📖 ZKIZ Archives

燕郊“落宗”事件冰山一角： 土地指標透支濫用，違法亂象錯綜複雜

祁三連、岑曉林、王營

一個名為“等落者-等待落宗的一大群”的微信群已經迅速聚集500人。群友基本是河北省三河市燕郊鎮區域內涉及房屋產權無法“落宗”的業主。

宗地是土地登記的基本單元，也是地籍調查的基本單元。

房產落宗是通過建立起房屋和所在宗地的關聯關系，生成唯一的不動產單元代碼。

落宗的基本原則之一，就是地上建築物的性質和土地使用性質必須相同。

舉個例子，如果土地是50年產權的商業用地，地上建築物卻是70年產權的商品住宅，則判定為不一致。

此次“落宗”問題大約涉及燕郊十幾個商品房小區，事件在兩個月內迅速發酵。針對河北燕郊多個小區存在的不動產登記產權縮水、不能過戶、不能落宗等問題，國土資源部部長姜大明最新表態是，“現在正在解決。已經有一部分住宅通過了解歷史情況、完善手續，可以登記了，估計在不長的時間，這個問題就會解決完畢。”

2月7日，燕郊落宗事件有了突破性進展。福成五期一名業主已經成功辦理不動產登記，並取得證書。

等待“落宗”

國土部表示對此高度重視，考慮到歷史客觀實際情況，國土部在請地方調查的同時，也已派人去了解情況。了解清楚後會提出一個解決辦法。

但燕郊等待“落宗”的業主們仍然非常焦慮。

燕郊此次大範圍的“落宗”問題，始於三河市開始施行不動產統一登記。

根據《三河市國土資源局關於實施不動產統一登記有關事項的公告》規定，自2016年12月1日起，三河將全市土地登記、房屋登記、林地登記等不動產登記的職責整合到三河市國土資源局，並成立三河市不動產登記中心，負責承擔三河市不動產登記具體業務。

按照“不變不換”原則，以前依法取得的各類不動產權屬證書繼續有效，權利不變動，證書不更換。在權利人依法辦理變更登記、轉移登記等不動產登記時，更換新的《不動產權證書》。

正是在更換《不動產權證書》過程中，大量住戶發現，70年房本上所錄入的建設用地原來並非住宅用地，有的是工業用地，有的是綠化用地，有的更是違章用地。

根據業主們提供的名單，目前包括首爾甜城、燕郊美林灣A區、電子城小區、冶金小區、燕靈西區、天子莊園三期、福成五期、福成二期、中建二局、地礦家屬院小區、高爾夫公寓、東方禦景、燕潮家園、燕馨小區、首鋼小區、紫竹園等十幾個小區、近萬套商品住宅，都在不能落宗的範圍內。根據規定，房屋不能落宗，則不允許進行買賣交易，不能向銀行申請抵押貸款，也不能辦理房產繼承。

違法亂象錯綜複雜

“落宗”問題可能只是掀開了燕郊土地違法亂象的一角。這其中還摻雜涉及其他違法亂象問題。

燕靈西區（東方禦景）一位業主告訴21世紀經濟報道記者，除了土地性質不統一，燕郊部分小區還涉及房產證產權年限信息模糊等問題。“一部分人房產證標明了產權年限，但一部分人的房產證上面是沒有年限的。關於這個問題，我們也曾向河北省三河市副市長反映。副市長的反饋是可能當時房管局辦理（手續）時不規範，政府會追責。”

上述業主還有擔憂，燕郊目前的商品房小區還有一部分涉及非法建設用地，即集體土地被非法建設並出售，也即“小產權房”。“對於這部分，我們需不需要繳納土地出讓金？但如果要繳納出讓金，應該由誰來承擔？”

時過境遷後，追責恐怕也是難題。根據東方禦景業主提供給21世紀經濟報道記者的購房材料，業主與開發商簽訂的商品房買賣合同上標明為70年產權，商品房預售許可證上房屋用途性質為住宅。但當查詢這家名為“三河燕郊開發區房地產開發有限公司”的開發商時，21世紀經濟報道記者發現這家成立於2000年10月28日的公司，在2006年11月28日已經由於未按時參加年檢而被吊銷營業執照。

關於無法落宗問題，除了燕郊之外，21世紀經濟報道記者發現石家莊的槁城區以及正定縣，還有河北滄州市、邯鄲市、新樂市部分小區都存在類似問題。在河北的網絡問政平臺上，石家莊的普通住戶也在反映房屋不能落宗的情況。在一則新樂市國土資源局的回複中，明確寫著“經不動產登記中心調查核實，未找到該小區相關土地手續，不能落宗。”

土地指標濫用

一位土地研究人士告訴21世紀經濟報道記者，燕郊的土地亂象不是個案。其背後主要是土地指標被非法濫用或提前透支。“三河市商品房開發量這麽大，住宅性質的土地指標顯然不可能有這麽多。”

中原地產分析師張大偉認為，燕郊土地亂象背後就是土地指標的問題。“每年全國都會根據5年發展規劃確定開發強度指標，根據開發指標和18億畝土地紅線指標確定開發量。比如三河市的指標，每年大約在150-200公頃。一般住宅用地比例只有10%-15%。這是社會發展協調的需要。另外包括教育、醫院等公共管理的土地比例一般是15%-20%，超過住宅用地比例。但燕郊根本用不了那麽多的工業或者商業用地，反而是住宅用地需求旺盛。所以，地方政府就在其中先上車後補票，提前把部分非住宅屬性變成住宅屬性，以後再改過來。”

21世紀經濟報道發現，提前透支或濫用土地指標在全國各地都較為普遍。

據鄭州大學法學院副院長、中國民主促進會河南省委常委沈開舉調研，自2011年開始鄭州市已沒有耕地占補平衡指標儲備，當年需耕地占補平衡指標約11萬畝，全市全年缺口在8萬畝左右。在建設用地指標方面，甚至已經開始寅吃卯糧。

據沈開舉調研，2010年和2011年鄭州市的建設用地指標均是7500畝，2010年鄭州市實際用地是1.8萬畝。也就是說，即使2011年不再使用1畝土地，還欠下1萬多畝建設用地指標。據河南當地媒體報道，新鄉一些縣的土地利用指標在2013年時就已透支到2020年。

2009年時，有媒體報道稱，中山的土地指標早已被“透支”到了2020年後。土地嚴重“透支”，成為制約中山工業產業發展以及重點建設項目落地的核心因素，甚至出現“有項目無土地”的窘境。

燕郊落宗事件政府表態：不動產登記以《房屋所有權證》為準

關於燕郊房屋“落宗”事件，三河市於2月10日發布通告稱：《不動產權證書》與《房屋所有權》信息一致。

8日下午，落宗一事已有進展。據悉，當天三河市不動產中心給福城五期（不能落宗項目之一）的業主辦理了兩個不動產權證。

在最新的官方表態中，三河市人民政府發布通告稱，市委、市政府研究通過，現對不動產登記工作通告如下：

一，凡依法取得《房屋所有權證》的業主，根據《不動產登記暫行條例》的相關規定，可直接持《房屋所有權證》辦理不動產登記手續，《不動產權證書》所記載信息以《房屋所有權證》信息為準。

二，未辦理《房屋所有權證》的業主，需根據《不動產登記暫行條例》的相關規定，持相關手續辦理不動產登記。

三，從2月13日起，廣大業主可按市不動產登記中心時間安排，陸續辦理相關業務。

李開複：高科技創業只是創業的冰山一角

朱丹 2017-10-23 15:10

i黑馬訊，10月23日消息，近日，《雙創中國》在京舉行了首映活動，創新工場李開複出席活動並接受采訪，表達了關於創新工場的模式、無人駕駛以及創業趨勢等觀點。

以下為李開複口述，經創業家&i黑馬編輯：

創新工場最初是孵化模式，但是那些認為自己需要被孵化、需要找個創業導師指點自己的人並不會成為偉大的創業者。為了尋找更多偉大創業者，今天創新工場徹底轉換了成了“VC+AI”模式。這個模式既新又舊：“舊”是指VC，創業者需要幫助可以找我們，但我們不認為可以當他們的創業導師；“新”在我們懂AI，這個模式更能讓偉大的創業者與我們達成合作。

判斷趨勢是創新工場的強項之一，做早期投資，因為沒有什麽業務數據可以看，因此我們判斷的標準主要是看賽道夠不夠長、風口是不是即將到來，公司能否創造一片新天地，而非和別人搶食固定的餅。在評估創業者時，我們會看他的韌性和學習能力。今天創新工場也會投一些B輪、C輪項目，在判斷這些項目時我們一定會看核心指標，如日活、付費用戶等。值的註意的是，這些數據要從具體領域來衡量數據指標，根據業態的發展做未來的推算。

創新工場的特色之處是中美都設有機構。我們會觀察美國最聰明的教授、學生在做什麽，因為美國的技術型創業對中國具有引導性價值。此外，我們也會觀察中國的哪些事情在改變整個產業的格局，根據這些來判斷未來的機會點。

過去兩年，國內的一個重大改變是開啟了全民支付，進入了第三波人工智能。過去只有線上信息，如今線下信息也被數字化上傳。線上線下進一步融合，我們稱之為“OMO”。在這個環境下，摩拜可以在線下被查詢、無人零售出現可以捕捉線下用戶的行為軌跡。線上線下信息融合可以讓一個公司更好獲取用戶和變現。

中國的創業者更能夠專註於快速叠代產生效果。人工智能和無人駕駛是快速得到數據、讓數據進入人工智能的機器學習的過程。很多地方政府在讓無人駕駛上不遺余力的給出了幫助，讓我們的落地更快。未來在政策和社會接受方面，中國都會跑的更快。

第一代無人駕駛唯有上路才能找到解決問題的方式。無人駕駛是純無人的，純無人駕駛在景區、停車場、機場都有超凡表現。讓中國無人駕駛汽車快速跑起來，在獲取數據展現出中國的優勢，然後和美國進行技術開源合作、優秀科學家回國創業，技術上的差距可以拉平。長此以往，因為叠代式創業、政府支持、資金支持，無人駕駛有能演變為中美領跑全球的狀態，盡管今天是美國處於領先位置。

如果我們關註一些很大的變遷會發現，過去這一年技術創業變得更加重要。美國在五到十年前也發生過這樣的變遷。美國最傳統的幾家VC，在過去十年左右失去領跑的地位，而有幾家以懂科技、懂產品、懂趨勢的VC跑了出來。在科技快速改變時代的當下，把握住產業界和科技發展的脈搏，我們就可以知道下一個機會在哪里。

美國技術型創業項目超過中國，但中國應用型創業項目卻比美國多。但進入同質化競爭局面之後，技術優勢才是一個更長久的打法。當然也可以打資本戰，用資本砸死競爭對手。我們作為技術型投資人，在傳感器、無人駕駛、計算機視覺、機器翻譯、語音識別、自然語言等方面還在尋找新的科技型創業項目。

高科技創業只是創業的冰山一角，占創業的5%，而95%的創業都是接地氣、服務型的項目，如關愛型、交流型、服務型創業，像按摩師、月嫂、導遊等。

談到雙創、談到高新創業，我們不能認為這些創業不值一提。換位思考一下，創業者都能做成BAT麽？未來人工智能取代50%甚至更多工作以後，該如何解決就業問題？大量重複性的白領或藍領工作被取代的時候，他們要做什麽呢？

我認為創業園區、孵化器、“雙創”未來應該轉移註意力，去關註這些能夠解決大量下崗問題、創造“溫度”的企業。或許每一個公司都不能創造龐大的經濟價值，但都是可以盈利的公司，而不是將全部社會資源都註入科技創業。科技創業雖然可以創造最大的經濟價值，但並不是每個人都可以做。

O2O時代有些VC投多了，手中有很多現金，導致現在很多VC都面臨紙面估值很高，卻無法退出的窘況。我們作為投資人要警惕哪些投資僅僅是賬面上顯示的融資金融，但真實的價值已經不在了。負責任的VC會自我降低虛高估值的項目。創新工場一直這麽做，因此無論是帳面回報還是退出角度都可以給投資人非常好的交待。

文章評論

匿名用戶

發布

全部評論：10

發布

晒家中比堅尼　Coffee親示範：冰山一角咋