ZKIZ Archives


內有通脹外有競爭 「做服裝不如炒棉花」

http://www.yicai.com/news/2011/03/696108.html

浙江平湖市的汪秀華(化名)已經做了17年的服裝生意,現在來搶生意的人越來越多。從汪秀華的服裝廠出門幾分 鐘,就會有一些熟練工人開的服裝小作坊,這些小作坊每年可以開出最多7萬元的工資,而汪秀華服裝廠工人最多一年能拿到4萬元左右,現在汪秀華的工廠缺工 40%,留住工人已成一個大問題。

如果以高工資留住工人,汪秀華必須提高出口價格,手裡的訂單可能就會飛到孟加拉國等其他國家的工人手裡,汪秀華說:「現在是內外交困,服裝外貿的黃金時代已經結束了。」

第21屆中國華東進出口商品交易會(華交會)昨日在上海舉行,一家參展的企業人士對《第一財經日報》表示,內有通貨膨脹,外有其他國家的競爭,服裝外貿業務毛利潤僅有3%~5%,大量資本流出服裝紡織業,做服裝不如炒棉花掙錢。

汪秀華說現在招工人要比招大學生難得多,她說一個字不識、沒有經驗的車工,一個月的工資要1500元;工廠管理崗位招大學生,前面幾個月的試用期, 工資只有1000元。目前她的工廠普工每年的收入在2.5萬~3.5萬元,相當於每個月2500元~3500元,比幾年前漲了一倍,再這樣漲下去,工廠就 得關門。

浙江凱喜雅集團的一位人士說,勞動力成本與2009年相比,保守估計上漲了30%,以前很多工人沒有交養老保險,現在基本上都交了,工廠另外還提供住房補貼、用餐補貼,過年前還要給個紅包,希望工人按時返工。

棉花的價格也在上漲,浙江步森服飾股份有限公司的一位業務員說,現在棉花的價格又突破了每噸3萬元,而且還有上漲的趨勢。

服裝出口價格上調幾乎成了所有中國服裝外貿企業的「救命稻草」。但是,外貿企業實際操作的時候卻格外小心。浙江凱喜雅集團的一位人士說,提價既要看 客戶的接受程度,也要看競爭對手的出價,該公司的提價幅度平均控制在10%左右,T恤等大路貨提價幅度小一些,檔次高的產品提價幅度稍高,但也儘量控制在 20%以內。浙江步森服飾股份有限公司的一位業務員說,提價10%以上不少海外客戶就接受不了,而10%的提價幅度並不能消化企業成本上漲的壓力。

汪秀華說:「要消化工資和棉花漲價的壓力,服裝出口價格至少要提50%,但是客人只能接受20%的漲幅,我們今年訂單的價格與去年比只上漲了15%~20%。」

不止如此,業內人士還說,土耳其、巴基斯坦的綜合成本要比中國低不少,只有我們的60%~70%,柬埔寨、越南勞動力成本低,水、電、棉花等資源價 格也比中國低,他指出:「這些國家的報價低,一開始我們也不相信,後來通過瞭解,確實如此,雖然他們在質量及設計方面比中國差,但是車工的技術和機器設備 提升起來是比較快的,將來對中國企業的挑戰將越來越大。」

江蘇國泰國際集團是國內出口金額較大的企業之一,該公司一位業務員告訴記者,今年目前為止訂單並不是很好,國內的價格上漲,很多外商還在觀望,世界 範圍內的服裝訂單依然是很大的,但是這些訂單仍然在飛,還沒有落下來,該公司的訂單價格今年上漲了15%~30%,很多單子就外流到印度、孟加拉國等價格 更低的國家。

除了「內外交困」的情勢,業內人士更擔心的是服裝紡織行業的產業基礎在日漸動搖,該人士說:「我們現在資金不是沒有,但是回到服裝產業的很少,做服 裝產業太辛苦,風險又大,服裝企業現在很少開新的工廠,都是在維持老廠。服裝行業投幾十億元,每年利潤回報可能只有幾百萬元,與房地產等行業相比,資金回 報率差很多。服裝產業積累的資金本來應該是擴大生產能力,提高員工素質,或者更新設備,實際上的情況是服裝企業什麼都不干,只是維持原狀,維持現狀的目的 是為了找銀行貸款,拿到貸款然後又去做其他的行業,把棉花等各種資源的價格炒起來,做衣服遠遠不如炒棉花賺錢,中國的產業經濟基礎將越來越差。」


內有 通脹 外有 競爭 服裝 不如 棉花
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=22794

內有南科晶片襄助 外有晶電技術奧援 石油王子王文潮 大軍殺入LED市場

2012-3-19  TWM



沉潛十年,台塑集團旗下公司南亞光電,將由董事長王文潮帶領,進軍照明市場,以往總是談論石化、油價的「石油王子」,轉戰南亞光電近兩年後,積極為集團的 節能版圖布局出海口,也讓照明市場競爭更為激烈。

撰文‧翁書婷

三月十二日,南亞光電董事長王文潮親自出席「南亞光電產品發表會」,他侃侃而談,南亞光電看好LED商機,除了推出LED照明產品,也將以「NYPI」為 名,進軍品牌,和台灣照明廠商爭食商機。

而在發表會前,三月八日接受《今周刊》訪問的王文潮,展露親切笑容、身穿台塑休閒外套,斜坐在皮椅輕鬆自在,和去年七月因為台塑六輕大火決定辭去台塑化董 事長職位時,滿臉疲憊與嚴肅神情形成強烈對比。

「我們在長庚球場也全換了LED燈。」說起LED,他一臉興奮,講著講著,還起身手指辦公室天花板上的日光燈,向記者說,「這裡全都換上了LED燈管,你 看這個不會閃爍,亮度也很夠!」言談中還不時夾雜著LED照明術語,看得出王文潮投入南亞光電的程度。

台塑集團布局LED早就不是新鮮事,早在二○○三年成立南亞光電,主攻上游磊晶,入股嘉晶,照明部分也和裕隆集團合資趨勢照明,而封裝部分則交由福懋科, 形成一條龍的態勢。

傾集團之力進攻LED

雖然台塑集團在LED上中下游布局,但過去都似乎處於試水溫狀態,並非集團的主力發展產業。以南亞光電來說,成立快十年,產能未達經濟規模,未能為台塑賺 取大把鈔票,直到一○年,王瑞瑜因為個人因素辭去董事長,王文潮接手後,晶電入股增至四成,才開始動了起來。

王文潮接手後,展現在LED產業的企圖心。今年初的台塑化暮年會上,王文潮罕見地說南亞光電將大爆發,而這次的南亞光電新產品發表會,更是他接任南亞光電 董事長近兩年後,第一次為新產品站台,除了正式傳達他進入LED照明市場的決心,也顯示台塑集團這次對於LED產業的企圖,並不是像以往一樣試水溫而已, 而是要大舉進軍。

事實上,從南亞光電股權結構也可看出端倪。除了台塑集團的南亞塑膠持股一四.三%,台塑石化持股一四.三%,福懋持股九.五%、福懋科持股四.八%,台塑 開發持股一.八%外,還引進LED上游廠晶電持股四○.七五%。

「讓晶電入股主要是引入磊晶技術。」王文潮說出讓晶電入股的原因。熟悉王家的人士說,「四成已經接近大股東的持股,王家的作風很少讓別家公司入股這麼 多。」可見台塑相當看重LED磊晶技術。

再從南亞光電二十億元資本額來看,和台塑四寶加起來共約二千八百億元的資本額相比,在集團內只算小公司,相較台灣LED封裝、照明大廠億光四十一億元、東 貝三十三億元、艾笛森十億元的資本額,已經不是小數字。「以二十億元股本來看,代表台塑企圖心很強烈。」業界主管分析。

業者認為,今年以LED球泡燈來說,降三成就差不多了,要到五成並不容易;但王文潮看得更樂觀,「今年市面七瓦的球泡燈,很有希望從現在的二十美元殺五 成,降到十美元。」台塑集團想抓緊LED價格降低的時機切入市場。

自動化生產 提高C╱P值「物美價廉是我們產品的特色。」南亞光電總經理吳伯仁強調。「照明市場的進入門檻不高,以球泡燈來說,台灣各廠的規格和發光效率差不多,所以 南亞光電進入市場要比的不是技術,而是產品C╱P值(性能與價格比)。」一名業內主管分析。

南亞光電力拚高C╱P值的祕訣,就是改造後段組裝製程,也是台灣首家把手工組裝改成自動化機台的公司,「台廠在組裝部分依賴手工相當深,受到中國工資上漲 影響,若能在組裝部分改為自動生產,成本降低效果會很明顯。」自動化後,南亞光電一個月最高產能達五十萬顆,與億光、東貝、艾笛森、光寶科、台達電等業者 搶食大餅,將更具價格競爭力。

不過法人認為,「因為LED的專利問題,南亞光電短期內還是專注中國和台灣市場比較有機會,在歐美市場仍是和歐司朗、飛利浦談代工機會比較大。」除了眼前 的LED商機,王文潮看得很遠,為南科找另一條出路。「LED晶片南科也可以做,……八吋廠可以做,現在已經在做了。」○七年,南科八吋晶圓廠開始轉做晶 圓代工和路由器、電視機上盒等非標準型記憶體,這類記憶體需求有限,但王家已經為八吋晶圓廠找到新出路──LED晶片製造。

「八吋廠現在有一半的產能生產LED功率晶片。」南科副總經理白培霖說。從一○年開始,南科就已經在研發LED高功率晶片製造,經過兩年的努力,今年開始 量產。

而且王文潮不敢忘記台灣DRAM發展的教訓,認為DRAM產業就是因為產品太單一了,集中在PC DRAM,所以才會難以與對手競爭。

因此,在LED布局整合性比較有機會,「就像DRAM走向整合性應用一樣,若LED只有做背光那就會很慘,所以也要做照明。」說到什麼時候轉虧為盈,王文 潮直說沒有時間表,「但我們要占有一席之地。」他自信滿滿地說。

內有 有南 南科 晶片 襄助 外有 有晶 晶電 技術 奧援 石油 王子 王文 大軍 殺入 市場
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=32069

融綠上演地產版“宮心計” 宋衛平回應內有文章

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2014-12-31/887598.html

邦地產記者 林東嶽 發自上海

 

12月31日早間,融創中國控股有限公司宣布,12月30日,融創中國的全資附屬公司LeadSunny與融創綠城訂立股份買賣協議。根據協議,融創中國將以155億元收購融綠全部股權及債權,上海融綠平臺最終歸屬融創方面。

就在各方對融創最終發布的公告熱議之時,下午劇情卻再次出現大反轉。綠城董秘馮征在接受媒體采訪時表示,“融創做了一件我們綠城沒有同意的事情,是他們單方面公布。”有媒體報道,宋衛平更是直截了當回應“他們在臨走前撈盡可能撈的”。

為此,邦地產致電宋衛平秘書柳思嘉,最終確認綠城方面並未同意此事,融創發布公告屬於單方面行為,目前各項事宜還在磋商當中,具體信息目前還不便透露。

邦地產註意到,融創發布公告後,綠城股價意外逆市上揚,股價攀升至7.7元/股,漲幅高達3.08%,市場對綠城失去上海融綠平臺的解讀也可謂詭異:股價上揚或許是因為155億元的標的收購價格比我們想象的都要高。

 

而綠城中國董事長宋衛平向媒體說的那句“他們在臨走前撈盡可能撈的”更內有文章,引人遐想:融綠這對曾經的兄弟,不僅可能陌路,甚至成為各自的對立面?

 

融綠之爭將跨年

    本以為融、綠之爭將隨著中交建的入主綠城,而在今年告一段落。不料,這場爭奪還在延續,只是爭奪對象由綠城變為了融綠。

今天(12月31日)上午,融創發布公告稱,根據股份買賣協議,LeadSunny將向或促使其指定附屬公司向融創綠城收購境外目標公司的全部股權及債權,並連同境外目標公司自股份買賣協議訂立日期起計的所有權利,總代價為人民幣64.02億元,當中包括境外目標股權代價人民幣56.77億元(可予調整)及境外目標債權代價人民幣7.25億元。LeadSunny應付的境外交易代價將以現金形式向融創綠城支付,將由融創中國的內部資源撥付。

    而境內目標公司的股權和債權則由融創中國全資附屬公司天津融創奧城負責收購。融創奧城與上海融創綠城訂立股權買賣框架協議及債務承擔框架協議,以共計91.44億元向上海融創綠城收購上海、蘇州、無錫、天津及常州境內目標公司股權及債權。

老宋能順利將綠城轉賣給中交集團,外界都認為宋衛平肯定在某些方面做出了讓步,其中可能性最大的就是融綠平臺的歸屬。

在綠城和中交召開新聞發布會上,曾有記者向老宋提問融綠平臺的最終歸屬。當時老宋回應稱,“融綠歸屬屬於商業機密,上市公司很多業務處置受重大信息披露規則制約,因此不方便透露,但是所有的規則都是公平的。”

“公平”二字讓人浮想聯翩,外界都以為老宋很可能以犧牲融綠平臺為代價來換得孫宏斌的退出,因此今天一早融創方面發布公告之爭,所有人都誤以為此事終於塵埃落定。

對孫宏斌而言,雖然和綠城“分手”,但是最終如果能順利獲得融綠平臺,也算是失之東隅,收之桑榆。可是,這一切並未按照所有人想象的劇情向下發展,僅僅半天之後,劇情急轉直下,讓人大跌眼鏡。

 

放棄融綠不容易

    中交集團入主綠城之後,融創和綠城之間最後的瓜葛就是融綠平臺。外界對融綠之爭的最後關註也都聚焦於此。

老宋在12月24日的新聞發布會上幾乎完全否定了融綠方面的經營方式,融創的人也將全部離開綠城。而融創在此前的終止公告中說得也很明確,“雙方在經營理念上有很大分歧”。如此看來,雙方合作已經沒有必要繼續,融綠平臺最終歸於一方幾乎是確定的。

一位接近融綠平臺的消息人士向邦地產表示,“融綠平臺的項目基本都是由融創操盤,在雙方合作的這兩年時間里,植入的融創基因很濃,在改良了綠城的產品定位以及市場接受度之後,融綠平臺的項目銷售也非常好。”

如此看來,融綠平臺最終情歸融創也是情理之中。但是綠城方面又怎麽心甘情願放棄這麽優質的資產呢?

有業內人士向邦地產表示,宋衛平不願輕易放手的最主要原因還是在於融綠平臺資產的優質性。根據融綠的業績顯示,2013年,融綠網簽額達155億元,上海區域以112.07億元的網簽額排名上海市場銷售第三。截至2014年11月底,融綠以152.63億元的成交額位居上海商品住宅銷售額榜首。待推貨值過千億,上海土地儲備就超過200萬平米。面對如此優質的資產,綠城方面怎肯輕易放手?

此外,這位業內人士還表示,九龍倉方面極有可能也不願意看到融創方面獨占融綠平臺。如果綠城就此將融綠平臺割讓給融創,想必老宋也很難向九龍倉和廣大綠城股東給出一個滿意的交待。

 

現在看來,面對早已撕破臉皮的老宋,沈默已久的孫宏斌似乎並沒有太多辦法,最後會不會吃啞巴虧還不得而知。2014年融綠之爭這場鬧劇估計很難收場,明年這番纏鬥或將繼續。

融綠 上演 地產 心計 衛平 回應 內有 文章
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=125853

【沃爾瑪全球股東大會】巡店直播:美國沃爾瑪店內有花園、銀行和藥房!

來源: http://www.yicai.com/news/5021167.html

在銀行貸一筆款,然後去花園轉悠一圈,再去藥店買些藥,甚至還可以去買個皮劃艇,這些動作在美國的沃爾瑪門店內可以”一站式“完成,因為在美國的沃爾瑪門店內,有花園、有銀行、有藥房,如果你的車胎壞了,還可以直接在沃爾瑪店內買個車胎!

就在近期,沃爾瑪將舉行全球股東大會,第一財經記者赴美國參與此次股東大會,屆時,來自全球20多個國家的相關人員將到會,而在全球股東大會舉行前夕,第一財經記者在5月31日對沃爾瑪美國總部所在地——阿肯色州地區的沃爾瑪社區店、專門線下提貨店、大賣場和山姆會員店四大業態進行了實地考察,其中,沃爾瑪社區店和專門實體提貨店業態還未進入中國市場,而已經進入中國市場的大賣場和山姆會員店業態在其美國門店模式與中國門店模式也並不相同!

現在就由第一財經記者帶你一睹裝得下花園、銀行的美國沃爾瑪門店究竟是什麽樣?

社區店

這是社區店的外觀,看似平常,但是進入店內就會發現很多驚喜!

美國沃爾瑪社區店比一般賣場要小,大約面積在1000-3000平方米,相當於中國標準超市的面積,社區店還未被沃爾瑪引入中國市場。在社區店內,生鮮和食品是重點,所以可以看到很多陳列都是生鮮食品。

記得沃爾瑪的口號是”天天低價“嗎?在其美國門店內,還有一種更低的標價”Rollback",屬於低價中的低價,沃爾瑪的一大優勢就是價格低!

這是一個小怪獸造型的曲奇餅幹銷售展示,非常具有童心的設計。

考慮到社區店的家庭客人特點,專門設計了給孩子提供免費水果的服務!

亮點來了!這是沃爾瑪社區店內的藥房,還有持證的醫護工作者可以進行咨詢和指導,最貼心的是,鑒於醫學用語非常複雜和專業,因此其有超過10種語言的翻譯服務!其中包括中文服務!

社區店內還有“在線購物—實體店取貨”的提貨點,中國的一些零售商也在嘗試此舉,比如大潤發。

美國沃爾瑪社區店收銀可以自助,也可以人工,這在美國很常見。可是,這種模式在中國市場的零售門店內普及度很低,華潤萬家系的OLE超市在部分上海門店有試水自助收銀,然而使用者寥寥無幾。

萬一在店內和同伴走失也不必擔心,這里有專門的尋人欄!

專門線下提貨店

在美國,出行都要開車,沃爾瑪設立了這個在線購物,線下提貨店,以汽車穿梭模式提貨,在輸入客戶信息後,提貨店的後臺就按照信息調配貨品,客人無需下車,直接開車到提貨處即可!

墻上顯示了三大步驟:在線購買-預約安排-此處提貨。

大賣場

這是全球沃爾瑪最主要的業態,在中國市場也已經大力擴張了大賣場業態。

正直股東大會之際,為了向創始人SAM WALTON致敬,大賣場門店內把可樂的陳列布置成SAM WALTON創立第一家門店的造型,5-10代表了商品的價格是5美分-10美分,這是絕對的低價精神!

還是鑒於美國人大多需要開車的消費習慣,大賣場內有專門的汽配區域,甚至可以買到輪胎。

喜好戶外運動的美國人也會在大賣場購買戶外用具,甚至是皮劃艇、救生衣等。

與眾不同之處又來了!很多美國家庭會有花園,因此需要購買植物和燒烤用具等配套商品,所以在美國沃爾瑪大賣場內有專門的花園區域,讓客人挑選花卉和相關商品,進入該區域,猶如置身於花園之中。

又一個重點來了!這是沃爾瑪自設的銀行,能辦理一般銀行都可以辦理的幾乎所有業務!

大賣場內有很多主題陳列,比如購買眼鏡的區域、做家庭慶典的用品區域等。

山姆會員店

以創始人名字命名的山姆會員店,已經引入中國市場,模式與美國門店類似,采取會員制度,批量出售大包裝商品,但在中國市場為了滿足更多顧客需求,已經在包裝上有所趨向中小包裝,而在美國的山姆會員店則是超大包裝和倉儲模式。

店內還有餐廳,這一服務已經引入中國市場。

看完了四種業態,最後帶大家看看由創始人SAM WALTON創立的第一家門店改造而來的“沃爾瑪博物館”!

剛才那個可樂陳列是不是布置得很像真實的門店?

跨越各個年代的沃爾瑪發展歷史,來看看幾十年前的門店宣傳單。

看一下創始人SAM WALTON的辦公室,感受大BOSS的辦公氛圍。

即便是成功創辦了沃爾瑪之後,創始人SAM WALTON依舊保持低調勤儉的作風,他一直開著他的紅色小卡車,而沒有換豪華轎車,SAM WALTON給出的理由非常可愛——因為他無法想象拖著他的狗狗一起坐在勞斯萊斯車內!

沃爾瑪 沃爾 全球 股東 大會 巡店 直播 美國 店內 內有 花園 銀行 藥房
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=199486

【食咗先講】甘家祖傳燒鵝 翡翠小廚內有得食

1 : GS(14)@2016-03-09 16:59:35

香港人一向喜歡食燒味,午餐食叉雞飯,晚餐食燒鴨飯,一年到尾,食燒味的次數簡直數不盡。總之,想不到食甚麼,第一時間都會想起燒味。最近,一向主打新派潮菜粵菜的翡翠小廚,竟然與米芝蓮推介餐廳甘飯館聯手,在店裏推出甘飯館的名菜甘牌燒鵝。撇開甘飯館與鏞記千絲萬縷的關係不談,其燒鵝的確與當年鏞記燒鵝的水準不相伯仲。這次與翡翠小廚合作,為了保持這份水準,雖然燒鵝由翡翠小廚燒製,但食材和醬料均由甘飯館提供,確保能做出原汁原味的甘牌燒鵝。聽到都流口水,一於去試下是否真的做到甘牌燒鵝的水準先!翡翠小廚太古康山道1號康怡廣場3樓T4號舖記者:黃子卓





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160309/19521451
食咗 咗先 先講 甘家 祖傳 燒鵝 翡翠 小廚 廚內 內有 有得 得食
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=297390

沙頭角買農地送間屋 2.4萬呎農地 揭百年古董大宅內有乾坤

1 : GS(14)@2016-03-31 15:35:24

2016-03-23 iM

近年樓價急升,連帶新界村屋成交價亦水漲船高,不少投資者因而轉投相對較便宜的另類物業市場。沙頭角村落一幅佔地兩萬四千呎的農地,加上一座逾百年的古董大宅,近日於市場上放售。代理笑言開價近乎「買地送屋」,究竟係咪咁筍?本刊獨家披露大屋情況。

這個叫價不足千萬的放盤,內裏有乾坤,歷史古物隨處可見,歷史學家蕭國健指古董大宅屬於「單廊屋」設計,推算落成已逾百年,律師亦指出地皮屬於一九○五年的集體官批地契,歷史悠久。不過,對於買家來說,最着眼於「買嚟做啲乜?」原來,大屋可翻新出租,亦可重建,農地可打造花園,亦可用作經營農莊,用途多多。現業主於一二年以一百五十萬購入有關地皮,持地不足四年,現開價八百九十八萬放售。若地皮最終以放盤價售出,業主將大賺逾七百萬。

這幅偌大的農地及百年老屋,位處沙頭角上麻雀嶺村內,距離粉嶺火車站約半小時車程,東方置業營業代表馮灼奇,偕同記者在村口下車,步行十分鐘到達,我們穿過大片村屋和湖旁,走過小石橋,才抵達農地所在地。

現場所見,農地由鐵絲網所包圍,打開簡陋的鐵門後,我們沿着小路前行,馮氏說:「農地範圍很大,只因鐵絲網爛了,牛才走了進來。」只見農地範圍內,有牛群在草叢各托據一方,路上「遍地黃金」,避過數個「地雷」後,只見一座屹立古舊的大宅活現眼前。

古物隨處可見

推門入內,首先影入眼簾的是在門口左邊用磚泥等砌成的灶頭,上面雖然依舊保有以往煮食的大鍋,而右邊大門後則有個由兩幅半身牆圍成的一個區域,研究本港歷史多年的蕭國健教授看過相片後指出那是以往村民洗澡的地方。「以前居民會放置木桶在內洗澡,而半身牆是用來掛衣服的地方。」屋裡一件件鋪滿灰塵的物件,都是歷史的印證,包括筲箕、煤氣燈、雕花木門等等,猶如帶領到訪者進入歷史博物館。

屋內的地下空間大,除了大廳,有偏廳,還有兩個房間。此外,大宅更加建了一層閣樓,與地下用木樓梯相連接,樓梯由於日久失修,部分梯級已鬆脫,閣樓則有一個大房及供奉神祠的地方。

尤如進入博物館

馮氏指著屋內說:「大屋年代雖久遠,但保養還很不錯,不見漏水,不過,由於空置多年,加上沒有水電供應,沒有浴屋廁所,因此需要翻新才能住得人。」

他強調:「大屋加農地,叫價不用九百萬,單計農地都抵買,除開呎價三百多,買地送大屋。」他又建議兩個方案:「第一,可以翻新,修葺及保留大屋,加設廚廁,投資額約一百多萬,估計日後月租一萬元。第二,假如嫌大屋太殘舊,可將之拆卸,改建成現代化村屋,物業樓底高,足夠起兩層高村屋,預期重建後,全幢月租約兩萬八至三萬多元,視乎花園如何打造。」他指出,曾經有業主大手筆修建花園,廣泛種樹,建造涼亭及漁池,享受園藝的樂趣,令大屋變身超豪華別墅。

馮氏續說,如果買家着眼於投資角度,可考慮將農地改作農莊,將土地分租,成為耕種的好地方。「買家保留部份土地給自己,其餘分租出去,每幅二百多呎,月租大約五百至六百元。」

粗略估計,扣除通道,該農地可拆細約八十幅小農地出租,假如每幅月租五百元,單是農地月收四萬元,加上出租大屋的話,月租逾五萬元。他又透露,該地皮數月前開始放售,年初減價一百萬至八百九十八萬。放盤以來,已有數十組客人查詢。「我入行咁耐,類似的放盤好罕見,所以廣告一出,吸引不少人來睇,有人還價,惟未到業主心水價。」他又說,購買農地無法於銀行承造按揭,需現金支付,因此買家要較長時間,權衡投資風險及回報。

用途廣 首選農莊

該大屋及農地位處山邊,環境清幽,村內有明湖居屋苑,與農地只有一條水渠相隔。「門口這條水渠流的是生水,不是死水,不會惹蚊蟲,種植的話,又方便打水。」翻查紀錄,明湖居屬區內發展商永泰行近年發展的村屋項目之一,二○一一年發售,面積七百方呎單位,售價二百餘萬起,全幢三層七百餘萬。東方置業營業經理黃樂兒表示,沙頭角禁區開放,帶動區內村屋價格明顯升幅,以全幢二千一百呎的村屋為例,二○一二年成交價約七百萬,現時升至一千至一千一百萬。

根據該農地地契顯示,物業由兩幅地皮組成,均於一九○五年簽署,分別由李氏及楊氏家族持有,律師林國昌指出,該地契屬於「集體官契」,其中一幅指定用作稻田,另一幅為耕地。他強調,地皮雖然不屬於屋地(HOUSE),不過,該大屋存在歷史悠久,買家可嘗試向政府申請重建。「當年在屋地上建屋,屬普遍情況,大屋遺留至今,基於人情及恩恤,有機會可申請拆卸重建,不過,由於其位處的土地,並非屋地,相信要補地價。」

根據土地註冊處資料,地皮於一九九六年,由兩名楊姓人士以接受餽贈形式持有。現時業主為葉姓投資者,於二○一二年四月,以一百五十萬由該兩人手上購入土地。

在沙頭角持有四百八十萬方呎土地,經營農莊的張鈺麟教路,農莊前期工程支出龐大,若只作短期投資,並不化算。「買了土地後,要開墾及圍鐵絲網,駁水駁電不是小工程,每組電力組合需交幾萬元訂金,個個電錶都要收按金,一個科學井十五萬,樣樣都是錢。」

除投放資金,他認為,投資農莊心血及毅力亦不能少。「園內設施每次申請,都不是用月計算,可以獲批,是用年計數,投資大,還要有一股傻勁。」

張氏指出,雖然他只會收集農地建造農場,作為長綫投資,不會出售,惟他見市場上有劏售農地,亦是賺錢的出路。「不過,一定要賣得完,才有得賺。早前興農地熱,元朗拆細農地,面積一百方呎,售價由五萬元,二萬四千方呎,可開二百四十幅小農地,全部賣斷的話,收高達一千二百萬元。」惟他又說,沙頭角比較元朗偏遠,由市區進入,車程一小時以上,該區對於劏地需求,暫時仍未及元朗,相信要在蓮塘口岸開通後,才有望逐步增加。

不過,張氏不諱言,多年來,見證沙頭角地價飛升,禁區開放、加上區內逐步發展成旅遊區,收購農地呎價幾級數上升。「二○○八年,每呎收購價五十至八十元一呎,現時地段較佳的,已升穿三百多元,八年升六倍,相信二○一八年蓮塘口岸開通,地價肯定再升。」

另類物業市場的交易各式其式,市場新鮮人往往無從入手,亦欠缺過往的成交可供參考,曾購入農地大賺數千萬的科達地產主席湯君明教路,以價值以言,農地可根據區域分為三級,最值錢的是位處馬路邊,其次是汽車可到的橫路,最後才是車路不到的農地,因此農地的價錢不可一概而論。

村落以麻雀命名群牛農地自由行

百年老宅外貌古舊,窗戶小,推門進內,發現內裡處處都有古物,包括煤氣燈、灶頭、神樓及腳門等,反映當時客家人生活面貌。

珠海學院香港歷史文化研究中心主任蕭國健(圓圖)指出:「大屋單層式建築,內有閣樓,前面騎樓,上面是封密天井,是標準的「廊屋」。而且是「單廊屋」,一般下面住人,樓上是神樓,供奉神祠,兼且擺放工具,農村種蕃薯等農作物,香港天氣潮濕,如果收成品放樓下,容易發霉,一般放置閣樓。若家庭人口增加,則可能連樓上也有人住。這種建築物沒有廁所的,如廁要行出街,近水塘就在水塘邊,當年並沒有化糞池。」

根據《香港新界之歷史與文物》所載,廊屋分三種,蕭氏他推測,大宅落成年份介乎一七OO年至一八六O年。「麻雀嶺一般都是客家人,應該是於一六六九年後才來的,他們是因為香港遷海令,令原本居住的居民走,客家人就遷入香港,他們遷來香港是窮的,不會有錢起「斗廊屋」,他們起「單廊屋」比較多。」

山嶺以麻雀命名的原因,蕭氏表示因歷史久遠難以追究,只聽過一個有趣傳說。「麻雀嶺村屬客家村落,都是一六六九年因清政府鼓勵粵北及閩贛各地的客族,南遷香港地區開村立業政策而來,有傳說指當時村民見到當地山嶺有比較多雀鳥,而當時比較普及的是麻雀,因此將地區稱為麻雀嶺。」

客家人遷入後多以務農為生,惟隨著生活質素日漸提升,加上年輕一輩大多搬入市區讀書及就業,現時農地大多丟空,以往耕種的好伙伴黃牛,亦被逼加入失業大軍,因此村內不難發現牛群的蹤影,在農地間自由行。

撰文、攝影:地產組︱設計:林彥博
沙頭角 沙頭 農地 送間 間屋 2.4 萬呎 百年 古董 大宅 內有 乾坤
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=298912

【Pokemon Go更新】20人圍揪巨型Boss 日內有得玩

1 : GS(14)@2017-06-22 07:43:11

如果還有玩《Pokemon Go》的話,應該會發現道館已經全部被封進行維修,因為Niantic已為史上最大型更新做預備工作,照目前情況睇應好快會有得玩。



今次更新主要從道館着手,如只容許6隻不同精靈負責防守及加入「Raid Battle」玩法。

今次更新主要會從道館着手,除了可以同Pokestop一樣轉到道具外,亦將以往10級守衛道館機制改成只容許佔領隊伍要派出6隻不同類型精靈做防守,打道館時都唔會好似之前要狂打幸福蛋同啟暴龍咁令人沮喪。有趣係在新更新之下,正在守衛的精靈會隨住時間而減低動力(當跌到0會返歸),玩家要不時餵精靈令佢精力充沛,不過依香港道館成日轉主人的情況去睇,根本未到餵食時間就已落馬;但當然守得越耐,所賺的金幣就越多。不過講到最勁都係「Raid Battle」,系統不時會在指定道館上出現幾萬CP的巨型Boss級精靈,已獲得Raid Pass或Premium Raid Pass入場券的玩家可以聯手以5分鐘為限擊倒Boss級精靈,最多可由20人同時出手,打贏的話就可得到特殊新道具。雖然今次更新仍然未有機迷等了好耐的交換精靈系統,但Niantic都總算交到功課,唔知可唔可以重新燃起各位前訓練員的鬥志呢?



資料來源:Niantic記者:布偉倫2017果籽繼續認真知味。識買惜用。行以求知。好事多為。重修舊好。緊貼果籽報道,即like:http://fb.me/AS.AppleDaily




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170621/20062984
Pokemon Go 更新 20 人圍 圍揪 巨型 Boss 日內 內有 有得 得玩
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=336254

重開公民廣場 林鄭:3個月內有定案

1 : GS(14)@2017-08-04 05:56:43

■公民廣場2014年9月26日起重門深鎖,不許任何人士進入。



【本報訊】政府總部又名門常開,但前特首梁振英任內卻重門深鎖,築起高高的鐵欄。林鄭月娥未正式上任特首時已明言研究重開俗稱「公民廣場」的政總東翼前地,梁當時以保安理由拒絕重開。林鄭月娥趁出任特首一個月,昨特意提到現屆政府要包容、開放,減少社會紛爭,主動提及3個月內就會對重開公民廣場有決定,亦研究開放容許網媒採訪政府活動。2014年7月,梁班子以提升政總整體防禦能力及保安為由,關閉公民廣場,同年9月10日重開,但在12日後就實施限制進出措施,至9月26日起關閉公民廣場不許任何人士進入。公民廣場曾是市民集會的主要場地,林鄭上任前已承諾研究重開,她昨主動提到對重開公民廣場態度正面積極,認為純粹由政府尊嚴考慮,亦應該重開,現正要求相關部門檢視管理及保安工作,要求3個月內向她提交報告做決定。對於網媒採訪一事,她指自己在競選時亦歡迎網媒採訪,現時政府不容許網媒出席,已要求新聞處長研究機制,以開放、包容態度處理,自己亦曾親自與記協商討,新聞處稍後會再與記協溝通,冀圓滿解決事件。


促新聞處包容網媒採訪


林鄭稱,開放公民廣場及網媒採訪兩件事,正面對司法覆核,令她有感而發,引述終審法院前首席法官李國能曾指,法庭非解決政治問題的地方,應由政策、政治等方法解決,希望往後有爭議性的政策或政治議題都能以主動積極聆聽方法去解決。香港記者協會主席楊健興指,記協兩周前與林鄭會面,要求跟進她在選舉時的承諾,包括開放網媒採訪政府發佈會及活動,記協的大原則是要求政府對網媒的界定盡量寬鬆,並盡快推出具體建議去落實。他說:「我哋一路覺得?家嘅安排唔合理,講唔過去亦講唔通,傳媒媒體都有網,可以去採訪政府活動,點解網媒就唔可以﹖原則上、道理上都唔通。」■記者陳雪玲




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170803/20110014
重開 公民 廣場 林鄭 個月 月內 內有 定案
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=339471

租置屋貨尾 20萬內有交易全港近5萬伙 毋須補地價上車

1 : GS(14)@2017-09-17 17:43:10

■屯門山景邨



【周末專題】租置公屋在樓價高企下,成為低收入民眾的「終極上車盤」。公屋富戶政策下月實施,租置公屋也成搶購對象。由於租置屋毋須補地價,只以市價三折左右發售,目前全港尚餘近5萬伙貨尾,當中多達20個屋苑的入場費20萬元有找,平過龕位。記者:朱連峰 陳家雄



租置屋近年有多受歡迎,數據最真實。房屋署資料指,今年首6個月,全港共錄得1,500宗租置屋成交,相當於去年全年2,100宗成交的71%。惟租置屋供應數量大,這39個屋邨合共提供18.41萬個單位;截至今年6月底,累積售出13.57伙,即仍有約4.8萬伙可供出售,規模相當於46個將軍澳新盤晉海。



山景邨涉5,504伙最多

房屋署最新資料顯示,這39個屋苑出售率介乎36%至86%,當中屬「租者置其屋計劃第六期甲」、於2004年開售的屯門山景邨,可能因為單位數量多達8,600伙屬全港租置公屋之冠,位置亦較吊腳,賣剩最多貨尾;過去13年共賣出3,096伙,尚有多達64%可供出售,涉及5,504伙。元朗朗屏邨及觀塘翠屏(北)邨則排第二及三,貨尾量3,145及2,728伙。租置公屋受歡迎,原因就是平價,有九成單位售價低於100萬元,部份更低至10萬元。近期開售的屯門新盤城.點,呎價達1.5萬元,最平227方呎開放式賣288萬元;同區公屋山景邨,最平16萬元有交易,而40餘萬元已可買入423方呎,呎價僅1,017元。本報以該39個租置公屋今年1月以來的買賣登記作參考,當中20個的最平售價在20萬元內;當中馬鞍山耀安邨平絕全港,耀和樓低層2室今年3月登記以10.29萬元售出,單位實用面積127方呎,開放式間隔。



■鑽石山鳳德邨

市區鳳德邨17萬易手

當中5個更位處市區地段,包括觀塘翠屏(北)邨、黃大仙下邨、黃大仙東頭邨、藍田德田邨及鑽石山鳳德邨。最平為翠屏(北)邨,售價12.8萬元;鳳德邨一個實用147方呎單位,近期以17.22萬元易手,呎價1,171元。至於鳳德邨近日誕下全港呎價最貴公屋,呎價達15,476元;同一條邨,租置呎價只是該公屋王不到10%的價錢,公屋也出現貧富懸殊現象。全港入場費最高的租置公屋,為藍田興田邨,最平55萬元。惟房屋署出售的租置公屋,只供合資格的公屋租戶認購。本港現時應沒有資產價格低至10萬元的物業,即使是電單車位也至少索價30萬元;就連沙田寶福山單人龕位,據聞也炒到60萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170916/20154636
租置 置屋 屋貨 貨尾 20 萬內 內有 交易 全港 萬夥 毋須 須補 地價 上車
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=341243

【傳錯救星】WhatsApp訊息撤回即日用得 實試9分鐘內有得救

1 : GS(14)@2017-11-05 16:41:09

香港用家終正式可以用到WhatsApp新加入的訊息撤回功能,無論是iOS及Android版本都可用到,而Web版則只限接收;只要在所發訊息上長按再揀選「刪除」及再揀選「在所有人的手機上刪除」,就可成功救回傳錯的訊息,不過對方手機上仍然會留有「訊息已刪除」字樣,但至少作個藉口解釋點解刪除訊息會比較容易。

就算及時發覺WhatsApp刪除訊息,但接收者一樣會睇到「訊息已刪除」訊息。


不過訊息刪除功能有時間限制,官方就話一定要在傳出訊息後7分鐘內發覺有問題而刪除功能,唔係都一樣無得救。但記者測試過發出訊息後9分鐘內都救得返,但一到10分鐘就無得揀「在所有人的手機上刪除」。但就算可以用得到WhatsApp訊息撤回功能都好,都係敵唔到手機Cap圖功能。


另外若傳送相片或影片的話,即使對方已收到相關相片及影片,只要一按刪除,亦可同時刪除對方在「媒體、連結和文件」內的記錄,不過若對方在刪除前已儲存就回天乏術,所以大家在傳送訊息或相片前,都係要望清楚群組及對象先!記者:布偉倫攝影:周旭文



來源: https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20171101/20200564
傳錯 救星 WhatsApp 訊息 撤回 日用 實試 分鐘 內有 得救
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=343784

【創意火鍋】九龍城火鍋店創麥提莎墨魚丸 內有糖心食得過癮

1 : GS(14)@2017-11-13 03:42:45

招積鳳凰鍋,$328。把黑松露大磨菇釀入全雞,配合花膠,非常滋補。

全新旅遊專頁,即like籽想旅行:https://fb.com/travel.appleseed九龍城美食除了泰國菜外,一定要數火鍋店。近來又有新店燚火鍋專門店進駐,店內有不少主打的特色湯底,適合秋冬進食。餐廳名字讀起來難,但意思原來相當簡單。「代表我們四個合伙人的一團火。」負責人李展豪(阿豪)說。


九龍城火鍋店非常多,要突圍而出,靠的是真材實料與創意。簡單的椰子雞鍋,大廚會用新鮮椰青,以真椰青水去作湯底,與坊間用椰膏的效果不一樣,味道更清甜。店內的鮮羊腩煲,用上了紐西蘭羊與中國羊,配上海魚熬兩個小時而成的湯底,差味較一般的羊腩煲特出,湯底帶一份鮮味,實是羊肉愛好者必試的鍋底。


鮮羊腩煲,$288。

海鮮拼盤(二位起),每位$98。

麥提莎手打墨魚丸,$78。



最有創意的必定提到他們的麥提莎墨魚丸,即叫即做,咬下去帶甜,「因為平時吃到的丸類幾乎都是鹹的,我便想,不如試試做甜的,帶出墨魚鮮味。」大廚黎根生(根哥)笑道。


象拔蚌刺身(時價)。一般港人愛點的食物都應有盡有。

燚火鍋專門店負責人李展豪(阿豪)和大廚黎根生(根哥)。



面對同區的競爭,阿豪坦言壓力會有,個良性競爭從來不是壞事,只要做好自己,堅持下去就可以,而最重要的是,「我對我們的大廚很有信心。」阿豪最後說到。燚火鍋專門店九龍城南角道44號地舖記者:賈碧嘉、葉浩昇@Foodcaptain.hk攝影:王國輝



來源: https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20171112/20211621
創意 火鍋 九龍城 九龍 火鍋店 創麥 麥提 提莎 莎墨 魚丸 內有 有糖 糖心 心食 食得 過癮
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=344104

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019