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樓價跌唔落，現時一個上車盤，入場費最少四、五百萬。望一望銀行戶口，得嗰十幾萬，可以做啲乜？家住紅磡、外表如屋邨師奶的姚利娥（娥姐），幫大家諗到好橋。今年初，她買入錦田一塊兩萬多呎的農田，使出一招「劏、劏、劏」，拆細並包裝成九十塊「格仔田」出售。格仔田一塊最平八萬八，買家可耕田自用，精明的娥姐更打造成投資工具，推出「兩年租金回報保證」，向買家售後租回，租金回報逾六釐。計計數，娥姐賣田套現逾千萬元！呢位曾劏迷你倉、劏寫字樓的師奶，果然有計。

娥姐的格仔田，位置偏僻，由錦上路西鐵站，乘約十分鐘巴士前往謝屋村，又要再步行約十分鐘才到達。早前「田主」娥姐，在農莊搞了個開幕禮兼展銷會，找來專家示範種菜，又有人唱田園歌曲表演，吸引近百市民前來參觀。有一家大細一同前來，家長說：「睇吓小朋友有無興趣啦！」亦有喜歡耕作的市民專程來了解價錢及條款。已買入一塊百多呎農田的買家洪先生，指自己家住大埔，已在花園種滿蔬果，但地方不夠用，故再斥資近廿萬買多一塊田，他招積地說：「其實係我個仔知道我鍾意種嘢，買來送俾我，我考慮緊現階段係投資定自用。」

劏一劏升值5倍

耕田都可以變投資？原來娥姐想出首兩年收租回報保證。負責推銷的經紀黃先生說：「發展商保證，頭兩年每月用四蚊呎租同你租番！」以一塊二百多呎售十八萬的田計，租金回報達六點五釐。就算兩年後租金回報「到期」，經紀黃也拍心口指不愁租客：「有好多餐廳、會所，同你哋租，餐廳用來種菜自己用，會所就俾居民嚟玩。呢度土地肥沃，夏天可以種菜、冬天可以種士多啤梨。農田仲有升值潛力，而家好多發展商入嚟錦上路發展豪宅，你將來唔想用幅地，仲可以賣番出去。我哋會幫你做分契，好似一般業權買賣咁。」「劏田」推出至今，共九十格只賣剩四「格」。翻查土地註冊處資料，娥姐與拍檔只用了二百六十萬元，便買入兩萬呎農地，即每呎一百三十蚊。只須「劏」一「劏」、加點概念，格仔田每呎即升值五倍，至七百五十元，娥姐成功套現千多萬！見此招受歡迎，娥姐再下一城，近日在錦上路的大江埔村，繼續搞另一個「劏田」大計，預計明年四月開售。

魔鬼在細節

購入「格仔田」的買家又如何？魔鬼在細節中。原來，每塊田的實用率只有六成多。如一塊二百呎田，可耕面積只是一百三十呎，其餘的，是所有買家共同攤分的公共面積。這類面積共三、四千呎，包括通道、燒烤場及廁所等等，而娥姐一方則成立管理公司，向買家每月收取每呎八毫半的管理費，實行賺多一筆，又可補貼其「售後租回」的租金支出。經紀黃落足嘴頭：「你哋隨時可以約朋友嚟燒嘢食喎，抵番晒啦！平時仲有專人幫你塊田淋水。」一塊二百多呎的「格仔田」，每月要交二百多元管理費，一年就要交二千多元，小數怕長計，扣除管理費後，實際回報亦相對減少。此外，娥姐收下的管理費，只是用作日常營運開支及維修用途，如果公用地方日久失修，要搵人出錢維修，小業主亦責無旁貸。律師梁永鏗便提醒買家：「買這類『劏田』前，必須睇清楚公契內容，了解責任誰屬。如果買嘅時候仍未訂立公契，買家可於臨時買賣合約內，加多一項條款，表明『交易視乎公契條款而定』。如日後公契內容『太辣』，最好取消交易！」翻查土地註冊處資料，現時該農田的分契手續仍在處理中，故未見公契。一份分契成本約七千元，由買家及娥姐各出一半。

最叻分契拆細

娥姐與一眾拍檔，現階段已「袋袋平安」。想出這個「劏田」大計，認真有計。事實上，翻查資料，娥姐最叻就係「劏」。她曾和幾個師奶，劏過辦公室、迷你倉。去年她以八百多萬元，買入一個約四千呎的工廈單位，「劏」成迷你倉分拆出售。每個約九十呎的迷你倉，售價由三十至五十萬不等，全數拆售可套現起碼千五萬元。於一二年開始，她又投資葵興一帶工廈，部分持有出租，部分分拆成幾百呎的辦公室單位出售，收入可觀。農莊開幕當日，娥姐亦有出來招呼買家，說話略帶鄉音的她對記者說：「我負責投資o架咋，我朋友策劃，我梗係睇好先投資。」她口中的朋友，有份諗計的Paul說：「以前我哋做工廈，有客問我哋有無農地，先諗到呢個商機。」記者說他們「刀仔鋸大樹」，他笑說：「智慧唔可以用金錢嚟衡量，呢度咁多蚊，唔係個個肯做o架！」