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一位年薪一千五百萬元的首席設計師，為何會從明日之星，成為商業間諜，甚至在檢調偵訊時，誇口宣稱「沒有我，宏達電會倒！」

六年級中段班的宏達電研發部副總經理簡志霖，他所涉及的商業間諜案，恐怕讓宏達電經營團隊間的信任危機，正式浮上檯面。

震驚。才剛加碼分紅，王雪紅就出手揪內鬼

八月三十日，台股收盤後，台北地檢署指揮調查局北機站，兵分七路前往宏達電位於新店的研發總部，搜查簡志霖、研發處長吳建宏及工程師黃弘毅三人的手機與電腦，並以背信罪與洩漏營業秘密罪將三人移送。

消息一出，震驚業界。但更令人震驚的是，具名控告這三位員工的，是宏達電董事長王雪紅。

時間，回到八月二十二日，宏達電宣布將發行一千五百萬單位的員工認股憑證，以當天收盤價一百四十九．五元計算，相當於砸下二十二億元，企圖以錢留才。

八月，向來是宏達電發放年中激勵獎金與上半年分紅的時間，去年因為延遲發放，加上數字不如預期，員工怨稱「連超時加班費都不夠」、「根本是激怒獎金」，一度差點爆發離職潮。

今年狀況更糟，為了穩定軍心，除了既有分紅之外，宏達電又另外用股票加碼，沒想到才剛宣布七天後，就出重手揪內賊。

簡志霖的案子，恐怕具有「殺雞儆猴」的強烈意味。以宏達電今年上半年EPS不到兩元來看，員工必然預期今年分紅不如往年。

宏達電現在一手用胡蘿蔔，另一手用棒子，這兩大動作的背後，顯示出管理階層正在盡力抑制內部即將爆發的離職潮。

宏達電從去年開始走下坡，營業利益率大幅下滑，每股盈餘從顛峰時的七十三塊滑落到二十塊，外資預估今年可能連十塊都不到。第二季法說會上，對於傳統旺季第三季的營業利益率預估竟然是○％至負八％，等於是預先承認虧損。

宏達電內部的實際營運狀況，高階主管所知的訊息，絕對比外界更清楚。從去年開始，宏達電不斷傳出高階人事異動，今年光是上半年，就走掉了六位高階主管，其中有重金禮聘來的外籍兵團，也有從多普達時代就一路上來的本土老將。

打擊。內鬼，竟是周永明親手拔擢的子弟兵

高階主管棄船求生本是企業衰退時的常態，微軟、蘋果近年來也因為業績下滑飽受人才流失之苦，例如資歷達二十三年、有Windows 8之父之稱賽諾夫斯基（Steven Sinofsky），以及一手打造iPhone內部軟體的蘋果軟體部門副總裁佛斯特（Scott Forstall）都在過去一年相繼離職。

然而，這次準備棄船逃生，被發現是「內鬼」的竟是首席設計師簡志霖，對宏達電內部員工士氣的衝擊，恐怕遠比外界想像中來得更大。

因為他在宏達電內部的行事作風，流露著濃濃的周永明風格。

二○○一年十月，加入宏達電的簡志霖，當時身為宏達電執行副總經理的周永明，親自找他進宏達電。

當時的宏達電，還只是一家委身桃園的PDA代工廠，懷抱著品牌大夢的周永明為了宏達電未來的產品設計著眼，簡志霖成為他找進宏達電的第一個工業設計師員工，等於是周永明在產品工業設計上的子弟兵。

宏達電首席創意長陸學森離職後，簡志霖地位大幅提升。一位了解宏達電內部人士透露，表面上宏達電的創意部門是由克洛歐（Scott Croyle）接任，但實際上掌權的是簡志霖。

掀底。簡行事像周永明，點子備受賞識

從宏達電的年報中可以看出，從該年起，簡志霖的薪資級距跳升至一千五百萬到三千萬等級，與從索尼愛立信重金禮聘來的營運長寇斯提洛（Matthew Costello）同位階，並連續三年都維持在此一水平，足見其在宏達電的重要地位。

該內部人士指出，二○一一年中，周永明定調，改機海戰術為旗艦機種，率領設計與研發團隊不眠不休的討論HTC One的外型，簡志霖就是一個關鍵角色。「只要他提出來的想法，Peter（周永明英文名）大部分都會過關，」該人士說。換句話講，簡志霖就是周永明的愛將。

「Thomas（簡志霖英文名）的做事風格跟Peter很像，兩個人都很『龜毛』（台語，吹毛求疵之意），對產品都很有熱情，也很堅持自己的想法，絕不妥協，差一點點都不行，」一位曾與簡志霖共事的前宏達電員工說。

以New HTC One的設計過程為例，周永明想要打造出一支具備高質感金屬外殼的手機，但這會造成天線收訊不良，同時也會干擾到NFC（近距離無線通訊）功能，除非另外在背殼上開一條線，於是簡志霖帶領的設計團隊就與天線部門起了爭執。

簡志霖認為這條線只要超過○．五公分，就會破壞整體美感，但是天線部門測試至少要做到一．五公分才能保證訊號強度夠，不會出現像iPhone4那樣的收訊瑕疵。雙方為了零點幾公分差距，甚至還鬧到周永明面前。

天線之外，連揚聲器的鑽孔也有講究。宏達電在倫敦的發表會上，特別提到了引以為傲的揚聲器功能，上下各一百八十八個鑽孔，每個孔○．四公分，同樣是簡志霖精心設計的結果。太小，音效發揮不了效果，太大，容易進水卡灰塵。

內耗。簡志霖作品難獲利，供應鏈跳腳

這種對設計細節的堅持很符合周永明的脾胃，因為周永明就是宏達電內部手機產品設計的真正靈魂人物。

簡志霖能在陸學森之後，成為首席設計師，這等於成為宏達電內部與周永明工作最緊密的角色，周永明讓簡志霖在產品上擁有強勢主導地位，做出了一支得獎無數的手機，然而諷刺的是，這竟然也成為宏達電今年銷售衰退的原因之一。

一位熟悉New One製造過程的工程師分析，為了讓這支手機呈現出絕佳金屬質感，光是鋁合金的準備工作就要將近三天的時間，金屬拋光兩百秒，陽極處理七千二百秒，工作時間比三星的塑膠機殼手機至少高出三倍。

這還只是在順暢狀態底下的工作時間。因為工藝太過複雜，一開始良率不到五○％，等於每做十支就要丟掉五支，大幅增加代工廠的備料、成本與工作時間，對毛利已經被壓縮到極致的供應鏈來說，接這個單子根本吃力不討好。

「我做你一台手機要比三星多花三倍的工夫，但賺的錢又沒有比三星多三倍，正常人都會想『我幹嘛做你這生意？』」一位熟悉供應鏈人士指出，這就造成宏達電今年一開始訂單滿手卻出不了貨，只好拉下臉提高價格，犧牲自己的利潤分給代工廠，求供應商優先出貨，如此一來又大幅提高生產成本。

該人士推估，還不要算後來找小勞勃道尼等人的鉅額行銷費用，New One一支的成本大約就要二百五十美元，三星的S4一支大約是二百四十美元，成本落差將近新台幣三百元，最後到消費者面前的售價卻不能差距太遠，這讓宏達電今年的獲利能力大幅衰退。

但承擔這些結果的，絕對不是簡志霖所率領的設計團隊，而是行銷、業務等部門，「Peter不會去問『你怎麼做出一支不賺錢的手機？』而是罵『為什麼這麼好的手機你們賣不出去？』」一位熟悉宏達電高層的人士說。

過度注重產品，讓宏達電內部權力大幅往研發與設計部門傾斜，也讓愛將簡志霖逐漸忘記了自己的身分，在開庭時甚至高傲的稱自己與王雪紅、周永明是宏達電的三大核心，「沒有我，宏達電會倒！」

簡志霖這句「沒有我，宏達電會倒！」背後，恐怕是宏達電內部長期的管理文化，讓簡志霖所塑造出來的自我意識投射。

「冰凍三尺，非一日之寒，」該熟悉宏達電高層人士說，宏達電最大的問題，就是難以避開人治色彩，流程管理有時候會因人而異。

這個問題，早在二○一○年就種下。當年宏達電為了求生，打出機海戰術，意外搭上智慧型手機爆發浪潮，內部不斷推出新案，一級主管看哪個案子好，成功率高，就追加預算，把資源放在哪個案子上。

因為求快，縮短產品從發想、執行到出貨的流程，自然會跳過許多細緻化步驟。一位宏達電離職工程師說，擁有執行長周永明、研發長陳文俊、中國區總裁董俊良等人簽名的案子，一定優先處理，項目負責人講話就是可以很大聲。

簡志霖恐怕就是在這種氣氛下，走上了岔路。因此，當檢調衝進新店總部進行搜索時，他還敢大聲向檢調單位及宏達電法務主管高喊：「我在外面開公司，『老闆』都知道，為什麼抓我？」

簡志霖口中的老闆，究竟是誰？這等於讓宏達電內部經營團隊的信任危機，跟著浮上檯面。

宏達電內部人士猜測，「Cher（王雪紅英文名）向來不太管下面的事，怎麼會知道一個副總在外面幹嘛？」

更讓人好奇的是，如果像簡志霖宣稱的「老闆都知道」，為何還會放任此事發生？

起疑。告周人馬，王雪紅不再充分授權？

一位熟悉科技業的國內律師事務所合夥人分析，宏達電此舉有幾個嚇阻作用，以刑事上來說，對內，他可以藉由羈押簡志霖等人，防止他們進一步損害公司利益，也警告所有內部員工，不要想趁公司亂的時候掏空。對外，則警告競爭對手，不要想非法使用宏達電的研發成果。

以民事上來說，宏達電可以聲請假處分，用以保護秘密，禁止交易進行，甚至聲請競業禁止，讓這三人未來也無法對公司造成威脅。

至於詐領一千多萬設計費用，「很顯然是內控內稽出了問題，」該律師認為，一千多萬對宏達電來說雖然只是九牛一毛，但暴露出在預算管理流程上有漏洞，「不少員工就是這樣神不知鬼不覺搬空公司。」

這次，簡志霖事件是因他從今年五月，就在宏達電研發部門挖角，去他在外開設的手機設計公司上班，被內部員工檢舉，才由宏達電人資部門進行調查，發現簡志霖「內鬼行徑」。

儘管王雪紅多次向外界強調，她完全相信並支持周永明的領導團隊，但以這幾個月一連串的動作看來，過去充分授權的王雪紅，似乎正把手伸進管理層面中。

今年八月，宏達電中國區總裁從任偉光換成董俊良，宏達電內部傳言，此一人事命令不是發自周永明的辦公室，而是由王雪紅主導。

以簡志霖事件來看，即使宏達電決定要訴諸法律程序，也可以低調進行，但王雪紅卻不惜家醜外揚，選擇讓消息曝光，如同去年，她授命外甥陳主望，同樣對涉及內控、掏空公司資源問題的威望前總經理張心望提告一般。

這次，她以宏達電董事長之姿，親自對一位副總提告，動作遠比去年更大，而這位副總，在宏達電內部又被歸類為周永明人馬，種種舉動，讓人產生許多想像空間。

對於這些動作，宏達電表示，王雪紅是公司登記負責人，本該就由她出面提告。而董俊良的任命案，是由執行長提出建議後再由王雪紅同意的。

過去外界總認為，宏達電的困局來自資源太少、體質太弱、對手太強，然而簡志霖事件卻一舉掀開內部從上到下的管理危機，這恐怕才是王雪紅不得不出手的最大原因。

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資料來源：Gartner 整理：邱碧玲

進入中國拓展市場，巧合服飾董事長張石東相當清楚中國消費者看重的是大排場。他為了替代理的台灣服裝品牌造勢，敢於每年砸下平均兩億新台幣，舉辦媲美米蘭、巴黎規模的高級時裝秀，再將賺來的錢投資新品牌或展店，要讓在台灣失去舞台的品牌站穩中國市場。

撰文‧鄧 寧

從未學過行銷術，英語只會講ＡＢＣ，四十三歲前甚至沒出過國。這樣的一個人，卻把一群幾乎已在台灣找不到生意的服裝品牌推向廣大的中國市場，他辦的時裝秀，讓歐洲精品業者也心服口服。

這名為沒落的台灣服裝品牌在中國重新找回舞台的背後推手，是被業界稱為「巧合小哥」、今年五十歲的巧合服飾董事長張石東。

張石東在台灣紡織業逐漸沒落後，憑著一股拚勁與一千萬元的開店金，二○○六年時，帶著第一個願意信他的服裝品牌Roladolls到中國闖天下。如今，Roladolls一年已可賣出二十萬件衣裳，而且巧合旗下代理的品牌數量更達到十四個，在中國的直營與加盟店數合計超過三百家。

經歷台灣服裝業起落

張石東出生於台東縣東河鄉，家裡是有五男五女的傳統大家庭，因四姊張素珍嫁給本土自創服裝品牌「美仁」的創辦人羅建福，張石東在退伍後，因著四姊的緣故開始從事服裝批發的小生意，巧合服飾即於一九八五年成立。

「那時候台灣景氣好，賣衣服簡直賺翻了！一個月營業額能做到兩百萬元。」憶起當時錢淹腳目的光景，張石東語氣仍透出些許興奮。但九○年後大環境變動，本土服飾業生意急轉直下，巧合的服裝批發生意也被迫由買斷轉為寄賣，庫存壓力變大，一度讓他萌生離開的念頭。

雖然台灣生意不好做，但孝順的張石東堅守「父母在，不遠遊」原則，在台商西進中國時仍固守在地，直到父母相繼去世，才登陸打拚，「我在母親忌日當天跟她說，兒子現在要去中國打拚了，現在我皮夾裡還放著七年前第一次飛到廣州的機票，隨時提醒我勿忘初衷。」當時，張石東帶著表弟陳東沅到廣州，兩人在一家商城找了店位進駐，之後又陸續租了四個店位，將第一個代理的服裝品牌Roladolls櫃位裝潢得時尚又大氣，成功吸引當地消費者的目光。短短七年間，Roladolls在全中國的通路據點已達一四五家，年營業額（以出廠價計算）更從三百萬元成長至八億元，成為目前巧合服飾旗下首屈一指的服裝品牌。

花大錢照顧別人的品牌

巧合目前代理十四個台灣服裝品牌，單品售價多定位在兩千至四千人民幣（約新台幣一至兩萬元），屬於高檔服飾，但比起頂級精品仍有段距離。

即使如此，張石東為旗下品牌舉辦的時尚秀一點也不含糊，深知中國人講究排場。他辦的秀規模堪比義大利米蘭或法國巴黎的高級時裝周；即將在海南島三亞舉行的春夏時裝展，耗資四五○○萬元，一年平均砸下兩億元辦秀，讓在台灣失去舞台的品牌重新站在聚光燈下。

願意花大錢投資在品牌上，就是巧合服飾與其他代理商最大的不同點。張石東自負地說：「別人會覺得花大錢辦秀與裝潢店面，價值都收在品牌身上，很不值得！但我願意付出。」在台灣代理歐洲一線服裝品牌逾三十年的伊麗莎國際貿易公司董事長蔡瓊玟表示，「Stone（張石東）很敢花錢，方向對了大陸人胃口，同時做事很細膩，能放心將品牌交給他打理。」基於這層信任，蔡瓊玟介紹了義大利名品Les Copains的總經理給張石東認識，「其實Les Copains一直想進大陸，但找不到好的合作夥伴。」商談後三方一拍即合，下季起，巧合就會開始在中國代理Les Copains服裝，並與伊麗莎國際一起負責該品牌的大中華區總代理，後續也有機會引進更多歐洲品牌。

但張石東並不特別以此為傲，他最大的希望，其實是藉由巧合的行銷團隊為台灣設計師找到出口，「我在中國幫台灣品牌辦秀，辦到歐洲品牌都來找我，那我是不是可以再提供舞台，讓更多台灣品牌有發揮空間？」在旗下各品牌逐步於全中國擴點、業績蒸蒸日上之時，一家合作四年餘的品牌，在巧合為其建立起市場名聲後宣布退出。

「我幫他們從一年兩百萬元的營業額成長到兩億四千萬元，今年卻突然毀約，說要自己做。」這也是張石東創業後首次遇到合作夥伴背叛。令人意外的是，他選擇不提告，自己將所有庫存吃下，已付出的高額裝修費用也未能回收，相當於繳了兩億四千萬元的學費。

「這件事是對我的大考驗，我自問：『兩億四千萬可以忍受嗎？』最後忍了下來，我只是少掉一個客戶，對方卻失去一個貴人，想通了就好像過了人生的一大關。」也因為張石東將庫存買回，使得為巧合銷售品牌服飾的加盟店沒有任何損失，讓巧合在商場中的信用名聲也更上一層樓。

「我到中國，發現不能用兩千三百萬人的思惟來做十三億人的生意，但這裡卻可以是台灣設計師的新舞台。」站到不同土地上，張石東為缺乏伸展台的台灣服飾找到了新出路。

巧合服飾

成立時間：1985年12月，

2006年前進中國

負責人：張石東

資本額：20萬元

代理品牌：Roladolls、美仁、荷雅凱妃、MJMJ等

年營業額：約15億元

張石東的創意煉金術

1.行銷精準 華麗大秀切合中國市場迎合中國消費者注重排場的特性，砸重金辦秀雖然支出成本不小，但立收吸睛之效。

2.戰略精明 集合眾多品牌壯聲勢目前代理品牌雖少有頂級精品業者，但數量眾多，取得規模經濟的營運優勢。

日本經濟泡沫化後，打工族人數急劇上升，一千八百多萬人的市場需求，被同為打工族的村上太一所洞悉，創立的Livesense人力網站，以創新的商業模式，寫下日本網路經濟的另一頁傳奇。

「我還是高中生，打工地點希望離家不超過電車三站，老闆能每天結算當天薪資。我討厭穿制服，聞到菸味會作嘔。」這是日本人力網站Livesense上的一則打工訊息。要找一份工作，同時還要滿足這些需求，若在十年前，恐怕要親自走遍三個電車站的距離，看遍每一張貼在店外的徵人廣告，還不一定找得到，但現在只要上Livesense的網站，一指搞定！

日本自從經濟泡沫瓦解後，企業精打細算，減少錄用正式員工，改聘打工族。根據二○一二年的日本政府統計資料，日本受薪階級五一五四萬人中，約三成五為非正式員工，達一千八百多萬人。七年前，Livesense迅速切入這塊大餅，開始提供嶄新服務。

發祝賀金 吸引求職者上門台灣無名小站創辦人林弘全分析說：「日本原本也有人力銀行推出服務，這些占優勢的先行者可以要求求才企業先付費。但是像Livesense這種後進者，就只能思考創新的商業模式，從不同的角度切入。」想打工的人上Livesense旗下針對打工者營運的網站Jobsense，就能依自己的喜好逐步查詢，可選擇打工區域、交通路線、職務等，每縮小一次範圍，網站上的「符合本條件的求才數」也會跟著變動，讓求職者知道自己有興趣的打工機會有多熱門。這個網站也每日更新，可以看到最新的求才件數。

Jobsense網站上還刊登許多對求職有幫助的專題，例如如何寫履歷表、打工經驗談、最新的打工趨勢等；另有清晨打工、高薪打工、可轉為正式職員的打工等特別企畫。除了資訊豐富之外，最吸引打工者來這裡找工作機會的，還是「錢」；求職者透過Livesense找到工作後，Livesense會發給祝賀金二萬日圓，這個數目約相當於二十小時的打工薪資。這個致命的吸引力容易讓求職者告訴周遭的人，達到廣為宣傳的目的，Livesense的人才資料庫也跟著擴大。

另一方面，依照人力銀行傳統的作法，企業委託徵才要付一筆費用，卻不一定能找到合適的人才。為改善這個問題，Livesense讓企業不必先付錢就能登求才廣告；找到人之後，Livesense再收費。因為沒有風險，多數企業都願意在網站上刊登求才訊息。這種被稱為「成功報酬型」的觀念，讓求才者、求職者和平台提供業者三贏，也讓Livesense快速崛起。

業務多元 發揮乘數效果林弘全認為：「Livesense提供祝賀金的作法真的很聰明，而且它其實也是確認上班回報的機制，目前看來，這個模式相當成功。」CyberAgent Ventures台灣區總經理Alice Fang也指出：「日本原有的公司或許因為用戶已經習慣，也或許有一些包袱，不易改變服務形態。Livesense找到了一個市場上沒有的營運模式，規模做大以後就有乘數效果。」繼打工者之後，Livesense於○九年陸續推出正職者使用的「Jobsense Link網」，以及派遣人員專屬的「Jobsense派遣網」；一○年則橫向發展租屋服務，推出「door租賃網」；一一年，口耳相傳的「轉職會議」正式啟用。業務多元化的好處是發揮不同領域的乘數效果，增強開發服務的能力，利用搜尋引擎最佳化︵ＳＥＯ︶的服務來聚集人潮，吸引更多使用者。妥善運用ＳＥＯ這種網路行銷手法，讓求職者在雅虎或谷歌網站上，輸入「打工」等關鍵字時，會最先看到Livesense的網站，達到高集客力的目的，同時也可以節省宣傳的費用，把成本降到最低。

點評企業 經驗分享成效大Livesense對自己的服務開發力也非常自豪，從企畫到網站設計、系統開發等都不假手他人。村上太一表示，公司員工常訪問用戶，站在消費者的立場探索需求；而且由於這些業務不外包，開發的專業知識和技術得以累積，就能建構一個迅速確實的服務體制，這對公司的長期發展而言，絕對有其必要性。Livesense還觀察到，求職者對於自己不熟悉的工作總有很多疑慮，希望有經驗人士來解惑，「轉職會議」就能滿足這樣的需求。它的運作方式是，由各企業的員工或前員工來介紹這家公司，有意到這家公司上班的人，能先有初步的了解。網站還有目前口碑最好的排行榜、查詢最近最熱門排行榜等。村上太一指出，一個月約有三百萬人使用網站，公司會站在中立的立場，盡可能把事實傳達給求職者。

Alice Fang分析指出，在競爭激烈的情況下，除了ＳＥＯ，網路業者勢必也要善用社交網站等其他行銷手法。「就像很多網友會對餐廳有點評一樣，轉職會議就是讓用戶對公司點評，根據實際經驗抒發個人意見。這種方式讓用戶對公司有信賴度，而且形成黏著度，增加停留在這個網站上的時間。」透過這些努力，Livesense到今年六月止，使用Livesense服務的企業累計達三七一七五家，使用者約有一千萬人。Livesense八月公布的最新財報顯示，今年一至六月營業額為二十一億日圓，稅後純益比去年同期增加六八％，達到五億二千萬日圓；預估全年稅後純益達八億七千二百萬日圓，增加幅度為四六％。村上說，未來將繼續擴大現有事業市占率，並致力開發新事業，繼續書寫日本網路經濟新傳奇。

創造三贏！

——Livesense成功的商業模式

企業客戶

‧無效免費（零風險）

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Livesense

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求職者

‧資訊豐富

‧領到「祝賀金」

好處增多

撰文‧孫蓉萍

一天締造千億元業績，阿里巴巴是如何做到？這就像一場網路的百貨公司週年慶大戰，從淘寶、天貓的網購平台，兩萬個賣家，到十多家快遞物流業者，無不繃緊神經，他們要迎接的是上億消費者、超過一千七百億元的金流、一‧五億個包裹。大陸電子商務奇蹟，在這一夜寫下。

撰文‧顏雅娟

在十一月的杭州街頭，氣氛異常熱絡，人們逢人便問：「你淘寶購物車放滿了嗎？」有的老闆還提前四天發薪資，就為了讓員工買得盡興。

這不是過年，而是一年一度的光棍節，又稱「雙十一」（十一月十一日）。

大陸人有多瘋「雙十一」？打從○九年首度開創「雙十一」網購促銷開始，一天做到五千萬元人民幣（約二．五億元台幣）的業績，去年更創造出一九一億元人民幣（約九二六億元台幣）的業績，今年再攀高峰，直上三五○億元人民幣（約一七○○億元台幣）。

今年光是參與「雙十一」的賣家就超過兩萬家，多達三百個品牌、超過三萬家實體店面，在實體店面一起推出商品五折促銷。

在光棍節前一天，超過五千萬名消費者還提前參加「預熱」（指店家提前炒熱買氣的各種活動），先把想買的商品全選進購物車裡，近六百萬名消費者的購物車裡，塞滿了超過四十件商品，都是希望在零時一到的那刻，可以最快搶購到最低折扣的商品。

創造一個節日很容易，但如何在這個節日裡，創造出破千億元的業績，《今週刊》直擊三個現場，找出淘寶天貓創造千億業績的祕密。

備戰．賣家辦公室

參加雙十一，就像歌手登上春晚舞台，唱一曲，後面商演不斷。

十一月十日，下午四點，杭州濱江區，距離「雙十一」還有八小時。

我們來到天貓商城上最大行李箱賣家UTC行家的辦公室，其實UTC起家是在蘇州，這些年，為了經營電子商務的大餅，特地在杭州設了電子商務部門。

這已經不是UTC行家第一年參加「雙十一」了，他們太瞭解「雙十一」可能掀起的搶購巨浪，辦公室裡的八十多名員工無不摩拳擦掌，積極備戰。為了讓他們在第一線處理所有消費者的交易訂單，辦公室擺滿點心零食，甚至大手筆包下隔壁飯店，請來盲人按摩師替員工舒緩肩頸，增加工作效率，一切全為「雙十一」。

「參加雙十一，就像歌手登上春晚舞台，唱一曲，後面商演不斷。」說話的是UTC行家商貿電子商務事業部總經理曹軼寧。

他會這麼形容，實在是因為電子商務有著大者越大的「馬太效應」，也就是說，當某件商品越多人買，就能吸引更多人來下單。所以，即使參加「雙十一」得端出五折促銷也在所不惜，因為對賣家來說，在這個全大陸人瘋網購的日子裡，打品牌的意義更勝於獲利。

「每個賣家都參加（雙十一），幾乎成了大陸網路賣家的標準配備。」曹軼寧不諱言，「雙十一」在大陸颳起的旋風，就好比你沒參與，便落伍了。

自○九年淘寶網開始做「雙十一」開始，現在已經進入第五年，下殺五折是基本的折扣，自然會吸引許多消費者上門，就連平時不上網購物的人，也都搶在這天擠上淘寶搶購，這對賣家來說，就是吸納新消費者的最好時機。

以UTC行家去年「雙十一」的交易狀況為例，新、舊客戶的比例大約是五比五，靠著這些銷售資料，賣家能夠更深入瞭解地域的消費特性，哪個省分、哪些年齡層具有潛在消費力，完全掌握在手中。

「雙十一的統計數字，成了支撐地面擴點的最好依據。」UTC中國副總裁兼品牌總監孔曉紅說。

「雙十一」不是一天的事，

是經營一個品牌的事

電子商務這行，消費者、銷貨、產品數量與議價能力是環環相扣的，消費者上線數字扣著銷售數字，當你能吸引的消費者越多，自然議價能力也越高，能拿到的代理商品也越多。

「我們看『雙十一』，不是只看一天成交量，而是後續帶來的品牌影響力。」曹軼寧說。

這麼說吧，UTC行家第一次參加「雙十一」，是一○年的事了，那天，UTC行家做了一萬筆的訂單，蘇州倉庫塞滿大批貨物，等著送往各省。剛好北美行李箱品牌商威格（Wenger）的品牌代理人員來訪，看到倉庫裡的爆量，大為驚豔。

只見UTC行家總裁孔衛紅豪氣地回答：「這就我們一天的量！」見識到UTC行家的影響力，不只讓UTC行家拿下威格的代理權，合約一簽就是十年，有了威格開路，後頭的Guess、Eagle Creek等行李箱大品牌的代理權，也紛紛入袋，將UTC行家推上了天貓網上的行李箱最大賣家。

「今年差不多能做到兩千萬元（人民幣）營業額。」曹軼寧胸有成竹，以客單價人民幣兩百元換算，也就是說，今年「雙十一」將為UTC行家帶進約十萬筆訂單。

「『雙十一』，是所有電子商務業者大練兵的最好機會。」阿里巴巴首席運營官張勇直言，在阿里巴巴搭建的這個舞台，真正要站上去演出的，還是上頭的這兩萬名賣家。

開戰．淘寶總部

這是大陸消費者過大年的節日，半點差錯都不能有。

十一月十日，晚間十點，杭州市西側的阿里巴巴西溪園區。

場景轉進阿里巴巴總部，這裡，是大陸電子商務史創造奇蹟的神祕基地，啟用不到三個月的園區，玻璃帷幕築成的六棟辦公大樓，燈火通明，七彩雷射光束從大樓頂端射出，活脫像演唱會現場。

距離光棍節還有兩小時才開始，但園區裡已經人聲鼎沸，一股歡欣鼓舞的節慶喜氣，瀰漫在空氣中。

為了迎接這一天，阿里巴巴集團內所有員工已經連續加班了好些天，從技術人員、營運、行銷、公關，都得動起來，「這是大陸消費者過大年的節日。」驕傲寫滿張勇的臉上。

這確實值得他驕傲，在「雙十一」這天，超過上億的使用者同時湧入阿里巴巴旗下的淘寶、天貓網站上，不只要讓消費者買到最想要的商品，還要保證網站的營運順利，結帳程序都暢通，這絕對是個大工程。

就在總部二樓，大型會議室的牆面，巨型電子螢幕橫掛在上，這裡，就是阿里巴巴「雙十一」的作戰指揮中心，每一秒支付寶的統計金額、每一筆交易狀況、每個賣家的接單、每位消費者的位置，巨型電子螢幕上，一覽無遺。

巨幅大陸地圖上頭，紅色代表賣家位置，黃色的是買家，每筆訂單一成交，小箭頭就會直接從賣家射向買家，有時小箭頭還會飛出海外，那是來自台灣、香港的海外成交訂單。

身為最高指揮官，張勇一整天都在作戰指揮中心待命，就為緊盯「雙十一」交易狀況。

當指針移往十二、零點鐘一到，作戰指揮中心裡的人，全深吸了口氣。大屏幕底下，來自國內、外的兩百多名記者已經按捺不住，有些人拉長了頸子，有些人還站了起來。只見巨幅螢幕上的數字不停跳動，一眨眼的功夫，總成交金額已經衝破了第一個億元，而這時，才過了五十五秒。

光速般成長的交易金額，讓現場所有人的情緒沸騰起來，六分鐘後，總成交金額已經衝破十億元人民幣，包裹件數超過三千萬筆，就連台灣、香港都不斷地有成交的箭頭閃爍著。

根據統計，在「雙十一」開跑的第一分鐘，天貓商城瞬間湧入一三七○萬人次，每一秒平均產生三千九百筆交易訂單，搶購熱度遠遠超乎想像。

戰果．物流地圖

當交易訂單突破第一億筆，風雨欲來的緊張感籠罩了物流中心上方…十一月十一日，下午五點，鄰近杭州蕭山機場的順豐物流中心。

這裡，是華東地區最大的貨物分撥站，從各賣家集結而來的貨物，得先在這做第一次的分批工作，再分裝上貨車上，直至貨物滿載後，迅速駛出。

早在「雙十一」開跑後的第一百分鐘，交易成交後的第一個快遞包裹，就在南昌被簽收，凸顯出「雙十一」不僅是淘寶天貓與賣家的戰場，後頭的物流配送，也要火速接上。

當「雙十一」交易訂單突破第一億筆，一股風雨欲來的緊張感，籠罩了物流中心的上方。

三．八萬平方公尺的倉庫裡，盤根錯節的輸送帶不斷地將貨物分類，忙中有序地輸送著所有貨品，第一級分批先按地區分類，還有送往海外的得往航空貨件走，其他省分得再分一區，由貨車送往第二級的中轉站。

「每天要在這中轉的貨物，約十三萬件，像去年雙十一，單日配送的貨物件數衝高到十七萬件，今年盛況空前，未來幾天，每天要配送的貨物件數勢必會衝高到二十多萬件以上。」順豐快遞華東分撥區營運經理呂奇摺著手指頭算著，龐大的運量，已夠讓他頭皮發麻。

天貓商城建購最強勁的網站，還找來上萬賣家用最優惠的折扣提供消費者搶購，所有戰果就等物流業者將商品在最短時間，送到消費者手上。

由於杭州天氣不穩定，時常起霧，這對於配送貨物來說，是最大的挑戰，因此，舉凡路面起霧、車禍等臨時狀況，都由順豐總部加以監控，稍有萬一就要立即處理。

順豐物流只是負責配送的其中一家業者，在「雙十一」這天，平均每分鐘產生九‧八萬個包裹，超過一‧五億個包裹等著配送。為了要覆蓋到全大陸的版圖，阿里巴巴集團旗下新成立的菜鳥網絡發揮功用，涵蓋全大陸十多家快遞公司，掌握九五％以上物流資訊。

透過「物流雷達預警系統」直接監控各家快遞業者的中轉站、轉收站到消費者手中的每個節點資訊，甚至與國家氣象資料中心合作，掌握即時氣象資料，預測未來半天到七天可能產生的物流塞車，提前把資料回饋給快遞業者，讓業者提前部署貨物配送路線。

「雙十一是我們與快遞業者的一場數據協同戰。」菜鳥網絡營運長童文紅說，確實，當雙十一展現大陸驚人消費力的同時，更重要的是這場大戰裡，所揭櫫的大陸電子商務產業的縝密產業鏈與強勁執行力。

淘寶讓買家、賣家完全相信「大陸發展那麼快，（阿里巴巴）只有贏一件事情，就是他們完全相信電子商務、完全在線上找客戶。」阿里巴巴集團台灣總經理傅紀清說，「雙十一」成了窺見大陸電子商務崛起、茁壯的最佳觀察站。

就在「雙十一」瘋狂網購二十四時步入尾聲之際，晚間十點多，一身紫紅色長袍、披著大紅圍巾，阿里巴巴集團創辦人馬雲走了出來。

這天，「雙十一」成了馬雲口中說的，「一個讓廠商和消費者互相感恩的日子。」但「雙十一」背後更強烈的意義，是馬雲一手建起的電子商務城牆，已經高到讓競爭對手難以追趕。

馬雲想做的是，讓淘寶、天貓成為大陸電子商務基礎設施提供商，提供物流、金融各種服務，讓每個中小企業、個體戶，都能輕易踏入電子商務這塊機會無窮的市場。

即使今年雙十一創下約一七○○億元台幣的成交金額，比去年美國感恩節後的網路星期一的總成交金額約四四三億元台幣，整整多出三倍，但馬雲並不因此滿足，他說：「大陸電子商務還可以更激勵一點、更專注一點，讓更多人加入。」這一夜，「雙十一」寫下的奇蹟，還只是起點。

光棍節小辭典

光棍節的由來普遍認為是在1993年，由南京大學四位學生討論如何擺脫光棍（單身）狀態，想出以11月11日作為光棍節來組織活動，因為有四個形似棍子的「1」，雙十一光棍節因此而生。

2009年，淘寶網首度以「光棍節」為名，進行網購特賣活動，沒想到一炮而紅，創造出「光棍節」購物奇蹟。

光棍節奇蹟一頁

開賣僅55秒，交易額就突破1億元人民幣（約4.8億元台幣）

參與賣家數多達2萬家

物流配送快遞日均業務量達3.2億件開賣一分鐘，200萬用戶從手機端湧入開賣至中午12點，就有8家店銷售額破億，232個賣家業績破千萬元

這些商品最好賣

——開賣1小時銷售成績

160萬件內衣 可疊成3座高8848公尺的聖母峰200萬條內褲 接起來超過3千公里長，可繞台灣2圈全天最熱賣 小米手機3，銷售額達2741萬元人民幣（約1億元台幣）

回顧過去一年，你每天處在同一個人際圈，做自己擅長的事，用相同方法解決問題，日子穩當順利？還是，經歷了不一樣的事情，帶來內心的惶恐與不安全感？

如果是後者，而非陷於前者的舒適圈（Comfort zone），那麼，恭喜你，正踏在通往成功的道路上。因為根據《富比世》（Forbes）雜誌過去六年來，針對一千二百位企業執行長、政治菁英等各領域的成功者所做的調查顯示，跨出舒適圈，接納不一樣的新經驗，是這群頂尖人士，共同擁有的最重要好習慣之一。

暢銷書《發現我的天才》作者巴金漢（Marcus Buckingham），在市調機構蓋洛普擔任資深顧問，曾主持一項長達二十五年、針對八萬名經理人的大規模訪談，結果明確指出，具備打破成規的勇氣、不依循傳統管理智慧，是傑出經理人最重要的特質。

確實，跨出舒適圈，將面對未知與新的壓力源，但心理學研究已證明，適度的焦慮狀態下，通常帶來較佳的行為表現，甚至成功者所追求的顛峰狀態。

佐伯格〉每天要認識臉書以外的人

身價估計近兩百億美元（約合新台幣六千億元）、去年光慈善捐款金額，就超過十億美元的臉書（Facebook）創辦人馬克．佐伯格（Mark Zuckerberg），過去五年來，便每年都為自己，設定做一件跨出舒適圈的不一樣事情，當作該年度自我挑戰的目標。

二○一一年，他只吃自己親手殺死的動物，在廚師的指導下，殺死人生中的第一隻雞、豬和山羊，甚至因此引發動物保護團體的關切，成為網路上辯論的熱門話題。至於去年，佐伯格則嘗試與更多人面對面接觸，挑戰的目標就是「每天都要認識臉書以外的人」，而不只是發表演說或對觀眾揮揮手而已。

外界問他，為什麼要做這些不一樣的事？佐伯格解釋，這些挑戰都讓他有更不一樣的視角，「做一整年，會有許多意想不到的事情發生！」

例如，決定只吃自己殺的動物那一年，他變得更常吃蔬菜，並且學到很多關於永續農業與動物飼養的事情。

教宗〉捨權力象徵，衣著平民化

用新鮮、有趣的角度看事情，跨出舒適圈，有時也會帶來意想不到的共鳴。

今年三月就職，首位來自南美洲的天主教教宗方濟各（Pope Francis），不但打破教會的傳統守舊，用九種語言在推特（Twitter）發祈禱文，吸引千萬教徒上網追蹤，他更勇於捨棄傳統象徵教宗權力的紅色皮鞋、鍍金十字架，改以樸素的平民化穿著面對群眾，被美國《君子》（Esquire）雜誌，評選為「二○一三年最佳衣著男士」。

《君子》表示，這是相當「不傳統」的選擇，「但是教宗簡樸的穿著風格，象徵天主教新的開始與新的希望。」

馬雲〉親筆作畫，網拍捐出去

此外，中國電子商務龍頭阿里巴巴創辦人馬雲，去年也是因為做了一件不一樣的事，帶給自己超高人氣。

去年十一月，他在網路聊天室宣布，如果有超過十萬粉絲捧場，他就創作一幅「馬體墨寶」拍賣，並將所得捐做公益。一個月後，他不但兌現這張支票，這幅被網友調侃像是煎餅菓子的畫作，竟在淘寶網，經過六十三次加價，以人民幣二百四十二萬元（約合新台幣一千二百萬元）賣出。雖有評論認為，此舉只是行銷噱頭，馬雲也自我調侃：「畫不在於怎麼畫，而在於怎麼賣。」但毫無疑問，馬雲大筆一揮，便坐收高人氣成功，可說進行了一次和粉絲互動的成功行銷實驗。

蔡明忠〉離開董事長椅，路跑21公里

而也唯有跨出舒適圈，才有機會發掘自己無窮的潛力。

去年十二月，五十七歲的富邦金控董事長蔡明忠，下場參加路跑比賽，跑完全長二十一公里的半馬拉松，成為國內第一個突破自我體能限制，抵達路跑終點站的龍頭企業老闆。讓外界見識到，企業經營者展現在商場之外，更為強韌的意志力。

不一樣的事，不必要很偉大，重點是打破自己的習慣、挑戰自己的心態或性格，甚至只是來點過去從來沒想過自己可以做的事情，都可以讓自己「變大」（經驗、眼界、勇氣、自信增加）。在嶄新的未來一年，也和這些中外成功者一樣，大膽跨出舒適圈，做一件不一樣的事情，發現一個更棒的自己吧！

「買方，勇敢開價！」永慶房屋房產事業群總經理葉凌棋，一語道破今年的房市買賣氣氛：二○一四年，將是買方崛起的一年。

今年正式開啟三年選舉年，加上政府近來以「萬萬稅」拉高買賣成本，造成市場上泡沫化、房價反轉等口語消息不斷。氣氛轉空，已讓國內住宅市場的銷售率，自去年下半年起逐漸下滑。

雖然房市寒冬將至，但對觀望多年的自住客買家而言，卻可能相對是近年來最好的時機。

葉凌棋認為，中古屋市場進入獲利了結潮，但買盤不旺，象徵市場情勢終於反轉，站到買方這一邊。也就是說，當買方競爭者變少，真正有需求的自住、置產客，反而能趁亂入市。

但是，趁亂入市，並不代表就能輕鬆撿到便宜。

「上有天花板，下有支撐，」國泰建設協理陳仁澤對今年房市的預估，描繪出建商與賣方現在的開價心態：不上不下，靜觀其變。

房價到頂，賣方卻沒在怕已趁多頭賺飽，寧撐在天花板不動

過去十年多頭，不只讓建商賺進一、兩個股本以上，投資、置產客也在其中大嘗甜頭，所以，即使心裡知道房價已觸頂、短期內難再有攀升動力，但因已有儲糧過冬的條件，賣方「沒在怕」，價格硬，造成房價居高不下。即價格真正的「支撐力」，不是需求，而是賣方的心理素質，和口袋深度。

那麼，房市明明利多出盡，房價撞上天花板，但賣方卻不願降價，今年要買好房，這場心理戰究竟該怎麼打？

不降價不買房，不增值不進場。

潤泰創新董事長簡滄圳認為，今年房價波動將不再直線向上，而是時漲時跌，震幅比往年來得明顯。也就是說，若今年買方再追高，很可能下一秒就被套牢。更何況，未來三年都是選舉年，政黨輪替的變數可能讓房價急轉直下，因此，選擇有增值潛力的標的，才是真正的護身符。

根據房屋增值空間、投資潛力，由強至弱，今年可分為A、B、C三種購屋區塊，選擇標準、交易戰術都略有不同。

A咖區：適自住、投資挑「前店後廠」、交通建設半完成區

談到A咖區，許多人都會聯想到蛋黃區台北市。但是，由於台北市房產持有者是最有實力的一群，不怕持久戰，預計房價仍會高到一般人難進去，也不容易獲利出場。因此，今年最適合進駐的區位，將是基本面強、價格又合理的蛋白區。因其符合中產階級、首購族的自住剛性需求，不只抗跌，且因需求暢旺，轉手時也有增值空間。

要進駐A咖區，必須注意兩個原則：半完成、一千五百萬。

房產要增值，首重夢想面，也就是未來將實現的交通建設、公共工程等利多。但是，若期望自住客接手，沒有生活機能、「全是空想」的重劃區也不行。因此，在A咖區挑屋時，一定要秉持「半完成」的原則：

第一，「前店後廠」：也就是該區域的成熟商圈、重劃區各半。前有人潮與生活機能，象徵自住買盤；後有新建案拉抬價格，代表資金湧入。介在其中的過度地帶，最能各取其重，並避開前者開價過高、後者若釋出量大容易造成價格跌幅的缺點。如新北市土城、高雄鳳山。

第二，「要通不通」的交通建設：畫在紙上的交通計畫最危險，但已經確定通車時程的區塊，價格又在高點，因此，區域內若有交通建設已經動工，但時程一再延宕，可能動搖房價，是進場的好選擇。如受惠機場捷運的桃園中壢。

但是，在價位選擇上，不能超過一千五百萬元的天花板。信義房屋企研室經理蘇啟榮認為，對中產階級、首購族來說，地段再怎麼好，總價一千五百萬元已是極限。他舉例，雖然去年下半年起買氣趨緩，但在新北市，總價一千五百萬元以下、兩房、公設比低的物件，仍「跑得很快」。

因此，即使是在A咖區，買大坪數、高總價的「假豪宅」都是不智之舉。房地產專業部落客紅色子房建議，受奢侈稅兩年閉鎖期，與未來三年選舉口號影響，較適合先轉作出租投資、兩年後出脫，因此「好地段、舊房子」將成指導原則，除了總價較低外，也能確保穩定的出租需求。

不過，A咖區因為有自住買盤支撐，價格也相對易守難攻。因此，要逢低搶進A咖區，最好的方法，是等賣方自亂陣腳，而此類機會，最快今年三二九檔期後就會出現。

蘇啟榮分析，目前業界普遍認為上半年仍能維持榮景，加上許多建商將全年業績壓寶在三二九檔期，因此，若三二九買氣不如預期，象徵市況比想像的還要差，「要趕快換一套劇本才行，產品規畫也都要立刻調整。」

所以，若三二九出師不利，即使是有實力的賣方，心理都會受到動搖；加上推案餘屋多、成屋待售案量亦大，預計在三二九後、十一月底大選前、後共三個波段，市場將呈現多殺多現象，降價速度加快、議價幅度增大。

「中古屋七折不是問題！」《我在房市賺一億》作者、投資客月風（本名李傑）預估，在軍心大亂的時候，原本成交價約是賣方開價八三折到八五折的中古屋，最低可以超過七折成交。

在亂流來臨前，買方可先行接觸、勇敢朝中古屋七折以下、新成屋八折以下開價。雖一定會受拒絕，但只要等到市場負面消息一出，買方便可再次釋出「解救賣方」的善意，難保不會有人棄守。

蘇啟榮也建議，買方可善加利用政府近來「大力做空」，大舉查稅、加稅的話題，做為談判籌碼。

從去年十二月，許多賣方為趕在公佈土地公告現值前成交，造成求售量大增來看，住商不動產企研室主任徐佳馨認為，政府有意提高買賣成本、持有成本，將讓稅負成為今年左右交易的關鍵。也就是說，一有調高稅率的風聲，賣方心態便容易動搖，屆時也是議價的好時機。

B咖區：適投資搶進大建商新建地附近，跟著推案漲

若想小賺一筆，可「跑在巨人前面」，搶先進入大型建商主力推案區，或今年的話題建案聚集區，坐享建商帶來的漲價保證。但因脫手風險相對高，故列為B咖。

紅色子房認為，今年房價易跌難漲，要製造房價波動，另一種方法就是人為造價，參考大型建商的推案計畫，是策略之一。他分析，如遠雄、興富發等知名建商，因案量大、推案戶數都在五百戶起跳，又有固定粉絲追隨，「蓋到哪裡，漲到哪裡」，具創造當地價格的能力。

加上此類建商資金雄厚，即使去化速度慢，在短期內仍有籌碼「ㄍㄧㄥ」住，不隨意壓低開價，因此能在推案初期推升當地房價。

但是，在這些區域，「搶先」進入是最高指導原則，當建商正式推案時，價格通常已在高點，獲利空間不大。

不過，紅色子房也強調，因推案釋出量大，若基本面不足，短時間將難以脫手。因此推案地點，還必須同時具備：一、該區域具三年內可完成的公共建設；二、有已經動工的交通幹線，才算安全。

房產專家Sway則認為，主力推案區若位處重劃區，腹地是優先考量。也就是說，若當地空地有限，搶先才有意義；且最好搶先在前三個建案就進場，如此一來不只當地發展速度較快、建設黑暗期短，因供給量有限，未來轉手也能賺取價差。

C咖區：適首購可能政黨輪替的縣市，選後就進駐

最後，對預算有限、純自住的首購族來說，「體質虛弱」、容易受市場風吹草動影響而房價下跌的C咖區域，將是搶便宜的好去處。

因應營建署的建築容積獎勵新制將於明年七月上路，未來容積獎勵將限縮，已經掀起建商搶照潮，因此，當房市供給量過大，又遇上利空消息干擾時，將成為今年的房價未爆彈，而當炸彈爆炸時，就是自住客低價搶進時。

至於哪些地方有「崩盤潛力」？業界人士點名，近兩年漲幅超過兩成的桃園青埔、新莊副都心、洲子洋、塭仔圳和淡海新市鎮等市郊重劃區，都有上述問題：建設還「沒個影」，房價就已經被炒到高點，將五年後的利多提前反映在價格上，為「虛漲體質」，房價崩盤效應非常可怕。

但是，搶進該區，該如何確保自己買在低點、不會再跌？月風建議，若想進駐的是「政黨輪替」可能性高的縣市，選舉後是最佳時機點。因縣市首長通常與區域建設有關，換人做做看，等於前任承諾的利多可能跑票，此時通常是價格最亂的時候，新成屋可直接從八折往下砍。

不過，大聲行銷顧問總監田大權提醒，在剛開始發展的重劃區裡，一片荒涼是最大問題。因此，自住客最好先確定該區域內是否有便利商店、幼稚園，此兩者一旦出現，代表生活機能開始起飛；區位選擇以五個紅綠燈內可達幼稚園的範圍為佳。

紅色子房也建議，因重劃區聯外交通是一大問題，小家庭又多有開車、推嬰兒車需求，區位選擇必須遵守「2、4、6、8」法則，住起來舒服，也較容易脫手：

一、2 Ways Out：至少兩種主要聯外交通建設（高速公路、主要幹道、捷運等）。二、4m Width Walks：四米舒適步道（騎樓）可達上述聯外交通建設。三、6m Width Raods：面六米道路，保障車輛出入無虞。四、8 Mins Walk：走八分鐘接大眾聯外交通工具（捷運、公車站等）。

【延伸閱讀】空頭氣氛下，也能挑到增值房 ——房產A、B、C 咖比較

A咖：

特色：˙議價空間小˙不跌價且增值空間大˙轉手容易區位：˙都會區周邊的蛋白區˙交通建設將完成、公共建設將落成˙仍有推案腹地ex.土城、中壢、鳳山現況分析：投資客退場，中產、首購族成市場主力。但因蛋黃區已在高點，此處價格合理、生活機能強，迎合自住買盤，且有增值議題

B咖：

特色：˙議價空間中等˙保證增值10%˙轉手不易區位：˙大型建商推案區˙北部建商南下推案區˙話題建案集中區ex.竹北、台南、台中七期現況分析：大型建商或北部建商的造價能力，成為增值保證，預計可在當地造成一波漲幅

C咖：特色：˙議價空間極大˙增值體質虛弱˙可逢低搶進區位：˙2年內漲幅超過2成˙建設未到位的重劃區˙利多預先反映在房價ex.青埔、洲子洋、淡海新市鎮現況分析：建商爆搶照潮，未來5年房市將爆量，遇上選舉變數，超額供給、建設進度落後的重劃區首當其衝，房價下修幅度大