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易易壹財務楊錦昌:樓價橫行 利財仔拓按揭

1 : GS(14)@2017-11-16 12:44:03

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3393&issue=20171116
【明報專訊】近年本港住宅樓價大漲小回屢創新高,業主若將物業加按,隨時可以套現巨額作其他用途,令從事物業按揭貸款的財務公司數目亦如雨後春筍爆發增長,至上月底超過1900間。易易壹財務總經理楊錦昌預測,雖然樓市實際需求仍然強勁,惟樓價已升至一般港人難以負擔的水平,加上息口料向上,在利好及利淡因素互相抵消的情况下,料未來一年樓價變幅在10%內,樓市傾向平穩,有利同業拓展按揭貸款業務。

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易易壹金融(0221)旗下的易易壹財務,現時經營的借貸服務涵蓋物業按揭及私人貸款兩大範疇。楊錦昌接受訪問時表示,2008年金融海嘯後,各國央行大印銀紙救市,資金轉為購買實物資產保值,加上本港住宅供應持續不足,故樓價在過去9年大漲小回累積升幅近兩倍,而財務公司期內向業主提供按揭貸款,壞帳風險不大,惟貸款利率可由中單位數至雙位數不等,基本上是一門風險低、回報高的生意,故本港放債人牌照持有人(即財務公司)的數目,已由2009年的779間,增加近1.5倍至今年10月逾1900間,而集團則於一、兩年前開業,爭取在這個利潤豐厚的市場分一杯羹。

貸息較銀行高 審批快捷成優勢

「過去8年財務公司的數量增長如此快,除了因為成立門檻較低外,亦因為在樓價上升的情况下,物業按揭貸款是一門既安全又利潤豐厚的好生意,所以吸引很多新機構加入競爭。既然目前市場上已有逾1900間財務公司,競爭是白熱化的,得益的是客戶,可以這樣說,假如某一財務公司的按揭貸款利率偏高,客戶隨時可以選擇第二間,除非前者能提供更高的貸款額才作別論」。

目前在本港合法提供按揭貸款的機構,籠統可以分為銀行及財務公司兩大範疇,以貸款總額計,前者仍屬市場主流,後者市場佔有率低於3%。楊錦昌分析,財務公司的競爭優勢主要是審批快速及靈活,故貸款利率亦較高,「我們的客戶群往往是急於用錢的業主,他們可能是已儲夠(相於等樓價的)四成首期,擬向銀行再貸款六成,但因為某些原因最終只獲銀行貸款三至五成,故餘下的一至三成便需要向我們財務公司貸款。另一情况是,業主本身是中小企老闆,擬將物業向銀行加按,作為做生意的營運資金,但中小企一般並沒有每月更新財務報表,故銀行的審批時間往往長達1個月,對於這些急需要錢的客戶,我們可以在短時間內批出貸款,滿足其周轉需要」。

樓價脫離大眾購買力 惟短期難下

易易壹財務每日均處理不少按揭審批個案,走在市場前線,楊錦昌又如何預測樓市走勢呢?他認為,本港住宅樓價過去幾年升幅頗高,主要由3大利好因素推動,料這些因素日後仍可為樓價帶來支持,「第一,全球主要央行接力推出量寬(QE)救市後,資金傾向買磚頭保值;第二,本港內部需求一直很強,除了不少年輕人組織家庭外,亦有很多新移民來港居住,他們都需要住宅,但早前10多年的供應一直不足,在供不應求下,令樓價升勢火上加油;第三,目前政府招標出售住宅土地的呎價普遍高達1萬元或以上,而原材料及人工高企亦推升建築費,故發展商的起樓成本與日俱增,在此情况下,除非本港經濟出現重大問題,否則發展商料不會減價賣樓,此舉對樓價亦有支持」。

不過,楊錦昌亦指出,香港樓價之高已屬一般本地市民難以負擔,加上金管局亦早已收緊按揭成數,可望壓抑樓價升勢,「於2015年2月金管局向銀行頒布新一輪物業按揭監管措施的政策,將價值700萬元以下自用住宅物業的最高按揭上限下調至六成;雖然在現行的按揭保險計劃下,銀行仍可提供最高達八成的按揭貸款,但申請者須符合相關條件(編按,包括屬首次置業、樓價上限不超過600萬元、貸款上限不超過480萬元,以及最高供款比率為45%),能夠通過這些考驗的人其實不多,這樣的話,一般小市民現時想買樓需要先付四成首期,由於今時今日樓價動輒高達數百萬元,要拿出這筆錢是很困難的,相關置業需求料會推遲」。

按揭利率近歷史低位 易升難跌

楊錦昌續說,目前本港按揭利率普遍只有2厘至3厘,接近歷史低位,惟本港料快將進入循序漸進的加息周期,故有關息率日後睇升,將增加借按揭買樓者的供樓負擔,此趨勢亦會壓抑樓價。

在上述利好及利淡因素相互抵消下,楊錦昌預測,未來一年樓價波幅在10%之內。他相信,若樓市趨於平穩,對財務公司拓展按揭貸款業務屬好事,「假如樓價轉勢大跌,不論銀行及財務公司均會收緊審批標準,貸款需求亦會轉趨疲弱,生意自然會減少;假如樓價在現時的歷史高位還要進一步大升,泡沫便會形成,日後出現大跌的風險亦會增加,亦屬不利業界。因此,對於我們來說,假如樓價不是大上大落、而是趨於平穩的話,便可以按自己的策略去發展,這是比較理想的大環境」。

O2O發展業務 減時間地域限制

至於易易壹財務的發展策略,楊錦昌透露,集團擬採用從線上到線下(O2O)的方式,目前已設有4間分店,日後會因應市場情况決定會否增加分店。而在大多數港人已習慣使用電腦、智能電話及流動應用程式(Apps)的環境下,不少客戶對借貸服務的要求亦有所改變,他們以方便、快捷及高私隱度作為主要考慮,已由實體店面對面借貸轉移到網上辦理。

為配合客戶需求和公司發展,易易壹財務近一、兩年已推出網上借貸平台,客戶可以利用電腦或者智能電話辦理借貸服務,無需親自露面,避免尷尬之餘更可提高客戶的私隱度。集團亦利用大數據以及最新互聯網技術研發出信用風險管理工具,故對客戶的申請流程最快可於數分鐘內完成審批,客戶可於該借貸平台盡快獲得審批結果,貸款申請減少受時間和地域限制。

明報記者 葉創成
2 : GS(14)@2017-11-16 12:44:17

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4376&issue=20171116
【明報專訊】除了物業按揭業務之外,易易壹財務同時亦有經營私人貸款業務。楊錦昌透露,由於集團近一、兩年已開設4間分店,加上宣傳推廣奏效,故期內私人貸款業務增長較物業按揭更快。

楊錦昌坦言,由於私人貸款利率至少達10厘,較按揭貸款高,只要能夠控制相關壞帳風險,是利潤率較高的業務。

須想清楚借錢需要

易易壹財務的管理團隊在業界平均有10年經驗,加上已建立嚴格的審批系統,可望控制壞帳風險。

楊錦昌很同意政府對市民「借定唔借,還得到先好借」的忠告,認為不論物業按揭或私人貸款也好,每個人借錢前先要想清楚有何需要,以及自己的還款能力,「我們希望客戶每次申請貸款之前,知道日後需要還錢,這樣的話,他們便會想好借款時間到底是短期或長期,當中涉及其負擔能力的考慮」。

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