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李實發不愧為李實發 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/07/blog-post_31.html
這晚筆者到了波子老闆介紹位於六本木爐端や吃爐端燒,一眾師傅載歌載舞的燒各式美味的燒物如Kinki Fish、和牛、鮑魚、虎蝦、野菜等,甚有風味。雖然在六本木吃爐端燒頗貴,但想到價錢折合僅香港的一半,加上Kinki Fish燒得甚Juicy,而飯後眾小孩跟師傅椿草餅的遊戲,也算值回票價。返回酒店後瀏覽新聞,才知道李實發的刁真係一波未平一波又起。繼和黃(00013:HK)放盤賣百佳後,又來置富產業信託(00778:HK)購買長江實業(00001:HK)名下的嘉湖銀座(不是六本木附近的正牌Ginza!)。
根據《有關收購嘉湖銀座物業之諒解備忘錄及關連人士交易》,置富產業信託(00778:HK)購買嘉湖銀座物業的指示性代價為港幣58.49億元。資金來源有兩個,其一是以港幣6.82元發行新基金單位142.962百萬個集資港幣9.75億元,扣除費用後實際上以港幣9.47億元作首期;之後由眾銀行以Hibor加148點子借錢(不多於港幣52.27億元)予置富產業信託(00778:HK)上會,完成交易後置富產業信託(00778:HK)負債比率/總槓桿比率將由 20.90%增加至約34.50%。值得留意的是今次收購實際上會按揭成數為16.67%,繞過金融管理局新做商舖成數60%一條街,一個簡單的財技便可以無視金融管理局的指引!
根據披露,嘉湖銀座物業平均呎租港幣27.40元,出租率現為95.50%,2013年上半年租金收入為港幣110.40百萬元。以指示性代價為港幣58.49億元計,租值約為3.78%,並非特別吸引。由於以槓桿收購,以一個月Hibor為0.30%計,加上148點子後這項收購一年利息支出為港幣0.87百萬元。若果今次所收購的物業年租金收入為港幣220.80百萬元,扣除利息支出為港幣0.87百萬元、約30.00%的物業營運開支(港幣66.24百萬元)、約2.50%所得稅開支(港幣5.52百萬元)、約7.50%管理人和信託費用(港幣16.56百萬元)後,剩執租金港幣132.48百萬元。

以2012年年度溢利扣除投資物業公平值變動後計,租金收入扣除各項費用後為港幣442.116百萬元,而向基金單位持有人分派為港幣549.462百萬元,李實發擺明借錢派息。完成收購後可供分派的生水約増加至港幣574.596百萬元,增加約29.96%。假設生水港幣574.596百萬元全數派發,每單位可派約港幣0.31元(假設不借錢派息)。以2013年7月31日收市價港幣6.94元計,息率在未完成收購前為4.66%,扣除借錢派息因素則調節為3.75%。完成收購後以不借錢派息計息率計為4.46%,如果未來租金收入能保持而借貸成本不上升,其實這次參予收購的機構投資者入市價其實不俗。
置富產業信託(00778:HK)由2012年8月1日收市價港幣5.61元起,升至2013年5月16日收市價港幣8.58元歷史高位後回落至2013年7月31日收市價港幣6.94元。李實發利用長和系子公司替母公司長江實業(00001:HK)繞過金融管理局按揭指引,再利用置富產業信託(00778:HK)近月高位配合借錢替母公司散貨,李實發不愧為李實發。

六本木的Tokyo Midtown可謂大和民族藍血一族潮人集中地,熙來攘往衣著入時的美女俊男比比皆是。廣場上還可以看DJ在Tokyo FM Midtown Studio即場做節目。若果李實發在嘉湖銀座開個Metro Radio Studio,配合在六本木純情派荻野目洋子做DJ,也許置富產業信託(00778:HK)未來前景應該看高一線!

(請參看拙文《長和系列》)
實發 不愧為 不愧 朱泙 泙漫 屠龍
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=70538

實力取勝:四叔不愧為香港股神

1 : GS(14)@2012-06-06 21:53:26

http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120606/98212
睇到《爽報》昨財經版個頭條講甚麼「股市十年魔咒」朱格拉周期理論(Juglar Cycle),話股市每十年的前半部總有一個低位出現,後半部就會見番個高位,據該報道數據又真係幾準。
如將套理論預測今個十年股市表現,2012、2013年極可能是恒指低點所在,不過唔好咁快開心住,據周期理論,就算見底都要捱多一兩年,正是所謂整固期。
故未來兩三年,大家都係安守本份,做好自己份工,做定功課,等2015年後的升浪,跟住等2017年見頂啦!
事實上如過去40年執行在前半部入貨、後半部獲利回吐,應已成為富翁,而貴為「香港股神」的四叔李兆基也可能早已參透呢套理論(或者佢係《爽報》讀者)。
李兆基昨公開活動後表示現股市危險,難預測未來數月走勢,但同時發表「男朋友理論」,重申買股好過買樓,如男朋友係有錢人,送1000萬給女友,目前買股料3年後市況回復正常,股票價值可變做2000萬。又係3年後呀!四叔畢竟營商多年,早睇通經濟興衰,所以佢講嘅理論有相當份量。

陳承龍
爽報專欄作者
實力 取勝 四叔 不愧為 不愧 香港股 香港
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=279715

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