繳八千六百元的房貸，但頭期款的負擔，還是得一肩扛，當然要省吃儉用！﹂黃柏鈞笑著說，為了省錢， 他不敢買車，工作前五年，每天從新市老家坐火車通勤到台南市上班，每月交通費不過六七四元，伙食費每餐平均不超過六十元。

另外，文筆不錯的 黃柏鈞，還曾參加文學獎徵文比賽賺獎金，並出版過四本書，把賺來的錢用來買房子外，平常也勤閱房市理財相關資訊，跟房仲交朋友培養取得好物件的默契。有趣 的是，為了節省開支，他還常常在書店裡一站數小時，詳閱房市理財相關書籍；他十分推崇《張淳淳教你三十萬買屋當富豪》一書，認為最適合作為房市理財的入 門。

﹁當然，買房子的頭期款籌措最不容易，除了借款，我也會找人合資。﹂比方說，黃柏鈞位在台南市﹁吳園﹂附近的房子，八十萬元的頭期款就 是找哥哥一起合資。這戶靠近台南火車站、鄰近台南護校的公寓，經過他巧思整理，三間房間分租後，月租可收二萬元，扣掉每月房貸七三○○元，每月就有一萬二 千元的租金收益，投資報酬率將近一○％。

除了賺取租金收益，黃柏鈞也懂得在市場景氣欠佳時，﹁錢﹂進房市撿便宜。﹁像在金融海嘯時，當台股 跌到四千點附近，我就曾買下一戶位在百貨公司附近、總價一百八十萬元的房子，半年後帶租約出售，不算租金收益還獲利四十萬元。﹂黃柏鈞有些得意地說。

以 屋養屋 嚴選投報率八％物件下手去年四月，黃柏鈞又物色到一棟總價五百萬元的透天厝，自己找木工、找朋友粉刷省裝潢費，再上網買便宜、有質感的家具布置後，改裝成 擁有六間房間的學生宿舍。

更特別的是，這戶被黃柏鈞稱為﹁學生宿舍﹂的透天厝，還以﹁經營民宿﹂的手法，在部落格上介紹房間的擺設與風格， 不論是﹁希臘風﹂、﹁地中海風﹂等，目的在於提高出租賣相，算算加計手上另外兩間的租金收益總額大約六萬五千元，早已超過每月本薪的五萬元。

﹁ 其實我購屋的邏輯很簡單，就是用自住的角度看房子，用巧思布置房子，提高租金收益率，並選擇有保值與增值空間的房子。﹂的確，綜觀黃柏鈞手上的房屋物件， 都有幾項共同特色：鄰近學區、生活機能佳、交通方便、格局方正，及通風、採光佳的房子，且最好是一層一戶、動線流暢、房屋棟距不能太窄的房子。

另 外，黃柏鈞還強調，要精算每月房貸，並設定只買投報率八％以上的物件，才能達到﹁以屋養屋﹂，與創造年收百萬元的目標。

﹁我不覺得買屋真有 這麼難，關鍵在於你有沒有做好計畫，並徹底執行！﹂黃柏鈞打趣地說，相當慶幸自己﹁一股傻勁﹂的執行力。的確，正確的房市理財觀念與紀律化的執行力，再透 過簡單的理財行動，就讓工作才七年的他，累積了意想不到的財富。

黃柏鈞（化名）

出生：1977 年

現職：公務員

學歷：台北藝術大學戲劇研究所

工作資歷：7年

省錢 心法

1.先住家裡省下租金。

2.不開車省交通費。

3.簡單飲食省下伙食費。

黃柏 鈞的投資心法

1.收入減掉儲蓄才等於開支。

2.兼差賺稿費補貼。

3.只挑租金收益率8％以上的房子創造收益。

黃 柏鈞的房市理財七招

房市獲利方程式

薪資月收入：

約5萬元

租 金收益：

6萬5000元

每月房貸總額：

3萬6300元

每 月總收入（本薪+業外－每月房貸總額）：

7萬8700元

年收入（本薪+租金+兼差）：約109萬（本薪5萬元x13.5個 月+租金2.87萬元x12個月+接外稿約7萬元）

房屋持有標的：

1間自住，3間收租

名下房產市值：

自 住小套房200萬元+透天厝學生宿舍620萬元+2間公寓（138萬元＋280萬元）

名下房產市值粗估

1238 萬元

1.用自住的角度篩選房子。

2.與仲介保持良好關係，掌握不錯房屋物件的訊息。

3.買學區附近的房子，賺 租金收益。

4.挑生活機能佳、交通方便的物件。

5.格局方正、通風與採光佳者。

6.最好是一層一戶與動線流暢 的公寓或透天厝，且棟距合宜的物件。

7.用租金繳房貸，單層公寓或透天厝以隔間分租提高收租總額，並自己花巧思布置提高出租賣相。

從小在美國長大、同時投資過台灣和美國房地產的藝人聶雲表示，比起台灣，在美國投資房地產輕鬆許多，也因為法令規定嚴謹，對跨國投資人來說，不必太擔心受 騙上當。

撰文‧何珮郁

台灣和大陸的房市正處於過熱的疑慮之中，反觀美國房地產市場，卻已見逐步打底跡象，相對具有投資吸引力。想在遙遠的地球另一端投資房地產，如果語言不通再 加上人生地不熟，看似困難重重，但仔細研究美國房地產市場的遊戲規則後，會發現其實沒有想像中的困難。

已經在台灣當越洋包租公有十多年經驗的藝人聶雲，因為從小在美國洛杉磯長大，對當地的地理環境相當熟悉，早在二十四歲時，就以貸款在洛杉磯買下了人生第一 棟房子。到台灣發展後，向來熱中房地產投資的他，在台灣投資都是以轉手買賣為主，十年來大約買賣過六、七棟房產，保守估計獲利約二成，超過千萬元。

資訊透明

美國租金報酬平均七％

「最大的利多就是谷底，最大的利空就是過高。」聶雲坦言，他操作房地產並沒有太多的大道理，只要趁大環境不好時危機入市就對了。當初洛杉磯的房子就是如 此，如今市價已從台幣一千萬元漲到一千五百萬元，出租的租金，每個月也都有台幣六萬元左右的穩定收入，換算下來，租金報酬率高達七％。而近一年來，他則開 始積極在洛杉磯尋找下一個投資標的。

同時熟悉美國、台灣房地產市場，聶雲比較兩地認為，美國房地產市場比較成熟，政府在制定相關政策時，也明確「不鼓勵」房地產投機炒作，這一點，從近幾年 來，美國不斷降息刺激經濟，房貸的利率卻仍維持在五％左右的高位就可了解。

再者，美國走的是實價課稅的制度，價格資訊透明，大幅降低投資客炒房的空間。也正因為如此，少了被哄抬過高的買賣價格，美國的租金報酬率相對吸引人，平均 都有六％至七％左右的水準，有些區域甚至可達一○％，幾乎是台灣的二至三倍。

然而，美國幅員廣闊，每一州、區的房地產差異極大，該怎麼確保自己買到的是合理價位呢？聶雲詳細指出，在美國，每一區的房地產在興建前，政府對於該區內建 物的房型規格和每一戶的坪數大小，都會事先統一訂定，如此一來，這個區域的物件都長得一樣，價格就會很清楚地被訂定出來，落差不會太大。「但是，在台灣比 較困難的是，你不可能拿帝寶四房的產品和隔壁大樓四房的產品來做比較，雖然它們同樣都在大安區。」

法規嚴謹

越洋包租公相對有保障

另一方面，美國的房地產買賣交易制度也相當系統化，儘管每一州的法令會有些微不同，但相同的是，資訊都非常公開透明。當賣方委託仲介將物件放到網路上時， 所有跨品牌、跨區域的仲介都可以看到這個物件，也都可以自行帶有興趣的買方去看屋。而該物件過去的歷史成交價、同一區域內同樣房型的最高價和最低價等，買 方全都可以在網路上事先查詢到，這一點就和台灣的仲介制度非常不同。

更不同的是，美國的房仲業務員必須考取執照才能執業，只要繳交年費加入公會，並掛在仲介公司底下，就可以向政府申請一組密碼，替買方查詢到房屋更多的細 節，例如重大維修紀錄、買賣歷史等。

而仲介帶客戶看屋的制度則更特別。聶雲指出，賣方的仲介會先向政府申請一個有密碼鎖的小盒子，然後把這棟房子的鑰匙鎖進小盒子，放在房子外觀的某處，而每 一位仲介都可以查詢到密碼，如果要帶客戶看房子，就直接去找小盒子輸入密碼即可拿到鑰匙。

費用方面，值得注意的是，仲介的佣金，每一州也不大相同，大部分的區域是由賣方全出，約五％至八％，買方則不須支付。外國人的房貸成數大約只能貸到五成， 地價稅稅率約在一．二五％至二％之間。

除了網路上資訊公開透明，聶雲也以自身經驗分享了另一個小訣竅，「用Google Map一拉，你就可以站在那棟房子門口了！」去年他在網路上看洛杉磯某個海灘區的房子，該區平均成交價在一百五十萬美元左右，但他卻發現區域內有兩條街的 物件，成交價只要七十萬美元，「我覺得很奇怪，就上了Google Map查詢，才發現那兩條街就正對著機場起飛的跑道，難怪價格差一半。」如果買進之後想作為出租之用，輕鬆當個越洋包租公，當地的出租管理公司制度也相當 成熟，通常買方委託管理公司找到房客後，須付一個月的租金費用給管理公司，往後每個月的管理費用約收取租金的五％至八％，視物件、區域而定。每個月的房租 會由房客付給管理公司的信託帳戶，再由管理公司扣除管理費、房子本身的開銷等各項費用後再匯給房東。

若不諳英文，聶雲也建議，可先找美國當地較大的仲介品牌，如Remax或二十一世紀，通常可找到華人的仲介服務，也因為法令的規定嚴謹、制度成熟，消費者 在美國買賣房子則相對有保障。

「租金收入」須申報

美國國稅局針對外國人另訂有代扣預繳的法規，出租管理公司在給付外國房東租金前，會先代扣30%給國稅局，年初會寄發一份1099表格給國稅局及房東，記 載前一年的租金總收入，租金收入可以扣除相關費用，例如房地產稅、出租管理費、修理費等，至於稅率則因人而異，若無其他大筆收入，通常稅率約10%。

美國房地產市場近來總算有了一些好消息，房價回溫不無機會，在此之際，到美國置產當包租公，一方面能穩定賺到每年五％以上的收益率，另一方面也有賺得房價 上漲利潤的機會。

撰文‧楊紹華、謝盈盈

「新年快樂！」去年年底，楊媽媽接到一通來自美國的越洋電話。對方是楊媽媽在美國舊金山委託辦理房屋出租管理的華人仲介業者，他說，「真的是恭喜發財，我 們認為，您的房子可以調高租金了。」已經退休五年的楊媽媽，是在二○○九年秋天成為「美國包租婆」。當時，她才因為○八年的連動債崩盤損失了上百萬元退休 金，在暑期赴美探親之餘，看上一戶位於舊金山某社區內的小公寓，「賣價才一百萬元台幣，比台灣的房子便宜太多了，而且，總比把退休金丟到看不到的投資標的 來得安全一些。」兩年半的時間過去了，楊媽媽說，這是她最成功的「退休理財規畫」。

市場回溫

美國房市今年可望走出新局她說，交屋之後，房子很快就租出去了，租金不差，就算扣掉給仲介的管理費、社區管理費和其他稅務費用，每年報酬率仍有六％至七％ 左右，「不但比放在台灣的定存高出好幾倍，也比我這幾年買的各種基金都賺得更多。」去年年底，美國景氣數字轉好，房仲業者建議楊媽媽可考慮調高租金，「我 的房客是單親媽媽，一人要養兩個孩子，我想就先別調漲了。」但即使沒有調漲租金，楊媽媽這筆投資的帳面獲利，可能也會加速攀高。跡象顯示，美國房市正在回 溫當中，房價可望擺脫谷底，向上轉強。

在金融海嘯發生前二年的二○○六年，嘉信理財首席投資策略師莉安桑德曾經撰寫一篇名為︽房市危機四伏︾的報告，今年二月初，她在報告中則強調「美國房市或 已觸底」。莉安桑德表示，美國史坦普五百指數中的建商類股，股價自去年十月至今年二月間漲幅高達七八％，由此，已能感受房市脫困的初步跡象。

此外，美國成屋銷售數字在去年十二月時出現連續第三個月向上走揚，待售的成屋庫存數量降至○五年以來最低水準，也一定程度透露美國房地產市場確實有機會在 今年走出新局。

業界分析，房地產相關股價與數據的改善，多少與政策作多有所關聯，事實上，美國總統歐巴馬在二月一日甫宣布將推出減低房貸族還款壓力的新方案，各界解讀， 此舉就是確保房地產不致在「總統大選年」成為美國經濟復甦的絆腳石，拖累歐巴馬的連任選情。

台灣人對於美國房地產市場或許感到陌生，但從整體情況看來，「到美國當包租公」或許是值得認真考慮的理財規畫方向之一。美國房價後市展望正在轉趨樂觀，而 就算美國經濟復甦力道不如預期，房價漲幅有限，至少，旺盛的租屋需求以及便宜的房價，能夠確保租金收益率遠高於台幣定存利率。

報酬誘人

一年租金報酬率可望破五％「原因很簡單，金融海嘯之後，美國人財富大縮水，加上房貸申請困難，有能力買房的消費者大量減少，並且改以租屋的方式解決居住問 題，在這種情況下，房價跌、租金漲是必然現象。」說話的是Michelle，台灣留學生，她在去年夏天赴美攻讀碩士學位，為了找一個適當的落腳之處，當時 讓她傷透腦筋。

「剛到紐約曼哈頓找房子時，我的預算是每個月一千美元，很快的，我就發現自己太天真了。」Michelle說，一千美元，約合台幣三萬元左右，在台灣或許 可以租個相當寬敞的電梯公寓；但在曼哈頓，一房一廳的租金價位至少要三千美元，如果公寓有管理員，一個月的房租更可能高到四千五百美元以上。

最後，她以每月一千四百美元的租金，找到一間小套房，「劣等區域，沒有電梯，是一間燈光昏暗的小套房。」她說，這間公寓的售價，恐怕最多只在一千萬元台幣 上下，但每月租金就要超過四萬元台幣，一年下來，房東的租金報酬率應該超過五％以上。

Michelle曾經試圖說服在台灣的老爸「何不到美國當包租公？」在台北市區買一戶普通電梯大樓的成本，可在紐約買到精華地段「第五大道」上的公寓，但 她的爸爸以「不懂英文，怕被騙」的理由，拒絕了Michelle的建議。

然而，如果受夠了這幾年投資市場的風風雨雨，只想圖個報酬率穩定而且不乏價格上漲機會的投資方向，那麼，美國房市的確是適當的選項之一。

事實上，根據楊媽媽的經驗，由於華人近年來已成為美國房地產的大戶，因此，華人仲介不少，「不必太擔心不懂英文的問題。」並且，當地房地產制度採實價登 錄，透明度高，房仲的認證制度也極為成熟，「要說被騙，我認為機會可能比在台灣還小。」楊媽媽說。

▲精於計數的倫志炎，在六七暴動期間由工程師無端端變成大業主。今天他慨嘆，如果當初不沉迷計數，自己做埋發展商，會有更大成就。

樓價見底，利息不斷下滑，正是買樓收租時。卅五年來投資物業逾四百間，深諳買樓收租必殺技的億萬包租公，福成地產老闆倫志炎，個人經歷大曝光之餘，更現身說法買樓必勝之道。他認為，現時正是入市好時機。

▲倫志炎物業投資戰績

福成地產老闆倫志炎，一直很避忌講自己到底有幾多樓收租。「我啲身家同人哋啲大地產商比較，簡直蚊髀同牛髀。香港地有幾億、十億身家嘅人，喺呢度（中環美銀中心）排隊排到落銅鑼灣啦。

「一個人食得幾多，著得幾多啫？張床大兩呎，落床都唔方便啦！」

倫志炎不欲炫耀，然而卅五年來他投資過的物業，少說也有四百個，價值估計在七、八億。

未計八一年以前（因當年未成立有關資料庫）他買賣過的物業，本刊調查所得，他先後持有三百個住宅單位，分佈於杏花邨、黃埔花園、麗港城，以至海怡半島等。 其中已賣出的有一百五十二個，賬面獲利三億元；今天仍持有一百四十八個，估計市值四億元。而其中，又以杏花邨揸最重貨，先後達一百五十八個之多，應是杏花 邨大業主。

愛坐的士生活簡樸

雖然倫志炎有幾億元物業收租， 成為真正的億萬包租公，但他一直住在杏花邨。他在杏花邨另有六十個車位收租，亦沒有名車出入，最愛伸手搭的士。他的朋友形容他使錢的原則，是應使得使。 「佢話：『養部車又要請個司機，又要周圍泊停車場，每個月要使成兩、三萬。我去叫的士都唔使咁多錢，而且滿街都係司機，幾方便。』」

已半退休狀態的他，平日最愛與廣州華南理工的舊同學會面。他每天會穿三件頭西裝，行落杏花邨的福成地產鋪頭，看看放租及放盤單位的最近情況。他的記事簿 內，整天袋着杏花邨、黃埔花園及麗港城等屋苑的微型地圖。近年已很少買樓的他，今年趁市低重新入市，買了些地鐵沿線屋苑單位收租。

「現在樓價跌到九○年嘅水平，但收入比那時又高咗好多，供樓只佔入息三成幾。另外銀行都肯借全期P （最優惠利率）減二點二五釐，香港按揭利率有史以來從無話P 減，只有P 加，係十幾廿年來最平。長遠嚟講，（將錢）買樓收租，幾時都跑贏放喺銀行，除非你喺高峰時買樓。」

▲將生意交給兒子後，倫志炎已很少回來美銀中心的辦公室，這間房本是他兒子的，借來做訪問。

▲辦公室內有多個鐵櫃，存放各區收租物業資料。

▲大包租公剛收到的水費單及電費單各有幾吋厚。

南海倫文敍後人

億萬包租公出身原來是書香世代。倫志炎的頭很大，他說全家四兄弟姊妹，包括當耳鼻喉科醫生的弟弟倫志根，及曾任教中大歷史系的妹妹倫霓霞，都是大頭仔、大頭女。讀書時曾與同學比賽，用尺量度頭圍，他最犀利，因為這是倫家的特徵。

祖籍廣東南海的他，原是明朝狀元、有鬼才美譽的倫文敍後人，而他的兩位叔公，倫秀章及倫仲海亦是清代秀才。在香港出生的倫志炎，小時候在叔公位於西環的牛皮倉，讀了兩年私塾。每當提起這段往事，他便不期然唸出《孟子》梁惠王上篇的頭兩句：「孟子見梁惠王。王曰：『叟不遠千里而來，亦將有利吾國乎？』」

由小學起以至入讀同濟中學，每逢老師要他用《我的志願》為題作文，他都寫希望當無冕皇帝。後來由於父親要求長子的他學一門技術，所以便考入廣州嶺南大學土 木工程系，其後再轉讀華南理工。五五年畢業後，他留在大陸建設祖國，曾參與興建廣州天河機場及越秀山體育場等，直至六一年父親患病才回港。

起樓識慳鋼材

回港初期，他協助父親打理裙褂生意，其後做回他的老本行，結構工程工作。由於不少嶺南同期的同學，都是本港早期地產商之後，如啟明建業老闆關啟明的兒子關慈安、關義安，以及嘉年地產的彭國珍，成為倫志炎與發展商合作的契機。

那時起樓最貴的並非地價，而是高層結構的鋼筋，倫氏為發展商重新設計建築結構，令發展商以較少鋼材去起樓，而慳回的建築成本，則與倫志炎對分。倫志炎有份參與結構設計的，包括董特首官邸的嘉慧園、司徒拔道嘉苑等，連同零碎的三層高洋房，加起來也近一千幢。

「嗰陣時則師及工程師都少，港大畢業出嚟嗰啲又唔鍾意做實務，去咗做行政官，所以你要做，一年三百六十五日都有得做，唔錯㗎。」

然而好景不常。六七年暴動，滿街菠蘿，樓價跌了三、四成，發展商因周轉不靈，倫志炎日日要上門追數。為免自己的設計費凍過水，他於是向發展商提出，已動工的地盤，他寧願要貨不要錢。於是接收了包括觀塘月華街月明樓，以至各區共四、五十個住宅單位，無端端做了大業主，而這批單位當年市值約一百萬。

▲多個工程中，他最滿意司徒拔道嘉苑，因為沿峭壁而建，地基須打進護土牆內，動工時稍有差池，馬上山泥傾瀉，難度十分高。

▲自五十年代開始便從事土木工程工作，他說已把眼睛練成量呎，睇樓時，一看便知實用面積有多少。

▲八十年代，曾參與澳門國際銀行大廈的建築工程。

暴動賺第一桶金

暴動平息後，樓價在六八年回升，倫志炎手上的物業亦陸續入伙，一百萬價值的樓亦迅速升了三、數十萬，成為他發達的第一桶金。他正想出售套現時，卻又遇上阻滯，焗揸的物業其後又再大升值，富貴逼人來。

「嗰陣時賣樓，每幢樓都有個賣樓先生，他見我啲貨唔使錢買，又揸住咁多就同我講價。單位明明可以賣兩萬，佢就話萬八，雖然差兩千蚊啫，都講緊百分之十，於是我決定自己賣。」

倫志炎於是自擬廣告，在《星島》及《華僑》刊登，每段廣告大字四個，細字三十六個，收費一元多。朋友見他登報賣樓，亦紛紛託他代辦。而他亦委託地產代理，但對方自製的賣樓契簡單得嚇人，結果他自行成立福成地產，代理自己及朋友的物業。

「以前啲代理唔使乜學歷就入到行，佢哋通常喺中環嘅蓮香茶樓打躉，有乜消息都係咬耳仔講。而且由於六十年代賣樓好多都係成幢賣，好少分層單位，所以地產代理發展唔完善。」

▲九○年代初，麗港城開賣，倫志炎曾入紙向長實申請成幢買，但不成功，最後聘請人在公開發售時排隊入貨。

▲六七年暴動時收回抵債的觀塘月明樓。

郭伯偉點醒買樓

賺得第一桶金後，倫志炎看好樓市，全力進軍地產。「嗰陣時財政司郭伯偉講明，要刺激香港經濟，一定要維持低稅率。而香港政府公共支出只有兩方面來源支持，一係徵稅，一係賣地。雖然佢無講明，但我估政府會用高地價政策，所以樓市一定會升。」

六九年，美孚新邨第一期落成，他首度出擊大入貨。那時發展商新世界，招攬了一批賣樓先生，規定他們每逢星期日，都要帶四十個客睇樓。其中兩位賣樓先生，於啟明時代已認識倫志炎，於是臨時拉夫請他充撐場面。

「除咗我之外，我仲搵埋啲朋友一齊，嗰時發展商已經有大巴士接送睇樓者，去到仲有中式茶點招待，如春卷、乾蒸燒賣咁，聽完賣樓介紹就會參觀示範單位。美孚係香港第一個有示範單位睇嘅樓盤，睇睇吓，我又覺得買得過。」

他見美孚的交通規劃完善，是入新界的必經之路，又有巴士中轉站，當時樓價只是四、五十元一呎，三萬元可買個七百呎單位，於是他大舉入貨。至今他仍不肯透露當日買了多少個美孚單位，然而業內資深同行則估計，有近二百個之多。

▲六九年推售的美孚新邨，是香港最早落成兼大做推廣的屋苑。

▲早年的美孚新邨（圖）三面環海，現在卻置身茫茫大地之中，市值大跌。

七三年上市受挫

及至七三年，倫志炎手 上累積的物業，已升值至二千萬，於是他與另外四位朋友合組公司，計劃以一億元資產，委任獲多利包銷，將合組公司上市。可惜正當排期之際，全球石油危機，股 市由恒指千七點跌至百五點，股市大跌，樓市亦遭殃，他的上市計劃因此告吹。為了渡過難關、趕快清還銀行債務，他要將部分物業蝕賣斬纜。

八十年代初，太古城屋苑落成不久，樓價只及美孚的六、七成，然而，倫志炎卻決定換馬。「以前有句說話：『英雄被困筲箕灣，未知何日到中環。』因為早年未有東區走廊，地鐵又未通車，所以太古城啲樓價唔值錢。

「但我查過城市規劃圖，知道美孚出面將會再填海，原有的海景單位會跌值，再加上嗰時初現九七問題，美孚在界限街以北，地權唔清晰，所以我賣咗大部分美孚單位，買入太古城。」他當日的決定，今天看來是對的。

而往後日子，每當有大型市區屋苑落成，如杏花邨、黃埔花園、麗港城及海怡半島，倫志炎必定出手掃貨，而且在區內開設福成地產，代理自己的物業，高峰期全港共有十多間福成。

老手亦有損手時

▲九七年初以九千萬買入元朗八佰伴舊址，現雖成為蟹貨，但每月收租七十多萬，回報率逾八釐。

投資物業三十多年，經驗豐富的倫志炎亦間有損手時。九四年，中區皇后大道中九號，以呎價萬八創新高，樓市趨向瘋狂時，他以呎價一萬元，摸頂買入美銀中心寫字樓，七年後的今天，已跌剩三成多。另外，九七年二月樓市另一高峰期，他以九千一百萬頂了元朗八佰伴舊址，至今亦跌價一半。

倫志炎有三名子女，大仔耀基協助他打理投資物業，每逢遇到筍盤，兩父子會一齊出動睇樓；其餘兩名子女均留在外國發展。至於福成地產，由於長子已拒絕繼承，他已經逐步結業，現只得杏花邨一間福成繼續經營，然而為了繼續捱義氣，他仍出任地產代理商總會主席。

買樓收租五大必殺技

▲倫志炎最怕惡租客，他指出每當遇到爽口兼心急租客，最好不要租。

▲$100 萬買樓好過做定存

▲第一城細單位，收租回報率較做定期高。

▲愉景灣的洋房回報率高逾七釐，跑贏其他大型屋苑。

▲利息與樓價低企，買樓收租變得相對吸引。

▲十大高回報屋苑

倫志炎說，做大包租公最大的煩惱，是要揀租客，因為他試過把一層黃埔花園海景單位，租給專門拖欠租金的職業租客，不單收不到每月兩萬的租金，而且租客強霸單位，他與執達吏要四次上門才能成功收樓。

「香港的租務條例，根本無必要去對啲惡租客咁仁慈，呢班人好有計劃去呃租，告到去土地審裁處，都要搞好耐先收到樓，根本浪費社會資源。其實願意買樓收租嘅人，就最安分守紀，我哋又唔係短炒投機，中國政府（共產黨）都俾人收租啦，點解香港政府唔保障吓我哋？」

倫志炎表示現時樓價同息口皆平，是買樓收租的好時機。根據他卅五年經驗，歸納出五招租樓必殺技。

第一招　買大型屋苑至穩陣

由於大型屋苑有管理公司打理，所以樓宇保養較為妥當，即使太古城、美孚新邨等二、三十年樓齡的老牌屋苑，至今外表仍很新淨。相反不少單幢樓連業主立案法團都沒有，自然大有問題。

「好似北角皇都戲院大廈，便是最早期有附屬商場的住宅，而且嗰區又旺，本來算中、上價樓。可惜後來業權賣散咗，無人管理，早年曾試過電梯唔郁，公共地方垃圾無人理，層樓應有嘅價值損失咗。」

第二招　交通方便最緊要

屋苑之中，尤以地鐵上蓋的康怡、杏花邨等至殺食。地鐵沿線以外的，亦要有完備的交通網絡才考慮，交通不便的新界盤最好不要掂。

「市區雖然貴啲，但容易租出，你層樓買咗返嚟，差餉、管理費要俾，擺多兩個月租唔出，就拖低回報率。」

第三招　切勿貪平買劣樓

同一屋苑內，高層、向海的單位售價一定較低層，望街的貴。租客往往只着重內部裝修，所以高層與低層的租金相距較細，低層單位回報率自然高。但倫志炎提醒，切忌貪平買入質素差的單位放租。

「買樓始終睇長遠升值潛能，所以犧牲少少回報率都值得。」

第四招　適當時機換馬

雖然樓宇流動性較低，但他說買樓切忌「死古古」長揸，要特別留意區內外最新發展，一有風吹草動要即時反應。好像他當年賣出美孚換入太古城，今天兩個屋苑樓價相差一半。

第五招　只做五成按揭

雖然利息低企，倫志炎認為買樓收租，最好不要做超過五成按揭，而且要睇自己的入息及租金收入是否穩定。萬一遇上危機，要趕快還清銀行債務。

「就好似上一排，個個都話負資產俾銀行收樓，如果係捱唔過，今日樓價反彈都唔關你事。」

撰文：郭慧妍　資料：顏文迪、黃翠蓮　圖片：黃偉傑[email protected]請參考《壹週刊　時事及財經冊》第58頁