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低溢價搶收上海兩宅地 碧桂園不想在環滬只玩剛需?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-12-27/1065246.html

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每經記者 吳若凡

每經編輯 王婷婷

12月27日,上海奉賢園區公開出讓兩幅純住宅用地,吸引了世茂、綠地、碧桂園、綠城4家企業競拍。最終碧桂園將兩宗地塊均納入囊中,且溢價僅在3%-5.1%,總價8.72億元。

碧桂園低溢價再入奉賢宅地

今日是上海2016年最後一場土地拍賣,出讓的兩宗地塊,臨港奉賢園區二期04FX-0002單元B0701地塊和臨港奉賢園區二期04FX-0002單元B0204地塊,均為純住宅地塊,產權年限均為70年,起拍樓板價均為8200元/平。

最終,臨港奉賢園區二期04FX-0002單元B0204地塊,占地1.59萬方、總建面2.54萬方,最終由碧桂園以2.19億元競得,名義樓板價8616元/平,溢價率5.1%。

根據土地出讓預合同,該地塊地上可建面積2.54萬㎡,100%為住宅,但其中5%為保障房、15%永久不可出售、剩余80%為可售商品房約1.9萬㎡;地下車庫面積無須額外再交地價,此外開發商還須建設2542㎡公共服務設施無償移交政府。

雖然地塊拍賣要求頗高,但該地塊位於奉賢區奉城板塊平安鎮,雲櫻路與草萱路交叉口,片區周邊配套尚不成熟,目前區域內也沒有新房在售,區域市場對新的住宅類商品房有不小的需求空間。

今日碧桂園拿下的第二宗地塊——港奉賢園區二期04FX-0002單元B0701地塊,占地面積48323.5平方米,建築面積77317.6平方米,單價8446元/平米,溢價率3%,總價6.53億。

據了解,該地塊東至規劃F8路西側綠化帶,南至江山路北側綠化帶,西至雪柳路,北至雲櫻路,容積率1.6,地上限高40米。

根據出讓合同要求,配建保障性住房占比5%,開發商自持建築面積不低於15%,中小套型住宅占比不低於60%,全裝修住宅占比在30%以上(不包含保障性住房等),另外開發商需要建設建築面積7731.76平方米的公共服務設施並無償移交政府。

中套型住宅為建築面積不大於90平方米的多層住宅,小高層住宅建築面積不大於95平方米、高層住宅建築面積不大於100平方米。

這就決定了項目會成為戶型為普通中小套型的剛需盤,不過項目地處奉賢海灣鎮,北鄰奉賢平安鎮,東面與臨港蘆潮港片區相連,區域引進的產業人口多為剛需置業人群,且地塊周邊3公里內暫無新盤在售,而周邊板塊有少許新樓盤,項目的競品壓力小。

剛需入手碧桂園實際欲在環滬打多元戰

據了解,碧桂園在2004年悄然進入上海,在松江開發了一個項目。其後沈寂多年,在2015年4月,以嘉定區徐行鎮02-05地塊的契機,正式步入上海。並快速組建上海區域團隊,接連再拿下三個項目。

據碧桂園方面表示,上海區域主要做住宅業務,此外還會涉足一些永久持有性的商業,比如養老地產物業、辦公地產物業。不過從目前碧桂園在上海的土儲性質來看,尚以普通住宅樓盤,特別是剛需樓盤開發為主。

記者留意到,自2015年成立一線城市公司主攻北上廣深之後,碧桂園又在今年籌備組建滬浙區域公司。而據介紹,滬浙區域公司與滬蘇區域公司相似,投資開發將不只限於浙江,也可在上海獲取項目。

這意味著,僅針對上海市場,碧桂園就已籌備了三個以上的團隊進行主攻和輔攻。“搶回失去的20年”對此業內的評價也多為此方向。

但結合碧桂園在長三角特別是上海地區安排的資產培育類型來看,有三個團隊參與考察,碧桂園後續可能入手的地塊和項目,將不止是純住宅。而且,日後依靠在廣州本土發展“小鎮”的經驗參與長三角衛星城開發商,對環滬地區進行多元地產開發的可能性非常高。

此前,碧桂園集團滬蘇區域總裁謝金雄就透露,碧桂園已經在上海及環上海地區,洽談多個意向地塊。

碧桂園依靠上海及長三角這個高級市場做大業績增量的意圖很明顯。而目前,據碧桂園業績數據顯示,今年1-10月碧桂園共實現合同銷售金額約2715.4億元,其中權益合同銷售額及權益銷售面積分別為2070.8億元及2645萬平方米。

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