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高仁抄黃玲,呢D雞股用來做例子用來叮!

1 : GS(14)@2012-03-24 20:37:32

2012-03-13 HJ
物業交換顯財技一舉三得   
...
「下屋搬上屋」利營運

江山控股(295)可能從該遊戲之中獲得啟發,最近與獨立第三方進行物業交換(swap of properties),估計雙方都有得益。高仁不排除交易錄得的一次出售收益,不但可以有助粉飾集團業績,更有可能改善集團現金流狀況。

俗語說: 「上屋搬下屋,唔見一籮穀」;如果調轉, 「下屋搬上屋」是否會「多左一籮穀」呢?請看看江山控股的親身示範。

江山公布,旗下麗新塑膠廠(下稱麗新)與獨立第三方蔡家駿及梁婉儀(下稱對方),訂立物業交換協議。

麗新向對方轉讓土瓜灣昌華工廠大廈2C 室物業的業權,對手則向麗新轉讓同一大廈9C 室業權。麗新將向對方支付代價182萬元。

集團解釋,現在麗新辦公室位於9B 及9C 室,其中9B 室為自置物業,9C 室則向對方租賃。麗新倉庫位於2C 室,進行物業交換後,麗新將同時擁有9B 及9C 室業權,令麗新辦公室及倉庫將位於同一樓層,從而簡化集團的物業業權,以及其日常業務管理及營運。

「大屋搬細屋」

根據高仁的「人肉」搜尋資料顯示,麗新主要從事絲花生產業務,產品包括有塑膠聖誕裝飾品、塑膠生果及生果樹枝、塑膠人造花及絲花。無可否認,集團辦公室及倉庫位於同一樓層,既可以節省員工「上上落落」的時間,也可以方便員工對倉庫內的貨物進行存貨及物流管理,可以算是「第一籮穀」。

不過,高仁想來想去也不明白,麗新原本以9B 及9C 室作為辦公室,另以2C 室作倉庫,合共佔用3 個單位;交易後,麗新辦公室及倉庫將位於同一樓層,但沒有交代另一個辦公室的處置方法。莫非,麗新辦公室規模減少至僅佔用一個單位?

還是麗新會租用2C 單位作為辦公室?

賣樓收益粉飾業績

「第二籮穀」來自集團業績方面。雖然集團要向對方支付交易對價,但預期出售物業將錄得一次收益,相信有助粉飾集團業績。根據獨立估值師評估,2C 物業的估值625 萬元,賣方9C 物業估值700 萬元,兩者相差金額只有75 萬元。惟集團聲稱考慮到兩者估值,以及簡化日常業務管理及營運的影響,願意向對方支付182 萬元的交易對價。

豈止咁簡單?集團以2C 室估值625 萬元減去物業最新的未經審核賬面淨值約173萬元,預期可以錄得的出售收益達到452 萬元,作為粉飾集團業績之用。

尤其是,集團剛剛發出盈利警告,預期2011 年度錄得的虧損將遠高於2010 年度的2484 萬元;因此,集團透過交換物業「製造」一次出售收益,可能是為粉飾2012 年度業績作好準備。

入賬手法決定現金流

「第三籮穀」在於現金流方面。因為,集團可以按照其主要業務性質,以不同的入賬手法處理出售收益,而對其經營活動現金流、投資活動現金流將有顯著的分別,足以美化現金流量表的表現。

例子一:集團以物業投資作為主要業務之一,出售物業可以被視作為經營活動,其出售2C室收益452 萬元,將列作經營活動現金流入處理;集團向對方購入9C 室自用,則會被視為資本開支,令投資活動現金流出700萬元【表】。

例子二:集團以製造及銷售貨物為主要業務,出售物業也可視為投資活動,出售收益會列作投資活動現金流入;集團收購物業作倉庫仍會被視為資本開支,投資活動現金將錄得同等流出金額。

新「三高」

雖然集團淨現金及現金等價物的金額同樣減少248 萬元,但例子一的經營活動現金流較為強勁,例子二的經營業務現金流則相對較弱。

一般而言,投資者都喜歡擁有強勁經營活動現金流的公司。

所以,江山物業交換亦可以有三「高」:(一)提「高」日常業務管理及營運效率;(二)以出售收益提「高」業績;(三)視乎入賬手法提「高」現金流狀況。本欄逢周二刊出歡迎交流上市公司的財技個案及招數,請電郵至koyan@hkej.com

高仁
2 : GS(14)@2012-03-24 20:38:29

http://zkiz.com/news.php?id=11461
as announcement
3 : skfv(15984)@2012-03-25 16:36:16

天下文章一大抄~

By the way, 黃玲本上市公司易容術幾好睇~~~
4 : greatsoup38(830)@2012-03-25 16:41:13

我就覺得他唔老實不如唔好寫
5 : skfv(15984)@2012-03-25 16:43:18

大學讀書個陣已經講過plagiarism幾大罪, 可能高先生離校太耐忘記了.........
6 : greatsoup38(830)@2012-03-25 16:48:40

他可能唔知寫細股寫成咁好好笑
7 : skfv(15984)@2012-03-25 16:59:31

同埋寫d咁side dish既野咁都會比人捉到~~~XD
8 : greatsoup38(830)@2012-03-25 17:04:59

如果他敢過來,我同他玩過
9 : skfv(15984)@2012-03-25 17:10:18

都唔知你係咪殖入左個harddisk係個腦度~~~點夠你玩~~~XD
10 : greatsoup38(830)@2012-03-25 17:12:24

9樓提及
都唔知你係咪殖入左個harddisk係個腦度~~~點夠你玩~~~XD


無啊,睇得多就會有個印象
高仁 仁抄 黃玲 雞股 用來 例子
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=278440

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