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二十五年前，劉 大仁還只是月薪九千元、家境窮困的女性保養品業務員。 這二十五年來，他到底默默做了哪些一般人忽略的事，竟能入主台北市敦化南路ＬＶ金店 面，成為坐擁五億元房產的投資大戶？ 撰文‧林心怡 在假日的空閒時刻，我不是在看房子，就是在去看房子的路 上。」眼前說話的這位身形清瘦、穿著樸實的劉大仁(化名)，就是日前大手筆買下「ＬＶ敦南店」兩層樓、目前市價至少三．四億元的房市大戶。 劉 大仁雖然住在台北市敦化南路上市價七千萬元的豪宅，手握國內店面與國外房產至少超過五億元，但從劉大仁全身的行頭看來，卻絲毫沒有任何名牌的「貴氣」加 持，「我平常每天花費大概只有數百元。」劉大仁笑著說。 祖籍江蘇的劉大仁，父親是退伍榮民，原本經營的染整廠生意還不錯，但卻在他高中時 代，一場無情的大火，讓父親的工廠付之一炬，家庭的經濟環境急轉直下。 「當時工廠沒有保險，又被倒債，加上父親已年邁找不到合適的工作，全 家人一度只靠母親到食品工廠做女工賺錢養家。」身為長子的劉大仁回憶說。 「台語有句俗諺叫『窮到快被鬼抓走了！』這就是我當年的心情寫 照。」勉強完成大專學業後，劉大仁開始做起銷售女性保養品的業務員，「剛出社會的時候，一個月薪水才九千元，需要負擔家計，怎麼算都不夠用，所以只好拚命 跑業務、接單，省吃儉用，想說能夠多賺點錢，先存錢買個房子，讓家人有好日子過。」 家境窮困 創業翻身 沒想到，劉大仁當了 三年多的業務員，好不容易省吃儉用存下二十幾萬元，但公司卻宣布要結束營運。「我當時已經拚到業務經理了，同事們見我能力還不錯，就拱我出來創業。我心 想，只要做得好就能賺得多，就拿出十幾萬元資本，在台北景美租了一戶二十多坪的房子開始做生意。」一九八八年開始創業的劉大仁，曾歷經不少困境與挑戰，但 一股「我一定不能倒下去」的堅定信念，讓他解決了幾次被客戶倒帳上千萬元的財務危機，也在生意上賺到了錢。經過七年的打拚，一九九五年，也就是在劉大仁三 十二歲時，雖然經濟環境仍不算寬裕，還是以一百萬元頭期款，在現在的新北市新店區安康路買下了一戶屋齡老舊，總價約三百多萬元的房子。 以自 住、自用為出發點 貴精不貴多「當時購屋自住的邏輯只是先求保值，並沒有多想，後來賺了錢，劉大仁經濟環境變好了，看了超過五十戶房子後，才又換了一戶當時位在台北市信義路 四十坪、總價約一二○○萬元的房子，沒想到不到一年的時間，房價就漲了二成，讓我開始對投資房地產產生濃厚的興趣。」自此之後，下了班的空閒時間，「看房 子」就成了劉大仁最大的休閒娛樂，尤其是地段好的店面，最受他的青睞。 劉大仁透露，他從新店安康路三十坪舊公寓，到如今成為台北市敦化南路 ＬＶ店面房東，最重要的祕訣在於：從不把自己當投資客！「購買每一筆房地產，我都是以自住或公司自用作為出發點，即使萬一未來ＬＶ不向我租敦化南路的店 面，我甚至打算把辦公室搬去自用。」以這種出發點挑選物件，都是劉大仁真心真意喜歡的，不論在交通、採光、格局、保值種種方面，都經過處女座Ａ型的他嚴格 篩選後的一時之選。 在這種原則下，劉大仁目前手上的房地產物件數其實相當稀少，可說貴精不貴多。在自住房地產上，除了他與媽媽同住的敦化南 路豪宅價值七千多萬元，還有一戶位於加拿大目前太太與兒女居住的房子；自家公司的辦公室則位在大安區安和路，然後就是目前租給ＬＶ的敦南店面。「我的房地 產件數並沒有越來越多，但面積越來越大、價值越來越貴倒是真的！」他如此說。 低於市價一成、租金投報率三％才出手重視地段的劉大仁，現在購 屋幾乎只投資台北市大安區、信義區等交通便利的物件，並且對合理買進價位有一定的堅持。「我最佩服的就是他的決心，心臟總是比賣方強，沒有他要的價位就不 買。」與劉大仁熟識十多年的住商不動產安和仁愛加盟店店長許孝仁形容，「比方說，不論大環境好壞，總是堅持至少要買低於市價行情一成的價位。」劉大仁透 露，「一成談判法」是他房地產多年來累積的重要心得。「一開始就向賣方砍二、三成，人家覺得你根本沒誠意，不願與你談，可能錯失機會。」「但如果不對自己 心中合理價位有定見，卻可能買在高點，顯得不夠精明。」「但以一成議價買到的物件是否低於市場行情，光看資料是不夠的，背後要做很多功課，要在附近多看、 多聽、多比較，才能培養對市場的敏感度。」「賣方的開價若在殺價一成後仍覺得貴，即使是很喜歡的物件，我也寧願等待，等到賣方自動降到我認為合理的價位再 去談判。」劉大仁指出，像他後來在信義路買的自用住宅，以及首次在安和路上買的店面，投資前他都會勤看附近的房子，對當地市場行情瞭若指掌後，自然可以在 第一時間談出低於市價一成以上的精準價位。 大部分房地產投資客極為關注景氣，因為，如果房地產景氣走下坡，非但脫手不易，手上物件還有貶值 之虞。對此，劉大仁說：「與其關注景氣，不如關注租金的投資報酬率，只要高於三％以上，景氣不好也值得出手！」「重視短期景氣的一定是投機客，我不是投機 客，所以我比較喜歡在不景氣時出手買進，反而容易揀到便宜貨！」劉大仁舉例，像他在二○○三年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）期間買下總價四千萬元的店 面標的，正是市場恐慌的低迷時刻，議價空間也相對較大。 「我印象最深刻的是，當時的賣方，不但戴著口罩來簽約，還一副如釋重負的樣子，彷彿 拋開手上的燙手山芋似的。」沒想到，還不到一年的時間，這間標的就讓劉大仁進帳八百多萬元的獲利。 劉大仁不同於一般拉大槓桿投資的投資客， 他大多以中長期投資的眼光來投資房地產，而且租金投報率一定要三％以上，才願意出手投資。 「對我來說，投資房子，是先求穩再求好，也就是先 求保值再求增值，並且以自用的角度挑選房子。」劉大仁笑著說，他從不碰像是師大夜市小巷小弄的店面，因為在他眼中，那些標的比較像是「投機股」，自己則是 比較從中長線的角度投資持有。 其中最經典的莫過於他去年出脫，持有六年、位於南京東路上的九十坪店面。不但地段佳、位於三角窗位置，一年租 金報酬率近四％，增值空間更是從一億多元攀升到三億多元，獲利至少翻二倍。 「我覺得買房子就是要勇於走出第一步，否則永遠都在觀望，到最後 發現房子越來越貴。」劉大仁分析，對於有自住需求的人來說，要先衡量自己的能力，懂得議價，買到低於市場行情價格的房子才是重點。過分執著房市景氣多空說 法，反而更容易錯失購屋保值、累積財富的好時機。 大部分人買房，不管自住還是投資，對仲介費用斤斤計較。與劉大仁合作近二十年的許孝仁說： 「劉先生買房挑歸挑，卻把我們仲介商視為合作夥伴，而不是胡亂使喚的傭人，而且還不會把仲介費殺到讓人心頭滴血，這點讓人『足感心』。」劉大仁認為，房地 產買賣是很專業的領域，牽涉的層面很廣，需要有經驗，而且夠專業的人士細心地協助。「基本上我把房仲業者視為我的貴人，因為他們不僅幫我解決很多我不懂的 專業問題，把他們當夥伴，有好的物件他們也會優先讓我知道。」「要在房地產領域成功，一定要至少有一個以上房仲業知心的好朋友！」除此之外，劉大仁也不吝 分享自己購屋經驗，甚至自掏腰包協助公司年輕員工買房。三年前，他介紹同事在台北市基隆路靠近臨江街買了一坪三十五萬元的房子，現在一坪七十萬元，當初一 千多萬元的房子，現在都已增值到二千多萬元。 去年，他也曾幫一位從台中上來工作的三十幾歲員工，物色到一戶位在大安區、和平東路三段上的小 套房，這戶鄰近捷運的小套房，一坪六十五萬元、總價七百多萬元的成交價，硬是比當地行情的七十幾萬元來得便宜。為了搶到這個好物件，劉大仁甚至當場簽了支 票，幫員工墊付斡旋金，順利買到這戶在仲介眼中的「秒殺屋」。 對財富的態度決定未來財富的格局劉大仁說：「一個人對財富的態度，會決定自己 未來財富的格局。」雖然現在的他以賓士車代步，但年輕時即使財力已足以買豪華汽車，他卻寧願買差一點的車子，為買好一點的房子儲存財力。 劉 大仁人生第一輛車，是因業務需要所買的裕隆「速利」，是他只花了二萬多元買來的二手車。即使有了房子、經濟稍微寬裕時也只換了一輛國產的福特「全壘打」。 因為他深知只有先把錢花在對的投資身上，累積財富的速度才會快，而「房子」就是他眼中最有價值的收藏。 現在的劉大仁，還是每天早上六點起 床，七點前到公司，一直到晚上七、八點才下班。他早已達到財富自由，每年數次與移民加拿大的家人團聚，是他最快樂的時光。「看到家人幸福快樂，把員工的生 活照顧好，然後做公益讓社會更和諧，我想這是財富為我帶來最大的成就感吧！」他如是說。 劉大仁默默在做的八件事 劉 大仁 出生：1963年 現職：保養品代理商 經歷：保養品業務員 學 歷：大專理工科 1. 把每一塊錢花在刀口上。 2. 不隨市場起舞，懂得過濾媒體資訊。 3. 以 自住的角度更謹慎的買房投資，重視細節。 4. 買租金報酬率至少高於３％的好房子。 5. 堅持低於 市價一成議價法則。 6. 一定要交幾位房地產仲介的好朋友。 7. 寧願買差一點的車子，也要買好一 點的房子。 8. 購屋前至少看過50戶房子，平日持續留意購屋資訊。 劉大仁 的 房地產賺錢智慧 1 .以自住、自己開店的角度挑選房子，並有長期投資與景氣變壞的打算。 2. 假日積極尋找投資標的，常常不是在看房子，就是在看房子的路上。 3. 買前精挑細選，買後無怨無悔，一旦出手投資就有長抱的打算。 4. 投資店面以三角窗、投報率３％以上為主。 | ||||||
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撰文•許秀惠、吳沛璇 六位平均二十七歲的台大學生、各來自工管、財金等不同領域，卻「不務正業」地擠在台北市中華路的住商混合大樓、一間不到十坪的套房，靠著幾台電腦，牆上一塊記事白板，聯手創立台灣第一家資訊圖表（Infographic，一種將資訊圖像化的技術）公司Re-lab。 這種擁有資訊彙整分析、繪圖、動畫等軟體整合能力，並企圖以議題內容掛帥、傳達影響力的新創公司，正是典型新世代的創業模式。 未成軍以前，校園時代的吳培弘、黃威愷、劉家瑋、葉仁智等人就表現出對社會議題的關注，加上本來就喜歡繪圖、動畫，自學有成後，就常以學生身分接案，只是這些臭皮匠還沒會合共事。 前幾年，國外資訊圖表的概念開始萌芽，吳培弘腦筋一動，揪來其他五人一起創業，打著台灣第一家主打資訊繪圖的設計顧問公司的名號，第一年，Re-lab就 吸引包括台積電、台達電、Yahoo奇摩、flying V等知名客戶上門；短短三年間，營業額就成長了十倍，八個人的公司，今年第一季業績，就達到去年全年標準，預估今年全年可破千萬元。 對Re-lab這群年輕創業者來說，接案子像磨劍，不同案型與業主能讓寶劍越磨越利，他們的資訊解讀分析、繪圖動畫呈現功力因而越練越強，接案的類型也很 快從科技業者到酒商、建商等紛紛上門。業務量雖放大了，但Re-lab不滿足於只是接案子謀利，他們關心台灣未來，更想透過一身功夫，發揮影響力，反映社 會現象，引發群眾一起思考、討論，這才是Re-lab六人攜手創業，真正想做的事。 「市長，政見給窺嗎？」 一戰成名現任Re-lab專案管理的劉又瑄就說：「我想知道怎樣能讓社會變得更好。」她打大學時代，就透過實習嘗試許多不同工作，包括在若水實習等等，努 力自我了解，就是不想進企業體制，而想發揮年輕人的力量，做一點有影響力的事；另一位創辦人葉仁智也說，創業凡事必須自己做，有挑戰性，成就感也比較高， 六個人儘管個性殊異，想發揮力量，影響社會的念頭卻很一致。 這群不想走入體制，又有「個性」的創業團隊，接案其實也很性格。如果找上門的客戶提供的資訊內容有偏頗、立場不夠客觀，就算錢給得多也不接；相反地，有些 案子即使預算不夠，但只要認定為發揮空間大、具挑戰性、或者所處理的資訊很有價值、具有公益屬性，也能以「公益價」接案。而所謂公益價格，往往是象徵性地 收個紅包。 去年台北市長選舉前，關鍵評論網（The News Lens）推出 〈市長，安安，政見給窺嗎？〉的遊戲，就找上Re-lab負責設計。 這個遊戲讓玩家盲選心目中理想的政見，在遊戲結束後，分析出玩家應該投的候選人，由於創新有趣，在選舉期間，創造高達三十九萬的瀏覽次數；連Re-lab 日後對客戶進行簡報時，許多老闆都知道這款遊戲。但這項專案費時一個多月， Re-lab卻未收費，因為對他們而言，傳遞這樣的資訊更有意義。 拒絕創投注資，想發揮影響力改變台灣儘管有「個性」，但在營運上，Re-lab很清楚維繫客戶關係的重要。一旦接進來的案子，能根據客戶「目標客群」（資 訊要傳播的對象）的意見來調整圖像呈現的方式，「大家想法不一樣沒關係，去測試就知道了，我們不會堅持自己的設計最好。」負責專案管理，面對客戶的劉又瑄 點出了Re-lab務實的一面。 隨著名氣打開，不少創投主動表達投資意願，但Re-lab都以「我們沒有那麼大的資金需求」為由而拒絕，反而決定今年要落實Re-lab創業的初衷，以擅長的資訊圖表來發揮影響力改變台灣。 他們打算推出自己的內容產品，手邊正規畫一個「台灣小吃大調查」的內部專案，開立Hello Taiwan的網站，利用網路進行調查，把調查結果轉為資訊圖表，達到「做國民外交」的目的。 Re-lab的第一步就是與義大利米蘭世博台灣館攜手合作，八月將帶著調查結果前進米蘭現場，把台灣小吃文化介紹讓更多外國人了解，不妨期待，屆時他們展現的台灣小吃文化圖像，會在網路世界掀起什麼樣的火花。 Re-lab 創辦人：吳培弘、黃威愷、劉又瑄、 劉家瑋、王成祥、葉仁智 成立時間：2011年 初期資本：10萬元 主要業務：台灣唯一的資訊圖表設計團隊成 績：2014年營業額約350萬元 創業日記： 2011.08 吳培弘提議一起搞個資訊圖表設計公司，感覺很有意思。 2012.08 劉家瑋去當兵，接著葉仁智也得去，大家有點鬆散了。 2012.09 接到台積電打來電話，要我們幫忙做企業社會責任(CSR)，大家顯得有點興奮。 2014.11 劉家瑋、葉仁智歸隊，《市長，安安，政見給窺嗎？》順利設計出手，回響超乎想像。 2015.05 要開始做我們自己有興趣的專案。 | ||||||
在台籍專業經理人被邊緣化時代，姜惠琳接掌如新大中華業務，她背後有一段家道中落再起的故事，成為她拯救谷底公司的力量。 「五、四、三、二、一！」激昂的倒數計時聲中，七月八日晚上，上海陸家嘴俯瞰黃浦江最高點─上海中心一百一十九樓頂樓內，正進行一場外牆點燈儀式，啟動手中按鈕，讓中國第一高樓、有「上海之顛」的地標亮起來的，是今年六月底，甫出任美商如新（Nu Skin）大中華區域總裁的姜惠琳。 姜惠琳，不只代表如新公司，成為第一家站上上海中心頂樓的外企；來自台灣的她，也是台籍專業經理人在外商遭邊緣化之際，逆勢出線的指標人物。 「（責任）沉重大於一切，」姜惠琳接獲新職派任第一時間，發出如此的感想。 如新大中華區域涵蓋中、 港、台，二〇一二年，如新大中華地區的營收貢獻，曾經占其全球年營收突破三十億美元的四成多，達十三億六千萬美元（約合新台幣四百億元），一度激勵在美國紐約證交所掛牌的如新公司股價，站上一百四十美元歷史高點！ 接手公司難題：市值降，一度剩六分之一 不過，因銷售制度受爭議，甚至遭中國官方啟動調查，過去兩年多來，如新在中國市場重重跌了一跤，去年營收僅約八億美元，股價則是從二〇一四年初的高點，下探至今年初的二十三美元波段低點，市值一度縮水只剩下六分之一。 也就是說，姜惠琳接手大中華區域，要正面迎擊一個高難度的挑戰。如何反敗為勝重返榮耀，更被華爾街投資人緊盯著。不過她毫不退縮的表示：「逃避、放棄，我的字典沒有這些字，硬著頭皮去做就是了，」她形容此刻的戰鬥指數。 回顧過去二十五年，姜惠琳在職場，從一位日文小助理，一路過關斬將，到如今出任外商大中華總裁，用她自己的話形容，憑藉的是「青暝（瞎眼）不怕槍」的膽識。 二〇〇三年，主管徵詾當時懷胎七個月的她，出任新加坡分公司總經理意願，她毫不猶豫一口答應，坐完月子馬上帶著三個幼兒前往履新，隨後並升任新加坡、馬來西亞總裁，展開兩地通勤的日子。 骨子裡有著客家硬頸本色的姜惠琳說，開疆闢土本來就是客家人天性，在她眼中，挑戰自我是一件幸福的事，因為透過挑戰，才有機會發現自己原來還有成長的空間。 她不怕正面衝撞，二〇〇七年，她接任如新台灣總裁，當時，如新在台業績停滯不前，不但痛失國內直銷業龍頭寶座，甚至連前五大都擠不進去，她從推動組織變革下手，提出優退方案，大刀一揮換掉總部三分之一人馬，推翻這家公司幾乎從不請人走路的組織文化，不只老臣反彈，交棒給她的前主管也質疑她，「Charlene（姜惠琳英文名字）妳知道妳在做什麼嗎？這樣做 會害死這家公司啊！」 反對的雜音沒有動搖她變革決心，「不對這三分之一的人殘忍，我就是對其他三分之二表現優秀的夥伴殘忍，」姜惠琳說，如果想讓組織越來越好，快速處理拖累團隊的成員，絕不能手軟。歷經變革的如新台灣，如今則已重返市場前三大。 「堅持目標（Stick to Object)」、「溫柔而堅定（Kind but Firm）」和姜惠琳共事長達二十五年的如新大中華區副總裁麥歐文（Owen Messick）如此形容她的領導風格。對姜惠琳來說，從失敗中重返榮耀這個目標，也並非她的第一次。 曾是北埔望族 二樓看出去，全是姜家田 場景從上海陸家嘴，轉到新竹北埔姜家洋樓。 這裡是姜惠琳的出生地。由她的祖父姜阿新起造，一九四九年落成的巴洛克式兩層樓建築，以檜木、烏心石木等高貴建材打造，圍牆是北投運來的瞋哩岸石，裡裡外外一百多扇窗戶，更有各自不同造型設計，融合日本、西洋與中式建築語彙和工法，是北埔最氣派的洋樓，更在台灣建築史有一席之地。 曾任過第一屆臨時省議員、新竹客運董事長的姜阿新，是日據 時代第一位將北埔紅茶外銷的茶業實業家，全盛時期在全台擁有八處現代化茶廠，永光公司更是光復初期北台灣最大製茶大戶，養活半數北埔居民；當時生意往來對象，包括香港怡和洋行與日本三井株式會社等國外大型商社。 姜阿新擅開拓的生意性格和國際貿易能力，在茶業界贏得「茶虎」美名，事業最高峰時，買賣茶業所得的大量鈔票，是用茶袋包裹卡車裝載，一路從台北運回竹東；站上洋樓二樓陽台，望出去都是姜家田產，號稱「烏鴉飛三天也飛不完」。 一夕破產搬家 家中唯一電器，只剩電鍋 只是，姜家的豪門風華在姜惠琳三歲那年由盛而衰，因國民政府大量開放製茶廠，加上台灣茶葉外銷市場沒落與經營不利等因素，一九六五年永光宣布破產，洋樓遭銀行接收，姜家舉家北遷遠離傷心地，姜惠琳從望族千金，一夕成為一家八口擠在十坪大租屋處度日的「落難公主」。 姜惠琳記得，小時候北埔洋樓有鎮上第一台電視機，村裡小孩帶著板凳來姜家看電視時，都要坐在姜家小孩後面；但搬到台北之後，大同電鍋是舉家唯一的電器用品，她常常因為想看電視，把臉貼在房東家紗窗門邊窺視，總是印著一圈黑臉回家。 對姜惠琳而言，她的夢想就是有一天可以重返老家。 四年前，偶然機會她獲悉，債權銀行要拍賣這筆不良資產，在姜惠琳帶頭下，姜家六兄妹分頭籌資，用高出當年抵押金的一百倍，購回流落在外近半世紀的洋樓。姜惠琳三姊廖惠慶說，當時聽到有機會圓中興家業的夢，她高興到輾轉難眠，但一方面卻也擔心，不知去哪裡籌這幾千萬的屋款，更怕有人半路殺出高價競標。 在這之前，新纖董事長吳東昇曾在一九九五年，以金廣福基金會名義，贊助修復姜阿新洋樓，請來知名建築師謝英俊修繕，讓老屋風華再現。 「姜阿新破產後，北埔街坊鄰居都說，我們這一房是敗家子，」廖惠慶說，和姜惠琳商量之後，決定寫一封信給吳東昇，得到對方樂見其成的承諾。但開標那天還是很緊張，擔心會不會另有竹科新貴出手搶標，「Charlene跟我說不用怕，房子一定是我們的，」廖惠慶回想起競標過程。 咬牙振興家族 顛沛半世紀，終住回祖厝 二〇一二年五月，這棟洋樓終於再回到姜家懷抱，昭告北埔鄉親，姜家有能力再站起來。在整修洋樓之前，單單兩側的橫屋和倉庫整修，找來台南碩果僅存的屋瓦工匠復舊，這一砸又是上千萬。 廖惠慶指著橫屋屋頂說，因為預算有限，原本後半段想改搭鐵皮了事，但姜惠琳聽到後表示「先做就對了」，大方承諾由她出資修復，事實上卻是姜惠琳咬牙向銀行貸款。 中興家業過程，帶大家往前衝的姜惠琳說，買回洋樓，所有兒時記憶都回來了，在加拿大、荷蘭的姐姐們也回北埔定居，去年金廣福基金會搬走，姜家終於能自由進出洋樓，今年農曆年，歷經半世紀顛沛的姜家，三代人總計二十多人，得以聚首老家吃團圓飯。 學會不放棄 用中興家業精神，逆轉事業 重返家族榮耀的目標，驅動姜惠琳不放棄，背後是對家的愛。未來要帶領如新往前衝，她也需要這股咬牙不放棄的動力。而她也坦書，擔任跨國企業領導人，一年超過百趟商務飛行，家人才是她最大的掛念，「以前我最小女兒剛滿月，每當我把行李箱一拉出來準備出差，她就嚎啕大哭，」「這些往事小孩可能早已忘記，但……」說到這裡，姜惠琳哽咽，在記者面前流下了眼淚。 但即便有眼淚，她早已下定決心。不管是逆轉事業或是中興家業，淚水都只是讓夢想更清晰，只要不放棄，夢想就會成真。 姜惠琳 出生：1962年 學歷：台大復旦EMBA、輔大日文系 經歷：美商如新台灣總裁、台灣電通廣告業務員 現職：美商如新大中華區域總裁 撰文者尤子彥 | ||||