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《他山之石篇》有效減少投機行為 韓國祭重稅 一戶多屋交易稅最高60%

2013-12-02  TWM
 
 

 

自金融海嘯以後,亞洲飽受資產泡沫化之苦,唯有韓國政府從稅制下手,短期內,打房也許很痛苦,但長期來看,未必不是件好事。

撰文‧劉育菁

與歐美日等國家相比較,韓國不動產的開放相當「晚熟」,主因是一九五三年韓戰結束後,韓國百廢待舉,很長一段時間,政府採取計畫性經濟,並控制房地產的發展,包括限制土地供給、租賃制度及商品房限價政策等,都由政府一手主導。

直到九七年亞洲金融風暴侵襲韓國,發展四十三年的漢江奇蹟,一夕之間財富縮水一半;為了挽救經濟,政府逐漸鬆綁不動產政策,造就韓國不動產自二○○○年至○八年的九年榮景。

房價飛漲 一波波政策只能維持穩定「二○○○年是韓國房價的分水嶺。」法意資產管理房市地產研究部羅克軒指出,九七年,韓國對外接受國際貨幣基金組織(IMF)的金援,對內進行經濟改革與結構調整。政府在不動產政策上採取全面性的開放,包括減免交易及持有稅、取消限價政策、提供低利貸款,甚至開放外國人購屋並給予公民待遇等。一連串利多實施下,韓國房價自二○○○年開始起漲,而且一飛沖天。

九七年亞洲金融風暴初始,韓國首爾房價並未迅速下跌,直到企業倒閉、失業率提高後,才大幅崩落。「當時在江南松坡區蠶室洞,土地約七十二坪、建築約一三○坪的透天厝,風暴前市價約一千萬新台幣,過了一年價格幾乎腰斬,最後我用五五○萬新台幣的『跳樓價』購入。」在台韓兩地從事紡織貿易的欣麗貿易負責人吳潛淑,在九八年危機入市,搭上這一波韓國房地產的大榮景。

二○○○年至○三年,首爾房價飛漲,韓國政府自○三年後,每隔一、二年就踩煞車,祭出抑制措施,讓房價不致失控。「雖然政策一波接一波,但整體來看,政策只達到穩定,卻無法讓房價下跌。」羅克軒強調。○三年初始,政府雙管齊下採取「打房與護房並進」的政策,一方面提高資本利得稅,最高達六○%;另一方面,同時進行「十年廣建百萬戶平價住宅」的租屋政策。

因房價上漲並未如預期下跌,○五年至○七年,韓國政府加重打房力道。○五年時,韓國政府從健全稅制著手,把原先土地與房屋分開課稅的持有稅,改為合併課徵,並更名為「綜合不動產稅」。

因為綜合不動產稅制屬於持有稅,除了原先政府核定的一%單一稅率外,對於高價的土地及房屋,如三億韓元(約八三七萬新台幣)土地或六億韓元(約一六七三萬新台幣)房屋,再「額外」採取課徵一%至三%不等的累進稅率。這項政策對高價屋來說,大大增加房地產的持有成本。

但羅克軒表示,房價上漲的速度遠高於增加稅負,房地產投機行為仍然存在。即使綜合所得稅實施的第一年,房價出現七年來首次下跌;但從韓國全國房價指數,只微幅小跌不到三%,對江南一帶的大坪數豪宅,根本一點影響都沒有。

加強力道 富人加稅、自住則減稅因此,○七年政府更進一步採取房地產交易所得稅的「實價課稅」。事實上,韓國很早就實施房地產交易所得稅,只是原本計算的稅基是由公告價格而定,○七年後才改由「市價」課徵;更重要的是,為了減少不動產的投機行為,政府對「多屋族」課徵重稅。

比如,對「一戶多屋」者,針對持有期間、持有戶數及高總價房屋,提高交易所得稅稅負(類似台灣奢侈稅),稅率最高達六○%;但另一方面,為減少衝擊,對長期且自住的屋主,給予出售時按實際交易價格扣除四五%後,再課徵交易所得稅的特別減稅措施。

研究韓國不動產、目前在韓國西江大學語學堂學習韓文的徐俊平說,○七年的打房是朝著「富人加稅、自住減稅」方向,因此並未感受到很大的民怨;但從韓國全國或首爾房價指數來看,並未迅速下跌,「真正壓垮韓國房價是○八年的金融海嘯」。

羅克軒表示,韓國房地產已上漲九年,來到歷史高點,金融海嘯只是讓房地產順勢進入修正的循環。

這也是○八年後,李明博、朴槿惠兩任韓國總統對不動產釋放利多的主因。李明博○八年上任後,調降綜合不動產稅,並提高富人的課稅門檻到九億韓元;朴槿惠今年四月公布「住宅市場正常化綜合對策」,從供給、稅收、金融等三管齊下,被喻為史上「最大膽」的住宅刺激政策。

嚴審房貸 有助抑制炒房以台灣與韓國不動產的金融政策與市場相較,有兩點明顯差異。

第一是房價所得比。據營建署住宅需求動向調查資料,全台平均房價所得比八.四倍,但台北市則高達十二.四倍;但根據韓國國民銀行資料,首爾房價所得比也不過七至八倍,主要是韓國銀行實施嚴格的貸款審核制度。

第二是韓國特有的「傳貰(音同世)」租屋制度,房客在簽約入住前,要交給房東巨額押金(傳貰金),通常是房價的六成至七成,租期為二年,但租屋期間房客則不需要再向房東繳交任何房租;二年期滿後,房東須將傳貰金全數返還給房客,雖然相當於白住,但巨額押金也是很大的經濟負擔。

多數房東拿到傳貰金後,會放在定存賺取利息,積極一點會把這筆資金做投資,或是再買房地產。因此,若韓國房地產不景氣時,租屋需求增加,傳貰金會上漲(不再以房價的六成至七成計算);若房地產大好時,傳貰金會下跌。

旅居韓國八年、曾經在韓國弘毅大學擔任中文教職的鄭匡宇,在韓國租屋五年,當時首爾房價仍在高檔,他在首爾大學入口地鐵站旁租了一間僅僅六坪的套房,就要付給房東押金五千萬韓元(約一四○萬新台幣)。由於房客要提供高額的押金,在韓國當房東負擔並不重,於是鄭匡宇在一○年首爾房價不再上漲時,就從房客變房東,當起包租公。

鄭匡宇分析,韓國人沒有一宅一生的想法,甚至從就學、工作時就喜歡到處搬家,過去房價上漲時,很多新婚夫妻會想盡辦法貸款買屋;如今,擔心房價下跌,買了之後會被套牢,所以寧可貸款來支付租屋的巨額押金。

徐俊平表示,韓國政府針對富人祭出重稅後,距離首爾一小時車程的郊區如京畿道,有些大坪數高總價住宅,已回到○八年高點。從韓國首爾房價指數來看,○八年至今年第二季,指數下跌五%,郊區屋主若想脫手就得賠售。

從韓國打房政策來看,房市在面對海嘯後順勢回檔修正,配合稅率改革與富人課稅,打房也許很痛,但長期來看,對整體國家經濟未必不是好事。

首爾房價高點已過 !

開徵綜合不動產稅 把土地與房屋合併課稅,對土地3億韓元以上,房屋6億韓元者,採累進稅率1~3%。

2005 提高自備款比率 自備款由4成提高至6成。

特定地區提高交易稅 首都控制區內設立本店或事務所,稅率加重3倍;對別墅、球場及高級住宅等,加重5倍。

2007 實價課稅 按照交易價格課徵所得稅,也就是實價課稅。

調整資本利得稅率 一戶一屋且持有15年以上,稅率降至5%,其他調高到50%,但一戶三屋以上者調高為60%。

2008 調降綜合不動產稅率 降到0.5~1%,並把課徵對象提高至9億韓元。

2013 住宅市場正常化綜合對策 今年內購屋的自住客5年內可免除資本利得稅,但高價屋除外;針對首次購屋者,放寬貸款審核條件。

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統一賬戶平臺上線 A股放開證券賬戶"一人一戶"限制 大幅降低開戶費

來源: http://wallstreetcn.com/node/106332

據新華網消息,醞釀近兩年之久的統一證券賬戶平臺終將於“十一”期間上線。與之相配套,中國證券登記結算公司24日公布新版《證券賬戶管理規則(修訂版)》,明確放開一人一戶限制,大幅降低投資者開戶費和市場成本。這有望增加A股市場的開戶吸引力。

新華網對此的報道是:

此次修訂,中國結算以“一套規則”為原則,從統一新開賬戶可使用時間、放開一人一戶限制,到降低賬戶業務收費標準、統一中國結算櫃臺賬戶業務等,都進行了部署。

    關於新開證券賬戶可使用時間,目前上海市場是開戶第二日可用,深圳市場是當日可用,考慮到對新入市投資者需要進行適當性評估以及回訪確認等情況,中國結算統一新開證券賬戶可使用時間為開戶第二日開通使用。

    新規則逐步放開一人一戶限制,刪除原證券賬戶管理規則中“對於同一類別和用途的證券賬戶,一個自然人、法人只能開立一個”的限制性規定。據介紹,在現行對證券公司、證券投資基金等特殊機構放開一人一戶限制基礎上,在統一賬戶平臺上線初期將放開範圍逐步擴大到普通機構投資者和因滬港通交易需要的個人投資者,下一步再擇機盡快全面放開一人一戶限制。

    新規則還統一並降低賬戶業務收費標準,減少賬戶業務收費項目,統一並大幅降低投資者開戶費用。

    此外,新規則將統一中國結算櫃臺賬戶業務,打通中國結算京、滬、深三地賬戶業務櫃臺,實現通櫃受理各市場賬戶業務。

    對於新賬戶規則實施前已開立證券賬戶的投資者,中國結算將為投資者配發一碼通賬戶。對於規則實施後新開戶投資者,將在投資者首次開戶時,為其開立一碼通賬戶和相應的證券子賬戶。

    據了解,中國結算將於近期配套發布統一適用的賬戶業務指南,全面統一不同市場賬戶業務細節性要求。

    一人將可開多個證券賬戶

    “逐步放開一人一戶限制”,成為此次規則調整的一大亮點。這意味著投資者將可以開設多個證券賬戶。目前,A股投資者只能在滬深兩市各開一個賬戶。

    新規則刪除了原證券賬戶管理規則中“對於同一類別和用途的證券賬戶,一個自然人、法人只能開立一個”的限制性規定。

    “在現行對證券公司、證券投資基金等特殊機構放開一人一戶限制基礎上,在統一賬戶平臺上線初期將放開範圍逐步擴大到普通機構投資者和因滬港通交易需要的個人投資者,下一步再擇機盡快全面放開一人一戶限制。”中國結算有關負責人說。

    放開一人一戶限制是正在推進的證券賬戶整合工作的一部分,每位投資者將擁有一個總賬戶和若幹子賬戶。據介紹,一碼通總賬戶下的子賬戶包括人民幣普通股票賬戶(A股賬戶)、人民幣特種股票賬戶(B股賬戶)、全國中小企業股份轉讓系統賬戶(股轉系統賬戶)、封閉式基金賬戶、開放式基金賬戶以及根據業務需要設立的其他證券賬戶。

    統一賬戶不僅將給投資者帶來影響,更將影響證券業發展。“這可能加速證券業融合互聯網的速度。”北京工商大學教授胡俞越說,由於形成了統一的賬戶,這為日後互聯網開戶等互聯網證券業務的開展打下了基礎。

    投資者開戶費將降低逾50%

    據了解,這次證券賬戶規則調整之後將統一並降低賬戶業務收費標準。“減少賬戶業務收費項目,統一並大幅降低投資者開戶費用,進一步降低市場成本。”中國結算有關負責人透露。

    24日公布的證券賬戶規則中並未體現收費標準的變化。不過,中國結算將於近期公布規則指南,其中將詳細呈現調整後的收費標準。

    據記者了解,調整之後,滬深A股賬戶開戶費用將設定為40元,比現有的90元下降幅度超過55%。

    中國結算公司副總經濟師戴文桂說,證券賬戶整合之後,中國結算只保留一套開戶系統,滬深兩市的賬戶信息將會遷移到統一賬戶平臺,這樣將大幅降低券商的運行成本。

    除此之外,根據新規則,由開戶代理機構本地保存賬戶業務原始憑證和電子化憑證,不再要求向中國結算報送。中國結算將統一制定賬戶業務憑證電子化標準和管理要求。取消電子化憑證報送將進一步節省市場成本。

    新規則將增加A股開戶吸引力

    毫無疑問,建立股市一碼通體系,將為中國資本市場打造統一標準的“高速公路”,加速中國資本市場的改革發展。同時,采用統一賬戶管理有利於簡化投資者操作流程、節約市場成本等。

    分析人士認為,在市場信心回暖的背景下,證券賬戶統一平臺的建立以及開戶費用的大幅降低,將增加A股市場對於新投資者的吸引力。

    實際上,近一段時間以來,A股賬戶新增開戶數呈現上升趨勢。中國結算的最新周報顯示,上周兩市A股開戶15.155萬戶,創4個多月來的新高。此外,期內持倉A股賬戶數為5257.61萬戶,也是自今年5月下旬以來該數據首次出現環比回升。

    同時,中國證券投資者保護基金最新數據顯示,8月11日至15日證券市場交易結算資金銀證轉賬增加額為2484億元,減少額為1971億元,8月份累計凈轉入逾250億元。

    股市預期向好,再加上開戶費用下降,新增開戶數有望繼續增加。這好比是開車上高速,不管你開什麽車,所有的車型費用都要交一遍,而現在只要交一筆“行車費”,這條資本市場的“高速公路”便可任你行駛。


統一 賬戶 平臺 上線 放開 證券 一人 一戶 限制 大幅 降低 開戶費 開戶
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一幢樓搬剩一戶做一鳳 嫖客光顧被偷四萬元

1 : GS(14)@2011-12-13 22:54:35

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15887992
【本報訊】觀塘仁愛圍待拆重建的舊唐樓,僅遷剩一戶成為名副其實的「一樓鳳」單位發生盜竊事件。身懷四萬元現金的嫖客,昨凌晨摸上鳳樓尋歡,他報案稱疑鳳姐聯同單位內一對男女偷竊其放在衫袋內的現金,惟警方接報到場時,涉案疑人已匆匆逃離。記者:簡明恩


2 : 亞力士(1473)@2011-12-14 18:05:18

上到去咁多人 就走啦 傻佬 你估金魚缸
3 : honey(6546)@2011-12-14 20:34:34

2樓提及
上到去咁多人 就走啦 傻佬 你估金魚缸

你真係身經百戰,學會保護自己
4 : GS(14)@2011-12-14 22:11:42

2樓提及
上到去咁多人 就走啦 傻佬 你估金魚缸


人地可能好好服務
一幢 幢樓 樓搬 搬剩 一戶 做一 一鳳 嫖客 光顧 被偷 偷四 四萬 萬元
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內地取消「一人一戶」 每人最多開20帳戶

1 : GS(14)@2015-04-13 15:56:55

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150413/news/ea_eaa5.htm\r\n【明報專訊】內地A股屢創新高,周日繼續迎來好消息,中國證券登記結算有限公司昨發布通知,今日起取消有27年歷史的「一人一戶」限制,每人最多可在20家證券公司開設20個帳戶。\r\n\r\n  早在去年10月,機構投資者已率先解禁,中國結算更進行帳戶整合的工作,推出統一帳戶平台「一碼通帳戶」,每名投資者開設一個一碼通帳戶作為總帳戶,以記錄身分資料,在一碼通帳戶下,投資者再在證券行開設子帳戶。當時市場已預料,這是取消一人一戶的第一步,券商的搶人大戰一觸即發。\r\n\r\n中國結算昨日則表示,各代理機構要引導投資者理性開戶,嚴禁使用違規營銷等不正當競爭手段,誘導沒有實際需要的投資者開立多個帳戶。\r\n\r\n內地證券界:競爭更激烈 料降佣金收費\r\n\r\n根據中國結算的數據,截至4月3日,滬深兩市股票帳戶數合計達1.9億戶,其中有效帳戶數1.5億戶。不過,實際參與股市的帳戶不多,截至4月3日的一周,有參與A股交易的帳戶數目為3395萬個,持倉的A股帳戶數目只有5726萬個,只佔總數約三成。\r\n\r\n內地證券界人士分析,「一人多戶」的新制度,將給投資者帶來極大便利,可更靈活地調配資金,以及按照自身的需求選擇不同券商的服務。而另一方面,打破舊有制度,則短期內或為內地券商引入更激烈競爭,因為客戶將更頻繁地流動,迫使眾券商要使用更多優惠政策吸引投資者開戶,包括降低佣金及其他費用等。
內地 取消 一人 一戶 每人 多開 20 帳戶
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A股取消「一人一戶」限制

1 : GS(14)@2015-04-14 02:06:21

【本報訊】身處「港股大時代」,市場上又多一個讓股市繼續亢奮的催化劑,中國證券登記結算有限責任公司(下稱:中國結算)取消投資者開立A股賬戶「一人一戶」限制,最多可開戶20個,今日起實施。



三大內地券商股受惠

市場人士估計,投資者賬戶限制放開之後,可給予投資者主動選擇權,將加速散戶流動性,也會引發佣金率下滑,競爭格局加速變化。撤銷限制下,業界估計對提供一條龍服務的大型綜合券商,包括中信証券(6030)、海通證券(6837)及上周五H股上市的廣發証券(1776),有利好作用。目前三隻股份,H股較A股有20%、25%及34%折讓。中國結算於網站公佈,取消「一人一戶」限制,允許投資者根據實際需要開立多個滬、深A股賬戶及場內封閉式基金賬戶,上限定為20個。今次全面放開「一人一戶」乃根據資本市場市場化、法治化和國際化改革的要求所採取的一項舉措,料能為投資者帶來更多方便。同日,中國結算發佈《證券賬戶業務指南》修訂版,當中提到同一投資者只能申請開立一個「一碼通」賬戶,並只能申請一個信用賬戶、B股賬戶。中國結算表示,開戶代理機構應根據投資者意願為其理性開戶,不得使用不正當競爭手段,誘導無實際需求的投資者開設多個證券賬戶。新華社引述中國結算董事長周明提醒,盲目開戶只會增加開戶成本,及浪費技術系統資源,故投資者應按實際需求而自行決定賬戶數目。據中國結算網站資料顯示,截至4月3日,滬深兩市股票賬戶合計達1.9億,其中有效賬戶1.5億。過去六個月,滬深兩市新開股票賬戶數目達1,373萬。《新浪財經》引述海通證券首席策略分析師荀玉根表示,消息將令股市交投更加活躍,產生長期利好,但短期影響不大。他指出,上周市場持續創新高的情況下,或有部份投資者擔憂見頂的可能,但他認為這只是暫時性波動,毋須過份憂慮,牛市還很長。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150413/19110346
取消 一人 一戶 限制
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新盤上車客一戶難求

1 : GS(14)@2016-10-24 06:09:26

【本報訊】經常都聽人說,現時買新盤「難過中六合彩」。的確講到無人信,新盤難買,是指買一間難買。發展商賣樓傾向優先照顧大手客,只要買兩間以上,就可優先認購,反而買一間的散戶,揀樓排到最後。


大手客獲優先照顧

樓市火熱,「大手客」重現樓市,個別豪宅新盤大手客比例更高達三成。地產商為搶大手客,就連樓價大眾化的上車新盤亦推出大手客優先條款,勢進一步削弱上車客入市機會。這種優待大手客的賣樓方式,惹來不少散戶不滿,覺得發展商保留大部份單位,供大手客優先認購,對散戶不公平。有代理卻指,發展商無責任照顧散戶,照顧散戶的責任應由政府負責。以將軍澳藍塘傲首輪推售363伙為例,其中239伙供員工內購及買兩伙以上但不多於四伙的A組大手客認購。即是說,發展商僅保留指定124伙及「A組賣剩蔗」作B組散戶公開發售,B組勁收逾7,000票,收票數目比大手票數多6倍,平均55名散戶爭一伙。銷售安排亦寫明,散戶只能認購「在出售首日完結後,所有剩餘之指明住宅物業」。不過,地產商衰唔晒,首張價單最平的6座2樓F室單位,折實售價437,71萬元,呎價10,888元,則保留今日作散戶認購。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161024/19810311
新盤 上車 一戶 難求
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證監:滬深港通研推「一戶一碼」

1 : GS(14)@2017-04-29 23:00:50

【本報訊】證監會預告短期內將處理以「不切實際」估值,進行可疑的資產買賣,未來數月亦冀在滬深港通層面,推出類似內地「一戶一碼」投資者身份識別制度,但在市場全面實行則屬極初步想法。證監行政總裁歐達禮形容,港股市場變得更大、更複雜,滬深港通啟動後,與中證監合作「比以往任何時間更好」。內地實行「一戶一碼」,股份稍有異動,監管機構即可查閱交易,但香港證監會須向券商查詢客戶資料。歐指為更有效監察,冀先在滬深港通層面推出投資者身份識別制度,最快可在年底前進行。歐剛獲續約至2020年,指未來執法方針有變,會善用手上「工具」盡快介入阻止潛在失當行為,而非以往般待投資者受損後才出手。但是否算未審先判?歐強調做法符合法定權力,被處分者亦有機制上訴。


擬規管「不切實際」估值

近月該會發出多份針對創業板新股的聲明及指引,被譏為「出口術」強制設公開發售,歐形容做法立竿見影;短期又擬處理資產買賣時估值不切實際的問題,但估值師現時不受其監管。輝山乳業(6863)押股被斬倉累股價崩盤,歐表示會檢討押股披露機制。中介機構部亦會就「高危問題」發出主題式問卷,冀業界知悉監管關注後盡快改善。上市架構諮詢依然未有定案,證監主席唐家成稱仍在分析意見,與港交所(388)合作無間,維持市場質素目標一致。港交所擬今季推創業板改革、設立新板諮詢,包括容許同股不同權公司在新板上市,歐支持諮詢,以便收集買方意見,或引申出此類公司是否可納入指數等討論,「但這已非監管層面的事」。兩年前港交所提出接納同股不同權時,證監大力反對。歐稱會留意是次諮詢能否釋除當時疑慮,以及關注採用同股不同權的理據、形式,以同股同權的股王騰訊(700)為例,認為科網股關注的遠不止股權架構。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170428/20004411
證監 深港 通研 研推 一戶 一碼
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