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集中式和分散式,哪個才是長租公寓的未來丨麻辣地產

人們對長租公寓的討論有多少,對發展集中式還是分散式的長租公寓討論就有多少。

作為國內長租公寓建設經營的兩種主要形態,無論是集中式長租公寓還是分散式均受租賃住房政策、房價水平、市場租金水平等大環境的同等影響。

但它們又相互區別。集中式長租公寓是指獨立成棟的出租房源,它有可能是運營商以二房東的模式租下經營來賺取現金差價的,也有可能是運營商重金收購持有運營,或者是房企只有項目轉售為租,但分散式長租公寓往往是運營商通過與小業主簽約獲取小區民宅,進行統一裝修出租。

市場上,集中式長租公寓和分散式長租公寓數量的多寡,一定程度上折射出資本在這兩種形態中的選擇。

根據前瞻產業研究院發布的《2018-2023年中國互聯網+長租公寓商業模式創新與投資戰略規劃分析報告》,截至2017年末,國內公寓市場中分散式公寓占比75%、集中式占比17%、服務式占比8%。

若要追求形成此格局的原因,不妨先從獲取房源難度,或者說擴充規模難度上找答案。

在采訪自如(深圳)城市總經理郭偉時,他說,單是深圳一個城市,自如已運營10萬間房源,未來三年的目標是運營30萬間(即新增20萬間)。

自如於2011年成立於北京,2015年才進入深圳市場,三年的業績是從零到10萬間,一個令人嘩然的數字。要知道,世聯行們運營幾年,喊出的目標也只是10萬間,從2014年開始做長租公寓的老大哥萬科全集團目前也只是獲取10萬間,而開業只有3萬間。世聯行、萬科均為集中式長租公寓運營商。

所以,分散式擴張是不是比集中式更容易?

郭偉一段話可以為此佐證:“三年前,自如來深圳的時候有想過,是不是應該同時做分散式和集中式,但最後決定做分散式的。我們發現在深圳最快能接觸到客戶以及提升規模的肯定是分散式的。集中式的公寓,不利於產品(規模)的發展,集中式公寓好不容易拿下一棟也只有兩三百間。”

產品的形態和獲取渠道決定,集中式的房源成本更高,前期投入更重,面臨不確定性風險更多。

一些沒有自持物業優勢的非開發商背景的企業新進場,也更傾向發展分散式長租公寓。

日前,在與投資者的交流中,國創高新管理層便表示,公司發展長租公寓的初步思路是,在公司門店優勢較明顯的區域,優先發展分散式長租公寓。

但這種情況到了開發商系的長租公寓運營商身上卻有所改變,天生有開發、持有物業優勢的開發商更青睞集中式長租公寓。尤其是限價政策執行以來,與其打折出售犧牲利潤空間,還不如先轉為長租公寓出租,等政策放開時再入市。雖說有犧牲現金流回籠的弊端,但在當下的行業環境中也是不得已而為之。

再說,土地供應端的嬗變,要求自持的租賃土地入市,開發商拿租賃土地進行長租公寓的建設運營已成現實。

從經營的角度來說,雖然前提投入大,但是集中式長租公寓的運營成本更低,也更便於標準化運營、管理效率更高,更易通過社交功能的設計形成客戶黏性,利潤率也更高。

至於分散式和集中式何種才是行業真正的去向,需要更多時間來驗證,或者是要看不同城市的用戶更需要哪種形式,或者是看處於不同發展階段的運營商更適用哪種形式。

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責編:彭海斌

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分散式記帳難破解 交易風險低

1 : GS(14)@2016-07-06 07:16:46

【明報專訊】Blockchain被譽為將顛覆全球的技術,全因其「分散式(Distributed)」的特點,有行內人士表示,Blockchain基本上「牢不可破」;惟亦有人士稱,雖然現時仍未看到Blockchain有什麼風險,但始終相信隨着發展,一定會有人找得到Blockchain的漏洞。

ANX國際行政總裁盧建邦表示,相對於傳統記帳技術,使用分散式記帳 (Distributed ledger) 的Blockchain技術,其兩項特性將網絡交易保安顯著提升:一,全部的交易資料均儲存於一個共享的資料庫中,交易紀錄完全公開透明,用戶可追縱市場上的交易歷史,令詐騙機會顯著減低;二,透過Blockchain技術進行的交易,其紀錄均不可更改及不可逆轉。

黃元山:遲早有人會找到漏洞

有行內人士稱,要破解Blockchain,需要同一時間入侵Blockchain中的所有節點及更改紀錄,惟每個節點的加密方式各異,實行上較難,甚至是不可能。而黃元山表示,雖然現時仍未看到Blockchain有什麼風險,但相信隨着Blockchain的發展,遲早會有人尋找到的Blockchain的漏洞。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1844&issue=20160705
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