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春節樓市見聞之成都 何田

http://xueqiu.com/5537986930/27462490

謝謝@西峰 @天天靜心課 的邀請,斗膽就那麼幾天的粗淺見聞說說感受,不準確的地方請大家指正。

第一次去成都,從臘月29到正月初六,總共待了7天,先後在天府新區美年廣場/環球中心、東二環華潤二十四城、最中心的天府廣場等地方轉過,房價在8000-15000不等。東北三環外熊貓基地附近7000左右。

整體建設水平非常高,天府新區/天府大道規劃很不錯,亮化做的很好,建設基本成熟,兩旁基本以寫字樓為主,既有當地的新希望、通威等企業,也有外來的棕櫚泉、花樣年、綠地等,直觀感覺供應量很大。

天府大道東西兩側為居住小區,以與天府大道交叉的天府二街為例,包括華潤鳳凰城、復地、綠地等國內知名房企開發的住宅為主項目,整體感覺入住率非常有限,這條路上有個華堂超市,方圓三五公里也就這一個商超,面積不大(總面積應該在2萬以下),比社區店稍微大點而已。我住在天府五街與天府大道交叉口的美年廣場,目測入住率在50%上下(看有沒有晾衣服或亮燈之類),後期還會開發酒店式公寓(花樣年在這個區域有福年廣場、香年廣場、美年廣場等多個項目),8000-10000/平米。

順道還見了兩個朋友,一個在東北二環的華潤二十四城,目前價格12000,2011年上半年約10000買的,一個在西南二環裡的武侯區,房價不詳。可能華潤和花樣年都有南方背景的原因,房型都做的不錯,我住的房子是三居,總建面積不到100平,雖然每個房價不大,但總體感覺還不錯,就是客廳大的不正常,朋友在華潤的三居也差不多100平,陽台等地方偷了不少面積。

高新區是成都的發展重點,引進了不少IT企業,市政府也搬過去了,所以這兩年南三環附近是發展重點,但老成都人都喜歡在二環以內(房價約12000-15000),新城區應該很多投資的人(類似我住的房子就純粹是別人投資的,臨時借給我們住),所以入住有限。

寫字樓/商業過剩是成都不小的問題,直觀感覺這幾年在建寫字樓量應該跟整個北京差不多,不過好多應該都是單位自建,比如長虹、攜程等,外環高速(去機場會經過)邊上的環球中心,號稱亞洲最大的單體建築,跟北京的世紀金源差不多大,有娛樂場、商場、洲際酒店等,人氣還行,停車免費,晚上的音樂噴泉很漂亮。

至於當地人對經濟的看法,壓力比不上我在北京,但發展空間似乎受限了。我兩個朋友,一個在IT公司,研究生畢業五年了,結婚生子階段,壓力很大,工資上升空間不大(IT行業在成都還算不錯了,很多國內IT公司都在當地有分支機構,如華為、聯想、360等),因都是外地來成都發展的,買房買車養孩子的壓力比較大;一個在房地產公司,夫妻其中一方是成都人,現在加上父母的房產共有三套房,生活壓力小些,但由於所在公司這兩年新拿地項目不多,所以晉陞空間不大(在成都大量供地的情況下是個例外)。

總體感受,成都人民還是挺幸福的,吃的不錯,消費和房價不高(類似重慶、武漢,這兩個城市一個我去過很多次,一個大學在那裡念的)。想起春節期間很火的幾個關於大城市、小城市的帖子。中國的發展當然需要不同等級的城市都有前景,提供一個相對體面的生活環境給大家,但每逢節假日,我看到這麼多人來來往往,我就感覺,由於人多資源少,或許整個國家要真正發達,還有很長的路。當然,從房地產的角度來講,人多資源少是個好事。不過類似、成都、重慶這樣大規模供應土地的方式,房價不會太漲的。

零零碎碎寫的很多,由於沒有專門去售樓處看,不僅準確,供大家參考。
春節 樓市 見聞 成都 何田
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人口集聚決定房市發展,未來轉變不可避免——回鄉樓市見聞點評 何田

http://xueqiu.com/5537986930/27528074
特別說明:對各城市的分析來自原作者「見聞」及我的梳理,僅代表作者和我的意見,有意挑起地域爭論就不必要了。不保證數據的完整性和結論準確性,僅供參考!

很高興參與@西峰發起@萬科週刊 支持的「回鄉樓市見聞」徵集,在親自寫了我第一次去但一直關注的成都之後,對各個城市做個點評,具體如下:

2月8日@西峰發過來的21份見聞中,從城市來看,大體分為五類:一是直轄及境外城市,包括上海、北京、台北三峽區等3個;二是省會城市,包括杭州、南京、濟南、鄭州、武漢、成都等6個;三是計劃單列市,包括寧波、廈門等2個;四是東北沿海的三四線城市,包括浙江的慈溪(隸屬寧波)、樂清(隸屬溫州)、平湖,江蘇的南通,河北唐山某農村等5個(我特別感興趣這個村在哪裡,裡面提到宅基地重建、農民自建房等諸多現在「新型城鎮化」相關的東西了);五是中西部的三四線城市,包括陝西漢中、湖北咸寧、湖北松滋、貴州安順、山西懷仁等3個。

除一份匿名外,以上城市見聞來自雪球網友@藍白蒼穹 @coffeebeanMM @投資筆記 @ LeoZhang999@大風飛揚 @imliver、Makalokaine  鶴鳴 JIM的春天 uvt125 風險控制第一 閒情偶不記 我家的黑皮皮 滄海一豆Isaac 水果沙拉liu woodpin  Amos Zhang  keke216 以及新浪網友陳達博 冷酷的Noah 胡曉山,感謝大家提供的材料,如有遺漏還請指出。

第一部分:各類城市特點總結

1、 直轄及境外城市:房價高、供應少、成熟市場特性逐漸顯現


北京、上海、台北(三峽區)三個城市見聞各有特色,北京只說了三環內的樓市,對改善性需求、房價、收入水平很樂觀,認為家庭年收入30-40萬很普遍(比魔都上海作者預期好多了),未來三環內房價突破10萬很普遍,最大問題可能來自政治危機;上海作者則認為本地人兩三套房不常見,很多朋友出國,拋出上海房子去海外置業,對未來預期不佳;台北三峽位於遠郊(把他跟北京、上海放一起是因為不想再單列一類,而他所屬的台北也算國際大都市),人口增長主要來自中心區和海外轉移的中老年人(離塵不離城),產業以旅遊/農業為主,當地特產黑豬肉有好多濫竽充數的,這一點跟我們倒是很像。

總體感覺,把北京、上海兩篇文章放在一起,給人的感覺是無論房價還是收入水平對比,帝都完勝魔都。我們的統計數據也是這樣,2013年北京新房價格累計上漲近30%,上海約15%。http://fdc.soufun.com/index/BaiChengIndex.html ,出現這樣的情況,應該更多是兩名作者生活圈子的差異而不是城市本身,比如北京也有很多對當地沒信心拋售房產的案例。但這樣的對比還是挺有意思,案例中提到的央企、政府官員、金融街、學區房等龐大的「剛需」,是北京不同於上海的重要特徵。

2、 省會城市:杭州從天堂到地面,南京、濟南補漲,鄭州、武漢、成都發展當中

作為少有經歷過暴漲與顯著下跌的城市,杭州案例對樓市歷史表現、當地政府規劃、各區域特點說的很細,民營經濟的興衰是決定當地樓市前景的重要變量。而南京、濟南2013年房價漲幅較大,恰好都是經濟一直不如同省蘇州、青島等地的省會,或許這是因為中央控制力加強帶來的。這也告訴我們,在分析各地樓市時在除了GDP之外還要考慮財富集中度、國有企業、金融機構集中度等。

鄭州有鄭東新區,武漢有「滿城挖」書記,成都有規劃和建設甚至好於北京的天府新區,三個中西部城市都面臨類似的供應過大問題,大家都表示買房壓力小於京滬,但需要注意的是,IT業發達的成都都難以提供豐富的晉陞空間,不知道更多的中西部城市,如何為新進城居民提供更多職業,這才是房市長久發展的根本。

3、 計劃單列市:寧波高峰已過,廈門因面積小、環境優勢而有長足空間

寧波房價上漲主要集中在2011年以前,近年來基本沒漲反跌,跌幅基本在20%以內。與同省的杭州類似(後面還有樂清、平湖等地也一樣),寧波房價的調整與當地民營經濟的困境密切相關,作者對未來走勢不樂觀。但廈門(我2012年春節在廈門過,城市不大,環境很好,島外正處於大規模開發期)則不同,過去一年房價漲幅居全國前列(百城指數顯示漲幅居第二位,僅次於北京http://fdc.soufun.com/index/BaiChengIndex.html ),城市面積小,人口增長多,作者認為未來房價可能「5-3-2」,即島內5萬,近島一圈3萬,再往外一圈2萬。

以前做研究時,我曾經想過把計劃單列市(除了上面之外還有大連、青島、深圳,以及雖然不是計劃單列市但經濟異常發達的蘇州)的樓市拿來單獨分析。對外開放早、本地人口少、城市面貌新、沒有大規模舊城改造、經濟發達、環境宜人是這些城市的共同特點,與南京、濟南、瀋陽等經濟相對一般但因為省會聚集大量「老錢」、「政府機構多帶來更多灰色收入」不同,這些城市要麼靠旅遊地產和外來投資性需求(如廈門、大連),要麼靠大量的外來普通階層,如蘇州,房地產市場與其他城市有一定區別。或許以後有機會詳細分析吧。

4、 東部三四線城市:浙江的平湖、樂清、慈溪等地高漲後正在下行,唐山某農村的「新型城鎮化」道路有「亮點」

與杭州、寧波等發達城市類似,同屬浙江的平湖、樂清、慈溪,儘管目前房價較高,但普遍正在下跌當中,如樂清之前最高3.5萬,目前1.5-2萬,作者認為未來可能繼續微跌。供應量過大、本地居民房產多、當地經濟減速導致外來人口減弱或收入水平下降,是東部三四線城市的普遍困局。位於江蘇的南通,雖然沒有出現明顯的下行,但也表現出供應量大、銷售不暢的局面(數據顯示,2012年底南通城鎮居民人均住房面積超過40平米,目前已賣出去的土地和在建項目相當於每人15平米左右,後面有詳細圖)。

有意思的是位於河北唐山某農村,開始大規模平房改造,農民上樓如火如荼,一部分自住(水費、物業費免20年,收電費),一部分賣給外來人。村支書的權利很大,連春節發的每人1000元購物卡也只能在他家的超市買東西,但村支書也難呀,部分拆遷的賠償款沒結清,鎮委書記被抓,多出來的房子無人送也不好賣。展望未來,村支書將成為新型城鎮化和農村土地制度改革的重要節點。還有個不好評價的人情冷漠:車撞人後逃逸沒人管;老光棍在家死了甚至變臭,這可能是發展當中必然面臨的問題吧,有點像資本主義萌芽時期的「圈地運動」。

5、 中西部三四線城市:陝西漢中、湖北咸寧/松滋、貴州安順、山西懷仁等,人口淨流出,經濟發展是大問題

中西部三四線城市應當聚集了中國最多的戶籍人口,但人口外流嚴重,如漢中2010年人口普查比十年前少了20%,房價基本不漲,大規模拆遷、集資建房,本地居民收入低,月收入2000是普遍現象。有個有意思的看點,如貴州安順,一樓商舖最高達13萬/平,地下商舖7萬/平,作者認為泡沫很大。

過去幾年,我在研究中國城市房地產投資吸引力時,將研究範圍從35個大中城市擴大到全國近300個地級城市(http://fdc.soufun.com/report/6730.htm  http://fdc.soufun.com/report/6731.htm),包括了大量東中西部城市,得到一個大體的結論:中西部絕大多數城市都可能面臨供應過剩問題,而東部沿海地區的三四線城市,由於經濟發達,吸引更多人,問題相對不突出,這次收到的文章體現出來的情況大抵如此。但這次還發現,東部三四線地方政府土地財政擴張快、大拆大建供應規模大、房價已超出多數居民收入的問題也需要引起關注。

第二部分:對目前形勢和未來走勢的幾點看法

1、 全面把握各地市場困難之極,房地產市場沒有真正專家,實地查看至關重要


本次樓市見聞的意義在於,發現了更多非專業文字和觀察數據。雖然部分參與者屬於房地產或相關從業人士(包括我在內),但基本不依賴官方統計數據,而是憑藉草根觀察或親友訪談的方式來獲取當地信息,表現形式更加鮮活。對個人感知的關注,可能是這次活動的最大意義所在。正如微博興起後傳統媒體的逐漸消亡,話語權逐漸向普通人轉移。

另一方面,個人觀察難免以點帶面,並非當地市場的全面體現,比如北京的作者實際上只說了「三環內」的北京,與絕大多數剛需(80後或剛剛畢業沒幾年的外地進京「屌絲」)基本無關。中國指數研究院的數據顯示,2012年,五環外成為北京新房成交的絕對主力,其中五六環之間成交面積佔比突破50%(53.9%,2010和2011年分別為40.6%和44.4%),六環外接近30%,五環以內只佔約15%。2013年北京房價漲的多的就是五六環,比如房山區的萬科長陽半島2010年來從12000左右到現在近30000,四環以裡的高端住宅或二手房漲幅相對較小。比如上海是中國高端住宅需求最大的一個城市,2013年1-11月,上海800萬以上的新房共成交5451套/675億元,北京為3689套/488億元,比上海低約30%。

要真正把握各地房地產市場變化,唯有結合案頭的數據分析和實地的樓盤調研,長此以往才能獲得真正的感受。

2、 人口聚集是經濟發展和房市走勢的關鍵,城鎮化速度放慢和老齡化背景下,未來房地產市場走勢放緩是必然

無論是剛需猛烈的北京、上海,還是人口淨流出的陝西漢中等中西部三四線城市,一個城市經濟和房地產市場的發展,本質上取決於其對人口的吸引力及其這部分人口的創造力和購買力。成都、武漢等地由於較強的教育實力和區位,廈門由於環境和對外開放政策,樂清、南通等地由於民營經濟和相對較低的成本,引來眾多企業和人口進駐,最終帶來經濟發展和房地產市場起步上揚。

據聯合國的預測,2011-2020年,在城鎮化率達到50%之後,城鎮化速度將從過去1.4%左右降至1%左右,每年新增城鎮人口將從之前十年的2000萬人以上下降到1700萬人左右;另一方面,2010年人口普查顯示城鎮居民人均住房面積已接近30平米,除廣東、北京、上海等外來人口多的省市外,絕大多數省市都在30平米以上。人口流入減少、現有居民住房充裕(就像多篇「見聞」中提到的很多城市人口淨流出、當地人均兩套房等),將使得未來房地產市場的發展空間縮小。

我們預測2011-2020年住宅需求總量約160億平米(包括120億平米的商品住宅和40億平米的保障性住宅,報告完成於2012年底http://fdc.soufun.com/report/6154.htm),其中50億來自新增人口,60億來自原有居民改善,50億來自拆遷(與前一項一起都可視為改善型需求),預計中國商品住宅的年高峰在13-14億平米之間(2013年已達到11.6億平米,未來個位數乃至負增長可能成為常態)。因此,居民收入水平能否持續增長、拆遷速度能否保持將是住宅市場發展的關鍵,改善性需求將逐漸取代首次置業市場絕對主力。

3、 供應過剩與不足、房價高漲與下跌同時上演,不同區域和城市的結構性矛盾難以緩解

圖:2010年及未來3-5年典型城市人均住房建築面積
查看原图註:住房潛在新增供應=2011-2012年竣工面積+2013年初在建未竣工面積+已供未開工土地*容積率;城鎮人口按2010年末城鎮人口及城市化率走勢估算。
數據來源:CREIS中指數據、fdc.soufun.com

在總量難有大幅增長、新建規模連續多年超過銷售和竣工規模的情況下(2011-2020年商品住宅總需求約120平米,但2013年在建商品住宅49億平米,其中15億平米新建,銷售11.6億平米,竣工7.9億平米),三四線城市供應過剩的問題需要警惕。據中國指數研究院測算,2010年,三類典型城市人均住房面積分別為30平米、30平米、36平米。據測算,所有在建及待建項目竣工後,三類城市的人均住宅面積將分別達到36平米、44平米、49平米,分別提高6平米、14平米、13平米,多個二三線城市潛在供應十分充足,明顯超出當地人口實際需要。

7億城鎮居民當中,近三億外來人口(他們可能是農民工,也可能是有小城鎮戶口但在大中城市工作生活)的居住需求如何滿足可能是影響未來住房市場的重要變量。目前政府的期望是放開中小城市落戶,政策落地能否改變大家都就業和居住習慣(以後清華北大之類高校畢業生,如果有一半甚至更多離開北京,可能北京的房價問題就解決了),是城市結構矛盾能否改變的前瞻性指標,我個人不看好。

展望未來,一線城市的高房價與二三線的高供應可能長期存在,政府的托市行動(或者任何一屆中央都力爭的「穩」)仍將持續,通過加息、控制流動性、允許地方政府或信貸違約等方式來刺破流動性泡沫是萬萬不敢的,房地產市場的糾結仍將持續。

4、 房市混亂局面難以緩解,在房價之外我們更應關注個人偏好的變化

房地產市場作為關注度最高的市場,承擔了中央、地方、個人、銀行等諸多「利益相關群體」,因此「回鄉樓市見聞」在春節期間得到這麼多人的響應。我畢業以來近8年都在房地產業,雖然近期轉向互聯網金融熱潮,但仍在搜房體系當中,肯定還是做跟房市有關的事情。房價上漲下跌與多數人的生活密切相關,也是大家感興趣的話題。我也一直樂此不疲,寫的報告和言論大都指向房地產市場量價變化和未來走勢判斷,經常為早一天完成所需報告並給客戶而興奮。

但實際上,在房價之外,還有很多可以關注的東西。比如我近期重看《浪潮之巔》,該書記錄美國IT行業的誕生、泡沫、回歸,IBM、微軟、蘋果等諸多知名企業的誕生和浴火重生;比如互聯網金融概念下的P2P貸款、眾籌、比特幣,在互聯網精神的指導下,通過對數據價值的重新挖掘,服務於中小企業和個人,改變了傳統金融的諸多弊端(當然,互聯網金融還在成長當中,問題也不少,但互聯網作為一種摧枯拉朽的工具,已經並將繼續改變我們的社會,房地產業也不例外);比如《老二非死不可》、《商業的常識》等有關投資和商業的書,重構了我以前的部分偏見,讓我發現社會和商業的種種亮點。

展望未來,新一屆政府的長效機制仍在摸索(包括但不限於土地制度改革、房產稅收制度改革、金融體系改革、城鎮化和人口政策等),短期難以改變市場運行態勢,房市混亂局面仍將持續。在房價之外,我們應當更加關注人的價值,關注人來人往背後的原由以及個人偏好的不斷轉移。對開發商及相關從業者而言,隨著85後、90後進入社會和房地產市場,我們以往對社會的判斷都會發生重大改變。萬科最近密切關注小米、阿里、海爾等房地產之外的企業,也是要借外力來完善組織架構和商業模式。

正如《浪潮之巔》、《偉大的博弈》、《歷代經濟變革得失》等「史書」給我的感受:在這個時代,唯有變化才是最大的不變。積極擁抱變化並轉型,才能有未來。

祝大家馬年吉祥,想神馬就有神馬!
人口 集聚 決定 房市 發展 未來 轉變 不可 避免 回鄉 樓市 見聞 點評 何田
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搜房市值逼平恆大是互聯網思維的最佳體現! 何田

http://xueqiu.com/5537986930/27775260
特別聲明,本人是搜房員工,但所有觀點不代表公司。

根據雪球信息,截至2月21日,$搜房(SFUN)$ 市值為65億美元(近400億人民幣)接近$恆大地產(03333)$ (521億港元,約405億人民幣),媒體紛紛報導搜房市值超越恆大,總體都是覺得有泡沫,我覺得主要有三個方面的原因:

1、對搜房業務不瞭解,從財務數據來看恆大規模佔優,但由於定位互聯網服務,搜房在淨利潤率、增長率、ROE等方面完勝恆大
多數人都把搜房看成 $易居中國(EJ)$ $世聯行(SZ002285)$ 之類的銷售代理、中介服務機構了,但搜房不做代理、不做經紀、不做顧問,是一家收入基本來自網上廣告及電商服務的互聯網公司(旗下中國指數研究院在房地產研究上有很大影響力,但只做研究和數據服務,不涉及新房策劃和代理等業務),因此取得了非常好的業績。
根據最新公佈財報,搜房2013年收入6.4億美元(39億人民幣),增長48%,利潤3億美元(18.3億元人民幣),增長97%,淨利潤率接近50%,淨資產4.4億美元(上年末1.9億美元),ROE接近100%(印象中前幾年基本都是超過100%)。
恆大2013年全年數據還沒有公佈,2013年上半年,收入419億元,增長10%多點,淨利潤62億元,增長10%,總資產接近2800億元。2012年收入653億元,淨利潤92億元,下降19%,ROE26%。2013年全年銷售額(不是財務上的結算收入)1004億元,增長8.8%。
從以上數據可以清晰的看到,搜房在淨利潤率、增長率、ROE等指標完勝。由於在房地產網絡門戶優勢明顯以及近年電商業務、搜房卡業務的大力發展,收入、利潤增長率異常突出,近50%的淨利潤率、近100%的利潤增長率,近100%的ROE,過去幾年基本每年都分紅,搜房給股東的回報是非常突出的(光現金分紅收益就很好了,你再看看一直缺錢的開發商,房地產上市公司有幾個分紅的)。

2、搜房市值逼平恆大是互聯網思維的勝利!從美國IT業歷史可以發現,軟件超越硬件,服務強於製造是歷史規律

第二個原因歸根到底是對互聯網、乙方、軟件、服務的偏見,對無形品牌的漠視。美國IT歷史告訴我們,軟件強於硬件、服務強於製造業是必然,多少做通信設備、計算機等硬件製造的公司逐漸凋零,因為沒有把握技術轉變的機會,比如moto、nokia、北電、黑莓等等,而提供軟服務的谷歌(GOOG),Facebook(FB) 以及曾經的yahoo、AOL都通過軟件或者在線服務,成為一個個巨頭,曾經軟硬通吃的IBM(IBM) ,因為不做軟件,培養出一個微軟(MSFT) ,近年沒能倒下又是因為逐漸把硬件業務推出,比如先後將PC、低端服務器業務賣給聯想集團(00992) ,才能一直保持在行業領先水平,市值一直居IT業前列。美國IT相關領域公司中,目前股價優秀的只有蘋果(AAPL)一家是硬件為主的,只是不知道還能堅持多久。關於美國IT業,請自行閱讀《浪潮之巔》。
順道插一句,Facebook(FB) 近期170億美元買了只有幾十個人的Whatsapp,更是證明了,收入規模不是企業估值的關鍵,未來增長空間才是。

3、股價是動態的,不同資本市場的估值體系存在巨大差異,同一家公司股票在不同地方的估值差異大是常態。

(1)不同資本市場的偏好不同。
搜房作為互聯網公司在美股受到更多關注,這與美股對IT、科技股更加關注是有關係的,國內比較主流的互聯網公司基本都在美國上市,比如百度(BIDU) 以及細分領域的優酷、去哪兒、攜程等等。香港、滬深成規模的互聯網公司,在行業內佔主導地位的應該只有企鵝 。而由於香港股市對地產股的關注以及地產股國內上市暫停,幾乎國內一流的開發商近年IPO都去香港上市,大家可以看銷售額前20名中,應該一多半都是港股。

(2)市值本身就是動態的。2012年下半年,由於中概股危機(少數在美上市的中國公司財報、離岸公司等問題導致),搜房股價最低曾經到十幾塊前。2013年,隨著美國股市對中國概念股重回信心,搜房股價從年初的20多漲到年底80-90,漲幅近3倍。這裡有搜房業績的高增長原因,也有搜房業務得到更多投資者關注並信任的原因,也有股市整體估值上升的原因。而恆大等開發商股價低迷與2013年房市大幅上漲相反,主要是因為投資者普遍認為房價上漲可能帶來調控或貨幣收緊,對未來預期不看好。


(3)在互聯網領域,如果只看收入、利潤,比搜房市值不合理的公司多的去了。搜房是中國互聯網領域少有的不燒錢的公司(據老闆說,公司99年正式成立的第二年就是賺錢的公司了,不像很多互聯網公司一直到上市都是虧的),大家看看名氣挺大、2013年股價漲了不少的優酷、唯品會。優酷2013年股價漲了近1倍,目前市值50多億美元,但收入不及搜房,還一直虧損,唯品會2013年股價漲了3-4倍,目前市值60多億美元,雖然2013年Q3收入近四億美元,但利潤只有1200萬(唯品會的尾貨特賣業務,利潤率極低,很多電商都是賠錢階段呢,比如通過補貼才不虧的B2C電商龍頭京東商城(JINGDONG) ,估值也在百億美元以上),搜房同期收入1.8億美元,利潤超過1億。

(4)即使同一家公司,在不同股市交易的價格也會存在差異。同一家公司AH股價差異幾倍都發生過。根據統計,數十家同時發行A股和港股的公司,多數A股比H股貴,最極端的浙江世寶 ,A股價超過20元人民幣,港股3.4(2.7人民幣),就是A股投資者買同一公司花的錢是港股投資者的8倍左右。也有港股比A股便宜的,比如工行、招行、人壽 等金融股,那是因為A股普遍認為金融業有潛在壞賬風險。
http://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/anh.shtml 

總而言之,搜房市值逼近或超過恆大,是業務定位、盈利能力、行業大勢、股市偏好等多種因素引起的,可能用現在流行的「互聯網思維」來解釋最合適不過了。

順便說一句,我之前說要寫一個「互聯網視角下的房地產業變革」還在準備當中,主要是寫了之後不太滿意,還需要修改,大家先看這個吧。
搜房 市值 逼平 恆大 互聯網 互聯 思維 最佳 體現 何田
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友信裁員不是P2P終點,民間借貸永生,但風控如何需關注 何田

http://xueqiu.com/5537986930/29235393
近期很忙,很久沒更新文章了,今天看到有關人人貸關聯公司友信裁員的報導,恰好跟我現在的工作方向有關,簡要分析並評論下,供大家參考,歡迎大家就P2P風控等問題與我交流,謝謝!

1、事件簡述:人人貸兄弟公司友信裁撤部分財富管理部門員工:
友信近期暫停其天津、上海的財富管理(即找出借人/投資人的部門)業務,並與員工停止勞務合同:
5月8日,網名為「pandi222」的用戶在一家網貸社區平台發佈消息稱,人人貸無預兆裁撤線下所有員工。「我是友信的員工,這次裁員是包括北京上海以內的全部財富管理部員工,從財富管理部總裁到底層客戶經理,之前不僅毫無預兆,並且給我們下達了很高的業績指標,不知原因為何」。

2、簡要分析:友信的財富管理相當於線下找投資人,在人人貸的「優先理財計劃」得靠搶的時代,線下財富管理團隊的價值不大。
首先,現狀是友信線下找投資人的業務暫停部分城市,而不是線下找借款人的借貸諮詢部門去掉了。既然線上就能找到那麼多錢,何必在各地搞「財富管理中心」浪費成本。(看看他的理財計劃多火就知道了,之前一個月一期,最近兩週一期吧,每期近3000萬,十分鐘以內賣完,我盯了很久都沒買上)。

從現在的業務來看,人人跟友信的分工還算清楚:友信在線下找借款人(目前人人貸近90%的標的來自友信的實地認證標);人人貸在網上儘可能P2P投資說的風險很低收益很高,通過「理財計劃」等方式找到投資人/出借人。



3、未來趨勢:由於金融管制等政策因素,P2P的原型——民間借貸永生,風控是關鍵。
P2P的原型Lending Club在美國並沒有產生很大的影響力,原因在於美國金融市場異常發達,借款人的資金需求和投資人的資金增值需求都得到了較好的滿足。但在國內,由於大量的閒散資金(截至2014年一度末,居民儲蓄存款已逼近50萬億,其中活期存款就超過19萬億,這也是餘額寶為啥一年內能突破5000億元的根本原因)、大量的小微企業/個人的借款需求不受銀行/信託等傳統金融機構重視,因此P2P、眾籌等模式大放光彩,有數據表明2013年P2P貸款已超過1000億元,雖然跟傳統信貸10萬億、小貸近萬億的規模相比差很遠,但已經是一個不可忽視的力量。

由於大環境不會發生變化,作為民間借貸的在線化,P2P肯定會長期存在,風控是關鍵。P2P中投資人那環影響的是平台規模,出問題在於借款人不還錢,積木盒子/有利網/愛投資等網站將借款人的來源基本全部界定為小貸/擔保公司,即不從線上獲取借款人,而且引入第三方為借款人提供擔保,基本規避了平台的風險,但這個可能不是長久之計,小貸/擔保公司也可能出問題的,以他們的資金規模,擔保超出政策允許是很有可能的事情。

要控制借款人的違約風險,友信的借款諮詢部門很關鍵。在現在這個階段做P2P,通過線下審核控制風險,是人人友信和絕大多數P2P的必然選擇。按人人貸現在的「風險備付金原則」,實地認證標主要由友信提供「擔保」(你要說這不是擔保也行)。沒見過友信提供給借款人的合同,不知道友信按多少比例收借款人的錢(估計在1-5%之間),這部分錢在刨掉違約率之後是友信的收入/利潤來源。對人人友信而言,能夠以恰當風控模式,降低這部分的成本,收取合適的「風控審核費用」,是其成功的關鍵。順便說一句,哪天友信砍「借款諮詢」部門那就熱鬧了。

總結:樂觀估計,友信裁員只是業務正常調整,在接受1.3億美元投資後,人人友信短期內出問題的可能性不大。P2P行業將會繼續甚至永遠存在,但在快速發展的同時,如何設計合理的風控架構至關重要。

友信 裁員 不是 P2P 終點 民間 借貸 永生 但風 風控 如何 需關 關註 何田
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