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王光祥出生那年，他的父親是台灣省農林廳副廳長，然而才3歲，上一代的庇蔭就隨著父親過世煙消雲散。

他半工半讀完成高工學業，從營建業的工地監工做起。33歲，王光祥和陳氏建設成立三圓建設，在新店推百億元「天闊」建案時，卻碰上台海危機，近年地產大好，他決定趁勢賭一把。

北市忠孝東路正義國宅都更鬧出人命，富邦蔡家退出，王光祥大膽承接燙手山芋，搶食別人不敢吃的都更肥肉；央行出手打房，別人觀望，他在新店推每坪70萬元豪宅，創下區域天價。

他常掛在嘴上一句話：「我的人生從來沒有規劃，都是意外，都是時運。」但時運還是得靠賭性來壯膽，支撐他的版圖越玩越大。

三圓集團副董事長 王光祥小檔案

◎年齡：65歲，1946年生

◎學歷：台大農業經濟學碩士、海洋學院（現海洋大學）輪機系畢

◎經歷：聯城工業建設課長、崇友電梯企劃部副理、華助工程副董事長

◎家庭狀況：與妻育有2子1女，長子王雅麟擔任三圓建設副總

◎最喜歡：晨間快走、上健身房

◎最討厭：做生意不講信用

◎經營哲學：設定目標、堅持不懈、努力以赴

「蟳仔（螃蟹）用浸水的草索仔綁著，蟳仔八兩、草索仔七兩，十五兩作夥賣，這嘸道理；綁鹹草賣，蟳仔八兩、鹹草半兩，這才合理。」

見閣揆 政策轉彎

王光祥鼻梁上掛著拉風的Oakley太陽眼鏡，太陽才露臉，他已繞台大校園快走五圈。剛從台大農業經濟研究所拿到碩士學位的王光祥，縱使住仁愛路，偶爾還到母校舒活筋骨。

今年四月，配合「預售屋定型化契約」分開計價新制上路，內政部研擬取消雨遮及陽台納入建物登記，行政院長吳敦義還說，草繩不該跟螃蟹一樣貴。

聽聞風聲後，身兼中華民國建商公會全國聯合會理事長的王光祥，前後走了四、五趟行政院，又透過事業夥伴∣立委劉盛良，安排面見吳敦義，說「雨遮不登記，八百七十萬戶拿舊權狀的民眾，房屋面積都要縮水。」吳敦義隨後即改口，說合理的雨遮面積可以登記。

王光祥帶我們到三圓建設位在新店北新路上、每坪開價七十萬元的「養心殿」參觀時，刻意要我們去看雨遮下方規劃的展示櫃，說：「做起來很漂亮不是嗎？不登記說不過去嘛！」

然而，和建商見個面就改變政策的事，讓吳敦義灰頭土臉，網路上也一面倒批評建商賺「黑心錢」。

一九七九年，王光祥成立三圓建設，他持股五五％。二○○九年三圓建設營收二十一億元，EPS三．九四元，八月初的股價八十一元，是上櫃營建股王。

幼父喪 學徒工讀

王光祥是屏東楓港人，一九四六年卻出生在台北廈門街省府官舍。「父親畢業於日本帝國大學（現台灣大學）法學院，曾任台灣省農林廳副廳長。」

「二二八事件時，叔叔被殺了，父親辭官回屏東當老師，沒想到開學才三天就腦溢血過世，那年他四十九歲，我才三歲。」

叔叔和父親相繼過世，母親帶著他搬回屏東楓港。小學畢業後，王光祥就到鐵工廠當學徒，二年後才去讀高雄高工初工部土木科和高工部製圖科。

退伍後，他考上海洋學院（現海洋大學）夜間部輪機系，繼續半工半讀。「薪水才一千二，一件襯衫穿好久，大三時一度想休學，大哥鼓勵我說，有了學歷吃飯才不成問題。」

然而，他念了八年才拿到學位，這段期間他省吃儉用，和朋友成立了地產公司，不久又和代理東芝電梯的崇友興業合併，他也成為崇友創始股東。

他一面做水電工程生意，一面準備成立建設公司。一九七九年，他和五○年代就在台北縣市起厝的陳氏建設合作，成立三圓建設，王光祥雖是最大股東，董事長還是禮讓給陳氏建設董事長陳海長的小舅子、當時的陳氏建設總經理陳浴生擔任。

蓋天闊 套牢十年

一九八一年起，三圓在台北市三元街、圓環、大道路、安和路等地推案。王光祥說：「當時買房子要付六、七成自備款，賣一半，資金就不成問題了。」

那 段時間，王光祥和陳浴生在融資考量下，另外集資一億元成立山圓建設，以每坪不到七萬元的價格，買下南港大榮飼料工廠土地，推出住宅案「東方大地」，地下室 租給當時剛進軍台灣的家樂福，穩定的租金收入成了保命符。「當時地下室不必計入容積，一口氣就挖了三層地下室，一年有一億元租金收入。」

一九八九年，王光祥決定買新店碧潭橋頭後來「天闊」案的土地，哪想得這記憶深刻的夢魘，糾纏他好幾年。

他與當時還擔任台北縣議員的劉盛良，花四、五年整合地主，一九九六年預售，每坪開價三十萬元，不料遇上中共飛彈試射，五百戶房子只賣掉一成。

推新案 風光板橋

他改採先建後售策略，卻又碰上亞洲金融風暴，房價從三十萬元降到二十四萬元。「二○○○年開始的四年最難熬，天闊沒賣完，其他工地都不敢開工。」

那 段時間建商倒閉像傳染病蔓延，王光祥用山圓建設名字申請上市計畫臨時喊卡，天闊旁榮工處那塊地，也讓寶路開發結合宏泰集團掌門人林堉麟買走，二○○二年推 出「湯泉」，開賣時每坪十七萬元，結案時，淨賺一百一十億元；反觀天闊營建成本高，打不起價格戰，三圓的處境因而更難堪。

「我跟員工說，呷卡歹沒關係，我會把你們照顧好。有員工跑進我辦公室二回，主動要求降薪。」王光祥苦著一張臉說：「唉！事業做成那個樣子，實在很沒面子。」

王光祥體認「放得下，才活得長」後，天闊終於在單價一路降到十八萬元後，於二○○二年底出清，虧損十多億元；但隔年公開的「板橋巨蛋」，和二○○五年開賣的「新巨蛋」二案都賣得好，其中光是新巨蛋一案，已銷售金額即達一百一十億元。

不願具名的建築業者說，王光祥敢衝，也霸氣，加上銀行關係好，因此三圓的財務槓桿向來「玩很大」。王光祥不以為然地說：「我們兩個（與陳浴生）足保守，案子不多啊！」

理事長 遊走政商

這 二年，王光祥在老友王應傑力邀下，出資一億多元投資國光客運；二○○九年，位在台北市忠孝東路精華區的正義國宅都更案，因龍聯建設耗時十六年仍無法完成住 戶整合，負責人葉松年的外甥涉嫌槍殺釘子戶，鬧得滿城風雨，同年，參與投資的富邦金控董事長蔡明忠也把股分賣給王光祥，由他接手主導都更。

「接 了後買了將近二十戶，已經沒有一戶釘子戶了。」然而處理完釘子戶，仍需整合國有土地及鄰近私有土地，竟全功前，對於總銷金額一百五十億元的正義國宅大小 事，王光祥不肯多說，僅透露：「我基本盤算過，銀行利息三％，十年才三○％，正義國宅地段太特殊，一年至少增值一○％，十年就一倍。」

央行祭出打房措施後，七月間，新莊副都心土地依然高價標脫，開標隔日王光祥一看見我們就說：「這個價錢一來，就擋不住了。」他認為，台灣的房地產是五個華人社會裡唯一有產權的，價格一定會再往上走。

身兼建商公會理事長這些年，王光祥也在政界游刃自如，雖擔任過民進黨執政時代總統府顧問，但王應傑說：「其實他和各黨的關係都非常好。」

嚴教子 彌補空缺

二年前，王光祥錄取台大農經研究所在職專班，許多企業老闆回校園為的是建立人脈，他說多讀一點書才是最大的渴望：「經常和教授、同學造訪農村，學農業外銷和個、總體經濟，年紀這麼大還能讀，很幸福。」

三 十多年來，雖然由陳浴生掛名董事長，不過決策多半由王光祥主導。王光祥的兒子王雅麟和陳浴生的兒子陳文昌，如今都在三圓建設工作。跟了他三十年的老員工黃 至芬說：「文昌高中時就到三圓見習，副董把文昌當成自己的孩子教。」王光祥說：「合則兩利，孩子得從我們身上學到這點。」

太太許雪娥出身醫生世家，她說：「他對雅麟管教很嚴，有時都覺得，當他的孩子真可憐。」這個話題，讓王光祥沉吟許久，他說：「我三歲就沒有父親，家庭教育很少，我欠缺的，不能讓小孩欠缺下去。」

巡視工地是王光祥假日例行活動，但要管的事業太多，這天在養心殿裡，銷售坪數他並沒說準，還需代銷公司解圍，不過美式大廚房是循他的思維規劃的，他話匣子一開，竟也收不住。

「男人苦其一生，要的還不就是一座城堡，把家人圍起來保護？」還在廚房裡繞著，王光祥忽然有感而發，說的應該也是心裡話。

後記

這天我們造訪三圓建設，發現身價幾十億元的王光祥和陳浴生，多年來都坐在一個辦公室裡，每天講話講不完。

年逾花甲的陳浴生說：「一人決定，若有風吹草動，心會寒，況且同一個辦公室，我說的不怕伊知道，伊說的也不怕我知道，就沒私心。」

王光祥是最大股東，有人跟他說，你能賺，為什麼不自己賺？「可是，如果虧錢，也有董仔幫忙虧啊！」他說。

說到虧錢，天闊虧那麼多，當董事長的陳浴生沒怨嘆嗎？「這是查甫人和查某人不一樣的所在，」陳浴生繼續說：「雖不是你決定，仍要負責，互相鼓勵嘛！」

唉！男人可能要擁有一定的財富後，才會有那樣的肚量吧？

看熱鬧也好！看門道也行！不知你有沒有上網看壹電視？籌備1年多的壹電視已經耗資30億元！老闆黎智英坦言，現在等於每天一開門就燒掉一輛賓士車的錢！背負超過500個電視台員工生計，如箭在弦上，7月30日走自己的路，大膽在網路開播！

而這個開播的時刻，《壹級娛樂》兩名主持人張宇跟黃子佼上緊發條說，他們已經等了半年！

黃子佼：《壹週刊》創刊是我本人，壹電視創台當然也要有我在！

張宇：真的嗎？《壹週刊》創刊號是你？發生什麼事？

黃子佼：哈哈，第一期就我跟阿寶啊…

短短幾句話就見證娛樂圈世事多變化。什麼原因讓兩人願意在這個電腦網路虛擬戰場前，下海陪黎智英豪賭？除了錢，真的還有其他！

密籌多時，《壹級娛樂》終於開播揭曉，台上張宇與黃子佼生動呈現娛樂新聞，其實攝影棚外，壹傳媒老闆黎智英親自和他們的交手跟互動，佼佼直言黎智英其實是看錯了他！這些過程從來沒對外公開，八卦程度當然不輸節目本身。

有事直接找肥佬

記：黎智英怎麼跟你們談合作？

佼：他講很多！很聳動，甚至很威脅性、很刺激性的話！就說：「你很多年沒有代表作！」講得很直！

他其實非常樂於傾聽，第一次會面時我覺得就是要（挫我銳氣）…之後我傳簡訊、寫email給他，我說提出的建議可能會得罪人，他就回我：「會被得罪的人，那種人是小人跟庸材，不用在意這種人！」這個交流過程很有趣、很過癮。

這次我是抱著必死的決心，大不了你討厭我，我們就不要做！後來我發現，我說到什麼，他真的會立刻拿起memo這樣寫寫寫，然後就趕快出去叫人，我曾經收過他一兩封很長的簡訊，覺得很感動，他真的想要做些什麼！

宇：見過兩次面，我沒有感受到什麼，只知道他一直在講講講，他講的話我聽不太懂，反正他叫我去主持嘛！他就講了一堆動畫什麼東西的，夾雜著英文跟廣東話，講了一大堆。他一直很想要做一個與眾不同的電視台，所以他會下這麼多資本，去做這麼多別人目前沒辦法去做的事。

記：黎智英對你們出手很大方？

佼： 像我們試錄半年多，是有拿薪水的，沒有多少錢啦，行情價，呵呵。（宇）但不是正式播出的價錢，（佼）這種事只有大陸會發生，大陸錄樣帶，不一定會播出，但 會給錢，台灣是第一次。（宇）但樣帶最多也是一次而已。（佼）可是我們卻錄了十幾次，所以我很感動。他是來真的，我們做這個行這麼久，還有人願意這樣砸。

隋棠傳簡訊釣佼佼

記：如何定位你們在節目中的角色？

佼：我剛開始跟黎老闆喬這個事情喬了很久，他以為我應該是個大炮！炮火四射。（註：黎智英找佼佼談的時候，他正出書訐譙舊愛小S。）

後來我跟他說，你是不是搞錯了，我是和平主義者，我在演藝圈二十二年，沒有主動跟人家結怨，都是人家譙我，我就忍不住譙他兩句，（記：不只兩句吧！）可人家譙我一百句啊！我們做了十天好人，忽然做一天壞人，就說我們是惡人，這社會很奇怪！

宇：反而是我比較會譙，但是譙完之後我就叫他們剪掉！

哈 哈哈，我心裡面的○○××很多，對於娛樂圈。這個圈子太假了，所有開記者會出來的都是假新聞，什麼票賣多好啊，或是去日本做什麼宣傳，花多少錢拍MV，我 都覺得這太…你知道嗎，以前哦，唱片比如我賣二十萬張，但你知道有一個賣了五萬張的，他硬要說賣了三十萬張！變成我講賣二十萬，就我輸他的意思囉，那我沒 辦法只好講四十萬。你就發現說，我不喜歡做的事情就逼得我非得做這件事，這個是很討厭的！我自己出道這麼久，加上我本身性格的關係，我就會覺得「嘜假 啊！」一不小心，那個本色就會顯露出來，又快到更年期，有些東西忍不住會呸，可是很俗辣就吸回來了。

記：萬一收視率沒達標，另一半要換成女主持人，會挑誰？

佼：隋棠。有野心，人氣不錯，身高又有反差，有很多梗在裡面。幾年前一起在台中主持金馬獎星光大道，你知道我有很多緋聞…我就不跟女明星要電話，但她自己來找我，在高鐵上就收到她簡訊，很感動，這個朋友可以交，後來我們還吃過飯。

宇：（苦惱）我沒有認識女明星耶！總不能找張清芳吧！

佼：滿屌的啊！她就一直在那裡拿柏金包催，快啦！我要趕飛機回去喝下午茶耶！

宇：哇！那我不是找王菲更好，我應該會累死吧，因為她都不講話！我這輩子最羨慕的人就是王菲，她真的太屌了，她不用跳、不用講、輕輕的唱歌不用肺活量，但問題是，她好好賣！

謊言偽善夢工廠

張宇出道十七年，黃子佼出道二十二年，兩人半生打滾娛樂圈，不管是世態炎涼或是光怪陸離都看得多了，早已見怪不怪。

記：最不喜歡娛樂圈哪些事？

宇： 買榜就是不可思議的事。又比如去香港領獎，本來很開心，但發現所有獎項都是喬的，為什麼要這樣？我不太習慣這樣。我很怕一點，我今天賣兩萬，當我說出我賣 五萬張時，我講不出來，因為你覺得下面的人都知道你在說謊。（佼）還打冰雕呢！（宇）明明演唱會的票沒賣很好。（佼）可我可以認同這一點，演藝圈是夢工 廠，該有一點欣欣向榮的感覺，說賣得差就更沒有人要買了。

宇：其實我一點都不覺得取經妹是離奇的事，我們憑什麼說人家不能這樣做？當然可以啊！我們自己說了這麼多謊，那她為什麼不能借著你往上爬呢，對不對？

我覺得，我們憑什麼用道德的方式去責罵她，這件事是說不過去，因為演藝本身就太多假象了，太多踩著別人爬上去的例子，當我爬上去了，你再告訴別人說不能踩著我往上爬，這是不公平的。這個社會太多偽善。

有一次，跟黃立行傳緋聞的胡嘉愛來上我們節目，那天對她很嚴厲，我回去還滿傷心的，站在她的立場，她其實有很多話可以反駁我。比如前幾天，熊掌那個新聞，那我就覺得，如果我是豬，情何以堪，你們對豬就可以砍，可以吃腦髓，吃熊就不行，為什麼？這個邏輯是說不過去的。

你想轟趴就去吧

張宇曾經是專輯能賣二十萬張的歌手，一年間唱片不景氣，跌到只剩一萬張，而黃子佼自「佼寶戀」後行情跌到一個節目都沒有，一場Men's Talk，兩人回頭想低潮，反而是非常感謝。

記：人到中年怎麼看低潮？

佼： 像吳宗憲說的，「在高潮時享受掌聲，在低潮時享受人生！」在低潮時你有更多時間去思考。像曲艾玲有段時間是活動女王，可是她一個節目都沒有。她每天工作兩 個小時，都是光鮮亮麗，不用翻不用滾，笑嘻嘻，賺的錢比我們都多，我在她身上得到好大的啟發，我到底在緊張什麼？人生有很多選擇。

宇：歌沒有寫不出來的，只有賣不出去的！哈哈，當你事業高潮時，其實就是你生命的低潮，當你事業低潮時，就是生命的高潮，處身高潮要不斷付出，每天一直掏出來，但當你在低潮時，才有時間去吸收。

記：張宇怎麼看沒定下來的黃子佼？

宇：如果不結婚可以養活你自己，又不怕老了之後沒人幫你擦背倒尿，那為什麼一定要在你人生最輝煌的時候，找個人綁住你自己！

結 婚對我也是一個束縛，但對我來說是必要的，以我這個人的性格，如果沒人管我，那今天一直上封面的可能是我，不只緋聞，什麼狗屁倒灶的事都有！對我來說結婚 是好事，如果對他不是好事就不要結，我覺得這個社會要這樣子，應該要包容各式各樣的族群，你是同性戀就同性戀，你想轟趴你就去吧，為什麼不能轟趴？我覺得 轟趴好好！

耶！本來以為緋聞多多的佼佼才是八卦績優股，沒想到，張宇才是會爆衝的潛力股，非常令人期待！

朱芯儀 好波

張宇說，「我還滿愛看戳破假面具的娛樂新聞，或說整型前整型後，滿有意思的！」

黃子佼接話，「像芯儀那時來，我們就問她，妳（胸）是不是整型過？她說沒有沒有！因為她胸部很大，我們先噹她，你這假的吧！後來發現是真的，我們就很高興，她開玩笑說，她還沒有存到那個錢。」

張宇如高僧點點頭，「她應該那是真的，因為軟軟的。」

美色當前，兩位主持人邊上工，也真的很為自己謀福利的說…

黃子佼

生日：1972年3月30日

學歷：世新廣電科

經歷：1988年參加《青春大對抗》出道，曾獲2000年、2001年金鐘獎最佳節目主持人，「佼寶戀」後卻遭遇手上沒節目的事業低潮。現與張宇共同主持壹電視娛樂新聞《壹級娛樂》（週一~週五22：00~23：00於www.nexttv.com.tw播出）

張宇

生日：1967年4月30日

學歷：逢甲大學保險系

經歷：1993年以《用心良苦》專輯走紅，和黃品源、陳昇合組的「三小男人」將於10月15日、16日辦高雄、台中演唱會。現與黃子佼共同主持壹電視娛樂新聞《壹級娛樂》（週一~週五22：00~23：00於www.nexttv.com.tw播出）

造型：佘筱茵　服裝提供：Alexnderleechang、COMME des GARÇONS Black、COMME des GARÇONS、Undercover

恒生指數是以1964年7月31 日為基數日，基數點是100點。經過46年，恒指上升至21,000點左右，平均每年增長（連同約4%股息）約16%。但公用事業分類指數，已升至 41,000點以上，每年增長（連同約5%股息）達19%。幾隻公用股中，又以煤氣表現最突出，每年增長超過20%，市值直逼中電。

煤氣公司成立於1862年，是香港首間公用事業公司。直至上世紀60年代，大部分市民仍然使用火水和石油氣煮食，煤氣屬「奢侈品」，還未普及。但隨着香港經濟環境改善，愈來愈多家庭轉用煤氣。李兆基看準煤氣的發展潛力，自1977年起，便不斷增持煤氣股份。

其實，煤氣公司的股價能夠遠遠跑贏大市，除了投資者願意冒險投資和公司有效經營外，還要多謝政府多方面的支持。

70 年代，香港發生多次嚴重石油氣爆炸事件，政府在1981年，聘請英國氣體公司評估煤氣和石油氣的安全程度。顧問公司的報告認為煤氣較空氣輕，漏出的煤氣會 浮升及迅速消散，發生嚴重事故的機會較石油氣為低。結果，政府採納顧問公司的安全建議，限制新落成樓宇使用氣瓶盛載的石油氣，又規定石油氣管道不能橫跨道 路。房委會的氣體供應政策，又以煤氣作為優先選擇。自此之後，煤氣公司的用戶數目便迅速增長，由1981年的21萬增加至1994年超過100萬。同期利 潤的升幅更驚人，13年升了30倍之多，每年增長超過30%。

消委會在1995年發表研究報告，認為煤氣的市場佔有率超過七成，利潤遠遠高 於合理水平，建議政府管制煤氣公司的收費和利潤，長遠要引進天然氣，透過共同輸氣系統，讓不同供應商互相競爭客戶。可是政府並沒有接納消委會建議，容許煤 氣公司繼續賺取豐厚利潤，煤氣每度收費較外國的天然氣收費高出一倍以上。

煤氣公司為了掩飾暴利，不斷派發紅股，避免每股股價大幅颷升。1994年，煤氣公司開始進軍內地市場，到現在業務遍布19個省、直轄市及自治區，總共超過100個投資項目。

除 了在內地投資氣體和供水業務外，煤氣公司亦將資金用作地產發展。1995年，與同系公司恒地及東亞銀行投得京士柏山地皮，佔四成半權益。1996年，再與 恒地、新鴻基及中銀發展國際金融中心項目，佔一成半權益。2000年夥拍恒地投得西灣河土地（即嘉亨灣），佔一半權益。投得土地後，兩間公司還成功促使梁 展文行使酌情權，批出大量額外樓面，興建五幢超過60層的住宅大廈。

煤氣公司早於90年代初已有意和恒地合作，將馬頭角南廠的工業用地重新 發展。公司原先計劃興建一幢工業大廈，後來改為興建商業大廈，並且成功向城規會申請修改土地規劃，由工業變成商業區，毋須補地價。後來煤氣公司改變策略， 轉為發展住宅，政府又同意將土地變成住宅區，容許發展商在細小地皮上興建五幢摩天大廈（翔龍灣），賺取豐厚利潤。

過去數十年，煤氣公司藉着 壟斷氣體市場賺取豐厚利潤，然後再將利潤用作開拓香港以外的市場，以及發展地產業務。公司並且獲得政府官員及城規會批准，享受土地特殊利益。壟斷本地市 場，以壟斷所得的利潤開拓其他市場，以及享受土地特殊利益，這正是煤氣公司高速增長的三條公式。這亦是本地富豪的成功秘訣。

「蒙古能源」主席魯連城在西貢大浪西灣建豪宅，因環保人士反對，計劃流產。許多鄉紳以為見財化水，但有新界王之稱的劉皇發卻另有好橋，在鄉地建極渴市的骨灰場，非但環保人士不敢聲討，又能擺平政府和原居民，成功機會很大。

不僅發叔嫡系最近大搞骨灰場，連他打骰的鄉議局亦成立基金會當顧問，向政府申請在大嶼山望東灣建十萬灰位的超級骨灰龕，估計單賣位也賺一百億。如果成事，不少鄉紳都會找發叔幫手，發叔隨時成為新界骨灰王。

「發展商日日搵人同我講，叫我走，我已經七十幾歲，住喺度五十幾年，你叫我去邊度住？我依家日日都好驚，唔敢行出屋……」居於元朗新圍村大半生的謝婆婆，近日因逼遷一事提心吊膽。

鄰近錦綉花園的新圍村，是雜姓村，內有村屋二百戶，由於不少村屋建於上世紀三十年代，加上保養得好，其中一間被古蹟辦評為二級歷史建築，十間為三級，包括 謝婆婆的兩層高平房。去年，一間三級平房因裝修工程被圍上帆布，怎料今年五月帆布一揭開，居民赫然見到屋內四圍劃了一格格框架，村民細問，才知這裡準備改 建成骨灰龕！

謝婆婆兒子謝民富說，新圍村骨灰龕場涉及的屋地及農地約八萬平方呎，過去一兩年由十間小公司逐步購入，鄉郊地價低廉，總數約一千萬元。後來上市公司問博控 股收購了該十間公司的九成股權，根據問博公司資料顯示，骨灰位工程今年十二月底前完成，預料可提供六萬九千個骨灰位，目前未有具體開售計劃，但據消息人士 說，每個骨灰位最平五萬元，最貴廿萬，賣位估計共賺八十六億元，十分和味。

巧計發展鄉郊地

近年環保意識抬頭，每次新界鄉地要發展，像早期的塱原濕地，到近期的大浪西灣事件，都受千夫所指，最後計劃流產。不過，一班鄉紳卻看中，在鄉郊地建極渴市 的骨灰場，非但環保人士不敢聲討，受灰位短缺困擾的政府亦大力贊成，成功發展機會極大，唯一阻力來自原居民。而最能說服原居民交出鄉地改建骨灰場，正是新 界王劉皇發。

「沒有鄉事力量幫手，好多新界地都唔會變為骨灰龕場！」謝民富說。問博主席為林衞邦，只是一名商人，不是鄉紳，但其中一名獨立非執行董事是文富華，他胞兄正是鄉議局執委文富穩，是劉皇發得力助手。

各界關注骨灰龕法案大聯盟召集人謝世傑稱，骨灰龕利潤好大，因此造就財團，結合部分村民將土地改建成骨灰龕，「現在政府新公布的骨灰龕政策，建議兩年半內不取締涉及違規或非法骨灰龕場，咁兩年半之後，骨灰龕位已經賣晒，成行成市，政府到時點取締？」

鄉議局新大樓上週四舉行「上樑」儀式，本身為行政會議成員的發叔（左五），邀得唐英年（左六）及曾德成（左四）切燒豬。

骨灰場好賺錢

元朗新圍村墓園

骨灰位：6萬9千個

涉及金額：86億2千萬（以平均每個灰位12.5萬計算，扣除5千5百萬地價及建造費，盈利仍超85億）

公司獨立非執董為文富華，其兄是鄉議局執委文富穩、發叔得力助手。

龍福山紀念花園

骨灰位：500個

涉及金額：1億元（以平均每個骨灰位20萬計算）

發展商為龍鼓灘村原居民，與村代表劉皇發為同宗兄弟。

望東灣超級墓園

骨灰位：10萬個

涉及金額：100億元（以平均每個骨灰位10萬計算）

首個由鄉議局基金有限公司統籌的公私合營項目，劉皇發是該公司的董事。

龍鼓灘同宗兄弟

除了元朗新圍，劉皇發根據地屯門龍鼓灘村，亦有劉姓原居民建成「龍福山紀念花園」，上月正式開業，記者致電灰位代理職員鄧小姐查問買位詳情，對方即說： 「呢度係私人土地，業主姓劉，係原居民，劉皇發都係呢度村代表，你可以放心，全部交易都會交俾律師做，墓穴全部都可以分契出售，轉售都無問題。」

墓園依山而建，一排排拾級而上，有別於政府骨灰龕的多層式建築，若以墓穴平均二十萬元計，五百個全數售出，可勁賺一億。「我哋覺得政府一早知道發叔啲耳目喺龍鼓灘起骨灰龕，總之政府唔理。」一名消息人士透露。

新界王地位顯赫，位於屯門青山灣的新建私營骨灰場「佛緣精舍」，向規劃署申請規劃許可時，也要發叔代寫「推薦信」，「發叔係屯門區議會主席，又係鄉議局主席同行會成員，好多發展商搞唔掂，都搵佢幫手。」一名從事殯儀業的知情人士說。目前申請仍在審議中。

望東灣超級骨灰場

發叔不僅瞓身力撐骨灰場，還動用鄉議局出面力推。

鄉議局年初已成立專責小組研究，本身是律師的小組召集人林國昌表示，上月底已發信給廿七個地區鄉委會共七百條村的村代表，建議有興趣將農地改建為骨灰龕的新界原居民，可交由專責小組統一處理，研究包括有關用地的合法性、選址、營運管理及對當區居民的民生影響等。

林國昌透露，在大嶼山、西貢及屯門等，都已覓到適合用地發展，其中位於芝麻灣望東灣發展項目，更已進入直路，有望成為首個公私合營的計劃。望東灣交通不便，杳無人煙，原址的互愛戒毒村及度假村已空置。

這超級墓園計劃，共建十三幢、每幢五至六層的骨灰場，可容納約十萬灰位。「其中四成灰位俾政府，但就希望政府給予優惠的換地條款。」林說，其餘灰位則由地主及鄉議局轄下的基金會瓜分，比例約為四比一。

以望東灣為例，基金會坐享一萬個骨灰位，若以每個平均十萬元計算，閒閒地有十億進賬。各區鄉地地主想盡辦法賣地賺錢，若望東灣成功建成骨灰場，不少鄉紳必爭相仿效，屆時全由鄉議局當顧問，有幾好賺，可想而知。

如斯落力搵銀，鄉議局除了要為沙田石門興建新大樓籌款，亦為鄉議局轉型鋪路。「鄉議局係一個諮詢機構，之前話要起鄉議局大樓，因此成立一個基金會聲稱為大 樓籌款而來。而家大樓就嚟起好，但基金會繼續運作，一邊做鄉事諮詢，一邊又從中搵銀，好明顯有角色衝突。」有看不過眼的鄉事透露。

除了賺錢，還有另一個原因，「發叔喺退位之前，搞好基金會，第日佢就做永遠主席，有錢先係大老闆。鄉議局只係諮詢機構，點夠揸錢嘅基金會巴閉！」

只要搭巴士經過市區，就會發現田生蹤影。不少在港九的舊樓，都掛上了紅當蕩，極搶眼的田生「恭賀收錢」橫額。近年田生還找來無綫前新聞主播李燦榮，擔任電視廣告男主角，替集團「包裝」。上週，地監局向收購舊樓的代理發出六項指引，矛頭直指這間近年冒起得最快的收樓集團。

不過，此招對田生絕無影響；在這兩三年間，田生在港島及九龍已「插旗」逾二百幢舊樓，保守估計涉及金額逾二百億，收樓速度又快又狠。其收樓最毒一招，是要 小業主簽下一份無成交日期的臨時買賣合約，變相「鎖」死業權，不准向其他人賣樓。只要樓市如現在般向上颷升，個個發展商都要向田生叩頭；田生賺的，將以數 十、甚至數百倍計。

上週地監局發出的指引主要有六招，其中兩項，矛頭更直衝田生而來。其一為買方未得到其他業主書面同意，不可張貼任何收購橫額、告示。其二為代理不應要求業主於成交日期或成交價有「空白」的臨時買賣合約上簽署。而田生就最鍾意用這兩招。

本週二上午九時，田生地產主席區 永華，如常由一名女職員及保鑣護送，到尖沙咀新港中心的田生總部返工。起初，本刊記者向他問及地監局的收樓指引時，他還大方表示：「係好事，大家以後可以 有多啲規範。」但當記者追問田生過往正有此類收樓招時，他即封口拒答，身邊的助手更開始發難，突然禁止攝影師拍照，區永華保鑣更出手意圖搶去攝影師相機。

地監局的指引，既無法律效力，又無追溯期，過去兩、三年，田生早已在舊樓市場收了接近一百個項目，涉及超過二百幢舊樓。田生主席區永華更揚言，這批舊樓已納入田生的「勾地表」，歡迎發展商「勾出」。事實上，地監局指引只是封了其他同行的後路；在樓市熾熱，市區地缺乏下，發展商都唯有向田生「伸手」。

左：從業主提供的臨時買賣合約可見，田生要求業主簽署時，慣常留空簽訂日期及成交日期，變相無限期「鎖死」單位不能轉售其他買家。

右：田生合約又設有「不平等」條款，訂明買方有權單方面決定何時交易，如果放棄收購，更可取回全數訂金，業主處於極不利位置。

田生收樓215幢

九龍

九龍城聯合道18-32號

尖沙咀金巴利道68-72C號

馬頭角道50-64號

港島

中半山西摩道9A-9H號

西環德輔道西454A-462A號美景大廈

西灣河成安街18-28號

筲箕灣道295-305號，383A-387號及教堂里2-8號

泊正恒基大碼頭

現時田生最大的客戶，要數發展商恒基，恒基去年以四十億元收購西半山美麗臺，田生亦有份參與，成為近年較受矚目的併購。而田生能夠搭上恒基，則全靠有「李 兆基軍師」之稱的蕭承忠。蕭承忠因為常穿白鞋，故有「白鞋蕭」之稱。他六、七十年代已活躍於收舊樓市場，與早年同樣靠收舊樓起家的恒基主席李 兆基熟識，專門替對方在新界及市區收地打天下，並在多項股市及地產交易中出任中間人。最經典一役，是在九三年充當說客，協助李兆基從楊志雲家族手上收購美 麗華酒店，傳聞因此收佣千多萬元。近年蕭已退隱江湖，轉戰中醫藥。而後起之秀田生的區永華，這幾年一直想將收購得來的舊樓，賣予恒基，奈何雙方曾有嫌隙。

因為在九十年代初，在收樓市場打滾十數年的區永華，曾替恒基收購醫局街，賺了恒基一百萬元佣金，但恒基其後才發現區永華沒有與天台屋的居民傾妥賠償事宜， 令天台屋一班居民共同入稟向恒基追討，「最後雖然恒基贏咗，恒基每戶額外俾五千元安撫佢哋，不過四叔唔再信區永華，之後都好少搵佢幫手。由於四叔完全唔信 佢，於是佢搵白鞋蕭幫手，白鞋蕭以人格擔保，區永華收樓手法會乾乾淨淨，李兆基才信服。」一名知情人士說。

對此，蕭承忠承認區永華去年和他接觸：「我識咗阿區好耐，佢想我幫手賣地盤俾恒基，咁四叔好相信我，我哋有好深厚嘅友情。咁我咪幫手做個中間人囉！」蕭說 第一單與田生地產合作，並賣予恒基的，正是美麗臺項目；他還拿出一張寫滿地盤的紙表示，該批為數十多二十個由田生收來的項目，已經由他賣予恒基：「當中有 大角咀海安樓、大埔道一八八號等，總值達到一百億元！」他和田生各收恒基總成交價百分之一的佣金，相當和味；因此而「意外」出山的蕭承忠，笑言近年舊樓有 價，極多人向他招手要求幫忙：「已經有十個財團搵我幫手搭路，搵發展商收舊樓。而除咗恒基，想同南豐、信和、華懋等發展商合作嘅，我都幫到手o架！」

區永華（左四）會邀請業主到分公司辦公室出席業主大會，解釋合約內容，表面上「公開公平公正」，但私底下會再相約個別業主商討價錢，逐個業主擊破。（嚴寶權攝）

逼簽不平等條約

田生集團的市值由○七年借殼上市時的四億，升至現時十八億，持股兩成半的創辦人區永華身家因此達四億多。有行家亦直言由於舊樓天王楊世杭及桂洪集團等已上岸，故田生已變成行內數一數二。田生之所以能極速上位，全賴他會使出蠱惑招，威迫利誘業主簽署一份「無限期臨時買賣合約」。

按部分與田生簽約的業主所提供的臨時買賣合約，表明業主一旦簽署，在「限期內」不能將單位售予其他公司， 但合約中「限期」的定義，是田生集合了九成（未降低門檻之前）業權之後的二十一天內。由於能否收到九成業權存在變數，時間可長可短，故變相無限期「鎖死」 業權，因此合約的交易日期一欄，都是留空的。而在合約的第二頁，更有不平等條文，表明田生在任何時間都有權取消合約，但小業主卻無此權力，極不公平。

田生為利誘業主簽署這份不平等條約，會提出較市價高的收購價，並給予數千元茶錢，而收夠物業五、六成業權後，會給予百分之十訂金，不過原來田生最後放棄收 購，這筆訂金是要全數退回的！有業主對田生做法有微言：「我阿媽七十八歲，但佢乜都唔識，上次田生開票俾佢，到退款時又要帶佢去銀行過數俾我哋開票，又要 帶佢去律師樓辦手續，好麻煩，早知唔收訂啦。」

進可攻退可守

這份合約，由田生找來的律師草擬，因田生代找律師，並免收律師費，故大部分業主都選用田生派來的律師。處理地產買賣的律師謝連忠直言，本港有立約自由，只要雙方同意，買賣合約交易日期是否留空，法律並無監管。

結果簽下合約，從業主角度看，物業被無限期鎖死，剝削了因「等錢使」或「有人出更高價」而賣走物業的自由，而若田生取消交易，更只是得到數千元茶錢落袋， 而對田生來說，市道差要取消交易，賠的只是茶錢，市旺完成合約並賣予發展商，則賺的是數十甚至數百倍以上，可謂無往而不利。

田生為引誘業主簽署這份關鍵的「無限期臨時買賣合約」，無所不用其極。田生會先在土地註冊處查明各業主身份、背景，再逐個擊破。第一個陰招，是以高價巴結 法團代表，令他們幫手游說一些麻煩友盡快搬走，不再鬧事。好像居於筲箕灣逾三十年的葉太，其居住的大廈沒有業主立案法團，但葉太多次出通告，嘗試組織業主 與田生商討，不過通告卻經常被人撕去。她一直有為街坊安裝大廈電閘及樓梯燈，但田生不想有人改善大家的生活環境，故極希望她能盡快搬走。葉太原本於年初已 簽署合約，以三百六十八萬將單位售予田生，但知道其他同類單位以高出二十萬成交便向田生追收，田生竟一口答應，其他單位業主反價卻未有如此順利。為不讓其 他街坊知道部分人的收購價較高，因此田生把合約上的交易金額又較真實低，餘額私底下以「搬遷費」形式給予業主，葉太最終把單位轉讓給田生。

賣樓等同玩窩輪

簽了田生的賣樓意向書，形同賣了一個股票的「call options」（認購期權）給田生。Call options意指持有人有權在到期日或之前，以行使價去買入特定數量的指定資產。小業主與田生簽約，就是准許田生在若干日後以該個成交價買入物業，而田 生只須付「期權金」（即茶錢）。然而這合約與call options的最大分別，是call options有到期日，但田生合約是沒有寫下成交日期，即無限期的約束，而田生所付的期權金卻極少，不到樓價的百分之一。到真正成交日時，物業市價可能 已高於田生提出的成交價，結果小業主變相賺粒糖輸間廠。

田生收樓賤招十式

1 俾茶錢落疊田生為了游說業主簽約，找測量師估價，開出一個比市價及同行出價更高的價錢收購單位，並先付數千元茶錢作「誠意金」。

2 合約「無限期」這招最賤，合約不設時間限制，「鎖」你幾年不能賣樓；田生可任意於任何時間取消交易，小業主還要退回訂金。

3 巴結主席游說業主立案法團主席或業主代表落疊，給他一個較其他業主高的收購價，讓他充當「間諜」，幫忙游說其他業主。

4 空手霸地盤田生會私底下向業主暗示已收夠八成業權，然後在舊樓外牆掛上「多謝業主支持」的橫額，實質仍未收足。

5 暗中落釘由於地鋪價錢浮動且業權份數比例大，怕業主獅子開大口，田生會先扮普通買家買起地鋪；或索性買下該大廈逾兩成業權，俗稱「落釘」，令其影響力足以左右大局。

6 恫嚇老弱恫嚇長者說他們的舊樓是危樓，附近有斜坡，要不斷夾錢維修。又或透露政府要在附近起高鐵，找工程師解釋工程對大廈結構的影響，令老弱長者深感威脅急急簽約。

7 分化業主遇上「企硬」或開天索價的業主，田生會寫信向其他業主指名道姓透露誰人令收購大計泡湯，意圖分化業主施加群眾壓力。

8 動之以情除了斟茶灌水，田生扮大廈內長者寫信給各業主，如說以輪椅出入舊樓十分不便，希望大家顧念他年老，團結出讓單位。

9 貼封條 撤保安遇着未收足數的舊樓，田生會在已收購及搬走的單位外貼上白色封條，猶如抄家，製造「白色恐怖」，又將大廈保安撤走。

10 拖尾數「『手音』口」為防小業主向外透露田生的收樓招數及不肯搬出，田生成功收樓後會拖尾數當『手音』口費，直至業主遷出才退還。

軟硬兼施

舊樓最多老人家，田生除動之以情，亦將舊樓情況「大貶特貶」，令長者嚇得急急簽約。田生集團於三年前開始收購位於上環堅道的格蘭大廈，但由於一直有業主反 對而遲遲未能成事，但至年初，強制拍賣的門檻由九成降至八成後，田生終在六月正式成功收購，前後足足拖了三年。一名本不想把樓賣掉，接近九十歲的徐伯伯跟 本刊記者說：「有人同我哋講，新地已經買咗呢度兩成業權，就算我唔賣，佢都可以拍賣，到時個價仲低呀。佢哋搵工程師睇過，附近有個斜坡，呢度唔好住o 架。」問到徐伯伯，田生究竟用多少錢一呎收購其單位？他揮揮兩手低聲說：「唔講得o架，你唔好問啦，到時我搬咗，你嚟我新屋，我話俾你知。」原來，田生仍 扣起徐伯單位三十萬，直至他搬走後才歸還，徐伯伯說：「講咗內情出去，佢話唔會俾番三十萬我呀！」

今年一月，土瓜灣馬頭圍道塌樓後，田生亦即時利用這個機會去說服業主賣樓，一名住於大角咀海安樓馬先生說：「佢啲代理成日嚟同我哋講，由於政府起高鐵會經 過我哋呢度，我哋層樓個地基會受影響，分分鐘好似翻版馬頭圍道一樣，仲搵晒工程師講嘢，搞到好多阿婆都好驚，本來唔肯簽，最後都賣俾佢。」

女人街出身招招夠辣

遇上一些「企硬」不肯賣的業主，田生就會出手搞分化。好像○七年，田生本想收購柯士甸路10號及10A兩幢樓，但由於其中一個地鋪及頂層單位，由老牌建築 家族，已故的曾正、曾備後人持有。他們的業權份數足以超過兩成，故向田生要求一個高價。其後田生擬了一封信，張貼於大廈告示板，向曾氏家族施加群眾壓力， 指「有業主充滿敵意及態度惡劣，又開天索價，拖延了各業主的交易時間，導致交易胎死腹中，見財化水。」取消交易後，田生要求已收取訂金的業主退還款項。

其他招數，還包括在物業已搬走的單位外，貼上猶如抄家的白色封條，大玩「白色恐怖」，嚇窒旁邊未肯搬出的業主；遇上單位業主年紀老邁，其子女又在海外，他 會貼錢付機票食宿，務求對方子女來港勸服父母。另外還有暗中落釘，扮長者寫同情信等，令小業主落疊，再找發展商出貨圖利等。

現已變身富豪御用收樓王的區永華，其實出身低微，據他夫子自道，十八歲才從家鄉新會到澳門當建築工人。二十歲後，與親友合資開貿易公司賣成衣及開設酒家。但一名區永華的朋友則指出，他其實是做過點心師傅，亦曾在女人街賣童裝。八十年代中，他轉行在旺角一地產公司任職，認識了一個名叫Albert Ng的地產經紀老行尊，教他很多收舊樓的橋，故他九三年在尖沙咀樓上鋪開設了田生地產，做鋪市買賣，亦間中替人收購舊樓。一年後，已婚的他結識了現時的得力助手及紅顏知己王小姐，兩人合作開辦地產公司。不過，至九七年金融風暴他炒樓蝕大本，欠落大額街數，要避走東南亞至數年後才回港。

過去兩年田生部分賣出項目

過橋抽板得罪發展商

區永華的第一桶金來自楊受成。○四年，區永華向一個活躍於中上環的金牌經紀提出，與他合作收購一個位於西環的舊樓項目，並要求該經紀介紹楊受成予他認識。 最後項目完成收購，地盤面積過萬呎，當時區永華在英皇手中賺取了八千萬佣金。自此，他得到楊受成賞識，並介紹龐維新給他認識。○六年，龐維新的全美集團以 五億九千萬元收購田生地產，其中二千萬元以現金支付，其餘由可換股債券及票據支付。

不過，他搭上英皇後，卻飛起當初介紹他認識楊受成的金牌經紀。「佢攞咗八千萬，但收購完後，只係俾咗經紀一張二十萬元支票。個經紀同佢講，『你當我乞兒 呀？』最後一毫子不要，兩個人反晒面，好多行家睇穿佢為人，為咗錢不擇手段，亦不夠義氣。」事實上，行為爛仔的區永華亦曾經出事。○八年，一班澳門的收樓 財團，已開始收購何文田梭椏道一帶的舊樓，但田生一反行規，明知已有人進行收購，仍然在那裡爭地盤，掛上橫額宣示主權之餘，更「落釘」買入其中三單位，阻 礙別人收購。巧合地，區永華於該期間被打，最後他要賣回該三個單位予財團才平息事件，但愛「財」的他仍堅持在是次買賣中賺取三千萬差價，現時他已聘請保鑣 跟出跟入。

區永華亦已同英皇「擘面」，過去數年英皇有什麼慶祝活動，區永華都出席贈興，但上週英皇舉辦了一個地產經紀頒獎禮，已再不見區永華的蹤影。據區永華一名身 邊人透露，去年他出賣楊受成，故現時他們已沒有合作，「本來楊先生叫佢收購西環一個地盤，點知區永華拿住個地盤，敲其他發展商嘅門口，而家楊先生好唔喜歡 呢個人。」他更得罪新鴻基地產的董事雷霆，該身邊人說：「筲箕灣工廠街嗰度本來係雷霆嘅朋友收緊，但區永華明知都踩隻腳落去。」不過，就算區永華如何得罪人，發展商要在市區找地，最終都要向他敲門。

業主五招自保

1 業主一定要夠團結。自行組織「賣樓小組」與買家開會，業主間亦要多方互通買賣消息，避免各家自掃門前雪，以防遭到分化或欺騙。

2 自僱律師，不要吝嗇律師費而使用收樓公司的律師，因對方律師草擬的合約可能只對收樓公司有利，藉以保障自身利益 。

3 只簽署條文清晰的合約。交易日期、金額等重要資料，必須要求買方填上，以免出現爭拗，堅拒簽署不平等條文。

4 了解物業及清楚樓宇現況，不要誤信大廈將要負擔大量維修費用等，免被這類說話「拋窒」。

5 照顧老弱，協助向附近老弱居民解釋收購情況及進度，以免他們成為被誤導的目標。