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課囤房稅會使房價漲更高

2014-06-02  TCW
 
 

 

立法院調高非自住房屋稅率,這個「囤房稅」是想逼投資客釋出房屋以抑制房價,然而此舉只會使房價漲更高。

假設投資客除炒房外,另一選擇是炒股票。因為炒房,他就不能用同一筆資金炒股。而炒股的報酬,就是他炒房的機會成本。假如炒股報酬率是一○%,那麼他炒房的報酬率必會與此看齊。

假設兩者不相等,炒房的報酬率比炒股高,新的投資客就會加入炒房,降低炒房的報酬率,一直到炒房與炒股兩者報酬率相等為止。引申的含意是:排除風險等因素,競爭將使所有資產的報酬率趨於相等。課囤房稅後,炒股的報酬率不會因此改變,同樣是一○%,因此炒房的報酬率也會與此看齊。

假如沒課稅時,投資客買一千萬元的房子,要維持一○%報酬率,那麼房價只要一千一百萬元,他就願賣出。

課囤房稅後,投資客買一間一千萬元的房子來囤積,假如因此多付五萬元的囤房稅,他總共付出一千零五萬元。若要維持炒房的一○%報酬率,那麼房價須上漲到一千一百零五萬五千元,投資客才願賣房。

也就是說,囤房稅會使投資客等房價漲更高,才出售房子。沒有囤房稅時,投資客在房價一千一百萬元就願意賣。但課囤房稅,投資客卻要等到房價一千一百零五萬五千元才賣,和沒課這個稅時相比,買者要付更高價才能買到房。

有人會說,課稅讓投資客炒房少賺一些,他們仍會在房價一千一百萬元時賣房,其潛在含意是:投資客的房屋供應是沒有彈性的(不管價格多少,供應數量不變)。因此,雖然投資客要繳囤房稅,但他們會和沒課稅時一樣,會在原來房價時就賣房。

看看沒課稅時的情況:房價不到一千一百萬元,投資客不願賣房,因為這不足以彌補他炒房的機會成本。房價須漲到一千一百萬元,使炒房報酬率和炒股看齊,他們才願賣房。因此,投資客的房屋供應是有彈性的。

然而所謂「投資客繳囤房稅,他們仍會按原價賣房」,等於房屋供應沒有彈性。這是說,沒課囤房稅,房屋供應有彈性;課了囤房稅,房屋供應就沒彈性,這完全是矛盾的。

若是要前後邏輯一致,那就必須假設投資客的房屋供應,一開始就沒有彈性:房價一千一百萬元,他們賣房;房價一千萬元,他們也賣房。這樣他們就不會是投資客,而是慈善家,因為只有慈善家才會不計報酬而賣房。

然而政府課囤房稅,前提是這些人是投資客,而囤房稅要有效,也就是房價不會因此上漲,前提是這些人須是慈善家,會不計報酬而在原價賣房。「囤房稅」的本質如此矛盾,注定了它又是個無效的政策。

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