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手握47亿伺机购地 华润置地土储瞄准一线城市


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20091009/20091009012158353.html


每经记者  吴文坤  发自北京

        在确立了  “住宅开发+持有物业+增值服务”的全新经营模式后,华润置地(01109.HK)开始了大张旗鼓的扩张,日前就有该公司将斥资100亿元用于未来新增土地储备的消息曝出。

        该集团融资策划部总经理王国华昨日对《每日经济新闻》记者证实了这一消息的准确性,并表示,100亿元为华润置地全年购地的预算金额,目前已经使用了53亿元,其中50亿元用于上海。

        与前两年主要布局二三线城市不同,华润置地在今年的土地储备中,已经开始向北京、上海等一线城市倾斜。

上调全年目标至200亿

        华润置地扩张的动力来源于其房产销售形势的火爆。

        据了解,今年年初,华润置地曾定下全年销售目标为150亿元,目前已经超标。在此情形下,坊间纷纷传言华润置地已上调全年销售目标至200亿元。

        王国华也对此进行了证实,他表示,实现全年销售200亿的目标,“我们是有把握的。”

        数 据显示,截至2009年9月15日,华润置地已实现住宅签约额154.73亿元,签约面积159万平方米,分别比去年同期增长229.2%和 324.9%。连同2008年已实现销售但尚未结算的签约额61.1亿元,公司共有215.83亿元已实现签约额有待陆续结算。而且进入下半年,销售增速 依然保持良好势头。根据王国华提供的数据显示,华润置地7月份签约额环比增加64%,8月份签约额环比增加61%。

        有行业人士对《每日经济新闻》记者表示,华润置地良好的势头也与其开发和投资物业有关。

        “上半年我们业绩增长主要来源于开发物业。”王国华透露,上半年公司开发物业的营业收入增长了36.5%,达到23.6亿港元,而去年同期是17.3亿港元。

        行业人士认为,下半年华润置地投资物业的表现值得期待。由于投资物业的结算大部分会在下半年,而且投资物业占华润置地的销售收入比重达20%。

        王国华预计,全年投资物业的销售收入将会达到12亿元港元,占到华润置地全年营业额的10%左右,来自租金的盈利收入将会占到整个公司利润的15%。

        此外,为了让投资物业有一个比较稳定有序的增长,王国华表示,未来几年,华润置地每年都会一个投资物业的投入使用。

土储倾向一线城市

        在销售形势一片大好的情形下,华润置地下半年积极扩张的意图十分明显。

        王国华直言,土地储备是地产公司非常重要的“原料”,所以,华润置地仍会继续增加土地储备。

        数据显示,华润置地目前发展的项目达47个,其土地储备面积达到2532万平方米。仅2009年1~9月份,该公司就投资了53.26亿元,先后于合肥、成都和上海购入了四块土地,合计楼面面积为87.29万平方米。

        消息显示,该公司全年将投入100亿元来进行土地储备,而手中还有47亿元的购地预算,一线城市无疑会成为土地储备的重心。

        据了解,在上述新增的4块地中,就有两块位于上海,华润置地在上海两块地的资金投入达50亿元。

        “一线城市是我们土地储备的重点。”王国华对每经记者表示,从长远来看,华润置地希望把更多的资源向一线城市倾斜,包括北京、上海、深圳、杭州等。此外,为获得即时盈利贡献,华润置地下半年还将储备中型地块。

        他同时认为,由于2009年约有70亿港元的融资,5月份配股获得了43亿港元,外加销售带来的现金回流,让华润置地有足够的资金量来支撑土地储备。数据显示,华润置地对股东的净负债只有20%左右。

        “ 我们严格遵守我们的财务制度,不去参与盲目的项目竞争,以保证土地获得价格的合理性。”为了强调华润置地土储策略上的理性,王国华还透露,截至目前,华润 置地今年的新增土地储备仅323万余平方米,其中的236万平方米由母公司输送,真正从市场中获得的土地不足90万平方米。

手握 47 伺機 購地 華潤 置地 土儲 瞄準 一線 城市
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中海一线城市储地仅够开发3年? 部分龙头房企“储地荒”或加剧地王争夺

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101223/2153124.shtml


每经记者 杨羚强 发自上海
前两日,北京、广州等城市“地王”频现,A股地产股也集体暴涨。虽然两个现象似乎关联不大,但《每日经济新闻》记者调查发现,地王频出和开发商目前的“地荒”有直接联系。
以12月16日在广州白云新城以楼面地价19971元/平方米拿地的中海为例,据中原地产研究院统计,目前其一线城市的土地储备仅仅只够开发3年。
“粗算下来,‘万、保、金、招’四家地产龙头企业在上海的土地储备都不够再用2年了。”方方地产咨询机构分析师余大元说,2006年~2010年,上海累计销售面积已经超过土地出让面积4500万平方米,开发商的土地储备缺口非常大。
土储成看好首要指标
12月19日,国土部公布新政,对没有完成2010年保障性住房建设用地供应任务、“三类住房用地”供应总量没有达到住房用地供应总量70%的市县,要求年底前不得再出让大户高档住房用地。
上述政策似乎提醒投资者重新审视开发商的低廉土地储备,这或许引发了部分地产股价格暴涨。在高盛地产分析师孙贤兵发表的64页的地产行业大报告中,土地储备被列为看好首开股份的首要原因。
“首开170亿元的市值+净负债+未付土地款一共240亿元,30%归外地土地储备,北京土地储备均价只有4000元/平方米,而我们再细看一下它北京 的储备土地 (三里屯、方庄、望京、回龙观的土地)……买首开(股票)相当于以4000元/平方米的价格买它的北京储备土地。”
中原地产研究院的统计数据,或许可以更深入地反映各家房地产公司的土地储备情况。据统计,中海地产在一线城市的总土地储备建筑面积只有254万平方米,按照其今年前11个月77万平方米的销售速度,上述土地储备甚至只够用3年多。
此外,同为全国房地产企业前5强的绿城中国,在一线城市的土地储备建筑面积,只有146万平方米,这使得该公司今年在一线城市只有14万平方米的销售量,只比华润置地多4万平方米,大大拖累了公司今年的销售业绩。
“储地荒”或将延续
事实上,外界常常把房地产公司高价拿地与土地储备紧张联系起来。
此前,中国房地产信息集团分析师薛建雄曾就和黄在上海青浦高价拿地一事,对《每日经济新闻》记者分析称,根本原因是和黄在上海可以开发的土地储备已经不多,所以不能不天价拿地。
中海以接近2万元/平方米的价格在广州高价拿地,同样被认为是因为面临土地“危机”,不得已的举动。去年,中海、绿城和金地在上海天价拿地,也被认为是土地储备不足的反映。
不过,余大元告诉《每日经济新闻》记者,上述房企在上海高价拿地,丝毫不会解决“储地荒”。过几年,这些公司还有可能会以更高价格拿地。
与上海本地的中华企业、绿地等开发商不同,上述房企在上海并没有很深的根基,此前所获得的土地大多是2007年以后新出让的。这些新出让的土地又大多规 定了开发和竣工时限,开发商必须在规定时间内开发和销售完项目,这就意味着上述房企在几年后还需要不断补充新的土地。此外,大批中小房企也希望能进入一线 城市打造品牌,进一步加剧了土地需求的紧张。
中原地产研究院高级研究经理刘渊说,想在一线城市拿地的房企太多,高价拿地已是大部分房企的选择。未来一线城市的项目将高端化,因为只有高端项目才能承受高地价。

中海 一線 城市 儲地 地僅 僅夠 開發 部分 龍頭 房企 地荒 加劇 地王 爭奪
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乡村基上海遇挫背后 一线城市快餐业泡沫隐现

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101224/2153163.shtml


每经记者 张娟娟 发自上海
首家在美国上市的中国连锁餐饮企业——乡村基,在登陆纳斯达克不到3个月后,近日悄然关闭了其位于上海市繁华地带的豫园店。这是乡村基唯一一家位于上海市中心地段的分店,它的关闭,对于渴望进军国际市场、打造“中国麦当劳”的乡村基来说,需要思考和总结的还有很多。
在业内看来,乡村基在一线城市出现的“水土不服”,除了自身品牌定位模糊、营销模式不够成熟等因素外,一线城市快餐行业的残酷角斗,也是其中一大重要原因。
“一线城市的洋快餐市场已经饱和,过快的扩张速度,给企业的租金压力、人才补给、服务质量等各方面带来了严峻考验。”一位快餐领域的资深业内人士在接受《每日经济新闻》采访时表示。
不仅如此,真功夫、永和大王等中式快餐连锁在一线城市也遍地开花。
自身因素
“乡村基进军一线城市的难度非常大。”对于乡村基上海豫园店的关闭,凌雁管理咨询首席咨询师林岳并不感到意外。“尽管乡村基近几年来发展迅猛,但仍然是以西南地区为‘主打市场’,品牌国际化程度不高。”林岳分析道,这主要体现在标准化盈利模式、产品口味等方面。
标准化问题一直以来都是中式快餐连锁发展的最大障碍。快餐连锁能否做大,必须首先解决标准化问题,它主要体现在产品标准化、服务标准化、流程标准化三大方面。
但相比肯德基、麦当劳等洋快餐,中式快餐要实现标准化,难度非常大,尤其是产品口味、分量、规格的标准统一化,更是困难重重,这也正是中式快餐连锁发展 相对较慢的主要原因之一。乡村基掌门人李红曾感慨:“中式快餐连锁店 ‘连易锁难’。由于无法做到标准化,在内部管理控制上难免漏洞百出。”
“乡村基目前定位非常模糊,虽然以川味为主,但又比不过专业化的川菜,有点‘四不像’。在上海这样竞争残酷的市场,一家没有自己特色的餐饮企业是难以生存 的。”林岳认为,乡村基要想打入一线城市乃至国际市场,在产品上必须在保留川味特色的基础上发展本土化,以迎合当地消费者的口味。
行业竞争残酷
除已关门的豫园店外,乡村基在上海还有3家店正常营业,但都位于相对市郊地区。那里的房租较为低廉,更重要的是,同行竞争没有市中心那般激烈。
中国餐饮连锁市场战况早已进入白热化。麦当劳、肯德基、汉堡王等全球知名洋快餐已全部落户,真功夫、永和大王、味千拉面、大娘水饺等中式餐饮连锁也遍地开花。然而,快餐巨头们似乎毫无放缓扩张步伐之意。
麦当劳近日宣布,计划在未来3年内,再新增1000家餐厅。这意味着,到2013年,麦当劳餐厅数量将翻一番,达到2000家。而在过去19年里,这家洋快餐在中国开设的餐厅总数也不过1000家。
肯德基当然也不甘示弱。“肯德基在中国近几年每年都是以超过400家的开发速度快速发展。今年6月1日已经突破3000家。”
今年9月,巴西3G资本以33亿美元收购美国第二大快餐连锁店汉堡王。截至6月,汉堡王在中国内地共开设了33家餐厅。业内认为,此项收购将拉开汉堡王的中国扩张序幕。
在中式餐饮连锁领域,2010年,真功夫全国直营店数近380家,已成长为中式快餐第一。公司计划在未来5年内,店面数达800~1000家。此外,永 和大王在中国主要城市也已拥有近200家连锁店,并计划未来5年,在全国扩展至700家餐厅,成为中式快餐中的第一品牌。
数字战场引发泡沫
快餐连锁行业俨然成了竞争对手们互相竞技的数字战场,但由此引发出的一连串问题也引起了业内的关注。
“一线城市洋快餐市场目前已经饱和。”一位快餐领域的资深业内人士在接受 《每日经济新闻》采访时表示,由于中心商圈物业租金居高不下,肯德基、麦当劳目前正迅速向“深耕密植、社区化经营”方向转移,在许多社区甚至出现“扎堆”现象。
以上海市杨浦区中原板块为例,在嫩江路与国和路之间的中原路段上,仅200米内就开了两家肯德基和一家麦当劳。
“过快的扩张速度,不仅导致单店盈利能力下降,同时给企业的租金压力、人才补给、服务质量等各方面带来严峻考验。”上述业内人士透露,以肯德基一类店为 例,每家餐厅的员工人数一般在80~120人之间,并须经过3~6个月的上岗培训。“人才储备程度、人才培训速度等能否赶得上餐厅的扩张速度,是洋快餐企 业家们最头疼的事之一,因为这将直接影响到整家店的服务水准。”该人士指出。
“洋快餐企业在服务方面一向是中式快餐企业学习的典范,由于扩张 过快导致的竞争加剧,往往会诱发企业之间的促销大战,而此前发生的‘秒杀门’事件已经暴露出洋快餐服务方面的缺失。”中投顾问高级研究员黎雪荣指出,若为 追求销售而忽略服务环节,将损害到企业的品牌形象,不利于企业未来发展。
“为保证业绩的持续增长,肯德基、麦当劳未来在中国的重点布局,肯定 不再会是一线城市,而是二三线。这些城市的发展空间更大,但同时也很容易出现结构性泡沫。”博盖咨询总经理高剑锋指出,与一线城市不同,二三线城市的商业 中心位置非常有限,势必会出现抢占商圈现象,因此更容易出现过度竞争,同时会推高物业租金,导致单店盈利能力下降。
“在单店盈利方面,麦当劳强于肯德基。肯德基扩张投入较大,单店盈利能力有些落后,但也在专注增加单店功能,来提高盈利。因此,今后双方的竞争不光是规模,更重要的是单店盈利能力。”黎雪荣指出。
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洋快餐进入微利时代
每经记者 张娟娟 发自上海
上世纪80年代末,肯德基、麦当劳刚进入中国时,市场定位偏高,边际利润很大。当时,吃顿肯德基对大部分中国消费者来说简直是种奢侈的享受。而如今,洋快餐在拥有越来越高的市场占有率后逐渐回归平民化路线,边际利润也在降低。
“很多人以为洋快餐是暴利行业,事实上,它们正在走向微利。”上海餐饮行业协会名义会长何义钊告诉记者,2009年上海餐饮行业的总体平均利润率已从 2007年的11%左右降至8%左右,而洋快餐的利润率大概也只比平均值高出2个百分点,主要原因就是洋快餐居高不下的租金,以及原材料成本、用工成本持 续攀升所致。“虽然洋快餐也提价,但还是跟不上成本上涨速度,另外,与社会饭店相比,连锁餐饮企业提价会更受舆论关注,因此无法随意提价。”何义钊说。
中投顾问高级研究员黎雪荣指出,对于这些企业而言,要想在新兴市场的竞争格局中处于领先地位,打倒竞争对手,又不被新进入者赶超,就存着规模扩张的压 力,以量取胜,以规模效应取胜是洋快餐企业重要发展方向之一。“而市场空间有限,竞相扩张无疑会加大市场竞争,产品价格涨幅受限,也可能出现各家大打促销 战,价格不升反降,会导致利润率下降。”
黎雪荣表示,洋快餐企业发展的另外一大方向便是差异化,这也有助于企业市场份额的提高,然而,如何处理好差异化和本土化的问题成为洋快餐发展中面临的挑战。

鄉村 上海 遇挫 背後 一線 城市 快餐業 快餐 泡沫 隱現
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專業投資人手握數十億元房產 精選一線建商、挑地段的不敗心法

2011-2-28  TWM




原本從事家具買賣、代書工作的寶哥,從投資台中法拍屋、北屯區大坪數房子起家,目前專注台中七期豪宅,是手上擁有價值數十億元房產的專業投資人,他的購屋觀念與想法,值得探究。

撰文‧林心怡

一 身西裝筆挺、坐在台中七期豪宅一樓會客大廳裡,眼前的寶哥(化名),今年四十七歲,看起來頗有台中中小企業老闆的氣勢,細數他手握台中七期一線品牌、一線 路段豪宅的指標案,包括﹁聯聚怡和﹂、﹁寶輝花園廣場﹂等,都是總價上億元的當地指標性豪宅,每戶潛在獲利至少逾二至三成,手上長期持有的豪宅戶數,至少 超過十間。

﹁寶哥算是台中豪宅市場可以放個二、三年以上的長線投資人,因此投資報酬率也相對較為豐厚。﹂曾幫寶哥處理不少案子、有巢氏房屋 七期新光店店長蔡智豪如此形容。例如寶哥在二○○九年買下七期一戶二百多坪的﹁寶輝一品﹂,每坪僅四十幾萬元成交,目前開價五十八至六十萬元計算,帳面獲 利超過買入總價三成,若以付四成的貸款計算,獲利至少八○%。

不過隨著政府打房、台中豪宅市場漲幅趨緩,以及礙於當地豪宅新案僅能貸款六成五的限制,目前寶哥房市投資眼光放得更遠了,不但會找友人一同合資﹁團購﹂豪宅,且貸款成數僅三成左右,投資房市口袋深度可見一斑。

合 資﹁團購﹂抗打房 看好七期實力問起寶哥對台中未來房市的期待?只見他豪邁地說:﹁一旦台中七期的歌劇院完工,周邊豪宅可望有每坪百萬元的實力!﹂而從台中七期歌劇院周邊的 ﹁寶輝花園廣場﹂等每坪建案開價六十萬元來看,換句話說,若一三年台中七期具有國際級的地標歌劇院完工後,他相當看好周邊房價有四成的漲幅。

在 地段的選擇,寶哥自有一套﹁裁縫師理論﹂,﹁一件衣服要賣到好價錢,除了裁縫師的技術要好,好的布料也很重要,而好地段就是房子賣相好的最佳『布料』!﹂ 綜觀台中七期內豪宅區,寶哥最看好歌劇院特區周邊的建案,例如他所買的﹁獨秀﹂、﹁寶輝花園廣場﹂、﹁寶輝一品﹂等,都是歌劇院周邊標的。

﹁我們這邊不像台北市近二年房價漲翻天,能夠賺到總價二成的漲幅就要偷笑了,台中豪宅市場其實已經悶了好久了!﹂相對台北的高房價,寶哥認為未來七期仍有補漲空間。

其實在成為專業房市投資客之前,寶哥在高職畢業後,曾經當過家具銷售員,與友人合夥做代書工作。從小家中務農的他,家庭環境欠佳,因此想要致富的企圖心強烈,也正因代書的工作,常常接觸到房地產買賣訊息,也建立不少人脈以及生意上可以合作的﹁金主﹂。

﹁ 還記得我的第一間房子是在一九八九年、大約是二十五歲時買的,還是間位在台中北屯區,總價二五○萬元的便宜法拍屋!﹂寶哥笑著說,﹁當時買法拍屋不像現在 有銀行代墊機制,標到房子後,必須在一周內付清,所以從事代書工作建立的金主人脈,就派上用場了!﹂﹁但是金主借錢給你買房子,你還是得拿房子跟銀行貸款 還錢呀!﹂寶哥笑著說,跟大多數年輕人首購房子一樣,一開始那筆七十五萬元的頭期款,也是他努力工作、兼差,省吃儉用存下來的辛苦錢。

二年後,這戶房子以總價三一○萬元賣掉,加上工作所得,讓寶哥存下人生的第一桶金。二十八歲那年,寶哥累積了房地產的專業與人脈後,成為專業的房產投資人,而這戶三十八坪的﹁購屋初體驗﹂,卻是他截至目前為止購買坪數最小的房子。

專 買大坪數高總價 錢滾錢才有利潤沒投資台中七期豪宅前,寶哥就專門投資大坪數的房子,再做裝潢加工、隔間與重新包裝轉售,大概抓個每坪一.五萬元的裝潢成本,轉手賺個總價 三成左右,行情好時,賺四、五成的也不在少數。尤其在九二一大地震、SARS(嚴重急性呼吸道症候群)期間,撿了不少﹁物美價廉﹂房市好貨的寶哥,獲利更 是豐厚。

﹁例如我在SARS期間就曾以每坪五.六萬元,買下一戶一二○坪的房子,裝潢費只需花個一八○萬元,九個月後就以每坪十一萬元賣 出,獲利整整一倍!﹂寶哥笑著說,當時他專買大坪數的法拍屋、中古屋,除了熟悉市場行情,可以取得較低的購屋成本外,他還培養了一票做水電、木工的﹁固定 班底﹂, 而自己就扮演﹁設計師﹂的角色,省下聘請設計師的費用,﹁很幸運的是,我的審美觀還不錯,每次包裝後的房子再出手,總能賣到不錯的價錢。﹂就這樣,靠著中 古屋錢滾錢的投資,讓寶哥累積不少財富與置產的敏感度,也讓他提早嗅出了台中七期豪宅的商機。

○五年,寶哥開始投資高總價的七期豪宅市場,﹁就如同我先前說的觀念,要買高總價的房子,才有市場區隔,轉手才會有利潤嘛!﹂寶哥滔滔不絕地分享他的台中豪宅投資經。

﹁ 但投資台中豪宅跟北部不大一樣,除了地段要好,建商品牌很重要,而且台中房地產不像近兩年北市精華地段,一下子就漲這麼快,要以一、二年以上的投資眼光跟 心態,中長期持有,才不會賠了夫人又折兵。﹂搭上○五、○六年台中七期豪宅的上漲波,讓寶哥手上獲利七、八成的豪宅不在少數。

建商品牌加上 好地段 增值﹁差很大﹂﹁只是,對照近兩年台北市、新北市的豪宅飆漲,台中七期豪宅部分漲幅不過二成而已,不少台北下來,不懂得購買一線品牌建案的投資客,慘遭套 牢,甚至賠錢出場的大有人在。﹂與寶哥配合多年的蔡智豪如此形容,﹁也正因寶哥的眼光放得遠,懂得挑地段、買台中一線豪宅建商的產品,加上口袋夠深,總是 可以賺到二成獲利,從來沒看他賠過錢。﹂至於哪些才是台中當地認同的七期豪宅建商品牌?寶哥分析道,一線指標性建商有聯聚、寶輝、龍寶、精銳等,又或者總 太、惠宇、由鉅等,他舉例,○六年同樣是位在七期豪宅的﹁聯聚信義﹂與某上市公司推出的建案,每坪價位約在三十五萬元至三十八萬元左右,總價上億元的豪 宅。如今,聯聚建設一坪開價八十萬元,後者只有四十五萬元,品牌不同,價位就﹁差很大﹂,跟一般人認知的要買就要選擇上市櫃建商品牌有所不同。

展 望未來,寶哥認為,隨著台中土地價格上來,悶了好久的台中豪宅房價也會跟著動起來。﹁例如力麒建設之前在七期標每坪三百萬元土地,現在已經有人喊到三三○ 萬元了,這代表周邊尚未反映土地漲勢的房價,未來也有補漲空間。﹂寶哥指出,隨著第一季新豪宅案房價墊高,例如﹁國泰府會觀道﹂一坪開價四十七萬元至七十 萬元來看,將可望帶動周邊豪宅的比價效應,預計下半年是台中七期豪宅相對較好的進場點。

寶哥

出生:1964年

現職:專業房市投資人

投資資歷:20年

投資規模:數億元

擅長交易物件:法拍屋、大坪數住宅、豪宅

給薪水族的

幸福買屋建議

自住看房

房市想短線投資大賺機率不高,以自住的角度,幫下一位屋主考慮,慎選建商品牌、外觀、格局方正、採光良好、景觀、風水都要特別留意

仔細檢視

有些過度裝潢的房子,不是賣高過於市價,就是掩飾其缺點,尤其是中古屋,必須檢查是否有壁癌、漏水、海砂屋情形,以及通風與排水的問題

設定預算

先評估自己的購屋預算,先抓2成的自備款後,再精算每個月可以負擔的房貸金額,一般來說,最好不要超過總收入的一半

買屋三要

地段要好、交通要便利、生活機能要舒適,即使目前房價較高,遇到短線修正後,長線仍有走強的空間

打敗高房價的

達人不敗心法

購屋須慎選建商,長線獲利價差大選擇戶數少,約85戶以內,管理品質較佳購屋不要過度裝潢,毛胚屋做基本裝修,每坪控制在6萬元,做裝潢屋每坪控制在15萬元左右,轉手較有利潤只買好地段、周邊有題材的房子

未來房市看法

看多台中7期未來2年多頭走勢,2013年歌劇院特區周邊一旦完工,周邊豪宅價格每坪有百萬元的實力,有4成的補漲空間,惟投資台中7期豪宅,必須有長線投資的耐心與眼光,否則不容易賺錢。

林心怡


專業 投資 人手 握數 數十 十億 億元 房產 精選 一線 建商 、挑 地段 不敗 心法
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從一線出擊

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在一線城市站穩腳跟,建立品牌,完善運營模式,然後出擊全國,這是許多餐飲品牌戰略構建的基本模式。

在北京的高中端市場,全聚德(002186.SZ)、湘鄂情(002306.SZ)、順峰、黎昌海鮮、淨雅、俏江南等連鎖品牌已經佔去相當份額,亦在全國複製其運營模式,其中,全聚德、湘鄂情由於是上市公司,亦可從披露的財務信息,管窺中高端餐飲企業異地擴張的艱難。

全 聚德的品牌價值自不待言,西貝餐飲總裁姜鷹將其稱為「國寶級老字號」,笑言其在北京即便沒有服務,生意照樣紅火。公司在2002年開出直營店——全聚德上 海浦東店,2006年前後,加快擴張步伐,逐漸在重慶、長春、哈爾濱、青島和鄭州等地開出門店。可是,盛名之下的全聚德,其向外直營擴張卻格外艱難。根據 其2010年報披露,除了上海浦東店盈利300萬元和新疆的控股公司微有盈利,全聚德其他六七個城市的門店,全部虧損。

全聚德將外埠擴張不 力,歸結為3個原因:相對於北京、上海等少數城市來講,其他城市的大型活動較小,高檔餐飲的市場容量相對有限;全聚德作為以傳統京味菜品為主的餐館,口味 上與當地消費者之間存在一定的距離;品牌認知上仍有所欠缺。這些原因,亦是具有本地特色餐飲企業擴張遭遇的典型難題。

目前,全聚德仍然堅持 走以直營連鎖為主、特許連鎖為輔的連鎖發展道路,計劃在國內、海外繼續增加連鎖店的數量,但其擴張方式已經有所調整,嘗試採取「特許+託管+收購」三合一 的開發模式,即在開店初期由加盟商投資、連鎖經營公司進行業務輔導,並在合同中約定——度過培育期後,公司可選擇購回門店作為直營店,力求有效規避新建企 業前期市場培育的經營風險,為3年後直營店發展進行有效儲備,降低培育市場的投資風險。

全聚德的策略調整,相當部分由於中高端餐飲擴張前期 投入巨大。據湘鄂情招股說明書披露,其擬開設新店的投資額都在2000萬元以上,據業內人士透露,要做到高端商務宴請的檔次,裝修的投入即達到 4000-5000元/平米的成本,且新開店面都要經歷一個目標客戶的培育過程,才能形成穩定的客戶群體,期間需要承擔巨額營運虧損。比如,湘鄂情在 2010年新開業門店一次性攤銷費用和市場培育期經營未達到預期產生虧損2252萬元,其中僅江蘇南京店一家即虧損1146萬元。

湘鄂情同 樣採用以直營店為主、以加盟店為輔策略,在直營店方面主要採用全資控股模式,對各加盟店則由公司直接派駐店長和駐店董事,對其管理比照直營店的標準進行。 除了2010年新開門店虧損外,其在武漢、長沙、株洲、太原的老店運營均告盈利,且基本都在百萬元以上。上市後,湘鄂情擴張提速,2010年收購2家加盟 店、直營店開業8家,共拓展12個項目,多在外埠,這些項目將進一步驗證其運營模式的可複製性。

當然,高端餐飲運營成功,其回報亦非常豐厚,全聚德和湘鄂情餐飲服務的毛利率都高達65%以上,湘鄂情在北京共有4家門店淨利潤超過或接近1000萬元,其中盈利能力最高的定慧寺總店淨利潤為2400萬元。

一線 出擊
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王維基搶人一線藝人走唔甩

2011-9-29 NM



由王維基統領的CTI城市電訊,近日瘋狂向無綫搶人,觸發一班多年被公司打壓的低薪員工逃亡潮。為壯大聲勢,王 維基集中火力撬走無綫一線藝人,據知,佘詩曼、鄧萃雯、林保怡、陳鍵鋒、馬德鐘已經講掂數以天價過檔。銀彈 攻勢雖然有效,只可惜,無綫大部分一線小生花旦均被長約綁死,想走都難。重點挖角

由於明年本港會增加三間免費電視台,「一哥」無綫電視難再獨領風騷。近日,城市電訊創辦人兼主席王維基便 向無綫高調宣戰,展開連串挖角行動,向藝人打主意外,更成功撬走大班幕後製作人員,已落實轉會的編劇、編審、監製多達五十人。日前,王維基公告從無綫挖走三十一名編劇和編審,以及逾二十名監製及導演,這班幕後精英,過去曾製作多部高收視劇集,包括李添勝監製的《巾幗梟雄》、唐基明監製的《怒火街頭》、黃偉聲監製的《學警狙擊》以及劉家豪監製的《溏心風暴》。重創對手核心製作班底,王維基還暗諷無綫管理不善:「我見三十二個人,三十一個人話走,你諗吓係乜嘢士氣?」說話相當氣燄。成功打散無綫幕後陣營,但要打響開台頭炮,王維基更加要落足彈藥,招攬無綫的當家小生花旦。為表誠意,他親自聯絡挖角藝人,再相約面談過檔條件,據知,三個月前他已鎖定目標,向一姐佘詩曼埋手。「雖然阿佘同無綫簽咗三部部頭約,依家只拍咗一部,但王維基都唔介意,因為佢有收視保證,能夠有阿佘坐鎮,等同剃咗無綫半條眼眉,依家阿佘經理人Tina,已經去咗CTI經理人部門返工。其實王維基都有打無綫經理人部門主意,因為班經理人手上有客又有藝員,所以佢出到多無綫一倍人工撬人。」知情者說。

無福消受

在無綫拍劇,阿佘每集薪酬約兩萬,王維基卻以八倍價錢斟她過檔,相比要山長水遠返大陸賺人仔,能夠在香港拍劇也有同等待遇,令阿佘亦為之心動。其實以阿佘為首離巢過檔CTI的無綫藝人,還有林保怡、馬德鐘、湯盈盈、姚子羚、伍詠薇、周家怡等,不過,野心不小的王維基希望再下一城,連日繼續搶攻,落力向快將約滿,以及正式約滿的鄧萃雯、陳鍵鋒入手。「鄧萃雯同陳鍵鋒近期長駐內地拍劇,講求效率嘅王維基就親自飛上大陸搵佢哋傾,除咗錢,佢開嘅條件比無綫寬鬆,簽約有彈性,可以逐個劇簽,務求成功搶人!」一名內部員工說。不過一切亦非易事,皆因無綫大部分一線藝人,均被長約綁死。「無綫人工奀,班小生姐仔騷錢個個得幾千蚊,最大收入係靠廣告、出席活動,最慘係無綫為咗控制成本,開廠拍劇要喺指定時間完工,○三收工,○七就要開工,連瞓覺都無時間。好似胡杏兒咁,最近就買咗部七人車出外景,一有時間就匿上車瞓,個個只係敢同朋友呻,依家有機會,點會唔想走?但家陣班一線全部由新人做起,仲有五年八年約在手,唔可以話走就走,幾多錢都無福消受。」知情者說。

方姐下旨 CTI開火宣戰,身為無綫揸弗人的方逸華,近日下旨要高層收拾爛攤子。「方姐講到明,係人都要留,留得一個得一個,仲即時調任陳志雲睇番經理人部門,同李寶安、梁乃鵬一齊穩定軍心。本身睇開經理人部門嘅樂易玲,更加被點名要收拾殘局,因為之前王喜、馬浚偉開炮鬧佢無誠意傾約,搞到要陳總親自出馬,先搞得掂。」綠葉有得揀 唔單只前線藝員成為挖角目標,一班多年來在無綫受到冷待,做到一肚氣的綠葉,趁住難逢一閏的電視台大戰,集體逃亡。在第二輪挖角潮中,王維基主攻一班老戲骨,包括岳華、駱應鈞、姜大偉、元華、黃淑儀及馬海倫等。這班元老級藝人在無綫人工奀又不被重視,銀彈攻勢加埋親自約見誠意牌,的確易於令這班做到一肚氣的綠葉心動。無綫實施節流政策,更向一眾綠葉開刀,要他們接受一年一騷或者一年六騷的待遇。因為騷價只有三至四千元,除非不斷獲派工作做到爆騷,否則年薪就只得幾千至兩萬,早前炮轟公司,才獲續約的李國麟,公開指無綫係難民營,演員食唔飽、著唔暖。

做定功課 為了一擊即中,據知王維基以過百萬年薪利誘「綠葉王」駱應鈞、艾威、郭鋒等人轉會,即使在無綫當大茄多年的陳榮峻,都被開出年薪五十萬的過檔條件,待遇差天共地。「就算同班甘草傾過檔,王維基事前都會做功課,佢見陳榮峻,竟然可以講番《怒火街頭》嗰幕監獄戲,仲記低網民對陳榮峻嘅好評;甚至唔使班綠葉四圍走,將份合約速遞去佢哋屋企,相比無綫嗰種愛理不理態度,淨係尊重兩個字,都贏晒。」知情者說。

白手興家 王維基(Ricky),現年49歲,1985年畢業於香港中文大學電子工程學系,同年加入IBM電腦公司,從事香港市場推廣及分銷電腦產品,89年移民加拿大,92年回流香港成立「香港城市電訊」,經營廉價回撥式長途電話業務,打破當時「香港電訊」的長途電話壟斷局面。97年城市電訊(1137)於香港聯合交易所掛牌上市,王維基擔任公司主席,兩年後城市電訊再於美國Nasdaq(納斯達克)指數掛牌上市。同年王維基成立香港寬頻,之後出任亞洲電視行政總裁,上任12日對外宣布離職,並改任亞視顧問。

唔易走

王維基大灑金錢搶人,但無綫一眾阿哥阿姐,大都有幾年合約綁身,想走都難,不過,王仍未罷休,他致電仍有 合約的藝人時坦言,表示可以「先簽約、後過檔」,就算要等多三、四年先甩約轉會,都無問題。
鬧爆 無綫刻薄藝人不算新鮮事,只是昔日一台獨大,個個為保飯碗敢怒不敢言,隨着免費電視台加入,加上國內的娛樂事業發展蓬勃,藝人啞忍多年的怒火猶如計時炸彈,一觸即發。陶大宇有指陳志雲碌人情咭,力邀昔日有收視保證的藝人回巢,曾與無綫有合約糾紛的陶大宇表示:「點秤無綫俾錢都唔會高過出面。」

馬國明無綫出現挖角潮,「有排」都未滿約的馬國明,對於外闖搵真銀恨到出口:「好想返內地拍劇,內地劇薪 酬好,間中拍一部都好。」

林保怡率先與無綫斬纜,唔做親生仔,連藝員合約亦拒簽。「其實真係要諗吓點樣對自己好啲,先去做一個決定
,做得唔開心咪走囉!」
李國麟效力無綫廿年,滿約後無綫不聞不問,李國麟破口大罵:「喺呢度,好似置身埃塞俄比亞難民營一樣。」 馬浚偉效力十八年,主演劇集高收,無綫當冇件事,令他有意提前解約,「我今次真係死心。」 陳鍵鋒在無綫十二年,但並非親生仔,無緣被力捧,去年唔再續約,接受有線訪問時大吐苦水,「剩係有得提名
男配角,好似當我甘草咁……到上年(2010年)連提名都冇!」、「叫我上去傾,一去到就隊張約俾我去簽……好似《婦女新姿》(《都市閒情》)煮晒咁,整定俾我簽。」

馬德鐘合作十八年,決定不再續約,馬太化名「江你」在微博代夫炮轟TVB:「這種顛倒生活和源源不絕的應酬
,鐵人都死!」、「這公司不顧員工休息,好冇人性,只有像福島核反應堆才可將它化解。」

維基 搶人 一線 藝人 走唔 唔甩
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夏姿開店 只挑一線精品店隔壁

2012-1-2  TCW




上海外灘,短短大約一千公尺的路 程,國際級精品一字排開,將古典華麗的上海十里洋場化身成為國際精品的奢華舞台。

一棟一百一十年歷史的輪船招商總局大樓,出現唯一一家來自台灣的品牌。外灘九號,這棟全外灘獨一無二的紅色建築物,也只有它是一棟一品牌的建築。站在夏姿 上海外灘旗艦店前,夏姿執行董事王子瑋宣示夏姿二○一二年的店數規模將成長八○%,展開夏姿進軍中國以來規模最大的一次開店行動。

不走加盟不搞批發客群夠才展店,七年只開十二家

在世界各國旅客、中國各省遊客必遊的上海外灘擁有自己的店面,夏姿是國際精品以外的唯一,為何夏姿能夠站穩中國市場的舞台,跟國際精品卡地亞 (Cartier)、亞曼尼(Armani)、D&G(Dolce & Gabbana)在外灘同台演出?

「我們花五年打品牌,到了二○○九年才開始賺錢,」王子瑋說,夏姿做的是品牌,在外灘賣一件人民幣八千元(約合新台幣四萬元)的衣服,不走加盟也不搞批 發,要是那樣做,一年可開一百個點,一年隨便也可做人民幣十幾個億元,但這樣做的下場是品牌也毀了。

第一個策略,不像台灣其他品牌,在中國用加盟等方式快速擴大市場與營業規模,夏姿堅持國際精品設計師的路線。

所以夏姿在中國走得非常慢,堅持每個點有足夠客人,足以支撐市場與品牌,才開第二家店;所以,二○○四年夏姿在上海開了第一家店,到了二○一一年才十二個 據點,光是上海外灘這家店,從二○○四年初開始跟輪船招商總局談,整整談了一年半,到二○○五年十一月底才開店。

為了「搶」這棟建築物,夏姿還擊敗根據地在香港的中國本土品牌「上海灘」,一家跟夏姿風格雷同的中國風設計師的品牌。

夏姿跟上海灘有何不同?為何中國願支持來自台灣的品牌,答案是夏姿堅持走設計師路線,努力讓自己成為國際精品品牌。

從二○○七年以來,夏姿連續三年在巴黎時裝週做了七季的秀,在全球最重要的一百多個品牌中,夏姿是法國巴黎時裝公會唯一的大中華區正式會員,要在這裡作秀 並不簡單,好的設計是必要且基本的。

店要開在成功的點大陸顧客會看地點認品牌等級

「每場要花五十萬歐元(約合新台幣兩千萬元),但七季下來,夏姿的海外接單並沒有顯著成長,還是努力堅持在巴黎作秀、做品牌,當成夏姿全球化的一環,未來 還要持續辦秀。」王子瑋說。

夏姿更在巴黎香榭麗舍大道上開了分店,在全球觀光客朝聖、掃貨的精品時尚大道建立一席之地,這也是夏姿比上海灘更有優勢進駐外灘的原因之一。

第二個中國策略是,成功的店必須開在成功的點。中國市場並沒有像台灣這種街邊店業態,消費者喜歡到購物中心買東西;王子瑋說,當時國際精品都到外灘展開設 點計畫,所以夏姿原本也想到外灘十八號開店,但對方不願意給夏姿,後來決定自己拿下一整棟樓。

為何非得在外灘開一家店不可?這是夏姿在中國站穩腳步的一個原因。王子瑋說:「精品不到位,不開店,」每一家店要談兩、三年,中國只要有好的購物中心要 開,就去談判,要好的位置,夏姿每一家店都要跟國際精品開在一起。

這是中國市場奇特的地方,定位為國際精品品牌,夏姿只能跟國際精品在同一個區塊上,消費者也是這樣認品牌。

但馬上遇到的問題是,講品牌知名度、講單店營業額或是講抽成比率,夏姿都未必比得上國際大品牌集團。王子瑋說:「別人看上我的,我看不上人家,我看上的, 人家看不上我,」坦白講出在中國擴點的難度,只能靠談判跟交涉,去告訴別人夏姿到底做了什麼。

更讓王子瑋震撼的是當前的中國奢侈品市場,全球一線精品品牌都加大力道衝刺中國市場,見到了國際精品集團對中國企圖心與實力;王子瑋說,時尚雜誌一打開, 嚇死了,大品牌是瘋狂砸錢做廣告與行銷,金額是夏姿的十倍以上,以人民幣上億元起跳。

在擴點開店上,夏姿也遇到了國際精品品牌的競爭,因為最好的品牌全都來了,最好的店(位置)都被大品牌拿走了。

舉北京新光天地為例,夏姿在新光天地開幕時就進駐,開在精品區的一樓店面,但隨著北京新光天地成為全中國第一百貨購物廣場時,新的大改裝即將進行,世界級 大品牌往往都是一、二樓直接打通貫穿的超大店面,例如香奈兒(Chanel)等,於是夏姿從一樓被移往了二樓。

一線精品只在最好的位置開店,但當沒有最好的位置時,退而求其次,在最對的位置開店,王子瑋接受了北京新光天地的要求到二樓開店;即便其他檔次較低的購物 廣場願意給夏姿更好的位置與條件時,夏姿還是堅持只跟國際精品開在一起。

堅持打國際級的仗每款四種尺寸,只做一百五十件

在中國打國際級的仗,不僅選店難,就連開店也是大成本,夏姿每一家店都用印尼籍設計師賈雅(Jaya Ibrahim)的設計,一張原圖要價新台幣近百萬元,夏姿還要養自己的設計團隊再進行細部規畫。

就連設計之後的施工也是國際團隊,安正時尚集團總裁特別助理黃浩然說,這就是國際精品的規格,從店面到室內施工都是國際級水準。還要抓住中國奢侈品消費者 愛限量與訂做的癖好,夏姿每季設計二百五十到三百款的衣服,每款四種尺寸只做一百五十件。

黃浩然說,夏姿在中國贏在市場定位,只求金字塔頂端市場,且再細分出國際設計師品牌,走融合中國元素的精品品牌路線,這個定位是國際精品集團做不到的。

但對外經濟貿易大學奢侈品研究中心執行主任周婷卻不這麼認為,國際精品集團挾資本與市場優勢,對夏姿這樣的設計師品牌造成壓力,使夏姿處在三明治的夾層 中,面臨來自上下品牌的壓力,往上被國際精品占據,往下又有追兵在後面追趕。

周婷說的壓力,就是類似法國精品品牌愛馬仕(Hermès)投資的品牌「上下」,一個完全由中國設計師團隊設計並手工製 造,只在中國銷售的設計師品牌,目前在中國只有一家店面,位於上海淮海中路香港廣場。

背後有愛馬仕這樣的「富爸爸」,「上下」在中國備受矚目,被認為是夏姿最大的對手。但「上下」還在起步階段,據點也有限,對夏姿尚未形成大威脅。

明年夏姿在中國將展開大擴點計畫,北京、上海、南京、深圳、瀋陽與成都都將開店,過去七年開十二家店,未來一年將開十家店,目標是成長八○%。這也是夏姿 第一次深入南京、瀋陽這些二、三線城市。

當然,夏姿一口氣能開這麼多店,主要原因還是回到王子瑋的基本策略,有好的購物中心、有國際精品要進駐開店,夏姿才會跟進開店,例如成都是因香奈兒也計畫 到成都開店,夏姿才跟著投入在同一家購物中心開店。

「LV都開到了內蒙、海南島與外蒙古,」王子瑋說,就以北京的新光天地為例,每個一線城市有十個北京新光天地,二線城市有三到五個新光天地。三線城市有一 到兩家,全中國有一百個類似北京新光天地的購物中心並不算多。

當中國正從世界工廠變成全球最會花錢的市場,從台灣起家的夏姿預計到二○二○年將在全球開兩百家店,中港澳有一百六十家,光中國預計開一百家店,成了夏姿 在全球中最重要且成長目標最大的一塊市場。

 

 


夏姿 開店 只挑 一線 精品店 精品 隔壁
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團購行業回歸理性 一線網站紛紛追求盈利

http://news.imeigu.com/a/1334680624193.html

團購行業馬太效應愈演愈烈,網站不盈利就玩不下去。記者近日獲悉,團購行業前十名的網站已有5家在全力衝擊盈利。分析指出,如果團購網站在明年上半年仍未實現盈利,將被行業淘汰。

今年不盈利就出局

「我們準備在今年七八月份實現全站盈利」,嘀嗒團CEO宋中傑向記者介紹著自己的計劃。實際上,宋中傑的口風還是有點保守。據嘀嗒團內部員工透露,「我們對盈利有默認時間點,那就是大干100天,二季度內實現盈利」。

除了確定具體時間之外,為使網站達成既定目標,嘀嗒團從員工架構、工資績效考核、廣告投放等方面均做出調整。宋中傑告訴記者,「去年公司曾向新浪、谷歌和百度投放搜索廣告,今年基本停止」。

另有團購網站員工向記者透露,「公司為節省成本,要求各部門的接待費用和日常開支儘量壓縮,能花50絕不花100」。

實際上,記者瞭解到,目前像嘀嗒團一樣將盈利作為今年目標的團購網站不乏少數,在團800交易額排名前十名的網站中,美團、F團、糯米、滿座和嘀嗒團都已將盈利計劃提上議程。

剛在3月交易額破3億元的美團表示,「今年年底將實現盈利」。而滿座網CEO馮曉海透露,「今年1月份已有超過半數的分公司盈利,目標是今年二季度實現公司整體盈利」。糯米網總經理沈博陽亦相信今年下半年一定出現盈利網站,而糯米網很有可能是其中之一。

對於團購第一陣營的網站紛紛追求盈利,宋中傑認為,這是行業回歸理性的表現,今年不能單看交易量論英雄,能夠持續長跑才是王道,不能盈利只能出局。對此,馮曉海也稱,「團購今年不但比拚運營效率,更是比拚盈利」。

行業盈利於2013年後

「F團目前距離盈利已經很近,然而從整個團購行業來說,雖然團購從商業模式來講是一定會盈利的,從內部的運營情況和市場態勢也可以基本判斷盈利趨 勢,但目前還未到盈利時機。」F團副總裁溫京軍告訴記者:「團購行業的整體盈利應該在市場整合完畢之後,我預估應該是2013年之後。」

團購網站為何如此急於盈利?業內人士透露,經歷過燒錢、裁員等問題之後,投資方目前對團購的要求很高,網站必須拿出漂亮的成績單才有可能獲得資本支持,資本方已不會再像之前那樣僅追求規模效應而不在乎毛利了。

而 「對於排名靠前的網站來說,如果未能在今年達到盈利,將會面臨團購併購、整合等困境」。電子商務專家、悠哉網CEO李代山如是說。值得注意的是,近日趕集 網將團購業務外包,與窩窩團聯合運營,似乎即是併購整合的信號之一。24券CEO杜一楠補充道,雖然整合有難度,但團購併購仍將在數月內發生,而整合的驅 動力即來自於資本方。

(本文來源:北京商報 作者:魏蔚)


團購 行業 回歸 理性 一線 網站 紛紛 追求 盈利
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Inc.Magazine年度公司Evernote:命懸一線的驚險

http://xueyuan.cyzone.cn/gushi-gushi2/220852.html

Phil Libin 還記得他將童年落在身後的那一刻。這大概是四年前,那時候他的互聯網公司集資失敗。那時候的他,35歲。

這個公司曾經給他帶來了無數喜悅,直到集資失敗的那一刻。在凌晨三點,因為資金耗盡,他已經無助地等了很久,等待一個風險投資家或者天使投資或者一 個CEO或者任何一個人來回應他絕望的請求,但是什麼都沒有等到。他知道他需要關閉Evernote,一個幫助人們記住事情的軟件應用。「我意識到我將在 明天早晨醒來,然後解僱公司裡的每一個人。」他說。

筋疲力盡士氣低落的他正準備伸手去關上燈的開關,突然他的郵件提醒響了。他心中瞬間升騰起希望——但是,不,只不過是一個粉絲的消息而已,最近他已 經看過太多這樣的消息。這個消息是來自於Sweden的一個人,一個同行的軟件企業家,他發的消息和往常的粉絲發的消息一樣,不過是「Evernote改 變了我的生活」諸如此類。Libin差點就錯過了消息的最後一行:「如果你需要資金的話,可以聯繫我。」

Libin稍微有些清醒了,他很快回覆:「我們現在正好需要一些資金。你能提供多少?」

回覆立刻就來了:「50萬美元夠嗎?」

現在,這個公司已經擁有了來自於風投和本身利潤的上億資金。Evernote收購了一些公司,每一年的規模都擴大三倍,每天還吸引著40,000新 用戶。如果你生活在硅谷或者東京,這些地方Evernote為大多數人所崇拜,上面說的關於Evernote的故事不會讓你感到驚訝。但如果你不是在這些 地方生活,你一定會驚奇:天哪,Evernote到底是什麼?

Libin對Evernote有多種方式的解讀:它是一個你卸載到服務器上的大腦。它是你的生活的Google引擎。它是你的個人小宇宙茫茫無邊黑暗中的一點火花。它是一個工具,能將你的智能手機從一個時間殺手轉換為幫助你節約時間的工具。

好了,似乎Evernote有一點難以解讀——你需要瞭解它才能意識到它帶來了怎樣顛覆性的影響。你會覺得Libin也是難以解讀,這個團隊裡其他 的經理也一樣難以解讀——他們是來自於很多初創公司的一群人,他們創建的公司是關於記憶方面的。這個公司的員工可以在寬敞的辦公室裡歡蹦亂跳,他們的會議 室都是以視頻遊戲命名(他們可都是成年人)。這個公司的客戶是如此忠誠,以至於他們願意為原本可以免費得到的服務付費。這個公司正在改變學校裡面孩子們的 學習方式。這個公司正著眼於去影響十億人的生活——這個目標正一天一天變得現實。

這樣高遠的目標在Libin家1979年剛剛從蘇聯搬到紐約波士頓的時候看起來似乎是很荒謬的。Libin那時候才8歲。14年後,他雪洗了因為只 差一門課而沒有拿到學士學位的恥辱。「我是我的家族中200多年來第一個沒有學位的人,不會玩樂器,也不是一個國際象棋大師。」Libin說。不管他不會 做的事情有多少,這些不會做不過是從另一面以一種藝術的形式證明了他的成功。

學位算什麼——Libin會編碼。他高中時代就讀於著名的紐約Bronx高中,那時候,他就是個電腦迷,並且憑藉這方面的才能在自己16歲的時候就 開始掙了很多錢。從大學退學以後,Libin被ATG僱用了,ATG是一個位於Cambridge, Massachusetts的公司,這個公司有很多天才的員工,他們開發出的產品很多都成為了電子商務領域的技術標準。「這是我第一次覺得什麼事情都是公 平的。」 Libin這樣說道。三年後,在1997年,他離開了ATG,和幾個一起離職但是很勤奮的同伴一起創建了Engine 5公司,這個公司位於Boston,開發電子商務軟件。「我是代碼最差的人,所以我來做了管理工作。」Libin說。他們那時還不知道怎麼去掙錢,只是沉 浸於寫代碼中。2000年,這個公司賣了26,000,000美元。

下一年中,Libin將Engine 5的核心成員聚集到一起,想要創建另外一個公司。得到MIT的電腦科學家Silvio Micali的加盟後,Libin將公司CoreStreet定位到為政府以及經濟機構開發高科技安全系統上去。然而,習慣了互聯網世界的高效與自由以 後,Libin發現政府採購中的官僚主義和長達幾年的開發週期讓人無法忍受。2006年,他離開了CoreStreet,這個公司在三年後賣了 20,000,000美元。儘管這次經歷不太讓人滿意,但在這次經歷中,Libin相信他的團隊會是一個完美的團隊。曾經工作於CoreStreet的 Micali最終回到了學術界,他和Libin有著相同想法。「這個團隊中的人都很有天賦,很有創造性,也非常有趣,」他說,「你一定會喜歡Phil的, 他不僅有很多很有創意的想法,還能在任何事中都找到有趣的部分。你在他周圍會一直都很開心。」

Libin立刻著手創建第三個公司。有了前兩次的經歷,Libin已經清楚地知道兩件事情:他不喜歡枯燥無味的東西,他不只是想要賺錢。「十億美元 不算什麼。」 Libin說,他這樣的說法和Sean Parker曾經告訴過Facebook的Mark Zuckerberg的話完全不同。「真正了不起的是去影響十億人。不管我最終做成了什麼,我希望人們能為之激動。我希望做出一個有豐富內涵的東西。」

有一個想法已經在他的腦海中出現一段時間了:我們是如何記住事物的呢,比如說一個飯店的名字?這在很大程度上依賴於我們腦海中與之相關的一些事物。 比如說我們聽到這個飯店的名字時正和誰一起,那時候我們在什麼地方,那時候我們在做什麼,或者相關的詞或圖片。通過這些碎片,我們就能最終想起一個被我們 遺忘了的很重要的事實。但是並不是每次都能想起來。我們的大腦只有有限的記憶容量,這使得無論我們做什麼,我們仍然會忘記自己經歷過的大多數事情。這成了 一個越來越大的問題,因為在信息時代,信息以各種形式向我們用來,信息增長的速度前所未有,而我們並不確定哪些信息時有用的。另外,嬰兒潮時期出生的人現 在都已年老,他們發現自己的記憶力越來越不中用了。「沒有人滿足於他們自己的大腦,」Libin說,「在我們的高中時代,我們的大腦就已經負擔過重了。這 是每個人都會遇到的問題。」

我們試圖通過在筆記本電腦或者平板電腦或者智能手機上分類數據來彌補這一現狀。但是這一做法只有在我們不怕麻煩將信息以正確的格式存儲在正確的文件 正確的地方時才有效,即使我們這樣做了,找到這個關鍵信息的位置也會是件很難的事情。這個飯店的名字是在我的筆記本電腦或者手機上嗎?我可以問問那個會議 上的人,就是他告訴我這個飯店名字的,但是我把他的郵件地址放哪兒了?

Libin開始思考一種更好的數字化記憶會是什麼樣子的。你可以以任何方式表示你的信息,可以是打印的文檔,可以是手寫的便條,可以是照片、網頁、 音頻文件。你可以立刻將信息存儲到你的任意設備中,不必擔心要如何去組織這些信息。「當人們想要捕捉到一個想法時,他們並不希望停下他們手頭在做的事 情。」Libin說。

更重要的是,你可以在你需要的時候立刻就找到信息,就像我們通過Google查找信息那樣毫不費力,也十分直觀。 「Google非常好,但是它只知道公開的信息,」Libin說,「我們需要能處理私人信息的東西。」這就像是Google為你的生活建立了索引,讓你生 活中的信息唾手可得。更重要的是,你不要記住你需要查找的東西精確是什麼。就像是你的大腦,你需要的僅僅是一個模糊的線索,比如一個人,一個地點,一個單 詞,一個時間。

這將會產生多大的效益呢?特別是這樣一個應用能在智能手機上很好地應用的時候。由於我們在辦公室外做越來越多的工作,Libin意識到將我們離開電 腦時的碎片時間有效利用起來的機會越來越多了。但到目前為止,大多數智能手機的應用更多是讓人消磨時間而不是用來產生效益的。「它們讓你在幾分鐘的空閒時 間可以去上一下Facebook and Zynga來將時間打發掉。」Libin說,「我希望能讓智能手機幫助人們在這些時間內完成工作。」最後,Libin覺得這個幫助記憶的工具一定要用起來 很有趣才行。「在過去的五年裡,人們一直都在致力於開發有很好用戶體驗的娛樂應用,但卻沒有人將這些經驗用於開發能產生效益的工具。Microsoft Office用起來一點都不有趣。」

將所有的一切結合起來,你就會明白Libin所說的「一個無處不在的生命產出平台」的含義了。現在,他要做的就是構建出這樣一個產品並且讓十億人去使用它。

他們一路走來

Evernote的很多經理都是之前和Phil Libin在Engine 5和CoreStreet共事的人。

1. The Friend of a Friend朋友的朋友

Dave Engberg是Brandon Volbright 的朋友,Volbright 之前在Libin的第一個公司Engine 5中工作,現在是Evernote的程序員。在Volbright引薦之後,Libin在CoreStreet中僱傭了Engberg,現在他是 Evernote的CTO。

2. The College Buddy大學同學

Phil Constantinou——或者說Phil C.,這樣稱呼他是為了把他和Libin區分開來。他在Stanford讀大一時宿舍就在Engberg宿舍對面。Engberg將他介紹給Libin,Libin僱用他為Evernote的產品副總裁。

3. The Loyal Leader忠實的領導者

Phil Libin的第二個公司CoreStreet是為政府開發高科技安全系統的,他決定放棄和政府簽訂的行動遲緩的合同。但是他還是堅持和他的團隊在一起。

4. The Childhood pal童年夥伴

Andrew Sinkov在孩童時代就認識Libin了。當Libin僱用Sinkov來幫他打理CoreStreet的市場時,Sinkov在一家房地產公司工作,熟悉市場營銷的相關策略。現在,Sinkov是Evernote的市場營銷副總裁。

在2006年,Libin將他的人馬拉到一起準備開始一個新的公司,Ribbon,含義是就在你的手指邊上。(作為一個日本迷,Libin注意到這 個公司名字和他自己的名字在日本有著相近發音,這對他來說是一個額外驚喜。)但是當他開始調研電子記憶產品不久,他就發現在硅谷有一家很小的開辦了兩年的 公司叫做Evernote。這家公司生產的產品是從照片中提取文本,這樣你就能通過給筆記照照片將它們轉化為文字後從而可以進行搜索。「我想過這些,」 Libin說,「但是這些人已經在技術上走了很遠了。」

事實上,這個Evernote團隊之前為Apple富於遠見而又命途多舛的個人信息管理設備開發過一些關鍵軟件,這個設備名字叫做Newton,在 80年代晚期出現,類似於初級的iPad。這個團隊主要是由來自於俄羅斯的一群很有天賦的程序員組成,但是和Libin的團隊不一樣,這個團隊是由一個很 聰明的技術人員Stepan Pachikov帶領的。Libin飛去見Pachikov,並建議他們合併到一起而非互相競爭。Libin成為了這個公司的CEO,公司仍然保留著 Evernote的名字,而Pachikov則逐漸將他的中心轉向其他的項目。

Libin和他的團隊搬到了硅谷,這裡的文化更為不落俗套,有著高科技創業風 格,而這是之前再Boston不曾有過的。在兩個團隊合併到一起以後,這個新的公司的資金可以支持大約一年。這足夠讓一個產品運行起來,如果每個人都齊心 協力的話。為了達到這個目的,Libin砍掉了Pachikov的團隊一直以來在做的大多數項目,以便集中力量開發這個革命性的助記產品的關鍵特性:可以 獲取任何形式的信息,簡單的關聯檢索,和智能手機超級友好,使用起來很有樂趣。

2008年,公司發佈了一個「個人測試」版本,主要提供給硅谷內的人使用。發佈前夜,在凌晨三點——這顯然是他產生他的關鍵想法的時間—— Libin意識到他們還沒有為Evernote寫過任何形式的使用手冊。所以Libin口述了一個演示並傳到了YouTube上。「我極度擔心,」他說, 「我的聲音被說成是世界上最枯燥無味的聲音。」這個視頻最終獲得了超過一百萬的點擊量。

這個助記新應用的名聲在硅谷不脛而走。這或多或少和Libin之前所預見到的一樣。大多數信息都可以很快添加到Evernote中,不管信息是來自 於電腦還是智能手機。你可以輸入一則記事,或者在觸摸屏上手寫一則記事,或者用手機拍照,或者記錄一個語音對話,或者輸入一個網址,保留這個頁面的部分或 者全部信息,或者將郵件推送到Evernote。這些信息會可靠地存儲在Evernote的服務器上,也會存儲在你自己的電腦上。這個系統也會給進入的數 據加上標籤信息,比如添加時間,添加時你所處的位置。多虧Pachikov團隊之前開發的軟件,任何照片中的可見文本都可以被搜索到。「在我去超市之前, 我會將妻子貼在冰箱上的單子拍個照。」 Daniel Kuperman說。他是Aprix Solutions的CEO,也是Evernote的一個早期使用者。(Aprix Solutions是一個致力於幫助企業管理營銷策略的公司。)

你可以為記事加上名字或者標籤,但這都不是必須的。你也可以將記事歸檔——任何Evernote中的信息都會是來自於不同記事本的記事——並且將這 些記事本或者個人記事與其他人分享。為了在之後找到你的記事,你只需要回憶起關於它的一個關鍵點就可以了。想要想起去過的酒店?搜一下法國吐司,因為這是 你在那家酒店吃過的,並且你還給菜單照了一張照片。或者搜西雅圖,因為那時候你就在那兒。或者搜Janet,因為她那時和你在一起,你還給她照了一張相。 或者搜黑洞,因為你記得那天你點到了一篇關於黑洞的文章,一旦你知道日期了,你就可以找到那天的其他記事了。「這是將事情放在你手邊的電子版應用。」 Libin說。

對很多硅谷人來說,這個工具是會議上的福音。你可以在鍵入筆記的同時錄製音頻和為白板拍攝圖片。所有信息都會在Evernote上整合,讓你以後很 容易回想起來。通過將Evernote整合到其他設備中,你還能有更多找到事物的方式:錄音可轉錄(需要支付額外費用),以便讓你可以通過會議上說的東西 進行搜索,一個附加工具甚至可以讓你通過顏色搜索照片——如果你關於某次會議記得的只是一個同事穿的橘色毛衣,你也能找到這次會議相關的信息。 「Evernote查找事物的方式和你的大腦工作方式一樣,並且給了你越來越多的記憶關聯。」 Andrew Sinkov——Libin的兒時好友這樣說到。他之前在CoreStreet工作,現在領導著Evernote的市場營銷。

難怪硅谷人都很喜歡這個工具——這些人都是在身陷信息海洋的人。「生活中會發生如此多的事情,這讓我有越來越多的數據。」 Jason Freedman說。他是Evernote的一個早期愛好者,同時也是FlightCaster的聯合創始人。FlightCaster提供基於網絡的差 旅信息服務。「Evernote之於我的生活就像是Container Store之於我的臥室,」他說,「它讓你的神智能很快反應過來。」

儘管Evernote的Beta版本在2008年中期推出以後受到了熱烈歡迎,公司資金消耗得很快,Libin盡力去籌集更多資金。然而風投們都有 所擔心。作為一個新公司,當硅谷在試圖尋找下一個Facebook之時,Evernote並沒有做社交網絡。此外,當大多數人認為任何事情都要遷往云端 時,Evernote卻逆潮流而上。它是基於本地應用的——運行在電腦或者智能手機上的軟件做了大多數工作,而不是某個網絡上的服務器。儘管這個應用有一 個Web版本,但是Evernote更多是作為本地應用來運行,因為它在本地運行起來更快。Libin堅信對於一個助記應用來說快速反應是非常關鍵的。

還有另外一個擔心,這也是主要擔心所在。Evernote提供的是一個免費增值服務。換句話說,人們要麼使用一個免費版本,要麼使用付費增值版本, 這就是公司盈利模式。到目前為止,一切都還好,免費版本看起來就是個很好的版本。問題在於,不像其他真正依賴於這個模式盈利的公司,Libin拒絕限制免 費版本,使得人們轉用升級版本動力不足。你可以每月付5美元以便獲得更多的文件存儲空間,但是有誰會這麼做呢?免費版本功能全面並且提供了很慷慨的空間。

Libin解釋他的理論說:你在Evernote中放的東西越多,Evernote對你就越重要。誰會捨不得付出5美元給一個存儲著你的記憶並且幫 助你回憶起它們的公司呢?「你的記事,你的酒店,你的朋友,你一年的生活,然後是你的一生,」Libin說,「這價值千萬。」危險不是人們不願升級,而是 他們不想先去試用這個服務或者因為免費版本的低劣而不用繼續試用這個服務。讓他們愛上這個服務,他們最終就會為之付錢的,因為他們會為了這個服務的成功而 投資。「我想建立一個能流傳百年的公司,我是認真的。」Libin說。「我不需要現在搜刮你的錢財,我只需要留下你的餘生來讓你付費。這是一個長期的策 略。我們的信條是,『與其讓你付費,不如讓你留下來。』我希望有一個優雅的商務模式」

風投不為所動。「沒有人願意聯繫我們。」Libin說。絕望之下,Libin轉向歐洲並和那裡的一個投資公司簽訂了一個10,000,000美元的 協議。這個協議本該在2008年十月完成,最終卻砸在了一次股票市場上最為嚴重的崩潰之中,投資者取消了協議,雙方都十分惋惜。

Libin找不到另外一個投資者,在這股市崩潰後的混亂中,甚至沒有人回他的電話。他意識到自己只能關閉公司了。就在這時,那個瑞典人提供了50萬 美元。Libin現在有大約六個月時間來證明他的關於挽留用戶比讓用戶付費更重要的理論了。「這就是一切開始發生的時刻了。」Libin說。

在2009年中期,Gary Little,一個摩根泰勒(Morgenthaler)投資公司的人以及一個在硅谷很有影響力的人物,收到了來自於斯坦福教授Guido Appenzeller的一封郵件。Guido Appenzeller現在正和風投公司合作,以便推出他的第二家公司。「Guido說我一定要看看這個像風暴般席捲了斯坦福的熱門新應用。」 Little回憶說。Little自己試用了一下這個應用,對其印象深刻,並請來了這個公司的CEO——他現在正在想辦法籌集資金——來商談投資。這個 CEO十分放鬆,親切,謙虛,並且他很快用他的幽默讓所有人哄堂大笑。這個人說他之所以選在現在的商務策略是因為這個策略十分優雅。他的國際戰場主要集中 於日本是因為他喜歡日本的食物。

在隨後的一次會議上,Libin讓投資公司的人大為驚嘆,他展示了一系列幻燈片,被Little稱為是「我所見過的最好的商業分析」。Libin展 示了試用Evernote一個月的用戶選擇升級到付費版本的比例,為0.5%。這顯然不太好,不過也在意料之中,因為免費版本使用起來就很好。但接下來 Libin展示了試用Evernote更長時間以後的用戶選擇升級的比率。通常而言,這個比率會更低,因為對於大多數採用免費增值盈利模式的公司來說,用 戶都會很快選擇升級。他們試用了有某些限制的免費版本以後,如果他們喜歡這個產品,他們就會立刻升級以便獲得完整版本;如果他們不是太喜歡,他們就會選擇 放棄這個產品或者只是使用其最基本的功能。但Libin展示的數據卻顯示出隨著用戶使用免費產品的時間增加,他們會更願意升級到付費版本。對那些使用 Evernote長達一年的用戶,升級比率已經達到了令人可喜的8%。如果Evernote能獲得100萬用戶,Evernote的銷售額就會達到每年四 百萬美元。但是,照目前的增長率來看,Evernote將會在兩年內獲得1000萬用戶。

然後Libin展示了用戶活躍度,或者說,一個用戶隨著時間增加使用Evernote的平均時間。對於很多軟件公司來說,這個曲線通常無情地呈現出 下降趨勢。很多人在試用一個應用以後會很快放棄它或者隨著時間增加使用頻率會越來越低。但是對Evernote來說,這個曲線卻彷彿一個微笑。在最初的幾 個月裡,會有一個輕微的下降,但曲線很快就上升了——不僅是因為活躍用戶越來越發現這個服務有用,還因為曾經停止使用這個服務的人又回過頭來使用它了。曾 經放棄過Evernote的人都十分想念這個這個應用。

Morgenthaler對其進行了投資。接下來硅谷的另外一家頂級風投公司Sequoia Capital也進行了投資。接下來是其他的一些風投。Evernote總共籌集到95,000,000美元。「我們用不了這許多錢,」Libin說, 「但這是你應該得到這些錢的時候了,所以我們接受了。」Evernote要不了這許多錢是因為公司在2011年初期已經開始盈利了,就在獲得1000萬用 戶之前,其年度銷售額達到了16,000,000美元。

現在,這個公司坐落於加利福利亞Mountain View中一個廣闊通風、色彩絢爛的地方。公司佈局給人感覺十分隨意,有的地方狹小,有的地方開闊,玩具和箱子散落各處。大概有80個僱員——其中有15 個來自於俄羅斯——有一個開發團隊在莫斯科,另外在東京還有一個辦公室。當Libin出差時,在辦公室裡有一個打眼的機器人代表他,這個機器人裝著輪子, 還有攝像頭和激光探頭,Libin通過筆記本來控制它。當Libin出現在辦公室的時候他看起來就像是咖啡館的吟遊詩人,手上端著咖啡四處晃蕩,展現出令 人尊敬的樣子,他臉上的特徵似乎就是為了展現出他那令人尊敬的山羊鬍。

這個公司已經擁有了超過15,000,000用戶,並且用戶數目還在以每月50萬的速度增長,而這個公司並沒有太多營銷人員。Evernote並沒 有費力去讓人們為其付費,這也是它如此流行的原因之一。「當你不再試圖讓人們向你付費的時候,你的目標就改變了,」 Sinkov說,「我們的目標是公益的,而非營利性質的。我們需要做的只是告訴人們Evernote可以做什麼。」

這樣一個天才的不去做營銷的策略,到目前為止已經帶來了了不起的銷售量。長期的增長率預期可以持續到三年以後,達到15%。新的用戶會按照這樣一個 比率去升級嗎?Kuperman,一個企業家以及一個Evernote的早期使用者,認為Evernote採用了正確的方式。「人們最終會覺得他們需要為 這樣一個偉大的產品付費以表示感謝,」他說,「Evernote也不需要為市場營銷花太多錢。我每次使用Evernote的時候,有人問我在做什麼,我就 會告訴他們,然後他們就會試用它。我在為Evernote做營銷。」

Libin說他不曾擔心過的一件事情就是競爭。並且在實際上,也幾乎沒有可以與其競爭的產品或者服務。其中稍微引人注目的是微軟的OneNote, 它有一些相同功能,並且和Microsoft Office一起使用。但是,它不像Evernote這樣便捷,可以在任何設備環境下提取任何類型的記事,它也就不如Evernote那樣具有吸引力。當 然,在未來會有更多更好的競爭者出現。當這種情況發生以後,Evernote的用戶可以毫不費力帶著他們存在Evernote中的數據離開,因為 Libin堅持讓Evernote中的信息可以很容易帶走,這樣就不會有人覺得被捆綁到這個服務上了。「在蘇聯曾經有這樣一句話:『任何一個可以讓你自由 離開的國家也正是一個可以讓你自由居住的國家。』我希望我們的用戶可以自由離開。」

Libin沒有固守住公司現有的市場,而是試圖向新市場進軍。「在泰國,明年將會有數百萬人使用智能手機。」 Dave Engberg說。他是公司的CTO,是另外一個來自於CoreStreet的人。日本對於這個公司來說是一個十足的勝利,日本的用戶佔Evernote 用戶群的20%,而在美國的用戶佔據的比例是35%,並且日本用戶平均比美國用戶活躍兩倍。「在日本有一種整理分類的文化。」 Hitoshi Hokamura說,他現在帶領著公司的日本部分。

Evernote現在在東京就彷彿是一種邪教。書店有專門的Evernote專區——在Evernote上,有大約32本日文書籍——當Libin 在東京的時候,他有時候會在街上被粉絲們攔住。NTT Docomo,日本最大的手機服務提供商,為Android手機用戶免費提供Evernote的優質服務,這吸引了很多人。(Docomo的風投團隊在 Evernote投資了200萬美元。)在世界上的其他地方,使用Evernote的人和智能手機的增長幾乎是一致的。這預示著在接下來幾年 中,Evernote的全球增長曲線將會十分陡峭。

另外,圍繞著Evernote形成了一個產品和服務的生態系統。電腦,手機,平板電腦、打印機以及掃瞄器都有集成Evernote功能的,有時候只 需要通過一個專門的Evernote按鈕就可以。(這並不很難做到因為很多世界頂尖的電子產品供應商總部都在日本。)當你拿出你全新的HTC平板電腦,啟 動電腦以後它立刻會問你是否需要註冊到Evernote。大概有6000個軟件開發者已經或者正在將他們的應用和服務和Evernote整合到一起。

出於一種特殊的敬意,波士頓大學將Libin列為其傑出校友,儘管他根本就沒有畢業。Libin對此不置可否。「我將會是歷史上第一個獲得榮譽學士學位的人。」他說。這比國際象棋和小提琴更容易。

現在,Libin正在認真考慮將Evernote做成一個能持續100年的公司。他在努力思考如何在人們口味快速變化的網絡應用時代讓人們持續喜歡 Evernote。他相信,答案中肯定有一部分是讓公司做的產品不只是人們記憶事物的一種方式。「我們想將一個應用擴展成一族應用,這些應用都跟記憶有 關。」他說。「我們用來測試一個產品是否要做是問一個問題:是否會有一億人會立刻用這個產品。」今年,這個公司發佈了他的第二個產品,Evernote Peek,這個產品是一個Ipad應用,可以將這個平板電腦轉化成供學習使用的閃存卡系統。這在一夜之間成了最流行的具有教育功能的Ipad應用。(初中 學校開始對Evernote變得狂熱,很多提供電腦給學生的學校都裝上了Evernote——開始記錄學習時代的記憶永遠是趕早不趕晚。)

未來會有更多產品。這個公司在九月宣佈將在Austin開一個工作室——「工作室」是借用了遊戲產業的一個名詞,意味著相對獨立的開發新遊戲的工作 室。Libin說他將遵循工作室的模式。「這將會是一個本地的小組,他們開發出的產品都是讓他們覺得驕傲的。」Libin計劃在新加坡以及歐洲的某個地方 開更多工作室——前提是他有時間到各地品嚐事物從而做出他的決定。

在長期計劃上,Libin想要確定如何更多去幫助人們記憶、學習、理解以及交流。注意到圖片比文本更能喚起人們的想法,他設想將來Evernote 能識別照片中的物體和人臉,甚至有一天能識彆氣味。「你自己的大腦,」Libin說,「可能是你最後想要去搜尋信息的地方了。」


Inc Magazine 年度 公司 Evernote 命懸 一線 驚險
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分佈式光伏熬出一線生機

 http://magazine.caixin.com/2012-11-02/100455526.htmlhttp://magazine.caixin.com/2012-11-02/100455526.html

  深陷歐美雙反寒流的中國晶硅光伏企業,近期在國內感受到了頻頻暖風。數位接受財新記者採訪的業內人士證實,國家高層領導人就光伏行業健康發展問題密集批示,推動國內相關政策加速出台。

  繼國家能源局9月14日發佈1500萬千瓦分佈式光伏補貼項目規劃之後,一直在光伏並網環節謹慎被動的國家電網公司(下稱國網),於10月26日公佈了《關於做好分佈式光伏發電並網服務工作的意見(暫行)》(下稱意見),大幅度轉向令業內矚目。

  對於分佈式光伏的政策出台,行業有所預期,但亦有加速之感。要緩解當前光伏製造企業的生存困境,擴大國內光伏下游應用是市場共識。比起大型地面光伏電站,分佈式光伏獲得了更多的青睞和關注。目前,光伏發電成本迅速下降,此番鼓勵政策出台也被行業人士視為是一個恰當的時機。

  與此同時,今年第二批150萬千瓦「金太陽」示範工程項目也在各省陸續開始申報。伴隨而來的是對補貼方式的爭論。第二期「金太陽」並未改變效率較低的初投資補貼方式,而1500萬千瓦規模化應用示範區項目的具體補貼方式尚未明確。此外,國網自此能否真正對分佈式光伏敞開大門仍有待執行中檢驗。這些問題直接關係著能否盤活中國光伏產業產能過剩、融資困頓的這盤亂局。

尷尬的補貼

  9月14日,國家能源局發佈《關於申報分佈式光伏發電規模化應用示範區的通知》,各省(自治區、直轄市)能夠上報不超過500兆瓦的項目,總體規模約1500萬千瓦。通知對1500萬千瓦項目的補貼表述為,「國家對自發自用電量和多餘上網電量實行統一補貼標準。項目的總發電量、上網電量由電網企業計量和代發補貼。」但沒有提出具體的補貼金額。「現在補貼的思路是有,但是需要做工作,好多事情都銜接不上。」一位參與政策制定的人士向財新記者表示。

  目前補貼制定主要以電站投資方能夠獲得約1元/千瓦時的售電收入作為標準。對於單純的上網側電站模式和自發自用、多餘上網模式,補貼的起點存在差別。純電站模式的補貼起點是當地的脫硫上網標竿電價,而自發自用部分的補貼起點則是用戶側銷售電價,前者比後者的補貼金額要高出不少。

  由於各地、各種類別的銷售電價差別較大,對自用部分的計量和電價計算要求很高,同時,由於容量電價、峰谷電價等因素,工商業實際電價水平普遍高於目錄電價,因此帶來的困難是按照目錄電價補,效率不高,按照實際電價水平來補又缺乏可操作性。

  「現在可能磨合下來的結果就是最後確立一個定數,一度電大約補貼0.4-0.5元。」前述參與政策制定的人士表示。發改委能源研究所研究員王斯成指出,這樣的固定補貼可能能使工商業用戶獲得一定投資收益,但對學校、醫院等用戶來說,這個價格可能沒有吸引力。

  補貼資金從哪來也是難題。從補貼類型上看,這筆錢應來自可再生能源發展基金,但後者早已捉襟見肘。可再生能源發展基金主要來自銷售電價中徵收的可再生能源電價附加。去年年末,可再生能源電價附加從0.04元/度上調至0.08元/度。國務院研究室綜合司副司長范必近期發文指出,「按現在標準,理論上每年應收可再生能源基金約300億元,因各種減免政策政出多門,徵收過程管理不規範,現基金實際年收入不到200億元。這些錢將主要用於風電補貼,約180億元,其它用於電網接入系統工程、生物質能發電、垃圾發電、光伏發電等,總量嚴重不足。」

  中節能太陽能科技有限公司副總經理張會學和中廣核太陽能開發有限公司董事長兼總經理韓慶浩在今年夏天的一個行業論壇中都曾公開指出,投資的光伏電站項目補貼拖欠嚴重,僅結算到了2010年四季度。

  邁哲華(Martec)投資管理諮詢有限公司能源電力總監曹寅向財新記者分析認為,最好的補貼方法還是讓市場決定,「先讓用電者用光伏的電,這種省電的方式相當於只是國網少收點錢,但是不用每人都花錢來補貼。」除了上網電價補貼,「金太陽」示範工程亦是國內光伏補貼政策的重要組成部分,其資金來自財政部專項補助資金。在今年二期項目啟動前,業界有人呼籲以度電補貼取代初投資補貼,並未得到採用。從浙江省發佈的《關於做好金太陽示範工程項目申報的通知》來看,二期項目初投資補貼仍為5.5元/瓦。

  「在補貼的方向上要做好,要補貼發電量,不要補貼裝機,不是補貼發電方而是補貼用電方。」范必向財新記者表示,他同時建議「補貼規模不宜再擴大,應該在這個規模底下,挖掘政策潛力,把補貼的效率提高到最大。」行業研究機構Solarbuzz的高級分析師廉銳分析,比起初安裝補貼,同樣的資金使用度電補貼能夠支持更多的項目。有數據顯示,截至2011年底,列入「金太陽」和「金屋頂」示範工程補貼名單的總裝機量為1470兆瓦,實際完成608兆瓦。據王斯成介紹,今年首批170萬千瓦的「金太陽」工程項目,實際撥款建設的也僅有約100萬千瓦。一次性的補貼方式還帶來了部分組件以次充好等問題。

國網有限開放

  國網在新近發佈的意見中,將分佈式光伏發電界定為位於用戶附近,所發電能就地利用,以10千伏(KV)及以下電壓等級接入電網,且單個並網點總裝機容量不超過6兆瓦的光伏發電項目。國網承諾在並網申請受理、接入系統方案制定以及並網驗收和測試等服務中不收取任何費用,同時免收系統備用容量費,整個並網辦理時間在45天以內。

  從事光伏電站項目投資開發運營的天華陽光控股有限公司董事長蘇維利認為,國網此次政策的積極意義在於為分佈式光伏的概唸作出了界定,同時提供了全部上網、全部自用或自發自用余電上網多種模式供用戶自由選擇。

  一位省級電力設計院新能源業務的負責人向財新記者表示,此前電網對於光伏發電的態度比較謹慎被動,此次意見應當會使並網程序變得更加簡單。「我們做設計可能要一到兩個月,電網審批要兩到三個月時間,要排隊。光伏電站建設時間很短,很可能就是屋頂做好了,但是還在受制於接入。」對於意見的執行效果,這位設計院人士認為還得看電網執行情況,「45天還有難度,現在主要是有了態度,但還得有人做。」

  對於接入電壓等級和裝機容量的要求,國網方面的解釋稱6兆瓦的容量限制主要是與10KV線路相匹配,且只是對單個並網點的限制而非整個項目規模。但並未說明為何將電壓等級設在10KV。按照這一意見,以10KV以上電壓等級接入,或以10KV電壓等級接入但需升壓送出的光伏發電項目,需要執行國網常規能源的相關管理規定。有從事光伏電站工程總承包(EPC)業務的人士向財新記者表示,這樣的電壓等級對於工業園區的屋頂光伏電站等項目還是顯得有些低。

  這一要求與已經徵求意見一年有餘但尚未出台的《分佈式發電管理辦法》也並不一致,財新記者獲得的一份《分佈式發電管理辦法》徵求意見稿顯示,將分佈式發電界定為「接入電網電壓一般在35KV(東北地區為66KV)及以下的風能、太陽能和其他可再生能源發電。」

  與歐洲國家的家用屋頂光伏系統不同,中國大部分家庭用戶並沒有足夠大的屋頂面積安裝分佈式光伏項目。不管是政策制定者還是行業人士,普遍認為國內的分佈式光伏將以工商業企業、工業園區等地的項目為主,相對更加集中,接入的電壓等級也可能較高。

  「應該儘量放開,或者提醒一下儘量自發自用,不要搞成集中式、大規模的電站,10KV的問題是範圍太小,起不到什麼大規模拉動的作用。」前述參與政策制定的人士認為。

  在電量計量方面,國網出台的意見表示,上、下網電量分開結算,電價執行國家相關政策。對於自發自用、多餘上網模式,更受肯定的是淨電量結算模式。淨電量計量模式,也就是電表雙向計量,用戶只有在光伏所發電量大於自身累計用電量時,才會產生實際售電。

  光伏監控系統提供商上海淘科網絡技術有限公司總經理陸劍洲不久前撰文分析,淨計量已經成為市場選擇的主流,能夠解決原先因為光伏瞬時功率和用戶側負載功率不匹配導致的「限電」以及向電網售電的制約等。據財新記者瞭解,淨電量結算目前還需要得到發改委價格司等方面的同意。

鼓勵政策效果待考

  對於迎來系列鼓勵政策的國內光伏下游市場,Solarbuzz的判斷是,今年全年中國的新增裝機量將在500萬千瓦上下,「十二五」結束後累計安裝量將高於3000萬千瓦,遠超規劃量的2000萬千瓦。廉銳認為,中國的情況應該兩條腿走路——大型地面電站和分佈式並行。「西部日照條件較好,又有大量荒漠土地可建大型電站,東部人口密集,用電量大,屋頂面積也大,適合建屋頂電站,所以我們認為會是整體一半對一半吧。」

  對分佈式光伏的前景,蘇維利分析認為,這將是一個普惠政策,「分佈式項目的工作量大,而且碎,一個項目可能不到100萬千瓦,但要面對很多屋頂業主和施工方等。」這使得分佈式項目不適合規模化,也不會形成大壟斷者。「希望通過分佈式,中國會起來很多小安裝商,這是發展趨勢,也會帶來更多就業。」

  前述從事EPC業務人士向財新記者表示,他相信政策能使得新增裝機量達到規划水平,但擔心國內市場的組件質量和最終實際發電量。有專業項目開發人士向財新記者分析,由於分佈式光伏項目情況差異較大,對上網條件和用戶條件等的盡職調查需要時間,國家能源局的1500萬千瓦項目要求在一個月內完成申報,顯得有些倉促。同時,由於各省資源條件不同,對於是開發大型地面電站還是分佈式項目應在規劃上有各自側重點,以節省資源,避免盲目開發,「現在新疆、甘肅也有人在找屋頂」,實際上,這些地區有大面積的荒漠適合進行地面電站開發。

  對於組件企業,國內市場的啟動是寒冬中的一縷陽光,但並不意味著冬天的結束。「光伏組件企業今年明年的訂單情況還是不會樂觀,大企業現在就應該停止擴產,著力於提升技術,中小企業則需穩住現有的客戶,爭取活下去。」這是一家位於江蘇的組件企業市場人士在上述補貼政策出台後做出的判斷,在他看來,現在的鼓勵政策更像是一幅看上去很美的中遠期藍圖。

  廉銳認為光伏組件產品的供需再平衡可能需要等到2014年,期間仍會有一些企業退出這個市場。

  而讓王斯成擔憂的一點是,以每瓦造價10元來計算,1500萬千瓦的項目投資就是1500億,「如果不解決融資問題,怎麼建?」目前,由於政策上的部分不確定性——未知能否全額收購電量以及確定電價補貼年限,光伏電站的收益前景並不明朗,這使得銀行對於電站項目貸款相當謹慎,甚至會要求額外擔保。不少電站投資者也並不傾向於長期持有電站,而是在尋找買家,但這個行業的買家現在已不多見。

  蘇維利表示,解決政策上的不確定性才是啟動國內光伏市場的關鍵。


分佈式 分佈 光伏 熬出 一線 生機
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三十古城上演重建風,「名城」稱號騎虎難下: 穿越五千年,拆仿一線間

http://www.infzm.com/content/82930

「拆舊」和「仿古」的大戲正在中國城市加速上演。一邊,部分「中國歷史文化名城」岌岌可危,歷史文化街區頻頻告急;一邊,55億再造鳳凰,千億重塑汴京,仿製古城遍地開花。這一切正成為中國城市化進程中的獨特風景。

若非十五年前栽下的兩棵梧桐樹還立在那,嚴振已經找不到曾經生活了近四十年的家。

2012年10月的一天,他站在山東聊城古城樓南大街的梧桐樹下,眼前已不見當年的兩層小樓,而是一座青磚灰瓦、簷牙高啄的仿古宅院。

這只是聊城這座國家歷史文化名城雄心勃勃的古城重建計劃的一瞥。而今,站在古城的中心——有著「天下第二樓」之稱的光岳樓樓頂四顧,這座面積約1平方公里的水上古城四面的主幹道兩側,仿古建築已然鱗次櫛比。

三年前,聊城開啟浩大的古城保護與改造帷幕,嚴振便和生活於此的萬餘居民一樣,漸次離開了這座躺在水上的千年城池。他們的舊屋悉數被夷為平地,讓位於那些漆色嶄新的城牆、角樓、府衙和考院。

隨著這些舊屋及其周邊道路的拆除,聊城古城的歷史文化街區的原貌化作一地瓦礫。

「贋品!」對已然立起的古建築,嚴振充滿了鄙夷。而在當地政府的計劃裡,這些看似古色古香的「古城」製品,不僅替代了舊城髒亂差的面貌,而且寄予著地方「旅遊業發展龍頭」的期待。

在這場激盪著中國城市的拆舊與仿古的熱潮中,聊城並非孤例,甚至不值一提。北京大學城市與環境學院教授吳必虎的初步統計顯示,中國正有不少於三十個城市已經、正在或謀劃加入這一古城重建風潮。

爭相上演巨資「穿越」

最新入局的是昆明。2012年10月26日,滇池湖畔的昆明市晉寧縣,投資220億元的「七彩云南古滇王國文化旅遊名城」破土動工。昆明市宣佈,要「確保3年時間再造一個古滇國」。

中國的城市不乏值得一說的歷史與故事,自從1982年首批國家歷史文化名城公佈至今,共有119個城市已榮膺這項桂冠。現在,他們中的部分已不滿足於單純守衛祖上的零星遺產,力求重現千年的恢宏歷史。

回到「明代」。2012年底,大同古城牆即將合龍,投資500億元的古城再造正令這座城市再現明代風華。

回到「宋代」。2012年8月,河南開封爆出千億打造古城新聞,力爭四年內重現北宋汴京繁華。

回到「春秋」。2012年初,山東肥城「春秋古城」項目開工奠基,計劃總投資60億元,佔地2200畝。

回到「上古」。2011年9月,江蘇金湖堯帝古城開建,項目佔地千畝,總投資30億元。

……

在同濟大學建築與城市規劃學院教授張松的記憶中,以往這種復古表現為對個別建築的整修,如北京琉璃廠、南京夫子廟、承德清代一條街、開封宋街等。而今,復古已變為一區乃至一城。

作為住建部歷史文化名城專家委員會委員,中國城市規劃設計研究院教授級高工趙中樞目睹了各地古城重建後悟出一個規律(如圖示):在較發達的東部沿海、偏遠的西部地區少有這種現象,但在中部,經濟上有一定潛力仍想大發展的地區,古城重建正扎堆出現。其中,僅河南一省,即有鄭州、鶴壁浚縣、開封、商丘、洛陽等五地欲重建古城。

「這是一個方向性的錯誤。」張松說,「這是不現實的,更重要的是城市文化、城市生活是回不去的。」

但在一些人眼中,回到過去輕而易舉。「大美灤州已備好美酒佳餚,恭候八方朝拜的下臣進城就座。」2012年9月30日,投資52億元、佔地兩千畝的河北灤州古城舉行開城大典,遼國的「國王」和「皇后」率領身披鎧甲的儀仗隊出城迎客,儼然一場「穿越秀」。

「重建未必是壞事,某種意義上這是地方重視文化的一個反映。」中國工程院院士、原建設部副部長周干峙對南方週末記者說,「但我們希望是保護遺產,而不是一味恢復歷史面貌。」他認為,恢復一座古城既非易事,亦無必要。

周干峙說,在全世界九百多處世界遺產中,中國只有43個。「九百多個裡有一半以上在歐洲,就此而言,我們還交代不過去。」但對於怎麼保、保什麼,仍是目前面臨的一個大問題。

不敢撤銷的名城稱號

嚴振越過新修的仿古宅院,古城的另一面浮現眼前:原來密密麻麻的居民樓已經被悉數剷平。

這是重建的另一面:拆。

同濟大學國家歷史文化名城研究中心主任阮儀三,這位領銜編制《聊城古城保護與整治規劃》的「古城衛士」告訴南方週末記者,按照當年規劃,應當對古城建築原樣原修,並留存部分居民,「這是可持續發展的基本要求」。然而,聊城地方政府卻只是採取了該規劃的殼,反以大拆大建的方式將古城的歷史街區拆除,「就剩了一條假褲子」。

「想完全恢復之前的古城格局和街巷已經很困難了。」一位聊城匿名文保官員對南方週末記者說,二十年前,正是憑藉這些文物古蹟和古城格局,聊城得以躋身第二批國家歷史文化名城。

推倒重來的聊城已經成為負面典型。在2012年6月召開的「紀念國家歷史文化名城設立三十週年論壇」上,住建部副部長仇保興痛批「拆真名城、建假古董」的行為,直接點名聊城,「成片歷史街區被拆掉,統一建仿古建築,一個設計圖紙、一個時間建出來的」。

不惟聊城,中國諸多歷史文化名城的歷史街區都在成片消失。

所謂歷史文化街區,是指保存文物特別豐富、歷史建築集中成片、能夠較完整和真實地體現傳統格局和歷史風貌,並具有一定規模的區域。

2011年1月起,住建部與國家文物局聯合開展了三十年來首次國家歷史文化名城、名鎮、名村保護工作檢查。按照進度,檢查於當年7月即宣告結束。但結果未對外公佈。

這注定是一份不容樂觀的結果。參與檢查的趙中樞曾透露,在全國119個國家級歷史文化名城中,有13個名城已無歷史文化街區,還有18個名城只剩一個歷史文化街區。按照規定,有兩個以上歷史文化街區的才能申報歷史文化名城。

阮儀三則稱,沒有了歷史街區的名城可達二十多個,此外還有一半以上的歷史文化街區是不合格的。

趙中樞說,歷史文化街區消失的原因,有的是在1982年國家劃定第一批歷史文化名城時尚未劃定歷史文化街區,但更多是劃定之後卻人為拆毀。

2009年4月,南京市「危舊房改造計劃」將歷史街區列入改造範圍,安品街、南捕廳等一大批老街區被拆除殆盡。「大同的善化寺和上下華嚴寺周邊,原來是一片歷史街區,現在也全部建成仿古建築了。」阮儀三說。

此外,1949年以後產生的歷史街區幾成空白。據趙中樞觀察,目前中國還能找到的上世紀五六十年代遺留下來的人民公社舊址,僅餘河南、四川等地的兩三處。

事實上,依照檢查通知規定,對已不具備條件的名城,由住建部與國家文物局向國務院建議列入瀕危名單或者撤銷稱號。但是,「專家們有個擔憂,摘掉一些城市國家歷史文化名城的帽子,他們就索性不要了,要他幹什麼?很麻煩的。」阮儀三說。

一筆旅遊、地產經濟賬

「古城重建的動機很少是為了文物保護,大部分是為了搞旅遊、搞地產開發。」北京大學城市與環境學院教授吳必虎說。

在2009年聊城古城保護與改造動員大會上,聊城市一位領導公開感慨,原汁原味的「天下第二樓」光岳樓、傅斯年紀念館知者寥寥。「究其原因,就是由於我們的文化旅遊業發展不夠。」因此,古城的改造開發被寄望成「旅遊業發展的龍頭,帶動經濟發展,帶動老百姓發家致富」。

事實上,諸多重建的古城並不隱諱打著「旅遊」字樣的別名,如堯帝古城又稱金湖印象旅遊城,銀川西夏古城亦稱西夏商業文化旅遊博覽園。

據阮儀三觀察,當下這股古城重建的風潮正是肇始於麗江、平遙、烏鎮等古城古鎮旅遊業興起之後。「人家能夠搞好,我們也一樣能夠搞好,完全能夠實現後來居上。」上述聊城市領導如是說。

地方政府已然運籌帷幄。聊城市政府的招商文件顯示,恢復建設歷史文化景點投資約為1.78億元,建成後,年客流量約為30萬人次,可收入1億元左右。而大同市更是曾公開期許,未來旅遊人數將達到每年300萬人,以100元門票算,一年即是3億元,這還不包括餐飲購物等。

僅僅旅遊開發的目的並不足以解釋全部。趙中樞告訴南方週末記者,如果僅僅為了旅遊或保護古城,完全可以通過麗江、平遙那樣的新舊分離模式,抑或當下在北京等地推行的旨在避免大拆大建的微循環漸進式的整修,但這樣的方案卻被聊城等地棄之不理。

「拆了老房建新房,有GDP和房地產收入,修老房子,費錢、又沒有收入。」阮儀三如是解釋地方政府推倒重來的動力。

兩院院士吳良鏞曾指出,大拆大建對地方政府而言是一種最經濟的做法。「老城中心地價高,拆遷花費的成本高,但是經濟回報會更高。」趙中樞說。

聊城市政府的公開效益預測稱,古城內棚戶區改造項目投資約為16.87億元,可建民居約48萬平方米,預計銷售收入約28.8億元,其利潤之豐厚自不待言。

如此,不是在新區大筆一揮,而是在古城的「螺螄殼裡做道場」成為重建古城最划算的選擇。

然而,所有的算盤都能盡如人意嗎?

在當下轟轟烈烈的古城重建風中,山東棗莊的台兒莊古城是為數不多的已然開門迎客的一個。公開資料顯示,自2010年開城以來,該古城共接待了400多萬人次遊客,從2009-2011年,古城三產增加值佔GDP比重提高了3.9%。

更多正在加速度前進的古城項目尚未及接受考驗。「是假文物沒關係,但要考慮業態。業態規劃成功,古城會響亮轉身;只是物質城牆,可能大量的錢投進去以後收不回來,留給下屆政府,最後真正承擔的還是老百姓。」並不反對再造的吳必虎說,「政府立項,老百姓埋單,直到一代代把債還清。」

夜幕降臨,一平方公里的聊城古城裡,只有屈指可數的幾處燈光。而政府的官方話語堅信,「一座古城如鳳凰一般徐徐除去老舊的軀體,正向新生闊步前進。」


三十 古城 上演 重建 名城 稱號 騎虎 難下 穿越 千年 拆仿 一線
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一線地產調控還會加碼

http://www.eeo.com.cn/2013/0223/240343.shtml

經濟觀察報 記者 周亞霖 胡蓉萍 孫翔峰 2月20日,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,並頒佈新「國五條」。其後,北京、廣州、深圳等城市明確表示,將盡快制定本年度商品住房價格控制目標。上述一線城市無疑面臨著巨大的調控壓力。本報獲得的數據顯示,今年1月,北京主城區二手房同比上漲18.8%,深圳、廣州、上海也均超過12%。三年前出台的限購政策帶來的穩定房價效果,已經被跳漲的房價吞噬殆盡。

下一步調控政策將向何處去?綜合本報對住建部、中房協、銀行相關部門、北京房協、銀行等部門採訪獲得的信息,一線城市政策調控力度可能持續加大,兩會之後的3月到5月將是地方政策落地的窗口期。

一線房價「跳漲」

備受關注的北、上、廣、深,此輪房價再度成為焦點。據中國指數研究院發佈的數據,2013年1月,北京主城區二手房同比上漲18.8%,與此同時,深圳、廣州、上海等一線城市也不甘落後。深圳主城區二手房價格同比上漲14.28%,廣州上漲14.26%,漲幅最小的上海主城區二手房價格也同比上漲12.20%。也就是說,一線城市北上廣深主城區,沒有一個城市主城區二手房價格同比漲幅低於12%。

中國指數研究院由國務院發展研究中心、住建部、中國房地產協會於1994年發起,是目前中國最大的房地產專業研究機構,依託搜房網在130個城市建立了中國信息最全的房地產專業數據庫,其月度交易數據均為各地交易中心審核過的數據,並納入國家統計局出版的《中國房地產統計年鑑》。

2013年開年,正值政府換屆之際,北、上、廣、深房價猛躥,將成為房地產市場的又一個標誌時點。

單是春節一個月,北京中心城區房價每平米上漲一萬已不是新鮮事。不少希望今年購房的北京居民發現,年前看的很多二手房,過了年每平米都漲了8000到10000元。這意味著北京好區位的房子在一個月之內,就上漲了20%。本報記者在海淀區柳林館親歷了購房者與房產主談判、毀約的反覆過程。蜂擁而至的買房者,令房主不斷提價,但仍難擋住更高的出價者。

很多購房者擔心,如果不在2012年末和2013年初買房的話,會重蹈2009年的覆轍,再一次錯失有能力購房的可能性。年前,一張北京朝陽區過戶大廳下班時間依然熱鬧非凡的圖片傳遍網絡。著急過戶的購房者擠滿了房管局大廳,整個大廳人山人海。一位中介告訴記者,這種景像在北京各區房管局,非常普遍。

地價的攀升同樣超出想像。一位央企高管告訴記者,「年前幾次拍賣,我們去競拍,反覆計算了很久,發現遠超周邊房價,除非是房價暴漲,否則沒辦法賺錢。這樣下去,肯定會引發調控新政出台。」這家央企眼下正在密切關注政策走勢,同時放慢了投資步伐。

決策層的底限

面對一線房價的脫韁,相關各方都在小心地揣摩政府對房價的容忍度。

2011年初,各城市地方政府根據「新國八條」要求的「當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力」,來制定本地的房價控制指標。業內人士介紹,「新國八條」出台後,住建部曾召集18個城市研究如何制定房價控制目標,最後確定按不超過GDP和人均收入增長水平來制定。此後,10%成為制定政策時官方和地產界都看重的房價漲幅心理上限。

2月22日,國家統計局網站公佈了2013年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示,70個大中城市中新建商品住宅(不含保障性住房)價格與上月相比,下降的城市有10個,持平的城市有7個,上漲的城市有53個。其中,環比價格上漲的城市中,漲幅均未超過2.2%。與去年同月相比,價格下降的城市有16個,持平的城市有1個,上漲的城市有53個。1月份,同比價格上漲的城市中,漲幅均未超過4.7%,漲幅比去年12月份回落的城市有1個。

按照目前鼓勵剛需為主,首套房優惠利率等相關政策的變化可能性不大。由於部分一線城市房價上漲,二套房等非剛需的購房交易將可能成為政策瞄準的「靶心」。

瑞銀證券發佈的報告稱,如果政府不出台抑制重點城市購房需求的措施,房價快速上漲的風險仍然存在,甚至可能加速上漲。政府當前的態度仍較溫和,但中央相關部門和地方政府或陸續出台跟進措施,政策收緊的真實力度屆時方能顯現。

對一線城市房價大幅上漲表示擔憂的,還有易居中國研究院副院長楊紅旭,他稱「國五條」是一個重要信號。他認為,調控若不升級,一線城市房價將失控。國五條只是啟動新一輪調控,還要持續關注後續配套政策。

政策組合拳

記者從接近決策層人士獲悉,新的重大調控政策出台,都是經過國務院副秘書長牽頭,通過財政部、國稅總局、國家統計局,以及發改委、住建部、國土資源部、央行等八部委的部級聯席會議才能做出最終決議。這是過去數年房地產調控出台的常規程序。不出意外的話,對於「國五條」的進一步執行及細化,也將在全國兩會結束,新一屆政府「內閣」正式落定之後,逐步出台。

一線城市房價尤其是核心區漲幅遠超官方容忍限度,勢必「倒逼」一線地產調控新政的後續推出。北京最大的地產經紀機構,鏈家地產的董事長左暉認為,房價持續上漲,肯定會引發新的調控。而政策組合無非是幾個方面:第一就是財稅方面的政策,過去的政策主要是在流轉稅上面,比如說再增加流轉稅,改變評定標準,比如免稅年限可以變得更嚴格等;其二是金融政策上。這類政策,無非在利率、年限、首套、二套,這裡面有各種各樣的排列組合,也有各種各樣的工作可以做;第三是在市場准入上,也就是限購。但他認為限購持續收緊的可能性不大。

中國房地產協會理事、重鋼朵力房地產公司董事長黎偉認為,回顧過去的調控歷史,最高的時候曾經是在交易的增值部分徵收了20%左右的稅。而將已有稅種的稅率提高相比出台新稅種,例如房產稅,更容易被大眾接受。黎偉認為,地方政策出台會集中在今年的二三季度。

而近期崑山、東莞、金華等城市先後出台了下調住房公積金貸款額度的通知,與去年下半年30多個地市紛紛鬆綁公積金政策形成反差。似有三四線城市主動抑制購房需求之勢,引發了市場的熱議。渤海證券對此解讀為,這些小城市房價上漲壓力並不大,而且地方政府並無率先調控房地產的意圖,因此預計主要原因可能是房地產市場回暖後,公積金貸款申請較多導致額度供不應求。多數三四線城市並無一線城市房地產供應不足導致的房價上漲壓力,一二線與三四線城市樓市存在分化。渤海證券預計房地產調控即便升級也將從一線城市開始。

如果調控繼續加碼,從歷次調控中的「殺手鐧」銀行信貸成數以及利率浮動入手的可能性有多大?一家股份制銀行總行分管零售的副行長接受記者採訪時稱,目前沒有收到監管層關於調整放貸政策的通知,也未獲得這方面的信息。然而,從此前歷次房地產調控的變動看,最有效果的調控舉措往往來自於金融環節的一錘定音。

綜合記者採訪來看,一線城市在兩個環節上調控加碼將成為可能:一是流轉稅提高,較出台新稅種更易為大眾接受,而房產稅近期大範圍出台的可能性較低;二是金融政策,比如近期熱議的二套房首付由六成提至七成,以及利率由1.1倍提至1.3倍,均是政策設計中可能出現的方案之一。未來的兩三個月內,這些政策的全部或部分就可能走到前台。

一線 地產 調控 還會 加碼
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一線城市房市夯 三、四線城市行情仍冷 中國炒樓熱再起 貪官趁機拋售豪宅

2013-02-25  TWM
 
 

 

隨著景氣好轉,中國房地產市場也告別長達一年的冰凍期。然而這波反彈似乎僅限於一、二線城市,開發過度、買氣不足的城市,交易仍然不活絡。同時因為當局宣示反貪腐,大城市也出現不少要求現金交易的豪宅出售案。

撰文‧周岐原

農曆春節長假裡,中國民眾除了拜年、到風景區遊玩,還有不少人從事另一種活動:看房子、買房子!

中國住宅市場經歷二○一二年大半年衰退修正之後,自第四季開始,呈現令人驚訝的強力反彈;從北京到上海,一線城市的成交量迅速擴增、房價漲幅也穩定增加;房地產的買方們,因為景氣再度好轉,終於向房價投降,不少觀望的民眾都紛紛出手買房。

成交數據反映的趨勢相當顯著,以中國最大住宅開發商萬科集團為例,去年十二月銷售金額為人民幣一四○.七億元(約新台幣六六八億元),比市場低迷的前年同期大增一.四倍;到了今年一月,銷售金額又大幅成長達一九○.七億元。業界龍頭銷售額屢創新高,透露一個事實:市場再度出現「房瘋」!

一二年初,︽今周刊︾曾製作「中國房市冰風暴」封面報導,當時我們直擊現場後指出,三亞、深圳、上海及北京市郊的住宅行情正在急凍,一年過後,市場迅速回溫,原因是什麼?

海南島房屋十二年才賣得完「市場上流動性還是很多,資金困境紓解了。」一位業界研究員直言:「『金九銀十』旺季過後,冬天行情通常比較冷,今年這個現象卻不明顯。」例如北京、上海、深圳、廣州四個城市,一月的房價,就比去年十二月上漲逾二%。「(去年)下半年起,先是土地拍賣屢創新高,顯示開發商信心好轉,市場見到開發商勇於出價,擔心像上一波多頭『越等越漲』,因此刺激買房熱潮回來。」然而,這次中國房價儘管反彈,各地走勢卻不同調,出現明顯兩極化的情形。

正當一線城市再次湧現買房潮,多個三、四線城市房價面臨龐大壓力,連去化庫存都不容易,遑論大漲。最具代表的是以海口、三亞為主的海南島,外地人來此購房占總銷量超過八○%,但探究這些買主購屋目的,多數只為短期避寒、休閒;以旅遊導向的三亞為例,每十戶房屋僅三、四戶有人入住。

據官方統計,整個海南島的房屋供給總面積將達一.○七九億平方公尺,如果以現有的銷售速度,至少要十二年,才能將所有餘屋消化完畢,凸顯海南島房屋供給嚴重過剩。

距海南島三千公里遠的渤海灣畔,遼寧省營口市也面對房地產過度開發、買盤後繼無力的困境。當局推出的「營東新城」都市規畫區,銷售速度遠遠落後預定目標,被視為全省房地產泡沫最嚴重的城市。「就算把市區五十萬人搬來住,還會剩下一大堆空屋。」當地一位開發商透露。

這一波房市榮景,還意外出現另一個特殊現象,就是求售的豪宅明顯增加。這是因為十八大後習近平全面接班,他開始在多個場合高調宣示打擊貪腐,聲言一定要「老虎、蒼蠅一起打」,對有大筆「另類收入」的政壇人士造成壓力。

豪宅賣家「神隱」只收現金習近平除了在下鄉考察時,具體交代地方幹部只能準備四菜一湯、不可有酒;䒷面下,由住宅建設部領軍的政府部門,對各城市「住宅資訊聯網」的建置,也在加快進行。這套系統一旦完成,等於串聯起各大城市的地政資訊,只要查詢姓名,個人持有多少房地產、登記地址、面積大小、購買金額等資料將無所遁形,儼然成為打擊貪官的最佳利器。

正因為「後有追兵」,各地以不同身分坐擁大量房地產的「炒房姊」、「炒房叔」,也陸續遭調查,近來在廣州、杭州、濟南等城市,出現「半夜託人賣豪宅」的奇景。

這類案件的共通點是,賣方只願意在半夜提供看屋服務,這些多數是公司法人,甚至根本不具名的賣方,從頭到尾不見人影,只有律師出面。還有一大特色是必須現金交易,倒不是他們急著將產權脫手,而是不經由銀行放款,以免資金流向曝光。

瑞士信貸亞洲首席經濟學家陶冬曾指出,中國受限於資本管制,民眾除了A股市場和房地產之外,很難再找到適合的投資標的;這個政策因素,加上人口流入城鎮的購房需求,成為房地產行情易漲難跌的主因。

只是誰也沒想到,這波房市熱潮的來源之一,竟是大批中國官員急著將房地產變現所導致。看來只要中國當局反貪腐的行動不停止,「現金價買豪宅」的案件也不會絕跡。

2013年中國房市三大現象1. 建商再次大舉買地,一、二線城市價量齊揚。

2. 三、四線城市買氣嚴重落後,市況仍未好轉。

3. 部分城市豪宅交易量大增,僅半夜可看屋,要求現金交易。

一線 城市 房市 三、 、四 四線 行情 仍冷 中國 炒樓 樓熱 再起 貪官 趁機 拋售 豪宅
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幾個一線白酒股的思考 Rathman

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5b56fc2b0102e1ua.html
五糧液和瀘州老窖
這兩個公司同為濃香型白酒企業,產能也差不多,產量也差不多。歷史底蘊也差不多。瀘州老窖1952年四大名酒之一,當時沒有五糧液。瀘州老窖老窖池數量估計也遠多於五糧液。
我說這些,主要是想說明,除了這20年品牌稍落後,瀘州老窖好像不比五糧液差。
分析一些數據,很能說明問題。
几个一线白酒股的思考
1)五糧液的產量的10%的酒做高端酒,瀘州老窖2.5%的酒做高端酒國窖1573,並且全部是100年以上老窖的酒,所以他的產量是有限的。其餘的12.5%做的是次高端和中端酒。也就是說,瀘州老窖把很大一部分做五糧液的酒用來做次高端、中端酒,酒的性價比最高。
2)五糧液的高端酒毛利潤低於貴州茅台,低端酒毛利率低於瀘州老窖(只有一半),從這點看,五糧液的關聯交易還沒有解決。集團負責包裝、物流等很大一部分業務,不是市場定價的。
3)貴州茅台和五糧液,中低端酒的毛利佔比只有8%,未來3年,即使他們再發力,也基本可以忽略不計。並且,貴州茅台存在集團同業競爭的問題,在股份公司,有沒有真心想做中低端酒?否則,憑什麼想去把習酒上市。


價和量
如果2013年,茅台的量為1000噸,那麼可能能賣5000元一瓶;如果是1.5萬噸,可能只能賣1000元一瓶;如果是5萬噸,可能只能賣300元一瓶。
2013年後,腐敗和投資這類消費大幅減少,茅台的量和價的平衡點在哪裡?茅台未來5年年產量增長16%,茅台的量和價的平衡點又在哪裡?價格變化趨勢是什麼?茅台遠期10萬噸產能(當然這個可銷售規劃在2025年),相當於2億瓶酒,他的品質還能如一嗎?他的定位想走向何方?
當然,政府和管理層的頭腦發熱規劃的產能並不一定會在2025年有那麼多的產量,他們可以邊做調整。

保守估計,砍掉非正常消費後,高端酒的消費量可能會大幅度的萎縮,茅台未來幾年必須在量和價、定位上做出選擇。導致的後果是收入和淨利潤低增長格局,想再高增長基本已不可能。
白酒這個東東,量大了,價降了,對品牌是有影響的。品牌定位不是不變的,歷史已經發生過好幾次。


瀘州老窖
瀘州老窖2012年高中低毛利佔比分別為41.5%,40%,18.5%。相比較於茅台和五糧液92%的高端佔比,是最健康的,未來如果把中低端做好,是能彌補高端的丟失以及保持公司的增長的。
國窖1573未來無法放量,進一步提價,符合奢侈品的定位。
把特曲做成和五糧液競爭的子品牌。
擔憂的是品牌的提升,非一年二年可成,至少需要3-5年才能上一個台階。短期受茅台和五糧液降價的擠壓效應。


目前市值:
貴州茅台:1853億
五糧液:853億
瀘州老窖:360億
幾個 一線 白酒 股的 思考 Rathman
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金銀條資深銷售商一線觀察

http://wallstreetcn.com/node/24328

經歷了本月12日以來的黃金大跌,現在實物黃金交易情況如何?

近50年出售金條與銀條的Robert Mish透露,現在實物黃金的買家至少比賣家多四倍,4月中旬金價下跌與四十年來價格波動的區別在於這次突破了支撐位。黃金稍有積壓,而白銀的需求完全超出現有庫存和增產的能力。
 
Mish認為,
 
美元計價的黃金價格大起大落可以追溯到上世紀70年代初。過去四十年,美國實物金銀投資者通常追漲買遲,常常在價格侵蝕很久以後才拋售。
 
作為有效的對沖工具時,黃金如果遭遇拋售,投機者還會買的更多。如果黃金不能當作對沖工具了,投機者會困惑恐慌,在金價見底時拋售。
 
今天的黃金交易與以往稍有不同,因為金銀價格開始突破支撐位,上週金價跌破1400美元。
 
而實物黃金買家與賣家數量之比至少達到了5:1。
 
有些賣家其實沒有改變對黃金的長期看法,他們只是需要快點回籠資金,得到流動性。
 
截至27日的過去兩週,80-90%向我們購買黃金的買家已經是黃金的儲戶。他們的態度是,黃金在促銷甩賣
 
對於黃金的銷售情況,Mish說:
 
黃金有點積壓。溢價稍微升了些。
 
那些常銷產品,比如加拿大楓葉金幣、美國鷹揚金幣和精煉1盎司金條,都能2-3周交貨給我們。有些同行在供應鏈更下層,他們是4-6周到貨。
 
和正常價位相比,溢價可能達到每盎司5-15美元。
 
對於白銀銷售,Mish說:
 
白銀是另一種情況
 
白銀的需求完全超出現有庫存,也超出了鑄幣廠和冶煉商增加供應的能力
 
另一個大謎團是:還有多少白銀能用來製造產品?買家能否保持這種對實物白銀和紙白銀的價格壓力,使市場回到均衡狀態?
 
根據我們作為批發商的成本來算,100盎司銀條現在的溢價是每盎司75美分到1美元,4-8周交貨。
 
1盎司與10盎司白銀精煉產品過去的溢價分別是每盎司30、40和50美分,現在是1.1-1.25美元,2-4周交貨。
 
如果按照27日我們向加拿大皇家鑄幣局的美國一級分銷商拿貨價計算,加拿大楓葉銀幣溢價3.75美元。1個月前是1.70美元。3-4周交貨。
 
美國鷹揚銀幣通常溢價略高於2美元,現在如果當場拿貨就是5美元,如果4-6周交貨是4美元。
 
這些溢價表明,實物市場願意現在以這樣的代價得到真正的白銀。
 
從現在起要觀察今後幾週供應商是否可以滿足需求,壓低溢價。
 
這次和以往截然不同,這次抬高價格的不是賣家,是買家。所以,白銀交易出現了重要變化。
 
對於當前的大環境,Mish認為
 
那些莊家先是引導了紙黃金與ETF等多種交易產品的潛在需求,然後又屠殺這些產品。
 
我確信,他們心裡早就想打擊人。但全球瞭解黃金的文化和人們的富裕程度不同了,我認為,這些做空的遊戲就要走到盡頭了,而且會玩得很慘收場。
 
我們現在看到的是一場誰先示弱誰就輸的遊戲,對壘雙方是實物商品買家和紙面商品的空頭。
 
我們的實物產品已經短缺了。可那些鑄幣局的經銷商和冶煉商告訴我們,別急,2周、3周、4周、5周以後,你的訂單就會到貨。
 
如果繼續買,或者美國乃至全球買家的範圍擴大,最終如果要求交割,實物買家就會改變整個遊戲。
 
這是一場真牌玩家和偷牌玩家的撲克牌遊戲。偷牌的一方一次又一次成功得手。
 
這次真牌在手的一方和以往一樣用多頭押注,空頭就在貨幣的河上壘沙袋,可河水越漲越高。
 
如果買家堅持下去,瞭解為什麼要買金銀,那麼空頭就要沒戲唱了。
金銀 資深 銷售商 銷售 一線 觀察
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與危機一線之隔 艾薩

2013-05-09  NM
 
 

 

任何人都知道,如果你想在中國借錢,必須支付高達八至十五釐的年利率。其中一個原因是,四大國有銀行十分吝嗇貸款,但基於政治及社會原因,卻似乎熱衷借錢予瀕臨破產的企業。中國銀行將自己陷入一個多麼悽慘的境況!次級銀行危機

好的,既然傳統銀行拒絕「放水」,假如你是普通企業老闆,唯有向次級市場借錢,被迫支付高昂的利息開支;因此,就算你的產品十分好賣,收入亦可能只夠應付利息。而且,實情並非如此,中國經濟正在放緩,最終會影響市民消費意慾及服務業。如果生產商未能為產品增值,嚴格控制成本,註定「撞板」。另邊廂,房地產方面的固定資產投資和貨幣供應卻年增長兩成及一成五,幅度高得離譜!無力承擔高息,卻不幸地要這樣做,下場只有一個,就是告訴借錢給你的銀行(次級市場那種),你還不起本金或利息。接下來,次級銀行就會起訴你,追回貸款,但其時,或者你已破產,銀行做了「代罪羔羊」。橋段有點似龐氏騙局,正在中國的銀行體系中上演。情況令我想起,一九七三年至七五年,英國爆發的次級銀行危機(The Secondary Banking Crisis),許多次級銀行面對破產風險。當時,我身處英國,心知大事不妙,英國最大的銀行National Westminster Bank股價跌穿一英鎊的票面值!

「阿爺」不能救市

你或者會說,事情未必如此糟糕,尚有「阿爺」打救。不錯,中國不會眼白白看着四大國有銀行倒閉,亦不會讓「大到不能倒」的企業倒下,但誰說他們的股價不會暴瀉?不要忘記,「阿爺」可以做的只是提供財政援助,阻止企業爆煲,但不能阻止股價下跌!整體而言,銀行及地產板塊風險最高,保險及資源類公司隨時成陪葬品。你要避開它們,像遠離瘟疫一樣。雖然市場上有少數不錯的地產股,大部分在香港;但一旦中國樓價插水,他們同樣會受到很大的衝擊。再者,如果大陸樓價下跌,你認為香港的樓市可以幸免於難嗎?不過,我還是少說為妙,但願你明白我的意思吧!祝君好運!艾 薩ijsofaer@gmail.com

艾薩

Tony Measor的好友及舊同事,本身是特許會計師,有逾三十年投資實戰經驗,現於力寶證券負責管理私人客戶的投資戶口,並在Quamnet撰寫艾薩日誌。其管理的環球投資組合,在91-00年間增長達十四倍。

讀者對港股有任何疑問,歡迎致電郵本刊,中英亦可。


危機 一線 之隔 艾薩
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創新工場汪華解讀移動互聯網投資:騰訊也曾命懸一線

http://www.iheima.com/archives/41023.html

 來源:i黑馬 作者:湯潯芳(21世紀經濟報導記者)

【導讀】近期,互聯網界頻頻大手筆。阿里以5.86億美元投資新浪微博,又以2.94億美元入股高德,百度以3.7億美元收購PPS視頻業務。再早之前,百度收購了點心,阿里收了友盟。

移動互聯網初戰未始,投資收購便攔開序幕。

有幸,獨家專訪創新工場創始人汪華,他對移動互聯網投資併購,百度、阿里、騰訊(BAT)的佈局,入口問題一一做了詳細的解讀。觀點獨到,擲地有聲,頗有啟發。

汪華,美國斯坦福MBA,在谷歌中國商務發展總部工作3年,創建了谷歌中國的優質廣告網絡,一個有著很好的產品嗅覺、感覺的投資人。

BAT各不相同

湯潯芳:移動互聯網開局,騰訊、百度、阿里的併購就不斷,您如何看待這幾家公司的這種行為?

汪華:現在你買一個移動互聯網行業裡最好的東西,有助於擴展用戶,加深對產品、行業的理解,並且把這些好團隊弄過來,有利於佔據位置。現在,這樣的成本只不過是幾千萬美金而已。將來,這些產品如果被落實了,那麼損失的是20%~30%的市場份額。未來的市場份額,與現在的投資額相比,兩個完全不是一個數量級的。即便沒被落實,這幾千美元的損失,對大公司來說也不是大事。重要的是提前卡位。

騰訊在國內、國際上都很活躍。在硅谷的時候,我們也接觸了很多天才的團隊,很多都在騰訊。騰訊的收購是圍繞各條業務線的,基本上無線端的各個領域都投。

騰訊投資的邏輯與百度、阿里並不一樣,不僅僅是在移動互聯網上。它們有著各自的業務需求。

阿里與百度,尤其是阿里在移動業務的佈局上就更渴望一些。阿里、百度在移動互聯網上的投資與收購目的性不那麼明確,它們更加希望其在互聯網上的優勢複製到移動互聯網上。但是騰訊的收購基本上是奔著移動互聯網這個大主題去的。在移動互聯網上,騰訊做得更好一些。

簡單數一數就知道,無論是哪些移動端的應用,騰訊、百度、阿里三家比起來,在手機上的著名應用,從用戶覆蓋量、忠誠度來看,騰訊的生意更大一些。

湯潯芳:這樣的狀態會影響BAT三家的投資收購取向嗎?

汪華:會。現在,阿里與百度的收購非常積極,並且,阿里的收購是全方位的,並不僅限於電商。所有的移動互聯網入口,社交、應用、門戶、工具,阿里都在投資。百度也一樣。

騰訊也曾命懸一線

湯潯芳:比較騰訊、阿里、百度這三,現在,在移動互聯網上,騰訊由於有了微信而拔得頭籌,緣何騰訊這家公司能出微信?

汪華:騰訊,差一點就很危險,如果沒有微信的話。

騰訊不只是運氣好,跟小馬哥的魄力有關,跟公司架構允許出挑戰者也有關係。

如果騰訊還是手機QQ的團隊一家獨大,還是以做QQ的思路去做手機產品,那麼很可能會被顛覆掉。

如果張小龍沒有出微信,或者做出微信後,QQ團隊把它給捏死了,這種可能性都是有的。新公司的商業模式與老公司是不一樣的,騰訊差一點就沒有達到現在的狀態。

湯潯芳:阿里近期的手筆很大,相繼投資了新浪微博與高德,您怎麼看阿里在移動互聯網上的投資併購思路?

汪華:阿里有很強的運營執行能力,可以把很多好的公司收購過來與他的體系進行整合。

如果我是馬云的話,我會注意到所有的互聯網上可以改變用戶行為,可以成為替代性入口的產品與公司,不管與電商有沒有關係,能不能嫁接。

微軟也想在移動互聯網上做出成績,但一天到晚收購操作系統就不會有好結果,因為手機上操作系統沒那麼重要。

收購有兩種:一種是戰略收購,一種是業務收購。業務收購還得與自己的業務進行結合,比如,支付寶在手機上的操作業務,與阿里現在的業務緊密結合,那可以收購。但是戰略收購,就需要考慮移動互聯網時代,人的行為方式。

對百度、阿里來說,他們的體量已經足夠大了。第一步先要的是自己的位置,關鍵的位置和足夠的用戶量。移動互聯網還沒有到我說的那一步(成熟的那步),現在只有把用戶量和內容做大了,才有機會。

淘寶網是做電子商務的,但現在手機上做電子商務還沒有到那一步,可能,支付會先行一步,其他的沒到那一步。

淘寶現在開始做的話,這個公司的體量又很大,小打小鬧又沒意思。那麼,現在要做的,就是把大量用戶和核心關鍵位置守住,不然真到了移動互聯網可以做電子商務的那一天,淘寶才開始佈局的話,那麼,他的上游用戶量可能會捆綁在別人手裡。

湯潯芳:對於百度在移動互聯網上的動作,您有什麼建議?

汪華:直到去年,百度的危機感是非常低的。在危機感上,百度不如谷歌。

湯潯芳:谷歌推陳出新了很多東西,比如安卓,地圖等。這緣於它強烈的危機感?

汪華:谷歌的危機感很強,它從來不認為有了一個門戶就滿足了人們的需求,那只是滿足人們需求的一個產品形態而已。谷歌在移動端的投入是很多的。

中國與硅谷相比,中國小的創業公司之間的競爭遠比硅谷強100倍,但是大公司受到的競爭就比硅谷小很多。

移動入口分層級

湯潯芳:還是想談談移動互聯網入口的問題。大家的爭論很多。您覺得移動互聯網的入口會有哪幾類產品?

汪華:入口的本質是,你做了一個很好的產品與服務,受眾範圍比較廣,使用頻次比較多,用戶粘性比較大,符合這些條件的都是入口。

入口的概念本身也不是一成不變的,在PC年代,最早,客戶系統是入口,後來是互聯門戶,再後來是谷歌、亞馬遜、eBay等公司,現在Facebook是入口。

小公司試圖在雅虎上做流量,現在有些人在做應用,乾脆連自己的頁面也不要了,把自己完整地存在APP裡,所以入口本身也在發生變化,隨著用戶的使用習慣而變遷。

第二,入口有層級之分,基礎的系統、瀏覽器,再往上有一些應用的入口,如攜程是旅遊的入口,4399是小遊戲的入口。

不同階段能產生一些不同的東西,比如好123,符合當時互聯網用戶使用需要。但是,新的入口出來並不代表一定是取代了老的入口,或者老的入口不行了。而且在某種程度上,新入口與老入口也是並存的關係,Facebook也可以從谷歌那裡獲得其合作的流量。

移動互聯網其實投資的第一階段更多的是點心,豌豆莢等底層的東西;第二階段的投資將注重短期價值,這些應用都是用來娛樂、休閒的,搶佔用戶的使用時間,Facebook、騰訊在本質上都是;第三階段,要投的是真正有用的、能把重要的交易決策 、事務處理放在上面,而不是玩的事情。

互聯網上,中國領先世界的地方是利用用戶的慾望、愛恨情仇、發洩不滿、受擁戴等來向用戶收取金錢。如果說,豌豆莢倒流量、陌陌實現價值還是靠這條路,騰訊95%的產品都是從這個方向來賺錢。

對一個產品來說,佔有大量的用戶和用戶時間是基礎,但是怎麼賺錢還需要深入地做下去,真正的滿足用戶需求。

有一件事情其實是互聯網的謬論,用戶量大了就可以穩定地賺錢,世界上用戶量大了卻沒掙錢的業務多了去了。全世界的IM公司都沒有賺錢,但騰訊做到了這點。所以,有大量用戶、大的用戶覆蓋率是有實現掙錢的可能性的,但是需要不斷地開發產品,滿足用戶的需注,從一大群用戶當中找出一小群用戶。

湯潯芳:在移動互聯網上,許多人在爭論,未來的應用到底是以網頁形式存在,還是以APP形式存在。您怎麼看?

汪華:這些都不是根本性的變化。最根本的變化是用戶行為的變化,社會關係的變化。只是技術的變化,對互聯網不會造成很大的威脅。

很多人會在技術上犯錯誤,理所當然地認為老的東西會並到新的東西里,但有時候會經常忽略了新的產品使用是完全不一樣的。

有些公司你覺得他很強,覺得他有一些存在的價值,也想不出任何辦法來突破他,但忽然有一天,你會發現,人們往往不需要他了。

人的根本需求實際上是不變的,但人實現需求的方式經常會發生根本性的變化,但人經常犯的一個錯誤是錯把實現需求的方式當作人的根本性需求。

這樣的例子很多。以前,很多人覺得無論是互聯網時代,還是手機時代,人還是要看報紙的,所以,把報紙原封不變地搬到網上,甚至手機上去,做的版跟紙上排版一樣。但是微博就不同,但這卻同樣是人的閱讀需求。把電子雜誌搬到網上就是錯誤地把人實現需求的手段置換成人的根本性需求。

湯潯芳:用戶的使用習慣改變需要花費多久?這些改變到什麼時候會形成質變?

汪華:現在的手機屏幕會越來越大,Note1是5吋,Note2是5.5吋 ,Note3是6吋,GALAXY S4跟Note1一樣大,這是一個標準的手機,跟兩年前的超大手機一樣大。

用戶在網上購物,從不習慣到很習慣。你有沒有意識到自己在發生改變?

我一直在說,人的生活方式和習慣一直在改變,而不僅僅是技術或者別的什麼。

因為有了技術,人們的生活有了巨大的改變,所有的這些可能性裡面,造成人們生活方式改變的東西就有投資的價值。

天下大變,深水摸魚的可能性就越大。

尚未有得意的投資作品

湯潯芳:創新工場旗下的點心、魔圖精靈賣給了百度,很多業內的人都在說,創新工場還有將旗下的許多項目出售。當時,是什麼樣的考慮將點心、魔圖精靈出售?

汪華:這些公司是否一定要賣?也不一定。實際上,這些公司花錢並不多,並且,它們現在已經有了營收。移動門戶類的東西也一樣,用戶量增長速度很快。如果不是團隊有意願要賣,還可以再融點錢,增長點用戶。團隊本身也不缺錢,現在很多移動互聯網公司已經開始賺錢,並沒有出於生計就一定要把自己賣了。

每個團隊有自己的想法,作為投資人,我們還是決定支持它們的每一個決定。有的團隊覺得自己幹下去,風險會比較大。現在,創業了兩三年,拿到回報也很不錯。

賣一個公司有很多因素,有時並沒有對錯之分,而是基於團隊自己的判斷,團隊的性格以及現實的考慮。

湯潯芳:您現在最得意的投資項目是哪一個?

汪華:沒有什麼最得意的,因為創新工場本身做的就是短期投資。第一,短期投資中,做得最好的公司,以最快的速度,奇蹟般地成為一家上市公司,都要好多年。第二,移動互聯網現在才剛剛開始,雖然有不少的用戶量,但還有大量的新增用戶,各種情況隨時在變。

現在依賴智能手機的就1億多左右,接下來還會新增4、5個億。新增的用戶與已有用戶的生活方式是不一樣的。這就帶有了新機會。

湯潯芳:這樣的大規模收購在中國的互聯網上前所未有,不少人分析認為,這是BAT在用金錢換取時間。對創業者來說,能夠早一點實現創業的成功。您怎麼看?

汪華:比起硅谷,中國互聯網公司早期的投資與併購不是太多了,而是太少了。在硅谷,早期的天使投資和A輪、B輪投資70%都是在比較短的時間內退出。但,中國的收購並不是很多。一個創業者能夠成功地將自己的公司賣出去,再發展,這種概率還是太低了。

現在,百度、阿里、騰訊這樣的公司收購多了有兩個方面的原因:一是中國互聯網比較成熟了,二是公司本身的態度。

一個公司只有相對比較成熟了,才有收購的意識,並且把收購來的公司進行好的執行。

比如,谷歌收購了很多公司,Youtube、Andriod、AdMob等,這些收購來的公司對它自身有著非常大的幫助和促進作用。現在,谷歌的很多戰略性產品都是收來的 。

對創業者來說也是件好事,在早期投資時,投資一些產品也是奔著能成為一個好產品或好公司的想法,而不是賣錢。另一方面,也希望收購越多越好,硅谷或美國,有幾十萬的天使投資,如果再算上這些公司在早期階段收購的資金,是一筆很大的資金。這些給創新造成了很好的土壤。

在中國,一起出來創業感覺是風蕭蕭兮易水寒。在美國,很多年輕人出來創業感覺就像是一種職業。

在硅谷,最好的早期投資人都是上一代的創業者,或者大公司的CEO。這在硅谷已經形成了風氣,讓硅谷成為一個巨大的孵化器。

但是,中國的互聯網歷史比較短,上一代互聯網人都太忙,中國人的觀念和公司的架構也很難讓第一代創業者騰出手來去做早期投資。

但是在硅谷,公司發展到一定階段找到運營能力很強的職業經理人相對來說比較容易。

湯潯芳:在中國,創業的土壤不是很肥沃。移動互聯網是現在的年輕人的機會,正像15年前,互聯網帶來新機會一樣。但現在很多創業者,一做就想做一個大企業,您怎麼看?

汪華:觀念在好轉,大家對創業的概念可能有些偏頗。如果創業,目標就是成為阿里、百度才算是成功的。

創業者要賺錢,要生活,這是為了改變自己的生活,改變自己的世界。這裡的每一句話都包含了賺錢,即使一個創業者是為了錢把自己的公司賣掉,那也是他實現理想的一個途徑。所以賺錢也是創業的目的。

互聯網領域理想比較重,創業實現理想與賺錢,這兩者是一半對一半。百度、騰訊、阿里這些公司的出現是基於很大的創業基數。

湯潯芳:現在巨大做了這麼多起收購,對接下來的移動互聯網創業者來說,還有哪些機會?

汪華:機會總是層出不窮的。做了就有,不做就沒有。

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研究報告稱6月一線城市住宅成交面積環比小幅攀升 地王頻出

http://www.infzm.com/content/92050

上海易居房地產研究院7月2日發佈的《6月份典型城市新建商品住宅成交報告》顯示,6月份,一線城市新建商品住宅成交面積環比小幅攀升,4個一線城市新建商品住宅成交面積為333萬平方米,同比下降16.0%,環比增長10.7%。4個一線城市中,北京的環比漲幅最大,為30.1%。

同時,上海和深圳的漲幅分別為19.2%和2.9%。而廣州則較「另類」,出現了13.1%的環比跌幅。

報告稱,四大城市商品住宅成交面積分化明顯,是因為北京與廣州在2012年5月至2013年3月期間回暖力度較大,而上海與深圳回暖力度較小。報告稱,2013年4月開始調整時,北京與廣州調整幅度大於上海和深圳。

另一方面,報告同時顯示,6月份,20個典型城市新建商品住宅成交面積為889萬平方米,同比下降11.2%,環比下降3.3%。這也是16個月以來首次出現同比下跌。

報告指出,6月20個典型城市樓市數據,表明住宅成交仍處於調整期。下半年的市場反彈,將面臨諸多不確定性因素。

一方面,一線城市住宅成交量「逆勢」攀升,而另一方面,據媒體近期報導,一線城市近日更是「地王」頻出,頻繁刷新最高紀錄。

財新網6月28日報導, 6月27日,上海誕生了今年以來的總價新地王,成交價為47.21億元。

《21世紀經濟報導》,7月3日,經過62輪激烈競拍,備受矚目的「准地王」北京夏家胡同地塊由懋源置業摘得,總價為17.7億元,剔除保障房折合樓麵價約4.1萬元/平方米,溢價率約35%。儘管最終樓麵價略低於去年成交的萬柳地塊,但仍然是北京今年年內單價地王。

同日,一向號稱不拿地王的萬科在上海以總價48.7億元獲得浦東新區張江高科技園地塊,折合樓面單價21415元/平方米,溢價率近90%,時隔數日再次刷新上海年內總價地王。

上海易居研究院研究員嚴躍進向南方週末網表示,一線城市成交量的環比增長態勢如果繼續保持,不利於房價的控制。在市場成交量上升的過程中,房價勢必推高。

《6月份典型城市新建商品住宅成交報告》取樣的20個典型城市按一二三線城市劃分如下,一線城市:北京、上海、廣州、深圳。二線城市:天津、石家莊、青島、南京、杭州、南昌、福州。三線城市:唐山、淮安、揚州、常州、九江、莆田、惠州、茂名、北海。


研究 報告 一線 城市 住宅 成交 面積 環比 小幅 攀升 地王 頻出
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漫談一線城市寫字樓 林起

http://xueqiu.com/1020938303/24754940
首先明確「一線城市」即大家所說的「北上廣深」,杭州、重慶、天津等等這些二線頭或准一線的城市不在本文討論範圍。所謂一線城市我的理解是擔負著全國範圍的功能性城市,而像重慶、天津這類型的城市,本質上是國家政策用GDP堆切起來的。很簡單,如某領導是天津人,讓發改委把中石化的煉油項目落地到天津就可以了,一年批上幾個大項目,本市GDP一下子就大幅增長了。

看一個城市的定位不是看它的GDP,而是看城市裡人的水平和他們在做的事情。從全國的經濟區域看,北京既是國家的首都,也是北方的經濟中心,上海是中部長三角的經濟中心,廣州是南方的經濟中心。深圳比較特殊,它不是一種傳統意義上的地域中心,而是改革開放的產物,是老體制升級之後一種新體制的中心。

與工業城市的工廠一樣,寫字樓是一線城市發展的剛需。現在房地產在政策調控的大背景下,與住宅市場不同,我們對商業地產有不同的看法。「住房的價值取決於地段的交通便利性,商舖的價值取決於街區的人氣,寫字樓的價值取決於定位。」這是去年9月份的微博(http://t.cn/zQOGGir)裡說的。

寫字樓的價值主要取決於「定位」,這個認識對於投資寫字樓非常重要。從普遍的情況看,一線城市寫字樓整體的供應是不缺的,缺的是高端的單位。隨著城市的發展,越來越多的公司需要好的辦公環境,給員工或給客戶看都好,總之你的公司想要發展就需要好的寫字樓,所以大的方向上,我們認為未來高檔寫字樓還是有很強的升值潛力,相對於高檔住宅而言,也存在較大的升值空間。

「寫字樓定位清晰後,就會顯現出稀缺性。比如寫字樓雖然多,但好的高端寫字樓並不多,它們又高度集中在CBD。高端+稀缺寫字樓=城市寫字樓1*高端寫字樓*0.2*CBD寫字樓0.3=6%;深圳的這6%高端寫字樓現在月租含稅價約為220-270元,到2015年底將會達到300-360元,由此將帶動寫字樓價格和普通寫字樓租金上漲。」這是去年9月份的微博(http://t.cn/zQOGEhv),投資寫字樓必須要最優質的單位,否則寧可讓錢閒著,也不應該亂買那些普通的單位。好比同樣在深圳CBD,十三棟姐妹樓的樓價和租金就一直上漲緩慢,與卓越時代、諾德中心形成鮮明對比,為何同處CBD樓價表現卻截然不同,定位的問題。

「CBD的租金年年看漲,09年卓越時代廣場也就160/170元/m²,現在普遍都是210/220元/m²,高層甚至更貴,且空置率很低。在可以預見的未來,租金只會越來越貴。現在投資寫字樓物業也許是個不錯的選擇,前提是要買黃金位置的優質物業,升值潛力還是比較大的。如卓越世紀1號樓,年初50層5.5萬,現在要6.5萬。」 這是去年9月初發的一條微博(http://t.cn/zQOqGe5), 2012年初到9月半年多時間世紀中心漲了1萬,可以預見它未來這種升值趨勢還會繼續,而且未來十年是寫字樓投資的金黃十年,住宅的投資機遇已經基本過去了。

回過頭看看「北上廣」是否跟深圳一樣,畢竟本文探討的是一線城市寫字樓,而不單單是深圳。「縱觀深圳CBD已經沒地了,參考北京、上海CBD樓價,同一水平寫字樓深圳價格低很多,而深圳人均收入最高、CBD面積最小、人口密度最大,又臨近香港,所以這根本沒道理。」今年的二月份這條微博(http://t.cn/zQOqEen)當時我沒有想通為什麼北、上的寫字樓比深圳要貴。後來跟一個北京、深圳兩地做寫字樓租售的朋友喝咖啡時,我將向他請教這個疑惑,才解開了問題之迷。

他說:「北京主要是國有企業,本身就不缺錢,而且全國所有的大型企業基本都到北京設辦事處,地方政府也有駐京辦之類的機構,這些自然推高了寫字樓的需求。另外北京寫字樓的租金是一年一付,這些財大氣粗的大集團有時租了地方放在那裡兩、三年都不裝修,不像深圳的民營企業多,寫字樓是兩押一租,生意不好就撤了。」我認為這說出了問題的根本所在,按照這個思路,我們也可以推斷上海和廣州的寫字樓情況。

上海的寫字樓同一檔次跟北京的租金差不多,與北京不同的是上海為多數跨國企業在華的總部所在地,它的寫字樓主要是外資企業需求拉動的。廣州這方面比較特殊,可以說是北京、上海、深圳的結合體,國企、外資、民營企業在廣州三分天下。其實這四個城市都有這三種力量,500強也有落戶廣州、深圳的,只是就不如上海那麼多,而上海國有企業也很多。大致上而言,北方以國有經營為主,南方以私有經營為主。

清楚了北上廣深的寫字樓需求拉動因素之後,就可以展望未來的發展趨勢。北京在中國新一輪的經濟改革大潮下,如果真能實現國退民進,對寫字樓需求增長的動力就不會像過去十年國進民退時那麼大,不過需求的推動因素是北京有巨大的政策資源、信息資源、人脈資源,所以如發改委這種動一下筆可拉動GDP的權力不下放,改革沒有到位之前,北京依然是英雄逐鹿的主戰場。

上海以外資需求拉動的寫字樓行情,在外貿不景氣的環境下,可能需求會有所放緩,但長期穩步增長還是比較確定的。因為跨國企業不可能由於在華生意暫時比較難做,或者出現暫時的虧損,就撤出中國大陸,再者說也沒到那份上。這方面深圳受到的外貿不景氣影響跟上海一樣,可是深圳的民間經濟活力不是上海能比的。

此外,外貿也有細分領域。大的方向中國的進口額肯定會越來越大,出口的商品則會有調整。而像發展初期的低端製造業、來料加工、保稅物流等則會慢慢的減少,這是大勢所趨勢,誰也改變不了。隨著沿海居民收入達到中等發達國家水平,我國也要主動放棄這些活兒,所以不用擔心越南、緬甸的競爭,這些訂單它要就給它吧。倒是美國的機器人工業再革命和頁岩氣能源再革命值得警惕,美國的再工業化運動擺明了要搶中國飯碗,攔胡我國的「產業升級」。

「未來十年經濟的主題是『轉型升級』,說白了就是向第三產業轉型,即服務業,特別是高端服務業,如新金融、軟件、動漫等,這些的核心不是工人而是人才。小城市不可能吸引他們,這些產業一定在大城市,由此成推動房地產需求。」前些天發的微博(http://t.cn/zQOmpYs)理論上說未來的經濟轉型,北上廣深是最能享受到發展紅利的。尤其是深圳,一來寫字樓價格絕對數比北京、上海便宜;二來民營企業將享受到更多改革帶來的推動力。高端服務業的發展需要更多高檔的寫字樓,將對價格形成強大的支撐。

說到一線城市寫字樓,還有一個地方不得不提到,那就是深圳的前海。「前海124億成交兩宗地王,都被卓越集團拿下。這價格瘋狂嗎?分析看看,目前深圳CBD卓越的時代、世紀每平6-8萬。前海未來的前景比CBD看好,地價一般佔四成樓價,按拍得樓面地價將近1.6萬算,售價4萬即可,且開發的這幾年也有升值空間,124億是合理地價。」這是7月26日倍受關注的前海地塊「招拍掛」之後發的微博(http://t.cn/zQOcuGa),前海所承擔的功能是現代服務業國家級的改革試驗區,主要以金融業為主,未來香港的機構將紛紛進駐前海、挺進大陸市場。打個比方說,你現在買香港的保險人需要到香港簽合同,以後在前海簽就可以了,無須過海關辦港澳通行證,所以前海寫字樓的升值空間不小,值得大家關注。
漫談 一線 城市 寫字樓 寫字 林起
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阿仙奴週記:天上凡間原來只是一線之差 人在中環

http://manincentral.blogspot.hk/2013/10/blog-post.html
星期六晚的英超賽事,阿仙奴四比一大勝諾域治。韋舒亞所入既第一球,所展現出既組織同流暢程度,肯實係世界級的。及後藍斯連扭兩個射入果球,唔睇樣真係會以為係施丹上身。

睇完呢場波之後,我心裡面不自覺地講咗一句響少林足球出現過既對白:「班師兄弟終於番晒嚟啦!」

這種飄飄然既感覺,直到禮拜二晚,球隊以臨天光賴尿既方式輸俾多蒙特之後,變得蕩然無存。鬼佬評論話,呢場波係一次對阿仙奴既reality check,證明阿記今年既實力並唔係想像之中咁強。開季一直至今既好成績,只係有賴一眾對賽既對手水皮,實屬虛火。

一場波,就由天上跌落凡間了。

*****

當好多評論員同專家,用「實力」一詞去解讀前列球隊既表現時,我總係覺得唔係好妥。

如果「實力」係泛指球員既能力總和,再加上默契和隊型的話,我的確係覺得解釋唔到當前既英超形勢的。例如曼聯…OK,我明白今季佢地響轉會市場上,實在表現得太過論盡,但佢地既人腳,基本上同上年唔係好大出入。以上屆幾乎贏足成條街既球員班底,即使冇乜新血加入增強「實力」,點都冇理由可以插到落去咁既地步掛?當個個都話,曼聯欠缺一個具創造性既中場大腦,所以唔掂,但呢個「大腦」,上年都一樣冇丫,但上年佢地卻能贏到開巷喎。

情況好似過去兩屆既阿仙奴一樣。冇錯,佢地每年都賣走件球星,但係賣走咗一、兩件球星,大部份既球員其實仲響度,點都未至於要響季初跌到落去護級區邊緣,點都未屎波到,要輸八粒俾曼聯掛?

我傾向相信,呢幾隊前列球隊,「實力」其實並唔係球迷同有些所謂「專家」所講既分別咁大。真正令佢地既表現有天淵之別既,其實係信心同氣勢。早兩屆,搞一大餐之後賣走隊中球星,對球隊最大既影響,其實係信心。阿仙奴只係冇咗雲佩斯就係咪就會差到,連護級隊都打唔贏?肯定唔係,但當四周圍所有人,都響度懷疑,你賣走咗隊中球星之後,「實力」會大幅削弱之後,你落場果一刻,心裡面就不其然對自己會有一點懷疑,球員既每個動作、每次傳送,腦袋裡面就會出現多一丁點既無謂思考,那怕只係一丁點,響節奏急促球場上面,勝負就係取決於此。同樣,奧斯爾加盟,係咪真係令實力提升咗咁多?我其實好喜歡呢個球員,但問心講,除咗頭兩場交出咗幾次助攻之外,我查實又真係未覺得,奧斯爾響「實力」上既作用,真係大得咁厲害。當然,以佢既質素,當佢同班隊友夾得再耐啲,效果肯定會更加明顯的。只係響呢一刻,我覺得奧斯爾既加盟,響士氣同信心上既作用,比在「實力」層面上還要大得多。

信心同氣勢都係無形的。球隊因為有信心,所以走勢凌厲;走勢凌厲既球隊,同時又會散發出讓對手畏懼既氣勢。當球隊係咁贏係咁贏,對手還未落場踢,心裡面就會諗:「我係咪真係有能力成為例外,打低面前呢隊長勝球隊?」所謂讓人怯既氣勢,往往響未真正開波既時候,就已經將對手擊敗了。上年既曼聯,我覺得正正係有呢種攝人既氣勢,即使上半場落後幾多球,大家都「形住」會俾佢追返上黎。今年呢?換一換領隊,一切氣勢都唔見晒。有朋友寫話,今年既阿仙奴同曼聯,好似交換咗身份咁。實力差別可能唔大,只係信心同氣勢,隨住重心人物既去留,而出現咗此消彼長既變化。

輸俾多蒙特,係咪世界末日?一場波既勝負,影響冇咁大既。不敗既氣勢被打斷,卻係肯定的。然而信心係贏波既重要元素,但過份自信卻會引來敗陣。呢場波點解會輸,如果你問我的話,「過份自信」會係我既答案。失第一球,係藍斯響唔應該控球死扭既地區被人偷甩而間接造成,至於第二球,更係響全隊上下不斷進攻,被人一個反擊而輸掉的。如果星期六既英超比賽,唔係行雲流水地入咗幾球靚波,信心水平未升到爆燈的話,禮拜二晚既戰果,你估會唔會有所不同?

雲加話,呢場波,係輸在球隊太「naive」。

我認同,你呢?

越黎越覺得,做領隊所牽涉既智慧,實在複雜得難以想像。冇信心既球隊必死毋疑,信心太強同樣會物極必反。領隊作為一個自己響比賽當中「冇份落場」既人,所能做既,就係不斷調節隊員之間既信心水平,當中既困難,相信係好似我呢亭只懂響打winning時將球員既能力值加加減減,就以為自己好懂得足球既傻仔,永遠都冇辦法感受得到的。
阿仙奴 週記 天上 凡間 原來 只是 一線 之差 人在 中環
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