ZKIZ Archives


“金九銀十”行不行?看完4張圖秒懂樓市

來源: http://www.yicai.com/news/2015/10/4698344.html

“金九銀十”行不行?看完4張圖秒懂樓市

一財網 夏心愉 2015-10-16 20:03:00

“金九銀十”是一年里房地產市場最火熱的時候。眼下樓市究竟好不好?房價走勢和地區分化情況如何?請一起來看4張圖表。

先從大範圍來看,現在的樓市算不算景氣,在哪個區間?第一張圖表是國家房地產綜合景氣指數,根據這一統計,房地產景氣情況在今年5、6月份有一波轉折向上態勢。

與房地產景氣情況最為息息相關的,是宏觀房地產調控政策和貨幣政策情況。從房地產調控政策來看,2010年樓市開始了一輪嚴厲限購,2013年出臺“國五條”,這些都對行業景氣情況形成打壓。從第一張圖表來看,房地產景氣情況從去年直到今年上半年,都在走低。

不過,從2014年開始,政策環境又開始了“托底”。盤點2014年以來的五輪牽動樓市的政策變動,依次為:第一輪,部分地區逐漸松綁限購;第二輪,2014年“930”央行的限購政策調整及降息;第三輪,各地發布的購房補貼及央行的再次降準;第四論,2015年“330”前後開始鼓勵自住及改善需求的政策(主要在公積金政策);第五輪,2015年8月前後,松綁限外令、再次降準降息、全國針對二套公積金政策松綁等。

同時,貨幣政策方面,“今年以來總體上是穩健偏松的,2014年11月起的五次降息、四次降準為市場註入了較強的流動性,商業銀行存貸比考核指標淡化也在一定程度上釋放了銀行信貸的投放空間。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹對第一財經表示。

由此,具有滯後效應的行業景氣情況,正如上圖所示,已經進入了周期性的複蘇階段。

知道了行業的大格局,再來說說供求關系。上面的第二張圖是從國家統計局公布數據里整理出來的商品房銷售情況。和景氣指數吻合的是,不管是銷售面積還是銷售額增速,都在二季度同比由負轉正。

但是,整體樂觀不代表沒有區域分化。交銀金研中心根據統計局數據統計發現,東中西部地區房地產銷售情況差異巨大。1-8月東部地區商品房銷售面積33560萬平方米,同比增長10.1%,中部、西部地區銷售面積分別同比增長4.2%和5.2%。銷售額的差異更為明顯,東、中、西部地區銷售額增速分別為22.2%、7.4%和4.3%。其中廣東、福建銷售面積增速均超30%,而部分地區成交情況仍然堪憂,遼寧、寧夏、山西、黑龍江商品房銷售面積較去年同比降幅均超過15%。

 

知道了銷售情況,上面的第三張圖,顯示的是大家最關心的房價。和銷售額基本上一摸一樣的是,房價走勢也是一頭冷一頭熱。北上廣深,尤其是發了燒的深圳房價,一路向上。70個大中城市里,相比去年同期新建商品住宅房價上漲的還有南京、杭州、武漢、寧波、廈門。

然而,不查數據或許想不到的是,除了這9個城市,余下的城市,同比新建房房價是下跌的,像丹東、湛江下跌幅度都接近10%。

看到這里,如果有朋友考慮要不要買房,還有張很重要的圖我們要看——上圖是房貸的計算。而房貸劃不劃算,反過來也對供求關系中購房者的需求有很大的刺激作用。如果模擬按按100萬房貸、等額本息計算,不算不知道的是,20年和30年期的按揭貸款月供,相比本輪降息前已分別下降10.7%和12.7%。

最後來說房價未來趨勢。未來趨勢,相信大家隨便上網一查,就能看到各路專家的分析。本文不再贅述各路觀點,只補充三點。

第一,是一句大實話:房地產在中國經濟中、地方政府財政中,都占了太重要的位置,有一種說法也叫“經濟被房地產綁架”了,所以房價走勢要看經濟轉型的力度和趨勢。

第二,至於北上廣深的“限購”會不會取消,被采訪者的觀點幾乎一致認為,短期內幾乎沒有取消限購的可能,由於現在的宏觀政策是要“托底蓋帽”,而一線城市的虹吸效應仍然過於顯著。

第三,對於房產稅這項長效機制的落地,首先,這受立法進程影響,征稅合法化是實施前提,而立法周期通常需要至少兩年時間,近期房地產稅法被補納入五年立法規劃;其次,房地產稅的覆蓋面廣,關於稅基、稅率、收繳方式的頂層設計還需針對不同群體、不同城市形成可行方案;再次,住房信息遲遲難以聯網,完成不動產登記至少要到2018年以後。

 

編輯:聶偉柱

更多精彩內容
關註第一財經網微信號
金九 九銀 銀十 不行 看完 張圖 圖秒 秒懂 樓市
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=164987

首宗二手成交即見血一號西九銀主盤勁蝕344萬

1 : GS(14)@2016-01-17 23:55:13

【本報訊】樓市勢危,政府明言不減辣,各區業主繼續劈價走貨。其中,一號.西九龍錄首宗二手成交,已淪為銀主貨,一個月內劈價300萬元以1,100萬元沽出,連使費原業主輸344萬元。天水圍嘉湖山莊新增1宗銀主貨,業主先後至少8次向財務機構借貸,業界人士指銀主貨按月增加一成,料進一步上升。記者:湯家明


長實地產(1113)發展的一號.西九龍,首錄二手成交即「見血」。中原許永生表示,一號.西九龍2座高層A室,實用973方呎,建築1,307方呎,原則四房連套房,擁昂船洲海景,一個月前放盤,當時開價1,400萬元,最終劈價以1,100萬元賣出,減價300萬元或21%,實用呎價1.13萬元。同類4房單位現於市場放售,最平叫價1,700萬元。


■長沙灣四小龍代理舖放盤頻現劈價,成交改善。 伍嘉亮攝

嘉御山蝕760萬易手

單位於2013年4月以1,381萬元購入,其後向利星行承造按揭,是次沽售,佣金及釐印費料蝕約344萬元,該單位曾先後兩次在私人拍賣場拍賣,因未到銀主底價而告收回,最後由租客購入自用。本月迄今,長沙灣四小龍屋苑連一號.西九龍錄9宗成交,已佔上月全月錄10宗的90%。此外,大圍嘉御山同錄見血貨,屋苑2座高層D室,實用面積1,984方呎,建築面積2,640方呎,剛以2,350萬元沽出,實用呎價11,845元。原業主07年11月以2,980萬元買入,持貨逾8年,賬面已輸630萬元,連同佣金及釐印費等損手約760萬元。




銀主盤按月升一成

細價樓按爆煲變銀主盤。嘉湖山莊新增銀主貨為景湖居7座高層E室,實用面積446方呎,建築面積581方呎,據知,現叫價約340萬元放售,滙豐銀行網上對該單位估價343萬元。原業主95年以128萬元買入,歷年來至少承造8次借貸。同日麗湖居錄2座中層C室,實用546方呎,以355萬元成交,呎價6,502元。有拍賣行表示,目前在市場流通中的銀主盤約80個,按月上升一成,速度加快迹象。「呢啲通指一般銀行或大型財務機構,由於財仔透明度不高,故在市場的銀主盤數量有多無少」。市場陸續出現蝕讓成交,油麻地御金.國峯再錄蝕讓,單位為7座低層D室,實用453方呎,原業主於2012年以1,096萬元購入,剛以870萬元沽出,呎價19,205元。原業主持貨未夠4年蝕226萬元,貶值約21%。土地註冊處資料顯示,單位未涉及私人貸款,反而向歐力士財務服務香港有限公司借一按。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160116/19454323
首宗 二手 成交 即見 見血 血一 一號 號西 西九 九銀 銀主 主盤 盤勁 勁蝕 344
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=294309

內房谷「金九銀十」 聘臨時演員充買家

1 : GS(14)@2017-09-25 04:07:00

【明報專訊】十九大召開在即,加上再查首付貸、消費貸等消息頻傳,然而面對「金九銀十」銷售良機,不少內地發展商仍計劃推盤,惟本報發現甚至有不少代理公司或企業招聘「臨時演員」,甚至提供伙食,找人假扮買家在售樓處游弋,似乎是希望藉此炒熱銷售氣氛。

事實上,去年3月時央視更出現揭秘式踢爆開發商找來「房托(假買家)」烘托樓市氣氛,事後這些「房托」更突然一度銷聲匿迹。

但相隔一年這批臨時演員又迎來登場機會。本報在包括「百姓網」、「趕集網」、「斗米兼職」等均發現招請「房產充場人員」、「到售樓處看房子」的兼職廣告,更有多間公司表明可以提供專業「群演(群眾演員)」到新盤或房地產展覽交易會充撐場面,部分提供日薪約數十至一百元(人民幣·下同),或按當日巡迴參觀數量計算,每個10至30元不等。

內房高管:風聲緊難谷銷售 找假買家烘托售樓氣氛

有廣東內房高管表示,找假買家托市的行為一直存在,但目前只求「不刺激政策出台,在風聲比較緊下未會大舉催谷銷售」,而部分上市開發商,不時會外聘代理或合作進行,故不排除是代理主導的宣傳伎倆。

該批招聘廣告多無直接披露參觀樓盤名稱,但亦有廣告顯示疑為由內地開發商開發的石家莊「國赫天著」以日薪35元招聘看房人員,標明「車接車送」,但要「著裝得體,懂事」。另一廣告則疑為一家本港上市房企於上海招請看房人員,表明只「售樓處露面,不需要說話,時間︰20分鐘」,同樣要求穿著得體,乾淨清爽。

微信號招請「看房人員」 僅要求著裝得體

本報記者在其中一家廣告公司人員微信號見到,由9月起公司已至少6次招聘假買家,據其多個廣告顯示,參觀一般樓盤多招請約50名臨演,每名活動結束以補貼名義支付50元,在上海人民廣場站有專門旅遊巴接送,需時約三、四小時。

但若要出演「上千萬級」的高端樓盤要求高得多,每次只招5至10名臨演,演員更要付上自拍照一張,年紀介乎39至48歲之間,要「檔次高,形象好,看起來像有錢人,專業會吹牛」,兼負責一對一自訪。

記者曾經微信向對方應徵16日(上周六)在上海扮演買家,但只獲告知「目前還不清楚要去哪裏看」,但只需穿得體面兼發送電話即可。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1311&issue=20170918
內房 房谷 金九 九銀 銀十 臨時 演員 買家
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=341335

金九銀十難抵「辣招」 內房下季料續受壓

1 : GS(14)@2017-10-01 20:12:40

【明報專訊】內房股中期績佳刺激板塊第三季急漲,融創(1918)一季內累升近1.2倍,市值暴漲超800億元;中國恒大(3333)亦不遑多讓,升超過94%,市值增逾1700億元,超越國企龍頭。然而踏入「金九銀十」調控加碼打殘板塊,中金直言10月份板塊整體將現回調,建議先行獲利,賣出漲幅較多或佈局三四線城市的股份。

中金:全國地產銷售正處「W」形底部

對於內房第四季表現,有外資分析員認為,市場雖估計板塊有第二輪重估潮,但內房屬於政策市,9月底一輪政策出台後,預料投資者先行沽貨,待十九大後看清政策走向再部署,板塊10月份或延續9月疲態。

中金報告更預期,內房股將在10月份出現回調,因全國地產銷售正處於「W」形的第二個底部,預期銷售將持續低於市場預期,銷售面積按年跌5%,是年內首次按年轉跌,導致板塊受壓。按揭額度不足將令三四線城市銷售趨勢持續放緩,加上近期出現限售等政策,都有短線風險。該行建議在中長期可趁低吸納佈局一二線城市的股份,預料一二線城市銷售在年底開始復蘇,並延續至2018年,超出市場預期。該行首推中海外(0688)、富力(2777)及合景泰富(1813)。

另外評級機構穆迪接力標普,昨亦將大連萬達信用評級由「Baa3」降至「Ba1」,即垃圾別級,前景為「負面」。穆迪解釋,將萬達降級是基於其難於境外融資,償還其潛在17億元境外銀行貸款,流動性轉弱。集團在今年6月底手持現金1377億元,但多數在境內。

穆迪又預期萬達出售文旅及酒店資產予融創、富力,將令原先租金收入的經營現金流、以及未來靠投資物業支持的融資帶來風險。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0080&issue=20170930
金九 九銀 銀十 十難 難抵 辣招 內房 房下 下季 季料 料續 受壓
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=341618

縱金九銀十落空 內房股料難大跌

1 : GS(14)@2017-10-15 15:54:24

【本報訊】內地熱點城市黃金周期間網簽量按年勁跌八成,三年最差。內房股上周表現標青,中海外(688)及潤地(1109)按周分別進賬4.7%及3.6%,突傳網簽量勁跌,令人擔心該板塊本周會否急回。不過分析指消息未必影響內房股股價急跌太多,因「金九銀十」不再已屬預期之內,反而調控政策未來會否進一步收緊,才更值得留意。


專家:不太擔心網簽量跌


耀才證券研究部總監植耀輝指內地三、四線城市銷售仍火熱,加上北水對內房板塊看法樂觀下,即使9月份內房銷售數字一般,內房股股價之前仍硬淨,故不太擔心網簽量跌的消息。惟他提醒,內房政策面未來有可能再收緊,加上內房股股價經已累積不少升幅,故不建議高追該板塊。豐盛金融資產管理部分析員馮宏遠指市場早已預期今年「金九銀十」不再,故料網簽量跌的消息只會觸發主要內房股跌幅少於5%,不會深跌。他又認為,內房在黃金周期間的實際銷售量有機會較網簽量大,原因是有傳不少內房的成交房價已超越地方政府限價水平,但為免違規,這些交易要被迫延遲網簽。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171009/20177131
縱金 金九 九銀 銀十 落空 內房 房股 股料 料難 大跌
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=342593

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019