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走出「三文治」困境 踏上百萬大道

1 : GS(14)@2010-08-22 22:42:14

2010-8-16 MT  

研究顯示中港兩地的「三文治世代」財政壓力指數在亞洲區稱冠,面對如此困境,還可創出百萬大道嗎?

三文治大家可能食得多,但有否想過自己原來是過着「三文治」一族的生活?「三文治世代」——即需要同時供養父母及撫養孩子的一群,他們工作比上一代勤奮,但是儲蓄能力卻較少,而且由於要同時照顧父母和子女,可以承受的風險也較低,財政壓力嚴峻。

富者業主也

要擁有財務自由成為富翁有何辦法?在香港最容易和直接的方法只有投資物業,道理有如玩大富翁,要勝出就必須起小屋收租,但擁有物業不等於富有,《富爸爸窮爸爸》書中亦提到,如果物業不能提供現金流的話,其實物業和負債並沒分別。

投資有道,必有其門而入。以往在銀行工作,遇到有錢的客戶,大部分的財富主要也是靠投資物業得來的,而當中部分人只是一個月入不到兩萬的打工仔,職業毫不起眼卻能腰纏萬貫,逐請教其心得。

要得必捨

每次小弟都屏息靜氣預備聽取投資至寶,最後得到的都是簡單答案,成功方程式原來並不複雜:買樓收租,收租再買樓;樓價升到高位沽出,到低價再買回;最後不停重複。

以上方程式是總結數十人得出來的經驗,看似簡單實則不易,而且要懂得取捨。舉個例子,假設手上有70萬元資本,有兩個選擇,選擇一是用70萬做首期買層 230萬樓(自住,每月供款8,094元),選擇二是分別用40萬和30萬做首期買一層130萬(自住,每月供款4,553元)和一層100萬的樓(投資,每月供款3,541元)。(註:假設年息2厘,20年按揭)

選擇一當然會住得較為寫意舒服,但卻不會創造現金流,而選擇二可以滿足住屋需要之餘,也可以每月帶來約5,000元的租金收入。從支出睇,選擇一每月要付出8,094元,選擇二每月只需付出3,094元(4,553元+3,541元-5,000元),而且在樓價高時可以沽售圖利,在低位再購回。

認清實力致勝

樓價不一定會升,大家必需接受。所以,最終留下來成為贏家必定實力雄厚,但實力不是財力,而是精於計算。孫子兵法有云,多算勝,少算不勝。

以上例子中選擇一和選擇二每月按揭供都是8,094元,還款額不高,也未過入息一半(假設月薪2萬),而且這只是計及一位還款人的能力,如果配偶有工作的話更不用擔心供不起。

再者,選擇二每月實質付出只為3,094元,即使物業租不出也絕對供得起,而且對於租不出的擔心,小弟也有請教,高人說:「我個單位唔係差,我唔信用市價低價錢都租唔出。」的確,除非撞着租霸,否則沒甚麼值得擔心。

投資不忘風險

投資物業,有人致富,也有人輸到怕,即使再建立起財富也堅決只是租樓,小弟也有見過。但回望輸的原因很多時是守不住,按揭比例做得太高,小弟見太多做按揭者會用盡夫婦兩人的還款能力供一個自住單位,例如兩人總月入4萬,每月按揭已要還2萬。遇上這類個案不免心生疑問,當經濟差有一方失業時點供?

事實上自住者買樓時,通常也是在經濟好股樓暢旺的時候,買家往往去得太盡,忽略了經濟轉差時可能出現的變數。其實不論自住或投資者想從投資物業獲利,都要懂得要得必捨,認清實力的道理。

如何可透過投資工具累積財富爭取8厘回報,請看後另文——「向第一桶金出發」。

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香港「三文治世代」壓力爆煲

根據基金公司富達(Fidelity)委託經濟學人信息部(Economist Intelligence Unit)在亞洲做的研究發現,中、港兩地的「三文治世代」在亞洲區面對最大的財政壓力。

經濟學人在亞洲區7個地方進行研究,當中包括澳洲、中國、香港、日本、新加坡、南韓和台灣,在整個亞洲區有36%「三文治世代」表示,照顧家庭令他們面對龐大的財政壓力,而香港受訪者感壓力比率更高達53%,高据榜首。

照顧家庭和教育開支較其他地方多,是港人需承受較亞洲其他區更大財政壓力的主因。報告指出,49%的香港受訪者用收入的11%至25%照顧父母,比率高於區內的39%。有26%的香港受訪者更會用收入的26%至40%照顧父母,遠超區內的12%。

憂退休後生活水平下降

雖然「三文治世代」辛勤工作照顧家庭,但是面對退休問題,42%亞洲區受訪者擔心退休後現在的生活質素難以維持,而且大部分的受訪者均表示,不期望子女會在他們老年時給予支持。

「三文治世代」擔心退休其實不無原由,因為他們要照顧家庭,所以在儲蓄和投資方面都受掣肘,而且難以承受風險,退休資本也因而薄弱,同時也突顯了亞洲區國家缺乏全面的退休金制度。

人口老化趨「公司三文治世代」

「三文治世代」在香港的壓力已非常沉重,但由於醫療先進,人口變得比以往更長壽,而社會競爭劇烈也令到這一代遲婚和生下一代,照顧子女時間亦更長,因此,就?生出較三文治更受壓的「公司三文治世代」,這一群既需要照顧父母,同時需要照顧自己子女和孫囝孫囡,要承受三重壓力。

生活壓力愈來愈重,看來港人都要及早準備,迎接挑戰。
2 : 自動波人(1313)@2010-08-22 23:00:02

他在說緊我smiley
3 : GS(14)@2010-08-23 21:08:43

2樓提及
他在說緊我smiley


me too
4 : 學習者(1436)@2010-08-26 16:43:27

me 3,smiley 我要下集"向第一桶金出發"smiley
走出 三文 困境 踏上 百萬 大道
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駐銀行經紀 涉誤導婆婆投保 提前生效期避年齡上限 金管局保監跟進

1 : GS(14)@2010-08-22 22:46:50

2010-8-21 HT

  雷曼迷債事件後,不良銷售手法仍禁之不絕!年屆65歲的傅婆婆到銀行處理定期存款時,被轉介至駐銀行的保險顧問,以「保本、高息」游說她買保險,但未清楚說明供款約百萬港元及10年期滿才能取回;又疑為規避65歲的投保年齡上限,將其保單生效日期提前近3個月。

  婆婆直至收到月結單被扣數始發現事件,其子直斥銷售手法存問題,已向金管局及保監處等投訴。立法會議員認為事件涉不良銷售手法,要求監管機構徹查事件。

保誠否認指控 拒撤保單

  不過,英國保誠發言人否認有關指控,並拒絕撤銷保單及退回保費。

  今年5月17日便屆65歲的傅婆婆,於同月20日到渣打銀行新蒲崗分行領取定存利息,當時被職員以高息游說,轉介予駐分行的英國保誠保險顧問梁先生,向她推銷儲蓄計劃,對方只介紹未來10年的回報,並強調「較定期高息及保本」,她不知就裏簽署了文件。

  直至收到銀行月結單,始發現戶口被扣了錢,遂到分行查詢,才知自己簽了保單,未來6年不能斷供,且每年要供款逾16萬元、滿10年才能取回本金及利息,中途一旦斷供,「一毫子都攞唔返」,她頓時感到晴天霹靂。

兒質疑銀行 洩漏母私隱

  傅婆婆的兒子梁先生得悉事件後,遂向渣打分行主管及英國保誠投訴,要求取消保單及退回供款,又質疑渣打向英國保誠洩漏客戶私隱,經紀才得悉其母戶口約有百萬港元,剛好能被該儲蓄計劃「吸盡」。

  保險公司最終願意將投保額降低至每月供款6,000餘元,但梁拒絕,他翻查文件時,竟發現保單生效日期為今年3月1日。他向保險公司質詢,對方職員承認由於該計劃不適合年滿65歲人士,故需提前生效保單。梁先生認為涉違規銷售,已向金管局、消委會及保監處作出投訴。

  英國保誠發言人承認,傅婆婆參加「進寶易」為高儲蓄成分壽險計劃,為管理承保風險,故將一般投保年齡上限訂為65歲,但根據公司行政指引,投保年齡超出上限亦可酌情審批,由於傅婆婆「剛滿65歲、產品承受風險跟一般適齡投保人分別不大」,故推前保單首期保費日,並強調已獲得她同意。

只允減低投保額 兒拒絕

  發言人又指,保險顧問梁先生已清楚向傅婆婆解釋計劃,她亦指定身故賠償的受益人、並已簽收保單掛號郵件,因她並沒有於投保後21日的冷靜期內要求退保,故審核個案後,決定不能取消其保單及退回已繳保費,只能減低投保額。

  渣打銀行發言人承認,為讓客戶有多元化服務,安排英國保誠保險顧問駐各分行,以即時提供壽險服務,但否認有向保險公司透露傅婆婆的個人資料,強調是她自行向保險顧問披露。

  金管局及保險業監理處發言人均表示,已接獲有關投訴,會跟進及了解事件。

  保險界立法會議員陳健波表示,業界處理保單時最多能推前生效日期(date back)6個月,但主要用於一些商討已一段時間、剛過了某年齡而為免保費被提高的客戶,對今次date back的個案感奇怪。

  立法會議員王國興認為,事件涉不良銷售手法:「為簽到保單而將生效日期推前是不合情理、弄虛作假」,要求監管機構徹查事件。

有冤不敢訴 婆婆變抑鬱   

  已屆65歲的傅婆婆自事件發生後,感到非常抑鬱,一直需服降血壓藥控制情緒。

  她透露自己從無接受過正規教育,根本不明白文件內容,職員又無詳細解釋,她連自己買了保險也不知道:「如果我當時知道要每年供逾16萬元,並要10年才能取回所有錢,我根本不會做!」

子斥銀行 騙母親無學識

  一臉憂心的傅婆婆坦言,為怕家人知道自己被騙,初時只能偷偷飲泣,又失眠又食不下嚥,情緒極受困擾;其丈夫察覺不妥,多次追問下她才於上月底和盤托出,丈夫陪同她到銀行交涉不果,終於本月初向兒子透露事件。

  「如果打正旗號是保險公司,我走入去買保險都心甘命抵,但我阿媽年紀又大,又無學識,走入銀行卻被人推銷買保險及作出巨額供款,銷售手法很有問題!」傅婆婆的兒子梁先生,忿忿不平向本報投訴說。

  梁先生又表示,最不滿經紀為做到保單,竟然date back生效日期:「我很憤怒,沒有想過事件會發生在自己家人身上,事件反映監管不足,仍然有害群之馬!」

  連日來為追討逾16萬元供款而感到身心俱疲的傅婆婆坦言,對渣打銀行已失去信心,早前已將戶口存款轉移到其他銀行,希望早日討回公道。

花旗「追魂call」 苦主「夢中」投保   

  花旗銀行被指以不良手法推銷保險,每周3次在熟睡中被電話追魂的鄧女士,為免再被滋擾,在半睡半醒的情況下,「購入」供款10年的保單,其間多次取消保單不果,惟有無奈繼續供款。

  鄧女士指在04年8月5日,在不知情的情況下購入需供款10年的保單,每月供款405元,保單內容包括意外完全及永久殘疾、意外醫療費用及人壽保險,10年後可取回供款。

  04年任職夜更保安的鄧女士,患高血壓及嚴重關節炎,當時她擁有花旗銀行信用卡,04年中花旗銀行的保險推銷員,每周2至3次、早上11時至下午3時致電她推銷保險,她已表明正熟睡,即使關掉手電家中電話仍響個不停。

花旗:個案尚在調查

  接近兩個月的電話攻勢,但噩夢原來才剛開始,同年8月她的信用卡帳單多出405元,致電銀行查詢,一女職員促她先繳款,鄧女士表示自己患病,根本不符合買保險,又要求銀行不要再來電,然後繳款了事。

  可惜繳款未能斷尾,每月信用卡帳單均收取保費,她又收到「香港富邦花旗人壽保險有限公司」保單,但從無人向她解釋保單內容。鄧女士再次致電銀行理論,及要求取消保單,女職員解釋她已供款數期,不如購下保單,自此鄧改為自動轉帳供款,以換來耳根清靜。她坦言,不肯定在朦朧時回答推銷員的內容,故不曾作出投訴及求助。

  花旗銀行發言人回覆指,鄧女士個案尚在調查中,故未有足夠資料評論;又指透過電話投保的客人,毋須簽署任何文件,客人同意投保後,便會收到保單,若冷靜期內取消保單,可全數退回保費。
銀行 經紀 誤導 婆婆 投保 提前 效期 年齡 上限 金管局 保監 跟進
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利字當頭:今日高價明日低價

1 : GS(14)@2010-08-22 23:04:15

2010-8-16 AD  

大約三星期之前,世民在將軍澳某地產代理的櫥窗,看見一張非常抵死的樓盤廣告紙。標題八隻大字寫着:「今日高價.明日低價」。

廣告在促銷的是某個九十年代中落成屋苑,一個頂層複式千八呎一手巨宅。話說這個屋苑的發展商,曾經在將軍澳區非常積極;這個特式單位,相信是發展商一直惜貨拒售,等了十多年,終於放盤。叫價千二萬,送相連車位一對。世民將這個廣告貼到臉上,加了這麼一句註腳:「那麼等明日低價才買吧!」

另外,區內另一個龍頭屋苑,上星期錄得一宗頂層單邊無敵全海景單位的交易。這個單位的業主,剛巧是世民相識的。這戶人家不但喜歡這屋苑,跟街坊的友誼亦非常深厚。究竟買家出了甚麼價錢,才可令世民這位朋友心動呢?打個比喻:有一位股票投資者,手持一隻大藍籌好多年,經歷過好多風浪,終於都受不了誘惑將股票放出去,就算價錢未見頂,相信也是一個很強烈的警號。

新招未傷炒家反損用家

上星期五,政府出招。翌日,世民已經發覺,地產代理將利好樓市的標語除下。世民最喜歡的一句:「賣地成績好,八十後置業要趁早」,創意不算足,但勝在夠樂觀,被拿走了。

是地產代理和曾司長有默契嗎?還是地產代理都不敢唱好,免得有價無市?市好抑或市差,經紀總有生存的一套辦法,惟獨是當預期與現實落差太大,沒有成交,經紀的生意才會慘淡。據說,近幾個星期,睇樓客的人數急跌,可是放盤業主的叫價又企得非常之硬。結果會怎樣呢?

政府的招式,對炒家沒有影響,可是對真正的用家,成本卻增加不少。唉﹗這個特區政府,如今出手,到頭來外圍出現雙底衰退,北水截流,樓市插水,必定要多揹一隻黑鑊。

利世民

http://hkliberty.wordpress.com
2 : 鄉下佬(3667)@2010-09-14 11:41:45

投資客不用好擔心的,吃得咸魚抵得渴
小市民準備上車的,政府才需要[關心]他們
應該用任何方法,道出現在樓市真正情況給他們知道
說明沒多餘子彈的,別急於上車!!!
可惜政府往往是[事後孔明]
利字 當頭 今日 高價 明日 低價
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