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歧視外資非港人之福

2011-6-16  NM




波老道「地王」拍賣未創新高,發展局及金管局趁勢出招抑制樓價;前者宣布第三季推出八幅土地應市,形同恢復定期賣地,以增加房屋供應;後者分三級進一步收緊銀行按揭以削弱需求。供求雙管齊下,可有為樓市降溫之效否?

○ 三年沙士後特區改以勾地表取代定期賣地,目的是避免讓源源不絕的土地供應摧殘樓價,打擊庫房收益。八年實踐,證明市況低迷之時,勾地表制無疑有抑制土地供 應之效;可是及其樓市復甦升溫,這個辦法則推波助瀾、刺激起樓價來。反之,定期拍地、土地供應穩定,可防止樓市出現斷層而導致樓價大幅起落,煽動炒風。故 此持之以恒,定期賣地理應有助於穩定樓市。

以收緊按揭成數抑制需求亦非新招。早在彭定康時代,財政司麥高樂業已用上了。觀乎年來樓市的波 動,這個政策的實效如何又還用多說嗎?不辯的事實是,無論是過渡前夕或當下的樓市都顯為外來游資牽動。降低按揭成數無疑削弱本地上車用家的置業能力,可是 對毋須依賴銀行按揭的外來炒家或投資者,緊縮措施恐怕作用有限。

由是之故,金管局針對「主要收入非源自本地」人士新設的按揭限制 —— 一千萬元以上物業,按揭借貸不得超過樓價四成等等 —— 看來亦是姿態而已。一日內地人尚以香港為置業買保險的避風港、一日港英建立的私有產權體制仍然穩固,優質物業便會有價,此又顯非金管局的緊縮按揭政策扭轉 得來的。即使扭轉得來,那又扭轉來做什麼?物業有價,早晚又怎不造福七百萬人?

 

金管局擺的姿態雖不足以扭轉外來資金置業買 保險的需求,此番舉措卻偏離開埠以來對資金一視同仁的「自由港」精神,開了個歧視外來資金的先例。長此下去,那又焉能不破壞私有產權體制?根基崩壞、避風 港不再,那又何以吸引外來資金?外資卻步,樓價又怎麼了?物業跌市又豈是港人之福哉?當然,爛船總有三斤釘,私有產權體制也不是一朝一夕便崩壞得來的。可 是金管局按樓價作的三級緊縮按揭措施,可即時令以樓換樓改善居住環境的人有換車難之嘆矣。換車難那又何以締造和諧?七百萬元樓價以下的物業不為緊縮按揭措 施打擊,炒賣活動由是都聚焦到中下價樓市場去。不巧,財政司先前以特別印花稅打擊炒賣活動,其實質效果是導致二手市場供應枯竭。炒家入市而貨疏,總的結果 恐怕是進一步抬高上車置業的門檻了。影響樓市的因素錯綜複雜,怎是干預二字便是了得?當下為了抑制樓價而不惜歧視外資,離經叛道,後果堪虞。與其藥石亂 投,何不長期穩定土地供應,以免物業樓市淪為風險難於衡量 —— 故此為上車添加困難 —— 的政治市?


歧視 外資 港人 之福
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【動畫】擁22細路4老婆仔難民享齊人之福靠德國救濟

1 : GS(14)@2016-10-28 06:24:10

敍利亞一名信奉伊斯蘭教的男難民,去年逃離家鄉戰火地獄並到德國展開新生活,雖然德國並不承認一夫多妻制,但政府依然向他、其4位太太及22位子女提供福利,令這位無業難民可以安享齊人之福。加茲阿(Ghazia A.)在祖家從事汽車行業,去年帶到4位太太及23位子女經土耳其到德國,其中一位女兒後來結婚並搬到沙地阿拉伯。加茲阿住在蒙塔鮑爾,他並無工作,至於養妻活兒的重任,就交由政府安排。根據伊斯蘭教傳統,男士只要有足夠經濟能力就可擁多達4位太太,儘管德國奉行一夫一妻制,但政府仍照顧加茲阿全家上下所需。他只須選其中一位太太做「正式太太」,其餘太太列為「伴侶」,就可申領社會福利。加茲阿三位「伴侶」獲安排搬到不同社區,他說:「根據我們的宗教,我有責任平等地探望每個家庭而不偏心,基本上我總是趕路探家人,但我也想去工作的。」加茲阿的鄰居表示,他並不常住在「正式太太」的家。當地有財務經理估算,政府每年向加茲阿一家提供約36萬歐元(約305萬港元)的津貼,有人相信隨著國家向逾100萬名難民開放門戶的政策,加茲阿的個案只是反映國家的「新常態」。英國《每日郵報》




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陸振球:寸土寸金 非港人之福

1 : GS(14)@2018-02-25 02:16:06

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2723&issue=20180224
報章內容 地產

陸振球:寸土寸金 非港人之福
文章日期:2018年2月24日 Share  
圖4之1
【明報專訊】本欄狗年第一次和讀者見面,新春之際,自不免要說一些和新年有關的趣事。初二鄉議局主席劉業強在車公廟為香港求籤出現「烏龍籤」事件,事緣劉業強本求得41籤,主持和遞籤人員卻將之與沙田鄉委會求得的21籤調亂了,其中21籤的籤文﹕「頃畝之田歲月深,祖宗創積到于今,勸君勿論多和少,寸土原來一寸金」,當中的「寸土原來一寸金」,所說的土和金,似和樓巿和金巿有一定關係。

中國人一向有「寸金尺土」的概念,不過似乎在香港,樓價之高以「寸土原來一寸金」來形容可能更適切,進一步來說,香港土地供應有限,已到了不利經濟的發展,如社會和政治人物仍對各種增加土地供應的方案諸多反對,拖拖拉拉,將來樓價更可能變成「尺金寸土」,絕非港人之福!

港土地問題 不利經濟發展

對於投資者來說,買金好,還是投資物業好?這要看用那個時間點作比較,固然,黃金在2011年見頂後,到了2016年才反彈,近年香港樓價卻是愈升愈有,至少近7至8年,在香港買樓似勝買金。不過,若作更長時間的觀察,比如由中原樓價指數約在1994年開始計算至今,迄今黃金的累積升幅卻明顯拋離香港整體樓價的升幅(圖1),當然,也要留意買金沒有息收,買樓卻可以收租。

說到收租,當然也要和息口比較。美國10年期債息在聯儲局最新的議息紀錄公布後一度見2.95厘,也明顯拋離香港B類型中型住宅的約2.5厘租金回報率,美國10年債息在投資界一向被視作為無風險投資工具的息口比較指標,當其愈來愈高,人們便會對其他投資工具,包括住宅租金回報率的要求提高,一旦租金跟不上,便唯有透過樓價調整來拉近兩者的差距。

美債息較港租金回報高1厘 樓價或跌

事實上香港大學曾以過去數十年的統計得出,當美國10年期債息高過香港住宅租金回報接近1厘,之後香港樓價往往會大跌,以現在香港中型住宅租金回報率約2.5厘,美國10期債息已逼近3厘,若稍後美國再加3次息,每次加0.25厘,香港的住宅租金回報率未有調升的話,則這1厘的差距便將會達標,甚至超標!

港元逼近低位 加快港銀加息步伐

另外,雖然近日香港的銀行同業拆息仍未見跟隨美息調升,但近日港元偏軟,港元兌美元周四一度跌至7.825水平,直逼去年底的低位(圖2),就算香港銀行暫不加息,在聯繫匯率制度下,相信金管局很快也要被迫挾高港息,加快銀行加息步伐。

雖然客觀的數據包括息口上升,供應在增加等,都為樓巿發出一些警示,不過投資巿場有趣的地方是,大部分參與者做出投資決策時,最影響他們的反而是眼前看到的巿場表現,如巿場是熱烘烘,便多會繼續看好,相反價格大跌時,卻是最多人看淡!

樓價高企 99%沽樓個案皆獲利

根據利嘉閣一項研究指出,樓價連月破頂,沽樓平均賺幅同樣拾級而升,綜合土地註冊處資料,2018年1月份全港3028宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中,帳面獲利個案共2996宗,佔比達98.9%,較去年12月份的98.6%再升0.3個百分點(圖3)。至於每宗私宅轉手的平均賺幅近月亦持續上升,1月份按月再升1.3個百分點,高見85.7%,創27個月新高,亦為2006年有統計以來的次高水平(圖4)。

當樓巿轉售個案近99%是賺錢,平均賺幅超過八成半,自然大多數投資者都屬看好後巿,不過股神巴菲特便曾表示,投資真正要賺大錢和避開蝕大錢之道,則是「人人貪婪時要恐懼,人人恐懼時要貪婪」!

■與陸東品酒論投資

古有煮酒論英雄,今有品酒論投資。《明報》與香港奧國經濟學院將於3月2日晚上合辦「美酒‧佳餚‧高手論投資」晚宴,請來獲獎無數的星級分析員和知名基金經理陸東先生,與大家邊嘗美酒佳餚,邊暢論政經投資,豈能錯過?詳情及報名:http://link.mingpao.com/53297.htm

[陸振球 樓市解碼]
陸振 振球 寸土 寸金 港人 之福
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