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男子買玉片自製古董騙貸10億專家曾估價24億

 http://www.yicai.com/news/2011/09/1065306.html

 
 

起巨額貸款詐騙案透露出驚天秘密:原故宮博物院副院長楊伯達等5名頂級鑑定專家,為騙子自製的"金縷玉衣"開出24個億的天價評估。

建行兩位行長由此輕信了騙子的經濟實力,發現被騙貸6個多億後不但未報案,還繼續為其違規提供資金4個多億,導致銀行最終損失5.4億多元。

經過三個月的努力,記者翻閱350多本卷宗,聯繫到當時的鑑定專家深入採訪。他們承認,評估時大家連"金縷玉衣"的玻璃罩子都沒打開,只圍著走了一趟,"過程不太合規矩"。

富豪騙貸10個億為洗錢和蒙蔽銀行

買玉片自製"古董"

隔玻璃看"金縷玉衣"

案情

富豪自製"金縷玉衣"頂級專家評估出24​​億天價

在"中國400富人榜"中,華爾森集團總裁謝根榮一度名列第163名,資產6.2億元。但沒人知道,這些錢是從銀行騙來的。

2000年9月,謝根榮偽造555份房貸合同,以假按揭的方式從建設銀行騙貸6億多元。但謝根榮不傻,他早早為自己留下後路。本世紀初,媒體突然開始報導一位叫謝根榮的"古董收藏家"。

在謝根榮貸款詐騙案的捲宗中,有一份證人牛福忠的證言。謝根榮的一審判決書中摘錄了其中的一部分:謝根榮有兩件"古董",一件是"金縷玉衣",一件是"銀縷玉衣"。其實,兩件"玉衣"是我用他給的玉片穿出來的,不值錢。他堅持要我找專家給這兩件"玉衣"做評估,我就找了原中國收藏家協會秘書長王文祥。王文祥又找了原故宮博物院副院長楊伯達等4位專家,一起給"玉衣"作出評估報告,評估價24億。謝根榮給了專家幾十萬的評估費。

買"文物"意在洗錢

貸款變成公司"古董"

對此,華爾森集團財務人員蔣某某稱,集團的資金使用權由謝根榮掌握,審批只是個形式。謝根榮從公司拿走的現金,後來董事會決議以公司名義收購謝根榮手裡的古董沖賬。

時任華爾森集團執行總裁的郎某為謝根榮的行為作出更明了的解釋:買文物的用意就是向外洗出大量的現金。

這樣一來,資金相當於做了個"乾坤大挪移",從銀行騙來的貸款變成"古董"放在公司,而"買古董的若干個億"不會給其他的古董商,自然會到謝根榮個人的兜里,成為乾淨的錢。

涉嫌騙貸被行長發現古董專家簽字成"擋箭牌"

買"古董"更重要的用途在後頭。

2002年底,建設銀行某支行行長顏林壯和副行長趙峰憑藉經驗,發現華爾森集團在騙貸,為此找謝根榮談判。

謝根榮先向銀行提供了造假的企業財務報表等材料,然後領著顏林壯等人參觀了專門用來存放兩件"玉衣"的"根榮陳列館"。

謝根榮指著一件"金縷玉衣"對顏林壯說:"全世界只有兩件,專家已經做過鑑定,市場估價24億。它在這兒,我還能賴著你們區區幾個億不還?集團只是一時資金周轉困難,只要我們通力合作,還清貸款肯定沒問題。"說完,謝根榮出示了有5位國內頂級古董鑑定專家簽字的評估報告。

頂級專家的集體簽名,讓顏林壯和趙峰相信了謝根榮,覺得即便他有騙貸嫌疑,但華爾森集團畢竟還是一個非常有實力的企業,不會欠貸不還。另一個問題是,當初按揭貸款是顏林壯批下來的,如果騙貸的事情暴露,作為行長的他烏紗難保。

銀行行長被"蒙蔽"再次提供資金4.56億

顏林壯最終做出錯誤決定:瞞住上級,通過開具銀行承兌匯票的方式為企業提供資金支持,幫企業發展起來,把問題"消化"。

後經法院查明,這部分的累計金額達4.56億元。被抓後謝根榮曾滿不在乎地對民警說,那段時間光請客吃飯,他就花了3000多萬。

最終,審計署在審計建設銀行北京市分行時發現問題。2008年3月,謝根榮、顏林壯等人被抓。至案發時,謝根榮騙貸的錢有5.4768億餘元無法歸還。

謝根榮一審被法院以貸款詐騙罪判處無期徒刑。"被評估報告蒙蔽了雙眼"的顏林壯和趙峰,因犯違法發放貸款罪、違規出具金融票證罪被法院分別判處有期徒刑20年和19年。

謝根榮一審獲刑後上訴到北京市高級人民法院,目前二審仍在審理當中。

當事人

●中間人牛福忠

年過六旬,現為北京中博雅文物鑑定中心鑑定委員會主任,自稱是國家文物局泰安培訓中心客座教授、北京電視台《天下收藏》欄目特聘鑑定專家

玉片買下來以後確實是我幫著穿成"玉衣"的

法制晚報(下稱FW):謝根榮為什麼要做"金縷玉衣"和"銀縷玉衣"?

牛福忠:他不是有個"根榮陳列館"嘛,搞收藏唄。

FW:"玉衣"是謝根榮買來玉片找人做的,自然不是古董。明明不是古董,為什麼還要當古董去評估呢?

牛福忠:咳……他當時找我評估,我說評估不了,我哪兒懂啊。他非要評估,我就找了王文祥。其他的專家我也不認識,都是王文祥找的。

FW:如果"玉衣"本身不是古董,那它的價值就是那些玉片價值的總和。一堆玉片居然價值24個億,您是否覺得過高?

牛福忠:這你得問那幫專家去,是他們在評估報告上籤的字,呵呵……

FW:"玉衣"的評估價是24個億,那謝根榮是花多少錢買來的玉片呢?

牛福忠:肯定沒花24個億,買的時候不可能那麼多錢。他哪有那麼多錢啊。評估價只不過是專家說的。這東西按照24億賣,肯定沒人要。

FW:那些玉片是從哪兒來的?

牛福忠:都是謝根榮從他浙江老家找的,具體怎麼弄到手的我就不知道了。玉片買下來以後,確實是我幫著穿成"玉衣"的。

FW:那些玉片是古玉嗎?

牛福忠:咳……有的是,有的不是。但玉肯定都是真玉。專家說是古董,那就是吧。雖然我懂點兒,但沒人家專家那麼懂。

如果是專家,都得往評估報告上簽字。我不是專家,就沒簽。

FW:現在"玉衣"怎麼處理的?

牛福忠:我不知道。

FW:謝根榮給專家評估費了是嗎?

牛福忠:對。當時我在場,錢給了王文祥,他們怎麼分的就不知道了。

●鑑定專家王文祥

王文祥,現已七旬,據媒體報導曾擔任過中國收藏家協會秘書長,現為世界書畫藝術家聯合會主席、世界收藏家協會副主席兼中國總會會長、世界文物藝術品鑑定評估委員會主任

主要是靠眼睛看然後一起商量了一下

接受記者採訪時,王文祥稱當時是牛福忠找的自己,之後自己找了其他的專家。

王文祥承認,當時謝根榮已經表示過,“金縷玉衣”、“銀縷玉衣”是他買來零散的破碎玉片穿起來的。“但是,我們覺得玉片零散著,將來很可能被丟棄。能把市場上這些容易丟棄的玉片收集起來,用金線穿成'玉衣',對國家來說是個貢獻,算做了一件好事。”王文祥說。

王文祥也承認,“當時評估沒走太複雜的程序”,“主要是靠眼睛看,然後一起商量了一下”。

對於24億元的評估價,王文祥說,這是著名歷史學家史樹青老先生提出的價值,“我們沒有那麼仔細去看”。

王文祥稱,評估報告是他歸納了大家的意見,之後落筆起草的。但謝根榮只給每人一萬多元的費用,不是牛福忠作證時說的“幾十萬元大家分”。

“鑑定後,我們特別叮囑謝根榮,這東西不能去交易,否則犯法。我認為,只要文物不上市場,專家簽字談不上什麼風險,這是學術自由。”王文祥說。

●鑑定專家楊伯達

現已八旬,原故宮博物院副院長

大家就在玻璃櫃子外面走了一趟看了看

楊伯達告訴記者,鑑定之前,他對華爾森集團一點也不了解,到現場才認識了謝根榮。

楊伯達承認,鑑定過程確實不太合乎規矩。

“說老實話,就幾十分鐘。鑑定時沒有開櫃,大家就在玻璃櫃子外面走了一趟看了看。因為隔著玻璃,看時也不方便。”楊伯達說。

楊伯達告訴記者,如果是鑑定故宮博物院裡的文物,肯定不能光看,必須要“上手”。而那次,“玉衣”一直沒從玻璃櫃裡拿出來,專家們也沒要求開櫃。

“反正史樹青在嘛,他是文物鑑定界的大家,我當時是在他領導下的。”楊伯達說,由於當時沒有舉手錶決的過程,於是自己就隨了大流,別人怎麼說,自己也就怎麼說了。

最後,大家在評估報告上簽了字,吃了頓飯就走了。

當楊伯達從記者嘴裡了解到,評估報告成為之後謝根榮從銀行騙錢的工具時,表示很驚訝。

“我沒把它當成鑑定活動,而是當成一種友誼活動,是客串性的。他們請你來,給你一點鑑定費,你同意他們的意見就完了。”楊伯達說,鑑定時,謝根榮沒說過他的意圖,他也沒想到評估報告會被非法利用。

楊伯達說,臨走時謝根榮每人給了一個信封,可能裝了萬把塊錢。“我現在不再參與這些活動了,在家埋頭寫書。”楊老說。

包括故宮博物院原副院長在內權威人士出具評估報告

記者揭秘當時鑑定內幕五位專家評估出24​​億

這個鑑定是比較隨便的算是幫朋友一個忙

記者採訪李勁松老人時,告訴他謝根榮利用評估報告矇騙銀行,導致損失5.5億後,老人傷心地哭了,一個勁兒地說“沒想到”,表示自己一定會吸取教訓,深刻反省。

“那家公司的老闆說讓大家鑑賞一下,看看他的家產值多少錢。大家一聽是'金縷玉衣'都很感興趣,畢竟也是個學習和交流的過程。”李勁松老人回憶道。

“當時,有的人仔細看了,有的沒有。真正的評估鑑定程序是怎樣的,沒有國家規定。但專家們應該反复地研究。”李勁松稱,“而這個鑑定是比較隨便的,算是幫朋友一個忙。大家就是聚一聚、坐一坐、走一走、看一看,證明這個資產的價值。史老是大權威,史老說這個價值是很高的。史老說的話,我們是很尊重的。”

“評估是專家們個人的看法和觀點,評估價值只是一個參考。專家意見只是代表個人。評估價值是一個認識問題。”李勁松說。

謝根榮當時的承諾也讓專家放鬆了心態。李勁松說,謝根榮當時稱“玉衣”是他的寶貝,絕不會賣。

李勁松認為,既然是家產,評估多少個億都無所謂,只證明這是他的財產而已。

李勁松說,專家們最後還囑咐他好好珍藏,並一再強調不准到市場上流通,也不能拿去抵押。

當記者提到,牛福忠曾說有“幾十萬評估費”的時候,李勁鬆發火了,堅稱謝根榮只給了每個人幾千元車馬費。

“他有什麼根據呀?如果是評估,都要開收據,他有收據嗎?”李勁松說,估價之後,王文祥起草了評估報告,寫著這個文物是什麼時代的、什麼玉石、評估價值多少錢。

李勁松稱,因為都是朋友,那天就比較隨意,並沒有按規矩要評估費。那幾十萬元是不是被中間人拿了,自己就不知道了。

●鑑定專家楊富緒

年近八旬,中國寶玉石協會原副會長、北京大學寶石鑑定中心主任

那種情況下就是最權威的人說了算

楊富緒告訴記者,按照常規,玉石鑑定程序有大約30個步驟,如稱重、收樣、手摸、儀器檢測等。

楊富緒說,對於玉石的鑑定,應該一片玉一片玉地檢測。要確定材質、成分和工藝,需要儀器檢測,包括X光機、紅外光譜、電子探針等大型儀器。

“但那次鑑定,玉衣在玻璃罩子裡,只能肉眼看。那種情況下,就是最權威的人說了算。”楊富緒說。

“當時史老在,跟他相比我就是打雜的,史老說什麼就是什麼了。他是一把手,我們哪能不聽史老的。”楊富緒說。

但楊富緒承認,當時兩件“玉衣”的估價偏高。

“那次鑑定之後,我也想過,這是乾嗎呢?這麼高的價。”楊富緒說。

楊富緒告訴記者,雖然他不知道後來謝根榮利用評估報告到銀行騙錢的事,但在那個時期,用這種方法去銀行弄貸款的大有人在。那種事評估費用很高,知名大師看一看就是幾萬,但不見得有科學的依據。

“我在報告上簽了字,我也有一定的責任。”楊富緒告訴記者。

延伸採訪

業內流行“不打假”按評估價值收費

潘家園古玩城一位老闆透露,如今業內流行“不打假”。

一位不願透露姓名的收藏家告訴本報記者,在鑑定界,如果一位名家已經開出了評估報告,其他同行通常不會“拍磚”,都是聽之任之。

而在鑑定​​界,目前有這樣的做法:先口頭告訴你,你的玩意兒是真的,價值連城,之後再向你伸手要“鑑定費”,數額相當於他說出來的評估價的一定比例。你只有給夠了錢,鑑定師才給你開書面的評估報告。

採訪過程中,受訪的鑑定專家李勁松也證實:按照慣例,評估費是評估價值的1%到5%。

“比如,你的東西可能只值幾百塊錢,但他告訴你值20萬。然後要求你按5%交鑑定費,也就是1萬。有些心眼活的人就交了。”一名不願具名的收藏家告訴記者,“這樣的話,一個不值錢的物件一下子價值20萬元,除去交1萬元鑑定的費用,賣出後還可以淨賺19萬。這樣的話兩方都有便宜,如果沒有鑑定師開出的評估報告,你和誰說你的東西值20萬,也沒人信。”

故宮博物院研究員周京南曾對媒體有過解釋:文物的收藏鑑定確實有這種尷尬的現象,哪怕一些權威機構、一些權威大師也有“打眼”的時候,而不同專家有時觀點不同難分對錯,對此也很難有非常嚴格的規範。

《人民日報》海外版:老來天真性更直

記者採訪中幾名專家均表示,當時大家的意見都是隨著“史老”的。當時的鑑定界,史樹青是最大的權威,他說“玉衣”是真的,值錢,大家就都認同了。

記者試圖聯繫史樹青,但遺憾地了解到,老人已於2007年因心臟衰竭去世,享年86歲。

由此推斷,為“玉衣”做鑑定時,老人已經八十出頭。記者從《人民日報》海外版找到一篇紀念史樹青老人的報導,其中一段耐人尋味:

(史老)年紀大了,反而像個小孩子,動不動就發脾氣。史老夫人說,他對越王勾踐劍的事就老大不開心。去年4月,史老在大鐘寺地攤上發現一把青銅劍,他認為是越王勾踐劍,當即買下。後來有的專家認為是假的,博物館不收,史老的老伴和女兒也認為是假的,只值200塊錢。為了這事,史老寫了一首詩,把自己比作春秋時期多次獻和氏璧不成的卞和。看到史老有點生氣的樣子,他的老伴對他說,不爭論,不爭論,身體要緊。老伴說,史老心臟不好,去年住了半年的院。

這段文字,《人民日報》海外版的編輯所擬小標題為:老來天真性更直。

經濟大案

●經濟案件判決書枯燥文字的背後隱藏著驚人秘密●紛繁複雜的經濟現像中有商界世故人情

●“遊走”在法制與經濟之間,以法制的視角解讀經濟,關注國內外知名企業,關注社會民生

A08、A09撰文/記者付中閆新紅實習生王曉飛

★本欄目稿件將在北京新聞廣播《警法在線》欄目互動播出

欄目主持人:付中

●鑑定專家史樹青

著名歷史學家和文物鑑定家,曾任中國歷史博物館研究員、國家文物鑑定委員會副主任委員、南開大學歷史系教授、北京大學考古系研究生導師、中國收藏家協會會長,以考古鑑定馳譽中外

●鑑定專家李勁松

年近八旬,中國寶玉石協會原秘書長

男子 買玉 玉片 自製 古董 騙貸 10 專家 估價 24
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深夜時刻(19):嶄新的物業估價方式 戰神

http://notcomment.com/wp/?p=16987

一般我們為物業估價,多會從兩個方法去評估,一是成交,二是銀行估價

成交紀錄

成交紀錄反映市場的交易情況,市場價格如何,但以此為物業估值有一個問題,我舉個例子,例如高層賣400萬,低層又應該值多少呢? 業主說:「低少少啫,最少都值380萬啦」,地產代理則說: 「咁低層320萬都好盡喇」,沒有一個客觀標準,如何評估呢?

銀行估價

銀行估價也是為物業估價的一個好方法,因為是銀行借錢給買家買樓,銀行說不值,買家借不到錢,業主說值多少也沒用,不過不同銀行的估價可以差距很大,動輒相差數十萬,因為當中涉及人的觀點因素,及銀行的取態,自然不同銀行有不同的估值。

以統計學推算物業價值

亦即是基於成交紀錄再以統計學按不同的因素如樓層、時間性、單位等作調整以推算物業價值,當中計算由於是基於市場的成交紀錄,不渉及人的觀點因素,比較客觀,亦解決了只看成交紀錄沒有客觀標準的問題。

在網上,我找到了一個以此方式為物業估價的網站,homeprice.com.hk ,這是該網站的簡介:

「Homeprice 是香港首個由一組學術界專才為住宅單位作市價估值的網站,本公司的服務宗旨是為用戶提供客觀、可靠的物業估值和樓宇資料, 從而增加地產市場的透明度。

現時香港市面上的地產公司或網頁大多只提供住宅的環境設施和買樓按揭的資料,只有絕少數資源以客觀、科學的方法為用戶提供免費的物業估值服務。針對此情況,一位美國紐約大學的市場學教授與兩位分別來自美國斯坦福大學和麻省理工大學的高級研究員,應用「貝葉斯統計學」(Bayesian Statistics) 編成「Homeprice物業估價」系統。本系統以該住宅單位和近期鄰近的相似單位過往的成交記錄作為重要的分析元素,較準確地計算出該單位的市值,務求幫助買賣樓宇人士清楚地了解現時或短期的樓價狀況, 從而作出明智的決定。

「Homeprice物業估價」研究人員運用「多層貝氏統計模型」 (Hierarchical Bayesian model) ,根據過往物業成交的記錄進行估值。例如當系統要對某大廈的15樓F座進行估值時,系統將該單位和它周圍的單位的過往交易記錄進行嚴謹的數據分析。在分析 過程中,「時間性」、「屋苑單位」、「樓層」是本系統估算物業市值的三大重要元素。」

現時「Homeprice物業估價」結果的誤差已達到比市場上真實成交價相差大約百分之五的水準。可到這連結看到過去30天的誤差情況 http://www.homeprice.com.hk/historical-performance/

歷史估價圖表

這個網站最重要的功能是可以看回過去該物業單位的估價,價值升了多少跌了多少一目了然。

舉個例,我試一試為太古城某一單位估價,看到從去年4月最高位至今,估價大約回落了5.35%

taikooprice

各位朋友有興趣可以上這個網站試試啊 http://www.homeprice.com.hk

深夜 時刻 19 嶄新 物業 估價 方式 戰神
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空無一物,也是藝術家一生的經驗 如何理解億元估價的“空白油畫”

來源: http://www.infzm.com/content/105012

《萊茵河II》2011年拍出430萬美元,成了“史上最貴照片”。它是“PS”出來的:里面的工業建築被移除,只剩道路、草地、河流和天空。這讓公眾對它的天價極其疑惑。攝影評論家顧錚解釋:它的創作看上去簡單,其實極其複雜,並且和當代藝術也趨同。 (南方周末資料圖/圖)

“藝術這件事越來越說不清楚。藝術判斷的標準、藝術形式上的探索和市場價格隨時都在調整。所以一張幾乎空白的畫,才會變得無從判斷。”

美術館保安載入藝術史

蘇富比拍賣行將於2014年11月11日在紐約拍賣羅伯特·雷曼的《無題》。這是幅124cm×124cm的油畫,厚厚的白色顏料塗滿正方形畫布,白色的表面依稀可見綠色和藍色的痕跡,拍賣行估價1500萬-2000萬美元(約9000萬-1.2億元人民幣)。

近乎空白的油畫估出高價,輿論嘩然,有網友以此調侃北京的天氣:“看了幾張北京霧霾的照片,瞬間看懂了羅伯特·雷曼畫作的1.2億價值。”

創作了天價《無題》的羅伯特·雷曼其實有頗為勵誌的藝術生涯。雷曼曾在紐約現代藝術博物館(MoMA)擔任保安,幹了七年。這期間,他創作了一系列《無題》作品。這幅估價過億的白色《無題》完成於1961年,那時,31歲的羅伯特·雷曼剛結束保安工作。

紐約MoMA收藏了28幅雷曼的作品,1993年還舉辦了羅伯特·雷曼回顧展。《紐約時報》撰文評價:“羅伯特·雷曼一直專註探索白色的多樣性——不同種類、不同色調的白色顏料,塗抹在不同的白色表面。”“羅伯特·雷曼的藝術提醒我們,對於所有繪畫而言,最重要的是顏料、尺寸和顏色。”

羅伯特·雷曼作品此前的拍賣最高價,是8年前的另一幅白色繪畫,960萬美元。此次上拍的《無題》,是藏家1988年在蘇富比拍得,當時成交價為55萬美元。蘇富比認為雷曼的作品價值被低估,他們對再破紀錄有信心。

回顧當代藝術的拍賣紀錄,獨占鰲頭的恰恰是抽象表現主義作品。紐約佳士得2012年5月8日的當代主題拍賣會上,馬克·羅斯科描繪日落景色的油畫《橙、紅、黃》以8688萬美元(約5.47億人民幣)成交,創下當代藝術品的最高拍賣價格紀錄。

蘇富比10月17日在倫敦舉行的意大利藝術拍賣會上共有9件白色的作品,估價總計超過1500萬英鎊。藝術家盧齊歐·豐塔納是極少主義藝術的開創者,他的《Concetto spaziale attese》(空間概念,等待)是一塊用刀劃破的白色畫布,估價150萬-200萬英鎊。豐塔納在本次拍賣會上還有兩件畫布上分別劃了兩刀和十一刀的作品,兩刀估價55萬-75萬英鎊,十一刀估價220萬-280萬英鎊。

相比公眾面對《無題》的驚詫,藝術圈要理性平靜得多。藝術家徐冰說:“我很喜歡上個世紀中葉的抽象繪畫作品,筆觸的處理很有質感,很好看。現在來看,這些作品和傳統的聯系日益顯現,也更有價值。”

藝術家張恩利表示:“一件藝術品一旦超過一定價格,就會成為一個事件。拍賣是買賣雙方的事,價格有人接受就沒問題,如果沒成交就只是一個標價而已。克里姆特的畫曾經創過拍賣紀錄,但真的值那麽多錢嗎?藝術品的價值和標價並沒有關系。”

攝影評論家顧錚指出了藝術品拍賣背後的複雜性:“市場拍賣時的競爭氛圍、藝術家存世作品數量的多寡等複雜的因素決定了藝術品的價格,正常的價值是另外一回事。”

策展人、藝術評論家陸蓉之則說:“羅伯特·雷曼的《無題》是西方藝術史劃下符號的經典作品,(只要是經典)即使它是個尿壺或大便也是如此。”

“恐怕我們必須接受”

比空白畫布更“離譜”的創作被收藏和賣出高價的並不少見。1961年,意大利藝術家皮耶羅·曼佐尼制作了90個密封罐頭,標簽寫著“藝術家之屎”,聲稱里面裝有藝術家的糞便,並根據當時的黃金牌價按重量標價。藝術家強調打開罐頭會破壞其藝術價值,很長一段時間里,罐頭裝的到底是什麽,一直不為人知。2007年,18號罐頭拍賣出12.4萬歐元,之後曼佐尼的合作者在報紙上透露,罐頭里裝的都是石膏。

最為著名的是馬塞爾·杜尚。杜尚善於將工業化的制造物只做輕微的改動,或者幹脆原封不動就拿去展覽。1917年,杜尚交了6美元進場費,將他在商店買的男廁小便器匿名送到美國獨立藝術家展參展。他將陶瓷小便器倒置桌上,在底側寫上“R·穆特”——一家潔具設計公司,並將作品命名為《泉》。這成為現代藝術史上里程碑式的事件。獨立藝術家協會會長當時對支持杜尚參展的收藏家沃爾特·阿倫斯伯格抱怨:“如果一個人把馬糞粘到畫布上,我們也必須接受?”阿倫斯伯格回答:“恐怕我們必須得接受。”

2006年,500名英國藝術界權威的藝術家、藝術品交易商、藝術批評家、博物館和美術館工作人員組成龐大的評審團,評選英國藝術界20世紀5件最具影響力的藝術作品。杜尚的《泉》獲得64%的評委選票,超過畢加索的《亞威農少女》和《格爾尼卡》,排在首位。

“藝術這個事越來越說不清楚,當代藝術不斷突破現有的概念和規則,給予的是已有知識範疇無法判斷的東西。藝術判斷的標準、藝術形式上的探索和市場價格隨時都在調整。所以一張幾乎空白的畫,才會變得無從判斷。”徐冰對南方周末記者說。

2011年11月8日,藝術家安德烈斯·古斯基創作於1999年的作品《萊茵河Ⅱ》在紐約佳士得拍賣會上拍得430萬美元,刷新了攝影作品拍賣紀錄,成為史上最貴的照片。

《萊茵河Ⅱ》將合成圖像放大到巨型尺寸(238×387cm),照片里的工業建築被作者用數碼手段移除,留下的是沈靜、憂郁的抽象畫面——道路、草地、灰色的河流和灰色的天空。古斯基表示,他關註的是萊茵河可能存在的當代景觀,在評論家眼中,古斯基試圖解釋人類生存狀態中那些謎一樣的互動元素。而公眾疑惑的是:一件“PS”過的數碼照片為什麽能拍出天價?

顧錚解釋:“投資當代藝術和投資當代攝影是不同的。古斯基的《萊茵河Ⅱ》是在當代藝術範疇里用攝影為手段、按照當代藝術的觀念完成創作,和按下快門的傳統攝影很不一樣。《萊茵河Ⅱ》看似簡單,其實是一項極其複雜的工作,先要沿著萊茵河一段段拍攝,然後在電腦上將多張照片拼接,就像繪畫一樣,但不是用畫筆,而是用光標在電腦上建構形態,對透視變形進行矯正。這是數碼時代的明室操作,如果放在膠片時代的暗房里是無法完成的。”

顧錚將古斯基獨特的創作稱為“攝影壁畫”。這樣的作品和波洛克等人的抽象表現主義繪畫在外部形制上是一個類型,和當代藝術也有趨同傾向,譬如都趨向於大畫幅。“即使是在一瞬間完成的作品,即使是看上去是幾乎空無一物的作品,體現的也是藝術家一生的創作經驗。”

無一 也是 藝術家 藝術 一生 經驗 如何 理解 億元 估價 空白 油畫
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估價問題雜錦

由於工作坊是上年8月搞的,轉眼一年了,突然心血來潮,不想把當時的Q&A累積超過一年,所以以今年8月為限,希望可以清掉所有累積的Q&A。因此,還剩下來的Q&A我將會分類組合起來,能加快完成分享。




Kaho:

1. 投資新手,有筆錢不急用,想長線投資賺息,應選擇建行定盈富?
2. 看見其他blogger,claim投資債基可有每年up to 10%利息,止凡可簡單講解內裡運作及你的看法?
3. 你看一支股票,有無哪幾樣你一定會做?例如annual report,PE等。

謝謝你的分享,剛買了你三本書的Kaho,想要你第一本書儲齊一套。


止凡回覆Kaho:

多謝Kaho支持,要我第一本著作《永不當田雞》的話,請給我地址,寄一本給你。

回應你的問題

1. 選擇建行與盈富,要看你對兩者的了解程度,你認為他們有何回報?這回報及風險又是否適合你呢?我在工作坊上都提及過投資盈富的回報可以很不錯,然而投資個股的又可能有別的考慮,所以還是自己下決定,有空不妨看看文章《何需買個股?》。

2. 我沒有買債券,對基金更加沒有好感,無論是債券基金與股票基金亦然,因此沒有好好研究,所以給出意見都不太有參考價值吧。若你看到有如此推介債基的blogger,不妨向他了解更多,條條大路通羅馬,我還是專注自己的路好了。

我對投資基金的看法,可以看看這篇文章《找個誠實的基金經理》。

3. 分析研究一支股票,我會盡量做所有可以做的事情,看年報是基礎。要留意的是我一向先看公司營運數字,它們多與「價格」沒有關係,覺得是好生意,才看與「價格」有關係的數字,例如PE、PB、股息率等,看是否值得買。還會做其他事情,例如上網找資料、評價、其他blog及新聞來看,親身到門市看,用用它的服務,了解其對手的情況之類。總之,分析研究企業是可以很有趣的,財務知識包羅萬有,一言難盡。價值投資,絕對不是只看一個PE或股息率就買進去的。


Alex:

分析年報有否特別方法?
939今年EPS growth rate急跌(印象中),會否影響你持股的信心?


止凡回Alex:

分析年報,我喜歡心中先有一系列的問題,未看年報之前,就已經定好想看的數字,或希望找到的答案,再在年報中去找,這會更有效率的。之前寫過一篇有關金利來的分析文章,大概就是利用這個流程,不妨試試看。

中國整體經濟也在下滑中,我建議長線投資者勿「跟車太貼」,常常追蹤一兩年,一兩季,甚至每個新出來的消息,追追蹤蹤,多年後可能你會發現不值得這樣做。股神就正正要住在Ohama,不住在華爾街,就是不想聽到太多市場雜音,不想太貼市,不希望令自己「跟車太貼」吧。


Vincent:

1. 有什麼好書可以教導如何計算一支股票的「價值」?
2. 財務報表入面那些是最重要的information來計算股票的價值?


止凡回Vincent:

你的兩個問題都是問及估值的知識,其實坊間有不少教授這方面的書籍,我自己就很少看一般教估值的財經著作,因為很早期已經學懂了會計學,是看大學教科書學習的。反而越深入了解,就越覺得投資估值不是科學計算,反而是藝術,更沒有話那個資料最重要的。

你的問題有以下相關文章可以看看:
如何開始學習看年報
若開投資課程,教科書會怎安排?

有何意見,不妨告訴我吧。

謝謝



Marco:

1. 內銀股估值長期偏低,原因是大家對內銀的壞帳問題有保留。有什麼因素令你認為該因素不影響估值?
2. 你如何從眾多股票中選股呢?


止凡回Marco:

1. 記憶中這個問題已經在工作坊討論過了,因為抽出了一個類似的問題,大意是安全邊際。還有一點可以注意一下,內銀股長期被低估,除了壞帳問題之外,就是國際大戶都不敢或不能進入內地,他們對中國沒信心,資金又不容易自由流出流入,所以不會大手買入內銀。這都與我們關係不大的,所以我們買便宜了的原因,是因為別人不敢或不能買而已。

2. 這亦好像在工作坊討論過,留意日常生活上身邊的公司,又從不同blog友推介的優質公司研究分析起來。我的持股從來都不多,要完成投資計劃的話亦不用太多,買入十支八支自己喜歡及了解的公司就足夠了,而這些公司不一定是股王。


Angel:

1. 怎分析一支股票及其內在價值?
2. 怎看領匯(823)到內地發展買商場?


止凡回Angel:

1. 這個問題不是三言兩語能解答的,因為一家公司,一支股票的內在價值,不是容易找到答案,估值像藝術多於科學,別以為核數師及估價師按公式所計算出來的就是價值。

舉個例,好像可口可樂這個品牌值多少錢呢?問100個人可能得到100個答案,而且答案是隨著這些人對可口可樂的認識與感覺而不一樣。

所以,估值,合計學的知識是基礎,但還有很多東西可以去找的,競爭優勢之類都難以在年報中看出來,所以花點時間研究一下,你會有你的一套。

2. 發展內地對領匯來說是一個新領域,從前領匯由房署接手本地資產,由低效率低回報的資產開始進行優化,這些年的成長就是來自這些價值創造。然而,再優化的空間可能有限,增長動力不大,所以管理層可能都了解這點,於是尋求新的增長點。早前有投資工廠變商場,又投地發展物業,今次又改名到內地發展,這些新領域是否能夠成功,仍是未知之素。

有何意見,不妨告訴我吧。

估價 問題 雜錦
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=211464

這家公司成立不到一年 2016凈利潤為負 估價卻高達2.5億,你知道為什麽?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-05-26/1110903.html

每經影視記者 蓋源源 

每經影視編輯 溫夢華 

中南文化(002445)5月19日公告,參股公司佰安影業(上海)有限公司(以下簡稱“佰安影業”)增資,據佰安影業與江蘇紫金文化產業發展基金(有限合夥)(以下簡稱“紫金文化基金”)簽訂《增資協議》,紫金文化基金對佰安影業增資2000萬元,增資後獲得佰安影業8%股權。

▲(圖/中南文化相關公告)

佰安影業成立不到一年,本輪增資估值已達2.5億元。不過,每經影視記者註意到,這家公司還沒有給股東創造利潤,中南文化2016年對佰安影業的投資收益為負。

而佰安影業的新進股東紫金文化基金具有江蘇國資背景,在文化產業資源豐富,那麽它又為何青睞佰安影業呢?

投資佰安影業 2016年中南文化虧了近11萬

佰安影業成立於2016年6月16日,由知名制片人董培雯、金牌經紀人常繼紅、中南文化(002445)、江蘇中南影業有限公司(以下簡稱“中南影業”)等投資設立,其中董培雯通過其工作室持股44%,中南文化持股16%,中南文化通過其控股子公司中南影業間接持股20%,常繼紅持股5%。此次,紫金文化基金對佰安影業增資2000萬元,增資後持有佰安影業8%的股權。

▲增資後,佰安影業的股權結構(圖/中南文化相關公告)

佰安影業表示,紫金文化基金參與的是佰安影業Pre-A輪融資。據此估算,成立不到一年的佰安影業目前估值已達2.5億元。

然而,佰安影業2016年並未給股東們創造利潤。中南文化2016年年報顯示,2016年對佰安影業權益法下確認的投資損益為-10.6萬元。一位註冊會計師向每經影視記者表示:“這可以理解為佰安影業2016年經營狀況是虧的,凈利潤為負。”

2016年對佰安影業權益法下確認的投資損益為-10.6萬元(圖/中南文化相關公告)

公開信息顯示,佰安影業2016年參與協助推廣了一部批片——法國影星讓·雷諾主演的《反黑行動組》。影片2016年12月9日上映,但票房只有260.8萬元,顯然無法賺錢。

不過,2017年佰安影業做了一部票房口碑雙贏的批片,那就是橫掃6座奧斯卡小金人的《愛樂之城》。這部影片於情人節上映,最終錄得票房近2.5億元,從影片協助推廣方卓然影業透露的信息看,這部影片賺了不少。

▲截至目前《愛樂之城》在中國內地累計票房2.48億元(圖/CBO中國票房)

卓然影業同樣是中南文化參股的公司,中南文化持股比例為12.1499%。如此來看,卓然影業和佰安影業算是兄弟公司,事實上,在批片業務上,雙方合作密切。據每經影視記者了解,《愛樂之城》由兩家公司共同投資推廣,卓然影業負責選片,與獅門影業談判,佰安影業則主要負責推進與中影進出口的合作,包括項目的審批等。

紫金文化基金入股 看重佰安影業資源潛力

雖然佰安影業在2016年乏善可陳,但還是吸引了紫金文化基金入股。紫金文化基金具備雄厚的國資背景,控股股東為江蘇省財政廳,此外還有江蘇高科技投資集團有限公司、江蘇省廣播電視集團有限公司、江蘇新華報業傳媒集團有限公司等股東。

紫金文化基金是國內成立較早、規模較大的文化產業投資基金,截至2016年8月,該基金成立六年來累計投資了80多個項目,總投資額近30億元。投資項目包括江蘇有線(600959)、幸福藍海(300528)、金陵體育(300651)、點掌傳媒、映霸文化等多個國內知名文化產業項目和具有高成長潛力的新興業態項目。

從紫金文化基金過去的投資軌跡看,佰安影業應該是頗具投資潛力的。每經影視記者註意到,佰安影業兩位自然人股東董培雯、常繼紅在影視圈資源廣泛。董培雯是資深制片人,常繼紅是金牌經紀人,擁有劉燁、黃軒、王珞丹、李小冉等一線藝人資源。影視內容生產與藝人經紀業務一衣帶水,一線明星能有效提升作品的競爭力,獲得較好的市場口碑,好作品又能推動造星。董培雯和常繼紅強強聯合,將進一步加強佰安影業的協同化。

佰安影業擁有的無形資產具備相當潛力和未來的變現能力。佰安影業方面透露,今年下半年會在電影、電視劇、網劇、藝人經紀等方面全線出擊,既有主投主控的影視項目,也有參投以及參與保底發行的動作。一位比較熟悉佰安影業的業內人士告訴每經影視記者:“今年佰安影業有不少項目,主要集中在電影和網劇。”

這家 公司 成立 不到 一年 2016 利潤 為負 估價 高達 2.5 知道 為什麼
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=250825

香港物業估價資料

1 : GS(14)@2010-07-03 22:17:49

http://www.homeprice.com.hk/
2 : abbychau(1)@2010-07-05 10:48:23

準嗎?
3 : albertli18d(1613)@2010-07-06 22:56:36

不準.好似银行準D
4 : GS(14)@2010-07-08 21:50:10

3樓提及
不準.好似银行準D


不如把它搞回來,然後變精
5 : Louis(1212)@2010-07-15 23:50:21

1. 值 by HSBC
http://www.hsbc.com.hk/1/2/chinese/hk/mortgages/valuation?pwscmd=cmd_init

2. by Hang Seng Bank (HK)
http://evalue.hangseng.com/chi/val01.asp


3.
值 by China Bank HK
http://www.bochk.com/web/personal/mortgage/free_property_valuation.xml?section=personal&level_2=mortgage&fldr_id=417&pfid=30845&lang=tw
香港 物業 估價 資料
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270018

電能實業(0006) 訴 差餉物業估價署: 中電控股(0002)以介入人身份參與訴訟

1 : GS(14)@2011-03-19 12:41:13

http://legalref.judiciary.gov.hk/lrs/common/ju/ju_frame.jsp?DIS=75536&currpage=T
2 : GS(14)@2011-03-19 12:41:40

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20110309/00202_079.html
電能實業(00006,前稱港燈)附屬就供電設施用地的差餉及地租問題,與差餉物業估價署對簿公堂,案件將打上終審法院,並已排期於五月審理,本港另一供電商中電(00002)指該案影響其利益,昨申請以介入人身份參與訴訟,但申請被拒。

中電昨稱,案件除牽涉其本身利益外,一旦差餉獲得扣減,市民亦可因而受惠。案件當事人電能實業亦支持中電的介入申請,指本案確具廣泛公眾重要性。終院昨認為此案並沒有特別之處容許中電介入,因此拒絕中電申請。
電能 實業 0006 差餉 物業 估價 中電 控股 0002 介入 身份 參與 訴訟
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=273458

差估價冊及地租登記冊 搜尋

1 : GS(14)@2011-09-25 22:34:34

https://www.rvdpi.gov.hk/epaymen ... do?req_locale=zh_TW
估價 冊及 地租 登記冊 登記 搜尋
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=276051

銀行急轉駄 業主失預算 龍頭屋苑現估價不足

1 : GS(14)@2015-11-02 00:43:25

2015-10-21 EW

近月股市連番波動,市場憂慮美國加息,加上內地經濟轉差,樓市交投陷入低潮,更由數月前高價成交頻現,變成現時通街減價貨。眼見樓市不濟,銀行紛紛轉軚趨審慎,令龍頭屋苑出現估價不足的情況,成交價與銀行估價相差最多逾一成,準買家因銀行「按唔足」而大失預算,隨時冒上不必要的風險。

本刊調查發現,估價不足遍佈港九新界屋苑,無一倖免。 有業內人士指,上車客首當其衝受影響。「部份首次置業人士計得啱啱好,有人要再想辦法借錢,最終由屋企人出手,才成功承接按揭,情況狼狽。」

有熟悉銀行界運作的人士指出,在市況動盪的情況下,各家銀行估價經常出現落差,建議準買家「貨比三家」,不應過份淡定,先估價後上會,屬於較穩陣的做法。

經絡按揭轉介公布調查,近三成受訪者預期今年樓價走勢向下,一年前同樣調查,顯示看淡人士僅百分之三,現時大幅增加,反映市民普遍對後市,由樂觀轉趨審慎。資料亦顯示,九月份現樓按揭註冊量按月回落百分之七,數目少於七千宗。

二手交投冰封,部份業主一心沽貨,惟有大幅減價。其中,新界東龍頭指標屋苑沙田第一城,日前錄一宗低價成交,本月十一日,藝人廖啟智沽出十七座低層D室,成交價三百七十五萬,低市價最少一成,並下創該屋苑半年來兩房新低造價。由於今番名人低價沽貨,引來市場注目,對市況有明顯影響。

父母協助付差價

美聯物業營業經理吳嘉權表示:「在低價成交效應下,部份業主叫價態度立即軟化,現時已有十個放盤叫價低於四百萬。」

他補充說,事實上,數星期前發現屋苑部份單位陸續估價不足,惟差幅並不大,大約半成。「成交與估價有連鎖效應,由於屋苑早前有其他單位低市價沽售,雖然幅度僅百分之三至五,惟銀行自然以此作為同類型單位參考,估價回落,部份剛成交單位立即受牽連。」

中原地產分行經理黎浚宇坦言,沙田第一城為新界區大型屋苑,一向交投活躍,無論跌市或升市都會迅速反映,因此率先出現估價不足的情況。

事實上,早於上月中,沙田第一城四十七座中層一個單位,成交價約四百一十萬,但買家於簽署正式合約後,到銀行承造按揭,才嚇然發現估價只有約三百九十萬。「最終買家在父母協助下,才能支付差價,勉強上會。」區內代理透露。

現零星「撻訂」個案

他續說:「另一名買家由於找不到家人資助,最終因首期不足「撻訂」離場,連同代理佣金,損失接近十萬,對於上車人士來說,不是小數目。」知情人士說,涉及四十四座一個低層細單位,成交價四百一十五萬,該名上車客睇樓後,支付臨時訂金二萬元,正當興高采烈成為業主後,才發現單位估價僅三百八十七萬,與成交價相差逾二十八萬,幅度百分之六,最後因首期不足,加上看淡後市,無奈地「撻訂」離場。

本刊根據代理提供多個屋苑包括鰂魚涌太古城、康怡花園,荔枝角美孚新邨、將軍澳維景灣畔等,於上月中至本月初成交個案,於中國銀行及匯豐銀行進行網上估價,發現部分成交估價不足,差幅不足百分之一至最多逾一成三。

元朗區為下半年發展商推盤重點,區內二手亦出現估價不足情況。有代理指出:「數星期以來,留意到銀行估價普遍減百分之三至五,首期「猛猛緊」的年輕上車客,自然最受影響,他們見估不到價,惟有放棄買樓。」

他更補充說,區內現時成交價與銀行估價相差最多的是YOHO TOWN八座低層G室,由換樓客早前以七百零五萬購入。新買家購入該單位不足一個月,多間銀行的網上估價系統,全部跌穿七百萬,中銀相差最大,超過九十萬。

上車客最受影響

九龍區指標屋苑美孚新邨,港置首席董事谷學祖坦言,過往鮮見估價不足,惟近期亦有個別單位估價不足。「近兩個月成交明顯減少,銀行估價稍為回少少,惟成交以優質盤為主,旺市無人放出來,貴少少都有買家肯承接,所以成交價高於銀行估價。」

美孚新邨近期兩宗成交,其中,第三期百老匯五十七號中層B室,作價五百九十二萬,匯豐銀行估價只有五百六十一萬。

美孚新邨附近的曼克頓山,上日連錄估價不足情況,涉及六座高層B室,本月初以二千一百餘萬售出,根據匯豐銀行估價,不足一千九百萬,兩者相差一成一。另一成交是三座中層B室,新業主以二千餘萬購入,多間銀行現時估價只有約一千九百萬。

首期需預鬆少少

港島東指標屋苑太古城,買家都是實力買家,有代理指出:「高質素單位估價差不多,質素較遜的﹙鳳山閣﹚,尤其低層單位,估價已跌了三、四十萬,幅度百分之二至三。」不過,該屋苑以實力客為主,無阻買家入市。「估價追不上樓價,大部分買家都知,太古城買家通常按揭五成以下,估價不足影響上車客。」太古城建安閣中層A室,一個前以九百八十七萬售出,現時估價最多相差百分之九。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓透露,現時約半成客戶承造九成以上的按揭,三成半客戶承造五至六成按揭。她建議說,準買家簽訂買賣合約前,應「貨比三家」。「銀行估價考慮多項因素,包括同類物業最新成交價,物業現狀等等,不同銀行估價存偏差。買家避免無法上會,應多問幾家銀行,首期預鬆少少,唔好借到盡,盡量減低風險。」

擔憂估價不足買家轉投新盤

基於去年細價樓樓價持續上升,金融管理局於今年年初,進一步收緊樓宇按揭,所有七百萬元以下自住樓,按揭最高成數由以往的七成,下調至六成。上車客要湊夠四成首期外,更要面對銀行估價不足問題,「置業夢」變得更不容易。

有身份證包上會

針對市場情況,發展商紛為新盤推出按揭優惠,確保買家有充足資金上車。美聯首席聯席區域經理徐榛指出,發展商提供九成或九成半按揭,甚至不需入息証明,只要提供身份証就包上會,更承諾「包底」,準買家不用擔心入伙後估價不足,令市場上不少購買力,由二手回流一手市場。

徐氏又說,發展商又採用建築期付款,讓準買家支付樓價半成,即可入場買樓。部份盤樓花期長達三十五個月,於此段期間,買家只須逐步支付少許價格,直至入伙時,支付樓價不多於兩成,相對一次過付首期輕鬆得多。況且,屆時買家已持貨三年,辣稅影響不在,轉售容易。

細樓價指數全綫報跌

金管局年初出招收緊按揭壓市,卻無阻樓價過去一年強勁升勢,年初至今,樓價累積升約一成。受今年七月股市大幅波動,二手交投大跌,樓價亦受壓。

根據差估署最新數據顯示,八月份整體樓價指數升幅僅約百分之零點三六,雖然創新高,但各區細價樓呎價,即面積細於四百三十一方呎的單位,卻出現同時下跌情況,乃近年罕見,其中新界區單位,最新平均呎價約一萬零四百元,按月跌百分之一點九,是跌幅最大的地區。

其中,新界區樓價錄得自今年三月以來首度下挫,最新平均每呎約一萬零四百零一元,按月跌百分之一點九,屬跌幅最大的地區。以一個四百三十方呎的單位為例,最新平均造價約四百四十七萬元。

學者:料樓市承接力減弱

港島區最新呎價約一萬四千零一元,按月下跌約百分之零點三;九龍區呎價按月微跌不足百分之零點一,最新每呎約一萬一千四百九十多元。換言之,八月份的細價樓呎價,三區均同時出現下跌,屬近年十分罕見情況。

市場人士預期,由於細價樓近年成為樓市升市的「火車頭」,是次各區數字均下挫,不但反映細價樓造價出現壓力,後市表現或同樣未感樂觀。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥則表示,政府持續增加供應,且以中小型單位為主,加上未來數年新樓不斷落成,妨且,美國年底或明年有機會加息,若發展商保持推盤速度,料令樓市承接力減弱。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文指出,自上季開始,已留意到樓價升幅明顯收窄,主因為市況氣氛不好,特別二手市場,交投明顯轉淡,預料年底前仍有屬調整期,但不會大跌。

撰文?地產組 攝影?地產組設計?張文彪
2 : kingon(56342)@2015-11-03 14:02:49

唔覺銀行轉駄!應該係佢自己能力不足!
銀行 急轉 業主 預算 龍頭 屋苑 苑現 估價 不足
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=293703

穗禾苑4億維修 新顧問涉利益衝突 董事曾任職原估價公司

1 : GS(14)@2016-01-18 17:53:30

【本報訊】全港第一期居屋沙田穗禾苑4億元天價維修爭議有新續,業主立案法團早前另聘顧問公司為屋苑維修獨立估價,卻被部份業主發現該獨立顧問公司的一名董事,竟曾為參與4億元天價維修估價的顧問公司董事,質疑法團為何揀選兩間有利益衝突的顧問公司,要求法團清楚交代及重新招標揀選顧問公司進行維修估價等事項。記者︰謝明明 梁御和穗禾苑大廈業主立案法團去年4月向業主派發大廈維修意見書,稱經受聘的天怡建築師及測計師顧問有限公司估價後,提出2.2億元、3億元及4.6億元天價維修方案,要求三揀一,卻無交代招標詳情及詳細維修項目。業主不滿遂成立穗禾苑維修工程關注組,要求法團清晰交代篩選顧問公司過程及詳列項目收費。法團其後暫停維修,至本月發出通告,指另聘智匯建築師及測計師顧問有限公司獨立估價,估價與天怡相若。法團於前日舉行維修諮詢大會,安排智匯代表解答業主疑問,逾一百名業主出席。穗禾苑維修工程關注組成員Allen昨指,席間有業主揭發智匯其中一名董事趙崇堅竟是天怡董事之一,質疑兩間公司有嚴重利益衝突。智匯代表稱趙早於5年前已離開天怡,但有業主發現在2014年3月「房屋協會私人樓宇維修工程參考名冊─認可人士名單」上,趙仍被列為天怡董事,Allen說:「法團副主席以業主唔肯按程序聽智匯講解為由叫代表離開,我哋未能追問。」




業主要求推倒重來

Allen稱不少業主質疑法團及屋苑管理公司竟揀選兩間有利益衝突的顧問公司估價,要求法團及管理公司交代,「但對方只係話返去叫律師查證,再書面通知大家。」關注組現正聯絡業主收集意見,「唔少業主反映要推倒重來,重新招標搵其他顧問公司去做。」本報翻查公司註冊處資料發現,趙崇堅是多間公司的董事,包括智匯,他於2010年已辭任天怡董事,並將股份轉讓另一董事。但深圳市天頌建築設計工程有限公司網頁顯示,趙除是該間深圳公司董事外,在其職業一欄中亦註明他2004年起是天怡董事。有出席該諮詢大會的全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人林卓廷稱,若業主對相關顧問公司失去信心應重新招標。本報昨致電穗禾苑業主立案法團及管理公司辦事處查詢,但周日無人接聽;本報亦嘗試以電郵聯絡法團,截稿前未獲回覆。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160118/19456738
穗禾 禾苑 維修 顧問 利益 衝突 董事 任職 估價 公司
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=294457

十大屋苑估價反彈 嘉湖季升一成 仍低去年高峰近10% 細戶升幅較顯著

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:25

【明報專訊】樓市氣氛回暖,差餉物業估價署樓價指數連續兩個月錄得升幅外,十大屋苑連續4個月每月逾200宗成交,近年罕見。各大屋苑「價量齊升」,帶動銀行對單位估值亦告反彈。本報追蹤十大屋苑銀行估價走勢,發現最新估價普遍較去年高峰時仍低約一成,但逾七成估價個案較今年次季初錄得升幅,其中新界大型上車屋苑天水圍嘉湖山莊2房戶更於3個月內估價急升11%(表1)。

明報記者 方可兒

十大屋苑按月成交量自去年7月跌穿200宗後,今年3月起已連續4個月每月逾200宗水平。對上一次樓市交投急升,要追溯到2014年3月至2015年1月,十大屋苑曾連續11個月每月逾200宗成交。近期十大屋苑周末交投亦見回升,中原統計,剛過去周末錄13宗成交,按周升三成,創7周即近兩個月新高,其中嘉湖山莊更錄6宗,佔整體交投逾四成半,冠絕十大屋苑。

周末十大屋苑13宗 嘉湖佔6宗

事實上,嘉湖山莊樓價早於6月已有回升迹象。一伙實用442方呎的2房於6月做出356萬元高位水平,及後7月再有2房以360萬元創出今年新高價成交,較低位反彈100萬元或近四成。交投量及樓價回升後,銀行估價亦見反彈。本報統計十大屋苑中20個單位、合共60個個案,發現有44個個案(約73%)的本月銀行估值,較4月初時升0.5%至13%不等,意味部分單位估值於次季反彈。

學者料樓市仍處調整期

是次錄得升幅的個案以細單位較為突出,如嘉湖山莊賞湖居2座中層F室(實用449方呎)的2房戶,匯豐本月估值321萬元,較今年4月初錄得的289萬元上升11%,為今年初後首次升穿300萬元,但仍較去年9月高峰估價351萬元低8.5%。

另外,將軍澳新都城的細戶升幅更加跑贏大戶。以新都城1期4座高層C室(實用364方呎)為例,恒生本月估價441萬元,較4月初的416萬元升近6%;不過,屋苑另一伙實用932方呎的3房估值於期內僅升1%。

中大市場學系教授冼日明表示,由於細單位需求較大,且英脫歐後料美聯儲局加息期將延遲,銀行承造細單位按揭風險較大單位細,令細單位估值升幅較為進取;不過樓市仍處調整期,料下半年估值只有5%以下升幅,難以重返去年高位。

(樓市回暖系列之一)


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9139&issue=20160711
十大 屋苑 估價 反彈 嘉湖 湖季 季升 一成 仍低 去年 高峰 10% 細戶 升幅 顯著
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=303165

兆康苑麗晶花園 估價按季急升12%

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:26

【明報專訊】經歷首季調整期,次季樓市稍見回暖,除私樓外,兩大銀行包括匯豐及中銀對居屋物業的估價亦漸見回升。本報追蹤全港十大居屋屋苑、共40個估價個案(已補地價計‧下同),發現當中有18個個案估價按季都見升幅,其中屯門兆康苑及九龍灣麗晶花園,有單位估值按季勁升12%(表2)。

追蹤40居屋單位 估價近半回升

本報統計兩家銀行對10個屋苑共20個單位之估價(即涉及40個個案),7月初較4月初錄得的估價升幅個案共有18個,佔整體45%,比例上較私樓為少,而估價升值則由1.6%至超過12%不等,期內估值並無變化則有16個個案,佔整體40%,另餘下的6個個案,按季估值仍錄跌幅,即佔整體15%,跌幅介乎不足1%至2.5%。

較高峰期估值仍低一成

其中兆康苑M座低層3室,本月初匯豐估價336萬元,實用548方呎,實呎6131元,而今年4月初的匯豐估價僅為299萬元,即最新估價按季升37萬元或12.3%。值得一提的是,單位若與去年9月高峰期估值383萬元對比,最新估價仍較高峰期低約12%。

另一方面,本月初麗晶花園一個實用407方呎(建築474方呎)的14座高層B室,匯豐估價401萬元,較4月初的358萬元高出43萬元,升幅12%。若與去年9月高峰期估值431萬元比較,仍有近7%的距離。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0512&issue=20160711
兆康 康苑 麗晶 花園 估價 按季 季急 急升 12%
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地契2047大限 陳茂波:參考97續租方式自動延長50年 差餉估價3%作年租

1 : GS(14)@2016-09-01 06:00:58

■陳茂波首回應2047年地契危機,指政府會參考回歸時續租經驗。資料圖片



【本報訊】香港2047年地契危機近期甚囂塵上,發展局局長陳茂波接受《南華早報》訪問首開腔回應指,政府會參考1997年主權移交時的續租經驗,有信心香港會找出聰明的方法解決問題,大家毋須恐懼。測量師及業界均指,過去有薄扶林花園案例參考,近年賣地批出年期50年已橫跨2047年,相信地契危機終可解決。記者:陳家雄



香港開埠以來,除中環聖約翰堂是英國皇室擁永久地權,由港英政府年代至特區政府,本港所有土地均為租賃地契,所有業主某程度只是租客,年期包括50、75、99及999年,其中鰂魚涌太古城租期為999,至2899年。然而部份地契2047年到期,2047年正是50年不變的分水嶺,近年不時有意見談及2047年後地契屆滿會否被中央沒收、銀行會否因而不借按揭,加上年初溫州補地價事件,令港人憂慮兩制若不再,今日溫州會否是未來香港。



■薄扶林花園10年前地契到期後已自動續期50年。

薄扶林花園成先例


陳茂波接受《南華早報》專訪,被問及新界有35萬份地契將於2047年到期,首度開腔,試圖釋疑。他指港府處理2047地契到期問題時,會參考97回歸的經驗,有信心香港會找出聰明方法解決問題,大家毋須恐懼。美聯測量師行董事林子彬稱,雖然港府暫未有處理地契危機定案,然而10年前薄扶林花園事件已成案例,當年所有1997年到期的地契均自動續期50年,年租以差餉估價3%計算,具參考作用。高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚亦指,本港差估署就全港每項物業均有估值,有此機制,可按物業估值徵收地租作為延續地契的條款,當然50年後中央可收回所有土地,但相信不會,2047年後土地不獲續期風險低。


中原集團主席施永青說:「《基本法》50年不變,冇話50年後必變。」他指近年政府賣地批地年期50年,今年賣的地皮年期至2066年,2047年界限不存在,銀行亦沒因地契年期而不造按揭;再者,發展商出十足價錢投地,投地價沒反映地契年期問題。雖然《基本法》列明,特區政府自行制訂法律和政策處理地契續約問題,但2047年後是否不變,第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為,特區政府如果有心解決地契問題,應爭取與中央商討本港地契續期權限問題,盡早釐清,釋除市民疑慮。另陳茂波指政府計劃大嶼山以東填海1,000公頃,面積相當於4個長洲,打造香港第三個主要經濟中心,容納最多70萬人;有關規劃將列入2030年以後長期可持續發展規劃中,今年10月公眾諮詢,惟此規劃沒具體時間表。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160831/19755313
地契 2047 大限 陳茂 茂波 參考 97 續租 方式 自動 延長 50 差餉 估價 3% 作年 年租
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麗晶個別新估價 比4月低位高24%

1 : GS(14)@2016-09-27 07:02:49

【明報專訊】除私人屋苑外,部分主要居屋屋苑的最新估價,亦升穿去年水平;以九龍灣麗晶花園一伙高層單位為例,最新估價為443萬元(已補地價計,下同),除比去年9月估值高2.8%外,更較今年4月低位大幅回升近24%。

本報近日追蹤兩大按揭銀行,包括匯豐銀行、中銀香港(2388)對10大居屋屋苑估價,涉及40宗單位估價個案,發現今批個案中,有4宗已升穿去年高位水平、即佔整體一成,另有1宗個案追平去年高位,餘下之35宗估價個案,最新估值與去年高位仍有一段差距,個別最多相差逾一成。

40宗個案 一成估價超越去年

今批估價個案中,以麗晶花園14座一伙實用407方呎高層B室,反彈力度最大,匯豐最新估值為443萬元,折合實呎10,885元,比去年9月估值431萬元高2.8%,更較今年4月低位358萬元大幅回升23.7%。

另受月前同區新盤開售影響,位於馬鞍山的錦豐苑,估價亦回升至超過去年高位;中銀香港對屋苑F座低層15室的估值,最新報376萬元,以實用436方呎計,實呎8624元,對比去年9月估值368萬元,已高出2.2%,而比較今年4月低位估值325萬元,高出15.7%。

康山估價與去年高位仍有一成差距

此外,匯豐對將軍澳廣明苑一個D座中層11室單位之估值,最新為521萬元,比去年高位520萬元輕微高出0.2%,並較今年4月低位461萬元更回升13%。不過,「居屋王」如鰂魚涌康山花園,最新估值對比去年高位仍有超過一成差距。

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6117&issue=20160926
麗晶 個別 估價 低位 24%
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康怡凶層半數單位不獲估價

1 : GS(14)@2016-10-10 00:36:09

【本報訊】本港不少屋苑都曾發生慘劇,命案單位變成凶宅,相鄰及附近單位亦不幸成為凶層單位,由於銀行對凶宅或同層戶按揭較為保守甚至不承按,故過往亦曾有凶層買家被迫撻定個案,業界建議買家先問按揭才購買較為穩陣。



買前應向銀行查詢承按

幾宗轟動全港的「超級凶宅」令樓宇買賣市場印象猶深,1988年發生的康怡花園烹夫案,兇案單位於案發後3年內三度轉手,28年後的今日即使樓市熾熱,同座同層一單位,實用面積509方呎,業主放售單位也要較當時市價低7%,即575萬元才能沽貨。而同層半數單位都不獲銀行估價,凶宅樓上一層同室也未獲估價。記者先後以匯豐和恒生估價網估值,網頁顯示凶宅及同層戶未能顯示估值,至於易手的單位,與凶宅屬不同電梯大堂,但匯豐網估值約524萬元,比業主當時賣出價錢較低。同屋苑B座低層戶多年前發生墮樓命案,凶層其中兩個由同一業主持有單位,2014年曾以828萬元易手,但有指買家購入後方知同層有凶宅,最終撻定,但4天後單位再以820萬元售出,當時較主要銀行估價低15%。至於1998年發生的九龍灣德福花園C座「五屍命案」,業主一直用作收租,同層大部份單位亦未獲銀行估值。由於凶宅,甚至凶層單位都有難承造按揭的風險,準買家要有心理準備。律師鍾永賢表示,除非買家不用借錢買樓,否則決定購入物業前應先向銀行查詢能否承按,如懷疑單位發生事故,可向地產代理查問。■記者劉兆昌、湯家明




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161008/19794846
康怡 怡兇 兇層 半數 單位 不獲 估價
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雞年十大屋苑估價九破頂 沙田第一城1年升25%最勁

1 : GS(14)@2017-02-06 10:10:14

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1160&issue=20170206
【明報專訊】猴年樓市縱然經歷高山低谷,但踏入雞年,樓價升勢持續。本報抽取十大屋苑合共60宗估價個案,幾乎全部錄得按年升幅。十大屋苑更有9個屋苑升穿2015年歷史高位,當中新界屋苑升勢最為凌厲,沙田第一城有極高層3房戶估價達1110萬元,按年勁升兩成半;挾港島南延線通車優勢的鴨脷洲海怡半島亦有海景大戶估值,甚至高於同類最高成交價近一成。

明報記者 方可兒

政府雖於去年11月初突擊為樓市加辣,但市場已消化加辣消息,樓價於雞年已重拾升勢,帶動估值上揚。本報挑選十大屋苑共20伙單位、透過三大銀行進行估價的60宗個案,有58宗(97%)估值較猴年升2%至25%,幾乎全線上升。除了東涌映灣園,九大屋苑亦有41宗(68%)個案升穿2015年9月歷史高位0.7%至9%不等。

第一城估值貴過屋苑紀錄

新界大型屋苑成為是次估值升勢的「火車頭」,沙田第一城一伙極高層3房戶(實用面積819方呎)最近估值1110萬元,除較猴年估值868萬元急升兩成半,亦較歷史高位高出8.8%。事實上,屋苑最高成交價紀錄於去年中創下,為一伙連天台3房戶以1080萬元成交,上述估價個案只為3房標準單位,惟其估值較特色戶更高。

嘉湖單位估值1年升兩成

另有「上車樂園」之稱的天水圍嘉湖山莊表現同樣「標青」,不論是屋苑的2房戶,或是3房戶,兩類單位估值按年同升約兩成。如景湖居一伙實用面積635方呎的3房戶,中銀最新估價544萬元,較1年前449萬元升近兩成,同時較2015年高位上升6%,再創新高;另賞湖居一伙實用面積449方呎的兩房戶,匯豐估值374萬元,同較1年前的296萬元升約兩成,並較歷史高位超出7.8%。

海怡3房估值超出高位近一成

至於超出歷史高位最多的單位來自鴨脷洲海怡半島。隨着南港島線於去年底通車,屋苑6個估值個案全部按年升逾一成,如位於10座高層F室一伙實用889方呎、可享海景的3房大戶,恒生估值1700萬元,按年升15%,而且高於歷史高位近一成。值得注意的是,面積相若的同類單位成交價是1638萬元,上述估價已突破成交價最高紀錄逾4%。

學者:銀行估價高或為促成生意

中大商學院客席教授冼日明表示,由於新界屋苑的呎價較低,吸引買家及投資者入市,單位需求較大,帶動估值升幅跑贏其他地區。不過,部分單位估值升幅高於成交價,或因政府收緊按揭成數,銀行為促成生意而批出較高估值,未必能夠完全反映未來樓價走勢。
雞年 十大 屋苑 估價 九破 破頂 沙田 一城 年升 25% 最勁
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十大屋苑估價齊飈 400萬樓絕迹 嘉湖不再易上車 市區3房戶動輒逾千萬

1 : GS(14)@2017-04-10 23:31:03

【明報專訊】港府去年11月突擊加辣,惟樓價不但未見下調,市民上車成本卻不斷上升。本報抽取十大屋苑合共60宗估價個案,發現估值低於400萬元的單位已近乎絕迹。以過往被視為上車樂園的天水圍嘉湖山莊為例,兩房戶最新估值升至408萬元,比2015年9月高位高近兩成,升勢冠絕十大屋苑。至於市區三房或以上大單位,估價低於1000萬元已成鳳毛麟角。

明報記者 方可兒、甘潔瑩

本報挑選十大屋苑共20伙單位,透過三大銀行匯豐、恒生(0011)和中銀香港(2388),進行估價的60宗個案,所有個案估值均較加辣前上升0.5%至16%不等。更甚的是,相較2015年9月樓市高位,亦有57宗(95%)個案估值上升0.5%至18%不等,意味幾乎全線破頂。

賞湖居兩房近半年升一成

以估值升勢最厲害的嘉湖山莊為例,賞湖居2座一伙中層實用449方呎F室兩房戶,最新估值408萬元,為去年11月加辣後首次升穿400萬元,較2015年9月高位高61萬元或18%,估值升幅凌厲。

首期支出增加29%

值得注意的是,購買400萬元或以下單位,首置買家可承造最高九成按揭;上述單位於去年11月未加辣前估值372萬元,首期需約37.2萬元。最新估值升至408萬元,按金管局的指引,樓價介乎400萬至450萬元,貸款額上限為360萬元,以相關單位目前最高承做按揭為樓價88%計,12%首期逾48萬元,較之前增加近11萬元或29%。

另一上車樂園沙田第一城,以10座中層實用327方呎H室兩房戶為例,最新估值477萬元,較2015年9月高位升13%,升幅高於屋苑的3房戶同期升幅9%。

海怡4房每方呎估價撲2萬

至於擁有鐵路延線概念的市區屋苑,如紅磡黃埔花園、鴨脷洲海怡半島,優質單位估值低於1000萬元,似乎已成歷史;如海怡半島10座高層一伙享海景4房戶,最新估值1770萬元,較2015年高峰時高13%,以實用889方呎計,實呎高見1.99萬元,甚至高於上月平均實呎1.6萬元。

業界:政府將換屆 樓價難跌

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示,市場現時尚有少量樓價400萬元以下單位,但多屬新界及九龍區的單幢樓,惟此類單幢物業因伙數少,成交亦較疏落,建議準買家先行估價,確保銀行估到價才拍板入市。至於大型屋苑上車盤,售價低於450萬元最高按揭貸款金額為360萬元,故準上車客必須先計好數。黃續稱,政府每次出招,市况只是淡靜一兩個月,及後市况氣氛更熱,料港府在換屆前未必再出招,因此看不到樓價會突然大跌。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2632&issue=20170410
十大 屋苑 估價 400 萬樓 絕跡 嘉湖 不再 上車 市區 房戶 動輒 逾千 千萬
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二手本月頻破頂八成估價不足翔龍灣高估值百萬成交

1 : GS(14)@2017-04-10 23:33:56

■第一城近期頻破頂,並出現估價不足的情況。 黃耀興攝



【本報訊】香港樓價喪升,與銀行估價嚴重脫節。本報統計,本月首9天二手市場錄得20多宗癲價成交,多達八成買賣銀行均估價不足,最多相差16%,兩房成交比估值高逾百萬元。沙田第一城及鰂魚涌太古城連環升凸估值破頂,青衣一日內4宗新高,3宗估價不足。記者:朱連峰



地產代理業界直言,二手缺盤,加上荃灣一房新盤都要1,000萬元,業主情緒高漲,非破頂不賣樓,故此近日「成親(成交)都係新高」,估價是否不足已不是買家入市阻力,瞇埋眼上車先算。本月以來,全港共錄得最少24宗癲價,即全屬破頂成交,當中18宗,即近八成估值不足。最離譜是土瓜灣翔龍灣5座中層C室兩房戶,實用422方呎,日前以800萬元易手,呎價18,957元破盡屋苑紀錄。此單位中銀網上估值僅670萬元,較成交價低16%,樓價相差130萬元﹔即使是較進取的匯豐銀行,估值亦僅737萬元。除非買家不用上會,或者銀行見合約便當市價,照批按揭,否則可能要抬過百萬上會。



中原張光耀表示,太古城又破頂,金星閣中閣A室優質園景兩房則王,實用582方呎,原叫價1,150萬元,剛減至1,100萬元成交,呎價18,900元,打破同類單位於上月錄得的1,065萬元紀錄,貴絕太古城兩房分層戶。是次成交,亦較中銀估值1,051萬元,高出49萬元或4.7%。



青衣單日3宗估價不足

青衣區昨單日連錄4宗成交,全屬新高,當中3宗銀行估不到價。其中翠怡花園兩宗成交,一宗是4座高層A室,501方呎,售646.8萬元,創屋苑樓價新高,銀行估值627萬元﹔另一宗是10座高層B室,365方呎,以510萬元售出,呎價近1.4萬元是屋苑歷來最貴,銀行估值不夠「5球」,僅485萬元,比成交價低半成。區內吊腳上車盤美景花園,5座高層F室,銀行估值468萬元,但單位以478萬元售出,呎價13,315元創屋苑新高。美聯物業統計的10大屋苑,過去周六及日錄得約17宗成交,按周升逾兩成,連升兩周,並創5個周末新高。中原地產亞太區副主席暨住宅部總裁陳永傑表示,一手新盤銷情暢旺,市場無負面消息,睇樓氣氛高漲,二手業主紛紛心雄,叫價進取,部份更反價封盤,令放盤量下降。



■方先生

【市民心聲】

方先生:「香港總有班人炒樓,佢哋憧憬中國資金落嚟,加埋地價貴過樓價。除非好似08年雷曼爆煲呢類突發事件,如果唔係樓價好難跌。」



■林先生

林先生:「樓價之後升就唔會話(?家)升得好高,但我自己感覺就唔會跌,始終銀行水浸。家陣咩都貴,無辦法喇,個樓市係咁,有人買咪貴。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170410/19985274
二手 本月 頻破 破頂 八成 估價 不足 龍灣 高估 值百 百萬 成交
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買家可上訴 估價或升

1 : GS(14)@2017-04-10 23:33:56

【本報訊】樓價升得急,銀行估價追不上,按揭業界人士指出,不同銀行對物業估價存在差距,普遍相差5%。若買家以正式買賣合約向銀行承造按揭,最終估價有機會提升3%至8%。建議準買家入市前做預批,以防估價不足,要預備更多首期。


入市前宜預先估價

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,樓價處於升勢,個別單位升勢既大且急,令銀行追不到價,出現估價不足。不少準買家透過網上銀行物業估價作為參考,然而這個系統滯後,未能跟隨市場即時調整。準買家入市前,貨比三家,別因向一、兩間銀行估價不足而心慌,銀行之間估價會有差別,普遍相差5%。準買家入市前,亦可預計成交價向銀行進行估價,結果會有所不同。當然買家手持一份正式買賣合約向銀行估價,銀行角度認為,這個是正式買賣,有買家願意以此價位承接,銀行有機會提升估價,幅度由3%至8%。再者,若買入物業所屬屋苑,成交量活躍,可要求經紀向銀行提供屋苑最新成交價參考,有助提升估價。如果心儀銀行在第一次估價時,出現估價不足,不少買家曾上訴得直,要求銀行因應最新市況,再次估價,按過去經驗,估價提升3%至8%。假如單位最終估價不足,想盡辦法也無法提升估價,意味按揭貸款下降,準買家須準備更多首期。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170410/19985278
買家 上訴 估價 或升
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十大屋苑次季估價飈 太古城升一成 分析:收緊按揭「幫倒忙」 刺激細戶估價

1 : GS(14)@2017-06-26 12:42:17

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0728&issue=20170626
【明報專訊】過去半年樓價升勢停不了,銀行對十大屋苑的估價亦拾級而上,本季估值升勢更凌厲。本報統計十大屋苑合共60宗估價個案,當中九成個案的最新估價,按季上升2%至12%,部分單位如鰂魚涌太古城的兩房則王,估價更於季內急升逾一成,對比半年前估價升逾一成半,反映即使政府上月出招「加辣」,但次季銀行估價升勢明顯加快。

明報記者 方可兒

雖然政府季內多番出招加辣,上月甚至連續兩度收緊按揭安排,先是收緊銀行對發展商的融資比率,再收緊對投資者及境外買家的按揭成數,惟仍然未能遏止樓價升勢,各大銀行對物業估價有升無跌。本報揀選十大屋苑共20個單位,透過三大銀行匯豐、恒生和中銀香港估價共60宗個案,當中54宗、即九成個案估價按季上升2%至12%,續創歷史高峰。若對比今年初,則所有個案均錄升幅,上升1%至17%不等。

康怡2房估值868萬超同類成交價

值得注意的是,部分單位估值升勢在過去一個季度有加快的迹象。以「樓市探熱針」的鰂魚涌太古城為例,一伙位於金星閣中層、實用面積528方呎的兩房則王單位,最新估價1158萬元,較4月初的1051萬元升一成,相較半年前的估值則上升17%,可見近月升勢加快。

過去一季估值升幅高逾一成的單位,以細單位為主,當中升幅最多的是鰂魚涌康怡花園一個兩房單位。位於屋苑P座中層、實用面積461方呎的兩房戶,最新估值為868萬元,較4月初的772萬元急升12%。事實上,康怡花園目前最貴的兩房戶成交價紀錄為820萬元,上址估值已經升穿同類紀錄近6%。

映灣園3房估值首破千萬

至於東涌映灣園的3房單位估值,更首次升穿千萬元。屋苑一伙位於3期10座極高層的3房1套大單位,實用面積932方呎,最新估價高見1060萬元,刷新歷史紀錄,過去一季估值急升11%,半年累升17%。

中文大學商學院客席教授冼日明表示,雖然政府於過去一季連番加辣,但收緊按揭等招數只是「幫倒忙」,促使細單位樓價及估值升得更快。收緊按揭之後,由於樓價總額愈細的單位,可承做愈高的成數按揭,自然增加市場對此類單位的需求,導致銀行對細戶估值亦更見進取。

學者:樓市承接力強 樓價難跌

冼日明又表示,縱觀香港過去多年樓市,縱有跌市時候,但仍以升市為主,皆因本港樓市存有強大需求,除非發生經濟危機或SARS等,否則樓價稍有回軟,已有買家承接,相信下半年各大屋苑的估值亦難現跌勢,估計上落幅度低於一成。
十大 屋苑 苑次 次季 估價 太古 城升 一成 分析 收緊 按揭 倒忙 刺激 細戶
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