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世邦魏理仕:港平均樓價963萬 貴絕全球

1 : GS(14)@2019-04-13 12:27:32

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1920&issue=20190413
【明報專訊】本港樓價數月前雖然經歷調整,不過目前已重拾升勢,據世邦魏理仕最新發布的《全球生活報告:城市指南》,本港仍然穩坐全球樓價最貴城市的寶座,平均樓價高達963萬元(約123.5萬美元),呎價達16,310元(約2091美元)。

緊隨香港的為新加坡及上海,其中新加坡平均樓價682萬元(約87.4萬美元),呎價約8291元(約1063美元),上海平均樓價為680萬元(約87.2萬美元),呎價5569元。該行表示,為控制持續高企的房價,以上3個市場都已推出不同程度的樓市降溫措施。

十大最貴城市 亞洲區佔5個

值得留意的是,10個住宅價格最高的城市中,亞洲地區佔5個,除了上述3個地區外,深圳及北京分別位列第五及第九位。不過,若計及樓價升幅方面,全球35個城市中,以巴塞隆拿(16.9%)、都柏林(11.6%)、上海(11.2%)及馬德里(10.2%)升幅最為強勁。

世邦魏理仕英國住宅研究部主管Jennet Siebrits表示,預計美國物業市場將因利率上調而進一步受到影響,亞太市場或因為各類調控措施而繼續受壓,不過,上海仍將有望實現強勁增長。

租金方面,香港則位列全球第三,平均每月租金為21,660元(約2777美元),全年租金升幅8%,排名同樣為全球第三。
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PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352488

麒豐微調方案 榮興利工廈再闖關

1 : GS(14)@2019-04-13 12:32:16

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2029&issue=20190413
【明報專訊】由4名80後「富二代」、包括莎莎國際(0178)太子爺郭浩泉等組成的麒豐資本,再就觀塘鴻圖道32號榮興利工業大廈,向城規會申請擬議放寬地積比率發展。城規會文件顯示,項目地盤面積9808方呎,麒豐資本擬以14.4倍地積比率發展,發展比率與去年申請相同,維持總樓面約14.12萬方呎,但微調其發展方案。

新發展方案將重建為1幢35層高的商廈,較去年12月方案減少3層,其中寫字樓佔10.7萬方呎,較過去方案9.9萬方呎增加8.2%;商店、服務業及食肆所佔3.75萬方呎減少16%至3.15萬方呎;停車場面積減少47%至2413方呎。

另億京、資策(0497)及信置(0083)合作發展的觀塘偉業街38號,過去兩周錄兩宗成交,共涉逾4.6億元,該項目過去約1年已售出近半單位,預計今年內入伙。項目昨日售出16樓E室,面積2769方呎,呎價14,800元。
麒豐 微調 方案 興利 工廈 廈再 闖關
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陸振球﹕未計回贈招標價做按揭 如內地陰陽合同

1 : GS(14)@2019-04-13 12:32:50

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7988&issue=20190413
【明報專訊】新盤招標情况未見收斂,政府終於開腔說正調查事件,指可能涉及違規,反惹得部分發展商趕上招標尾班車,未知最後如何收科,而有傳媒分析指,由於招標往往涉及回贈,令未計回贈的面價成交可能較巿價高,要小心可能上不到會!

筆者最近在一個飯局遇上某按揭界人士,和他談及上述招標物業可能在上會出現困難,他卻說了另一番故事。他指出,其實部分銀行不是不知道有關問題,但在生意難做之下,會隻眼開隻眼閉,未到政府真正出手前,反而願意以未計入回贈的招標成交價提供按揭,而發展商也會配合,在物業真正成交並上會後,才會回贈,這樣銀行便可變相提供更高成數的按揭,變成一種破解限制按揭成數的方法。

借六成再回贈25% 等同借八成

比方說,某單位原來只能借六成,但回贈如等同樓價的25%,以未計回贈前的成交價提供按揭,完成安揭才回贈樓價的25%,那便可能等同借出八成按揭!

朋友說,以上方法其實在內地盛行,猶如「陰陽合同」,至於在香港是否等同瞞騙政府,要視乎銀行是否真的不知情還是隻眼開隻眼閉,而政府又是否因為未有人投訴便輕輕放過,大家可以坐定定等食花生。

招標氾濫 住宅面價更拋離全球

世邦魏理仕最新發布連續進行了5年的《全球生活報告:城市指南》顯示,香港仍然穩坐「全球房價最貴城市」寶座,而上海、深圳、北京分列第三、第五和第九名。根據報告,香港現時平均住宅單位價格高達963萬元,拋離第二位新加坡約40%(圖1),而由於調查進行時可能新盤招標還沒有現時這麼氾濫,如以現在透過回贈托起的帳面成交價計算,香港的住宅平均售價可能更加拋離新加坡。

相比起售價香港排名第一,原來香港的住宅平均租金排名僅列第三位(圖2),一來住宅租務巿場的花招較少,所以租金的「離地」程度會較售價低,而售價高租金低,也會拉低了相關的租金回報率。

說開樓價,根據美聯物業的統計,按不同單位面積分類、香港最貴呎價為逾1000方呎的住宅單位,今年首季平均為30,305元;至於400至600方呎單位,平均為15,555元,一個單位總銀碼便介乎620多萬至930多萬,接近世邦魏理仕說的香港住宅平均價963萬元;而實用面積介乎600至1000方呎單位,首季平均呎價則為17,556元。

最值得大家關心的,應是400方呎以下單位,首季平均呎價高達18,964元,高於400至1000方呎的兩類單位(圖3),而購入較細單位的買家,除了可能是剛上車的年輕單身族,也可能是因經濟能力較差,便只能購入銀碼較細、但呎價較高的住宅,造成愈窮愈見鬼!

上月內部轉讓成交個案創半年新高

近年樓巿異象,除了招標橫行,也見「內部轉讓」個案大增。根據Q房網的統計,將買賣雙方最少有一個姓名相同列為「內部轉讓」成交個案計算,上月錄得378宗,創半年以來新高,帶動首季內部轉讓成交多達1062宗,較去年末季的876宗升逾21%;而內部轉讓佔整體二手成交的比例卻降至約10.4%,原因是整體二手註冊宗數較高,令該比例不升反跌(圖4)。

Q房網指出,隨着上季內部轉讓個案大幅增加,部分亦已透過「首置」身分再入市,按今年首季整體約14,571宗住宅註冊成交,與稅務局提供從價印花稅的數字作比較,整體而言按稅務局提供數據,今年首季只有1050宗住宅成交須繳交第1標準稅率(約樓價15%)的新住宅從價印花稅,今年首季入市的住宅買家中,13,521宗於入市時屬於未持有任何本地住宅的港人(市場統稱「首置客」),數字較去年第四季升逾六成,佔整體住宅買賣近93%,高於去年第四季的88%,是2014年7月正式開始徵收雙倍印花稅以來的新高(政府於2016年11月將新住宅從價印花稅率升至樓價15%)。

港人「創造力」見招拆招

所謂道高一尺,魔高一丈,既有用招標加回贈來破解按揭成數限制,也有利用內部轉讓釋放首置身分以避開辣稅,香港人的創造力真的不可小覷!

[陸振球 樓市解碼]
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