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農業股亞果吹水 年報作大

2012-02-23  NM

本週日(19日)出戰香港盃的「甜橙」馬主唐宏洲,同是上市公司、聲稱擁有全國最大鮮橙種植基地的亞洲果業(亞果)主席。亞果(0073)本週五便 公佈業績,早前已發出盈警,指原因是:「沒有幼苗長成橙樹。」種橙竟然無橙樹,即時觸動投資界神經,本刊記者殺到其江西及廣西的種植基地直擊,逐層剝開其 「空心」情況;不單其橙樹的數量報大數、而且在基地看不到有員工工作、又找不到年報所指的員工宿舍,而許多城市或地方超市,都沒有其自家牌子的鮮橙出售, 令人質疑這家年年出售鮮橙收入都增加的公司,是否一隻如其年報所稱、名副其實的農業股。 而亞果的前第二大股東,是已被踢爆農作變「老作」的農業股超大現代;亞果與超大現代關係密切,看兩者經營的手法,如出一轍。


第一層:員工踢爆 數量報大數
由 廣西的沿海城市北海出發,約一小時車程就到達亞果的合浦種植場。公司年報指,合浦種植場再分為烏家鎮及石灣鎮兩個場地,面積共四萬六千畝。原來在亞果之 先,該種植場早於九五年已由純品中國北海食品公司投入約二億元人民幣(下同)經營,並種有一百二十萬棵橙樹,九八年試產時收成四百噸,其後要再投入二千八 百萬元安裝滴灌工程。九八年百事可樂收購果汁飲料公司純品,生產Tropicana牌子的果汁,但認為該合浦種植場風險太高,須投入大量營運資金但產量 少,故最後竟無條件交還政府。 這時來自香港、做騎師出身的唐宏洲出手,○○年參觀過合浦種植場後認為潛質優厚,就跟合浦縣政府達成經營協議。記者以買家身份來到合浦種植場察看,亞果職 員沈先生帶領參觀, 坐在車上行了十分鐘路程,沿途看到只種了半年的樹苗,有小部分橙樹開了白色的花,但仍未看到有橙,再過了廿分鐘,越過場內的火車路軌後,終於看到樹上有 橙,唯數量不多,有些更已掉在地上。據亞果的最新年報指出,合浦基地有一百三十萬棵橙樹,但沈先生卻直指現時合浦的橙樹連樹苗加起來,只有六十萬棵,比年 報所指足足少了一半。他還說:「這個數目肯定沒有錯!所有橙樹都有記錄。」 年報指合浦種植場產量十二萬噸,但沈先生表示過去三年,只計烏家鎮,每年最多只四千噸產量。在內地擁有臍橙果園的園主陳先生指,他一畝地可種四十五棵橙 樹,三十畝地就出產二百噸橙,以此推斷,即是平均一棵樹生產0.148噸橙;合浦種植場聲稱有四萬六千畝地,理應有三十萬噸橙,與職員聲稱四千噸產量比 較,少得不合理。亞果在去年十月,表示要再投入大量資金去營運這個種植場。

第二層:看不到員工返工
亞果聲稱未來盈利 的增長動力,是位於江西的信豐種植場。有「中國臍橙之鄉」稱號的信豐縣位於江西南部贛州。從贛州出發到信豐縣,車程約一個半小時,亞果指信豐種植場佔地約 五萬六千畝。最新年報指場內種植一百六十萬棵橙樹,全部有收成,產量達九萬三千多噸。不過,這個場沒有圍欄又沒有指示牌,記者乘的士找了兩小時,才來到信 豐縣的利添(亞果經營該場的附屬公司)辦公室。這裡只有兩名員工看守門口,辦公室內空無一人,而辦公桌上連電腦、文件也沒有,非常乾淨,架上報紙日期已是 去年十一月。本週日唐宏洲在馬場曾向本刊解釋,指內地正放春節假,要到三月十五日後,全體員工包括農民,才會正式上班。不過曾種橙的果園園主指:「種冬橙 的確每年的一月至三月較清閒,因每年冬季已採摘收割,但亦需每隔幾天便修枝、噴殺蟲水,無可能完全唔理。」 而該種植場經營亦甚差,記者找來一名曾在信豐種橙十年的農民一同參觀,他估計該些橙樹樹齡約四至五歲,不少土地看得出疏於管理,沒人除草,雜草圍著橙樹生 長,同搶營養。而果樹的樹枝修剪不齊口,似是隨手扯下來而非以剪刀剪下來,這樣容易令果樹生病,影響產量。

第三層:虛構員工宿舍地址
亞 果聲稱截至去年六月三十日,有一千七百多名員工,集團會提供宿舍予部分員工。上市文件曾提到,江西信豐縣嘉定鎮迎賓路九至十一號,有一幢於二○○五年落成 的七層高物業,其中二至四層,於○八至一○年三月為員工宿舍;每月租金六千多元,但未知有否續租。記者想找一找亞果的員工詳談,遂在嘉定鎮找尋這個宿舍, 但向當地人和交通警察查詢,得出的答案只有:「信豐縣沒有迎賓路,只有一條迎賓大道。」即使到達迎賓大道九至十一號,現場是一幢四層高的賓館,入內查詢, 負責人稱:「我們開賓館十年啦,沒有亞果,沒有利添,也沒有員工宿舍。你是不是要租房呀?」

第四層:粵滬贛 超市無橙蹤
亞 果有自家的鮮橙品牌「新雅奇」,並稱現時將鮮橙銷售至連鎖超市、公司客戶和批發商客戶,當中有近七萬噸橙是銷往廣東、上海、深圳、江西、江蘇的超市。記者 於是致電上海卜蜂蓮花超市、北京京客隆超市、沃爾瑪的水果採購部或門市,皆表示從未聽過新雅奇品牌,更反問記者是什麼。而在贛州工商局找到亞果經營果園的 利添生物科技發展(信豐)公司的工商文件,二○一○年年檢文件的應收賬款一欄中,顯示貴州合力購物有限責任公司,有一項往來款四百多萬元,但該公司水果採 購部嚴經理,表示他們從來並沒有賣新雅奇的水果,亦沒聽過亞洲果業,更問記者:「那個到底是產地還是品牌?」而與利添有三百多萬元往來款項的農工商超市水 果採購部助理,亦表示不知道這個品牌,也沒有賣。 而記者曾於江西贛州、及廣西北海的超市,及亞果生產基地信豐縣和合浦縣,向超過五十名超市售貨員或市民查詢,但都沒有一個人聽過新雅奇品牌的名字。記者最 後在北海市的和安超市,終找到新雅奇品牌的臍橙、檸檬、柑和葡萄柚,但記者向售貨員查詢,品牌的來源地時,她表示不太清楚,並展示櫃內的新雅奇貼紙給記者 看,說:「有些橙來到超市,我們才把貼紙貼上去!」

第五層:橙苗賣農民
亞果在農曆假期前發盈警,指「信豐種植場所有 橙樹,已於先前期間開始結果,且截至去年底止六個月期間並無幼苗長成橙樹,故預期生物資產公平值變動的收益淨額,將顯著低於去年同期的金額,預期溢利會低 於上年同期。」種橙竟然無橙樹?這句難明的盈警,本週日唐宏洲解釋指:「我哋唔係冇苗,啲苗賣曬俾農民。」 記者在信豐縣問當地農民,均聲稱樹苗並不值錢,向供應商購買也只是每棵二元至三元五角。亞果在年報解釋指賣苗給農民,便可有優先權向農民收橙。寧賣苗也不 種橙賣橙,令人疑惑究竟偌大的種植場面積及產量是否真實,管理是否恰當。

第六層:一個橙場兩條數
據唐宏洲的卡片及上 市文件所顯示,亞果在江西信豐種植場的業務,由利添生物科技發展(信豐)公司經營,記者在贛州工商行政管理局查冊,資料顯示,利添生物科技發展(信豐)公 司於○二年成立,信豐種植場第一次採收為○七年,到了○八年,開始有一萬元的臍橙收入,淨利潤則蝕九十多萬元;但在香港年報上,信豐基地○八年至○九年的 總收入為九千多萬元!而在○七年,利添錄得六十七萬元虧損。 替利添公司做年檢的南寧金譽聯合會計師事務所,原來曾在一○年底,被廣西註冊會計師協會發出自律懲戒決定書,公開譴責其嚴重違規違紀,包括內部品質失控、 業務報告的簽名蓋章不符規定等,去年七月才獲准繼續執業,部分銀行將其列入黑名單。記者致電該事務所老闆張耀民會計師,查詢從事農業公司的年檢收費,他透 露像利添這類超過一千萬美金資本的公司,費用只為六千元。「我們不會下你們的基地,你把數據、報表一次性交給我,十天到半個月就可完成工作。」至於負責香 港年報核數的天職香港會計師事務所,會計師陳鈞浩未有透露所需費用及時間。
有會計師指,內地與香港的賬目如出現兩條數,有可能是方便避免稅項問題。

生物資產難計數
本 週一記者向亞果查詢,亞果週二作出回應。對有關種植場面積多少,及地址不存在等問題,均以「參考年報」來解釋。每年產量多少,亞果只以「每年收成一次,收 成時間受品種影響」作交代,未有直接回應。新雅奇品牌在何處出售,則表示:「收成期後在短時間內連鎖超市內出售。」至於有關工商文件賬目與年報不符,亞果 只是指:「只有相關人士可獲取工商局文件副本」,又堅稱工商文件內的資料與公司管理賬目相符。 亞果去年盈利十億,不包括生物資產收益時,溢利則只是五億。生物資產是指有生命的動物和植物,用於亞果上,即是指橙樹、幼樹及自育樹苗。估值就是預算它們 未來可帶來的收益。 有基金經理指,這數目「可塑性」很大:「成條數都只係估番嚟,一定估到最靚,但如果市場上橙價大跌,就會變成虧損。道理好似早年爆煲的科網股和而家嘅內房 股,科網股估計未來有強勁廣告收益,內房股就客人落訂已當賣出單位入賬,但客人落訂未必一定成交,都可以撻訂㗎,最後未必落袋。」

唐宏洲出名夠勇
亞 果的主席唐宏洲今年七十四歲,現身家計及股份及手持的兩個物業,約十四億元。他在五、六十年代做過業餘騎師,不少馬圈人對他印象深刻,因他曾經「騎馬撞死 人」。一九六二年,騎師何偉航策騎的「盡我所能」,遭唐宏洲的「即勝」橫越,何偉航即時被拋下馬,送院急救後不治,唐宏洲被重罰收回騎師執照及停賽,告別 騎師生涯。有馬圈人表示,「唐宏洲騎馬出名好勇,見到有啲啲位都會搶位上。」 離開馬圈後唐宏洲從商,祖籍潮州的他在同鄉之間交遊廣闊,○○年買下廣西果園轉行種橙,取名亞洲果業。亞果○五年八月在英國倫敦另類投資市場(AIM)掛 牌,集資一千萬英鎊,到○九年十一月就用介紹形式在港上市。上市文件中的資產表中,顯示每股經審核有形資產淨值是三十七元,但在文件附錄其中一頁,卻以細 字指剛通過股份一拆十,即每股資產淨值是三元七角才對。


結果上市第一口價,竟然有人掛五十一元,又竟然有人要貨成 交,其後股價下滑,不少人見平掃貨即中招,到兩小時後才被港交所停牌,但這些交易已完成。未停牌前,以每股二十一元左右,用十九萬元購入九千股的姚小姐, 事隔兩年仍然憤怒大呼不公平,「我上海嚟,以為香港股票市場公平公正先嚟投資㗎。」本週二亞果收市價四元八角。三百名苦主已組成亞洲果業苦主聯盟,涉資五 千多萬元。海外公司用介紹形式來港上市,所有股份均由海外股東轉移到香港買賣。亞果在英國掛牌時,唐宏洲及家人股權佔三成四,而第二大股東超大現代亦有近 三成股權。 事實上,曾被本刊踢爆「農作變老作」的超大現代,與亞果關係密切。○一年超大斥資一億元收購Newasia(當時持合浦種植場)四成九股權,與唐宏洲共同 發展種植場。超大現代的主席郭浩,一直任利添信豐的董事,直至○九年才辭任。工商局文件中,更寫有聲稱是利添的網址及電郵,唯實情屬超大現代。去年超大被 踢爆後,超大減持亞果至百分之五左右,而亞果亦急急與超大劃清界線,不過亞果處處仍隱藏超大的影子。 ####

農業 股亞 亞果 果吹 吹水 年報 作大
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民企股災殺到 再揭亞果醜聞

2012-04-05  NM

三月是上市公司公布業績高峰期,今年卻成為一眾民企股的「死線」。繼上月中,兒童用品股博士蛙(1698)及大慶乳業(1007)因核數師「跳船」而雙雙停牌後,多隻民企股接連「露底」而被洗倉,股價大插水。 民企風暴愈演愈烈,早前被本刊踢爆賬目有問題的亞洲果業(73),位於廣西的種植場,再爆出廉價霸地醜聞,有村民更踢爆亞果「粉飾」果園的來龍去脈。 事實上,民企業務分布大江南北,「山高皇帝遠」,股民難辨真偽。不少海嘯後上市的民企,業績已相繼「大走樣」。本刊請來專家,拆解民企「化妝術」,揪出嫌疑犯,避免成為下一輪「斬頭」受害者。


民 企股「搭棚」方式層出不窮,早前本刊走進農業股亞洲果業(下稱亞果)內地多個種植場,踢爆亞洲果業年報作大,內地附屬公司的營業額、果樹數量,少於與年報 所登的數目。上月中,記者發現有廣西農民在內地多個網站,投訴村組長在村民不知情的情況下,跟亞果董事長唐宏洲簽下廉價土地租賃合同,強迫村民租地予亞果 做種植場。 廣西合浦正是亞果的發跡地,聲稱擁有全國最大鮮橙種植基地的亞果,聲稱在當地的種植場達四萬六千畝,鄰近北海市。十多年來的土地糾紛涉及烏家鎮和石灣鎮的 多個村落,包括西大、烏家、瓦聯、新村等。記者聯絡上農民代表李先生(化名),由於事件敏感,他多番肯定記者身份後,才答應在當地一間外資五星級酒店與記 者見面。

主產區涉廉價霸地
李先生指果園的土地十年前每畝租金為一百三十五元(人民幣,下同),○○年亞果接手後,在 村民不知情下,與合浦縣政府簽約,將租金降至六十元,且半年才發一次租金,令村民難以維持生計。根據亞果○九年的上市文件,該果園每畝租金六十元,三年調 整一次,但卻沒有兌現。「亞果不加租,也不給我們收回土地,有些村民要用每畝五百元去租其他地種甘蔗。」李先生指,多年來,已有不同村民分別入稟北海市中 級人民法院及廣西高級人民法院,要求判決合同無效及賠償,甚至上訪北京爭取租金提升。但遭法院駁回訴訟,指案件不屬法院受理範圍,叫村民到香港找仲裁。 「香港不是我們地頭,人家有財有勢,我們沒錢請律師,也怕被人打。」李先生嘆道,他和部分到北京上訪村民,都曾無故被施襲。說到這裡,他突然張嘴取出兩顆 假牙道﹕「我的牙就是給打掉的。」

夏橙豐收成疑
李先生表示,所有村民都了解亞果運作,但從未見過果園長滿果和有貨車 進出村內運果。做貨車司機的村民陳先生表示﹕「前面見到嘅地都係亞果嘅,但佢哋冇咁多工人,好多地閒置,近年好多都轉租俾人種甘蔗,每畝甘蔗年收入約五千 蚊。」不過,根據亞果一○年報,合浦種植場收入達六億多,佔總收入四成四。今年一月,記者曾到合浦烏家鎮的種植場直擊,發現果園長滿雜草,果實凋零。上月 初亞果財務總監宋治強曾在業績記者會上,反駁指記者去得不合時,三月底夏橙收成時就會掛滿果。上月底,記者再到合浦石灣鎮的種植場,向職員指要買橙。戒心 甚重的負責人,堅拒出示卡片及透露姓名,支吾其詞道﹕「你哋邊度嚟㗎?我哋一定有果,但有大部分已運出國外賣。」之後負責人用小型貨車載記者到「最多橙」 的幾列果樹摘橙,但樹上的橙非常疏落,不少已跌落地。

超大有份 夾計「掛橙」
合浦種植場早年由美國都樂(Dole) 公司經營,後轉手予純品中國北海食品。村民指純品接手後,因為蟲害問題,於九九年終止合同。「蟲害搞唔掂,啲果一路生一路跌落地,產量急降。純品走後,政 府再為這個大型項目招商,竟然平租俾亞果。」村民怒道。當時,與亞果聯手搞合浦種植場的另一投資者,正是現正停牌、曾被本刊踢爆「農作變老作」的超大現代 (682)。○一年,超大斥資一億港元,入股亞果的利添生物科技發展(合浦)有限公司,持有四成九的股權。直至○九年亞果在香港以介紹形式上市時,超大仍 持有亞果近三成股權。 村民李先生指,亞果於○五年在倫敦AIM市場上市時,見果園凋零,便「借用」美國都樂公司早年種滿果樹的舊照片,「我有個親戚仲幫佢哋去湛江運橙回來,將 橙掛上樹,再扮成員工來拍照,如果佢肯俾番市價租金,我哋唔會理佢真定假。」村民嘆道。本週一,亞果回應每畝租金已調整至六十二元八角四仙,並重申從沒有 邀請村民到湛江買橙及拍照作上市文件用。

民企連環爆
本刊為踢爆亞果、超大,跑勻大江南北,想不到踏入業績期,多隻民 企股卻「紙包不住火」,連環「自爆」。先是月中,在龍年「生仔潮」概念下熱炒的兒童用品股博士蛙爆煲,核數師德勤辭職,股份停牌至今。一星期後,德勤再辭 去大慶乳業的核數師身份,迫使大慶停牌,風暴一發不可收拾。延遲公布業績的歲寶百貨、業績遭質疑的人和商業、突然配股抽水的西藏5100、董事跳船的順光 風電,相繼遭投資者洗倉,過去兩星期股價分別插水六成至七成六不等。 如此大規模的民企洗倉潮近年罕見,不少散戶都「中招」。一向愛抽新股的梁先生,於博士蛙上市時,抽到四手(每手二千股)新股。今年初市場熱炒「龍B」概 念,他再以每股二元多買入六手,持有至今。月中,博士蛙爆煲後停牌,梁先生當天早上,仍「未識死」,打算「瞓身撈底」溝貨,「嗰朝真係好緊張,狂上網睇論 壇,好多網友話可以去馬,好彩公司停咗牌,救咗我一命。」他無奈指正儲錢做首期買樓,現在有數萬元被鎖死了:「幾時先可以拎得番?依家咩都冇啦。」 上週五下午,記者去到觀塘裕民坊的中銀證券部,發現場面冷清,大部分散戶都「眼看手不動」,有散戶笑言﹕「仲買春天百貨?夏天都嚟緊啦﹗」另一散戶即附和 道︰「買旭光,眼光光。」不過,亦有股民大膽「執死雞」,其中散戶張先生於每股一元三毫時買入一萬股卡姆丹克太陽能,搏「反彈」,「我睇好新能源,呢隻股 跌咗好多,好平,因為歐洲減少補貼,少咗人買太陽能板,業績咪走樣囉,但仲有基金揸貨,(股價)彈一彈咪走囉。」

海嘯後「雜牌軍」湧港
近 期爆煲的民企股,大部分是○八年金融海嘯後才上市的,業務五花八門,如同「雜牌軍」。民企上市不久即「走樣」,市場矛頭之一直指核數師。資料顯示,除了博 士蛙及大慶乳業,上市三個月已發盈警的豪特保健,及去年五月停牌的瑞金礦業(246),都是由德勤出任核數師。有資深會計師透露,近年業界歪風四起﹕「金 融海嘯嗰幾年,個市好唔掂,之後美國推QE1及QE2(量化寬鬆政策),突然間好多錢湧入市場搵出路,當時美國投資者一見到中國的相關股票,乜都唔理就 買。投行同會計師行之前兩、三年無乜賺到錢,個市突然咁大需求,當然不停接生意。唔只德勤,Big 4(四大會計師行)同其他會計師行都為搶客衝昏頭腦,幫好多高風險的企業上市。」 中國經濟多年來大幅增長,民企增長速度快,但香港投資者學會主席譚紹興警告,民企面對逆境的防守力薄弱,是其重要的致命傷。「好似博士蛙屬內需股,經濟好 時便急速發展,經濟一放緩就頂唔住。另外,卡姆丹克賣晶片,業務無乜問題,但晶片價格由○九年嘅百多美元,跌至依家嘅廿多美元,公司便應付唔來。」譚紹興 續指,不少民企的高盈利經營模式都難以維持,遇着市場資金收緊,便紛紛「現形」。

高增長變高危
散戶為防踩「地雷」, 須打醒十二分精神。譚紹興指,單看損益表(Profit & Loss)已不夠,「條數表面上睇同以往差唔多,但其實內部已發生了好大變化。」他表示,股民要特別留意公司不同天數的應收款項所佔的比例有否改變、借貸 比率,以及存貨量有否急增等,均可反映公司業務是否有問題。「一般藍籌的借貸比率略高於五成仍屬正常水平,但對於二、三線股來說就過高。」譚紹興指。另 外,屢次傳出延遲上市的公司亦須留意,部分可能因市況差,但亦有可能因為「盤數唔得」要再粉飾。因缺乏號召力而減少集資額的,上市後亦有可能潛水。 譚紹興亦提醒股民要留意沽空比率,港交所網頁的「統計數據及研究」內,可查看每日的沽空數據,假如一個股票連續四、五日的沽空額多於五千萬的話,反映有大 戶已「收到風」,準備散貨。還有就是業務性質,「以西藏5100為例,一間只有約二百名員工、賣樽裝水嘅公司,市值卻高達廿幾億,換言之每個員工的產能高 達幾千萬,你信唔信?」譚紹興笑說。

保薦人要孭飛
民企良莠不齊,已直接打擊市民抽新股的信心。有證券行內人士透露, 部分新股只有兩、三個散戶入飛,情況堪虞,有傳部分「未夠班」的新股更以八折價暗中向基金批貨,基金短期持貨後,便會趁市場流通量仍高時散貨獲利,導致新 股上市後頻頻出現插水之慘況。「第一個要怪罪港交所。」靈獅控股有限公司主席兼行政總裁黃偉康認為,港交所為了保持香港全球新股集資額之冠的地位,沒有做 好把關工作。「質素高的內地股一早已經上晒市,包括內銀及內房股等,之後上市的民企財務質素愈來愈差,○九年下半年上市嘅股份,大部分跌穿招股價。」黃偉 康認為,現時市場混亂,港交所要整頓機制,一旦上市公司出事,須向保薦人追究責任。 ####


民企 股災 殺到 再揭 揭亞 亞果 醜聞
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亞果橙業慘淡 買樓收租 戴孤劃

1 : GS(14)@2016-09-07 22:19:53

2016-09-02 HJ  

「鐵哥們」應該都知道,中國自古以農立國,農夫有多少付出,就有多少收成,所以有「一分耕耘,一分收穫」、「誰知盤中飧,粒粒皆辛苦」等說法。

然而,亞洲果業(00073)近年來種橙業務慘淡收成,擬斥巨資收購近深圳前海地區的投資物業,聲稱可產生穩定租金收入。戴Sir將於本文拆解該項建議交易,嘗試尋找背後可能動機。

亞洲果業主要業務為種植、栽培及銷售農產品, 以及製造及銷售水果濃縮汁、水果飲料濃漿、冷凍水果及蔬菜。集團在內地擁有3個種植場,包括廣西壯族自治區合浦縣的合浦種植場、江西省的信豐種植場及湖南省的湖南種植場,佔地合共約103方公里。

鮮橙產量急跌75%

受到過去數年惡劣天氣及黃龍病肆虐影響,集團部分種植場產量持續急跌,信豐種植場及湖南種植場於去年底及今年5月底相繼終止營運,單是終止營運就要申報減值虧損及撥備約22.2億元人民幣,而砍伐樹木再錄得減值虧損及撥備約1.5億元人民幣,令到業務及財務營運均面臨嚴峻挑戰。

集團8月中就發出盈利警告指出,截至2016年6月底止年度,鮮橙總年產量將大幅下跌,由2015年度約13.02萬噸,減少至約3.19萬噸,減幅高達75.5%;加工水果業務錄得的產量亦低於上半年,並承受持續的利潤壓力;因此,預期2016年度營業額將較低,期內核心淨虧損將大幅高於2015年度。

亞洲果業的種橙主業受到嚴峻考驗,只好考慮開拓其他收入來源,嘗試去幫補集團生計。「中國大媽」喜歡的投資項目──購房子(買樓),也成為集團的投資項目目標。

亞洲果業於8月底宣布,擬以總代價6億元,向獨立第三方賣家龔澤明收購深圳南山區物業60%權益,其中3億元以現金支付,餘額3億元將向龔澤明按每股0.5元發行6億股代價股份支付。

賣家將成大股東

另外,亞洲果業與配售代理訂立協議,將按竭誠基準配售最多6.1億股新股,予不少於6名承配人,每股配售價同為0.5元,較前收市價0.62元折讓19.35%,淨集資3億元全部用作上述收購項目。

據悉,該物業包括兩座各8層高的樓宇,目前出租率超過90%,2015年產生租金收入約4437萬元人民幣。由於該物業靠近深圳前海經濟特區,而辦公室及商用物業一直享有較高出租率及增長,故此集團認為收購可產生穩定租金收入。

戴Sir認為,亞洲果業以6億元收購南山區物業六成權益,相當於整個物業估值約為10億元,以去年租金收入4437萬元人民幣(約5191萬港元)計,租金回報率達5.19%,可以說是相當不俗。

但要留意的是,賣家龔澤明的父親龔俊龍或其持有的公司,現時佔用該物業的若干部分及於完成交易時或前後訂立租賃協議,但未來其佔用物業比例及續租租金變化,都有可能會影響租金回報率。

從亞洲果業角度來看,集團可能不需分文就收購了一項內地物業,以提供穩定的租金收入;但賣家龔澤明收取部分代價股份,持股量一舉躍升至24.39%,成為最大股東,原大股東Ng Ong Nee權益則攤薄至7.29%。因此,亞洲果業收購內地物業,到底是為了業務轉型,還是大股東股權易手,不妨拭目以待。

戴Sir下周五將與大家繼續「嘮嗑」。

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亞果 果橙 橙業 慘淡 買樓 樓收 收租 戴孤 孤劃
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