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貼大字報 撞閘逼談判 北角雞王大戰億萬包租公

2011-4-7 NM




近期,佐敦金漢大廈、銅鑼灣伊利莎伯大廈、杏花邨及美孚新邨等地方,先後在凌晨時分左右,被幾名古惑仔貼大字報。

大字報下款為受害人,痛斥百億物業集團業主「為富不仁,貪狼再現」。所指的業主,是永倫地產集團主席倫志炎。

江湖消息指,自前年開始,一班在倫氏旗下商廈經營娛樂場所的江湖大佬,因為倫志炎父子不斷加租,怨聲載道。當中,有北角雞王之稱,在北角經營廿載桑拿室的14K大佬大魚,更因被雙倍加租被迫結束生意,一直心有不甘。

大魚聲言既然從正途講數不成,唯有採用「江湖手段」,正聯絡同在倫氏物業旗下經營夜場的江湖大佬,同氣連枝對付這名億萬包租公。

坐擁過百物業,上市公司茂盛控股主席,現年七十八歲的倫志炎面對這回江湖殺氣,見慣風浪的他,一派氣定神閒。

「我都有聽過伙記講呢件事,好似話有人對我收的租金不滿……前幾日有個伙記同佐敦金漢大廈其中一個夜總會單位嘅人講租約,其實因為租期就快滿,對方就以為我哋逼遷。」倫一邊歎茶,一邊淡定回應。

包租公不怕

倫於是重提兩年前北角一間桑拿倒閉事件:

「其實當年北角英皇道有間桑拿係自己『做唔住』,所以把間鋪交番出來。不過有人交鋪之後,打電話來我公司,話非常唔滿意我加租幅度太高……呢啲人其實係桑拿裡面『搵食』或者『睇場』,自己失業不滿搵我發晦氣……喂,我唔係做社會福利署,照顧唔到咁多人,我問心無愧。」

倫解釋,當時該間桑拿的租金每月十多萬,但同幢大廈的樓上樓下單位均以每月三十多萬租出,倫只是將租金提升至二十多萬,在商言商,加租合理。

「我哋都係根據市值調整租金,唔會話見到租客好生意就加租,做生不如做熟,佢走咗,我又要再招租,我仲蝕啦。」倫志炎解釋說。

北角大佬宣戰

不過,據江湖消息,當日打電話向倫志炎表示加租不滿的人,並非普通睇場,正是北角桑拿的幕後老闆,人稱北角雞王的大魚。

大魚在八十年代是北角14K揸弗人,在北角長康街經營多個馬檻,用「波妹」(吉隆坡小姐)吸客,是行內有名大撈家,坐擁過億身家,出入揸平治。八九年他在英皇道開設桑拿,被稱為全港「最好玩骨場」,高峰時期每月營業額過百萬,客人要排隊等入場。

生意火旺,當時就有報導指大學生畢業放棄老師專業,到他旗下骨場做骨妹賺錢。輾轉下,記者終於找到他做電話訪問,他一開口,便承認自己正是貼大字報的幕後指揮人,正向倫氏集團倫志炎表達不滿。

加租逼遷

「我是想用大字報逼呢個無良業主現身!」大魚火氣地說。

他八九年便在北角開設桑拿,一萬呎單位連地租差餉月租十九萬。○四年,倫收購該單位業權,○九年該桑拿收到倫氏寄來一封通知書,要求他加租至三十四萬。

「封信話佢哋搵測量師計過,話我個單位其實面積唔只一萬呎,計埋平台閣樓有一萬七千幾呎咁話,又話我一直好着數,交少咗好多租,所以新租約要加我租十三萬,即是要double計。」大魚在電話中咆哮。

他說當年桑拿骨場生意已經開始下滑,加上○五年又先後遭警察放蛇,控告他經營色情場所,被迫停業一段時間。

「我停業嗰陣照樣交租,搞咗一大輪,蝕咗大嚿錢,終於成功重新申請牌照話可以開番工,呢個姓倫嘅突然又話要加租一倍,明玩嘢啦!」

當時經營困難,拖租半年,倫氏就找人上門封鋪,他唯有結束營業。

江湖執法

大魚稱,因為過去租金事宜,與倫志炎兒子倫耀基相識。多次想與倫氏父子面談商討,但兩父子愛理不理。

「我一直都識倫少(倫耀基),平日都飲酒傾吓生意,估唔到佢今晚攬住你膊頭飲酒,聽日就搵執達吏封你門口。」他說既然逼到他走投無路,唯有採用「江湖手段」。

他承認是他找手下到倫氏集團旗下的物業貼大字報,之前他曾多次考慮找人「做嘢」,目的是要倫氏父子出來跟他談判。

「聽聞之前仲有另一班江湖中人用車撞佢啲地鋪……」大魚說既然自己生意做不成,索性搞大件事,由於旗下尚有娛樂場所在倫氏的鋪頭經營,為免被進一步加租趕絕,所以不惜任何代價,甚至用盡江湖勢力,聯繫其他同在倫氏旗下商廈做生意的江湖人士,要倫志炎父子就範。

對付惡租客

四十年來作為超級大業主,多年來拆解過無數奇難雜症的倫志炎,面對任何租務問題卻「坐定粒六」表示自有良方妙計拆解。

「我哋嘅方法好簡單,任何人欠租一個月加十五日,立即「封租」,然後搵執達吏上門通知租客離開。七天內仍不交租,再叫執達吏上門查封單位內所有財物,一律 貼上封條,請看更廿四小時輪更,看更薪酬每八小時三百六十多元,一天三更,全數由租客支付。七日後租客仍不支付,登報紙拍賣財物。我有晒法律顧問……」倫 笑笑口如數家珍,他一向主張「不報警,盡量與租客和平調解」原則,對於是次租務糾紛,亦全由公司租務部同事負責處理。

倫最後心平氣和地說︰「做咗咁多年,當然有遇過租客恐嚇……所謂『盜亦有道』,黑社會、大哥、黑手黨都好,我冇刻意搞佢,如果佢哋搞我,好簡單,我都識人……我乜嘢界別都熟,咩人我都識,我唔驚喎,大家講道理啫!」

億萬永倫集團

永倫集團主席,人稱億萬包租公的倫志炎在過往四十五年來,投資過的物業起碼近千間。六十年代,倫志炎本身是工程師,專門替地產發展商設計建築結構,令原本 高昂的建築成本大大減低,發展商省下的,便與倫對分。六七年暴動,人心惶惶,樓價下跌近四成,發展商因周轉不靈拖欠倫酬金,倫便向發展商提出「要貨不要 錢」,於是倫便接收了近五十個住宅單位,一下子成了大業主。

此後,倫便開始投資住宅及商業單位,並主力放租,成為超級業主。

現時,倫氏是兩億上市公司茂盛控股有限公司主席,他持有公司及個人擁有的商住物業過百間,包括○四年斥資二億六千萬元購入八成業權的金漢大廈及○五年以十四億八千萬購入伊利莎伯大廈地下至六樓商場及停車場。

另外,他在杏花邨、黃埔花園、美孚新邨、海怡半島亦擁有數十個住宅物業及車位,估計個人身家最少數十億。


大字報 大字 撞閘 閘逼 談判 北角 雞王 大戰 億萬 包租
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她從瞎忙上班族 翻身商場包租婆

2011-6-20  TCW




第一次創業就成功?這是很多上班族計畫離開朝九晚五生活,魂牽夢想的事。而這件事,在一位台積電退下來的「竹科媽媽」手中實現了。

這位媽媽的名字叫車幸勳,她之前的工作是台積電管理師。八年前,她拿出兩百萬元投資竹北房地產,八年後,她靠兩百萬元玩出擁有十二個店面的小型購物中心「甫力瀚親子館」。這個親子館的訴求是提供更多的竹科媽媽有一個安排小朋友平日活動的親子中心。

這個賣場,改變了車幸勳的人生。以前,她的週末經常在簡報資料和奶瓶齊飛中度過。現在,靠著這一個「啞巴兒子」,她一年租金收入超過兩百萬,時間自由,收入「比在台積電還多」。

這個模式運作方法是,和地主簽長約蓋商場,再轉租獲利,不用負擔土地成本,只要出租率高,短期六、七年,長則十年就能回本。「這個模式在台中很流行,新竹卻沒人做,」車幸勳說。

當時竹北有一百個建案同時興建,卻沒有大型購物中心規畫。這些建案完工後,將帶進一個個家庭;她看到附近的小學開始動土,一個新的大社區即將成形,她決定放手一搏。

和地主簽約的那一天,她也辭掉台積電的工作,為了蓋商場,除了投下房地產賺來的七百萬,再湊了四百萬,加上貸款,投入兩千萬,這是她所有的家底。

原則一:不迷信品牌創業動機強,才能當夥伴

一開始,車幸勳把創業想得太簡單了。

第一、她的商場不在熱鬧的大馬路上,卻藏身在住宅區裡,只是竹北的B級地段,第二,她只有個人資金,又是第一次在房地產創業,手上能出的牌並不多,只有C級資源。一開始,她計畫找誠品等品牌進駐,用A級廠商當招牌。

對方開出條件,要她變更商場設計才考慮設點,等她投下數十萬修改設計,對方卻回應「公司決策改變,」拒絕她的要求。朋友告訴她,「你這是B級地點,找A級品牌,注定就是被凌遲到死,」她只能苦笑。

商場開幕的那天,附近滿是還沒完工的工地,整個商場只有一半商家進駐,找不到能吸引買家光顧的人氣大店,她開始跑三點半,心裡氣餒極了。

什麼才能讓竹科媽媽埋單?她曾引進百貨公司知名的「遊戲愛樂園」服務,這個服務在百貨公司大紅,全職媽媽卻不感興趣。她也曾引進書店主題餐廳,卻慘遭滑鐵盧;連一開始創立就來設點的兒童劇團,也因前進大陸,選擇撤點。

幾番折騰之後,「我學會right timing(對的時間)要找right person(對的人)。」她從和她一樣都是第一次創業的夥伴身上找到了支柱。這是她學到最重要的成功經驗。

誠品不來,卻有一間星星城堡親子書房來敲門,老闆劉倪后和她一樣,兩個人都是第一次創業的媽媽,也沒有創業經驗,然而,童書店是出了名的難經營,所以車幸勳不敢抱太大期望。

沒想到,親子書房卻展現意想不到的爆發力,附近沒客人,劉倪后就到台積電辦書展,辦團購,甚至辦起免費的說故事教室,吸引一大票竹科媽媽每天往這裡跑。 她的商場裡多了一群「第一次創業」的店家,有從台北舉家遷到新竹創業的小兒科醫師、IC設計公司人資部員工開的手打烏龍麵店,以及科技業公關轉職開的洗衣 店,還有科技人開的音樂才藝教室。

現在找合作夥伴,她不再迷信品牌,會先試探的觀察對方動機有多強,像是第一次創業的人動機最強;或是準備夠不夠充分,「最好是斷了後路才來的人,」因為,這樣的人最有勝算。

原則二:找經營特色賣手工麵包,吸客逛賣場

經營特色,是車幸勳從谷底翻升的第二要訣。在竹北,只要有特色,「就算你在北埔鄉下賣麵包,照樣有人找上門,」車幸勳說。

這幾年,她自己在二樓開起了麵包店,一進門,就看得到她做麵包,而且用的是一般家用烤箱做麵包。

車幸勳一天只做兩百顆麵包,但她的麵包架上,看不到一個麵包,她賣的「梗」是「自然農法」的概念。她靠賣麵包賺不了錢,卻是靠開烘焙課,教大家用自然的方法,在家做麵包,吸引客人來賣場拜訪其他店家,才是她真正的目的。

採訪當天,她未來兩個月的烘焙課,都全部額滿。那天下午,隨時都有帶著小孩的全職媽媽,專程跑兩、三公里,買她的手工麵包。

原則三:招商定位清楚鎖定親子項目,拒小吃店

即使最低潮的時候,她仍堅持賣場的親子定位,拒絕小吃、冷飲店進駐,現在,賣場裡全天都看得到帶著小朋友上門的媽媽客人。賣場出租率從五成,去年開始變成滿租,現在這裡的小兒科,已經是計程車司機都知道的竹北診所。

車幸勳開商場,是B級地段、B級店家加C級資源,卻翻身成功的案例。即使一開始拿的是一手爛牌,用心打,也能打出意想不到的成績,拿回自己人生的發球權。


她從 從瞎 瞎忙 上班族 上班 翻身 商場 包租
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房地產》黃柏鈞把看屋當興趣 變身包租公 月薪五萬上班族存到千萬房產的理財術


2011-8-29  TWM




從七年前身上只有九萬元的窮小 子,到如今擁有千萬房產的包租公,三十四歲的黃柏鈞沒有高薪加持,卻靠著持續不間斷的房市理財執行力,創造千萬資產。

撰文‧ 林心怡

夏日南台灣的豔陽天曬得令人發燙,假日,是上班族難得休閒放鬆的好時光,但今年三十四歲的黃柏鈞(化名),卻不辭辛勞地為今年八月才 購入的公寓裝潢忙進忙出,一切趕工,只為了能快點用漂亮的價格順利出租。

白天,黃柏鈞是月薪五萬元的平凡上班族;下班後,他是熱愛看屋,名 下擁有四戶房子,市價逾千萬元房產的包租公。外表斯文、長得一副娃娃臉的黃柏鈞,每月租金收益早已超過本薪,七年來,看過的房子至少逾百間。

買 舊公寓 母親一度極力反對原來,之前住台南縣的黃柏鈞,七年前買下人生的第一間房子時,只是個月薪四萬元、存款僅九萬元的社會新鮮人。當時才剛研究所畢業、工作不 到一年的他,一心想要累積財富、享受生活,因此興起了購屋理財的念頭,經常利用中午休息時間去物色房子;決定購買之後,才帶著母親去看這戶老舊的公寓。

﹁ 這麼破舊的公寓買來幹麼?你繳得起房貸嗎?有必要這麼衝動,急著買來當賠錢貨嗎?﹂黃柏鈞傳神地形容著,母子兩人甚至還為此,在房屋仲介面前大吵將近一小 時。

﹁我當時的想法很單純,覺得那裡近成功大學、生活機能佳,雖然房子很破舊,但價格相對便宜,只要花巧思布置,提高分租租金,用租金繳房 貸不成問題,而且把錢存在房子裡,還有機會賺增值價差。﹂黃柏鈞據理力爭後,好不容易說服母親借他二十五萬元,並向好友情商借了六萬元,加上存款九萬元, 才勉強湊足四十萬元的頭期款和簡單裝潢費,買下這戶三房、總價二百二十七萬元的舊公寓。算算月租總額一萬一千五百元,剛好支付每月一萬一千元的房貸。

二 年後,黃柏鈞手上這戶首購房以二百九十五萬元出售,順利獲利六十八萬元,再加上每月強迫儲蓄一萬五千元,扣掉分期還母親與友人的借款,黃柏鈞在二十九歲那 年就存到人生的第一個一百萬元。

﹁其實,剛買房子的前三年,我的財務還滿吃緊的,買屋的裝潢費、平常的開支都要控制好預算。﹂原來,在買第 一間房子的年底,黃柏鈞又看上了當時飯店式管理、坪數十三坪、總價一八二萬元的預售小套房。他花了十八萬的頭期款買下後,以每月九千元回租給建設公司,再 轉租給南科的高階員工。

控制預算 再買小套房賺租金收益﹁雖然每月的租金,剛好可以打平月繳八千六百元的房貸,但頭期款的負擔,還是得一肩扛,當然要省吃儉用!﹂黃柏鈞笑著說,為了省錢, 他不敢買車,工作前五年,每天從新市老家坐火車通勤到台南市上班,每月交通費不過六七四元,伙食費每餐平均不超過六十元。

另外,文筆不錯的 黃柏鈞,還曾參加文學獎徵文比賽賺獎金,並出版過四本書,把賺來的錢用來買房子外,平常也勤閱房市理財相關資訊,跟房仲交朋友培養取得好物件的默契。有趣 的是,為了節省開支,他還常常在書店裡一站數小時,詳閱房市理財相關書籍;他十分推崇《張淳淳教你三十萬買屋當富豪》一書,認為最適合作為房市理財的入 門。

﹁當然,買房子的頭期款籌措最不容易,除了借款,我也會找人合資。﹂比方說,黃柏鈞位在台南市﹁吳園﹂附近的房子,八十萬元的頭期款就 是找哥哥一起合資。這戶靠近台南火車站、鄰近台南護校的公寓,經過他巧思整理,三間房間分租後,月租可收二萬元,扣掉每月房貸七三○○元,每月就有一萬二 千元的租金收益,投資報酬率將近一○%。

除了賺取租金收益,黃柏鈞也懂得在市場景氣欠佳時,﹁錢﹂進房市撿便宜。﹁像在金融海嘯時,當台股 跌到四千點附近,我就曾買下一戶位在百貨公司附近、總價一百八十萬元的房子,半年後帶租約出售,不算租金收益還獲利四十萬元。﹂黃柏鈞有些得意地說。

以 屋養屋 嚴選投報率八%物件下手去年四月,黃柏鈞又物色到一棟總價五百萬元的透天厝,自己找木工、找朋友粉刷省裝潢費,再上網買便宜、有質感的家具布置後,改裝成 擁有六間房間的學生宿舍。

更特別的是,這戶被黃柏鈞稱為﹁學生宿舍﹂的透天厝,還以﹁經營民宿﹂的手法,在部落格上介紹房間的擺設與風格, 不論是﹁希臘風﹂、﹁地中海風﹂等,目的在於提高出租賣相,算算加計手上另外兩間的租金收益總額大約六萬五千元,早已超過每月本薪的五萬元。

﹁ 其實我購屋的邏輯很簡單,就是用自住的角度看房子,用巧思布置房子,提高租金收益率,並選擇有保值與增值空間的房子。﹂的確,綜觀黃柏鈞手上的房屋物件, 都有幾項共同特色:鄰近學區、生活機能佳、交通方便、格局方正,及通風、採光佳的房子,且最好是一層一戶、動線流暢、房屋棟距不能太窄的房子。

另 外,黃柏鈞還強調,要精算每月房貸,並設定只買投報率八%以上的物件,才能達到﹁以屋養屋﹂,與創造年收百萬元的目標。

﹁我不覺得買屋真有 這麼難,關鍵在於你有沒有做好計畫,並徹底執行!﹂黃柏鈞打趣地說,相當慶幸自己﹁一股傻勁﹂的執行力。的確,正確的房市理財觀念與紀律化的執行力,再透 過簡單的理財行動,就讓工作才七年的他,累積了意想不到的財富。

黃柏鈞(化名)

出生:1977 年

現職:公務員

學歷:台北藝術大學戲劇研究所

工作資歷:7年

省錢 心法

1.先住家裡省下租金。

2.不開車省交通費。

3.簡單飲食省下伙食費。

黃柏 鈞的投資心法

1.收入減掉儲蓄才等於開支。

2.兼差賺稿費補貼。

3.只挑租金收益率8%以上的房子創造收益。

黃 柏鈞的房市理財七招

房市獲利方程式

薪資月收入:

約5萬元

租 金收益:

6萬5000元

每月房貸總額:

3萬6300元

每 月總收入(本薪+業外-每月房貸總額):

7萬8700元

年收入(本薪+租金+兼差):約109萬(本薪5萬元x13.5個 月+租金2.87萬元x12個月+接外稿約7萬元)

房屋持有標的:

1間自住,3間收租

名下房產市值:

自 住小套房200萬元+透天厝學生宿舍620萬元+2間公寓(138萬元+280萬元)

名下房產市值粗估

1238 萬元

1.用自住的角度篩選房子。

2.與仲介保持良好關係,掌握不錯房屋物件的訊息。

3.買學區附近的房子,賺 租金收益。

4.挑生活機能佳、交通方便的物件。

5.格局方正、通風與採光佳者。

6.最好是一層一戶與動線流暢 的公寓或透天厝,且棟距合宜的物件。

7.用租金繳房貸,單層公寓或透天厝以隔間分租提高收租總額,並自己花巧思布置提高出租賣相。


房地產 房地 黃柏 鈞把 把看 看屋 屋當 興趣 變身 包租 月薪 五萬 上班族 上班 存到 到千 千萬 房產 理財
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雞蛋仔「包租公」 月賺$6萬

2011-11-24  NM

香港地寸金尺土,一個位於元朗新街,不足四百呎鋪位,租金竟達六萬元!老闆趙茨龍(Dee,四十八歲)在那兒賣雞蛋仔,十元一底,每月要賣足六千 底,亦即每日要最少賣出二百底雞蛋仔,才僅僅夠錢交租。 加上食物成本上升,生意日漸難做,雨水多的夏天試過月蝕萬多元,他唯有不停諗計抗貴租,試過兼賣自家製的雞蛋仔粉漿、賣做椰汁用剩的椰子肉及椰子芯等下欄 貨、端午節賣糉。最近還想到把鋪位分租出去賣胸圍、內褲,賺得的錢竟比賣雞蛋仔還多。現在,Dee不用蝕錢之餘,每月更淨賺六萬元。


這 間雞蛋仔鋪名為「脆無窮」,在飲食網站OpenRice中共十二個評語,當中有八個讚好,另外兩個說OK。部分留言的食評指:「好脆呀!」有人甚至誇口說 比得上北角的利強記。記者依地址,尋找這間位於元朗同益街市附近的雞蛋仔界「明日之星」,赫然發現門口一邊賣內褲,一邊賣保健棒。然後,一個穿着人字拖的 男人,拿着兩個空膠樽,一邊敲擊,一邊叫:「埋嚟有超脆雞蛋仔啦喂!」記者抬頭見到「脆無窮」的招牌,門口中間有輛小販車仔,陳列了一底雞蛋仔和格仔餅, 才敢肯定這就是「脆無窮」。


原來賣內褲及保健棒的檔攤都是分租出去的,著人字拖的老闆Dee說:「無辦法啦,加租 加得咁犀利,唯有分租出去幫補。」Dee指這兩年間,業主已先後加租兩次,由三萬五千元加至四萬五千元,再加至六萬元。而他賣雞蛋仔,冬天時最高峰每日可 賣出五百多底,但一到夏天或雨季,每日只能賣出二百多底,僅僅夠交租而已。他唯有把鋪位門口割成兩邊,一邊日租八百元,可放置一張枱,另一邊只有一個企 位,但「租戶」可用咪叫賣,日租七百元。Dee指假如每天都有人租,每月可額外賺四萬五千元,等於每日多賣一百五十底雞蛋仔。以今個月為例,一連數天下 雨,賣雞蛋仔連格仔餅營業額少了一半。

分租包底有賺
即使分租比賣雞蛋仔好做,變身「包租公」的Dee又不可以放棄本 業,因背後原來有協同效應。記者見其中一個雞蛋仔計時器在三分三十八秒響起,一邊說話一邊在門外搬貨的他,即時轉身揭起雞蛋仔爐蓋:「雞蛋仔要即叫即整先 好食。」原來,這三分鐘除了是雞蛋仔的黃金時間外,更能讓客人在等候雞蛋仔出爐期間,順便看看分租鋪的貨品,Dee說:「有人會等緊雞蛋仔時買襪,企喺度 睇睇吓就會買。」Dee和租客便可互惠互利,他說附近的菲傭喜歡在這兒買胸圍,同時買格仔餅食,「佢哋仲問我英文係咩,我咪答『Hong Kong Pizza』囉!」 為了避免租客與自己打對台,Dee對租客亦悉心挑選,「試過有人想賣麵包,我梗係唔租啦,咪即係同自己打對台?兩個租客賣相似嘅嘢我都唔會租。」如鞋鋪要 佔用太多位置的他不租,會弄髒地方的也不租。記者見有人想在其鋪賣豆漿和豆腐花,被Dee以搶生意及弄污地方為由而拒絕。


分 租的主要宣傳途徑只是在門口張貼「歡迎散租」的告示,不過要令分租長做長有,Dee會盡量方便租客,如延長開鋪及收鋪的時間。記者見當租客要去洗手間時, 他或其員工會自動自覺頂上替客人看鋪。收鋪後,又會順手替租客搬貨。現時Dee已儲下一批熟客,會定期在每個星期都租一至兩日。為了綁實這些熟客,他決定 聖誕、新年等旺季也不加價。他謂每天都有不少租客搵上門,「元朗人流多又有消費力,不時有自由行嚟買日用品,但鋪租好貴,所以佢哋見到分租都爭住租!」有 地產經紀亦表示元朗分租散貨場極受歡迎,更表示在聖誕、新年等檔期,二千蚊一日都有人租。Dee指租客要在最少一個星期前往銀行入數,現時已開始預約十二 月的檔期。記者第一次去見到鋪外賣內褲和保健棒,幾天後已經變了賣陳皮桔和胸圍。 鋪位是否可以分租,在於租戶與原業主的租約上有否列明禁止分租,或要得到業主的同意。Dee表示業主不時來巡視,早知他把鋪位分租,只要求他不弄髒地方及 準時交租。

日租一千 分租生果鋪
Dee十七歲中學畢業後,便跟隨父親在大牌檔開檔,由廚房、落單、執枱,到收錢一腳 踢,他矢志轉行賣雞蛋仔及格仔餅,貪其工夫少,本小利大,但他做落才發現,一底賣十元的雞蛋仔,毛利雖達八成,看似好搵,但鋪租昂貴,令他頭痛。本來平均 月賺三萬多元的Dee,試過每月倒蝕過萬元。他懂得用分租抗衡貴租,全因個人經驗。


六年前,每逢冬天就會到元朗一 間齋鋪門口賣雞蛋仔,直到齋鋪結業,他轉到元朗一間生果鋪的門口擺檔,日租六百元,冬天可每日賣五百多底雞蛋仔,日賺三、四千元。老闆見他好賺,便每個星 期都要求加租,最後加至日租一千元,即月租三萬元。他為了抗貴租,想過兼賣飲品,但生果鋪老闆不准,他認為不少人想學他一樣推車仔賣雞蛋仔賺快錢,又懶得 自行調校,於是出售用來做雞蛋仔的粉漿,每斤賣十元,每日增加六百元收入,冬天過後,Dee便決定不再續租。之後他花了近一年時間,都找不到租金合理兼人 流旺的鋪,故他跑了去開小巴及學童車幫補家計。直至○九年,他見到元朗新街有吉鋪,鋪外經常人來人往,即使鋪位面積比他需要的大都照租。

賣零成本下欄貨
決 定把鋪位分租之前,Dee為了抗貴租,已扭盡六壬。除了賣雞蛋仔和格仔餅外,還賣椰汁和蔗汁,「當時椰汁大王興起,我就跟風。」不過,一年過後業主把租金 加至四萬五千元,兼賣飲品已不足以回本。在街市附近開檔的Dee觀察到,不少師奶都喜歡買椰子煲湯,他就物盡其用,把用不完的椰肉和椰子芯以每斤二十二元 出售,在夏天時,他甚至在鋪裡種椰子,每個成本才十元,「有芽嘅椰子就可以種,當盆栽擺,又有人買喎,種得靚嘅賣三百蚊一盆!」端午節時,Dee會賣糉, 「每隻來貨三個半,我賣八蚊。」也試過兼賣滷水豬手,但一個月前因成本上漲而放棄,「開始時來貨廿五蚊一隻,我賣三十五蚊,但批發商加價至大約三十五蚊一 隻,仲話『係咁貴啦,你買唔買呀?』」


Dee認為現時把門口分租出去,令很多食客都對「脆無窮」印象模糊,他始終 希望可以做得專門一點,讓更多人認識。他對自己的雞蛋仔充滿信心:「雞蛋仔的做法和點心差不多,落生粉、麵粉、泡打粉等等十幾種材料,加上澄麵令口感煙韌 啲。」適逢最近不少台式飲品店相繼結業,多了不少吉鋪,他看中了一個在元朗大馬路的鋪位,打算開分店,鋪位只有二百多呎,租金三萬多元,齋賣雞蛋仔及椰 汁,更把握機會與業主講價:「我諗住慢慢同個業主傾,講到三萬以下先租。」

拆解雞蛋仔成本
假如Dee不把鋪頭分租出去,雞蛋仔及格仔餅每月營業額為$105,000。Dee每賣出一底雞蛋仔,當中17粒是要來交租,盈利只有7粒。

開業資料(04/09)
租金:$140,000* 裝修:$250,000 雜費:$15,000 入貨:$2,000 總投資:$407,000

營業資料(10/11)
營業額:$150,000▲ 租金:$60,000 人工:$7,000# 入貨:$11,000 雜費:$2,500 盈利:$69,500 ▲:包括$45,000分租收入 #:一名全職員工

雞蛋 包租 月賺
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徐一鳴、百萬包租公、上海版劉媽媽勇度寒冬不敗心法 不畏打房 台客靠店面、老洋房穩賺

2012-1-9  TWM

近十年,台灣人前仆後繼赴上海投資房地產,初估有二十餘萬人在當地置產,其中,二○○五年之前進場者,基本 上都賺到了「三差」:匯差、利差與房差。
如今上海面臨嚴厲政策打房衝擊,現在是適合前進上海投資房地產的好時機嗎? 撰文•梁任瑋 乍見台商張英宗,一身黑色防風外套,搭配牛仔褲與休閒鞋,這位低調的中年男子,在上海一口氣租下五十間以
上精華地段店面當二房東,地點遍布徐匯區、浦東新區、虹橋開發區,一條街年租金收入一百萬人民幣,堪稱上海最大台籍店面投資客。

房市急凍,台灣人成為房市限購令下的首要目標之一,台灣投資客「窮則變、變則通」,轉向店面二房東及超高 檔老洋房,靜待這波房市風暴過境。

在上海自創女裝服飾品牌「to. U」的張英宗,近幾年服裝公司業績上軌道,他已將投資重心轉向房地產業,「原 來只是為了自用,後來乾脆整條街包租下來,其餘店面轉租給其他房客,因緣際會當起二房東。」場景回到一九九 三年,剛從美國到上海的張英宗,開車在上海大街小巷逛,發現到處都是捷運工程吊桿,「數都數不完,至少兩百 座以上。」讓他想起到日本出差時,都搭地鐵前往目的地,與客戶約在地鐵站口見面。因此,當時他就相信,未來 上海房地產絕對是跟著地鐵發展。

百萬二房東 沿地鐵布局包下整排店面

「我只挑離地鐵站出口三分鐘、距離五百米的店面,不用花腦筋嘛!」張英宗專挑一點都不起眼,甚至閒置許久 的店面,但他堅持沿著地鐵布局,並先將服飾店開在裡面帶動人氣,再陸續對外招商。

因港澳台個人不能買上海店面,上海所有商鋪全部掌握在官方、國營企業手中,店面租金飛漲,一般人吃不到這 塊肥肉。五年前,張英宗看準連鎖業在上海店面需求擴大,租金還有上漲空間,開始切入向房東包租再轉租的二房 東生意。為了創造規模經濟,他包下整排店面,一拿就是十至二十個單位。因為有些商圈尚未發展成熟,也增加他 談判空間,要求房東跟他簽十年租約,藉此壓低租金,也增加獲利空間。

一開始,為了找到店面的房東,張英宗耗盡心思查資料、找管道,他甚至為了建立政商人脈,還投資數十萬人民 幣念上海交通大學「私募證券投資總裁研修班」,同學裡有大陸上市公司董事長、總經理,甚至還有證交所主管,讓他可以掌握第一手的投資風向。

今年六十一歲的張英宗,用三十年來在商場累積的零售業經驗投射到房地產投資,他認為,沒有商圈當腹地延伸 的店面不會成功。例如地鐵倒數第二站,往往比末端站佳;地鐵站最好是兩線交會以上,要不繁榮也難。例如幾年 前他就鎖定新庄、九亭等新重劃區地鐵站附近店面,如今租金都起漲一倍。

「我看得到商圈的前景發展,包租時間一定十年以上、店面數量一定要多,後面利潤才會大。」張英宗坦言,包 租店面的前三年並不如想像的那麼好做,要花時間養店面。他以閔行區吳寶路華一銀行分行隔壁整排店面為例,三 年前還是一片工廠,如今已全部拆除改建為住宅與店面。他包租下來後,目前租給餐廳、腳底按摩店與專賣台灣雜 貨的商鋪。隨著上海地鐵九號線通車後,他相信人潮會逐漸增加。

除了店面、商業不動產是台灣投資客的避風港外,也有台灣投資客早早轉入稀有的老洋房。有「上海版劉媽媽」 稱號的鄒媽媽,就是專買有土地所有權的私有老花園洋房,再出租給高級法國料理餐廳,十年來賺足租金與土地增 值財的台灣人。

上海版劉媽媽 集資億元專買老花園洋房 二○○三年,鄒媽媽趁上海市政府尚未禁止外籍人士購買前,集資上億新台幣,收購上海租界區的老花園洋房。目前旗下有六戶,地點都在市中心熱鬧商業區,每平米市價約十八萬至二十萬人民幣以上(每坪約二七○萬新台幣),不輸浦東黃浦江畔頂級豪宅。

一九八九年就到中國設家電工廠的鄒媽媽,經歷過九○年代中國內、外銷房尚未併軌的洗禮,住家與店面她全都「玩過」,而啟發她買老花園洋房的關鍵在二○○三年。有天晚上她坐在車上沿著延安高架橋走,從兩側一路看下去,住宅大樓是越蓋越多,但點燈率卻非常低,只有三分之一戶的室內電燈是亮的,讓她當下決定把手頭所有住家 拋售一空,把資金轉進老花園洋房。

鄒媽媽說,上海的房價還是會漲,但漲幅一定比不上早年,而且接手人會越來越少,尤其上海的房子多數都只有 七十年使用權,但只有老花園洋房沒有房屋使用年限,更顯奇貨可居。

在當年投資客瘋炒老花園洋房的年代,鄒媽媽也意識到,租金要衝得高,一定要租給餐飲業。於是她只買可經營 商業活動、已申請「居改非」(從住宅區改為商業區)的老花園洋房,且專挑可用明火快炒的「大餐飲」使用類別。

「老花園洋房就像是古董,房屋雖然會老,但土地不會壞掉,放越久越值錢,沒有辦法用價錢估算。」目前上海 老花園洋房市場行情一戶至少一億人民幣起跳。因為上海市政府對老花園洋房的管理與法令非常嚴格,鄒媽媽也用 收藏藝術品的方法維護這些房子,「要維修絕對不能動到房屋結構,更不能拆除重建,否則房屋就會被沒收。」購 買這些老花園洋房完全沒有貸款的鄒媽媽,每月收到的租金都是實際進入口袋的現金,她再用這些租金在上海租豪 宅,也讓接近退休的她,開始收成縱橫上海房市二十年來的果實。

犀利廣告人 不貸款、新裝潢鎖定外籍人士同樣鍾情老花園洋房的還有達一廣告董事長徐一鳴,早在○二年就在上海置產,他認為這一年多來中國大陸宏觀調控政策打壓,「如果說中國房市生病,那上海只算感冒了。」他說,感冒讓人不好過,但「來得急、去得快」,只要客觀環境改變,上海房市很快就可復原。

這位見解犀利的廣告人認為,目前上海房市跟台北市精華地區十分類似,都是「量縮價不跌」,中國政府已經用 盡狠招,在上海卻也只能阻止房價飆漲,並不能讓房價大跌,反而限購政策使房租大漲,平均一年收個八%、一○%投報率很正常,因此打房效果並不顯著。

近期銀行資金已開始鬆綁,徐一鳴表示,一旦年底中共政權平穩交接、政策鬆綁,上海房市將率先重振雄風,「 絕對是一尾活龍!」「在上海買房子,別想買在最低點了,買到相對低點就行。」徐一鳴是典型長線型投資人,買 房子只進不出。近十年來,投資標的包括住宅大廈、別墅、老洋房,目前全部出租。最近一次進場,是○九年金融 海嘯後買在號稱「小台北」的古北新區,「虹橋機場全面翻新,附近身價當然不一樣。」他說。

他認為,上海具備所有國際都會的基本條件,外來人口激增、市區土地稀有、租賃需求強勁等,都使上海房價易 漲難跌。加上中國通膨陰影始終揮之不去、股市又持續不振,都讓上海人備感「守土有責」,房價在這波嚴打下才 能屹立不搖。

徐一鳴投資方法簡單,卻不易學,第一他不貸款,完全規避信用擴張風險;其次專挑外籍人士聚集地段的房子
,再以他過人的美學眼光把房子裝潢好,這一來,不但出租容易,租金也比較高。因為房子買在相對低點,加上人民幣持續升值,十年下來,他成本幾乎完全回收,「打房」再嚴也處之泰然,開開心心做他喜歡的廣告。

目前定居在上海的台資企業華敏置業人資總經理程寶慧,是典型的自住客,因為她已在上海結婚生子。○四年就 買在生活環境與台北天母很類似的古北新區黃金城道旁,加上距離虹橋機場近,也縮短回台灣舟車往返時間,每平 米一萬七千多人民幣(每坪約二十五萬新台幣),如今已增值兩倍以上。

看著不到兩歲的兒子快樂地在寬闊的中庭玩耍,她認為,到上海購屋前要想清楚目的,是要自住還是收租,而且 一定要親自做功課,了解區域環境,才能戰勝中國房市隨政策起伏產生的風險。

張英宗 出生:1950年 現職:上海富邦服飾公司總經理 經歷:服飾業、零售業
學歷:上海交通大學私募證券投資總裁研修班鎖定產品:地鐵站附近店面 程寶慧
出生:1970年

現職:華敏置業人力資源總經理學歷:上海交通大學EMBA 經歷:104人力銀行事業處總經理、陽光衛視董事長特 助

鎖定產品:住宅

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資訊公開透明 法令規定嚴謹 聶雲:當美國包租公比台灣有保障

2012-2-20  TWM




從小在美國長大、同時投資過台灣和美國房地產的藝人聶雲表示,比起台灣,在美國投資房地產輕鬆許多,也因為法令規定嚴謹,對跨國投資人來說,不必太擔心受 騙上當。

撰文‧何珮郁

台灣和大陸的房市正處於過熱的疑慮之中,反觀美國房地產市場,卻已見逐步打底跡象,相對具有投資吸引力。想在遙遠的地球另一端投資房地產,如果語言不通再 加上人生地不熟,看似困難重重,但仔細研究美國房地產市場的遊戲規則後,會發現其實沒有想像中的困難。

已經在台灣當越洋包租公有十多年經驗的藝人聶雲,因為從小在美國洛杉磯長大,對當地的地理環境相當熟悉,早在二十四歲時,就以貸款在洛杉磯買下了人生第一 棟房子。到台灣發展後,向來熱中房地產投資的他,在台灣投資都是以轉手買賣為主,十年來大約買賣過六、七棟房產,保守估計獲利約二成,超過千萬元。

資訊透明

美國租金報酬平均七%

「最大的利多就是谷底,最大的利空就是過高。」聶雲坦言,他操作房地產並沒有太多的大道理,只要趁大環境不好時危機入市就對了。當初洛杉磯的房子就是如 此,如今市價已從台幣一千萬元漲到一千五百萬元,出租的租金,每個月也都有台幣六萬元左右的穩定收入,換算下來,租金報酬率高達七%。而近一年來,他則開 始積極在洛杉磯尋找下一個投資標的。

同時熟悉美國、台灣房地產市場,聶雲比較兩地認為,美國房地產市場比較成熟,政府在制定相關政策時,也明確「不鼓勵」房地產投機炒作,這一點,從近幾年 來,美國不斷降息刺激經濟,房貸的利率卻仍維持在五%左右的高位就可了解。

再者,美國走的是實價課稅的制度,價格資訊透明,大幅降低投資客炒房的空間。也正因為如此,少了被哄抬過高的買賣價格,美國的租金報酬率相對吸引人,平均 都有六%至七%左右的水準,有些區域甚至可達一○%,幾乎是台灣的二至三倍。

然而,美國幅員廣闊,每一州、區的房地產差異極大,該怎麼確保自己買到的是合理價位呢?聶雲詳細指出,在美國,每一區的房地產在興建前,政府對於該區內建 物的房型規格和每一戶的坪數大小,都會事先統一訂定,如此一來,這個區域的物件都長得一樣,價格就會很清楚地被訂定出來,落差不會太大。「但是,在台灣比 較困難的是,你不可能拿帝寶四房的產品和隔壁大樓四房的產品來做比較,雖然它們同樣都在大安區。」

法規嚴謹

越洋包租公相對有保障

另一方面,美國的房地產買賣交易制度也相當系統化,儘管每一州的法令會有些微不同,但相同的是,資訊都非常公開透明。當賣方委託仲介將物件放到網路上時, 所有跨品牌、跨區域的仲介都可以看到這個物件,也都可以自行帶有興趣的買方去看屋。而該物件過去的歷史成交價、同一區域內同樣房型的最高價和最低價等,買 方全都可以在網路上事先查詢到,這一點就和台灣的仲介制度非常不同。

更不同的是,美國的房仲業務員必須考取執照才能執業,只要繳交年費加入公會,並掛在仲介公司底下,就可以向政府申請一組密碼,替買方查詢到房屋更多的細 節,例如重大維修紀錄、買賣歷史等。

而仲介帶客戶看屋的制度則更特別。聶雲指出,賣方的仲介會先向政府申請一個有密碼鎖的小盒子,然後把這棟房子的鑰匙鎖進小盒子,放在房子外觀的某處,而每 一位仲介都可以查詢到密碼,如果要帶客戶看房子,就直接去找小盒子輸入密碼即可拿到鑰匙。

費用方面,值得注意的是,仲介的佣金,每一州也不大相同,大部分的區域是由賣方全出,約五%至八%,買方則不須支付。外國人的房貸成數大約只能貸到五成, 地價稅稅率約在一.二五%至二%之間。

除了網路上資訊公開透明,聶雲也以自身經驗分享了另一個小訣竅,「用Google Map一拉,你就可以站在那棟房子門口了!」去年他在網路上看洛杉磯某個海灘區的房子,該區平均成交價在一百五十萬美元左右,但他卻發現區域內有兩條街的 物件,成交價只要七十萬美元,「我覺得很奇怪,就上了Google Map查詢,才發現那兩條街就正對著機場起飛的跑道,難怪價格差一半。」如果買進之後想作為出租之用,輕鬆當個越洋包租公,當地的出租管理公司制度也相當 成熟,通常買方委託管理公司找到房客後,須付一個月的租金費用給管理公司,往後每個月的管理費用約收取租金的五%至八%,視物件、區域而定。每個月的房租 會由房客付給管理公司的信託帳戶,再由管理公司扣除管理費、房子本身的開銷等各項費用後再匯給房東。

若不諳英文,聶雲也建議,可先找美國當地較大的仲介品牌,如Remax或二十一世紀,通常可找到華人的仲介服務,也因為法令的規定嚴謹、制度成熟,消費者 在美國買賣房子則相對有保障。

「租金收入」須申報

美國國稅局針對外國人另訂有代扣預繳的法規,出租管理公司在給付外國房東租金前,會先代扣30%給國稅局,年初會寄發一份1099表格給國稅局及房東,記 載前一年的租金總收入,租金收入可以扣除相關費用,例如房地產稅、出租管理費、修理費等,至於稅率則因人而異,若無其他大筆收入,通常稅率約10%。


資訊 公開 透明 法令 規定 嚴謹 聶雲 美國 包租 公比 臺灣 灣有 保障
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收益率遠勝台北 房價不乏上漲機會 到美國當包租公 正是時候


2012-2-20 TWM




美國房地產市場近來總算有了一些好消息,房價回溫不無機會,在此之際,到美國置產當包租公,一方面能穩定賺到每年五%以上的收益率,另一方面也有賺得房價 上漲利潤的機會。

撰文‧楊紹華、謝盈盈

「新年快樂!」去年年底,楊媽媽接到一通來自美國的越洋電話。對方是楊媽媽在美國舊金山委託辦理房屋出租管理的華人仲介業者,他說,「真的是恭喜發財,我 們認為,您的房子可以調高租金了。」已經退休五年的楊媽媽,是在二○○九年秋天成為「美國包租婆」。當時,她才因為○八年的連動債崩盤損失了上百萬元退休 金,在暑期赴美探親之餘,看上一戶位於舊金山某社區內的小公寓,「賣價才一百萬元台幣,比台灣的房子便宜太多了,而且,總比把退休金丟到看不到的投資標的 來得安全一些。」兩年半的時間過去了,楊媽媽說,這是她最成功的「退休理財規畫」。

市場回溫

美國房市今年可望走出新局她說,交屋之後,房子很快就租出去了,租金不差,就算扣掉給仲介的管理費、社區管理費和其他稅務費用,每年報酬率仍有六%至七% 左右,「不但比放在台灣的定存高出好幾倍,也比我這幾年買的各種基金都賺得更多。」去年年底,美國景氣數字轉好,房仲業者建議楊媽媽可考慮調高租金,「我 的房客是單親媽媽,一人要養兩個孩子,我想就先別調漲了。」但即使沒有調漲租金,楊媽媽這筆投資的帳面獲利,可能也會加速攀高。跡象顯示,美國房市正在回 溫當中,房價可望擺脫谷底,向上轉強。

在金融海嘯發生前二年的二○○六年,嘉信理財首席投資策略師莉安桑德曾經撰寫一篇名為︽房市危機四伏︾的報告,今年二月初,她在報告中則強調「美國房市或 已觸底」。莉安桑德表示,美國史坦普五百指數中的建商類股,股價自去年十月至今年二月間漲幅高達七八%,由此,已能感受房市脫困的初步跡象。

此外,美國成屋銷售數字在去年十二月時出現連續第三個月向上走揚,待售的成屋庫存數量降至○五年以來最低水準,也一定程度透露美國房地產市場確實有機會在 今年走出新局。

業界分析,房地產相關股價與數據的改善,多少與政策作多有所關聯,事實上,美國總統歐巴馬在二月一日甫宣布將推出減低房貸族還款壓力的新方案,各界解讀, 此舉就是確保房地產不致在「總統大選年」成為美國經濟復甦的絆腳石,拖累歐巴馬的連任選情。

台灣人對於美國房地產市場或許感到陌生,但從整體情況看來,「到美國當包租公」或許是值得認真考慮的理財規畫方向之一。美國房價後市展望正在轉趨樂觀,而 就算美國經濟復甦力道不如預期,房價漲幅有限,至少,旺盛的租屋需求以及便宜的房價,能夠確保租金收益率遠高於台幣定存利率。

報酬誘人

一年租金報酬率可望破五%「原因很簡單,金融海嘯之後,美國人財富大縮水,加上房貸申請困難,有能力買房的消費者大量減少,並且改以租屋的方式解決居住問 題,在這種情況下,房價跌、租金漲是必然現象。」說話的是Michelle,台灣留學生,她在去年夏天赴美攻讀碩士學位,為了找一個適當的落腳之處,當時 讓她傷透腦筋。

「剛到紐約曼哈頓找房子時,我的預算是每個月一千美元,很快的,我就發現自己太天真了。」Michelle說,一千美元,約合台幣三萬元左右,在台灣或許 可以租個相當寬敞的電梯公寓;但在曼哈頓,一房一廳的租金價位至少要三千美元,如果公寓有管理員,一個月的房租更可能高到四千五百美元以上。

最後,她以每月一千四百美元的租金,找到一間小套房,「劣等區域,沒有電梯,是一間燈光昏暗的小套房。」她說,這間公寓的售價,恐怕最多只在一千萬元台幣 上下,但每月租金就要超過四萬元台幣,一年下來,房東的租金報酬率應該超過五%以上。

Michelle曾經試圖說服在台灣的老爸「何不到美國當包租公?」在台北市區買一戶普通電梯大樓的成本,可在紐約買到精華地段「第五大道」上的公寓,但 她的爸爸以「不懂英文,怕被騙」的理由,拒絕了Michelle的建議。

然而,如果受夠了這幾年投資市場的風風雨雨,只想圖個報酬率穩定而且不乏價格上漲機會的投資方向,那麼,美國房市的確是適當的選項之一。

事實上,根據楊媽媽的經驗,由於華人近年來已成為美國房地產的大戶,因此,華人仲介不少,「不必太擔心不懂英文的問題。」並且,當地房地產制度採實價登 錄,透明度高,房仲的認證制度也極為成熟,「要說被騙,我認為機會可能比在台灣還小。」楊媽媽說。


收益率 收益 遠勝 臺北 房價 不乏 上漲 機會 美國 包租 正是 時候
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包租篇《出租捷運宅拚高投報率 淡水包租公三個堅持 賺租金、價差雙贏

2012-5-21  TWM


捷運宅高貴的價格,除了令自住客卻步,也讓想買房包租的人因賺不到合理的投資報酬率而望之卻步,淡水包租公 盧進和,憑著多年的經驗,對於選地點、看房型和等時機有其獨門之道,成了捷運宅不敗的包租公。

撰文•李建興

「穿乎水水,遊山玩水,三不五時巡田水,初一十五領油水!︵台語︶﹂這原本是用來形容擁有大筆土地、房地 產,過著優渥生活的員外,但很難想像,套在五十八年次的盧進和身上,竟如此貼切。

雖然才四十出頭,但盧進和已是許多在新北淡水租房子的學生、上班族的房東,從他一九九九年買下第一間房
,和房地產結下不解之緣後,至今手上多達十一間房。最令人稱羨的是,儘管房子都在行情較低的淡水,但多半位
於捷運站旁,因此戶戶都順利出租,光租金,每月就足以讓他「蹺腳捻嘴鬚」,坐收十數萬元。

隨著淡水房市開始從谷底翻揚,當初合計才用了四、五百萬元自備款買房的盧進和,多年來養房有成,如今已是 擁有近三千萬元身家的房產達人。

理財有道的盧進和,在學生時代就跟會存了一百多萬元,只是後來心想,「跟會可能被倒會,還不如買房子,既 可收租又可增值!」於是懷著「存錢不如存房」的概念,把會標下來,拿著所有積蓄,一次就買了三間小套房當起 房東。而為了實踐「存房夢」,原本在化工廠上班的他,毅然改行跑去當房仲員,只為了跟在行家身旁學買賣房子、判斷行情,以及投資客只能意會不能言傳的「私房祕招」,因而練就了一身硬底子。
堅持1:終點站效應 房價便宜、轉乘者眾,投報可期盧進和開始進入地產界時,淡水捷運剛通車不久,當時淡水掀起了一陣來自於台
北的移民潮。他心想,淡水腹地不大,卻足足容納了十多萬的人口,再加上當地淡江大學、聖約翰大學及真理大學就有二、三萬名學生,最重要的,捷運開啟了淡水通往台北的血路,未來捷運沿線上租屋需求一定龐大,因此讓他更確立了要在捷運沿線投資包租的意念。而他的成功,更與其對於選房選地點的堅持有關。

其實,剛開始要買房出租時,盧進和也曾考慮在台北市買房投資,但後來發覺,位於捷運末端的淡水站,不但房 價便宜,同時有許多來自三芝、淡海的居民搭公車來轉乘捷運。其中,有不少住在北海岸一帶通勤族,因受不了舟 車勞頓,乾脆搬到淡水租房,造就了淡水捷運站旁可觀的租屋人潮。

因此,憑著這套「終點站效應」,盧進和成功跨出當包租公的第一步,之後陸陸續續在淡水買房出租。然而,造 就他包租生涯一路順遂的,還有其堅持的「全機能理論」。

堅持2:房型小而美 各項機能一應俱全,容易出租多年來從事地產業的心得,讓盧進和體認到「包租和自住不同」。自住只要考慮自身狀況,而租客不是家人,三、五年就得換一輪,每個人生活形態不同、生活圈各異,因此,包租要整合房客的想法,並讓房東輕鬆繳貸款,才能好租又有好投報。他的房子,就一直堅守房東房客「雙贏原則」。

除了選地點外,就連房型的評估,盧進和也有他的邏輯。他認為,會在捷運站附近租房,多半是單身的通勤族或 學生,房子不必太大,兩房或套房最適宜。而對房東來說,也由於總價較低,壓力小,卻相對能創造更高的投資報 酬率。

以他目前手上房子來說,多半是一房一廳或二房產品,買價大多只有一百多萬到三百萬元不等,卻可以帶來每月 八千至一萬兩千元的高額租金,投報率高達四%以上。
堅持3:灰姑娘理論 寧選潛力站,不選高價房最讓盧進和自豪的,則是他自創的「灰姑娘理論」。他認為,包租公對於房價的拿捏,一定得比自住客嚴謹,否則徒然買了一個高貴的好房,卻無法創造相對的租金,因此「寧買灰姑娘,不買睡美人」。所謂的灰姑娘,就是未來即將通車而有鍍金效應的捷運站,以淡海輕軌沿線的淡海新市鎮來說,許多捷運站周邊的新房子都還停在二字頭,但房價已蠢蠢欲動,未來通車後增值潛力可期,就像「灰姑娘」般,有朝一日將飛上枝頭變鳳凰。

相對而言,位於已通車的捷運站,早就過了房價的初升段,站上高點,對包租公而言,徒擁有一間高貴的房子,卻無法創造高投報率,沒有爆發力,就像「睡美人」。

在每個時期,盧進和都堅守著寧選「灰姑娘」,不選「睡美人」原則。而這幾年盧進和將觸角伸至淡海新市鎮,隨著淡海輕軌確定興建,以及淡江大橋計畫成形,曾經沉寂一時的淡海新市鎮也起死回生,而在此地早已卡位,低價進場的盧進和,正為下一個高報酬的包租生涯做足準備。

盧進和 出生:1969年 成就:以標會起家買房,至今累積十數棟房產。 擅長標的:捷運附近套房及二房產品。 專家給包租公的2大提醒
1.買在初升段
捷運宅出租投報率要高,就得壓低進場成本,最好的時機是捷運通車前,此時期除了售價相對便宜,漲幅也較大。

2.租在轉運站 通勤族租屋,通常是以交通方便為首要,因此同樣是捷運,若具有轉運機制更顯加分。 買房買在初升段,介入時點得宜,確保高投報率—— 以蘆洲線通車前後的徐匯中學站年增率為例 單位:每坪
╱萬元捷運站名 2012年 2011年 2010年 2009年 2008年徐匯中學 30.7 30.2 28.3 21.4 19.7 年增率(%) 1.65
6.71 32.24 8.62 —註:2010年底蘆洲線通車,徐匯中學站在通車前的兩年上漲速度驚人,為灰姑娘效應;隨後上
揚速度減緩,步入睡美人階段。

台中代銷公會 理事長
謝麟兒


包租 出租 捷運 宅拚 拚高 高投 投報 報率 淡水 三個 堅持 租金 價差 雙贏
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投資四百物業億萬包租公曝光

2001-3-8  NM




▲精於計數的倫志炎,在六七暴動期間由工程師無端端變成大業主。今天他慨嘆,如果當初不沉迷計數,自己做埋發展商,會有更大成就。

樓價見底,利息不斷下滑,正是買樓收租時。卅五年來投資物業逾四百間,深諳買樓收租必殺技的億萬包租公,福成地產老闆倫志炎,個人經歷大曝光之餘,更現身說法買樓必勝之道。他認為,現時正是入市好時機。

倫志炎物業投資戰績

福成地產老闆倫志炎,一直很避忌講自己到底有幾多樓收租。「我啲身家同人哋啲大地產商比較,簡直蚊髀同牛髀。香港地有幾億、十億身家嘅人,喺呢度(中環美銀中心)排隊排到落銅鑼灣啦。

「一個人食得幾多,著得幾多啫?張床大兩呎,落床都唔方便啦!」

倫志炎不欲炫耀,然而卅五年來他投資過的物業,少說也有四百個,價值估計在七、八億。

未計八一年以前(因當年未成立有關資料庫)他買賣過的物業,本刊調查所得,他先後持有三百個住宅單位,分佈於杏花邨、黃埔花園、麗港城,以至海怡半島等。 其中已賣出的有一百五十二個,賬面獲利三億元;今天仍持有一百四十八個,估計市值四億元。而其中,又以杏花邨揸最重貨,先後達一百五十八個之多,應是杏花 邨大業主。

愛坐的士生活簡樸

雖然倫志炎有幾億元物業收租, 成為真正的億萬包租公,但他一直住在杏花邨。他在杏花邨另有六十個車位收租,亦沒有名車出入,最愛伸手搭的士。他的朋友形容他使錢的原則,是應使得使。 「佢話:『養部車又要請個司機,又要周圍泊停車場,每個月要使成兩、三萬。我去叫的士都唔使咁多錢,而且滿街都係司機,幾方便。』」

已半退休狀態的他,平日最愛與廣州華南理工的舊同學會面。他每天會穿三件頭西裝,行落杏花邨的福成地產鋪頭,看看放租及放盤單位的最近情況。他的記事簿 內,整天袋着杏花邨、黃埔花園及麗港城等屋苑的微型地圖。近年已很少買樓的他,今年趁市低重新入市,買了些地鐵沿線屋苑單位收租。

「現在樓價跌到九○年嘅水平,但收入比那時又高咗好多,供樓只佔入息三成幾。另外銀行都肯借全期P (最優惠利率)減二點二五釐,香港按揭利率有史以來從無話P 減,只有P 加,係十幾廿年來最平。長遠嚟講,(將錢)買樓收租,幾時都跑贏放喺銀行,除非你喺高峰時買樓。」

▲將生意交給兒子後,倫志炎已很少回來美銀中心的辦公室,這間房本是他兒子的,借來做訪問。

▲辦公室內有多個鐵櫃,存放各區收租物業資料。

▲大包租公剛收到的水費單及電費單各有幾吋厚。

南海倫文敍後人

億萬包租公出身原來是書香世代。倫志炎的頭很大,他說全家四兄弟姊妹,包括當耳鼻喉科醫生的弟弟倫志根,及曾任教中大歷史系的妹妹倫霓霞,都是大頭仔、大頭女。讀書時曾與同學比賽,用尺量度頭圍,他最犀利,因為這是倫家的特徵。

祖籍廣東南海的他,原是明朝狀元、有鬼才美譽的倫文敍後人,而他的兩位叔公,倫秀章及倫仲海亦是清代秀才。在香港出生的倫志炎,小時候在叔公位於西環的牛皮倉,讀了兩年私塾。每當提起這段往事,他便不期然唸出《孟子》梁惠王上篇的頭兩句:「孟子見梁惠王。王曰:『叟不遠千里而來,亦將有利吾國乎?』」

由小學起以至入讀同濟中學,每逢老師要他用《我的志願》為題作文,他都寫希望當無冕皇帝。後來由於父親要求長子的他學一門技術,所以便考入廣州嶺南大學土 木工程系,其後再轉讀華南理工。五五年畢業後,他留在大陸建設祖國,曾參與興建廣州天河機場及越秀山體育場等,直至六一年父親患病才回港。

起樓識慳鋼材

回港初期,他協助父親打理裙褂生意,其後做回他的老本行,結構工程工作。由於不少嶺南同期的同學,都是本港早期地產商之後,如啟明建業老闆關啟明的兒子關慈安、關義安,以及嘉年地產的彭國珍,成為倫志炎與發展商合作的契機。

那時起樓最貴的並非地價,而是高層結構的鋼筋,倫氏為發展商重新設計建築結構,令發展商以較少鋼材去起樓,而慳回的建築成本,則與倫志炎對分。倫志炎有份參與結構設計的,包括董特首官邸的嘉慧園、司徒拔道嘉苑等,連同零碎的三層高洋房,加起來也近一千幢。

「嗰陣時則師及工程師都少,港大畢業出嚟嗰啲又唔鍾意做實務,去咗做行政官,所以你要做,一年三百六十五日都有得做,唔錯㗎。」

然而好景不常。六七年暴動,滿街菠蘿,樓價跌了三、四成,發展商因周轉不靈,倫志炎日日要上門追數。為免自己的設計費凍過水,他於是向發展商提出,已動工的地盤,他寧願要貨不要錢。於是接收了包括觀塘月華街月明樓,以至各區共四、五十個住宅單位,無端端做了大業主,而這批單位當年市值約一百萬。

▲多個工程中,他最滿意司徒拔道嘉苑,因為沿峭壁而建,地基須打進護土牆內,動工時稍有差池,馬上山泥傾瀉,難度十分高。

▲自五十年代開始便從事土木工程工作,他說已把眼睛練成量呎,睇樓時,一看便知實用面積有多少。

▲八十年代,曾參與澳門國際銀行大廈的建築工程。

暴動賺第一桶金

暴動平息後,樓價在六八年回升,倫志炎手上的物業亦陸續入伙,一百萬價值的樓亦迅速升了三、數十萬,成為他發達的第一桶金。他正想出售套現時,卻又遇上阻滯,焗揸的物業其後又再大升值,富貴逼人來。

「嗰陣時賣樓,每幢樓都有個賣樓先生,他見我啲貨唔使錢買,又揸住咁多就同我講價。單位明明可以賣兩萬,佢就話萬八,雖然差兩千蚊啫,都講緊百分之十,於是我決定自己賣。」

倫志炎於是自擬廣告,在《星島》及《華僑》刊登,每段廣告大字四個,細字三十六個,收費一元多。朋友見他登報賣樓,亦紛紛託他代辦。而他亦委託地產代理,但對方自製的賣樓契簡單得嚇人,結果他自行成立福成地產,代理自己及朋友的物業。

「以前啲代理唔使乜學歷就入到行,佢哋通常喺中環嘅蓮香茶樓打躉,有乜消息都係咬耳仔講。而且由於六十年代賣樓好多都係成幢賣,好少分層單位,所以地產代理發展唔完善。」

▲九○年代初,麗港城開賣,倫志炎曾入紙向長實申請成幢買,但不成功,最後聘請人在公開發售時排隊入貨。

▲六七年暴動時收回抵債的觀塘月明樓。

郭伯偉點醒買樓

賺得第一桶金後,倫志炎看好樓市,全力進軍地產。「嗰陣時財政司郭伯偉講明,要刺激香港經濟,一定要維持低稅率。而香港政府公共支出只有兩方面來源支持,一係徵稅,一係賣地。雖然佢無講明,但我估政府會用高地價政策,所以樓市一定會升。」

六九年,美孚新邨第一期落成,他首度出擊大入貨。那時發展商新世界,招攬了一批賣樓先生,規定他們每逢星期日,都要帶四十個客睇樓。其中兩位賣樓先生,於啟明時代已認識倫志炎,於是臨時拉夫請他充撐場面。

「除咗我之外,我仲搵埋啲朋友一齊,嗰時發展商已經有大巴士接送睇樓者,去到仲有中式茶點招待,如春卷、乾蒸燒賣咁,聽完賣樓介紹就會參觀示範單位。美孚係香港第一個有示範單位睇嘅樓盤,睇睇吓,我又覺得買得過。」

他見美孚的交通規劃完善,是入新界的必經之路,又有巴士中轉站,當時樓價只是四、五十元一呎,三萬元可買個七百呎單位,於是他大舉入貨。至今他仍不肯透露當日買了多少個美孚單位,然而業內資深同行則估計,有近二百個之多。

▲六九年推售的美孚新邨,是香港最早落成兼大做推廣的屋苑。

▲早年的美孚新邨(圖)三面環海,現在卻置身茫茫大地之中,市值大跌。

七三年上市受挫

及至七三年,倫志炎手 上累積的物業,已升值至二千萬,於是他與另外四位朋友合組公司,計劃以一億元資產,委任獲多利包銷,將合組公司上市。可惜正當排期之際,全球石油危機,股 市由恒指千七點跌至百五點,股市大跌,樓市亦遭殃,他的上市計劃因此告吹。為了渡過難關、趕快清還銀行債務,他要將部分物業蝕賣斬纜。

八十年代初,太古城屋苑落成不久,樓價只及美孚的六、七成,然而,倫志炎卻決定換馬。「以前有句說話:『英雄被困筲箕灣,未知何日到中環。』因為早年未有東區走廊,地鐵又未通車,所以太古城啲樓價唔值錢。

「但我查過城市規劃圖,知道美孚出面將會再填海,原有的海景單位會跌值,再加上嗰時初現九七問題,美孚在界限街以北,地權唔清晰,所以我賣咗大部分美孚單位,買入太古城。」他當日的決定,今天看來是對的。

而往後日子,每當有大型市區屋苑落成,如杏花邨、黃埔花園、麗港城及海怡半島,倫志炎必定出手掃貨,而且在區內開設福成地產,代理自己的物業,高峰期全港共有十多間福成。

老手亦有損手時

▲九七年初以九千萬買入元朗八佰伴舊址,現雖成為蟹貨,但每月收租七十多萬,回報率逾八釐。

投資物業三十多年,經驗豐富的倫志炎亦間有損手時。九四年,中區皇后大道中九號,以呎價萬八創新高,樓市趨向瘋狂時,他以呎價一萬元,摸頂買入美銀中心寫字樓,七年後的今天,已跌剩三成多。另外,九七年二月樓市另一高峰期,他以九千一百萬頂了元朗八佰伴舊址,至今亦跌價一半。

倫志炎有三名子女,大仔耀基協助他打理投資物業,每逢遇到筍盤,兩父子會一齊出動睇樓;其餘兩名子女均留在外國發展。至於福成地產,由於長子已拒絕繼承,他已經逐步結業,現只得杏花邨一間福成繼續經營,然而為了繼續捱義氣,他仍出任地產代理商總會主席。

買樓收租五大必殺技

倫志炎最怕惡租客,他指出每當遇到爽口兼心急租客,最好不要租。

▲$100 萬買樓好過做定存

▲第一城細單位,收租回報率較做定期高。

▲愉景灣的洋房回報率高逾七釐,跑贏其他大型屋苑。

▲利息與樓價低企,買樓收租變得相對吸引。

▲十大高回報屋苑

倫志炎說,做大包租公最大的煩惱,是要揀租客,因為他試過把一層黃埔花園海景單位,租給專門拖欠租金的職業租客,不單收不到每月兩萬的租金,而且租客強霸單位,他與執達吏要四次上門才能成功收樓。

「香港的租務條例,根本無必要去對啲惡租客咁仁慈,呢班人好有計劃去呃租,告到去土地審裁處,都要搞好耐先收到樓,根本浪費社會資源。其實願意買樓收租嘅人,就最安分守紀,我哋又唔係短炒投機,中國政府(共產黨)都俾人收租啦,點解香港政府唔保障吓我哋?」

倫志炎表示現時樓價同息口皆平,是買樓收租的好時機。根據他卅五年經驗,歸納出五招租樓必殺技。

第一招 買大型屋苑至穩陣

由於大型屋苑有管理公司打理,所以樓宇保養較為妥當,即使太古城、美孚新邨等二、三十年樓齡的老牌屋苑,至今外表仍很新淨。相反不少單幢樓連業主立案法團都沒有,自然大有問題。

「好似北角皇都戲院大廈,便是最早期有附屬商場的住宅,而且嗰區又旺,本來算中、上價樓。可惜後來業權賣散咗,無人管理,早年曾試過電梯唔郁,公共地方垃圾無人理,層樓應有嘅價值損失咗。」

第二招 交通方便最緊要

屋苑之中,尤以地鐵上蓋的康怡、杏花邨等至殺食。地鐵沿線以外的,亦要有完備的交通網絡才考慮,交通不便的新界盤最好不要掂。

「市區雖然貴啲,但容易租出,你層樓買咗返嚟,差餉、管理費要俾,擺多兩個月租唔出,就拖低回報率。」

第三招 切勿貪平買劣樓

同一屋苑內,高層、向海的單位售價一定較低層,望街的貴。租客往往只着重內部裝修,所以高層與低層的租金相距較細,低層單位回報率自然高。但倫志炎提醒,切忌貪平買入質素差的單位放租。

「買樓始終睇長遠升值潛能,所以犧牲少少回報率都值得。」

第四招 適當時機換馬

雖然樓宇流動性較低,但他說買樓切忌「死古古」長揸,要特別留意區內外最新發展,一有風吹草動要即時反應。好像他當年賣出美孚換入太古城,今天兩個屋苑樓價相差一半。

第五招 只做五成按揭

雖然利息低企,倫志炎認為買樓收租,最好不要做超過五成按揭,而且要睇自己的入息及租金收入是否穩定。萬一遇上危機,要趕快還清銀行債務。

「就好似上一排,個個都話負資產俾銀行收樓,如果係捱唔過,今日樓價反彈都唔關你事。」

撰文:郭慧妍 資料:顏文迪、黃翠蓮 圖片:黃偉傑news@nextmedia.com請參考《壹週刊 時事及財經冊》第58頁

 
投資 四百 物業 億萬 包租 曝光
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=33991

國內孵化器做起「包租婆」 創業企業成炮灰

http://news.cyzone.cn/news/2012/08/13/231026.html

李開復和創新工場09年將創業孵化器概念帶入大眾視野,讓原來帶有神秘色彩的天使投資接地氣,短短幾年間,國內披著創業孵化器外衣的投資機構如雨後春筍般冒出。不過,在成功孵化豌豆莢等項目後,創新工場已不再提內部孵化,而是將更多精力轉向早期投資。

李開復對騰訊科技表示,當初選擇內部孵化模式純屬無奈,09年創業者對創新工場處於觀望態度,只能自己帶創業項目。隨著業務發展,早在2年前已放棄內部孵化模式,如今的創新工場是家致力於早期階段投資並提供全方位創業培育的投資機構。

與創新工場相比,更多孵化器還停留在掛個大牌子,扮演二房東角色,僅僅是向企業收取稅收和租金。天使投資人、原華為互聯網業務部總裁朱波曾公開放言:國內創業加速及孵化機構形成一股風,但95%以上有問題。

UC CEO俞永福則在私下交流中指出,創新工場已轉型,孵化器模式在中國基本宣告失敗,這不是模式問題,而是商業環境導致。中國互聯網江湖一個企業要活下來,一定要是多面手。「小時候不能快速長大,你長到中期,就更長不大。因為越往後,面臨的商業環境越惡劣。」

互聯網分析人士謝文接受南都週刊採訪時直言不諱指出,國內很多孵化器項目是拿著國家撥款的各級政府參與,其實是科技腐敗,屬於騙錢、亂花錢、貪污腐化,而且創業孵化器是廣種薄收的事,前提是成功率很高,這也是所謂孵化器不能成功的根本原因。

那麼,創業孵化器模式真是一種失敗模式嗎,是否真存在如此眾多弊端,培育出來的企業是否又會如溫室的花朵一樣難以經歷互聯網江湖刀光劍影的絞殺?

創業孵化器馬太效應明顯 多數創業者成炮灰

今年初辭職的華為互聯網業務總裁朱波已悄然涉足天使投資。朱波早在1996年就在美國創立了NeTrue通信公司並成功上市,回國後在北京創立的移動搜索引擎Cgogo,並於2008年加盟華為。不過,從華為離開後,朱波選擇創辦了一家類似創新工場的孵化器「創新谷」。

「創新谷」專注於互聯網及移動互聯網領域。朱波對騰訊科技表示,已在廣州、北京建立孵化園區,將於9月在深圳開辦孵化器。目前已投資4家公司,還有10家正在洽談。為與李開復的創新工場區分,朱波將創新工場模式定義為精英創業,「創新谷」關注草根創業。

與朱波類似,口碑網創始人李治國再次離開阿里巴巴後,同樣創辦了創業孵化器——福地創業園區。李治國向騰訊科技表示,這一創業園由6個創始人在杭州 創辦。園區內不僅自己投資的企業可以入駐辦公,也吸納其他互聯網項目。福地創業園區現在面積為1萬平方米,隨著入駐園區企業增多,李治國正申請另一塊1萬 平方米場地。

與創新工場類似,福地創業園區也向創業者提供各項軟性支持,如幫助創業者爭取政策扶持、幫助設立VIE架構、處理工商關係,舉辦各種行業活動。如今 朱波、李治國這類創業模式並不新鮮,各地湧現各種創業孵化器。很多是當地政府劃出一片地、蓋上廠房和辦公樓,以優惠條件吸引創業者入駐,如淘寶明年要搬入 淘寶城。

據李治國介紹,國內孵化器模式大概有4類:一類是創新工場模式,提供場地及配套服務,主要服務所投資企業;一類如福地創業園區,入 駐企業既包括旗下投資的企業,也包括其他企業,園區提供軟件方面服務;一類是政府劃定特定區域,蓋好樓邀請企業入駐,提供一定扶持政策;一類是如車庫咖啡 這一類,給創業者和投資人提供交流平台。

實際上,趕上創業和投資環境逐漸成熟,孵化器的踐行者、李開復和創新工場借助孵化器模式快速獲得成功,如今創新工場周圍已形成濃烈創業氛圍,形形色 色的創業者在其附近的車庫咖啡、貝塔咖啡穿梭。李開復也與雷軍、薛蠻子等天使投資人一起成炙手可熱的人物,並且獲得中關村委員會認可,甚至在政府支持下成 立了天使會,關注早期投資。

如今創新工場產業鏈在延伸,並將更多精力關注早期投資。知名媒體人程苓峰對這一模式比較認可,稱超級天使賺很多錢,且控制很多項目源。創新工場從孵化器入手,擠進超級天使俱樂部,是順勢做VC,接盤自己的好項目。

不過,作為舶來品,創業孵化器在國內實際上已開展了10多年,與國內轟轟烈烈遍地火熱的興建孵化器相比,國外相對要冷靜,並且也並沒有太多成功案例。

孵化器模式在华破产?创新工场两年前已转型

孵化器項目具有很強馬太效應(圖片來自Paul Graham演講)

Y Combinator被福布斯雜誌評為最成功的孵化器,平均每家公司價值達4520萬美元。不過,這主要是被最成功的那部分公司嚴重拉高。Y Combinator創始人Paul Graham談及這一馬太效應時表示:有許多投資在過一段時間以後就蒸發成0了,而且這個過程多在早期出現。然而,挺過這個最初時期的公司們則會得到指數 級的增長。把他們加起來,就會看到一個「J型曲線」。 關注互聯網創業的新銳媒體36氪總結說,大多數孵化器中的公司都有類似的起點,但最後結果大相逕庭,多數創業企業成為炮灰。

【李開復也坦言,國外多數孵化器項目並不算太成功,Y Combinator能夠聲名鵲起,在於其抓住時機,主要原因是:1、開源軟件、電子商店、云計算大幅降低創業成本,2-3萬元能讓2-3個人做出很好服 務原型。2、VC沒有時間看小案子,而且有些VC不懂產品。3、互聯網競爭變得更劇烈,很多大公司願意花較高的價錢來收購技術團隊,這提供更多退出機 會。】

李開復指出,正是Y Combinator在Dropbox等項目上獲得成功,這一模式才逐漸獲得認可。當前美國其他孵化器TechStars、Summer@Highland、500 Startups開始為人所知。

國內孵化器被批是科技腐敗 花錢貪污腐化

在當前資本趨冷,創業者融資難度加大之際,創業孵化器弊病開始呈現出來。網易CEO丁磊最近公開調侃,稱創新工場不如網易,「我們除了錢之外還有管理經驗、用戶群,而且他們老大也沒有創業經驗」,暗指李開復只有職業經理人經驗,投資項目難成功。

UC CEO俞永福在與騰訊科技私下交流中透露,中國互聯網江湖充滿血腥,如果創業者在孵化器模式下成長,小時候不能長大,長到中期就更難發展壯大。因為越往後,面臨商業環境越惡劣,越容易面臨互聯網巨頭絞殺。實際上創業孵化器模式已宣告失敗。

1個多月前,俞永福就對騰訊科技表示,創新工場已在轉型,但轉型沒太多彈藥。「一般VC融第一輪第二輪基金時都還好,融第三輪時就要把第一輪成績給大家講,有什麼IPO。創新工場可能會啟動第三支基金。第一支基金可以拼人脈、第二支拼人緣,第三支就最重要了。」

俞永福無疑成了預言家,創新工場最近募資1.5億美元,不過李開復並沒有俞永福那麼悲觀。

李開復指出,讓事實說話,創新工場最初幾個項目包括豌豆莢、點心、友盟、布丁、應用匯等項目都做得很出色。它們能快速成為移動互聯網的領跑者,很大 程度就是因為創新工場提供全方位支持,例如招聘方面提供了50萬封簡歷的簡歷庫。創新工場選擇的創業者也非等閒之輩,這些創業者如點心CEO張磊、應用匯 CEO羅川等,均來自行業知名企業,非常有經驗,平均年齡33歲左右,所以創業者肯定能經受住「畢業後」的野蠻生長。

李開復說,如果沒有創新工場,一位創業者前12個月可能有一半時間消耗在非產品事務,創新工場的價值就在於幫助省卻掉一半時間。創新工場在招聘、法律規範和公司文化搭建方面會起到非常重要的作用。「我們幫創業者少走很多彎路,更快把產品做出來,同時幫創業者做更好的領導者,而不是成為溫室花朵,出去以後無法生長。」

作為創新工場最早的孵化項目,豌豆莢也公開否認了溫室花朵的說法。豌豆莢聯合創始人王俊煜表示,正是因為這一孵化器模式,豌豆莢才能集中在產品上,不用管太多其他事情。他反問了騰訊科技一句:「你覺得我們現在發展得不好嗎?」

創新工場另一項目安全寶市場總監張峰指出:「創新工場提供資金外,還提供了錢以外的東西;工場提供的行業資源特別重要,開復老師在很多行業,都有很 多熟人和資源,給我們帶來很大幫助;工場的hr、市場、法務、財務等孵化服務,讓創業者在早期只需要專注在產品和研發;開復以及工場影響力和知名度,給工 場項目帶來很多便利,比如,安全寶項目,如果沒有工場的幫助,額外多花300萬的市場投入,也起不到現在的效果。」

當然,李開復和創新工場這種早期孵化模式無疑有優勢,擁有超強品牌,對媒體、投資人、工程師擁有巨大影響力,非其他孵化器能夠效仿。而且李開復早於 互聯網巨頭預見到Android和iPhone崛起,抓住有利時機,為豌豆莢、友盟、應用匯、魔圖這些移動互聯網工具型軟件發展奠定基礎,在項目初期和做 大過程中也吸引眾多優秀人才加盟。

其他創業孵化器模式無疑還有很大弊病,既無品牌優勢,也無力招納各種急需的人才,還缺乏對行業前瞻性的預見性。前華為互聯網業務總裁朱波就指出,國內95%以上的創業加速器都存在很多問題,因為很多都是政府主導,很多人把政府關係作為最根本的目的。

為避免「創新谷」模式失敗,朱波的作法是,投資項目週期一般都在一年或一年半時間,在A輪融資之前退出,在新的投資機構接盤時實現投資回報「但也不是絕對A輪融資前退出」,朱波對騰訊科技表示,如果有特別好的項目,也會考慮在B輪或C輪時再退出。

更早之前,互聯網分析人士謝文則公開指出,創業孵化器基本商業模式是拿初創公司的一部分股權,等這些公司上市或者賣掉時才有回報。這個週期巨長無比,概率巨低無比。這種廣種薄收的事,前提是成功率很高。這也是所謂的孵化器不能成功的根本原因。

謝文更是尖銳指出,孵化器概念在1999年、2000年熱炒了一陣子,很多孵化器項目裡面有拿著國家撥款的各級政府參與,其實就是科技腐敗,騙錢、亂花錢、貪污腐化。「隨便查歷史,尤其是在IT產業,被孵化器孵化成功的大創新、大公司,一個都沒有。恰恰相反,誰都不看好的,像Facebook這樣車庫裡面出來的,才做出真正的創新。」

知名IT經理人、資深互聯網人士王冠雄認為,李開復採取的模式很聰明,在「模樣上」看沒什麼問題,「名人光環+超級公關+大佬背書+主要方向」,目前看確實成了「項目工廠」。這是一個「具備中國特色」的孵化器模式,也很難複製。

「在創業這事兒上,家豬幹不過野豬。孵化器裡面出來的企業,往 往缺乏真正的虎虎生氣,特別是在非常規競爭下的中國互聯網。一個偉大企業必定有偉大的創始人,而具備這種野心的創始人往往心很大,很難接受創新工場『早期 投資佔股17.6%』的條件。再說,有幾個此類孵化器下成功的企業?」王冠雄反問。

實際上,很多創業者往往最需要的並不是資金、場地的支持,而是一種能夠在互聯網叢林廝殺的本領。一位業內大佬公開表示,很多創業者不缺錢,參加孵化器模式,一次性出讓差不多20%的股權,很多人並不甘心。

創新工場悄然轉向 孵化器概念淡化

實際上,這兩年創新工場逐漸淡化孵化器的概念。李開復對騰訊科技表示,當初做內部孵化項目有點無奈。他指出,創新工場要做好需要團結五類人:媒體、 工程師、創業者、VC、機構投資者。創新工場需要吸引有經驗的創業者入駐,需要有VC在創新工場項目上接盤,需要有機構投資者願意將資金放到創新工場基金 運營。

從早期看,創新工場獲得媒體和工程師支持,但創業者對創新工場持有疑慮:為什麼要來創新工場創業,你的基金最多嗎,你的錢最多嗎,你的附加價值在哪 裡?大概運營一年後才有批特別優秀的創業者在創新工場創業。VC則是在創新工場項目取得一定成績後才追創新工場項目,或跟創新工場合作,談下一輪投資。

最後一批是機構投資者,看到創新工場產生的經濟價值,願意把錢讓創新工場管理,這五批人基本到位後,創新工場才達到一定台階,進入穩定運行的狀態。 「創新工場創立第一年為什麼做內部項目,自己帶頭創業,而不是創業者找創新工場,因為他們當時還在觀看狀態,在沒有創業者時候我們只有無奈自己帶領創業項 目。」

去年TechCrunch Disrupt大會上,李開復表示創新工場要從「大孵化、小投資」模式,轉變為投資領跑發展方向。知名媒體人程苓峰則指出,「超級天使賺很多錢,且控制很多項目源。創新工場從孵化器入手,擠進超級天使俱樂部,是順勢做VC,接盤自己的好項目」。

口碑網創始人李治國認為,早期創新工場能很快把握大勢,做出像豌豆莢、應用匯這樣的產品,隨著互聯網巨頭湧入,創新工場喪失先發優勢,如再堅持內部孵化項目,不僅見效慢,甚至很可能成為有背景互聯網公司的炮灰。不如尋找外部優秀人才,早期進行投資回報快。

朱波認為,創新工場轉型屬於必然,孵化器模式需要動員的資金很少,但創新工場已成功進行三輪募資,具有巨量資金,最近一次是1.5億美元,有將錢花 出去的壓力。如果只是孵化項目,這需要孵化多少項目才能將這筆錢花費出去。相反,涉足有前景的早期項目不僅可以很快建成效,還能很快將錢花費出去。

朱波指出,與創新工場相比,國內更多創業孵化器還停留在口號上,僅僅是掛一個大牌子,吸引企業入駐後,直接做起二房東,向企業收取稅收和資金階段。朱波坦言,現在中國做孵化器是一陣風,並沒有意識到這是產業鏈的最底層,沒有經驗根本做不成。

飽受詬病的「二房東」:不能停留在僅僅收租金

孵化器模式在华破产?创新工场两年前已转型

李開復給騰訊科技畫出的孵化器項目(圖片來自虎嗅網)

為將孵化器模式介紹清楚,李開復在自己的辦公室黑板上親自給騰訊科技畫了一幅孵化器國內外對比表。李開復認為,一個成熟的孵化器模式,不是簡單的場 地提供,還需要同時配備很多要素:包括有經驗的人、專業培訓、招募優秀人才、對孵化企業進行前期文化和架構建設,對趨勢前沿有好的把控、資本的對接,做到 這些才能真正降低創業失敗概率。

「很多孵化器僅僅是當房地產來運行,價值有限。我們現在都避免用孵化器這個詞。我們所做的是創始投資機構的概念,和風險投資也不同。創新工場在創業者創業第一天,就投資企業,並且給它巨大附加價值,創業者能用更短時間做出產品,降低失敗概率。」

李開復說,對於孵化器項目來說,對趨勢判斷、產品建議、用戶獲取、技術優化、迭代過程都需要專家。如果只找一批對金融運作、法務、財務、房地產人來 提供服務,很難覆蓋到每個領域,這是傳統孵化器挑戰。「是招聘一些退休的或普通的或剛畢業人,招聘負責人曾經在大公司做HR、VP還是獵頭領域頂尖的人, 是剛畢業的小女孩打電話,還是退休的老公務員與企業聯繫,這都很關鍵,直接關係到最後創業者項目是否能成功。」

此外,能否給創業者指出創業的盲點也很重要。比如經常與創業者碰撞,給創業者指明創業方向,分析哪些行業成長最快,如創業者想做汽車網站、健康網站,能清晰向創業者指出哪些領域已飽和,不如做其他方面,哪些領域值得參考,而不是僅僅掛個大牌子,做個二房東。

當然,李開復並沒有否認傳統孵化器模式價值,稱創業者能進入到孵化器模式也不錯。如果說一個創業者有千份之一成功概率,進入某個孵化器變成千分之一點一,也是成功。創新工場要做的就是專注自己擅長的領域,幫助創業者將成功概念從10%做到30%、40%甚至50%。

在李開復看來,互聯網江湖殘酷,肯定會有很多從孵化器出來的企業最終被大企業絞殺,但相對來說,大公司有過去的包袱,有更多流程,沒有自己是公司主 人翁的動力,可能為很多事情分心,可能有內部鬥爭。相反,創業者生命都捆綁企業,可以更努力拚命做事情,也有很大成功幾率,如果創業公司被大公司收購也為 未嘗不是一個可接受的結局。

朱波說,孵化器模式要想成功,一個必須考慮的就是孵化企業畢業前,幫助創業者將人力資源、市場、技術研發、稅務等各方面人才配齊,否則,一旦脫離溫室環境,創業者將面臨很多複雜環境,在大型公司的絞殺下,反而是越做大越危險,失敗概率大幅提升。

李治國則認為,國內創業孵化器應該更多在資本對接方面下功夫,也希望國內能形成很成熟的退出機制。當前孵化器模式能夠做得成功比較少,這在於國內並 沒有像國外那麼成熟的退出機制,大公司寧願山寨一款產品,也不願意斥資收購,這就扼殺了創業者。隨著未來平台走向開放,創業者深入細分領域運營,這一局面 或許會有所改觀。

「如果一直缺少退出機制,那將是社會未來10年的悲哀」。李治國希望政府主導的孵化器少一點稅收方面的考慮,多在配套設施方面扶持。畢竟雖然這些孵化器給創業者很多補貼和扶持,但由於多數在郊區,創業者將意識到從孵化器中獲得收益抵消不了成本增加。

對孵化器模式看淡的俞永福說,在中國創業孵化器模式要更土鱉一點,更注重草根,而不是僅僅依靠工程師和研發人員。具體談及創新工場時,俞永福說, 「不管怎麼樣,創新工場還是培養了市場,至少他的工程師團隊你還能挖一挖。畢竟因為李開復的原因,創新工場的項目吸引了很多大學生,和對外資企業有嚮往的 人。」


國內 孵化器 孵化 做起 包租 創業 企業 炮灰
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【視頻】SOHO轉型包租公挑戰何在

http://companies.caixin.com/2012-10-22/100450030.html

  主持人:

  不久前,行事一向高調的SOHO中國董事長潘石屹對外宣佈,將不再零散出售旗下的商業項目,改為持有北京、上海繁華地段的物業。SOHO中國為 什麼突然要轉型?難道真如華遠地產董事長任志強調侃的那樣,潘石屹此舉是「樓市調控逼的」嗎?SOHO中國的轉型又能不能成功呢?

  潘石屹,SOHO中國有限公司董事長,出生於甘肅農村。上世紀80年代末,20多歲的潘石屹從機關辭職,下海從事房地產開發。1995年,潘石 屹與妻子張欣聯合創辦了SOHO中國有限公司。2007年,公司在香港上市,成為迄今為止內地房企在香港的最大IPO。上市後,SOHO中國加快發展步 伐,至今在北京和上海兩地開發了十多個高檔商業地產項目,並取得了不錯的銷售業績。SOHO中國在商業上的成功,離不開潘石屹及其團隊強大的銷售能力。個 性突出的潘石屹善於通過微博、主持節目等方式來打造個人知名度,同時推廣SOHO品牌。

  但2011年以來,SOHO中國的業績慘淡。不久前在香港發佈的2012年中期業績顯示,公司上半年營業額和淨利潤同比跌幅均超過50%。半年 業績發佈當天,潘石屹在微博上宣佈,「公司做了一個重大決定:告別散售,持有北京、上海有價值的物業進行出租」。事發突然,消息公佈之後的兩天內,股價下 跌了8.3%,市值蒸發超26億元。媒體與市場對此議論不斷,大家最關心的是SOHO轉型真正的原因是什麼?

  高策房地產顧問機構董事長 李國平:

  以前對於商業物業散售的投資,現在的回報率也已經沒有以前那麼高了,而且物業的漲幅也沒有以前那麼可觀了。比如說建外SOHO,同樣跟同地段的銀泰相比,甚至於跟其他的周邊遠一點的,其他的位置還沒有那麼好的物業相比,它的物業升值反而比別人慢,投資回報是低的。

  中國商業地產聯盟副會長兼秘書長 王永平:

  那麼因為潘石屹過去SOHO的大客戶基本上都是一些能源行業的企業。這些公司在這一輪的宏觀經濟的波動當中應該說受到的影響比較大,甚至可以說 是首當其衝。所以很多公司沒有實力再來大額購買他的物業。而且從以往投資的經驗來看,SOHO中國這些產品短期的回報其實並不理想。因為這個產品往往售價 比較高,把後期的利潤,應該說有些部分都被它透支了。所以我覺得它的轉型是內因與外因共同結合的一種結果。

  作為一家上市公司,SOHO中國在市場的壓力下被動轉型。不過它遭遇困境的主要原因還是自身模式出了問題。SOHO的散售模式一直飽受詬病,在 後期運營和物業等方面問題不斷。大家或許還記得,近年來經常傳出建外SOHO拒交物業費的消息,很多業主和物業管理公司多次發生衝突。這與當初潘石屹「只 管賣得好,不參與管理」有著很大的關係。

  中國商業地產聯盟副會長兼秘書長 王永平:

  那麼國內現在很多商業地產商也意識到,現在完全散售的商業項目,對整個的後期的運營管理會帶來很大的麻煩,特別是底下商場的部分,如果一旦打散賣了以後,往往會有很大的麻煩。

  高策房地產顧問機構董事長 李國平:

  三里屯SOHO是更加典型的一個例子。三里屯SOHO就是近兩三年開始投入使用的,因為它是散售的模式,現在有沒有人聽說過到三里屯SOHO去 逛逛街?商業很多開不起來。因為它是散售的,它沒有統一的管理。對面的三里屯VILLAGE,港資的,人家是持有的。一開始也並沒有很快地火爆起來,但是 它有一個持有、統一招商、統一運營的過程,然後在一兩年之後商業價值蓬勃發展起來。

  主持人:

  潘石屹是業界公認的出色的營銷者。但成也蕭何敗也蕭何,散售也有它的弊端。正如分析人士王永平所說,如今潘石屹的轉型是「改邪歸正、迷途知返」。

  不過轉型也就意味著SOHO要放棄自己賴以成功的銷售網絡,轉而提供更優質的服務。同時,要在管理架構、薪酬設計、人員儲備、經營理念等多方面做出變革。那麼潘石屹和他的SOHO中國有沒有為此做好準備呢?

  高策房地產顧問機構董事長 李國平:

  原來老潘、張欣已經駕輕就熟的那套東西就必須得改變。在這方面他是新手,不如別人,這個模式有沒有準備好,不知道。第二個,老潘原來帶人銷售的 模式,幾百人的銷售,然後銷售團隊末位淘汰,然後老潘自己出面亮相,做各種各樣的活動,這個模式沒有用了。你恰恰需要專業的商業、招商的團隊,你要跟世界 各大零售商建立很好的關係,你要進行很好的商業規劃、統籌、租賃,所以這個部分老潘有沒有準備好?並不是說持有就一定能夠成功,統一運營就一定能夠成功, 不是打等號的。

  主持人:

  為了向精細化運作轉型,潘石屹真是費了不少心思。在宣佈「改售為租」的戰略之後,9月底潘石屹又表示要聯手韓國餐飲公司CJ打造高端餐飲,以及 吸引京東商城等互聯網公司入駐開設線下體驗館。這些舉動是為了改造一直運營不善的前門自持項目。嘗試不斷,效果如何還不得而知。未來潘石屹能不能帶領公司 轉型成功,並且走出自己的模式?擺在SOHO中國面前的一串問號,還有待潘石屹來一一解開。

視頻 SOHO 轉型 包租 挑戰 何在
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《租怎麼算》包租天王傳授20年操盤經驗 悟出獨門三妙算 創造5%高報酬

2013-01-07  TWM
 
 

 

買房出租是很多人的如意算盤,但事實上,以出租為目的,和一般自住或投資的房價估算方法並不相同。

如何運用出租邏輯套利?包租達人傳授祕訣,助你尋得致富的包租好房。

撰文‧李建興

「誰說人算不如天算?除非你算的邏輯不對!」周末上午,素有「中台灣包租達人」之稱的永勝資產管理執行長徐銘達,對著前來聆聽演講的民眾侃侃而談包租致富的訣竅。他在白板上信手拈來就是好幾道算式,篤定自信的眼神、條理分明的口吻,底下的粉絲群很難不被這位從台中發跡,極盛時期旗下管理、代租的房子多達三千戶、總金額逾百億元的天王級人物吸引。

生長於苗栗的徐銘達,大學時期由於父親在台中買了房子出租,交給他管理,從此和包租結下不解之緣。多年來,喜歡房地產的他,從買、賣、租中累積了不少財富和經驗。一九九五年,他把當房東的經驗變為事業,開起全台灣第一家專司代租(幫房東找到房客)、代管(幫房東管理房客),以及包租(從出租到管理一手全包)的房屋租賃管理公司,至今仍是業界龍頭。

聽著徐銘達替自己及客戶成功操盤的案例,很難相信,他的包租大業擴張最快速的時期,竟是房地產市場最慘澹的一九九○年代。沒有時勢造英雄,也沒太多僥倖,一切皆來自他獨門的操作邏輯,以及自創的算房公式,甚至到二十年後的現在,仍妙用無窮。問起徐銘達是如何在詭譎多變的包租市場中,算出一片天,他一派輕鬆地說:「租,和買賣不同,算盤自然也大不相同。」

妙算一:先算不吃虧

先估計租金行情 再決定買價一般包租公在操作出租事宜時,總是先算房價合不合理,等買了房後,再來拿揑要用多少租金出租;但徐銘達認為,房子既然要拿來租,就得先把租金盤算好,否則會本末倒置。因此他的包租算盤依順序有三:「先算不吃虧」,盤算區域租金收益是否合理,再決定是否進場及買價;「再算最熱門」,意即挑選最佳的包租產品和地段;「後算高報酬」,也就是如何在房子現有的條件下,創造出最高報酬率。

對於出租不吃虧,舉例來說,一九九○年代,台中市許多重劃區大興土木,不少人前往買房準備出租;但新區域的房子儘管全新又漂亮,但生活機能還未成熟,很難創造高額租金。當時四期重劃區一帶,三十坪新房子行情在四百萬元左右,卻因偏離市區,月租金很難突破一萬二千元,投報率(年租金除以房子總價)只有三%。反觀當時機能成熟的中國醫藥大學商圈,同坪數的房子雖然價格略高於重劃區,大約四五○萬元,租金卻可達一萬八千元,換算租金投報率在四.八%以上。

不過,徐銘達也提醒,若買房主要目的是為了賺增值價差,包租為其次,則應先判斷區域的發展性,以房價成長為第一考量,許多潛力重劃區就值得布局了。

由於是為了出租而買房,徐銘達總是設定好理想的報酬率,才決定最後的買價。有一次,他看準一戶開價二百萬元的小套房,在明查暗訪下,得知當地的租金大約七千元,而當時市場上小套房的報酬率大約是四.五%。徐銘達心想,若要提高出租利潤,必須將投報率設在五%以上,回推房子的買價不能高於一六八萬元;因此他以此為目標殺價,最後以一六五萬元成交。

妙算二:再算最熱門

評估市場需求 找出搶手出租房既然要出租,房子就要買在最好租的地方,「大學學區要看外宿率,店面要看路寬,至於捷運住宅則要評估步行時間。」徐銘達表示,以學區來說,許多人認為只要成功卡位,就有學生搶著租;殊不知,學區的租屋需求和學生的外宿人口,才是關鍵。

徐銘達有一套自創的公式,可推出真正的租屋人口。算法是先將學生總數扣掉學校提供的床位數,得出潛在租屋學生人數;其中有兩成為通勤或居住在親戚家,剩餘的,又有一半合租。有意思的是,套進這個算式,得出的學生租屋人口,平均是學校總人數的三成,與教育部的數據不謀而合。

至於店面,徐銘達認為,位於三十五公尺道路兩旁的店面最好做生意,出租的行情也比路過寬或過窄的店面高出一至兩成。而捷運站住宅,則以走路五分鐘、距車站五百公尺內的最受歡迎,亦能將行情上調一至兩成。但他提醒,對房東而言,越近車站,房價也越高,加價幅度可能高於租金的增幅,換句話說,會折損投報率,「因此在位置的選擇上,最好『有點黏,又不會太黏』!」

妙算三:後算高報酬

利用租金特性 求出最佳報酬率此外,一般買房是看權狀面積,但為出租而買房則得看有多少「房間」。徐銘達說,通常每多一房,租金約略可加三成,因此包租時,能創造最多的房間數,就是贏家。挑高產品或頂樓加蓋,由於可以多隔出一兩個房間,而成為包租公的最愛。

拿他幫客戶在台中市北區操盤的包租房為例,當時客戶正在抉擇兩件鄰近的大樓住宅標的,一是二十坪普通大套房,每坪開價二十萬元;另一是權狀坪數相當的挑高四米套房,開價二十三萬元,足足貴了一成五。當時其他人都認為,權狀坪數一樣,挑高的卻要多付六十萬元,力勸他選一般宅。但徐銘達算一算,只要多隔一個房間,租金可以多收三成,高於一成五的房價價差,租金報酬率提升,獨排眾議買了挑高宅。

後來證實,徐銘達建議購下的挑高套房,經過隔間後,可當成三大房出租,租金一萬八千多元,投報率高達四.七%;反觀原本的普通套房,勉強只能隔成兩房,月租行情只有一萬三千元,投報率還不到四%。

數字是死的,人是活的,徐銘達靈活的計算,為他開闢了不少財路;原來,人算也會勝於天算的!

徐銘達

出生:1967年

現職:永勝資產管理執行長

學歷:逢甲大學

給包租公的算房叮嚀:

1. 算租金收益時,勿忘了計算修繕、稅費、空置期,及折舊等潛在成本。

2. 大2房的房型,很容易隔成3房來出租,租金可多3成,是包租的首選。

包租不能不知的四套公式:

1.算進場買價

總價報酬率法:

買包租房得先打聽租金行情,並設定目標租報率,再求出買價底線,以進行議價。

公式

區域年租金行情÷設定的租金投報率=房子應買總價

2.算實質報酬率

淨報酬率法:

算出包租時真正獲利率,適用附屬設備較多,如附全套家具的出租套房,或折舊率較高的學生套房。

公式

(年租金-年貸款利息、修繕及稅費)÷(房屋總價+裝潢和家具成本)=租金投報率註:亦可以年租金×0.7÷購屋總價來速算

3.算學區適不適合進場

學區租屋需求法:

算出實質的租屋學生人數,即學生總數扣掉學校提供床位,再估計非住宿族群中,有2成為通勤或居住親戚家;而算出的人數中,有一半為合租,因此得再乘以75%。

公式

(學生總人數-宿舍床位)×80%×75% 註:亦可以學生人數×0.3來速算4..算哪一種房型適合包租

房間租金法:

出租房的租金不與坪數成正比,而是看房間數多寡而定,一般來說,每多一房租金可多3成。

公式

2房租金=1.3×套房租金。3房租金=1.6×套房租金。4房租金=1.9×套房租金。

註:上述算式求出數值為大致行情,實際價位視個案而定。

 
怎麼 包租 天王 傳授 20 操盤 經驗 悟出 獨門 妙算 創造 報酬
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低房價、高投報 前進馬來西亞置產正熱 要當東協包租公 先搞清楚三件事

2013-03-18  TWM
 
 

 

隨著國內房地產政策陸續上軌道,投資人開始把眼光望向台灣以外。馬來西亞在這一波海外投資熱潮中,可說是一大亮點,不僅房價只有台北的三分之一,租金報酬率更可高達六%。但是,在你打包行李、跟著看房前,要有什麼心理準備?

撰文‧楊卓翰

遊覽車在馬來西亞首都吉隆坡最熱鬧的市中心停下,一批台灣旅客帶著相機下車。不過,他們相機捕捉的畫面,不是觀光景點,而是位於吉隆坡黃金地段的最新建案。像其他旅行團一樣,他們也是來「購物」,只是他們買的是總價一千六百萬元新台幣、位於雙子星商業大樓附近,號稱「吉隆坡信義區」的新房地產物件。

奢侈稅尚未退場、實價登錄又上路,單靠差價利潤縮水,靠租金也只有一、二%的報酬率,不少台灣的房地產投資人都很苦惱,標的實在愈來愈難挑!

現在,有一群人正搭著東南亞國家經濟成長列車,到泰國、馬來西亞、印尼置產,更有房仲業者插旗馬來西亞,在當地開設分店,從台灣組成投資考察團到馬國看屋。

「我們一個月要帶三團以上,一團四、五十個人,現在預約,要到五、六月才有空位!」三月初在吉隆坡開分店的台灣房屋旗下藍海房仲集團總經理劉威廷說。投資馬國房地產的最大誘因,就是優渥的租金報酬率,平均高達六%,而房價只有台北市的三分之一。從過去半年,台灣房屋已在馬國賣掉超過八百五十戶,即可看出這股熱潮。想加入他們嗎?打包行李淘金前,你得搞清楚三件事。

投資策略想清楚

馬國也有奢侈稅 長抱為宜首先,馬來西亞有類似台灣奢侈稅的規定,會針對買賣差價課「買賣增值」稅。雖然不像台灣奢侈稅是以總價課稅,殺傷力較小,但若在二年內脫手,仍要繳一五%的利得稅、二至五年內賣出則是五%、五年後免繳此稅。也就是說,這裡仍不適合短進短出的投資者,吸引的大多是想擺五年以上,賺租金收入的投資者。

在台灣從事便利店事業的陳先生就是其中之一,他說「如果我要在五年內出手,那在台灣有更好的選擇。」陳先生運用台灣二%的低利環境,在台灣貸款,資金放到馬國,第一年三.一%的定存利率,不但能賺利差,還能夠加入馬國專為海外長期投資人設立的「第二家園」政策。

「第二家園」規定,五十歲以下者,只要在馬國有三百萬元新台幣定存,就可以享受投資優惠,購屋貸款可以從七成提高到八成;第二年若能提出一半金額購屋,子女還能擁有入學資格。「我的女兒只要在馬來西亞的劍橋、蘭卡斯特、昆士蘭大學分校讀三年書、再到本部讀一年,就能取得一模一樣的畢業證書。」陳先生指出,他原本也考慮在日本置產,但馬來西亞多項政策,比較適合他的長期考量。

成本稅率算清楚

夢幻六%非淨報酬率

不過,即使馬國的租金報酬率高達六%、房價只有台北三分之一,投資人仍要注意其他成本。因為在持有稅部分,馬國只課門牌、地稅,持有稅費較低,但投資人的房租收入所得,每年要課二六%的高額稅率。此外,如果是託當地租屋仲介代管代收房租,最高可能會繳去租金一成的成本。

租金所得稅費可抵扣地稅、門牌稅、貸款利息和代管費等,約可抵扣一○%到一五%的稅費,但最後仍有一成的成本。「扣掉這些費用,平均的租金報酬率大概是四、五%左右。」業者說。雖然比夢幻的六%稍低,業者仍強調,這樣的報酬率仍比台北好太多。

台灣房屋國際資產中心發言人林廣彥就說:「比馬國投資報酬率還高的有兩個國家,泰國、印尼,但只要實地走一遭就知道,這裡的投資環境對華人是最有利的。而且,怎麼算都比台北划算。」他指出,申請第二家園後只要自備款三百多萬元新台幣,就能買下位於雙子星大樓附近的都心精華地段,「很多口袋不深的投資客,也能投資,這也是為什麼這麼多人搶著來看房子。」

下手前看清楚

產業不成熟 資訊不夠透明熱門歸熱門,台灣房屋首席總經理彭培業也指出投資馬國房地產的兩大風險:「不了解、不透明」。台灣雖有號稱「多過便利商店」的房仲店面,整體房地產市場成熟,但他坦言:「馬國的房地產發展還落後台灣二十至三十年左右,市場上也缺乏專業。這就是為什麼我們挑選的當地建商全部都得經過徵信。」台灣房屋專案總監陳國揚是馬國華僑,他說在當地的房仲業務門檻很低,「只要一通電話,誰都可以當,不用執照、不用訓練。」也因此,來馬國先遣的劉威廷還曾經被當地業者耍過,「帶我們看了好幾個建案,結果發現根本不是他們的。」因此,業者特別提醒,在馬國看房時眼睛得張大。例如,馬來西亞的地權分為九十九年的租約型和永久購買型,這類和台灣房地產的差距,對不熟馬來西亞當地法規的投資人是一大風險。「所以我們在馬國除了經過專業認證外,也得幫消費者把關,一定讓投資人百分之百持有。」彭培業說。

馬國看房團熱潮未退,但在高報酬率下,投資人更要做足功課,挑選良心業者,才能確保資產安全。


房價 、高 高投 投報 前進 馬來 西亞 置產 產正 正熱 要當 當東 東協 包租 先搞 清楚 三件 件事
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包租婆怎麼玩路由器 B座12樓

http://xueqiu.com/3495536609/24379484
最近一直對無線及路由器領域比較關注,昨天頂著大太陽拜訪了一家國內做商用路由器的硬件廠商,頗有些啟發。最有意思的一點,是讓我對「包租婆」這一有中國特色的細分群體有了更深的瞭解。

呃……為什麼路由器會跟包租婆扯上關係?且聽我慢慢道來。

包租婆是指這樣一群人,她們大部分住在城鄉結合部,家裡有一棟約四層高的農民房,文化程度不高,家裡有男人,有小孩,也有老人。若不是碰上了中國城市化的進程,她們就是普普通通的農村婦女。

然而城市的擴張改變了她們的命運,周邊工業區的出現招來了大量的蟻族,隨之而來的就是剛勁的租房需求。於是她們搖身一遍,變成了包租婆。四層的農民房一改裝,一樓自己住,上面三層出租,每層以6間計,於是便有了18間出租房。

該說到路由器了。上網畢竟是蟻族們的最基本需求,對年輕人來說,沒有網絡遠比沒有伴侶可怕的多。昨天那家硬件廠商的楊總告訴我,他們的商用路由器非常受到這些農民房的歡迎,他指著辦公室外面的一大片農民房說,附近這一片全在用他們的路由器。

商用路由器,售價在幾百至上千不等;家用路由器,七八十塊就可以搞定。那麼,為什麼包租婆們會選擇前者呢?我嘗試著站在包租婆的角度給大家分析分析。

首先最簡單的理由是接口的差異,家用版的路由器一般4口的居多,不能滿足農民房蟻族眾多的需求。以18間房為例,如果採用級連的方案,需要好幾台,這樣算下來家用路由器在成本上就沒有優勢了。

其次是穩定性。大部分家用路由器在穩定性上真不敢恭維,我家買的國內某著名品牌的無線路由器,時不時要重啟一回。農民房的路由器一般都集中安裝,散熱是個問題,線纜又凌亂,本身就容易出問題。包租婆們最怕碰這些東西了。

另一點很重要的,是上網質量的問題。商用路由大都有QoS功能,而家用路由一般不具備,QoS在流量集中而出口帶寬不足的場合下最能顯出優勢。以杭州來說,目前普遍的寬帶帶寬是4M,如果用家用路由,只要有2~3人在看視頻或者下電影,其他人打開網頁就困難了。而如果用商用路由,在QoS的調度下,網頁的優先級大於視頻,正常的上網衝浪一般不會有什麼問題。

杭州的市場價是:包租婆向每間房客每月收取30~40元寬帶費,一棟樓算下來頗為可觀。於是,雖然包租婆對房客上網的質量說不上有多關心,但基本的上網需求還是要滿足的,商用路由尤其是QoS功能剛好滿足了投資不大又能充分利用帶寬的需求,自然是深受包租婆的喜愛。真的算下來,她們收回成本是很快的。

我在硬件廠商那裡,看到了一個多WAN路由器,我說為什麼要多WAN。他笑了笑,還是拿包租婆給我做例子,這位老總顯然對包租婆非常瞭解。他說一棟農民房裡,住十幾家房客是很平常的,有時一根寬帶不夠,因此需要拉兩根,多WAN路由器就派上用場了。兩根寬帶接到同一個路由器上,由路由器進行帶寬整合,要多方便有多方便。

還有一些其他的功能,包租婆們非常喜歡。我早年住農民房的時候,包租婆收了網費,然後把路由器端的網線插上,這樣才能上網;欠了費的,她把那端一拔,直接就連不上了。發展到現在,先進了不少,變成直接派發PPPoE帳號了!她們給房客發一個PPPoE的帳號和密碼,像普通上寬帶一樣進行寬帶連接。帳號是預收費的,比如1個月後房客欠了費,則他的寬帶連接就連不上了,必須續繳。至於PPPoE帳號的生成和維護這事兒包租婆們是否可以勝任,我就不得而知了。

每個行業都有深耕的理由,路由器市場也一樣。光包租婆這一細分市場,就足夠人消化很多年了。正所謂:英雄漢摩拳擦掌只為互聯,包租婆精打細算豈止路由。包租婆能不能難倒英雄漢,就看咱各位的表現了!
包租 怎麼 路由器 路由 12
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我,25歲不花一毛錢 當包租婆

2013-10-07  TWM
 
 

 

一份夢想提案有多大的威力?二十五歲的小資女Oma,靠著一本企畫書,向八位股東募資,沒有出半毛錢,就變身為房東,更讓她的月薪「進擊」到五十K,她是怎麼辦到的?

撰文‧劉育菁

每天早上叫醒你起床的是什麼?這位二十五歲的小女生──Oma,曾經有三百個日子,不管前一天多忙,她都在清晨六點醒來,叫醒她的不是鬧鐘,而是「夢想」。

去年六月剛進入職場,Oma的薪水只有三萬元,但她卻立下「三個月內要買下人生第一間房子」的目標;讓人豎起大拇指佩服的是,她不僅沒有從口袋裡拿出一毛錢,甚至把不動產可槓桿及現金流的特性發揮到極致,最後當起上班族都羨慕的包租婆。

「不用出錢,就當房東」的超高目標,乍聽像是一場投資騙局,但小女孩的方法其實很單純,只要寫好一份夢想提案,找到股東投資,最後把利潤分享給大家,就能幫助別人。

到今年四月,足足十個月,Oma已達成第一個計畫,她靠著這間房子,每個月替自己多賺兩萬元,加上她原本的三萬元薪水,她的月收入就有五十K(五萬元),比社會新鮮人的二十二K多出一倍以上。

九月三日,Oma接受本刊的獨家專訪,她開心地分享自己的故事;然而,我們並非鼓勵年輕人要把買房子當成唯一的夢想,尤其在房價高漲、前景不明的當下,買房更應審慎以對。我們要強調的是,任何人都可以學習Oma勇敢追求夢想,且不放棄的積極態度。

許下心願, 兩個月買房「我想在二○一三年一月、也就是二十五歲生日,收到第一筆租金。」Oma是典型的都會年輕人,從小生長在台北,大學念的是德文系,研究所考取國防大學政戰學院政治研究所國際關係組。第一眼見到她,很容易被她的單純與笑容所吸引,怎麼看,Oma都不像一位畢業後會把買房子當成志向的小資女。

Oma的爸爸是退休公務員,媽媽是一般上班族,雖然不是生長在富貴家庭,但從小她想要的物質生活,一樣都不缺。幸福的家庭關係,讓她天生樂觀,「我的生活比窮人更享受,更比有錢人自由。」襯衫搭著牛仔褲、典型學生裝扮的Oma感恩地說。

至於為何一開始就想買房子?Oma說,現今房價高漲,年輕人愈來愈買不起房子,有一天和媽媽聊天時,媽媽說:「畢業只能領二十二K的新鮮人,恐怕買不起房子。」還有一位朋友,因為結婚而買房子,把爸媽支付頭期款當成理所當然,甚至還要求爸媽支付房貸。

社會價值觀的扭曲,以及對年輕人能力的不信任,激起Oma在畢業後要先買一間「能夠賺錢」房子的強烈動機,她打算靠著這間房子的獲利,快速累積購屋基金。

然而,夢想人人都有,有些人光說不練;但對Oma來說,事情的難易,不在問題大小,而在於自己是否能全力以赴。

在研究所畢業前兩個月,Oma勇敢踏出第一步,同學帶她參加提高財務智商、把現金變成資產的富爸爸現金流遊戲。「第一次下場玩,我都跳脫不了老鼠賽跑(工作、加班、賺錢買房子)的困境。」這讓Oma眼界大開,進一步想學習有錢人如何用錢賺錢。

兩個月後,在一次投資分享聚會中,有一位前輩對她說:「你要相信『宣告』的力量,如果想完成一個目標,記得要寫下日期。」回到家,她默默許下「我想在二○一三年一月、也就是二十五歲生日,收到第一筆租金」的願望,然後她畫出了一條時間序往前推算:要收租金,一二年十二月得開始招租;要招租前,房子總得要裝潢,工程期算三個月,最慢一二年十月要開工;這代表九月要去找工班,八月底前要把房子買到手。

Oma掐指一算,她只剩下六十天可以努力!她永遠都無法忘記那一天是一二年六月十八日,當時她不過是剛踏出校門的研究所畢業生。

善於規畫,寫下夢想提案十七頁的企畫書中,運用照片、表格,證明自己的計畫可行,最後再用數字說明股東可分配的利潤。

夢想要成真,設定目標是不夠的,必須有短、中、長期行動計畫。這對Oma一點都不難,這樣的訓練來自大學二年級,她曾經到德國當交換學生。

「小時候,我的夢想是當外交官,大二到德國當窮學生時,一有空檔就拎著背包自助旅行,西歐、南歐都有我的足跡。」談到旅行,Oma的臉上不由得開心起來。

背包客的日子,影響Oma做事的態度。她安排行程時一關卡一關,因為在國外旅行,飯店、機票都有早鳥優惠,但只要一改行程,都會加收高昂的手續費,「我把做計畫變成一種習慣。」說著說著,Oma拿出今年五月到北歐自助旅行一個月的旅行計畫,在密密麻麻資料中,可看出她縝密的思考邏輯。因為善於做計畫,日後在執行買屋計畫時,她也是照著過去的經驗,訂出嚴密的計畫表。

不過,安排自助旅行計畫畢竟是單純的,但想要製作一份買房子的「夢想提案」,複雜度遠高於行程規畫。

Oma第一次寫企畫書時,設定購屋總價七百至八百萬元,若加上裝潢費約兩百萬元,總成本要控制在一千萬元內;而她計畫籌資三百萬元,若每間套房以租金一萬元計算,租金報酬超過六%。

原先她規畫每股二十萬元,找八至十位股東,在出租期間,每年保證收到六%報酬。兩年後,若房價上漲一成,且成功脫手,獲利部分股東還能共享。若以一股二十萬元計算,兩年下來,每股投資報酬超過三成。

由於這是一份「找股東」與「房屋頭期款」完美計畫,因為若未先向股東籌資,案子也無法執行。因此,從寫企畫書、說服股東、看屋、裝潢等,整整半年時間,讓Oma吃足不少苦頭,體重直直落。

首先,Oma的存款只有五位數,買房子必須貸款,以她的條件,是連銀行都想拒絕的女孩,去哪裡找資金。「第一時間我只想到找小股東。」她說,《富爸爸窮爸爸》的核心觀念是,只要能創造現金流,房子就能從負債變資產,達到「用錢賺錢」的最高境界,但Oma要先克服自己的「心魔」。因為媽媽從小教育她「千萬不能向朋友借錢」,對父母言聽計從的Oma,得先與媽媽的價值觀拔河,最後她只好瞞著家人偷偷進行。在過程中當挫折來臨時,Oma也曾質疑所為何來,一度瀕臨放棄。

然而,回到初衷,她告訴自己,「不花錢買房子,能帶給別人不一樣的火花;即使最後失敗了,也能分享失敗經驗,告訴別人,不要跟著我走冤枉路。」拚命找房, 60天看50間鎖定離台北市近、人口密集的中永和,為了拉高租金,也撇開價格太高的華廈,鎖定三十多坪的老公寓。

畢竟,看房子是一場耐力賽,特別是對沒有實務經驗、六十天要買到房子的小女孩,更是體力的挑戰。

一開始Oma在大台北地區到處亂看,只要有物件必定排除萬難去看。「記得有一天,預約看七間房子,正值夏天,我在中永和來回穿梭街頭,衣服溼了又乾,乾了又溼。到了捷運站廁所,看到鏡子中蓬頭垢面的自己,臉上布滿灰塵,劉海也因為風吹與汗水而凌亂不堪。」看著鏡中狼狽的樣子,正巧朋友來電相約喝下午茶,但房仲下午四點半到永和看屋的簡訊一震,讓她心情又跌到谷底,「當下拒絕朋友邀約,情緒很低落,反問自己為什麼不能喘口氣、喝杯茶?」「還有一次到中和看屋,一場又急又大的雷陣雨來襲,走在馬路上,水已淹到小腿肚,半條褲子都溼透了不說,走一走,鞋子還漂走。」Oma好氣又好笑地說。

然而,一切的努力終究沒有白費,當看過二十間房子以後,Oma已經懂得釐清需求,請房仲事先過濾物件。先撇開負擔不起的台北市,她優先鎖定距離台北市近、人口最密集的中永和,為了把租金收益拉高,也撇開價格太高的華廈,鎖定三十至三十五坪的老舊公寓。

到八月初,她共計看了約五十間房子,對「有機會」成交的物件,她會事先做幾項重要功課:首先,她去調閱不動產產權資料,確保交易安全;上網查詢,試算到捷運站、公園、學校等距離,調查未來的公共建設,確保房子的增值潛力;此外,也親自到現場觀察小環境等,想像自己是租客。

因為要創造現金流入,房子買進後,必須分割成獨立出租套房,她預計未來買進房子後,要隔成五間,包括格局圖、家具配置、租金行情比較、裝潢風格、工程預算等,她不假手他人、自己摸索學習。

舉例來說,在找到屬意的房子後,Oma會先畫格局圖,下載免費畫設計圖的軟體,自己規畫坪數,並決定家具的擺設。「畫格局圖時要注意房子的柱子,因為樑柱不能動,柱子的位置將決定整個房子的隔法。」談到裝潢與布置,Oma又像個熟練的設計師,這個階段很多人會失心瘋,讓成本無法控制。Oma在請教專家後,將每一間套房的成本設定在三十二萬至三十五萬元;在房間風格設計上,她套用旅遊概念,有希臘、南歐、北歐等不同風情。

因為買房子最終目的是出租,對於租金的掌握,Oma更細膩到「做租金測試」,確保房子一定租得出去。

她的作法是,先到租屋網站留下假的物件地址及照片,再記錄每一位有興趣租客的需求,藉此判斷物件吸引力,以及評估裝潢風格是否符合目標客層需求。「這個動作對說服股東能大大加分。」Oma有條不紊地解釋,每一個個案的評估表,至少都花上四至五小時製作。

尋找股東,用心贏得信任第一次被虧是「詐騙集團」;第二次對方答應考慮;直到第三次,對方一口答應,甚至拿出存摺要她去領錢。

當然,整個計畫最困難的部分是,資金必須先到位,Oma才有錢付頭期款。考量風險分散及維持投資穩定,她細細評量股東成員背景,初期她把目標鎖定收入較高且穩定的族群,並把獲利分享的概念,當成企畫書的最大賣點。

在企畫內容中,她甚至特別設計一套每個月保證配息的概念。「因為這是我的第一個案子,在房屋出租期間,我保證所有股東每月有六%的收益;房屋售出後,自己保留獲利的三分之一,其餘三分之二,股東按照投資比率分享。」接下來是找股東,Oma連找什麼樣的股東,都事先想過。因為爸媽被蒙在鼓裡,親戚被排除在外,她把目標放在收入穩定的公務員,或在房地產課程中認識的朋友。「前者屬保守投資人,月領六%利息對他們應該有吸引力;後者是對房地產有興趣的人,只要我找的產品條件夠好,未來有獲利空間,就能吸引房地產同好來投資。」整個籌資過程,又可分成三個階段,每一個階段的目標是一百萬元,共需三百萬元;更大膽的是,Oma為了搶時效,在募到第一個一百萬元時,就進場買房子,剩下的兩百萬元,她打算「邊做邊找」。

為了說服股東,Oma精心製作「小資女買屋日記」企畫書,總共有十七頁的企畫書,看起來有模有樣。翻開第一頁,上頭開宗明義寫著「賺錢原動力」來自幫助別人、愛自由及愛旅行;接著秀出很多照片,說明自己心中屬意的房子;再用數張表格,證明自己的計畫是可行的;最後再用數字說明股東可分配的利潤。

第一次Oma鎖定研究所的學長,將他當成募資的對象,從台北到台南前後親自拜訪三次,每次都還細心帶著一份伴手禮。

「第一次學長聽到這個計畫,直虧我這絕對是『詐騙集團』的作為;第二次當我認真拿出一份十七頁的企畫書後,學長答應再考慮;直到第三次,他一口答應,甚至還拿出存摺要我去領錢。」「這種被信任的感覺,讓我十分感動。」Oma坦白說,隨即她鎖定曾經在房地產課程認識的一位公務員,基於彼此在課程上已小有認識,加上投資理念相同,兩人一拍即合。在兩筆總共一百萬元資金到位後,Oma的人生頓時充滿著希望,「當時我開心得快飛了起來!」接連受挫,一度萌生退意「你的案子很不錯,但金額太小了。」「未來脫手是否有問題?」面對投資人的拒絕,她幾乎要崩潰。

因為前兩位股東沒讓Oma遭遇太大的困難,以至於她天真地以為,只要再找到一位在不動產分享會上認識、資本雄厚的老闆,一切就能搞定!

然而,天不從人願,Oma回憶第一次抱著忐忑不安的心情去向這位老闆簡報,緊張得直發抖。在去之前,她想像有錢人因為看過太多房子,懂得如何從中賺取不動產的利潤,於是她把簡報重點放在六%報酬率,「但偏偏大老闆的想法,跟我們不一樣。」「你的案子很不錯,但投資金額太小了。」這位老闆很委婉地拒絕;接著她拜訪另一位投資顧問,他問:「未來脫手是否有問題?」兩人最後都沒有參與投資。但小女孩不但沒被挫折擊倒,甚至鼓起勇氣向前輩請教:「這份企畫書還有哪些需要加強的重點?」她終於發覺,大老闆重視風險勝於報酬,對每一分錢的效率,謹慎衡量。就這樣在第三筆資金到位之前,她足足被拒絕了八次。

面對每次投資人的拒絕,她用最謙卑的心態去學習,對每位拒絕者問相同的話,做相同的事,那就是需要再加強哪些計畫書的內容,甚至把所有投資人曾經問過的問題,整理成一份「問與答」。

比如說,投資人若詢問後續的房屋管理,Oma會很直接回答:「後續房屋將交由代租代管公司負責,每月成本是月租金的一○%;但出租糾紛無法避免,只能預防,事先篩選優質租客才是重點。」這當中曾因第二個百萬元資金仍沒著落,但下一期工程款四十二萬元就快到期,手上只有十萬元現金的她,幾乎信心全失。因此,決定南下尋找兩位可能有興趣的朋友,一位她有九成把握,另一位有六成把握。

一大早,Oma搭著六點多火車到高雄,滿懷希望地優先拜訪有九成把握的朋友,但不幸地,朋友不久前才被倒帳,已沒有多餘資金,只好對她說抱歉;在難過之餘,她打起精神,告訴自己「天無絕人之路」。

沒想到,另一位朋友也傳來「今天中秋節長官來訪,無法赴約」的簡訊,「頓時有一種跌到地獄的感覺」。當Oma接連被一位老闆、一位投資顧問、六位朋友拒絕後,終於崩潰了。

當時Oma心想:「我的家境過得去,家人也不缺錢,為什麼要如此拚命地買房子,我不需要那麼累……。」在回台北的火車上,為了避免招來異樣眼光,她躲在車廂角落,眼淚不自覺地湧出,停也停不下來。

重燃鬥志,為目標找方法她重新修改企畫書,加強風險提醒,以及增加股東獲利的試算,果然獲得不錯的回響。

「只有在逆境中看見的風景,才是最美麗。如果不下雨,要怎麼看見彩虹呢?」這是宅神朱學恆鼓勵年輕人的一段話,他說,如果你不想做一件事,會找出一百萬個理由;但如果你真心想做一件事,你會找到一個方法!

Oma轉念一想,「現在放棄,先前努力不就白費了?」「該如何向信任我的股東交代?」擦乾眼淚後,正巧一位曾經指導Oma的房地產前輩來電,關心她的近況後,這位前輩願意給Oma一個機會,讓她可以在一個不動產課程結束後,有五至十分鐘的時間,向學員分享自己的投資案。

當天晚上她重新修改企畫書,加強風險提醒,以及增加股東獲利的試算,製作簡報直到凌晨兩點多。之後果然獲得不錯的回響,第二、第三籌資階段的小股東,有一半都從這個分享會而來。

在房地產投資分享會認識,最後成為股東之一的Priya說,自己曾接觸過幾個投資案,但很少有人像Oma能快速回答案子的細節,對報酬與風險完全透明。幾個月前,Priya比預期更早拿到六%投資收益,不僅讓她欣喜若狂,對Oma的做事態度,也百分之百放心。

解決最大的資金難題後,等於克服七成的困難,剩下的三成就是裝潢、設計、布置、找租客等瑣事。雖然,在裝潢期間Oma也曾因為小部分的違建,而被檢舉遭到拆除,墊高投資成本;但今年二月Oma開始招租,只比原先目標落後一個多月,也算圓滿達成目標。

此外,也因為Oma事先曾做過租客來電紀錄,了解上班族才是主力客層,因此,她很細心地在每個房間設定一個旅遊主題,除了「全配」的硬體設備,如乾溼分離的浴室、液晶電視、沙發、小茶几及網路等;在軟體方面,她把房間的主牆當成主視覺,再細細挑選床單、家飾、燈飾等,而主題風格的設定,正對了上班族的胃,兩個月後,五間套房就滿租。

目前新北市中和老公寓的頭期款加裝潢款約三百萬元,貸款七百萬元,房貸利率二%,只還息不還本,每月房貸利息約一萬二千元;若把空置期計入,保守估計每月租金收入五萬二千元,在扣除固定分配給股東六%,約一萬五千元,加上代租代管公司及維修成本,約五千元。換算下來,Oma每月有兩萬元的現金收入。

兩年後若房價漲一五%,扣除仲介費、土增稅及交易成本等,估計約可獲利一百萬元;依合約約定,Oma可分紅淨獲利的三分之一,也就三十三萬元。總計Oma只花兩年就能存下超過一百萬元(加計薪水結餘),這是很多人三十歲都沒有的存款數字。

由於台灣房市大多頭已過,從最壞的角度來看,兩年後,若房價下跌,該怎麼辦?面對投資人的疑慮,Oma表示,目前中和公寓每坪成本不到三十萬元,到內政部實價登錄網查詢後,略低於市場行情,這是本案的優勢之一;最壞的情況是不幸房子跌破成本價,只要租客夠穩定,她打算進行長期抗戰,先穩穩賺進六%報酬。

懷抱著感恩的心,Oma今年五月起回到大學時曾擔任義工的台北醫學大學,每周固定抽出一天到此彈琴一小時,減緩病患就醫的緊張氣氛,「從小爸媽教育我,富有的人,才有能力付出。」Oma特別強調,「富有」未必是存摺上的數字。

但Oma還有一個沒說出口的心願是,「希望還能得到上帝眷顧,讓好運可以跟著來」,因為兩年後,她期待中和公寓能順利脫手,把獲利所得當成自備款,完成三十歲前買一間真正屬於自己房子的大大夢想。

Oma

出生:1988年

現職:網路公司行銷企畫

學歷:東吳大學德文系、國防大學政戰學院政治研究所國際關係組

目前正職薪水:3萬元

3大原動力催生

月薪「進擊」50K企畫書

愛自由

愛幫助別人

愛旅行

設定時程 300天買屋作戰計畫—— Oma從許願到滿租計畫表2012年6月 立下志願買房子2012年8月底前 買到房子2012年9~10月找工班並開工2012年12月 開始招租2013年1月 收到租金,並於4月滿租設定年賺6% 招募股東投資—— Oma買房投資案獲利試算

總投資金額:300萬元

持有時間:2年

利息給付:年利率6%

分配頻率:月付或年付

報酬試算:以投資30萬元為例 300000×6%=18000元(年) 18000÷12=1500元(月)

評估房屋條件

精算成本與報酬率—— Oma欲購入物件分析

基本資料

位置 新北市中和區連城路交通 鄰近3所學校、工業園區,未來有環狀捷運線

屋齡 30年公寓

樓層與使用坪數 5樓35坪三房屋主開價 850萬元,每坪單價24.3萬元

成本與預估報酬率

購屋成本加裝潢費用 約1000萬元貸款金額 700萬元,頭期款300萬元,利率2%每年貸款利息金額 14萬元預計每月租金 5萬~6萬元預估投資報酬率 6%~7.2%

資料來源:Oma

慎選股東 分散風險 單位:%

集資買房

股東結構科技業(2人) 40 公務員 (2人) 33.3

公司職員(3人) 20

設計師(1人) 6.7

資料來源:Oma

股東投資30萬 2年可賺9.7萬—— Priya股東實際獲利試算Priya股東出資30萬元,占1成股份,合約保證股東依照出資金額,每年可拿回6%收益1萬8000元,採每年給付。因此,Priya每月有1500元收入。

兩年後若順利脫手,扣除保留1/3後,有67萬元獲利依股數分配股東;Priya占1成股份,房屋脫手後可再分紅6.7萬元。Priya投資30萬元,兩年後不計入本金,可賺9.7萬元,投資報酬率達32%。

項目 兩年收入 小計

租金報酬 1500元 × 20月 約3萬元出售獲利 67萬元 × 10% 約6.7萬元總計 3 + 6.7=9.7萬元投資報酬率9.7╱30=32%註:兩年租金收入採取20個月保守估算。 整理:劉育菁薪資加投資獲利 2年累積百萬資金—— Oma兩年可存款金額試算薪資結餘2萬元 × 20月 約40萬元租金收益 2萬元 × 20月 約40萬元出售獲利 100萬元 × 1╱3 約33萬元

總計 113萬元

註:兩年薪資結餘、租金收入採取20個月保守估算。 整理:劉育菁

集資購屋

先了解風險與權益再下手

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,台灣不動產已上漲10年,未來下跌的機率比再漲一波高;加上銀行對房地產貸款趨緊,購屋人已不易貸到2%以下的低利。

雖然集資購屋可用小錢參與房地產上漲的機會,但2年後,若房屋沒有順利脫手,而寬限期已過,貸款將進入還本階段,利潤勢必減少;甚至房地產下跌,也可能造成股東退股等不利因素,這就是現在集資購屋的最大風險。

從權益角度來分析,漢唐地政士事務所地政士柯玉秋表示,若房屋所有權只協議登記在其中一位股東名下,其他出資股東未登記為房屋共有人,為了確保將來出資額能夠順利取回,出資股東可透過「抵押權設定」,以及「預告登記」來保障權利。

「抵押權設定」是指,債權人和債務人向地政事務所就不動產登記設定抵押權,如果債務人未來沒有依約還錢,債權人就可以向法院聲請拍賣該筆不動產,而抵押權人能優先取回資金。

「預告登記」可保全不動產物權,類似房屋被假處分的概念,如果房子想脫手,屋主必須取得預告登記人的同意,才能賣出。要辦理預告登記,申請人要填寫申請書及登記清冊,並取得土地及建物所有權人同意書、土地及房屋所有權狀、所有權人印鑑證明等,委由地政士辦理。

25 歲不 不花 花一 一毛 毛錢 包租
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=76393

藝術包租公

http://thehousenews.com/finance/%E8%97%9D%E8%A1%93%E5%8C%85%E7%A7%9F%E5%85%AC/

來到依時工業大廈時,Aidan Li正忙著與法國景觀設計師,實踐自己翻修工廈的新想法,弄一個人們能來此透氣的漂亮天台。淺灰色工裝褲及舊球鞋的裝束,顯示他不僅僅只是負責口頭指揮。Aidan喜歡親力親為,包括挑選新修烤爐的磚頭及天台泥土,「我試過許多種土,這種最輕,能減輕承重量」。

施工正在緊張而有條不紊地進行。一週後,本地致力於推動聲音藝術的團體soundpocket會借此地舉辦募款晚會。黃昏時,爵士樂隊、rap歌手及藝術家們,將在佈滿綠色植物的工廈天台,搖擺跳舞。這樣的光景在六、七年前並不容易想像。這幢五層樓高的家族產業,彼時幾乎處於閒置狀況。「家人不想出租,也沒人想租。因為樓太破舊,而這一區又似乎整個處於被遺棄的狀態,」Aidan說。

依時工廈所在的觀塘,是香港發展最早的工業區。據政府數據顯示,工業區在香港總面積達1714萬平方米,逾75%修建於1970-1989年之間。自上世紀80年代起,本地工業北移至內地。儘管政府報告顯示,工廈的閒置率只有5%,甚至低於商用寫字樓(6%)。但從外表上看去,工廈凋敝破敗。偶爾,一輛大貨車在香港不多見的闊直大馬路上駛過,轟隆聲的迴響只更顯得此地的寂寥。

樓齡逾40年的依時工廈的轉機發生在2009年,Aidan由澳洲回到香港。當時政府提出要把包括觀塘在內的九龍東地區,發展成為中環之後第二個中心商業區,Aidan考慮「賭一場」,改裝舊樓:「起初想過改造成商用寫字樓,但前期投入成本太大。倘若租給創意工作者,就簡單多了。他們需要的只是自由和空間—即使那裡簡陋地只有四面白牆。」

想法很快被實踐起來。經過簡單裝修、加建電梯,工廈的三至五層出租給設計師、音樂人、皮革製造師、獨立音樂雜誌、網絡電台這類被標籤為「掙不到錢」的各類創意工作者。幾年後的今天,依時工廈已日漸發展成擁有24個創意單位的垂直藝術社區。今年6月初,其中13個單位取所在工廈名字的字面意義,舉行名為「依時」(Days of Being)的藝術聯展。一個本地創意生態儼然成型。

與此同時,Aidan改造舊樓這盤生意,也隨著蓬勃的社區藝術,有了成果。據他介紹,依時工廈的租客繳付的租金,大約為11至12港元/平方呎,價格與市價持平,甚至略高於市價。如果要評價「賭一場」的總結果,Aidan簡單地說:「好幸運,現在都算OK。」這個還算OK的結果,甚至吸引了附近大廈業主的注意。有人找上門來,請Aidan依葫蘆畫瓢,在其他的大廈裡也打造一棟藝術大廈,「但他著眼點只在錢,開口就希望能拿到三成回報。這就沒多大意思了。」

像依時工廈這樣,一盤地產生意,出現租戶和業主雙贏的局面,可不多見。在地少人多的香港,擁有房地產者佔據絕對優勢。據《福布斯》公佈的2013年香港富豪榜顯示,全港最富有的50人中,有三分之二靠投資地產累積財富;香港實力最雄厚的四大地產商,牢牢佔據榜單前四名。「地產霸權」的說法被發明出來,成為譴責地產商通過暴利壟斷香港經濟的專有名詞。政府發展東九龍的想法,就被批評利用「發展」,抬高工廈區價格,最終將導致現有用戶無法再支付昂貴的租金。據政府報告,自2009年起,工廈的租金價格正以12%的速度上漲。

「世界都是如此」,但他有自己的「發展之道」:例如無論怎麼發展,都不能踢走原先的文化,「上一輩的人捱過苦,把掙錢看得最重,我們這一代就不同了,文化才最重要;」例如減緩加租的幅度,而這不僅僅是出於仁慈,「不停加租,就得不停找客人。算上付出的時間,以及閒置時的投入,還不如找個好客人,便便宜宜地租給他,時間長一點。」從09年至今,依時的租金最多上漲了3%。

「他是個良心業主,」以木傢具闖出名氣的新晉設計團體The Cave成員Eqqus說。The Cave於2011年尾入駐依時工業大廈五樓,2000平方呎的空間漸漸聚集了8個年輕人、三隻貓和日益多樣的手製設計。儘管成員們大多有其他工作,以負擔成立品牌的開銷,但僅要應付租金一項也有困難:「最糟糕時,我們半年沒有交租,Aidan也只是偶爾提醒一下,什麼也沒說。」記者提醒他這裡的租金並不比外面便宜太多,「可他兩年都沒加過租,還容忍我們拖欠。這種事外面可不會有!」

現時為全職皮具手作人的Momo與Eqqus看法大抵相同。Momo在2009年尾自創 Butcher Lab,以手縫皮具為主,入駐依時工廈四樓200呎空間,是最早一批租客。一年後,Momo開設皮具手製班,搬去三樓,與做首飾及皮革設計的Imperial United為鄰,佔地大約400呎;去年因五樓翻新,又搬入現時約800呎的單位,以教學和售賣皮具為生,「收入能負擔生活及租金,但幾乎沒有剩餘。」當被問到是否考慮搬去租金更便宜的工廈,他搖搖頭:「遇上個懂你的業主可不容易。」記者好奇Aidan究竟給了他什麼幫助,「哦,他沒怎麼加過我租,而且隨我放任自流。這已經是最大的幫助。」

要從不好應付的創意工作者口中得到好評,單靠金錢扶助可不夠。香港政府先後出資支持賽馬會藝術中心、牛棚及創新中心,以低廉的價格供藝術團體及設計人士使用。然而繁瑣的申請程序、統一化的管理儘管能確保資源不被輕易浪費,但難以適應創意工作者靈活多變的生存狀態,評價一直好壞參半。

這時,Aidan的藝術背景優勢就特別凸顯出來。他在澳洲悉尼大學讀藝術,畢業作品獲得2006年的New Design Award,在墨爾本博物館等地巡迴展出。還利用約10萬港元獎金,在悉尼開設了Ga¬a Gallery,一邊分租給不同人,一邊利用畫廊的人力物力,開始策辦展覽。他因此得到兩種不同的經驗:作為藝術家,只要做自己想做的事就好,因為這是藝術家最基本的特質;而做為策展人,則要明白現實對各種想法的接受程度如何。

回到香港,他像策辦展覽一樣,精心挑選租客,然後以一種藝術家的方式管理整棟大樓:他注重維持租客間的差異,他們的工作可以相通但儘量不要完全重疊;他只租給找到發展方向的租客,剛畢業的藝術設計類學生,如果想租這裡做為創意孵化器,則會吃上閉門羹。然後就是基本上毫無干涉地自治:「大部份事情我們都無所謂。這裡之前已是一塊爛地,還有什麼會比一塊爛地更差?」

自由在空間的多樣性與靈活度上展露無遺。一塊隔出來7、8平方米的小空間,是婚紗設計Tobutori Couture的個人工作室;20、30平方米的無門、大玻璃窗單位,是設計師中介Honed的展示廳,「我特意不要門,這樣我們的產品就能很容易被看見;」視覺藝術家Phil工作室的一角,分租出兩張桌子加一個CD 架,就成為網上獨立音樂雜誌Bitetone編輯與義工的聚腳點;他們的鄰居是將物料回收再造的年輕設計團隊KacamaDesign Lab。同時,工廈裡總有一塊地方因應著租客的需求或靈光一現的火花,在進行小小的翻新。為了騰出一塊空間,方便同樣做設計的朋友有時過來使用,The Cave剛拆掉自己手建的一道木牆,拆剩的木條被拿去砌成儲物的櫃子,而空出來的白牆,則搭建了一個小籃球架。

「我不介意說自己是地產商,即使在香港這一行總被看做奸商,」Aidan笑著說,「做藝術家已經被標籤為無用。哪個都沒有好到哪裡去。」Aidan不排斥商業,只是文化藝術的訓練,讓他覺得商業或者發展可以更大膽、更有趣,比如做個有想法的地產商:「維港夜景,到處是一樣的樓和燈,真說不出有多好看。如果每棟大廈都有自己的概念,這棟聚居的都是服裝設計師,而且還有車衣工廠;另外一棟採用各種技術,在實驗如何做全世界最環保的大樓⋯⋯那整件事都會不一樣。」

藝術 包租
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沒耐心套牢五年 甭當大馬包租公

 

2014-02-03  TCW
 
 

 

「到馬來西亞投資房地產,租金投資報酬率至少有五%」、「用低於台北市的價格,輕鬆入主日本東京」。「不到台北市五分之一的價格,就可以在柬埔寨首都金邊市中心擁有房地產」,嘉寶利建設公司總經理林献智正向著前來探詢房地產市場的投資團說。

「東協擁有全球最年輕的勞力和豐富的礦產資源支撐經濟成長,」台灣房屋全球財富中心經理王怡凱說。投資客的觸角,正悄悄的從目前最夯的日本、馬來西亞轉移到柬埔寨與緬甸,在緬甸的仰光、曼德勒,柬埔寨的金邊等大都市,可看到台灣建商與投資客的身影。

日本信義房屋光是二○一三年,就仲介了新台幣八十八億 三千萬元台灣資金前進東京,台灣房屋最近兩年則引介至少六十五億元資金到馬來西亞買房。這還不包括其他房地產業者、旅行社或移民業者帶團買房的金額。

海外置產不難,後續的管理學問才大。如同投資海外基金一樣,進場容易、退場難,除了考量資本利得外,匯率風險、貸款成數、管理費用、法令政策改變,是許多房仲業者不會告訴你的「眉角」。

眉角一:匯差風險自行負擔

「我本來在馬來西亞訂了一個仲介推薦,還帶七年包租的房子,訂房之後才發現,後續會產生不少仲介沒告訴我的費用,會影響到租金投報率,所以不玩了。」跟隨這波海外置產浪潮到馬來西亞買房的蔡小姐說。「更扯的是,二○一三年八月份我告訴仲介要退訂,一直拖到十二月才拿到錢,這段期間新台幣貶值,產生的匯率損失超過一成,誰來負責?仲介根本不理會,只會一直跟你說抱歉,那有什麼用啊!」不愉快的經驗,讓蔡小姐現在對於到海外投資房地產打了退堂鼓。

到海外置產,匯率波動直接影響到獲利表現。以馬來西亞為例,必須把新台幣先兌換成美元,然後再轉成馬幣,產生兩次匯差,這還不包括兩次的匯款手續費。錢還沒賺到,就先被扒兩層皮。如果想要在當地借款來鎖定匯差風險,號稱高達五%的租金投報率,會因為當地借款利率高,大大受到影響。

眉角二:薪資影響房貸成數

其次是貸款成數,在馬來西亞訂購了房子,不是拿房子抵押就可以借得到錢,還必須看每個月的工作薪資多寡,做為銀行放款成數依據。不少國內的「田喬仔」空有滿手現金,卻因為沒有固定薪資收入,無法在當地借款。仲介標榜的貸款可達五成、最高七成的說法,不一定能兌現。想要以小搏大、口袋不夠深的投資人,很難跨出國門。

眉角三:管理費一律房東付

把房子出租,要由誰來負擔大樓的管理費?在台灣,這筆費用大多是由房客支付,但是在國外,則剛好相反。在馬來西亞、日本,管理費可是由房東負擔。除此之外,仲介還沒告訴你的是,每年申報所得稅的費用,是一筆例行性支出,在馬來西亞大約是馬幣八百元(約合新台幣七千三百元),會吃掉一部分收益。

在日本購買公寓或是大樓,房東還要負擔修繕積立金(編按:即修繕費,提供房屋每年一小檢修,十年一大檢修所需的費用)及管理費(通常為月租的五%),而且修繕費是逐年增加。尤其遇到大檢修,需要額外貼錢支付,都不是預期中的花費。

眉角四:賣房最多扣稅三成

在海外投資房產,最怕遇到政府的法令規定,日前,馬來西亞政府唯恐房地產被炒作,宣布從二○一四年開始,限制海外投資人在當地買房的最低金額,從馬幣五十萬元(約合新台幣四百五十四萬元)提高到一百萬元(約合新台幣九百零六萬元)。

同時,還調整房地產盈利稅(編按:如同台灣實施的奢侈稅)課徵規定。之前,持有房產兩年內出售的,稅率為增值部分的一五%,持有兩年到五年內出售,降為一○%,持有五年以上出售的免徵。但從二○一四年開始,非公民持有房產五年內出售的,一律徵收增值部分的三○%,持有五年以上則免徵。法令修改的目的,就是要讓國外的房地產投資客被「套牢」至少五年,才能出場。

在日本,同樣也會課徵高額的資本利得稅。持有房產五年內出售,要課徵資本利得稅三○%,持有五年以上出售,減半徵收。「到日本買房,最好要有長期持有的準備,而且最好要有持有五年到八年的打算,」日本信義房屋社長何偉宏說。

到海外置產想當包租公、包租婆前,最好先把當地的法令、規定弄清楚,免得投資下去後,才冒出許多非預期中的費用。此外,東協國家買賣房產的過戶需時三個月,想要靠出售海外房產週轉資金的投資客,必須要把時間差考量進去,才不至於出現遠水救不了近火,還惹來一肚子氣。

【延伸閱讀】搞懂海外置產4大費用

匯差:匯率轉換次數越少越好,可減少買賣房產與獲取租金收益時,幣別轉換與手續費損失

貸款:具有匯差避險功能,短期內雖會影響投資報酬率,卻可降低未來房產出售,資金匯回時可能產生的匯差損失

養房成本:在日本、馬來西亞,住屋管理費和維護費均由房東支付,還有每年申報所得稅的例行性支出

資本利得稅:在日本,持有房產滿5年減半徵收,課徵15%。馬來西亞持有滿5年則免徵,2國5年內出售扣30%。柬埔寨、緬甸尚未制定

整理:吳美慧

耐心 套牢 五年 甭當 大馬 包租
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日圓貶值、奧運題材 帶動資產增值效果 想當日本包租公 三大眉角要搞懂

2015-01-19  TWM
 

這幾年台灣興起海外置產的風潮,在日圓走軟以及東京奧運題材的發酵下,日本在這股風潮中成為熱門標的,讓許多投資客趨之若鶩,究竟去日本買房該注意什麼呢?

撰文‧周思含

自從安倍晉三就任日本首相後,狂打振興經濟猛藥,帶動房市復甦跡象,也吸引外資大量湧入日本房地產市場。

六十五年次的陳先生即是一例。從事電子業,平均月薪七萬元的他,前年想在台北買一間小套房,卻苦於房價太高下不了手,輾轉得知日本置產的機會,便以原本準備買房的頭期款,轉向購置約八百萬日圓、位於東京僅有五坪,且帶有租約的小套房。

每個月扣除稅金及管理雜支後,仍有六萬四千日圓的租金收益(折合台幣約一萬七千元),算算一年竟有超過八%的租金報酬率,對陳先生來說,是相當划算的投資。

近期,日圓對台幣大幅貶值,讓陳先生興起「趁機再添日本資產」的念頭,此外,他看好二○二○年東京奧運所帶來的資產增值效果,開始積極尋覓新物件,打算加碼日本房地產。

從陳先生的例子來看,在日本置產門檻並不高,但畢竟物件不在台灣,加上文化民情及居住習慣不相同,在日本購屋,仍有許多眉角須留意。

眉角一:從中古屋著手

首先,以居住習慣的角度來看,台灣人喜歡購屋自住,但是日本尤其在房價最高的東京,住宅自有率僅四成,另外六成為租屋市場,所以在日本置產重點,不宜太過注重增值效果,而應以長期收租作為投資目標。

全國不動產總經理石吉平指出,以日本東京來看,增值地段指的就是核心五區:港區、涉谷區、新宿區、中央區、千代田區,這些地區雖有增值空間,但是投報率卻不高;對於投資者來說,較理想的方向是從生活機能佳的中古屋著手,距離地鐵站愈近愈好,最好還帶有租約,可享固定租金收益。

對於首次踏入日本房市的投資客,「不建議購買新成屋,因為折舊率太快。」富群海外地產顧問總經理賴煥昇表示,自備款約三、四百萬元,就有很多中古屋小套房的物件可供選擇,而且投入門檻較低,房貸負擔也不會太重。

「來日本買房,絕對不要抱著炒短線的心態。」二十一世紀不動產副總曹若琪表示,日本政府為抑制短線炒房,五年內買賣不動產,課徵的資本利得稅率為三○%,持有五年以上則降為一五%,因此投資日本不動產不只賺租金,還要有長期持有,賺增值空間的心態才是上策。

眉角二:善用﹁日圓債務﹂日圓持續貶值,加上奧運題材等利多加持,現在看起來正是投入日本房地產的買點,不過對於前年就進場買了小套房的陳先生來說,似乎就出現了一筆匯損。在可以預見的未來裡,日本加碼寬鬆及美元依舊強勢的情況下,日圓看來還有續貶的空間,要怎麼不讓匯損擴大呢?

對此,啟富達國際總經理趙靜芬建議了幾個方法:其一是在日本當地貸款,若將來日圓續貶,﹁日圓債務﹂也會跟著貶;若手上資金比較吃緊的人,也可考慮利用台灣貸款的低利息及兩年寬限期,讓資金保持彈性;第二種方式是將日圓租金收益,投資日本股票、基金,用資本利得彌補匯損;第三種避免匯率風險的方法,則是直接將日圓租金收益換成美元。

有餘裕在日本置產,用的必定是閒錢,趙靜芬認為,即使未來日圓繼續貶值,也不要急著換回新台幣,或將房子脫手,畢竟這是長期投資,未來還是有可能升值。

眉角三:搞懂實質報酬率

提到貸款,或許讓人一個頭兩個大,不過只要搞懂「眉角」,跨海置產其實不難。

雖然日本政府規定外國人不得在日本銀行開戶、申請房貸,但是台灣目前有五家銀行在日本開設分行,提供台灣人在日本購屋的貸款服務,貸款成數大致是五到七成,本利攤還十五年,沒有寬限期,利息約在二.五%左右。

值得注意的是,銀行貸款有所謂「三不貸」。首先,屋齡超過二十五年以上的物件,銀行就不能放款,因為他們認為該建物已經沒有價值;再者,貸款金額低於兩千萬日圓也不允許貸款;還有,除了東京二十三區以外的地區亦不開放貸款。

另外,赴日購屋時的稅務問題,還有日後出租額外產生的費用,雖然這些都可以委由專門的物業公司管理,但身為投資者也不容忽視,例如法令規定包括仲介服務費、印花稅、消費稅等「一次性支出」,以及管理費、修繕費等的「經常性支出」,也因此,投資報酬率會有「表面投報率」與「實質投報率」兩種算法,專家呼籲,投資前不要被投報率沖昏頭,務必慎選商譽良好的品牌仲介商,畢竟兩地國情不一,交易制度也有不同。

雖然看起來現在是投入日本房市的絕佳時機,加上到二○二○年東京奧運前的經濟確實呈現復甦繁榮景象,但沒有任何一種投資是「包賺錢」,案例中的陳先生就建議,要投入日本房市,手邊至少要有三百萬元台幣資金,所以除了視地段及物件,還要配合個人財力,才能享受投資日本房市的甜美果實。

東京租金報酬率5.53%,遠高於台北1.57%——亞洲各大城市的租金收益率(%)

馬尼拉 7.06

雅加達 7.05

曼谷 6.29

東京 5.53

金邊 5.33

吉隆坡 4.87

香港 3.0

上海 2.66

新加坡 2.41

孟買 2.39

台北 1.57

資料來源:全球房地產指南(Global Property Guide),21世紀不動產整理

日圓 貶值 奧運 題材 帶動 資產 增值 效果 想當 日本 包租 三大 眉角 角要 要搞 搞懂
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養店學》租金三倍跳升 店王一坪成交近千萬 北客南下當包租公 劉媽媽、名醫重金獵地

2015-07-20  TWM


撰文•梁任瑋

去年五月,店面交易沉寂已久的台中逢甲夜市,位於福星路與西安街口的康是美藥妝店面,出現總價一.一億元成交價,換算每地坪單價高達三○○.五萬元,刷新福星路店面的新高價位,較五年前投資客劉媽媽買下麥當勞店面的單價還高。

「十年前,這間店面開價五千萬元還乏人問津,沒想到台北人一出手就寫下新紀錄。」經營逢甲商圈十餘年的信義房屋台中逢甲十二期店專案經理廖朝賢,一路見證逢甲商圈從醜小鴨到天鵝的蛻變,對於這幾年當地店面售價與租金逐年加溫的力道相當有感。

獵地潮》從投資客到名醫,插旗效應發酵從廖朝賢經常拿下信義房屋業績冠軍的殊榮,就可知道逢甲商圈周邊商用不動產、土地交投有多熱絡。早期他的客戶多半是 在地有實力的台商、醫師,現在他服務的對象中,專程南下獵地的台北客愈來愈多,「有些專業的台北投資客根本不用看屋,只要報門牌號碼,他們就知道哪一間要 賣。」他說。

揭開這一波逢甲夜市店面行情飆漲序幕的主角,當屬台北投資客劉媽媽。

二○○五年,劉媽媽的兒子俞昌哲先是與朋友合夥,買下福星路四三一號的康是美藥妝店;一○年,他大手筆砸十.三六億元,買下逢甲夜市「蛋黃區中的蛋黃」碧 根商旅大樓,樓下分租給麥當勞、屈臣氏,樓上租給碧根商旅,儘管總價高不可攀,投報率仍超過五%。逢甲路與福星路這個黃金十字路口的四個三角窗,俞昌哲就 成功拿下兩個,他插旗地標的效應,很快在逢甲商圈發酵。

近五年來,俞昌哲持續買進文華路的店面,他的親戚也跟隨腳步在逢甲夜市卡位;此外,所謂的台北「醫師幫」也頻頻在逢甲夜市獵店,包括減肥名醫林政誠、江醫師、何醫師等,紛紛成為逢甲商圈的大房東。

新店王》六坪多店鋪,一坪成交近千萬元一三年,夜市主幹道的文華路上,出現一坪近一千萬元的「店王」,僅六.九六坪的小店鋪,以總價六千七百萬元成交,買方正是知名節目主持人陳斐娟。

這些外來投資客一波一波重金押寶,成為帶動逢甲夜市店面行情水漲船高的主力。

要快速掌握逢甲商圈最精華的三條街,一定要看的就是文華路、俗稱「便當街」的逢甲路二十巷與福星路。與逢甲大學僅一牆之隔的文華路,是最核心的主幹道,三 十年前擺的是小吃攤與民生必需品,十幾年前開始,店面被特色美食、服飾店取代,目前一間二十五坪大的店面,租金起碼二十萬至三十萬元起跳,面寬較寬的甚至 有四十、五十萬元的租金水準。

以台北成衣批發商蕭先生為例,他專門鎖定文華路上的店面,共持有五間,是目前文華路上最大的投資客,實力雄厚的他,近期將其中兩間店面拆掉,大興土木重建 為旅館與商場,打算以複合式經營的模式,創造更高租金收益,預期完工後會是文華路上第一間旅館,直接鎖定年輕背包客市場。

隨著租金上漲,逢甲商圈也逐漸走向兩極化的養店趨勢,第一種是大者恆大的「商場化」經營,例如林政誠自前手、章魚小丸子創辦人張世仁手中買下的逢甲歡樂 星,為三十個單位經營的商店街,商場自設五星級廁所、ATM提款機、休息坐椅,供免費使用。負責經營管理的逢甲歡樂星主任林政億說,這些服務設施雖然需要 額外負擔成本,「但只要逢甲夜市好,我們的生意自然就好,一起創造雙贏,才能讓商機細水長流。」逢甲商圈的第二種有趣現象,則是「極小化」趨勢,因為寸土 寸金,店租節節高漲,連一根柱子、一面牆都可以做生意。信義房屋逢甲店專案經理王順弘說,分割出租降低了房客退租時產生的空置風險,在這一區,一根柱子單 面至少出租四至五萬元,若四面全租則要二十萬元,坪效驚人,且積少成多,每月租金收入可觀,使得「黃金柱」櫛比鱗次地盤據在人潮最密集的牆面柱側。

將「黃金柱」精神發揮到淋漓盡致的,就是排隊名店官芝霖大腸包小腸的所在地。這間位於便當街入口的店面,擁有兩面臨路的先天優勢,房東正是劉媽媽的弟弟, 他為了創造店面更高附加價值,將店面右側牆面隔成六個小攤,其中官芝霖租金最高,約僅一坪大的攤位,一個月租金高達十餘萬元,加上其他店面收入,光靠這間 店面加上黃金柱的運用,月租金達一百多萬元,養店功力令人咋舌。

黃金柱》一根柱子、一面牆也能做生意一位難求的逢甲夜市店面戰火延燒,讓文華路的店家早已經換過幾輪房東,至今只剩下一家新聯成麵包店尚未換過店招,因為房東就是該店麵包師傅,雖然烘焙業成本持續攀升侵蝕利潤,但老闆依舊堅持自營,成為唯一老店,相當特殊。

這樣的排擠效應,從小在逢甲夜市長大的江德益感受特別強烈,他家本來在文華路自營小生意,但隨父親年事已高,便將店面出租給潮T服飾店,單純當個包租公。 這幾年文華路上每月店租動輒二、三十萬元起跳,他卻不為所動,「我不想大幅調高租金,怕一口氣調太高,房客萬一承受不了,店面空置更麻煩。」為此,他被鄰 居笑稱是「逢甲夜市最有良心的房東」。

廖朝賢表示,當店面由傳統餐飲業轉為服飾店進駐之後,租金會先拉高一倍,如果又被付租能力強的3C電信業者承租,租金漲幅可達三倍,最好的例子就是福星路 一家原為大埔鐵板燒的店面,一二年租約到期後,遠傳立刻以每月四十萬至五十萬元簽下這間兩面臨路的三角窗,租金至少翻兩番。

這種現象也悄悄在「便當街」蔓延,這裡十幾年來一直是逢甲學生的校外廚房,每到中餐、晚餐時間就人潮洶湧,近年來開始吸引服飾業者進駐,帶動一間店面每月租金上漲到十餘萬元。

逢甲夜市店面的輪替,讓人見識到一個夜市發展的無限潛力,但也看到了所有傳統夜市幾乎都會面臨顧此失彼的難題。

台北客砸錢,插旗逢甲商圈蛋黃區持有者 租客 成交總價(元) 地址 購入時間劉媽媽 康是美 1.2億 福星路431、431-1號 2005年

麥當勞、屈臣氏、

光南文具、

碧根行館 10.36億 福星路427號 2010年服飾店 8500萬 文華路75號 2010年碧根廣場 - 逢甲路19巷 2010年服飾店 9000萬 文華路73號 2011年鞋店 8800萬 逢甲路30號 2014年劉媽媽的弟弟 官芝霖大腸包小腸等 - 逢甲路22號 2005年服飾店 約6000萬 文華路79號 2006年

布拉格

百貨廣場 逾2億 文華路

77之5號 2011年

減肥名醫

林政誠 逢甲歡樂星 逾7億 文華路71號 2010年

台北成衣

批發商蕭先生 興建中,樓上經營商旅 2.4億 文華路43號 2012年

整理:梁任瑋

停車場毛利高 地主搶撈周邊財逢甲夜市是典型的老社區,路邊停車格早已無法滿足車潮,暴紅前,福星路立體停車場還夠用,但隨著遊客蜂擁而入,停車成為一大困擾。兩年前,緊鄰逢甲商圈的十二期重劃區完成,光是福星北路就出現十餘個大小不一的停車場,蔚為奇觀。

這附近重劃後的空地多半尚未開發,地主養地待價而沽之餘,看到龐大停車需求,索性兼營停車場,搶撈租金收益,有些則由停車場業者向地主包租,再對外經營, 由於供不應求,停車場皆採「浮動價格」,每小時收50元到60元,最高曾喊至一小時150元,不論平假日的晚間,都可見工讀生在路口攬客搶生意。

就拿這裡最大一塊停車場用地,約100個停車位,每月粗估進帳120萬元,加上「零負債」經營的商業模式,儼然成為逢甲商圈「毛利最高」的行業。

 


養店 店學 租金 三倍 跳升 店王 王一 一坪 成交 近千 千萬 北客 南下 包租 媽媽 名醫 重金 獵地
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北中南四大都,租金漲一成到三成 租屋行情熱 在哪當包租公最賺?

2016-04-04  TCW

買賣冷、租屋需求增,農曆年後,租屋仲介受委託物件增一成,若想置產收租,要留意當地房價走勢,免得賺租金、賠本金。

央行再降息,你,還把錢放在銀行嗎?不懂股票、不會基金操盤,這時候,你還有個好選擇,趁著租屋市場近十年來最活絡的榮景,養個「啞巴兒子」,每月穩穩收租,賺五%投報率。

中央銀行日前宣布解禁豪宅以外的信用管制,被視為救房市的一大利多。但在國內經濟局勢未見明顯成長、餘屋壓力龐大的此刻,投資買盤仍多持觀望態度。這時,許多人轉賣為租、也有人轉買為租,供需雙方同時湧進租賃市場,造就近十年難得一見的租市榮景。

最明顯的,是租金逆勢成長。今年第一季,全國六都房價創十五季新低;去年全國買賣栘轉棟數僅約二十二萬戶,寫下近十四年最慘紀錄。房市交易價量齊衰,租金行情卻脫鉤成長,據五九一租屋網母公司數字科技統計,二〇一五年,北中南四大城市,租金較〇八年成長一成到三成,今年第一季更創近八年新高。

租金投報率,

台中比台北高

四都之中,以全台第二大城市高雄市成長三三%最多,台中市成長二六%居次。然而,租市首重人口需求,根據內政部統計,近五年高雄市人口成長下滑,去年少了兩千餘人,台中增加逾一萬四千人,僅次桃園市。台中市建經協會理事長林正昇分析,台中是西部城市的中心點,有精密機械園區、中科進駐,磁吸苗栗縣以南、雲林縣以北的就業人口湧進,人口紅利帶動租屋需求。

根據信義房屋、數字科技統計,今年台中市套房單坪均價約十八萬六千元,每月每坪租金約八百元,換算租金投資報酬率達五.三%,比台北市僅二.九%,高出二.四個百分點。

永勝租售管理執行長徐銘達分析,雖然房價下跌趨勢明顯,但目前薪資水平沒有提升,對許多年輕人來說,買房仍不易,以租「代買」、「待買」的求租者眾;此外,現在要順利賣房,屋主多半得降價,有些屋主乾脆先將住宅出租,租市供給同樣增加,今年過年後,雙北市與台中市委託出租、求租量皆成長約一成,造成租市比房市更熱絡的景況。

三心法精選標的、放長線

投資人想賺高租金投報率,心法一,即是鎖定收益最高、房價相對穩定的中南部。三十歲的家庭主婦張小姐,三月中旬買進鄰近台中醫院、一戶權狀十三坪的小套房,總價僅一百四十萬元,每月可收租五千元,租金投報率達四%,全以現金埋單。「錢放在銀行也不知道做什麼,」張小姐說,台中市西區房價近十年漲跌幅不大,不熟股票、基金操作,乾脆把錢放進「看得到」的房地產,較安心。

心法二,挑地段、鎖定租客。

中信房屋中彰投區域經理楊乾意分析,租屋市場以學生、上班族為兩大客群,兩者交集處,租賃市場更活躍。例如逢甲商圈,附近還有東海大學、榮總醫院與中科、精密機械園區的租屋需求;一中商圈,附近有台灣體育運動大學、台中科大,以及服務業上班族,皆是台中市租屋人口活絡的區位。徐銘達表示,鎮定學區投資,還要緊盯大專院校入學分數,國立大學招生人數較為穩定;分數排名較落後學校,在少子化壓力下,較快面臨招生人數銳減風險,須格外注意。

鎖定上班族、商務客群,則要挑選已經成熟的金融商圈,例如台灣大道沿線辦公大樓多,換租接手性較強。

心法三,包裝產品。在台中市擁逾二十戶出租宅的林姓包租公指出,屋齡約二十年左右的中古屋,最有可塑性,「花個五、六萬元裝潢一下,就很好租了,每個月房租還多收五百到八百元,」他指出,中古屋房價較低,簡易裝潢,每月租金就能比無裝潢產品多一成,且出租速度快一倍,有效縮短空租率。以他投資逾十二年經驗,旗下出租宅每年可收滿十一.五個月租金。

「著眼於出租收益率的投

資,應該被鼓勵,」政治大學地政系特聘教授林左裕表示,台灣住宅空置率高,有資產者買房出租當房東,有助於活絡市場;但他也提醒,置產之前,要考慮當地房價走勢,免得賺了租金、賠了本金。另外,同時要將房貸利息、稅負、住宅折舊等成本算清楚,確保淨投報率符合預期再人手。

以往,房地產是國人側重的置產工具,但在房市前景混沌的此刻,短進短出的槓桿操作,不再是穩賺不賠的生意。

此刻,是重新配置資產的關鍵時刻。挑對產品,放長線、求穩健租金投資報酬率,才是聰明投資房市的決勝心法。

撰文者王柔雅

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