http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=15079
「炒樓」一詞又重新在傳媒大面積出現，筆者最近也收到某些電郵詢問炒樓之道。其實這是問和尚借梳──問錯人。雖然筆者知道炒樓的運作，但從沒有參與，難道一路住一路等升等跌玩財技也算是炒樓麼？
一般人想參與炒樓，恐怕是對此種經濟活動欠缺理解。股票流通量大，又有交易平台，資訊透明度牌面上較高（但最重要的街外人卻不知），同質性又高，故一般人去炒股票，吃虧的總算有限；但物業市場，尤其是二手買賣，局外人實難知內情。比如有朋友問太古站某屋苑最近有一單$5,500的成交，為甚麼這樣低？筆者這樣答：D座。
除了資訊不平衡外，炒樓的另一難是人脈，因為無論貨源或客源，均是操之於該盤經紀之手，尤其是一些地區如北角，連中美利港四大代理也要讓路給當地的中小行，而他們也依附於當區的炒家提供貨源。筆者在網上找到一篇描述「美孚師奶炒樓團」的文章：
http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=494
美孚……最著名有林、黃、趙、李四位阿太，佢地每人手上長期有幾十件貨。由於佢地喺大客，兼買賣多，在美孚冇地產敢唔賣佢地賬；如果有平少少嘅貨，而唔賣俾佢地，嗰位sales都 怕且要同佢地幾位好好咁講個合理解釋。久而久之，平嘢只喺賣俾佢地，就成為習俗。佢地入左貨喺會成間執靚先賣的，頭頭尾尾約需四個月，而每件貨基本都賺， 個市如果好唔就，唔得咪最多租一年。用『流水作業』四個字就最適合形容佢地。所以不論市好市差佢地都一樣入貨，如果唔入貨，條流水作業線就將會出現真空， 幾個月後冇貨賣。第二，就喺佢地辛苦建立的入貨出貨王國，金漆招牌，喺唔破得嘅。
美孚的物業投資者，著名的還有博客張大朋（http://dpz88.spaces.live.com/default.aspx），由一間自住的美孚單位開始，一間一間地複上去，到九七前清貨，之後再入過，除住宅單位外，更有美孚的舖位。張先生更有多本著作出版，其中一本是《股市投資實戰策略》，筆者看過，可算是樓股雙絕，有興趣的讀者可以看一看。
其實過萬戶的大型屋苑，如太古城、第一城、嘉湖，甚至未來兩萬戶的日出康城， 都有一群群這樣的人，與其簡單地視之為炒家，不如視之為小型的產業鍊。經紀賣筍盤給他們，然後裝修單位，再高價放租或放售，對像當然就是局外人，就像打麻 雀時「三娘教子」，三家數牌，輸的自然是街外人。
港台e線金融網8月5日 訪問著名炒家陳清白先生，當中最精彩的部份是講述如何用一間太古城翻身，靠的是陳生對樓盤合理價熟悉，而經紀亦自動報盤，平盤就入，入完放租或到價就放。 翻查陳生屢次接受傳媒的紀錄，差不多每一次都是睇淡，但並不阻礙其炒樓成績，只要參與其中，持續的升市對活躍的炒家是有利無害。
一般市民不應被傳媒報導吸引奢言炒樓，或者輕信樓市見頂爆煲之論，而出售自住 物業租樓等跌。如果只是希望置業解決居住問題，在市場低潮時買入乖乖地按時供款，大升浪後有可觀利潤，才去想換樓賣樓加按之類。如果希望投身炒樓一族，但 又無御用經紀，又無樓宇化粧團隊，就要看看自己有何條件火中取栗。
深圳地鐵4號延線工程開通運行已有半年，但地處新「中心級商圈」龍華新區的龍華站， D出口處約10米的深開挖未填地下空洞及地上配套，狼藉依舊。 這只是深圳地鐵二期收尾工程的一個縮影。財新《新世紀》記者多渠道調查採訪發現，受資金困擾，深圳地鐵尚欠付1、2、5號線等二期工程約165 億元的工程尾款，和部分線路車輛段拆遷費。而深圳地鐵集團的財務審計報告顯示，至2011年6月末，其負債餘額已突破307億元，為2008年末3倍多， 負債率達到歷史最高的50.03%。 而此時，地鐵建設的步伐仍在向前。2011年4月底，國家正式批覆《深圳市城市軌道交通近期建設規劃（2011-2016年）》（下稱《三期規劃》）。 按照規劃：9、11號線於2011年開工建設，6、7號線2012年開工建設，8號線適時實施，總投資807億元。按50%的資本金計算，403.5億元資金尚待落實。 資金從哪裡來？財政撥款當屬大頭。上述審計報告顯示，2009年年底前，深圳地鐵集團主要通過財政撥款形式籌集地鐵工程建設資金。但好景不再，因承辦重大賽事及集中投資基建，深圳的短期財政壓力驟增，難以對建設和運營均有大量資金需求的地鐵項目頻頻輸血。 而財政也是地鐵項目銀行貸款的主要擔保。由於地方財政吃緊與國內銀根緊縮、前期負債規模帶來償債壓力等因素疊加，使銀行貸款難以為繼。 在轉而採用中期票據、企業債等金融工具融資的同時，深圳市政府開始有意識地拓展新的建設和運營模式。據公開資料顯示，其中11號線將採用BT建設模式，即由中標單位先行墊資建設。 深圳市政府也正在考慮用沿線土地出讓的收益，解決三期工程50%的建設資本金。 大岳諮詢有限公司總經理金永祥也告訴財新《新世紀》記者，由其提供諮詢服務的深圳6號線建設已確定採用TOD模式，即「交通引導城市發展」模式，利用地鐵上蓋土地的開發收益反哺地鐵運營。這一模式是香港鐵路有限公司（下稱港鐵公司）在香港成功運作的典範。 不過，從地產開發向地鐵輸血，在短期內障礙重重。在穩定的投融資模式形成之前，深圳大規模的地鐵建設已在悄然收縮。這恰是全國城軌建設潮流呈現的共同軌跡。 財政難支 自地鐵一期工程於1998年5月獲國務院批准立項開始，深圳軌道交通一直緊鑼密鼓進行著。2003年，深圳作為國內首個申報軌道交通建設規劃城市，上報了《深圳城市軌道交通建設規劃（2000-2010）》，並於2005年獲得國家批准。 在一期已完工運營兩條線基礎上，深圳市隨後開展了軌道交通二期工程建設，經國家審批上馬了五條線。2006年開始，深圳市開始推進三期工程建設，在《深圳市城市軌道交通近期建設規劃（2011-2020）》中，更是一口氣申報了八條線路。 按此規劃，深圳將在2011-2020年間建設地鐵約246公里，投資1130億元，加上一、二期工程投資115億元、736.48億元，總投資規模達到了1981.48億元。 大手筆背後，是深圳市政府的雄厚財力。 2010年，深圳成為繼上海、北京之後第三個地方財政收入超千億元的內地城市，「十一五」的五年內，累計實現地方一般預算收入3947億元。 深圳地鐵的建設和運營，也長期依賴於政府財政撥款。據深圳市政府投資項目計劃，每年根據地鐵建設進度和當年財政預算，撥付給地鐵公司項目資本金 和財政專項資金。截止到2010年底，深圳地鐵集團獲得政府撥款共計322.53億元。其中一期工程投入74.68億元，二期工程投入247.84億元。 2011年，深圳市政府還對深圳地鐵集團2006年-2010年地鐵一期已付貸款利息7.20億元予以財政補貼。同時承諾未來三期工程7號、9號、11號線三條線255.4億元的資本金投入，「由政府財政給予解決」。 但是，隨著巨資承辦2011年第26屆世界大學生運動會及對相關基礎設施集中加大投資，深圳市政府開始面臨前所未有的短期財政壓力。據深圳財政 局預測，「十二五」期間，深圳自有財力年均為355億元，而大規模城市建設資金需求規模每年需維持在600億元以上，資金缺口年均將達245億元。 與此同時，由於土地資源緊缺，深圳市政府的土地收益高增長成為過去。深圳市2008年到2010年三年間土地出讓金收入分別為133億元、139億元、115億元，財政收入佔比亦由最高值時的60%下滑到現在的10%。 深圳住房和建設局相關負責人告訴財新《新世紀》記者，深圳市未來可釋放土地僅有150平方公里。據其測算，這150平方公里土地，按當前「招拍掛」方式出讓，可獲收益3295億元，扣除整備成本2650億元，淨剩645億元，僅能滿足不到三年的資金缺口需求。 在最近的一次內部會議上，深圳市一位高層官員反省深圳軌道交通過去十年的做法，稱「過去一、二期工程，我們想得過於簡單，對長遠考慮不夠」。而 在深圳三期軌道交通規劃評估會上，受國家發改委委託的與會專家組也擔心，與建設資金的短期性相比，運營期追加投資亦是一場漫長的巨額投資。 按國內一線城市地鐵工程追加投資經驗：一條24公里全地下敷設線路建成運營後30年總成本約需426億元：運營期追加投資（主要為增加車輛和車 輛段規模等投資）約54億元，運營期利息約120億元，同期內固定資產折舊費約102億元。此外，按目前標準保守計，平均每年運營成本（包括了職工工資及 福利費、運營能耗費、維修費、營運費及管理費等五項）5億元左右。 按上述深圳三期規劃，到2030年，深圳需建成16條城市軌道交通線路，長約589公里。除了建設期投資的2000多億元之外，運營期追加投資和運營補貼之龐大可想而知。主要依賴地方財政的投資模式，已捉襟見肘。 融資新路 2011年11月18日，深圳市地鐵集團發行100億中期票據，被看成深圳市軌道交通由傳統的投融資機制向商業化融資運作轉變的標誌。 此次發行的中期票據註冊總額為100億元，擬分三次發行，分別為40億元、20億元、40億元，發行期限5年，票面利率為5.24%。深圳地鐵集團表示，此中期票據主要用於二期軌道交通建設尾項工程及附屬配套工程建設，彌補公司日常運營的資金缺口，以及償還銀行貸款。 新融資渠道嘗試實屬必然。實際上， 從2010年以來，由於投資計劃內政府撥款部分基本使用完畢，銀行貸款成為深圳地鐵一、二期工程項目的主要資金來源。但進入2011年，由於銀行自身額度緊張，在貸款審批與發放上變得相對謹慎。從緊的貨幣政策，令長期依賴於銀行貸款支持的地鐵項目，也受到一定衝擊。 「過去地鐵公司能從銀行貸款，更多的是依賴於政府的財政實力和信用。」綜合開發研究院（深圳）金融與現代產業研究中心主任張建森說。 但隨著地鐵公司投資建設項目增加，公司債務融資規模也相應擴大。2008年至2010年，深圳地鐵集團的銀行貸款分別為48.21億元、 83.41億元、157.91億元，其中長期貸款從2009年末的28.81億元，迅速增加到2010年末的90.80億元，增幅215%。2008年 -2010年公司資產負債率分別為30.69％、34.35％和43.06％，特別是2010年，資產負債率呈現快速上升趨勢，償債壓力明顯。 這種情況下，深圳地鐵集團也表示，公司未來除了銀行貸款外，將通過發行中期票據、企業債券、逐步置換銀行貸款，進一步優化債務結構，降低債務成本。 但中票、短貸等短期融資顯然與軌道交通項目本身長週期性存在衝突。上海濟邦投資諮詢有限公司總經理張燎認為，中票只能降低融資成本，對地鐵的巨額投資規模和運營虧損來說，只是「滄海一粟」，「對地鐵項目投融資體制改革意義不大」。 接近深圳地鐵集團投融資規劃的人士則透露，深圳地鐵集團已針對國家發改委批准的深圳城市軌道交通三期建設規劃，制定了總規模千億元的投融資實施方案，並以發行企業債券作為投融資體制改革的第一步。 按國家發改委的要求，企業發行債券須保持連續三年盈利，而累計額度不得超過其淨資產規模的40%。但根據審計報告，深圳地鐵集團2008年、 2009年、2010年營業利潤分別為-2.57億元、-2.55億元、-2.04億元，連續三年虧損，深圳市政府為此對貸款利息和票價分別進行8.22 億元、7.57億元、8.32億元補貼，使之扭虧為盈，達到發債條件。 據財新《新世紀》記者瞭解，在發行100億元中期票據之後，深圳地鐵集團將為發行100億元企業債做準備。為此，2011年4月，深圳地鐵集團聯手深圳市3號線地鐵投資有限公司合併成全新的深圳市地鐵集團有限公司，作為新的投融資平台。 因為短期內要相繼完成100億元中期票據和100億元企業債券的發行，地鐵集團須具備500億元淨資產規模。按深圳地鐵集團年報，2010年公 司淨資產僅為307億元左右，「缺口很大」。合併3號線公司後，淨資產可達到400億元。深圳地鐵集團也急於年內落實地鐵上物業開發地價收入轉投三期線路 建設項目資本金，再補充100億元淨資產。 不過，張燎也指出 「發行票據時總歸要說一個故事，告訴投資者還本付息的錢主要從哪兒來」。 據參與發行深圳地鐵中期票據的內部人士透露，深圳是以地上蓋物業和土地收益作為還本付息的來源的。這也正是深圳地鐵目前最為倚重的「以地養鐵」運營模式。 以地養鐵 「以地養鐵」的模式源於香港經驗。它要求統一規劃軌道交通與沿線土地開發，在車輛段和部分站點制訂土地開發方案，由軌道交通運營公司通過限定條件掛牌方式獲取土地，進行開發，並將部分土地開發收益反哺到軌道交通網絡建設中來，並作為整個軌道交通建設和運營補貼。 借助這一模式，港鐵公司成立幾十年來，在沒有收受香港政府任何運營補貼的情況下，成為全球惟一一家實現盈利的地鐵公司，並為香港政府帶來1939億港幣的財政收益。 內地城市學習「香港模式」熱情一直高漲，大到地鐵公司資本金，投融資平台的還本付息，小到一條線路的運營補虧，地方政府慣用做法就是給地鐵公司「劃地」。 深圳也不例外。據接近土地政策研究的相關人士透露，一方面，深圳政府獲得的土地出讓金直接作價入股，轉入資本金；另一方面，土地開發收益主要作為地鐵項目投融資的還本付息、運營補虧來源。 根據深圳地鐵集團中期票據募集說明書，早在2008年，深圳市政府關於研究軌道交通建設投融資模式內部會議即明確指出：上蓋物業用地（開發平 台）拍賣後的地價收入，政府將以資本金的形式返還地鐵公司，並於隨後將前海車輛段上蓋物業地價款轉地鐵集團註冊資本金，完成實務突破。 此外，地鐵深大站、蛇口西車輛段、深圳北站交通樞紐、塘朗車輛段上蓋物業等四塊土地使用權幾十億元的地價款，亦正在比照前海做法，以新增註冊資本金方式注入深圳地鐵集團。 因為目前信貸政策對銀行貸款用於繳交地價有著嚴格限制，因此，在具體操作上，深圳地鐵集團繳交的地價款，當天通過深圳市財政撥付市國資委後，再由市國資委以新增註冊資本金方式注入地鐵集團，「兜了一圈又回到地鐵集團的賬上」。 不過，「香港模式」更為強調的是，在地鐵規劃前期，通過協議轉讓的方式，港鐵公司從政府手中獲取土地開發權，而這與內地現行「招拍掛」的土地出 讓政策存在衝突。2005年，深圳市政府曾擬將地鐵4號線沿線290萬平方米的物業開發權交予港鐵公司。但這一計劃因未獲國家發改委批覆而被迫終止。 為此，深圳提出政策突破創新。如在上蓋物業土地出讓政策上，通過限定條件的「招拍掛」方式，出讓給地鐵集團。依靠這種「打擦邊球」的創 新，2008年以來，深圳地鐵集團先後競得前海車輛段、蛇口西車輛段、塘朗車輛段、深大及蓮花西五處車輛段上蓋物業的開發權，總項目用地面積為 104.47萬平方米，合計建築面積235.6萬平方米。 隨著物業開發權的確定，目前深圳地鐵可對近十處上蓋地塊進行綜合開發，部分納入7、9、11號線建設投融資平台，部分地塊地價和開發收益則被用於解決二期工程資金缺口問題。 一位接近深圳投融資體制規劃的人士還透露，深圳地鐵的物業開發並不僅侷限於對存量土地的開發，還包括舊城改造，「我們未來的16號線將採用『舊 城改造+軌道』模式展開」，據該人士介紹，16號線是深圳市為數不多的南北走向的線路之一，聯繫中部地區原特區內外的一條線路。 該人士表示，在軌道交通三期規劃期間，深圳市還特地組織編制了軌道交通線沿線土地利用控制性規劃，對軌道交通線路、車站和車輛基地用地進行了規劃控制，對沿線土地利用性質進行了調整，並就此頒佈了《深圳市城市快速軌道交通沿線用地管理辦法》。 深圳的這一做法，被認為是學習「香港模式」過程中又一次體制突破，「上蓋物業統一規劃實施，具有了一定的可操作性」。 反哺困局 但張建森則認為：「就土地資源緊缺的深圳來說，軌道交通規劃初期，地方政府缺乏對物業開發模式的充分考慮，『以地養鐵』模式很難短期建成。」 實際上，在深圳地鐵集團已競得的總建築面積為235.6萬平方米的上蓋物業中，有105萬平方米為政府要求配建的保障性住房。 深圳地鐵集團年報顯示，上述保障性住房建設方式包括地鐵集團自建、市政府委託代建。自建類的保障性住房，建成後可由地鐵集團收取租金，以用於地 鐵建設和運營補虧；代建類，則由深圳地鐵集團先行墊資建設，建好後交付市政府。無論哪種建設方式，對存在資金壓力的深圳地鐵集團而言，都是一種負擔。 保障房前期建設不僅佔用資金，還進一步壓縮了上蓋物業的利潤空間。也正是因為這方面的顧慮，深圳地鐵集團一直希望政府能降低保障性住房的配建比 例。在城市核心區的地鐵上蓋地塊，可以適當考慮人才公寓取代保障性住房的建設。甚至要求，允許深圳地鐵集團必要時候可以「保障性住房作為抵押向銀行貸 款」。 深圳地鐵集團董事會秘書蘇年清表示，上蓋物業中，前海車輛段和塘朗車輛段已經開工在建，其中前海車輛段包括1萬多套保障性住房的建設，最早一批也要在2016年完工，所以，「從目前情況來看，上蓋物業對三期工程還很難有大幅度的利潤貢獻」。 從目前深圳地鐵集團主營業務收入看，主要仍由地鐵運營、市政設計、資源開發等構成，三者合計佔比達95%以上，而物業管理、開發經營業務收入不 足營業收入的5%。年報也顯示，深圳地鐵集團地鐵物業2010年末實現淨利潤-34.78萬元，主要負責地鐵集團房地產開發經營或業務的深圳市地鐵遠為房 地產開發有限公司，2011年二季度實現收入為1萬元，淨利潤-90.90萬元。 張燎也進一步指出，房地產行業的起伏帶來收益的不確定性，「中國房地產行業一旦出現斷崖式崩潰，這種依賴土地開發收益來作為平衡軌道交通項目投資的商業模式，風險就會被放大」，而最終，「還是靠政府來兜底」。 正是基於對風險控制的考慮，深圳市對三期軌道交通工程建設規劃進行了調整，從2011年到2020年改為2011年到2016年。八條線也拿掉了三條，僅留11號線、9號線、7號線、6號線和8號線。 在2011年4月底，國家正式批覆的《三期規劃》中，深圳將率先啟動11號線，再啟動7、9號線，適時啟動6號線。而8號線因為客流預測對線路運營支撐不足，最終從近期建設規劃中刪除。
的時候，在參加那些創業者扎堆的講座和活動的時候，我經常會覺得不太自然。正式開場前，主持人（通常是科技博客或知名英文 商業雜誌的主筆）都會先問一句：「現場哪些人是創業者？」手齊刷刷地舉起了一多半。然後再問：「哪些人是準備馬上要創業的？」剩下的一少半也稀稀拉拉地舉 起來了。然後主持人從來都故作驚詫地再追一句：「那沒舉過手的是怎麼回事？你們就是來吃比薩餅的？」底下哄笑。
每當這時候，我就心裡苦笑著說：好吧，沒錯，我跟您同行，都是來吃比薩餅的，可我還交了10刀的門票錢呢。
好吧，其實我只是想說，這樣圍繞創業的講座和沙龍每天在硅谷差不多要有四五場—無論是在舊金山、帕洛阿圖、山景城還是聖克拉拉，而且每場都100人以上爆滿，他們都不是光來吃比薩餅的。所以你想想，整個硅谷會聚集著多少靠譜的不靠譜的，融到資和沒融到資的創業者呢。
這讓我想起了300多英里之外的另一個神奇的地方—好萊塢。據說好萊塢演員工會的5萬多會員裡只有1/10真正能以演藝為生，更多好萊塢演員蝸居在 小公寓裡，開著舊車，兼職房地產經紀或加油站服務生，一次次地被經紀公司和製作人拒絕面試。其實，硅谷的這些創業者又何嘗不是這樣呢。不是每個人都是 Google和Facebook的早期員工，他們白天躊躇滿志地參加各種Jump Startup Day（一種至少10家創業公司面對風投或天使投資的現場演示競賽），與各種潛在的投資者約見斡旋，擠在車庫或studio裡畫產品草圖扒代碼，晚上和半 夜恐怕還得接一些外包的代碼零工掙錢貼補日常賬單開銷。至少我認識的一兩個創業者，他們就是這麼跟我說的。
還有更多場合你能感受到這種幾乎陷入瘋狂的創業氣氛。我只在這邊有中國科技社團背景的活動上做過兩三次主題演講和論壇主持人的角色，每次下來都會有 那種滿眼放著光的創業者迎上來。上次遇到一個創業者向我介紹他的一個社交產品，他慷慨激昂地說：「我們會打敗Facebook，會打敗Google，會打 敗Twitter!」 我聽得有點暈，只好問他：「那這三個好像不太一樣的東西里面，您到底是要打敗哪一個？」
上週的活動結束後，也有一個印裔創業者衝過來給我演示他的產品。我被他的一句話吸引住了：這個產品能改變傳統媒體人的工作方式。於是我和他找了一個 安靜的角落看他從頭到尾演示了這個產品，最後我終於明白了，這個產品是一個基於Android手機的短信轉換應用—也就是說它能把一條超過短信字數限制的 文本轉換成特定的格式，通過短信通道再發出去。所謂改變傳統媒體的工作方式是指：我能用短信發一篇稿子。
我沒有任何奚落的意味。創業者彼此發生的互助仍然讓人覺得這是一種健康的商業文化。創業科技博客社區Startup Grind每個月都會組織一兩場邀請近期成功的創業者參加的爐邊談話（fireside talk）。但在每次的正式爐邊對話前，組織者一定會邀請幾個近期正埋頭研發產品的創業者登台演示他們的產品模型，然後讓台下坐著的其他創業者為他們的產 品、營銷和設計提出改善意見。
上次我參加的Startup Grind的活動邀請了目前最火熱的圖片分享應用Pinterest的創始人Ben Silbermann。在正式的訪談前，組織者邀請了一家剛剛上線的創業公司Purple Menu的創始人。這是一個旨在分享美食的交易市場，它的界面設計很考究，但產品細節有點粗糙。演示結束後，台下的其它創業者從產品模型、推廣手段和盈利 突破各個方面提出了各種建議，甚至公開幫創始人介紹推廣渠道。在我這個旁觀者看來，這還是很讓我感動的。至少創業者不會顧忌，當他把自己一個不成熟的產品 模型公之於眾的時候，會有人在私下裡抄襲或使壞。
這樣的生活方式引來同事朋友一片豔羨的目光，業餘莊園主的生活是很多城市人的夢想。但這位朋友告訴我，沒有這麼浪漫，更多需要工廠化的嚴謹和大規模的資金、精力投入。除了不菲的土地承包費，還需要花大價錢修路，租推土機平整土地，鋪上全套的灌溉網絡；需要選種、施肥、種植、除蟲，為將來的產品銷售渠道建設做準備；因為自己不能常駐，還需要找到放心的代理人做日常管理。
這不是去享受浪漫，實質是一種創業。更多「懶人」的想法是：租上幾畝地，蓋一棟別墅，種點花，種點菜，面朝大山，春暖花開。的確也有很多人開始實踐，但這個夢想在現實中會遇到各種法律問題和社會問題。
一位杭州的朋友，在郊縣著名景區湖畔，向當地村委會租下一畝荒地，簽約20年，準備建房做養老之用。因為工作繁忙，第一年一直沒時間去打理；一年後當他帶著高價請來的設計師去現場規劃的時候，發現這塊土地上竟然冒出一棟漂亮的三層小樓！這不是上帝在幫他實現夢想，而是當地一戶村民的傑作，並已入住。村委會的回答是，「我們這是農村，別跟我們講合同講法律。」結果只能退回租金了事。
此類事件不是個別現象，如果在當地沒有過硬的人脈，僅憑一張租地合同，是沒法放心的。
更何況，這份合同本身在法律上也站不住腳。現行法律已經允許村集體以外的人士，可以租賃農村集體土地，但不允許變成宅基地，只能用於農業用途。《農村土地承包法》第三十三條規定，土地承包經營權流轉，「不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途。受讓方須有農業經營能力。」
只有在租賃大面積土地，並主要用於農業用途的前提下，打一個「擦邊球」，拿出很小比例的土地建一棟「管理用房」。例如一位著名的財經作家，早年在千島湖租下一整座島，種滿楊梅樹之後，用不到百分之一比例的土地建了一棟房子。
因此宅基地的價值就體現出來了，農村宅基地也可以流轉，但只能流轉給本集體居民，不允許賣給城市居民。但當下這正是城市居民「下鄉」的主流方式。
著名的「宋莊畫家買房案」是一個經典判例：2002年北京近郊的宋莊還不算出名，畫家李玉蘭以4.5萬元買下村民馬海濤的一個院落，並花巨資裝修居住；幾年後宋莊成為著名畫家村，馬海濤覺得吃虧了，訴至法院要求確認其與李玉蘭簽訂的房屋買賣協議無效。最終的結果是李玉蘭騰退房屋，馬海濤賠償一定金額，但這筆錢遠遠比不上房屋的升值額度。
出身農村的城市白領可能會竊喜：家裡的老房子原來還是很有價值的！自己可以回老家批塊宅基地建別墅了。但這也需要一些重要前提：首先必須有家庭成員的戶口留在村集體；其次必須是因為有人成年需要分戶；最重要的是，原有宅基地面積低於一定標準，各地標準不一，比如有的是人均不能超過60平方米，有的是單戶不超過200平方米。
按照這個標準，已經進城的家庭幾乎不可能再在老家獲批新的宅基地。例如年初爆出的某名著名的副區長，只有老母親的戶口在老家農村，但新建了一棟別墅，連院子佔地4畝左右（超過2000平方米）。這無論如何不能算合法。
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對歐盟葡萄酒雙反調查更多是政治表態，涉及地區、品類以及最終效果都有限◎ 本刊記者 屈運栩 文quyunxu.blog.caixin.com 中國對歐盟葡萄酒雙反調查的消息傳了一年多，商務部最終選 擇在“關鍵時刻”把此事做實。6月4日，歐盟委員會公佈對中國光伏產品反傾銷調查初裁結果，中國商務部旋即在次日公佈啓動對歐盟葡萄酒反傾銷和反補貼的調查程序。 商務部稱，已收到國內葡萄酒產業遞交的申請，指控原產于歐盟的進口葡萄酒以傾銷、補貼等不公平貿易方式進入中國，對中國葡萄酒產業造成衝擊，要求商務部發起反傾銷和反補貼調查。 中國政府借葡萄酒雙反“反制”歐盟對華光伏雙反的意圖明顯，盡管商務部進出口公平貿易局副司長劉丹陽否認了 “報復”的說法，稱雙反調查是據相關法律和程序開始的正常貿易調查。 劉丹陽稱，從2009年到2012年，中國從歐盟進口葡萄酒的數量年均增幅達59.83%；2012年從歐盟進口總額達10.4 億美元，而法國、西班牙、意大利、德國四國合計占歐盟對華出口葡萄酒的96.33%。盡管歐盟對華出口葡萄酒10.4 億美元的總額，遠不及中國對歐出口光伏210億歐元的大盤子，但關鍵是，葡萄酒主要出口國法、意、西此次都支持對華光伏雙反。而葡萄酒在這些國家歷來是受保護的敏感行業。 “中國在貿易戰中沒什麼牌可打，葡萄酒算是一張。 ”一位國內在線葡萄酒貿易商說。 但這張牌並不容易打。多位業內人士指出，雙反調查更像是政治表態，最終涉及的地區和品類有限，將影響其反制效果。同時，中國貿易商和消費者已對進口葡萄酒形成依賴，價格、份額等短期內均不會出現大幅變動。 雙反消息雖然短時間內拉高了國內葡萄酒廠商的股票價格，但他們自己比資本市場更清醒。 “競爭者不止一個波爾多， ‘新世界’也是很強的對手。 ”一位張裕葡萄酒的銷售人員對財新記者稱。法國波爾多地區是歐洲最主要的葡萄酒生產和出口地區；而“新世界”泛指歐洲傳統產區外的葡萄酒生產國家和地區，包括澳洲、智利、南非和美國等。 近年來，後者的市場份額在加速增長。 法國酒莊有點緊張 中國對歐葡萄酒雙反消息一出，法國酒莊的莊園主們驟然緊張。廣州葡萄酒貿易商于先生告訴財新記者，他合作的酒莊老闆來自法國南部朗多克地區，主要經營價格較低的佐餐紅酒。中國雙反調查公佈之後，于先生很快收到了來自法國的郵件： “法國政府很愚蠢，希望不會影響我們的生意。 ”2013年，在法國獨立葡萄種植者協會會議上，法國企業國際發展局（Ubifrance）駐中國出口部經理伊蓮娜 · 霍法斯（Helene Hovasse）說： “在中國銷售的兩瓶葡萄酒中，有一瓶來自法國。 ” 據該協會的數據顯示，2012年法國葡萄酒出口國排名是：英國13.3億歐元，美國10億歐元，中國8.42億歐元。從這個數據看，中國並不像很多傳言所稱是法國的第一大出口地。 但 在 波 爾 多 一 級 名 莊 帕 圖 斯（Petrus）所屬公司 JP 莫意克中國區首席代表張言志看來，法國酒莊在這次雙反調查中有些 “反應過度” ，實際上雙反中的低價傾銷最後很難查實。波爾多地區主要出口中高端酒，而高端名莊酒的價格公開透明，各國間價格可以比對。此外，波爾多很少有酒出口價格會低於2歐元，這部分酒涉及低價傾銷的可能性不大。對於中低端酒， “中國市場和進口商的需求實際上已經把價格推高了，在比價中很難說是低價” 。 張言志指出，波爾多占整體法國出口葡萄酒的80%。如果波爾多的酒最後無法證明低價傾銷，主要生產低價葡萄酒的法國南部酒商就很難去倒逼政府。“迄今沒有消息顯示法國有酒協因為中國雙反向政府施壓。 ”即便酒莊向政府施壓，也很難奏效。2003年亞洲金融危機蔓延，法國出口葡萄酒受到威脅，朗多克等地區出現葡萄酒生產商遊行。但法國政府最終未在政策上給予任何便利。 中國可能啓動葡萄酒雙反調查的傳聞在業內流傳已久。 “去年2月就有消息說中國酒業協會（下稱中酒協）向商務部提出了雙反調查，但拖到8月消息才出來。 ”上述在線葡萄酒貿易商人士說。 2012年8月，中酒協對外稱，已向商務部申請要求對歐盟進口葡萄酒進行反傾銷和反補貼調查。中酒協葡萄酒分會秘書長王祖名稱，從2008年到2011 年，歐盟對華出口葡萄酒增長了近4倍，中酒協搜集的證據表明，歐盟為葡萄酒產業提供了大量補貼。 中酒協的雙反申請並沒有影響歐洲酒商進軍中國。葡萄牙酒業協會的人員告訴財新記者，去年歐洲各國以酒業協會或者酒協聯合中國貿易商的推介活動熱度不減， “西班牙的酒業協會去年在推廣上花了很大功夫。展覽會上，他們里奧哈（Rioja）產區的展位直逼波爾多的規模。 ”類似西班牙酒協大辦展會這樣的政策，將可能成為反補貼調查中的 “把柄” ，但這類把柄並不多，也不算要害。 意大利葡萄酒生產協會中國代表處首席聯絡官趙凡介紹，就補貼而言，歐洲國家除匈牙利曾明確補貼政策，其他國家在補貼方面一直很小心。大部分補貼來自推廣補貼，不會直接補貼種植。張言志也指出，就法國而言，補貼政策由來已久，且一視同仁，沒有例子顯示法國政府是為了幫助酒商進入中國市場而實行特殊補貼。 貿易商多線應對 于先生收到郵件後，為安撫客戶又加訂了一個貨櫃的餐酒。 “如果雙反的稅下來，酒也已經入關了。 ”但他指出，只有那些現金流充裕的貿易商才會和自己一樣提前屯貨，以防萬一。 大部分經銷商的資金緊張。受中國政策收緊影響，餐飲渠道的葡萄酒消費從去年三季度開始出現下滑。海關數據顯示，今年二季度中國葡萄酒進口增速已由前些年的30% 下降至11%。于先生告訴財新記者，由於部分經銷商前期大量存貨，亟需現金回流支撐，雙反的消息在短期內有可能刺激包括餐飲在內的前端批貨量增大，反而穩住了可能下跌的市場價格。 另一方面，很多貿易商和經銷商今年的備貨期已經快要結束，因為對調查的預期樂觀，並沒有出現大幅調整的情況。張言志分析稱，這和國內的葡萄酒備貨周期以及雙反調查的期限有關，雙反調查結果公佈的時候，葡萄酒進口商應該基本完成今年備貨（每年備貨期在6月、7月之前） 。即使關稅調整，存貨銷售還將持續，且多級分銷至少延後市場反應大半年時間。 多位採訪對象指出，調查影響最大的品類集中在進口價格在3歐元，尤其2歐元以下的葡萄酒。前述在線葡萄酒銷售商稱，公司由於主要銷售中高檔酒，在雙反中受到的影響非常有限，但為應 對可能的高關稅，會進一步調整產品結構，進口更多中高檔酒。 中低價酒一直以來價格不透明，利潤率驚人。 “在華南地區，這些酒的利潤率基本在7倍上下，而以前是10倍。 ”于先生說。如此，即使徵收高額關稅，其前端利潤受到的負面影響仍很有限。 張言志認為，葡萄酒已經不再是暴利行業，中國進口葡萄酒的銷售鏈條分兩到三級。從進口商、經銷商到最終的餐廳和商超這條長長的鏈條中，每一級分攤利潤，各環節都對價格上漲有消化能力。 “很多進口商和經銷商一直依賴法國酒生存，短時間內很難轉向，價格上漲在內部就消化了。 ”“國內大的進口商和經銷商支持國家政策，短時間內不會有動作，但他們也不會跟著光伏 ‘陪葬’ ，一定會有人去商務部說話。 ”于先生說。 國內酒企難獲益 雙反消息一出，國內葡萄酒品牌的股票表現活躍，去年以來全面虧損的各大廠商似乎迎來了難得的利好。然而，包括國內葡萄酒生產商在內的多個採訪對象都指出，中國葡萄酒內貿市場複雜，缺乏行業標準，缺乏品牌信任， “雙反救不了中國酒” 。 多個國內酒企在雙反問題上拒絕了財新記者採訪。 “他們態度曖昧，因為利益複雜。為搭進口酒快車，國內酒企也和國外合作，如果雙反實施，肯定會受到影響。 ”張裕銷售人員稱。 中國的葡萄種植發展迅速，但一直未能滿足生產商需求。現在很多國內葡萄酒生產企業仍需進口葡萄支持生產。 過去幾年，包括葡萄酒生產企業、經銷商為控制產業鏈進軍酒莊，房地產企業也看到旅遊商機，開始在歐洲等地購買 酒莊。2011年，中糧集團高調收購法國波爾多雷沃堡酒莊，此後又收購了波爾多地區並不知名的奧維莊園。中糧方面曾稱酒莊酒將占到銷量的15%。張裕則和國外酒莊達成 “戰略聯盟” ，共同拓展國內業務。張裕稱已經和法國波爾多拉頌酒莊、法國勃艮第桑德內酒莊、意大利西西里張裕先鋒酒莊達成聯盟。 在今年海南博鼇論壇上，法國政府投資部主席兼首席執行官大衛· 阿皮亞（David Appia）表示，過去幾年，法國波爾多地區超過30座葡萄酒莊換成了中國老闆，還有大量交易正在談判中。 雙反調查後，國內酒企仍面對內外兩大競爭對手，一是“新世界”國家的進口酒，二是國內的冒牌進口酒。根據海關統計數據， “新世界”的智利和澳大利亞紅酒對華出口已列法國和西班牙之後的第三和第四位。2012年，中國進口智利葡萄酒同比增幅達40%，其中價格低廉的散裝葡萄酒增長了54.6%。澳大利亞的總體進口額也同比增長了20%。 關稅政策方面，中國對智利產品的關稅逐年降低，2013年關稅已降到2.8%，到2015年智利葡萄酒關稅將降低為零。雖然智利農業部部長馬約爾（Luis Mayol）此前接受財新記者專訪時 表示，智利不打算借對歐雙反改變葡萄酒出口策略，但多位經銷商都表現出對智利紅酒的興趣。 “智利紅酒在低端市場一直是最大的出貨國，如果歐洲酒進不來，進口商最快的補貨方法就是進智利紅酒。 ”于先生說。 隨著散裝紅酒進口量大增，有自己紅酒生產線的生產商已不滿足國內裝瓶，甚至做起了勾兌生意。 “有些散裝酒勾兌自產葡萄酒，有些直接勾兌葡萄液，最厲害的還用名莊副牌來騙人。 ”張裕公司銷售人員告訴財新記者。 多位業內人士表示，這輪雙反調查如能摸清散裝酒的最終去向，則是比貿易救濟更有意義的工作。 “貿易政策從來不能成為中國酒企的長期利好，惟一的利好是提高自身品質。 ”前述在線葡萄酒銷售公司負責人說。 | ||||||
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為瞭解實施DRG是否導致醫生口中的醫療人球、老弱不保現象，我們採訪健保署長黃三桂，他認為此情況發生機率很低。以下是訪談紀要： Q：許多急診室已塞爆，DRG二階段實施後，急診室會更擠？ A：台灣一○一年急診七百二十萬人、一○二年急診六百八十萬人，急診人數是有下降的。台灣民眾把急診當門診看，急診裡面比較輕微症狀的佔了四○％，沒有需要急診的人也用了急診，造成壅塞，跟DRG應該沒有大的關係。 Q：DRG會讓醫院產生資源重分配的效果，容易賠錢的重症被輕忽，醫生篩選較容易醫治的病人？ A：這種情況很少，醫師沒辦法知道哪些病人很嚴重就不收，醫院不會允許這樣的事情，醫學中心更不可能，它就是要收這種艱困的Case。DRG實施之後，做DRG的醫院所申報得到的費用，不但沒有比以前少，還比以前增加。 Q：很多醫師反映DRG讓他們被醫院警告或扣薪水？ A：應該不是這樣子講。DRG是一個SOP的標準作業流程，不希望醫師收的病人超過住院時間，當一個病人沒有在正常時間處理好，醫院就會覺得健保費用不夠，但有一部分個案超過DRG給付，我們還會給八○％費用。如果流程是七天出院，但醫院做到五天就出院，我們也會給七天，是一種截長補短，中性的給付方式。 Q：這會不會讓醫院喜歡收五天，不喜歡收超過七天的？ A：在台灣是比較不容易發生這種情況，因為台灣的醫療很競爭。一些比較極端的例子，我們不可諱言會有這種狀況，大部分台灣的醫院都非常有愛心。 Q：有可能DRG立意良善，但醫院、醫師擔心申請不到錢，而自我設限？如果健保是保大不保小，自我設限就不會這麼嚴重？ A：保大不保小這個理念很好，國外很多也都是這樣做，但我們整個社會環境是這扇門已經開了要收很不好收，要改變是非常不容易的事情，我們也很希望錢要用在刀口上。 | ||||||